昔日輝煌的企業(yè)巨頭 房地產(chǎn)大亨們紛紛陷囧境

Word昔日輝煌的企業(yè)巨頭房地產(chǎn)大亨們紛紛陷囧境昔日無限喧囂的地王如今已歸于沉寂。

遙想去年9月，長三角一日“三地王”的盛況依然歷歷在目，而短短10個(gè)月之后，曾經(jīng)的輝煌只剩下無盡的悲涼與滄桑，降價(jià)促銷，甚至退地轉(zhuǎn)讓，央企巨頭、民企大鱷深陷其中，艱難謀生。

曾幾何時(shí)，滾燙的房價(jià)讓“地王們”嘗盡甜頭，而這一次，一切可能都不同了。

昔日榮耀地王，今朝悲情“地主”。光環(huán)散去，當(dāng)一批地王項(xiàng)目站上銷售前臺(tái)，卻已陷入“賣也不是，不賣也不是”的尷尬境地。

“最后一次，還有加價(jià)的嗎？”“成交！恭喜競買人！”那些發(fā)生在土地競拍現(xiàn)場的一幕幕，驚心動(dòng)魄程度絕不亞于頂級(jí)國際大片。每加價(jià)一次，巨大的成本投入都在考驗(yàn)舉牌人的心理底線。地王，往往在經(jīng)歷了數(shù)十個(gè)對(duì)手間的上百輪對(duì)決后榮耀登場，成為房企實(shí)力的象征。

然而，榮耀的背后，卻藏著幾許悲情。宇博智業(yè)研究中心了解到，那些曾經(jīng)的地王，如今大多陷入尷尬境地：要么快速開盤，想盡各種辦法回籠資金，甚至不惜犧牲利潤；要么連開盤都不敢開，指望能“挺”過難關(guān)；要么土地款無法按時(shí)付清，退地或轉(zhuǎn)手；要么舉債百億信托，以支持地王開發(fā)；更有捂盤數(shù)年仍無法賣出成本價(jià)，計(jì)提上億減值準(zhǔn)備。而上述情況所涉及房企，既包括綠地、恒大這種民營大鱷，也包括中海、方興、中華企業(yè)等國企巨頭。

“在忽悠了市場和政府的同時(shí)，也忽悠了自己?！币晃环康禺a(chǎn)界資深人士對(duì)眾多地王的點(diǎn)評(píng)，一語中的。

花錢賺吆喝的地王：首付只需6%

對(duì)于原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需付6%，余款分三個(gè)節(jié)點(diǎn)每年付8%。

三天前，恒大在杭州第一個(gè)真正意義上的超級(jí)大盤恒大帝景開盤。按照恒大一貫的風(fēng)格，開盤一般都是幾千人齊聚的“大場面”，熱鬧非常。這次也不例外。

根據(jù)公開信息，本次恒大帝景銷售均價(jià)1.6萬元/平方米，開盤銷售超過5億元。一個(gè)杭州項(xiàng)目能夠開盤回款逾5億元，這無論對(duì)怎樣級(jí)別的房企來說，都實(shí)非易事。但是，恒大這筆賬，還應(yīng)該細(xì)算。

如果就杭州蕭山區(qū)域來看，恒大帝景是毫無疑問的地王級(jí)項(xiàng)目。2021年9月3日，杭州蕭山拍出三塊商業(yè)用地，其中一塊地經(jīng)歷了高達(dá)142輪報(bào)價(jià)，最終以25.95億元成交，折合樓板價(jià)為10556元/平方米。風(fēng)頭正勁的恒大地產(chǎn)拿下了這一地王項(xiàng)目。

而回看當(dāng)年數(shù)據(jù)，蕭山樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)初現(xiàn)。2021年6月，蕭山商品房銷售均價(jià)1.52萬元/平方米，簽約820套。相比之下，蕭山已經(jīng)登記的商品房可售房源高達(dá)17543套。按此去化速度，蕭山存量房源的去化周期高達(dá)21個(gè)月，超過多數(shù)城市和區(qū)域的去化周期。然而，這一切并沒有影響恒大拿地的沖動(dòng)?！皬默F(xiàn)在這個(gè)形勢來看，當(dāng)時(shí)恒大拿地的價(jià)格確實(shí)太尷尬了。”杭州房地產(chǎn)市場一資深人士稱。

