成都城市綜合體項(xiàng)目客戶調(diào)查報(bào)告含案例

成都XX營銷顧問有限公司以始為終、分類聚焦、階段匹配

——成都XX社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究客戶調(diào)研報(bào)告

2012年5月28日運(yùn)營高管研究（本報(bào)告呈現(xiàn)）投資客研究本報(bào)告呈現(xiàn)）商家研究（本報(bào)告呈現(xiàn)）

案例研究（已完成）終端用戶研究（下階段展開）成功社區(qū)商業(yè)案例解析、經(jīng)驗(yàn)借鑒各方訴求深度研究、價(jià)值關(guān)注分類匹配，創(chuàng)造多方共贏商業(yè)格局社區(qū)商業(yè)定位導(dǎo)則基于定位導(dǎo)則的社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)導(dǎo)則社區(qū)商業(yè)研究框架4.社區(qū)商業(yè)與住宅價(jià)值雙向關(guān)聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價(jià)值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導(dǎo)則指導(dǎo)下的設(shè)計(jì)導(dǎo)則1.本次調(diào)研設(shè)計(jì)及執(zhí)行說明2.本次研究核心結(jié)論3.本次研究邏輯思路研究方法：依靠人脈關(guān)系搜尋、一對(duì)一深訪，一名被訪者配兩名訪問專員研究對(duì)象：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營高管：5組投資客：25組店鋪經(jīng)營者：15組連鎖機(jī)構(gòu)運(yùn)營高管：5組本次調(diào)研基本信息-運(yùn)營高管、商家、連鎖品牌/店鋪名稱商家類型店鋪位置被訪者姓名職位美國GEP洗衣連鎖居家服務(wù)型溫江區(qū)行署路54號(hào)美丹店長WOWO零售型創(chuàng)業(yè)路300號(hào)楊艷群總助春天花樂園零售型錦興路60號(hào)附2號(hào)朱瑾總經(jīng)理紅旗零售型迪康大道7號(hào)楊部長拓展部精視力眼鏡零售型春熙路南段13號(hào)何女士經(jīng)理九九文具店零售型一環(huán)路南四段9號(hào)附4號(hào)胡玉立副總經(jīng)理麥當(dāng)勞餐飲型大業(yè)路北京華聯(lián)二樓劉經(jīng)理營運(yùn)部屈臣氏零售型時(shí)代廣場(chǎng)1806何悅婷店長詩麗堂居家服務(wù)型林蔭路黃總總經(jīng)理味千餐飲餐飲服務(wù)型花牌坊北街88號(hào)西錦國際一棟1403劉敘經(jīng)理四川杏林醫(yī)藥連鎖零售型一環(huán)路西二段31號(hào)杜光明經(jīng)理一點(diǎn)味餐飲服務(wù)型小南街87號(hào)龔松文店長英派斯健身休閑服務(wù)型雙楠段503號(hào)張勁東總經(jīng)理成都銀行專業(yè)服務(wù)型西御街16號(hào)何德好總經(jīng)助渣打銀行專業(yè)服務(wù)型時(shí)代廣場(chǎng)戴舸總經(jīng)助連鎖機(jī)構(gòu)名稱商家類型被訪者姓名職位寶寶攝影專業(yè)服務(wù)型曾先生總經(jīng)理屈臣氏零售型楊女士中國西區(qū)總監(jiān)鍋鍋香餐飲服務(wù)型冷女士總經(jīng)理蘭花草服務(wù)型蘇先生總經(jīng)理碎蝶音樂咖啡居家服務(wù)型陳先生董事長運(yùn)營高管訪問對(duì)象基本簡介陳總原國嘉地產(chǎn)總經(jīng)理、原蘇寧置業(yè)總經(jīng)理王總優(yōu)品道商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理閆總藍(lán)光集團(tuán)嘉寶副總裁、商業(yè)公司總經(jīng)理，30多個(gè)商業(yè)案例操盤經(jīng)驗(yàn)李總摩爾國際物流發(fā)展有限公司運(yùn)營總監(jiān)梁總藍(lán)光地產(chǎn)策劃總監(jiān)，十年商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。類型客戶解釋：專業(yè)信任：投資為收入補(bǔ)充，希望專業(yè)人員打理資產(chǎn)，對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)依賴度高。謹(jǐn)慎技術(shù)：反復(fù)權(quán)衡投資安全，關(guān)注趨勢(shì)指標(biāo)、運(yùn)營指標(biāo)、回報(bào)指標(biāo)。信息敏感：相信信息越快越多，越容易成功,自我成功經(jīng)驗(yàn)路徑依賴。被訪者姓名投資者類型投資者類型被訪者相關(guān)信息（所處行業(yè)、所在公司、目前職位）陳先生1000萬以上謹(jǐn)慎技術(shù)專業(yè)投資人，掌控?cái)?shù)億投資資金陳思佑200-500萬謹(jǐn)慎技術(shù)家里面是樂山知名開發(fā)商，富二代，目前專業(yè)從事投資理財(cái)鄭凱200-500萬信息敏感西南設(shè)計(jì)院胡霞1000萬以上信息敏感雙馬家私老總，接受過專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資培訓(xùn)，持有多個(gè)商鋪。徐鵬200-500萬謹(jǐn)慎技術(shù)保險(xiǎn)行業(yè)，專注房地產(chǎn)投資，目前在汽配市場(chǎng)有投資商鋪。白昌興500-1000萬謹(jǐn)慎技術(shù)公司老總（臺(tái)灣人）自持“溫哥華廣場(chǎng)”寫字樓、時(shí)代尊邸220㎡住宅何曉蓉200-500萬謹(jǐn)慎技術(shù)某商會(huì)負(fù)責(zé)人，老公是某承建商負(fù)責(zé)人楊立有200-500萬謹(jǐn)慎技術(shù)建材個(gè)體戶耿爽200-500萬謹(jǐn)慎技術(shù)個(gè)體經(jīng)營戶：水泥、食品調(diào)料林強(qiáng)1000萬以上謹(jǐn)慎技術(shù)全友家私（威遠(yuǎn)地區(qū)總代理）身家過億，只購買上千萬物業(yè)柘姐1000萬以上信息敏感外貿(mào)生意，長期在廣州從事對(duì)外貿(mào)易譚麗1000萬以上謹(jǐn)慎技術(shù)外資銀行高管，個(gè)人持有商鋪，寫字樓胡蓮200-500萬專業(yè)信任某化妝品成都總代理，多套住宅投資產(chǎn)品甘彬200-500萬謹(jǐn)慎技術(shù)金朝陽培訓(xùn)學(xué)校副總（專職投資）陶雄杰500-1000萬信息敏感私營企業(yè)公司老總，長期從事證券股票投資，自持寫字樓物業(yè)劉永超500-1000萬信息敏感服裝批發(fā)商，全國多個(gè)城市持有商鋪。陳莉200-500萬專業(yè)信任自由職業(yè)，目前專注于理財(cái)投資閆城200-500萬專業(yè)信任只能居家系統(tǒng)公司老總李霞200-500萬謹(jǐn)慎技術(shù)個(gè)體投資者，200萬投資額度，喜歡進(jìn)行低總額物業(yè)資產(chǎn)投資唐忠松500-1000萬謹(jǐn)慎技術(shù)陽光100運(yùn)營高管，個(gè)人持有多個(gè)商鋪。楊濤500-1000萬謹(jǐn)慎技術(shù)專業(yè)投資客吳渝200-500萬謹(jǐn)慎技術(shù)上市企業(yè)營銷總監(jiān)冷冰200-500萬謹(jǐn)慎技術(shù)醫(yī)藥行業(yè)老總，長期在武漢、青島，成都人明智500-1000萬謹(jǐn)慎技術(shù)個(gè)體戶，經(jīng)營服裝連鎖品牌“月亮之尚”王蔓1000萬以上專業(yè)信任天越傳媒公司老總本次調(diào)研基本信息-25組投資者問卷設(shè)計(jì)內(nèi)容4.