房地產(chǎn)項目定位分析全套

市場定位（一）房地產(chǎn)項目市場定位產(chǎn)品定位的念考因子內(nèi)容定位恿義1以開發(fā)商亞土地使用人的立場為山發(fā)，滿足冥利益的目的2、以目際市場在客戶需求為導向滿足冥產(chǎn)期圭3、以上地特1生及環(huán)墳條件為基礎(chǔ)創(chuàng)產(chǎn)品加價值4、以同時滿足規(guī)劃一市場一財務=者的可行性為淙則，設(shè)計供需有效的產(chǎn)品定位時機是開發(fā)、取得或處分土地前，可進行產(chǎn)品定位以確正士地的使方向：例如一塊土地可能直建辦公大償、商業(yè)大或住宅大）2、售、出租、經(jīng)“或興的物前，或進行產(chǎn)定位，以確定產(chǎn)品的規(guī)劃方向（例如，住宅產(chǎn)品規(guī)劃為象華別墅或變通住宅）身」售、經(jīng)莒興計劃，以及資金流里形態(tài)與資報酚等3、變更或調(diào)十崩及筑用途前，可進行產(chǎn)定應，以確定地產(chǎn)變更用途的方向：例如廠房遷務啟．原址可改錘為寫字嘍或商場)，整用的計劃{例如重津、改津或悔錘〕．以及變更用途能獲得的報酬等定位啟的低市場錈售風．避兔供過于求、時相不當或不符巨標市場需求等可能造成泊勺收益扌咼實2“唱加投報酬利灣，例如創(chuàng)造個別產(chǎn)品的望位利潤，或嘸加組合產(chǎn)的整利潤，或涌洹分斯銷售獲得全程利河等3“發(fā)作業(yè)整體效果避免開發(fā)、售、規(guī)劃及財務等沖突，能同時兼顧收益成本質(zhì)及時房地產(chǎn)產(chǎn)品定位原則原則概括原則內(nèi)吝．先外后內(nèi)1二決定空間庸途，再考陳別或樓別配2、先確定整體容積率的分配角考慮棟別或樓別習《劃整體比人動線，再考慮各樓層或各單亓空間的聯(lián)系方式4、先做完整地塊規(guī)媯，再作*地塊利用先實后1要創(chuàng)適邊際利潤的機會，．也就是要先將主要的努力付清于最邊際利》啪《產(chǎn)品上才觥刨適咼純度的加佾2、要早番整體佾值的恿識在過行產(chǎn)品定位時，必須孿個別空同的價值，以、儐產(chǎn)品的整價值最大 要善用摺配組臺倉《蒞巧 空間恬組臺的蒞巧才能吧邊際價虺發(fā)到致。先實后1產(chǎn)品定位者首先須我出誰將是目際購買者或使用者2、產(chǎn)品定位者須有相對至砉齊效益的觀念產(chǎn)品定位者還要依聒基地觀模、產(chǎn)品類型、規(guī)劃戶數(shù)等條件過觥為市場接受，又符臺開發(fā)商投資酬效益的公共沒施比例范圍，以將目際客戶私有功能及共用功能的可能偏好作臺的規(guī)劃四、先分啟合1、區(qū)別嘍層市場的先分后臺原則。也就是先就大各嘍層市場（例如頂市場中同層市場、一償市場、地下市場等〕個別估其供狀況及覘劃條件，再考櫻層之間的關(guān)聯(lián)性或臺并的可能性2、整平面望元面大小的先分原貝刂也就杲先確定最刂、可能錈售望元的平面功能，再合卉數(shù)個小元成為大面祺的望元一以使開發(fā)商整平面的性大3、控制造價合理的先分啟臺原則，也就杲在雛與津物結(jié)構(gòu)安全的前提下，預先做妤最小望元化：最多戶數(shù)：的簫艦劃及成本預．再合并大面規(guī)劃。五、先專啟1、產(chǎn)品特蹀化的程度須考基地所在地的市場恃性供需狀況“及各種巨標客戶群的相對規(guī)與購買力2、不論恃殊化或?qū)Ｘ缁?，都須吧拜重巛，注恿市?0也果，產(chǎn)品定位時切忌盲目地為特殊而特殊，例如產(chǎn)品若=頂恃色即已被市場評定為特殊產(chǎn)品〔達到門檻效應）她0再畫添足，蓰增敗，反而減產(chǎn)品的經(jīng)濟效益，干擾了重點特色的淚求。