據(jù)行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)市場前景分析預(yù)測報(bào)告》預(yù)測，恒大內(nèi)部對(duì)這個(gè)項(xiàng)目盈利前景的判斷還是挺悲觀的?！皬暮愦蟮劬?.6萬元/平方米的定價(jià)來看，其實(shí)公司還是想賺錢的。如果沒有額外的融資沉淀成本，恒大帝景起碼現(xiàn)在賣還不虧。但這個(gè)不虧有個(gè)前提，就是不能壓著，必須盡快回款。這也是恒大急著開售的原因?！?/p>

就在恒大帝景開盤前一周，售樓處正緊鑼密鼓地籌備開盤，并已開始接受看盤，積極蓄客。只是，在施工現(xiàn)場，只能遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看到作業(yè)吊車，出地面的高層建筑幾乎沒有。銷售人員告訴記者，在蕭山，只要房子建出一層就可以預(yù)售。而杭州市區(qū)更寬松，只要出地面就可以賣。這種預(yù)售門檻，遠(yuǎn)低于上海等地。

另外，在蕭山，開發(fā)商“偷面積”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的秘密。也就是說，報(bào)建不足100平方米的一套住宅，開發(fā)商可以做出實(shí)際上高達(dá)120平方米的實(shí)用面積。這種在很多地方被禁止的做法，在蕭山卻十分盛行。

“杭州樓市是一個(gè)奇怪的市場。土地成本會(huì)占到商品房銷售額的近一半。恒大帝景這種項(xiàng)目更是占到三分之二。地方政府高價(jià)賣地的后果之一，就是縱容和放開了很多打擦邊球的做法，以作為給房企的回報(bào)?！币晃缓贾莘科髢?nèi)部人士說。

實(shí)際上，為了盡快賣房，房企各類優(yōu)惠已經(jīng)超出市場想象。以恒大帝景為例，其推出了四層優(yōu)惠，包括：開盤總價(jià)8.5折；存3000元減30000元；送家電基金2.3萬元以及10年物管基金46728元；總裁特惠折上9.3折。

除此之外，更吸引人的是，原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，已經(jīng)被房企化為無形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需要付6%，余款分三個(gè)節(jié)點(diǎn)每年付8%。

也就是說，即使實(shí)現(xiàn)總額5億元的銷售額，開發(fā)商實(shí)際回款金額也不足3000萬元。房企資金緊張程度與回款的壓力，也就可想而知了。

“零成交”的地王：濱江豪宅騎虎難下

杭州去年房產(chǎn)銷售額1600億元，如果40%到50%用來拿地，對(duì)應(yīng)的土地出讓金約800億元。但杭州去年土地出讓金高達(dá)1300億元，多推了500億元，相當(dāng)于多推了50塊土地，對(duì)杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海御道路一號(hào)，似乎有點(diǎn)生不逢時(shí)。

“凡在去年下半年還高溢價(jià)拿地的，今年都非死即傷?！敝泻５禺a(chǎn)某高管向記者感慨。

這個(gè)判斷也得到杭州本地房企濱江集團(tuán)董事長戚金興的認(rèn)同?！叭ツ旰贾萃恋刭u了1300億元，其中70%的地是外來開發(fā)企業(yè)拿的。很多開發(fā)企業(yè)滿懷信心到杭州，現(xiàn)在可能都很悲傷，去年下半年進(jìn)來的，1/3會(huì)虧，1/3保本，1/3微利。有的還是巨虧。”戚金興說。