社區(qū)商業(yè)與住宅價(jià)值雙向關(guān)聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價(jià)值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導(dǎo)則指導(dǎo)下的設(shè)計(jì)導(dǎo)則1.本次調(diào)研設(shè)計(jì)及執(zhí)行說明2.本次研究核心結(jié)論3.本次研究邏輯思路1、全部持有或持有關(guān)鍵商業(yè)并通過良好的專業(yè)運(yùn)營，是商業(yè)價(jià)值最大化的最佳途徑，在商業(yè)價(jià)值提升的同時(shí)，住宅價(jià)值得到滋養(yǎng)。2、在政府相關(guān)約束下，只有在開發(fā)商、投資者、商家、終端用戶四方達(dá)到共同贏利的運(yùn)營狀態(tài)，商業(yè)物業(yè)才可以持續(xù)增值溢價(jià)，并有利于開發(fā)商進(jìn)行再融資，投資者更放心投資同品牌物業(yè)，商家吸附力增加、終端用戶忠誠度提高和情感消費(fèi)體驗(yàn)滲透。3、以終為始的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，在項(xiàng)目啟動(dòng)期，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌等級(jí)、商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、動(dòng)線設(shè)計(jì)多方面前置考慮，可以極大降低后期運(yùn)營調(diào)整成本。4、調(diào)整運(yùn)營期的重點(diǎn)工作在于推廣和活動(dòng)，運(yùn)營良好的開發(fā)商在前期預(yù)算一定會(huì)預(yù)留充足資金預(yù)算進(jìn)行后期活動(dòng)來聚集人氣和加快形成商業(yè)氛圍，縮短商業(yè)成熟周期。5、客戶維護(hù)和客戶信息管理是運(yùn)營成熟期的重點(diǎn)工作，本階段要擴(kuò)大商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍，并著力培養(yǎng)客戶對(duì)本社區(qū)消費(fèi)的情感依賴性。研究核心結(jié)論通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營高管、投資客、連鎖機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和商鋪經(jīng)營者的深入訪談，并結(jié)合前期相關(guān)研究成果，提煉出社區(qū)商業(yè)相關(guān)核心結(jié)論：：研究核心結(jié)論6、投資客投資回報(bào)率預(yù)期在6%-8%范圍，投資客對(duì)租金收益預(yù)期略超過銀行存款回報(bào)即可，但對(duì)后期運(yùn)營溢價(jià)期望很高。7、商家對(duì)租金的承受力普遍占營業(yè)額的20-30%，與毛利率直接相關(guān)。8、目前商業(yè)地產(chǎn)有四種銷售方式，一是賣產(chǎn)品，二是賣資產(chǎn)，三是以賣資產(chǎn)的方式賣產(chǎn)品，四是賣資本，通過研究證明，賣資本比其他三種銷售方式能為公司帶來更大現(xiàn)金流和融資機(jī)會(huì)。9、通過研究發(fā)現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化是目前商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的難點(diǎn)和新的機(jī)會(huì)點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營過程的物業(yè)管理、硬件維護(hù)、租金管理、品牌管理、客戶管理正是當(dāng)前各大開發(fā)商的研究方向。10、商業(yè)地產(chǎn)有兩種溢價(jià)方式，一是金融溢價(jià)（自然溢價(jià)），二是運(yùn)營溢價(jià)，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)泡沫加劇和調(diào)控力度加強(qiáng)的情形下，金融溢價(jià)前景有限，而運(yùn)營溢價(jià)才是商業(yè)地產(chǎn)未來的方向。4.社區(qū)商業(yè)與住宅價(jià)值雙向關(guān)聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價(jià)值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導(dǎo)則指導(dǎo)下的設(shè)計(jì)導(dǎo)則1.本次調(diào)研設(shè)計(jì)及執(zhí)行說明2.本次研究核心結(jié)論3.本次研究邏輯思路本報(bào)告主要從從終端用戶（（消費(fèi)者）、、投資者、商商家、開發(fā)企企業(yè)四方的價(jià)價(jià)值訴求出發(fā)發(fā)，以“以終終為始”的觀觀點(diǎn)進(jìn)行研究究，以建立多方共贏、住宅與商業(yè)雙向價(jià)值滋養(yǎng)養(yǎng)并推動(dòng)項(xiàng)目整整體溢價(jià)的社區(qū)商業(yè)增增值服務(wù)平臺(tái)臺(tái)。社區(qū)商業(yè)研究維度定位導(dǎo)則思路示意圖功能等級(jí)階段主力商家/次主力商家配套商家技術(shù)可行性成本可控性投資者需求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析設(shè)計(jì)前瞻性產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則產(chǎn)品落地價(jià)值點(diǎn)梳理供應(yīng)商需求確定供應(yīng)商定位導(dǎo)則三維度補(bǔ)充性資源相結(jié)合定位導(dǎo)則思路邏輯出發(fā)點(diǎn)交通規(guī)劃動(dòng)線設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)功能布局停車場(chǎng)設(shè)計(jì)導(dǎo)視導(dǎo)購系統(tǒng)灰空間打造店鋪面積配比其它硬件設(shè)施運(yùn)營管理服務(wù)結(jié)構(gòu)化終端規(guī)模及需求土地具體條件企業(yè)現(xiàn)有資源梳理各方商家需求商業(yè)定位聚焦定位導(dǎo)則關(guān)系聚焦圖社區(qū)商業(yè)相比比住宅而言價(jià)價(jià)值鏈條更多多，節(jié)點(diǎn)控制制更復(fù)雜，本本次研究即通通過從不同維維度出發(fā)梳理理各方需求，，以形成終端端需求與資源源匹配的商業(yè)業(yè)價(jià)值聚集點(diǎn)點(diǎn)。各方問卷涉及內(nèi)容4.社區(qū)商業(yè)與住宅價(jià)值雙向關(guān)聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價(jià)值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導(dǎo)則指導(dǎo)下的設(shè)計(jì)導(dǎo)則1.本次調(diào)研設(shè)計(jì)及執(zhí)行說明2.