我國房地產(chǎn)城市化率53.37%已超過50%的轉(zhuǎn)折點

Word我國房地產(chǎn)城市化率53.37%已超過50%的轉(zhuǎn)折點作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。

地產(chǎn)市場正處于此輪周期的收縮階段，增速放緩、行業(yè)分化、企業(yè)分化成為趨勢。結(jié)構(gòu)性調(diào)整蘊藏著大量的投資機會，行業(yè)發(fā)展的空間依然巨大。

各國的房地產(chǎn)業(yè)都有周期性，但周期長度存在顯著差異。美國房地產(chǎn)從1870年開始大約按18-20年的頻率完成一次周期循環(huán)波動，與庫茲涅茨長周期基本一致。日本房地產(chǎn)業(yè)周期和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展是同步的，7-8年為一個周期。我國香港平均8-9年就會出現(xiàn)一次房地產(chǎn)周期循環(huán)波動。我國臺灣房地產(chǎn)從1970年開始周期循環(huán)大致是5-6年。以上國家和地區(qū)基本遵循朱格拉周期。

從運動軌跡看，我國房地產(chǎn)周期與海外相比有獨特的波長，周期波動時間大致是4-5年。從1988年到2021年期間的房屋銷售價格指數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，1993年是我國房地產(chǎn)的第一個波峰階段，到1998年迎來第二個波峰，2021年、2021年分別是第三和第四個波峰，去年是第五個波峰。

據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心了解，我國房地產(chǎn)的發(fā)展始于北京、上海、深圳等一線城市，然后延伸至東部沿海城市，最終擴展到中西部地區(qū)，呈現(xiàn)從東部向中部、西部的遞延式發(fā)展路徑。從周期性看，東部地區(qū)到達最高點時，中部地區(qū)正處于發(fā)展上升階段，而西部地區(qū)則尚在初始發(fā)展階段。2021年東部沿海城市房價下跌時，中西部地區(qū)的房價表現(xiàn)穩(wěn)定，蘭州、烏魯木齊、西安等城市的房價甚至出現(xiàn)了上漲。即便在一線城市內(nèi)部，周期也有差異，在2021-2021年的短周期中，深圳房價首先高位見頂，然后才是北京、上海。

政策因素作為經(jīng)濟周期的外部沖擊力量，對房地產(chǎn)周期波動產(chǎn)生了重要影響。1998年的房改，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)角色的重大轉(zhuǎn)換，啟動了房地產(chǎn)投資的高速增長，1998年之后的十幾年中，我國住宅投資平均年增速維持在25%以上。2021年的“831大限”，使得土地市場持續(xù)火爆，大大抬升了土地價格，最終傳導到房價，政策由此開始對房地產(chǎn)市場進行打壓。2021年受金融危機影響，政策突然轉(zhuǎn)為扶持房地產(chǎn)市場發(fā)展。這種政策的動態(tài)不一致，嚴重損害了政策的權(quán)威性。

政策的出發(fā)點是熨平周期，但從實際效果看，政策反而成了周期波動的助推器。2021年出臺的刺激政策，帶來了2021年和2021年房地產(chǎn)市場爆發(fā)性的增長。從數(shù)據(jù)上看，2021年11月全國商品房銷售額5286億元，12月更是突破1.02萬億元，而全年才5.25萬億元。面對市場的持續(xù)升溫，政府不得不出臺限購政策，這又導致了近兩年的短周期，然后就是2021年和2021年的爆發(fā)性增長。

城市化進程影響人口流動，而人口流動與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)。從國際經(jīng)驗看，城市化總體進程沿S型曲線變動。從人口流動看，城市化率低于50%，以從農(nóng)村進入城市為主;超過50%，以從小城市進入大城市為主;超過70%，人口流動以從城區(qū)進入郊區(qū)為主;大都市圈階段，人口進入郊區(qū)。房價的表現(xiàn)與人口流動主導方向的四個階段緊密相關(guān)。在第一階段，全國城市的房價漲幅總體比較接近;在第二階段，大城市的房價表現(xiàn)優(yōu)異;在后兩個階段，大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會更為優(yōu)異。