在杭州，除恒大外，常被業(yè)內(nèi)人士提及的另一尷尬地王，是中海御道路一號(hào)。

拿地的時(shí)候，中海實(shí)在是風(fēng)光無限。2021年10月，杭州推出一塊位于錢江新城邊上的稀缺沿江寶地，吸引了萬科、濱江、方興、中海、保利等一線品牌房企進(jìn)場爭奪，三宗地塊的競價(jià)用時(shí)竟超過4小時(shí)，最終中海地產(chǎn)以總價(jià)近55.9億元同時(shí)配建9.81萬平方米金融城高級(jí)人才公寓成功摘牌，三宗地以總建面計(jì)算的綜合樓面地價(jià)高達(dá)18150元/平方米。

然而這種計(jì)算方式并不能反映地塊真實(shí)地價(jià)。要測算中海地產(chǎn)實(shí)際付出的樓面地價(jià)，需要考慮配建高級(jí)人才公寓的額外成本等因素。根據(jù)一份被中海公司認(rèn)可的內(nèi)部測算，這個(gè)名叫御道路一號(hào)的項(xiàng)目實(shí)際總的土地成本為61.5億元。加上基本的財(cái)務(wù)費(fèi)用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理論上的剛性成本價(jià)已達(dá)38000元/平方米以上。若再加上營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他隱性成本，中海御道路一號(hào)的一期成本在4萬元/平方米左右。

4萬元/平方米是什么概念？據(jù)了解，同為沿江豪宅，錢江新城金基曉廬、盛世錢塘等二線江景房二手價(jià)格在今年3月時(shí)曾達(dá)到3.4萬至3.8萬元/平方米不等，東方潤園等一線江景物業(yè)單價(jià)5萬至6萬元不等。以杭州同區(qū)域內(nèi)新房較次新房的溢價(jià)率超過15%的普遍規(guī)律來看，御道路一號(hào)的二線江景房合理價(jià)格區(qū)間應(yīng)為3.8萬至4.2萬元/平方米。

據(jù)了解，在中海御道路一號(hào)售樓處了解的情況是，目前項(xiàng)目并未正式開盤，銷售價(jià)格也沒有確定。但有消息人士稱，就在今年3、4月份，項(xiàng)目曾經(jīng)暗開過一次。可能是因認(rèn)購情況不佳，項(xiàng)目索性對(duì)外宣稱尚未開盤。目前為止，中海御道路一號(hào)官方備案體現(xiàn)的成交數(shù)量為零。

據(jù)了解，中海御道路一號(hào)一期的預(yù)售報(bào)備均價(jià)是4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網(wǎng)公布的預(yù)售價(jià)格來看，項(xiàng)目開盤底價(jià)可能低至3.6萬元/平方米。

“當(dāng)然，這只是二線江景的小戶型價(jià)格。中?？梢酝ㄟ^后期一線江景房的高溢價(jià)來收回利潤。但無疑，這個(gè)項(xiàng)目去化壓力和盈利壓力很大。正是因?yàn)樵摰赝蹴?xiàng)目的壓力，中海在杭州其他樓盤不得不降價(jià)回款，引領(lǐng)了杭州本輪降價(jià)潮。”一位杭州開發(fā)商如是說。

杭州克而瑞機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉晨光說到，包括中海、金地、保利等高價(jià)地得主在杭州都開始品嘗苦果，其項(xiàng)目銷售排名大幅下滑。截至目前，中海已經(jīng)跌出杭州樓市銷售排名前30，金地跌出前20。這在以往的杭州市場，十分少見。

至于杭州樓市整體形勢，很多業(yè)內(nèi)人士表示悲觀?！斑@和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有關(guān)。浙江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)簡單，近年來經(jīng)濟(jì)大面積滑坡。原來豪宅市場的消費(fèi)主體即私營企業(yè)主財(cái)富縮水劇烈。再加上此前已經(jīng)購入了很多投資性房產(chǎn)，現(xiàn)在購房需求大幅下降。”

屢上頭條的地王：這次能否“挺過去”