本次研究核心結(jié)論3.本次研究邏輯思路社區(qū)商業(yè)立足足于輻射區(qū)內(nèi)內(nèi)用戶，在提提供便利性的同時(shí)，階段段性地解決其其基本生活需求求和品質(zhì)提升需求求，在商業(yè)氛圍圍形成后，住住宅又可以對(duì)對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)進(jìn)行滋養(yǎng)，帶來持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流流入。住宅社區(qū)商業(yè)定位、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃需要滿足相應(yīng)消費(fèi)群體的便捷性等多種需求社區(qū)配套商業(yè)提升住宅用戶的居住便利性，升級(jí)住宅居住品質(zhì)。社區(qū)商業(yè)提升住宅銷售速度提升住宅入住率提升住宅未來溢價(jià)提升住宅租金水平提升企業(yè)品牌知名度提供消費(fèi)人群支撐必須性消費(fèi)就近消費(fèi)重復(fù)消費(fèi)社區(qū)商業(yè)與住宅（社區(qū)商業(yè)））最直接的就就是使樓盤增值，產(chǎn)產(chǎn)生溢價(jià)；商業(yè)一旦開開業(yè)，會(huì)對(duì)于于本區(qū)域內(nèi)、、區(qū)域外客群群起到我們品品牌的宣傳作作用。一個(gè)大大的商業(yè)樓盤盤，會(huì)有項(xiàng)目目本身住宅的的固定消費(fèi)群群體給我們的的項(xiàng)目提供消消費(fèi)支撐，而而商業(yè)做得好好也可以反過過來影響住宅宅。---藍(lán)光梁總。社區(qū)商業(yè)對(duì)住住宅小區(qū)價(jià)值值的提升非常常明顯，尤其其是大盤，社社區(qū)商業(yè)對(duì)銷售價(jià)格、銷銷售速度、未未來的增值空空間都會(huì)有較大的的促進(jìn)作用。。---優(yōu)品道王總幫助小區(qū)提升升價(jià)值，社區(qū)區(qū)商業(yè)首先是是服務(wù)于小區(qū)區(qū)的，所以我我們應(yīng)該也必必須提供商業(yè)服務(wù)。---陳總社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)點(diǎn)體現(xiàn)的是便利性，這點(diǎn)能提高高周邊住戶的的居住品質(zhì)，提高居住舒適度，，周邊有商業(yè)的的住宅在價(jià)格格上會(huì)得到提提升。住宅與與商業(yè)相關(guān)聯(lián)聯(lián)最關(guān)鍵的問問題是動(dòng)線問題，在設(shè)計(jì)計(jì)上必須要考考慮。---摩爾國際-李總社區(qū)商業(yè)與住宅社區(qū)商業(yè)與住住宅會(huì)進(jìn)行雙向價(jià)值聯(lián)動(dòng)動(dòng)，在良好運(yùn)營營保障下，商商業(yè)價(jià)值超越越住宅價(jià)值成成為可能，本本觀點(diǎn)在此次次調(diào)研中得到到地產(chǎn)運(yùn)營高高管們的一致致認(rèn)同。社區(qū)商業(yè)與住住宅價(jià)值關(guān)系系？萬科本身不想想做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，是為了做好住宅而去做商業(yè)地地產(chǎn)。---郁亮社區(qū)商業(yè)與住宅價(jià)值-案例優(yōu)品道王總：：我們是10開始的賣，調(diào)調(diào)控沒有斷過過、房價(jià)走勢(shì)勢(shì)也不好，但但我們的房價(jià)價(jià)一直比較堅(jiān)堅(jiān)挺，我們的的銷售比較迅迅速。我們的的入住率是也也直線提升?！，F(xiàn)在在75%以上，原來在在60%以下，租金也也有比較好的的提升。目前優(yōu)品道采采用固定租金金形式，平均均租金在200-250元/平米/月，周邊租金金（100-200元/平米/月），簽訂合合約的內(nèi)外街街商鋪年租金金上漲幅度平平均約為10%，周邊租金平平均漲幅6%。住宅平均價(jià)格格也明顯高于于本區(qū)域樓盤盤均價(jià)，且基基本保持上升升趨勢(shì)。4.社區(qū)商業(yè)與住宅價(jià)值雙向關(guān)聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價(jià)值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導(dǎo)則指導(dǎo)下的設(shè)計(jì)導(dǎo)則1.本次調(diào)研設(shè)計(jì)及執(zhí)行說明2.本次研究核心結(jié)論3.本次研究邏輯思路啟動(dòng)期調(diào)整期成熟期社區(qū)商業(yè)階段價(jià)值影響社區(qū)商業(yè)階段段價(jià)值體現(xiàn)和和實(shí)現(xiàn)途徑價(jià)值達(dá)成：減少后期調(diào)整整成本價(jià)值實(shí)現(xiàn)途徑徑：用戶需求、商商家需求、投投資者需求研究前置，三方需求決決定商業(yè)定位位、品牌等級(jí)級(jí)、功能、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值達(dá)成：擴(kuò)大社區(qū)商業(yè)業(yè)的輻射半徑徑，提高項(xiàng)目目知名度價(jià)值實(shí)現(xiàn)途徑徑：商業(yè)氛圍營造造，通過運(yùn)營管管理做推廣活動(dòng)、品品牌展示、業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整，聚集人氣價(jià)值達(dá)成：租金金持續(xù)穩(wěn)定增長長、用戶重復(fù)消消費(fèi)收益增加、、重復(fù)消費(fèi)成本本降低，區(qū)域影響力提升升、擴(kuò)大融資價(jià)值實(shí)現(xiàn)途徑：：用戶信息管理理、用戶維護(hù)、、用戶消費(fèi)互動(dòng)動(dòng)、品牌升級(jí)社區(qū)商業(yè)階段性性發(fā)展趨勢(shì)明顯顯，不同階段價(jià)價(jià)值體現(xiàn)呈現(xiàn)一一定區(qū)別，理清清各階段價(jià)值影影響因素，就能能縮短社區(qū)商業(yè)成成熟周期并降低低成本，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)業(yè)價(jià)值最大化。。啟動(dòng)期商業(yè)價(jià)值影響社區(qū)商業(yè)開發(fā)前前期，以匹配用用戶需求為原點(diǎn)點(diǎn)，綜合各方需需求，從產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)、品牌等級(jí)級(jí)、商業(yè)規(guī)模、、業(yè)態(tài)組合、動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)多方面面前置考慮，降降低后期運(yùn)營調(diào)調(diào)整成本。用戶需求商家需求投資客需求開發(fā)商需求政府約束產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求產(chǎn)品品牌等級(jí)商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)組合后期調(diào)整成本后期運(yùn)營成本后期維護(hù)成本通過清晰定位，各因素前置考慮，降低后期運(yùn)營成本、提升商業(yè)價(jià)值、縮短商業(yè)成熟周期動(dòng)線設(shè)計(jì)以始為終、分類聚集、階段匹配市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)定位期我們們需要分析消費(fèi)費(fèi)者，如何去分分析，方法有很很多：1、垃圾分析，專門分析這個(gè)個(gè)小區(qū)的垃圾，，搞清客戶的消消費(fèi)水平。