2021年，我國城市化率53.37%，已超過50%的轉(zhuǎn)折點，標志著中國已由農(nóng)村社會向城市社會轉(zhuǎn)型。流入城市的新增人口的增速明顯放緩，城市之間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異對人口流動的影響開始分化，這種變化將使得中國房價的走勢從過去全面上漲進入到區(qū)域分化階段。去年的市場分化已經(jīng)十分明顯，大城市房價全面上漲，部分三、四線城市則存貨積壓，銷售陷入困境。

當前的周期異常復雜，需要高度重視。第一，從經(jīng)濟增長看，高速增長的黃金時代已經(jīng)過去，經(jīng)濟正進入中低速增長的換擋期。第二，前期4萬億的1.0和2.0版本，帶來了投資過度、產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)亦不例外。社會正處于投資過度、產(chǎn)能過剩的消化期。第三，不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅等制度改革的陣痛期。第四，2021-2021年是中國房地產(chǎn)發(fā)展最快的十年，總的銷售面積也僅有60多億平方米，2021-2021年的銷售面積在10.5-11億平方米左右，而2021年銷售面積達到了13億平方米，若繼續(xù)以這種速度增長十年，總銷售面積將達130億平方米，較上個十年增長一倍，但實際上中國并沒有如此大的需求。因此，13億平方米可能是中國房地產(chǎn)銷售市場的天花板。第五，98年迄今已有16年，房地產(chǎn)正處于庫茲尼茨長周期的下降階段，同時當前也正處于房地產(chǎn)短周期4-5年的下降通道?？傮w看，目前是多種因素疊加一起，發(fā)生共振效應，加劇了這輪周期震動的波動幅度。

據(jù)行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究中心的《2021年一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告》顯示房地產(chǎn)市場下降的趨勢已有體現(xiàn)。1-3月份銷售面積為2.01億平方米，同比下降了4%，銷售均價為人民幣6595元/平方米，同比下降了1%。1-3月份房地產(chǎn)銷售額為人民幣1.326萬億元，同比下降了5%。3月份新開工面積同比下降22%至1.24億平方米，接近2021年月均新開工面積9600萬平方米的谷底水平。

但行業(yè)前景仍然光明，根據(jù)聯(lián)合國人口署數(shù)據(jù)，2021年我國城鎮(zhèn)人口將達8.7億，如果屆時人均住房面積達到35平米，則2021年全國城鎮(zhèn)住宅存量為306億平米。2030年，我國城鎮(zhèn)化率預計為70%，城鎮(zhèn)人口將達10億。如果人均住房面積維持35平米，則2030年全國城鎮(zhèn)住宅存量為351億平米。目前的城鎮(zhèn)住宅存量只有200多億平米，行業(yè)發(fā)展的空間依然很大。

行業(yè)不會崩盤，但企業(yè)一定會有危機。到2021年底，地產(chǎn)上市公司整體的短期資金缺口(1年以內(nèi))已縮小到3%，但中期資金缺口(2-3年內(nèi))則擴大到16%。意味著地產(chǎn)行業(yè)短期會有陣痛，但投資風險還不大，地產(chǎn)企業(yè)可以通過降價方式來實現(xiàn)短期資金的平衡。但明年面臨的資金壓力將非常明顯，行業(yè)必將經(jīng)歷一場整合的洗禮。

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究員表示，房地產(chǎn)行業(yè)不僅有經(jīng)濟支柱的性質(zhì)，同時也有基本民生的性質(zhì)，習近平主席所說“住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題”是對住房性質(zhì)的精準定位。此輪周期最大的不同之處在于政策的明朗化，縱觀2021年至今，政府并沒有出臺更為嚴厲的政策，房地產(chǎn)市場的擾動因素相對減少。未來，行政調(diào)控有望退出，房產(chǎn)稅、土地限額、共有產(chǎn)權(quán)房等將成為國策。在政策越來越清晰明朗的情況下，市