2021年以來，方興地產(chǎn)曾因?yàn)椤暗赝酢备拍顚疑厦襟w頭條。這次，其以101億元總價(jià)奪下的上海大寧地王，如何順利“挺過去”，市場正拭目以待。

除杭州外，上海等一線城市地王情況同樣不容樂觀。

“如果說2021年的地王項(xiàng)目，最麻煩的要算臨港新城的地王和方興地產(chǎn)的百億地王了?！币晃簧虾７康禺a(chǎn)界人士說。

去年12月，受上海自由貿(mào)易區(qū)概念帶動(dòng)，上海浦東臨港新城土地拍賣創(chuàng)下溢價(jià)刷新紀(jì)錄。最終，一家名為上海錦繡投資有限公司的企業(yè)拿下兩幅商住用地，雖然總金額只有7.45億元，但平均溢價(jià)率接近400%，樓板價(jià)高達(dá)1.5萬/平方米。這個(gè)價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出彼時(shí)臨港新城住宅銷售均價(jià)。

“聽說這家企業(yè)就是在深圳買了明斯克航母的企業(yè)，把航母開到臨港來也確實(shí)可能成為項(xiàng)目亮點(diǎn)。不過，這個(gè)盤要想有盈利，難度可能很大?！鄙虾？硕饳C(jī)構(gòu)薛建雄表示。

不計(jì)成本闖上海的，不僅包括涉房不深的民營企業(yè)，也有大型央企。今年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元的總價(jià)奪下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價(jià)率高達(dá)111.59%，折合樓板價(jià)4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價(jià)紀(jì)錄。

方興地產(chǎn)可謂實(shí)力不俗，這家開發(fā)了上海金茂大廈的企業(yè)，是世界五百強(qiáng)中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。2021年以來，方興地產(chǎn)曾因?yàn)椤暗赝酢备拍顚疑厦襟w頭條。2021年，方興地產(chǎn)以40.6億元拿下北京廣渠路15號(hào)地王，此后，公司在北京、上海和蘇州屢拿地王，斥資超過200億元。

“上海大寧地王聽說明年初開售，首期價(jià)格要開在7萬至9萬元，后續(xù)可能上10萬元。這個(gè)價(jià)格在大寧這個(gè)區(qū)域，是有很大難度的。高端豪宅從配套到概念，都需要時(shí)間來打磨和營造。但方興地產(chǎn)作為在港上市的央企有一個(gè)優(yōu)勢：融資成本相對(duì)較低，資金實(shí)力較強(qiáng)。如果能挺過這個(gè)周期，就可能成為贏家?！毖ㄐ郾硎?。

即將于今年開盤的另一個(gè)超級(jí)地王出現(xiàn)在北京，那是“賭王級(jí)”人物孫宏斌在去年9月拿下的北京單價(jià)地王。當(dāng)時(shí)，孫宏斌還沒有全盤接手綠城，其旗下融創(chuàng)中國以43.24億元拿下北京農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)折合7.3萬元/平方米，刷新北京乃至全國宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。拿地當(dāng)天，融創(chuàng)中國在香港的股價(jià)應(yīng)聲下跌，北京房企一片驚呼：7.3萬？這怎么可能？！而數(shù)月之后，孫宏斌放出豪言，農(nóng)展館地塊未來售價(jià)將在15萬元/平方米以上，景觀房源單價(jià)將達(dá)到30萬元/平方米。

來自融創(chuàng)中國的內(nèi)部人士透露，北京農(nóng)展館項(xiàng)目有可能在今年9、10月份開售。這個(gè)天價(jià)樓盤最終命運(yùn)如何？市場正拭目以待。

底氣不足的地王：計(jì)提逾億跌價(jià)準(zhǔn)備

在2021年年報(bào)中，中華企業(yè)頗有“先見之明”地為杭州中企御品灣項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)減值準(zhǔn)備1.1億元。

實(shí)際上，2021年以來，每一輪樓市調(diào)整，都會(huì)有一些地王項(xiàng)目遭遇“裸泳”的尷尬。從綠城2021年以36億元拿下的蘇州地王，到中華企業(yè)2021年以28億元拿下的杭州地王，再到SOHO中國接手的上海外灘8-1地王、南京中冶百億地王，境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動(dòng)的活教材。