2、片區(qū)的銀行存款余額，反映消費(fèi)能力力。3、觀察車流檔次。4、觀察客戶穿戴檔次。5、菜市場(chǎng)：高檔產(chǎn)品，像像蝦、鮑魚等昂昂貴品種的銷量量。---陳總商家投訴基本都都是硬件不過關(guān)，比如空調(diào)不到到位，下雨天店店鋪外有水等，，這需要在設(shè)計(jì)計(jì)前期充分考慮慮，后期再改成成本就很大。---陳總對(duì)于餐飲而言，，首先考慮有沒沒有配置的上下下水、排油排煙煙設(shè)備。成都很很多項(xiàng)目沒有前前期設(shè)計(jì)好這些些東西，后來在在墻外弄、很難難看、政府不批批，影響項(xiàng)目整整體檔次，客戶戶投訴也會(huì)很大大（環(huán)境、衛(wèi)生生、噪音等方面面）。既然是社區(qū)商業(yè)，統(tǒng)一一規(guī)劃、布局是是很重要的。某一商家由于于動(dòng)線設(shè)計(jì)受影影響肯定要提出出異議，動(dòng)線不不好就沒有價(jià)值值---藍(lán)光梁總首先是開發(fā)商取向問題，然后是產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃定位問問題，在設(shè)計(jì)上上要與設(shè)計(jì)師溝溝通，根據(jù)產(chǎn)品的要求來進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。例如柱距、層層高、承重等。。---摩爾國際李總啟動(dòng)期商業(yè)價(jià)值影響產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌牌等級(jí)、業(yè)態(tài)組組合、動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)、商業(yè)規(guī)模前置考慮可以降低后期運(yùn)營成成本以達(dá)到提升商業(yè)業(yè)價(jià)值作用，本本觀點(diǎn)在此次調(diào)調(diào)研中得到地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營高管認(rèn)同同。產(chǎn)品設(shè)計(jì)前置考慮必要性啟動(dòng)期以終為始-案例從萬科城為例，，其前期設(shè)計(jì)未未充分考慮空調(diào)調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)劃和餐餐飲業(yè)態(tài)需求，，導(dǎo)致后期直接接影響項(xiàng)目形象象，且調(diào)整成本本和管理維護(hù)成成本很高。調(diào)整期商業(yè)價(jià)值影響社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營營調(diào)整期主要涉涉及三大模塊：：推廣活動(dòng)、品牌牌升級(jí)、業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整，且調(diào)整要與用用戶需求相匹配。推廣活動(dòng)：車展、親子活動(dòng)動(dòng)、兒童娛樂等等，聚集人氣、、提高品牌影響響力。業(yè)態(tài)調(diào)整：主要分為自然調(diào)調(diào)整和運(yùn)營調(diào)整整，自然調(diào)整主主要表現(xiàn)為建材材家居撤場(chǎng)等自自發(fā)性調(diào)整，運(yùn)運(yùn)營調(diào)整體現(xiàn)為為業(yè)態(tài)互補(bǔ)調(diào)整整、業(yè)態(tài)比例調(diào)調(diào)整以及客戶需需求業(yè)態(tài)補(bǔ)充。。品牌升級(jí)：主要體現(xiàn)為低端端品牌向高端品品牌過度，提升升客單價(jià)和消費(fèi)費(fèi)金額以及商家家的利潤率。品牌升級(jí)業(yè)態(tài)調(diào)整推廣活動(dòng)商業(yè)氛圍縮短社區(qū)商業(yè)成熟周期，加快項(xiàng)目價(jià)值提升時(shí)間商業(yè)氛圍體現(xiàn)-運(yùn)營角度一是建筑環(huán)境維護(hù)，不能臟，維護(hù)護(hù)商業(yè)空間的品品質(zhì)。二是氛圍圍打造，通過有效推廣活動(dòng)來吸引人氣。---優(yōu)品道王總。商業(yè)氛圍首先是是建筑本身，建筑是時(shí)尚靚靚麗的，吸引年年輕人，晚上燈光好，吸引人，另一一個(gè)是活動(dòng)多，像車展促銷等等，還有就是噴噴泉表演，燈光光炫了，他們散散步都會(huì)散過來來。---優(yōu)品道王總（商業(yè)氛圍體現(xiàn)在在）：1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2、商家形象。3、包裝產(chǎn)品的舒舒適性。要抓住住消費(fèi)者的興趣點(diǎn)。根據(jù)消費(fèi)者心心理，商業(yè)氛圍圍做到形散神不散。。---摩爾國際李總商業(yè)形象不一定定要高檔，他一一定要匹配性。我覺得荷花池池商業(yè)形象就很很好，因?yàn)樗鞘菍I(yè)市場(chǎng)他就就有自己的特質(zhì)質(zhì)在里面。---藍(lán)光閆總除了運(yùn)營期的推推廣活動(dòng)、品牌牌升級(jí)、業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整。運(yùn)營人員員還關(guān)注建筑風(fēng)風(fēng)格、燈光系統(tǒng)統(tǒng)等硬件設(shè)施對(duì)對(duì)商業(yè)氛圍的影響，這需要要在前期規(guī)劃階階段予以考慮。。商業(yè)氛圍體現(xiàn)點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)氛圍體現(xiàn)-投資者角度良好的商業(yè)氛圍圍能聚集人氣、、增加收入、提提升商業(yè)價(jià)值，，而品牌、業(yè)態(tài)、定定位、交通是投資者對(duì)商業(yè)業(yè)氛圍的理解。。500-1000萬級(jí)和信息敏感感型客戶對(duì)品牌牌的關(guān)注度都達(dá)達(dá)到100%。主題定位、交通通等影響因素以以需要在定位期期予以前置考慮慮，這樣更能縮縮短商業(yè)氛圍營營造周期，提升升商業(yè)價(jià)值。1、人流量大，人人多，生意好做做。2、定位要準(zhǔn)確。3、業(yè)態(tài)配比要合理。---徐鵬這也都是運(yùn)營細(xì)細(xì)節(jié)。有些東西西是專業(yè)好，有有些東西是豐富富、品類多好，，要根據(jù)業(yè)態(tài)和品類來看。富森美搞搞品類豐富就死死了，其實(shí)這里里面的因素都要要考慮，分不出出輕重。---林強(qiáng)1、品牌號(hào)召力。2、業(yè)態(tài)豐富。3、主題定位對(duì)開發(fā)商很重要要，對(duì)獨(dú)立鋪面面無所謂。---明智第一個(gè)就是主題明確，就像外雙楠的的鷺島國際，他他主題非常的明明確，他就是一一個(gè)商業(yè)休閑廣廣場(chǎng)，商業(yè)休閑閑廣場(chǎng)他所帶進(jìn)進(jìn)的就是商業(yè)休休閑品牌：喝茶茶的、喝咖啡的的、吃飯的、做做SPA的，他就很清晰晰。