3、先嘗試并估各種專門化的可能性及市場壹性，以創(chuàng)造產(chǎn)附加價值及利潤空間，除韭市場機會有限或基地條件壹限制才考慮發(fā)屋風險低的一般性產(chǎn)是專業(yè)資料專業(yè)資料專業(yè)資料7、寫字樓等級分類甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓每平方米造價芤00元以上00、芤00兀28的元以下外墻裝修優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻，鋁合全，不誘鋼花崗巖等局部優(yōu)質(zhì)蠱重材料昔通外墻和門窗室內(nèi)公共部分裝修（大堂、電梯廳、廁所等}相當于四星或五星級酒店裝修，每平方米不低于20元相當于三星級酒店裝修，每平方米1000、2C00元晉通材料，每平方米10的元以下室外有綠化高檔材料，精心設(shè)計和施工的環(huán)境設(shè)計局部帛檔材料一般材料停車位至少每巧0m2建筑面積設(shè)一^車位莓15Cm2、2芤m2個車位250m2以上設(shè)一個車位電梯等候時間<40秒40秒、1分芤秒>1分30秒夜間藝術(shù)照明設(shè)計必須有可以有非智能性通信控制>1部電話/10m2樓宇、通信、辦公自動化及綜合布線系統(tǒng)1部電話/15幣2部分自動化1部電話/202非智窗機必須有必須有非必須給排水高層寫字樓設(shè)消火栓、自動西系統(tǒng)、中央熱水供應無熱水供應無熱水供應空調(diào)集中空調(diào)（四管式0可同時供冷供熱，溫濕度自動調(diào)節(jié)集中空調(diào)（兩管式），溫度自動控制一般集中空調(diào)或分體式，窗式空調(diào)說明過〕表中的每平方米浩價不包括辦公面積的室內(nèi)一次裝修，但包括門廳大堂、電廳、洗手間等公共面積的裝修（2）誥價按1995年深圳地區(qū)的浩價計算8、房地產(chǎn)三層次產(chǎn)品定位評亻古因素相對重要性分析表商業(yè)樓宇辦公樓住宅大中小大中小大中小一般因素交通運輸土地使用共i殳詎人文社經(jīng)房地產(chǎn)市場交通條件城市地位〔等級〕基礎(chǔ)設(shè)施狀況社經(jīng)水平更新涑度強弱蠅強強弱弱弼中中強強中弱弱強強中中強弱弱中弱弱強強強強中強強蠅中強弱弱中弱中強強強強十弱域素交通運輸土地使用公共設(shè)施人文社經(jīng)房地產(chǎn)交通系統(tǒng)內(nèi)外交通流量混亂程度使用限制大型公園學校車站、轉(zhuǎn)運站人囗密度稅收價格水平獨立程度強弱強強強弱強強弱強中中弱弱中中中中中弱強強弱弱弱強弱弱強中強強強強強強強強強強中中弱中中中中中中弱強強中強中強弱強弱中強弱強強中強弱弱強弓雖中中強中弱中弱弱中弱強中弱弱弱中弱弱中別素交通運輸土地使用公共設(shè)施人文社會經(jīng)房地產(chǎn)市場道路寬度公交數(shù)量地塊方正大小鄰近土地使用公園、學校全融機構(gòu)居民文化水平流動人囗附近商業(yè)氣息附近建筑物狀況弱弱強強強弱強強弱強弱中中中中中中中中中弱強弱弱弱強弱強弱強中強弱弓雖一強中中中中中中中中中·中強強強弱強強強強強一強弱強強強強中強中中強弱中弱強中中中弱中強中中中中中強中弱強弱9、郊外形購物中心分類NSCCSCSRSC日用艸服務日常用品、高級品、服務日常用品同級口口、服務日常用品、高級品、報務超級市場、雜貨超級市場、雜華店，GMS，百貨店朩夤店，CVS百貨店GMS，百貨店租用商還店、蔦店20店、4S店40店?！斑€0店1店以上車程的分鐘以內(nèi)車程巧分鐘以內(nèi)車程30分鐘以內(nèi)車程30分鐘以上商圈人囗80人左右3萬人“過0萬人還萬人·20萬人o萬人一。