我國房地產(chǎn)城市化率53.37%已超過50%的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

Word我國房地產(chǎn)城市化率53.37%已超過50%的轉(zhuǎn)折點(diǎn)作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。

地產(chǎn)市場(chǎng)正處于此輪周期的收縮階段，增速放緩、行業(yè)分化、企業(yè)分化成為趨勢(shì)。結(jié)構(gòu)性調(diào)整蘊(yùn)藏著大量的投資機(jī)會(huì)，行業(yè)發(fā)展的空間依然巨大。

各國的房地產(chǎn)業(yè)都有周期性，但周期長度存在顯著差異。美國房地產(chǎn)從1870年開始大約按18-20年的頻率完成一次周期循環(huán)波動(dòng)，與庫茲涅茨長周期基本一致。日本房地產(chǎn)業(yè)周期和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是同步的，7-8年為一個(gè)周期。我國香港平均8-9年就會(huì)出現(xiàn)一次房地產(chǎn)周期循環(huán)波動(dòng)。我國臺(tái)灣房地產(chǎn)從1970年開始周期循環(huán)大致是5-6年。以上國家和地區(qū)基本遵循朱格拉周期。

從運(yùn)動(dòng)軌跡看，我國房地產(chǎn)周期與海外相比有獨(dú)特的波長，周期波動(dòng)時(shí)間大致是4-5年。從1988年到2021年期間的房屋銷售價(jià)格指數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，1993年是我國房地產(chǎn)的第一個(gè)波峰階段，到1998年迎來第二個(gè)波峰，2021年、2021年分別是第三和第四個(gè)波峰，去年是第五個(gè)波峰。

據(jù)宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心了解，我國房地產(chǎn)的發(fā)展始于北京、上海、深圳等一線城市，然后延伸至東部沿海城市，最終擴(kuò)展到中西部地區(qū)，呈現(xiàn)從東部向中部、西部的遞延式發(fā)展路徑。從周期性看，東部地區(qū)到達(dá)最高點(diǎn)時(shí)，中部地區(qū)正處于發(fā)展上升階段，而西部地區(qū)則尚在初始發(fā)展階段。2021年東部沿海城市房?jī)r(jià)下跌時(shí)，中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)穩(wěn)定，蘭州、烏魯木齊、西安等城市的房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了上漲。即便在一線城市內(nèi)部，周期也有差異，在2021-2021年的短周期中，深圳房?jī)r(jià)首先高位見頂，然后才是北京、上海。

政策因素作為經(jīng)濟(jì)周期的外部沖擊力量，對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)產(chǎn)生了重要影響。1998年的房改，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)角色的重大轉(zhuǎn)換，啟動(dòng)了房地產(chǎn)投資的高速增長，1998年之后的十幾年中，我國住宅投資平均年增速維持在25%以上。2021年的“831大限”，使得土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，大大抬升了土地價(jià)格，最終傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，政策由此開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行打壓。2021年受金融危機(jī)影響，政策突然轉(zhuǎn)為扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。這種政策的動(dòng)態(tài)不一致，嚴(yán)重?fù)p害了政策的權(quán)威性。

政策的出發(fā)點(diǎn)是熨平周期，但從實(shí)際效果看，政策反而成了周期波動(dòng)的助推器。2021年出臺(tái)的刺激政策，帶來了2021年和2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)性的增長。從數(shù)據(jù)上看，2021年11月全國商品房銷售額5286億元，12月更是突破1.02萬億元，而全年才5.25萬億元。面對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，政府不得不出臺(tái)限購政策，這又導(dǎo)致了近兩年的短周期，然后就是2021年和2021年的爆發(fā)性增長。

城市化進(jìn)程影響人口流動(dòng)，而人口流動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，城市化總體進(jìn)程沿S型曲線變動(dòng)。從人口流動(dòng)看，城市化率低于50%，以從農(nóng)村進(jìn)入城市為主;超過50%，以從小城市進(jìn)入大城市為主;超過70%，人口流動(dòng)以從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)為主;大都市圈階段，人口進(jìn)入郊區(qū)。房?jī)r(jià)的表現(xiàn)與人口流動(dòng)主導(dǎo)方向的四個(gè)階段緊密相關(guān)。在第一階段，全國城市的房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近;在第二階段，大城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)優(yōu)異;在后兩個(gè)階段，大城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)更為優(yōu)異。