然后就是它它的商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)豐富，相對(duì)來說比較較齊全，打造休休閑街區(qū)，集吃吃喝玩樂于一體體，不是片面的的經(jīng)營單一的業(yè)業(yè)態(tài)。---王蔓裝修比較重要，很多多做服裝行業(yè)的的朋友給我們講講，一流的裝修修三流的衣服，，賣的就是裝修修。其實(shí)貨品都都差不多。---楊濤商業(yè)氛圍體現(xiàn)-投資者角度投資者對(duì)商業(yè)氛氛圍關(guān)注點(diǎn)也集集中在推廣活動(dòng)、品牌牌升級(jí)、業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整和建筑主題上，這也要求在在前期規(guī)劃考慮慮階段要對(duì)硬件件設(shè)施、主題定定位進(jìn)行精細(xì)打打造。商業(yè)氛圍體現(xiàn)點(diǎn)點(diǎn)商家對(duì)商業(yè)氛圍圍的關(guān)注點(diǎn)集中中在交通便利、業(yè)態(tài)態(tài)豐富以及強(qiáng)勢(shì)品牌。零售類商家對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)豐富性的關(guān)關(guān)注度比服務(wù)類類商家關(guān)注度強(qiáng)強(qiáng)，即零售對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)性更敏敏感；服務(wù)類商家對(duì)交交通便利性關(guān)注注度比零售類關(guān)關(guān)注度強(qiáng)，主要要在于服務(wù)類消消費(fèi)時(shí)間較長，，對(duì)停車、交通通便利有一定訴訴求。商業(yè)氛圍體現(xiàn)-商家角度商業(yè)氛圍體現(xiàn)-商家角度一般像商業(yè)區(qū)的的主題，商業(yè)定位，商業(yè)建筑也有影響。比如如說一看就很高高檔的建筑，消消費(fèi)能力就高。。還有交通流暢暢。交通也很關(guān)關(guān)鍵?，F(xiàn)在都是是開車上班，你你那兒連個(gè)停車車的地方都沒得得，我咋個(gè)買東東西？還有就是是品牌，你旁邊開個(gè)雜雜貨鋪，人家肯肯定都會(huì)在我們們這兒而不會(huì)在在雜貨鋪買，整整個(gè)感覺不一樣樣。---WOWO超市商業(yè)還是要有多功能性的，才能吸引更更多的顧客過來來，很單一的商商業(yè)不行。這個(gè)個(gè)東西，當(dāng)時(shí)我我們租這個(gè)鋪?zhàn)幼拥臅r(shí)候，主要要是考慮對(duì)面有有個(gè)醫(yī)院，和我我們業(yè)態(tài)比較相近。我們這邊主要要以小區(qū)形式，，中老年人居多多。像現(xiàn)在很多多新修的，主要要是年青人居住住，我們也不得得去。因?yàn)槟贻p輕人他用藥的比比例很低?，F(xiàn)在在南面新修了很很多的商業(yè)中心心，我們是肯定定不去的。---杏林藥店商家對(duì)商業(yè)氛圍圍關(guān)注點(diǎn)更集中中在主題明確、、交通方便、業(yè)業(yè)態(tài)豐富和業(yè)態(tài)調(diào)整互補(bǔ)。其中業(yè)態(tài)調(diào)整互補(bǔ)是商家相對(duì)敏感感因素。商業(yè)氛圍體現(xiàn)點(diǎn)點(diǎn)典型案例品牌、業(yè)態(tài)調(diào)整優(yōu)品道：安德魯魯森蛋糕店升級(jí)級(jí)為更高端品牌牌早安巴黎，更更好匹配客戶需需求，客單價(jià)、、營業(yè)額、租金金收益得到提升升。大拇指：原皇后后餐廳占據(jù)臨街街關(guān)鍵口岸，但但承租能力有限限，后調(diào)整為蘋蘋果零售店，租租金收益更高，，業(yè)態(tài)更合理。。成熟期商業(yè)價(jià)值影響社區(qū)商業(yè)成熟期期是運(yùn)營溢價(jià)的的檢驗(yàn)期。用戶的重復(fù)消費(fèi)特征明顯，用戶戶維護(hù)拓展是增增值服務(wù)最應(yīng)關(guān)關(guān)注的問題，也也是運(yùn)營溢價(jià)超超越資產(chǎn)金融溢溢價(jià)，構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。。另一方面，受城城市發(fā)展的影響響，用戶重復(fù)消消費(fèi)成本隨消費(fèi)費(fèi)距離的增加而而增加，為了滿滿足用戶就近消費(fèi)的潛在需求，品品牌與業(yè)態(tài)在此此階段也會(huì)小幅幅度調(diào)整，調(diào)整整比例控制在10%以內(nèi)。運(yùn)營良好好的社區(qū)區(qū)商業(yè)循循環(huán)模型型一個(gè)運(yùn)營營成熟的的商業(yè)表表現(xiàn)在有效人氣氣、客單單價(jià)和替替代率保保證，并不是是你交租租金就讓讓你進(jìn)，，必須要要達(dá)到我我的客單單價(jià)和替替代率，，也不是是說因?yàn)闉槟闫放婆坪镁妥屪屇阕?，，而是因因?yàn)槲覀儌兊拇_需需要這個(gè)個(gè)品牌。。---陳總形象品質(zhì)質(zhì)好；商家經(jīng)營營收益好好；項(xiàng)目在這個(gè)業(yè)業(yè)內(nèi)有一一定的品牌一定的知知名度嘛嘛；還有有就是商家的滿滿意度高高；消費(fèi)者的的認(rèn)同度度高。---藍(lán)光閆總總租金要覆覆蓋成本本，并有可可觀的遞遞增趨勢(shì)勢(shì)，還有有就是良良好的品品牌并在在持續(xù)提升升。還有現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理理本身是是否專業(yè)業(yè)有序效率率高，建立一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化不容容易。---優(yōu)品道李李總凱德廣場(chǎng)場(chǎng)最初期期一樓就就是三四四線的品品牌，后后來進(jìn)行行置換，，品牌不不斷升級(jí)級(jí)，熱風(fēng)風(fēng)這些品品牌都趕趕到上面面去了。。我需要要不斷提升和調(diào)調(diào)整來擴(kuò)擴(kuò)大我的的影響力力。---藍(lán)光梁總總成熟期且且運(yùn)營良良好的商業(yè)，，此時(shí)運(yùn)運(yùn)營商已已經(jīng)擁有有相對(duì)主主動(dòng)權(quán)，，在調(diào)整整商家品品牌和業(yè)業(yè)態(tài)選擇擇上有更更大的選選擇性，，并會(huì)吸附好品品牌的商家。。運(yùn)營良好好的社區(qū)區(qū)商業(yè)已已有一定定知名度，在融資資和吸引引用戶方方面都有有一定優(yōu)優(yōu)勢(shì)。由于社區(qū)區(qū)商業(yè)的的開放性性，建立立標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)商商業(yè)管理理體系是是目前社社區(qū)商業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理的難點(diǎn)和機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。成熟期運(yùn)運(yùn)營良好好物業(yè)特特征成熟期商業(yè)價(jià)值影響我最關(guān)心心的還是是商業(yè)運(yùn)營營管理能能力。不管鋪鋪?zhàn)拥挠灿布俸煤?，周圍圍人再多多，商業(yè)業(yè)運(yùn)營能能力不強(qiáng)強(qiáng)，招商商不力或或者是運(yùn)運(yùn)營能力力不行，，那基本本上就是是白搭。?