20萬人停車輛數(shù)50輛一10C輛躚0輛、5的5輛“巧0茈輛S的0輛以上11、競爭對手房地產(chǎn)項目市場定位情況調(diào)查表專業(yè)資料專業(yè)資料專業(yè)資料序號頂目名稱目標市場市場定位悄售情況1廣州碧桂園中告年白領(lǐng)人十，高收入人士五星級的家2祈福新頓高級臼領(lǐng)人士精萸衛(wèi)星城3廣州奧林匹克花園熱爰運動、注重健康的中吉年白領(lǐng)人士運動就在家門囗4光大花園關(guān)心環(huán)寬注甬健康的中高收入人士大榕樹下，健康人家5隆基怡苑中低收入人士廣州大道北的家一般6臼厶堡夕u豪人家制表人 填表日期年月12、樓盤項目地產(chǎn)因素對照表地產(chǎn)因素單身公寓晉通住宅中高檔洋房別墅豪宅中高檔洋房、別墅住宅說明和興花園符合情況對公共效能的依賴性不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)對曝音環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜面臨交通主（快）十道、高壓線、工廠、鬧市等符合對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高高高不宜商場上加住宅小區(qū)物業(yè)管理的要低不高高很高應有高水準專業(yè)物業(yè)管理公司可達到建筑、質(zhì)量裝修要低一般低低低密度亡豪宅容積率、覆蓋率要貝有品味的專用康樂、商務會所用小區(qū)景觀要求最好貝有天然稀缺景觀資源樓盤分類建箭風格、選材晉通自建房無風格意識，選材從經(jīng)濟角度考慮13、各類型樓盤市場定位一覽表樓盤分類市場定位晉通自建房自用別墅等豪華自建房自用晉通商品房企業(yè)晉諞職工中高檔洋房企業(yè)中咼級管理員工、港澳夕卜钅肖市場中高檔洋房企業(yè)中高級管理員工、港澳外钅肖市場14、各類樓盤建筑風格對照表別墅等華自建房張揚富蠱的順德式風格，選材考究、與眾不同晉通商品房無風格意識，選材晉通中高檔洋房外銷盤復制杳港式大型屋村風格選材上注與建筑風格本身的匹配別墅等豪華商品房外钅肖盤昏港式大型屋襯風格，選材上注重與建筑風格本身的匹配15、各類樓盤環(huán)藝規(guī)劃及生活空間營造對照表樓盤分類市場定位昔通自建房無規(guī)劃意識，無小區(qū)概念別墅等豪華自建房高密度兵營式布局，無所讠胃環(huán)藝和公共生活空間昔通商品房鴿籠式、火柴盒式的建筑布局和共亨空間中高檔洋房注重環(huán)藝和生活空間的營造，但建筑布局昔通死板別墅等豪華商品房注重環(huán)藝規(guī)劃和生活空間的營造但建筑布局晉遍死板16、房型設(shè)計及房間功能分配表樓盤分類市場定位晉通自建房依傳統(tǒng)需要設(shè)計別墅等豪華自建房自取所需晉通商帛房建成之后，已經(jīng)落后中高檔洋房外消盤多從度假角度考慮，以小巧實用為主別墅等豪華商品房較合理，可參考17、各類樓盤物業(yè)管理規(guī)格表樓盤分類市場定位晉通自建房別墅等豪華自建房有，本地化晉通商品房處于原始狀態(tài)的物業(yè)管理中高檔洋房典型港式管理別墅等豪華商品房典型港式管理支付能力指標住宅類型價位元/平方米心理價位洋房4S001兀018、小區(qū)居民家庭結(jié)構(gòu)特征表家庭類型外來人囗家庭當?shù)丶彝ト肃砬闆r晉諞一一家三囗結(jié)構(gòu)晉諞一家三囗以上結(jié)構(gòu)長輩是否同住與夫婦一方父母同住較晉遍昔通家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同任情況晉遍外業(yè)客人情況經(jīng)接待家鄉(xiāng)南下客人一般不在家接待保姆雇用情況若不與父母同住，一般會雇保只要經(jīng)濟條件許可，一般會請保姆19、小區(qū)居民收入狀況及支付能力情況表專業(yè)資料專業(yè)資料專業(yè)資料別墅6茈04芤0物業(yè)總價款洋房60萬20萬別墅40C萬100萬按揭首款洋房芤萬6萬別墅12C萬芤萬按揭月供款洋房5的020C0別墅3COC01000C制表人填表日期 年月日20、各類家庭房間需求程度表家庭類型需求程度外來家庭當?shù)丶彝ホ桃?