2021年，我國城市化率53.37%，已超過50%的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，標(biāo)志著中國已由農(nóng)村社會(huì)向城市社會(huì)轉(zhuǎn)型。流入城市的新增人口的增速明顯放緩，城市之間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異對(duì)人口流動(dòng)的影響開始分化，這種變化將使得中國房?jī)r(jià)的走勢(shì)從過去全面上漲進(jìn)入到區(qū)域分化階段。去年的市場(chǎng)分化已經(jīng)十分明顯，大城市房?jī)r(jià)全面上漲，部分三、四線城市則存貨積壓，銷售陷入困境。

當(dāng)前的周期異常復(fù)雜，需要高度重視。第一，從經(jīng)濟(jì)增長看，高速增長的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入中低速增長的換擋期。第二，前期4萬億的1.0和2.0版本，帶來了投資過度、產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)亦不例外。社會(huì)正處于投資過度、產(chǎn)能過剩的消化期。第三，不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅等制度改革的陣痛期。第四，2021-2021年是中國房地產(chǎn)發(fā)展最快的十年，總的銷售面積也僅有60多億平方米，2021-2021年的銷售面積在10.5-11億平方米左右，而2021年銷售面積達(dá)到了13億平方米，若繼續(xù)以這種速度增長十年，總銷售面積將達(dá)130億平方米，較上個(gè)十年增長一倍，但實(shí)際上中國并沒有如此大的需求。因此，13億平方米可能是中國房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的天花板。第五，98年迄今已有16年，房地產(chǎn)正處于庫茲尼茨長周期的下降階段，同時(shí)當(dāng)前也正處于房地產(chǎn)短周期4-5年的下降通道?？傮w看，目前是多種因素疊加一起，發(fā)生共振效應(yīng)，加劇了這輪周期震動(dòng)的波動(dòng)幅度。

據(jù)行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心的《2021年一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告》顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)下降的趨勢(shì)已有體現(xiàn)。1-3月份銷售面積為2.01億平方米，同比下降了4%，銷售均價(jià)為人民幣6595元/平方米，同比下降了1%。1-3月份房地產(chǎn)銷售額為人民幣1.326萬億元，同比下降了5%。3月份新開工面積同比下降22%至1.24億平方米，接近2021年月均新開工面積9600萬平方米的谷底水平。

但行業(yè)前景仍然光明，根據(jù)聯(lián)合國人口署數(shù)據(jù)，2021年我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)8.7億，如果屆時(shí)人均住房面積達(dá)到35平米，則2021年全國城鎮(zhèn)住宅存量為306億平米。2030年，我國城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)為70%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)10億。如果人均住房面積維持35平米，則2030年全國城鎮(zhèn)住宅存量為351億平米。目前的城鎮(zhèn)住宅存量只有200多億平米，行業(yè)發(fā)展的空間依然很大。

行業(yè)不會(huì)崩盤，但企業(yè)一定會(huì)有危機(jī)。到2021年底，地產(chǎn)上市公司整體的短期資金缺口(1年以內(nèi))已縮小到3%，但中期資金缺口(2-3年內(nèi))則擴(kuò)大到16%。意味著地產(chǎn)行業(yè)短期會(huì)有陣痛，但投資風(fēng)險(xiǎn)還不大，地產(chǎn)企業(yè)可以通過降價(jià)方式來實(shí)現(xiàn)短期資金的平衡。但明年面臨的資金壓力將非常明顯，行業(yè)必將經(jīng)歷一場(chǎng)整合的洗禮。

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場(chǎng)研究員表示，房地產(chǎn)行業(yè)不僅有經(jīng)濟(jì)支柱的性質(zhì)，同時(shí)也有基本民生的性質(zhì)，習(xí)近平主席所說“住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題”是對(duì)住房性質(zhì)的精準(zhǔn)定位。此輪周期最大的不同之處在于政策的明朗化，縱觀2021年至今，政府并沒有出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的擾動(dòng)因素相對(duì)減少。未來，行政調(diào)控有望退出，房產(chǎn)稅、土地限額、共有產(chǎn)權(quán)房等將成為國策。在政策越來越清晰明朗的情況下，市