，F(xiàn)在商商鋪的售售價(jià)基本本上差距距也就1萬左右（（同地段段相比較較），我我既然投投資就不不怕多花花這點(diǎn)，，但我一一定會(huì)擔(dān)擔(dān)心后期期運(yùn)營。。運(yùn)營不成成功不是是任何一一個(gè)小業(yè)業(yè)主能夠夠改變的的。---唐忠松一般好的的開發(fā)商商運(yùn)營前前期（調(diào)調(diào)整期））是3~5年，3~5年之后這這個(gè)區(qū)域域市場(chǎng)基基本就成成熟了，，開發(fā)商商和運(yùn)營營方已經(jīng)經(jīng)把空租期和和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避掉了，這這樣的話話大部分分投資客客都可以以接受。。除非是是個(gè)體的的，它可可以自己己運(yùn)作，，比如說說開洗衣衣店的，，他可以以自己經(jīng)經(jīng)營。---白昌星商業(yè)房地地產(chǎn)的核心在于于運(yùn)營，及時(shí)有有好的品品牌和商商家在，，運(yùn)營團(tuán)團(tuán)隊(duì)不到到位直接接影響租租金下滑滑。與住住宅不一一樣，商商業(yè)是通通過租金金的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來衡量量物業(yè)的的價(jià)值。。---林強(qiáng)只要是升升值空間間很好，，我可以以一直容容忍空置置；商業(yè)業(yè)地產(chǎn)有有沒有運(yùn)運(yùn)營的問問題，實(shí)實(shí)際上是是天上和和地下的的問題。。運(yùn)營好可可以使商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)溢價(jià)幾幾倍，對(duì)估值值產(chǎn)生極極大的影影響。---王蔓投資者對(duì)對(duì)運(yùn)營關(guān)關(guān)注度有經(jīng)驗(yàn)的的投資者者對(duì)開發(fā)發(fā)商運(yùn)營能力力非常關(guān)注注，運(yùn)營營除了直直接影響響租金，，還會(huì)極極大提升升資產(chǎn)溢溢價(jià)。成熟期商業(yè)價(jià)值影響商家對(duì)運(yùn)運(yùn)營服務(wù)務(wù)狀況具具體關(guān)注注度體現(xiàn)現(xiàn)在安全隱患患、公共共環(huán)境維維護(hù)和硬件設(shè)施施上。其中中安全隱隱患和硬硬件設(shè)施施需要定定位期前置考慮慮，公共環(huán)環(huán)境維護(hù)護(hù)需要建建立標(biāo)準(zhǔn)化工作制度度來管理理。成熟期商業(yè)價(jià)值影響成熟期商業(yè)運(yùn)營案例-大拇指大拇指運(yùn)運(yùn)營溢價(jià)價(jià)4.社區(qū)商業(yè)與住宅價(jià)值雙向關(guān)聯(lián)5.社區(qū)商業(yè)不同階段價(jià)值影響6.社區(qū)商業(yè)多方共贏分析7.基于定位導(dǎo)則指導(dǎo)下的設(shè)計(jì)導(dǎo)則1.本次調(diào)研設(shè)計(jì)及執(zhí)行說明2.本次研究核心結(jié)論3.本次研究邏輯思路多方共贏格局投資客商家開發(fā)商終端用戶戶投資回報(bào)報(bào)率投資回收收期風(fēng)險(xiǎn)承受受力產(chǎn)品投資資偏好投資理念念重復(fù)消費(fèi)費(fèi)收益重復(fù)消費(fèi)費(fèi)成本情感消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)品牌價(jià)值值滲透成本控制制租金壓力力客單價(jià)提提高營業(yè)收入入提升商業(yè)氛圍圍影響注：由于于終端消消費(fèi)用戶戶調(diào)研尚尚未啟動(dòng)動(dòng)，所以以終端用用戶的重重復(fù)消費(fèi)費(fèi)收益和和重復(fù)消消費(fèi)成本本主要從從商家、、投資客客、開發(fā)發(fā)商角度度進(jìn)行闡闡述。招商業(yè)態(tài)態(tài)銷售自持持資金回現(xiàn)現(xiàn)資產(chǎn)溢價(jià)價(jià)資本融資資品牌產(chǎn)品品線永續(xù)釋放客戶購買力不斷增加客戶重復(fù)購買收益客戶重復(fù)消費(fèi)成本到訪時(shí)間花費(fèi)區(qū)域選址交通四至交通接駁點(diǎn)地上車場(chǎng)容量地下車場(chǎng)容量人行入口車行入口購物時(shí)間花費(fèi)垂直交通平面交通品類相關(guān)聚集購物精力成本交通死角控制免費(fèi)休息座椅大眾休閑娛樂業(yè)態(tài)品類相關(guān)互補(bǔ)知曉成本昭示性建筑品牌引入度導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)購系統(tǒng)推廣活動(dòng)匹配度建筑立面質(zhì)感標(biāo)志性不愉快感受成本車流動(dòng)線干擾控制貨流動(dòng)線干擾控制員工動(dòng)線控制垃圾存放空調(diào)位置、空調(diào)隱藏雨天防滑防曬購物費(fèi)用成本價(jià)格殺手引入免費(fèi)停車時(shí)間停車費(fèi)用免費(fèi)公交促銷政策使用客戶重復(fù)購買收益直接感知視覺主題景觀打造街道主題特色夜晚燈光氛圍營造藝術(shù)品陳列展示櫥窗、店招設(shè)計(jì)感建筑風(fēng)格、質(zhì)感水景及綠植聽覺廣播語音提示背景音樂嗅覺室外、室內(nèi)空氣質(zhì)量清新花香味覺便利品美食餐飲多樣化、多層次觸覺防曬、防雨、防滑設(shè)置室內(nèi)空調(diào)無障礙、防撞設(shè)計(jì)消費(fèi)功能收益公共區(qū)域感受功能分區(qū)合理、便捷轉(zhuǎn)換消費(fèi)導(dǎo)示清晰、設(shè)計(jì)感洗手間衛(wèi)生好有品質(zhì)感足夠休息區(qū)且干凈節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)舒展、有質(zhì)感空間轉(zhuǎn)換有意趣整體運(yùn)營感受業(yè)態(tài)組合搭配好品類組合夠豐富品牌商家吸引力現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)吸引力及品質(zhì)品牌多、品類齊、選擇多服務(wù)收益公共服務(wù)感受送貨服務(wù)（充電、交款）便民服務(wù)咨詢服務(wù)工作人員素質(zhì)體現(xiàn)積分兌換服務(wù)免費(fèi)飲用水支付感受客流保證、競(jìng)爭(zhēng)充分專項(xiàng)促銷不停步有專屬VIP優(yōu)惠價(jià)格殺手商家保證質(zhì)量不斷降低客戶重復(fù)購買成本客戶重復(fù)消費(fèi)成本與客戶重復(fù)購買收益的關(guān)系案例研究解讀動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)：結(jié)合區(qū)區(qū)位條件件，通過過合理優(yōu)優(yōu)化車流流、人流流、物流流的動(dòng)線線設(shè)計(jì)，，一方面面促進(jìn)客客戶有效效到訪，，另一方方面可實(shí)實(shí)現(xiàn)人、、車、物物分流，，將干擾擾降到最最低。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：符合客客群的多多樣業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)和和豐富品品牌商家家，提高高客戶停停留時(shí)間間，降低低客戶選選擇成本本；業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃以以餐飲類類為主、、零售業(yè)業(yè)態(tài)為輔輔，且零零售比例例得到嚴(yán)嚴(yán)格控制制，提高高客戶重重復(fù)消費(fèi)費(fèi)率。