樓市開始逐步回暖 房企重獲銀行“非標(biāo)”青睞

Word樓市開始逐步回暖房企重獲銀行“非標(biāo)”青睞樓市逐步回暖，曾被監(jiān)管層嚴(yán)查的地產(chǎn)“非標(biāo)”業(yè)務(wù)也開始蠢蠢欲動(dòng)。從銀行內(nèi)部人士處了解到，目前一些銀行的“非標(biāo)”業(yè)務(wù)重新向房地產(chǎn)項(xiàng)目開閘，在審核上也較為寬松。

知情人士稱，“非標(biāo)”融資需要支付較高的資金成本，而房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平較高，自然成為銀行“非標(biāo)”業(yè)務(wù)最為青睞的對(duì)象之一。不過(guò)，“非標(biāo)”業(yè)務(wù)加快對(duì)接房地產(chǎn)，在樓市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)還未根本緩解的情況下，潛藏的兌付風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

“非標(biāo)”重新對(duì)接房地產(chǎn)

銀行“非標(biāo)”業(yè)務(wù)在2021年遭遇監(jiān)管層的重點(diǎn)“關(guān)注”，但近期又有重新“抬頭”跡象。

所謂“非標(biāo)”業(yè)務(wù)，是指金融市場(chǎng)中投向于非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，如信托收益權(quán)、資管收益權(quán)等。投資“非標(biāo)”業(yè)務(wù)可繞開銀行或債券審批部門，既可為銀行帶來(lái)更高收益，也可使銀行在做大“非標(biāo)”資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，不用考慮存貸比的限制，所以一度在銀行盛行。

中國(guó)證券報(bào)記者通過(guò)一些銀行內(nèi)部人士了解到，此前被限制的“非標(biāo)”業(yè)務(wù)近期已經(jīng)陸續(xù)開閘，“之前迫于監(jiān)管壓力，很多關(guān)停了，近期確實(shí)開始有所動(dòng)作?！?/p>

據(jù)了解，目前銀行“非標(biāo)”業(yè)務(wù)重點(diǎn)還是對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目，且比較青睞資質(zhì)較好的國(guó)有房企，或者品牌房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)，保障房等政府重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目也在考慮范圍之內(nèi)。

2021年以來(lái)，監(jiān)管層針對(duì)“非標(biāo)”業(yè)務(wù)的監(jiān)管新政頻頻出臺(tái)，“非標(biāo)”業(yè)務(wù)一度陷入被“圍堵”的境地。去年5月，央行［微博］和銀監(jiān)會(huì)等五部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》，銀監(jiān)會(huì)還發(fā)布了《規(guī)范商業(yè)銀行同業(yè)業(yè)務(wù)治理的通知》，兩份文件在對(duì)銀行同業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模上限作出規(guī)定的同時(shí)，還對(duì)同業(yè)業(yè)務(wù)作出了重新劃分，并給出了操作規(guī)范。同年12月，銀監(jiān)會(huì)就理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)管辦法出臺(tái)征求意見(jiàn)稿，要求保本型理財(cái)產(chǎn)品和預(yù)期收益率型產(chǎn)品投資“非標(biāo)”的，都應(yīng)回表，提取風(fēng)險(xiǎn)撥備。

但“非標(biāo)”業(yè)務(wù)對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)一直是不愿舍棄的“香饃饃”。相關(guān)分析指出，投資非標(biāo)資產(chǎn)能給商業(yè)銀行帶來(lái)諸多好處。一方面，與普通貸款相比，通過(guò)投資非標(biāo)資產(chǎn)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供“貸款”業(yè)務(wù)的收益率相對(duì)偏高，能夠?yàn)殂y行創(chuàng)造更高的效益；另一方面，利用理財(cái)資金投資非標(biāo)資產(chǎn)屬于銀行表外業(yè)務(wù)，不在銀行的會(huì)計(jì)科目中體現(xiàn)，銀行在做大非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)不需要考慮存貸比限制。

有銀行內(nèi)部人士介紹，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，但銀行貸款、信托等渠道收緊，“非標(biāo)”成為比較可行的融資途徑。加上當(dāng)前監(jiān)管“口風(fēng)”沒(méi)那么緊，銀行自然樂(lè)得在“非標(biāo)”業(yè)務(wù)對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目上有所松動(dòng)。

兌付風(fēng)險(xiǎn)仍需重視

據(jù)了解，通過(guò)“非標(biāo)”渠道融資的成本，大多數(shù)在10%以上。房地產(chǎn)行業(yè)雖然不如以往景氣，但資質(zhì)較好的項(xiàng)目毛利率仍可保持在30%左右。因此，房地產(chǎn)是“非標(biāo)”投資最合適的標(biāo)的之一。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院［微博］數(shù)據(jù)，今年1月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比在經(jīng)歷連續(xù)8個(gè)月下跌后，止跌微漲0.21%。與此同時(shí)，央行“降準(zhǔn)”也被視作房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力有望緩解的利好因素。在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，經(jīng)歷多年的限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策“敲打”之后，房地產(chǎn)行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力逐步提高。同時(shí)，調(diào)控帶來(lái)的不利影響逐步見(jiàn)底，降息、降準(zhǔn)等信貸貨幣政策的放寬也有望給房地產(chǎn)企業(yè)松綁，行業(yè)即將回暖。

“這給‘非標(biāo)’業(yè)務(wù)對(duì)接房地產(chǎn)提供了信心?！鄙鲜鲢y行內(nèi)部人士同時(shí)指出，即便如此，房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)依舊沒(méi)有解除，“三四線城市的庫(kù)存還處于高位，中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈依然緊繃，這些對(duì)于‘非標(biāo)’來(lái)說(shuō)都是‘不定時(shí)炸彈’?！?/p>

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年12月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28124萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.4%。同期，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為14.3個(gè)月，意味著市場(chǎng)需要用14.3個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

2021年，去庫(kù)存仍是樓市主題，這也考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的資金承受能力。一旦銷售不暢，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，就可能出現(xiàn)大面積兌付危機(jī)，對(duì)于銀行系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，其波及面則更廣。

因此，銀行在選擇項(xiàng)目標(biāo)的時(shí)較以前更為謹(jǐn)慎。上述銀行內(nèi)部人士指出，“房