產(chǎn)權(quán)式度假酒店可行性研究報告

產(chǎn)權(quán)式度假酒店可行性研究報告產(chǎn)權(quán)式度假酒店可行性研究報告 第九章利潤預(yù)測及成本費用分析一、銷售價格價格預(yù)測通過市場調(diào)查，以及參考半山半島及鳳凰島酒店已內(nèi)部認購的標準間（60m2），銷售價格300萬元/間。銷售進度及付款計劃本項目計劃在3個年度內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃如下：第一年銷售40%預(yù)計銷售收入為17.6億元，第二年銷售40%預(yù)計銷售收入為17.6億元，第三年銷售20%預(yù)計銷售收入為8.8億元。二、稅費率本報告采用的各種稅費率：營業(yè)稅10%，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅額的7%教育費附加為營業(yè)稅額的3%企業(yè)所得稅33%收入與銷售稅金估算見表售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表（單位：萬元序號序號項目合計第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002營業(yè)稅44000176001760088003城市維護建設(shè)稅及教育附件440001760017600880004銷售凈收入35200014080001408000704000三、成本費用本項目的成本費用由建造費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用構(gòu)成（建造費用的明細構(gòu)成項目詳見下表）財務(wù)費用為銀行貸款利息支出，本項目申請銀行貸款10億元，計劃歸還期為兩年，于項目竣工時歸還6億元，酒店開業(yè)后一年內(nèi)歸還4億元。銷售費用主要為廣告費取銷售收入的3%固定成本由管理費用和利息支出構(gòu)成詳見表 序號序號費費用項目名稱工程造價（元）1基坑支護工程（含樁基、基坑支護、降水、土方項目）52132395.132酒店土建工程項目519754530.33酒店室內(nèi)精裝修工程600866319.84酒店水電安裝（含消防）工程71254952.975酒店弱電工程及安裝項目9980748.146酒店防雷工程項目226964477酒店電梯設(shè)備安裝工程項目231900008酒店高壓部分設(shè)備安裝工程項目650000009酒店園林綠化工程項目8948490010酒店道路景觀工程項目1184930011項目設(shè)計費（上述總造價的4%）58648383.7312政府部門報建手續(xù)費（1~11總計的5%）60994319.0813土地開發(fā)及補償31014080014銷售、銷售配套及推廣費用（1~13）總計的5%94799654.8115開發(fā)間接費用(直接費的2%）39815855.0216管理費用（工程費的3%）60918258.1817財務(wù)費用（含融資7億的費用）10780018稅金(3.14%)65677328.4519工程項目總計2157311993四、利潤預(yù)測根據(jù)以上收入和成本的估算，本項目的利潤預(yù)測見表損益表單位：萬元序號序號項目合計第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002銷售稅金880003520035200176003總成本費用215731.24售房利潤1362695所得稅449686稅后利潤91301第十節(jié)財務(wù)分析一、評價參數(shù)及有關(guān)說明1、評價依據(jù)國家計劃委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；中國國際咨詢公司1997年編寫的《新建項目可行性研究經(jīng)濟評價方法》；中國人民建設(shè)銀行《基本建設(shè)貸款項目評估實施辦法》評價參數(shù)：折現(xiàn)率為10%評價年限：本項目建設(shè)期36個月，項目建成后壹年房產(chǎn)銷售工作結(jié)束。本項目評價年限為2年。物業(yè)管理本項目建成后由專業(yè)的酒店管理公司租賃經(jīng)營，經(jīng)營管理所發(fā)生的收益和費用未列入經(jīng)濟評價范圍內(nèi)。二、財務(wù)盈利能力分析1、損益表與靜態(tài)盈利分析1）損益表詳見附表根據(jù)損益表的分析計算可得本項目的評價指標如下：①全部投資的投資利潤率=（利潤總額/投資總額）×100%=136269/210000×100%=64.9%②全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）×100%=132968/210000*100%=63.3%本項目以上兩個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較可以接受，故項目可行。2)還貸計劃該項目于開工后共需要申請銀行貸款10億元，計劃于工程完工開業(yè)時歸還6億元，銷售完畢后歸還貸款4億元。3）可運行資金估算表本項目可運用資金估算表單位：萬元序號序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002銷售稅金880003520035200176003所得稅449684歸還銀行貸款10000060000400005項目累計可用資金2070322、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析全部投資現(xiàn)金流量單位：萬元序序號項目合計1現(xiàn)金流入6500002現(xiàn)金流出4702722.1建設(shè)投資2157312.2流動資金215732.3銷售稅金880002.4所得稅449682.5其他（貸款利息等）100003凈現(xiàn)金流量1797284累計凈現(xiàn)金流量1797285所得稅前凈現(xiàn)金流量2677286稅前累計凈現(xiàn)金流量312696根據(jù)上表計算得本項目的評價指標如下：稅前全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（1=10%）萬元=31269.6稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值得FNPV（I=10%）萬元=2677.28投資回收期0.98年稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0；靜態(tài)投資回收期少于3年；說明本項目可行。動態(tài)盈利分析①凈現(xiàn)值（FNPV）。開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準貼現(xiàn)率（10%）折算為項目實施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項目的凈現(xiàn)值。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。經(jīng)上述計算，本項目稅前、稅后全部投資的FNPV大于0，說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。基準貼現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。本項目取10%為基準貼現(xiàn)率。三、不確定性分析考慮到本項目效益、費用、收入的不利因素，對該項目進行敏感性分析：項目投資額增加10%的敏感性分析假設(shè)該項目投資額增加10%，即增加21573.1萬元。由于該項目的建設(shè)期為三年，假設(shè)增加的21573.1萬元按原投資比例增加到各年份。計算該項目的損益表、現(xiàn)金流量表。分析計算得該項目投資額增加10%時的評價指標如下：稅前全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=29112萬元稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=24615.49萬元項目收入減少10%的敏感性分析假設(shè)該項目收入減少10%，計算該項目的損益表和現(xiàn)金流量，從上表分析計算得該項目的收入減少10%時的評價指標如下：稅前全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元=33426.91萬元稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=28930.11萬元各個因素的變動，對項目收益的影響是不同的，即敏感程度不同，收入下降10%、投資額增加10%時或者收入下降10％同時投資額增加10％時該項目的凈現(xiàn)值都大于0，反映該項目仍然盈利，說明了該項目在收入下降10%、投資額增加10%或者收入下降10％同時投資額增加節(jié)項目的社會效益一、酒店建設(shè)有利于海口市經(jīng)濟發(fā)展某產(chǎn)權(quán)式度假酒店是一家集娛樂、休閑于一體的高級大酒店。有利于改善我市投資環(huán)境，吸引外來客商，推動?？谑新糜谓?jīng)濟發(fā)展。二、酒