硬件設(shè)計(jì)計(jì)：員工通通道、空空調(diào)設(shè)備備在前期期設(shè)計(jì)中中均有考考慮，對(duì)對(duì)建筑外外立面和和客戶視視覺效果果的影響響較小。。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：商業(yè)涵涵蓋業(yè)態(tài)態(tài)非常豐豐富，完完全滿足足小區(qū)各各層次客客戶的不不同需求求。功能分區(qū)區(qū)：住宅與與商業(yè)通通過人工工湖景觀觀分離，，動(dòng)靜分分區(qū)，社社區(qū)商業(yè)業(yè)既滿足足小區(qū)居居民的基基本需求求，又不不對(duì)小區(qū)區(qū)居民造造成干擾擾。動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)：層次分分明的景景觀街道道與商業(yè)業(yè)街交叉叉設(shè)計(jì)，，配合人人工湖核核心景觀觀的打造造，增加加客戶的的消費(fèi)停停留時(shí)間間。動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)：利用人人車分流流促進(jìn)客客戶到訪訪；通過過水平&垂直動(dòng)線線、露臺(tái)臺(tái)的組合合設(shè)計(jì)，，增強(qiáng)內(nèi)內(nèi)部交通通便捷性性，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人流有有效互動(dòng)動(dòng)。主題打造造：主題設(shè)設(shè)計(jì)鮮明明、風(fēng)情情街打造造、別致致景觀設(shè)設(shè)計(jì)，提提升客戶戶感知，，滿足休休閑需求求。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：根據(jù)區(qū)區(qū)域內(nèi)客客群特征征規(guī)劃多多樣業(yè)態(tài)態(tài)，提高高餐飲、、兒童類類業(yè)態(tài)比比重，增增加目標(biāo)標(biāo)客群停停留時(shí)間間，降低低客戶選選擇成本本。硬件設(shè)計(jì)計(jì)：硬件設(shè)設(shè)施材質(zhì)質(zhì)較好，，整體美美觀，人人性化處處理細(xì)致致到位。。大拇指廣場(chǎng)萬科城萬科紅目前較成成功的社社區(qū)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目如如何降低低客戶重重復(fù)消費(fèi)費(fèi)成本、、增加客客戶重復(fù)復(fù)購買收收益？案例研究解讀業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)產(chǎn)生聚集效應(yīng)，促使項(xiàng)目輻射范圍擴(kuò)大，吸引大量人流，促進(jìn)客群的重復(fù)消費(fèi)頻率增加。

功能分區(qū)：進(jìn)行充分的開放式氛圍設(shè)計(jì)，使住宅、寫字樓的客群在廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)形成有效結(jié)合和互動(dòng)。

主題定位：步行街主題景觀與建筑風(fēng)格打造相匹配，休閑氛圍十足，增強(qiáng)客戶視覺體驗(yàn)和消費(fèi)停留時(shí)間。

導(dǎo)視系統(tǒng)：項(xiàng)目整體LOGO和整體導(dǎo)視性突出，對(duì)客戶具有較強(qiáng)吸引力。

運(yùn)營管理：開發(fā)商持有全部商業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商使，便于調(diào)整業(yè)態(tài)，達(dá)到最佳業(yè)態(tài)比例。

動(dòng)線設(shè)計(jì)：項(xiàng)目四周交通條件極為便利，充分優(yōu)化車流、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，最大程度促進(jìn)客戶到訪和實(shí)現(xiàn)內(nèi)外人流互動(dòng)。

業(yè)態(tài)規(guī)劃：設(shè)置符合客群需求的多樣業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，進(jìn)行專項(xiàng)分區(qū)，涉及名品時(shí)尚街、悠悠美食街、宴會(huì)餐飲街、精品生活街、社區(qū)服務(wù)街以及購物商場(chǎng)，最大程度提高客戶到訪意愿和停留時(shí)間，降低客戶選擇成本。

景觀打造：內(nèi)外步行街設(shè)計(jì)精致&時(shí)尚的綠植景觀、音樂噴泉、藝術(shù)造型，與項(xiàng)目大氣、高檔的立面質(zhì)感形成完美匹配，提升整體形象和檔次。

主題定位：優(yōu)品天地獨(dú)創(chuàng)高品質(zhì)“璀璨不夜城”的新概念，定位外來觀光旅行及本地區(qū)年輕時(shí)尚人士，集旅游觀光、休閑娛樂、時(shí)尚購物與特色異域美食于一體，通過絢麗的燈光設(shè)計(jì)營造完美的夜場(chǎng)氛圍。目前較成成功的社社區(qū)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目如如何降低低客戶重重復(fù)消費(fèi)費(fèi)成本、、增加客客戶重復(fù)復(fù)購買收收益？鷺島國際社區(qū)優(yōu)品天地客戶重復(fù)購買成本&收益—投資者角度商業(yè)氛圍圍在投資者對(duì)于商業(yè)氛圍圍的關(guān)注中中，商區(qū)區(qū)強(qiáng)勢(shì)品品牌吸引引力總體體排名第1，商業(yè)區(qū)區(qū)主題定定位明確確、業(yè)態(tài)態(tài)豐富品品類多并并列總體體排名第2；1000萬以上客戶最關(guān)關(guān)注主題題定位、、強(qiáng)勢(shì)品品牌，500~1000萬客戶最關(guān)關(guān)注強(qiáng)勢(shì)勢(shì)品牌，，200~500萬客戶最關(guān)關(guān)注業(yè)態(tài)態(tài)豐富品品類多；；專業(yè)信任任型客戶最關(guān)關(guān)注主題題定位、、強(qiáng)勢(shì)品品牌，信息敏感感型客戶最關(guān)關(guān)注強(qiáng)勢(shì)勢(shì)品牌，，謹(jǐn)慎技術(shù)術(shù)型客戶最關(guān)關(guān)注業(yè)態(tài)態(tài)豐富品品類多。。客戶重復(fù)購買成本&收益—投資者角度首先要能能夠聚人人氣，業(yè)態(tài)要比較統(tǒng)統(tǒng)一、不不能太亂亂；商鋪鋪前面的的階梯不能太多多，否則則會(huì)阻擋擋客流；；如果商鋪進(jìn)深比較深，就要比較較選擇租客，而且且投資者也不愿意意去買。---陳思佑（200-500萬）第一點(diǎn)就是規(guī)劃；整體構(gòu)架要從品牌開始，還有價(jià)格、檔次、品類類，這些確定以后，，憑什么去吸引客客戶就是商家的事事了。---劉永超（500-1000萬）第一個(gè)是主題明確，就像外雙楠的鷺鷺島國際，主題非非常明確，定位商商業(yè)休閑廣場(chǎng)，帶帶進(jìn)商業(yè)休閑品牌牌：比如喝茶、咖咖啡、餐飲、SPA等，規(guī)劃很清晰。。作為投資來說，，我覺得有這樣的的項(xiàng)目很不錯(cuò)，至至少不會(huì)失敗，我我自己會(huì)有評(píng)估。。