究竟是什么魔力，使得各路房地產(chǎn)豪杰在土地市場不惜一擲千金、前赴后繼呢？

5年前，已經(jīng)處于拿地狂熱狀態(tài)的宋衛(wèi)平，在蘇州豪擲36億元，拿下獨(dú)墅湖邊地塊，樓板價(jià)高達(dá)2.8萬元/平方米。此后兩年，媒體屢屢報(bào)出地王項(xiàng)目動(dòng)工遙遙無期，變身農(nóng)田菜地。當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目今天已經(jīng)成為號(hào)稱江南園林別墅“孤品”的蘇州綠城桃花園，以半年成交33套的成績，成為中國別墅銷售排行榜亞軍。但是，還是那句話，對(duì)開發(fā)商來說，花錢不是為了賺吆喝的。從盈虧角度看，5年開發(fā)周期，其融資成本、管理成本，加上宋衛(wèi)平不惜代價(jià)做品質(zhì)的精神，這個(gè)項(xiàng)目是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利？業(yè)內(nèi)普遍對(duì)此存有疑慮。

更尷尬的版本來自中華企業(yè).2021年，在聯(lián)手兩大險(xiǎn)資與證大集團(tuán)競爭外灘8-1地塊的同期，中華企業(yè)也把目光投到了杭州。“聽說那時(shí)中華企業(yè)拿地意愿格外強(qiáng)烈，當(dāng)天，綠城宋衛(wèi)平難得親赴現(xiàn)場，大有志在必得之勢。而中華企業(yè)以28億元價(jià)格直接把宋衛(wèi)平‘拍死在沙灘上’。”當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)界人士回憶。

只不過，到今天，這個(gè)樓板價(jià)1.8萬元的住宅項(xiàng)目尚未開售。作為杭州江干區(qū)域的住宅項(xiàng)目，區(qū)域可查的上半年銷售均價(jià)為2.2萬元/平方米左右，而中華企業(yè)的中企御品灣，要開到3.4萬元/平方米左右方可有盈利--超過周邊50%以上的定價(jià)，在今天的杭州樓市，簡直是天方夜譚。

宇博智業(yè)研究中心了解到，盡管開盤在即，但項(xiàng)目最終以毛坯還是精裝方式出售都尚未確定。中華企業(yè)也在2021年年報(bào)中注明，為杭州中企御品灣項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)減值準(zhǔn)備1.1億元。

當(dāng)然，地王故事中，還有至今被大家關(guān)注的SOHO中國與復(fù)星集團(tuán)關(guān)于外灘8-1百億地王的爭端，也少不了中冶集團(tuán)南京地王一分為三、二次轉(zhuǎn)手的傳奇。

地王后遺癥：如何應(yīng)對(duì)市場調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

多年來，房地產(chǎn)市場的每一輪調(diào)整都以房價(jià)再次上漲告終。“不要緊，總有一天，高價(jià)地王會(huì)被市場化解。”但這次，那些曾經(jīng)的地王，還會(huì)如此幸運(yùn)嗎？

回顧地王的往事，總是令人不勝唏噓。2021年一批高價(jià)拿下地王項(xiàng)目的房企，已經(jīng)在2021年嘗盡苦果，而在2021年樓市大漲后，房企似乎很快就淡忘了曾經(jīng)的傷痛。多位地產(chǎn)界人士直言，凡在2021年下半年高溢價(jià)拿地的企業(yè)，將來都會(huì)“非死即傷”，其中民企可能因資金實(shí)力較弱，最先倒下。

而回看2021年，在拿地方面最激進(jìn)的區(qū)域房企，非“福建幫”莫數(shù)。雖然福建泰禾集團(tuán)在北京開發(fā)的泰禾北京院子創(chuàng)下了今年上半年全國別墅銷售冠軍，但在