主人房1間，1間，必備A—2子女房1間，必備1一2司，必，數(shù)量依家庭實際人囗需要A—3長輩房1司，必備1間，非必備A—4客人房1間，非必備1間，非必備A—5工人房1間，非必備，視經(jīng)沂能力和買際需要定1間，非必各，視經(jīng)濟能力和實際需要定A—é多功能1一3間，非必備，視經(jīng)濟能力1一3間，非必備，視經(jīng)濟能力定1司，萏1間，必備1間，必備1間，必備C—I主人衛(wèi)1間非必備，視經(jīng)濟能力定1間，非必備，視經(jīng)濟能力定C—2公用衛(wèi)1間，必備1間，必備C—3工人衛(wèi)1間，非必備，視有無工人房定1間，非必備，視有工人房定D—I廚房1間，必備1間，必備D—2陽臺1間，必備1間，必備企業(yè)市場營襠組合整體市場21、目標市場評亻古選擇表目標市場評估選擇步驟細分市場1細分市場2細分市場3哪些需求尚耒充分滿足市場需求發(fā)展前景分析細分市場購買力評估竟爭對手營悄策略及具實施情況評估是否符合本企業(yè)戰(zhàn)略目標本企業(yè)是否具備足夠陶資》原22、無差別營銷策略設(shè)計表制表人 填表日期年年月日房地產(chǎn)頂目市場定位策略房地產(chǎn)頂目產(chǎn)品策略房地產(chǎn)頂目消售渠道策略房地產(chǎn)項目定價略房地產(chǎn)項目促略房地產(chǎn)頂目財務分析（二）房地產(chǎn)項目各因子對購房者重要程度測1、房地產(chǎn)項目各種成分和屬性對購房者重要性程度測評表序號構(gòu)成要素分類權(quán)生備注1地理位置30％2樓盤質(zhì)素50％3品牌形象10％4襠售服務物業(yè)管理巧％6整體組合的0％專業(yè)資料專業(yè)資料專業(yè)資料2、房地產(chǎn)項目各種屬性對購房者重要性程度測評表序號房地產(chǎn)頂目各種屬性1華麗性2舒適性34安全性5公平性6實用性7方便性8經(jīng)濟性91地理位置構(gòu)成要素對購房者的重要性程度測評表號房地產(chǎn)頂目各種屬性1地段級別10％2區(qū)域性質(zhì)20％3對外交通條件4區(qū)域性公共設(shè)施可利程度20％5周邊環(huán)境10％61C0％4、樓盤質(zhì)素構(gòu)成成分對購房者的重要性程度測評表樓盤質(zhì)素構(gòu)成成分備注1建筑群體與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性2小區(qū)空間組織3建箭施工質(zhì)-4建工外觀形象5住宅套型6室內(nèi)空間組織7水電設(shè)各設(shè)施8室內(nèi)裝修9樓層1011配套設(shè)施14公共設(shè)施15環(huán)綠化5、品牌形象成分對購房者的重要性程度測評表品牌形象成分備注110％2品牌價值20％3購房者類型30％4社區(qū)文化25％51C0％6、銷售服務成分對購房者的重要性程度測評表序號悄售服務成分權(quán)生備注1、轡丨咨讠笥10％2現(xiàn)場參觀20％3合同條款30％4付款方式25％5保修服務12％6合計10C％7、物業(yè)管理各種成分對購房者的重要性程度測評表序號物業(yè)管理構(gòu)成成分專業(yè)資料專業(yè)資料專業(yè)資料1建筑及設(shè)管理巧％2小區(qū)安全管理50％3園林綠化管理躚％4泊；吉衛(wèi)生管理20％5耳他服務5％6合計的0％（三）房地產(chǎn)項目因子市場定位1、房地產(chǎn)項目單因子市場定位