然后就是它的商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)豐富，相對(duì)來說比較齊齊全，打造休閑街區(qū)，集集吃喝玩樂于一體體，不是片面經(jīng)營單單一的業(yè)態(tài)。當(dāng)然然建筑品質(zhì)也是很重要，我把把鷺島晚上的照片片拍下來，朋友問問我是不是在倫敦敦，笑死了。---王蔓（1000萬以上）品牌號(hào)召力；業(yè)態(tài)豐富；主題題定位。---明智（500-1000萬）商業(yè)氛圍投資者對(duì)商業(yè)氛圍圍關(guān)注度投資者亮點(diǎn)語錄摘摘選從投資者的訪談中中，可以看到：1.關(guān)注主題定位。清清晰的定位可以增增強(qiáng)投資者的價(jià)值值認(rèn)知和投資意向向。2.關(guān)注業(yè)態(tài)規(guī)劃。業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)相對(duì)齊齊全、豐富多樣、、統(tǒng)一規(guī)劃。3.關(guān)注品牌實(shí)力。品品牌應(yīng)當(dāng)具備一定定的檔次水品。4.關(guān)注建筑設(shè)計(jì)。建建筑突出品質(zhì)感；；階梯設(shè)置是動(dòng)線線設(shè)計(jì)的考慮要點(diǎn)點(diǎn)；商鋪進(jìn)深大小小會(huì)對(duì)商家和投資資者產(chǎn)生必要影響響?？蛻糁貜?fù)購買成本&收益—商家角度商業(yè)氛圍在商家對(duì)于商業(yè)氛圍的關(guān)注中，交通流流暢沒死角總體排排名第1，商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)豐富富品類多并列總體體排名第2；服務(wù)型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注的要要素為交通流暢沒沒死角、商業(yè)區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)豐富品類多、、強(qiáng)勢(shì)品牌、裝修修設(shè)備檔次，零售型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注的要要素為業(yè)態(tài)豐富品品類多、交通流暢暢沒死角、主題定定位、強(qiáng)勢(shì)品牌。。客戶重復(fù)購買成本&收益—商家角度一般要考慮商業(yè)區(qū)主題、商業(yè)業(yè)定位、商業(yè)建筑筑三方面。比如說，，一看就知道建筑筑高檔、消費(fèi)能力力高。還有交通流暢也很關(guān)鍵，現(xiàn)在的的人都是開車上班班，連個(gè)停車的地地方都沒得，我咋咋個(gè)買東西？如果果品牌不出名，旁旁邊開個(gè)雜貨鋪，，客戶肯定都會(huì)選選擇購買品牌而不會(huì)在雜貨鋪買買，整個(gè)感覺都是是不一樣的。---WOWO超市商業(yè)區(qū)需要業(yè)態(tài)豐豐富、品類多，有有強(qiáng)勢(shì)品牌提升吸引，消費(fèi)導(dǎo)視清晰，商業(yè)區(qū)主題明確確。還應(yīng)該有商業(yè)業(yè)建筑立面質(zhì)感與與色彩。---春天花坊（花店））商區(qū)有比較強(qiáng)勢(shì)的的品牌號(hào)吸引，裝裝修、設(shè)備等各方方面都檔次比較高高；然后商區(qū)的業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富、能能吸引人流、交通通也比較便利。---九九文具商業(yè)要有多功能性性，才能吸引更多顧顧客，單一的商業(yè)業(yè)做不到。我們現(xiàn)現(xiàn)在鋪?zhàn)拥膶?duì)面醫(yī)醫(yī)院，業(yè)態(tài)比較相相近，這邊很多小小區(qū)，中老年人居居多。很多新修的的住宅主要是年青青人居住，我們不不得去，因?yàn)槟昵嗲嗳擞盟幍谋壤芎艿?。我們現(xiàn)在主主要考慮選擇拆遷遷安置房、老的城城市社區(qū)。---杏林藥店商業(yè)氛圍商家對(duì)商業(yè)氛圍關(guān)關(guān)注度商家亮點(diǎn)語錄摘選選從商家的訪談中，，可以看到：1.關(guān)注主題定位。商商業(yè)主題定位需明明確，要與目標(biāo)客客群需求相匹配。。2.關(guān)注業(yè)態(tài)規(guī)劃。業(yè)業(yè)態(tài)豐富品類多。。3.關(guān)注品牌實(shí)力。強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)品牌可以增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)于客戶的吸引引力。4.關(guān)注建筑設(shè)計(jì)。立立面應(yīng)當(dāng)有檔次、、色彩和質(zhì)感，體體現(xiàn)形象基調(diào)；消消費(fèi)導(dǎo)視要清晰；；交通動(dòng)線設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)充分體現(xiàn)便利性性?？蛻糁貜?fù)購買成本&收益--運(yùn)營角度硬件設(shè)施和交通組組織比較重要，環(huán)境具具備舒適性，舉辦辦活動(dòng)、推廣等。。另外，硬件上比比如設(shè)置幾階臺(tái)階階，走廊寬度要根根據(jù)規(guī)模來定，社社區(qū)商業(yè)的一般定定在7-12M。---陳總一是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；二是商家形象；三是包裝產(chǎn)品的舒適性。要抓住住消費(fèi)者的興趣點(diǎn)點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者心心理設(shè)計(jì)，商業(yè)氛氛圍做到形散神不不散。---李總第一是交通，第二是業(yè)態(tài)合理性，第三是整個(gè)商業(yè)形象的展示。還有可能能是商業(yè)傳統(tǒng)，比如說我們都曉曉得一品天下是美美食一條街。/商業(yè)形象不一定要要高檔，但一定要要有匹配性。我覺覺得荷花池商業(yè)形形象就很好，人潮潮涌動(dòng)，專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)就有自己的特質(zhì)質(zhì)在里面，真正整整漂亮了還沒人來來，就是要到處亂亂七八糟的才對(duì)，，但也是有條件的的。---閆凱首先是建筑本身，時(shí)尚靚麗、吸引引年輕人，燈光效果好；另一個(gè)是活動(dòng)動(dòng)多，像車展促銷、噴泉表表演等，客戶散步都會(huì)會(huì)散過來。如果燈燈光顏色太冷，人人們就不想過來，，人也有趨光性。。---王總商業(yè)氛圍分為內(nèi)部部和外部。外部氛圍比如說說“耍都”，有燈燈光工程、導(dǎo)視等等；內(nèi)部氛圍有環(huán)環(huán)境布置、照明、、動(dòng)線規(guī)劃是否合合理，深圳萬象城城的動(dòng)線設(shè)計(jì)非常常好，但很多項(xiàng)目目的動(dòng)線設(shè)計(jì)不合合理，需要客戶繞繞很大一圈。/嘉興茂的老總把二二樓沃爾瑪?shù)娜肟诳诟牡饺龢侨チ?，，原因在于他想提提高某個(gè)樓層的價(jià)價(jià)格，但是在入口口做文章會(huì)讓消費(fèi)費(fèi)者感覺很惱火。?，F(xiàn)在我去那里的的時(shí)候，就直接走走電梯、不去走扶扶梯。---梁總商業(yè)氛圍運(yùn)營高管對(duì)商業(yè)氛氛圍關(guān)注度運(yùn)營高管亮點(diǎn)語錄錄摘選從運(yùn)營高管的訪談?wù)勚?，可以看到：?.關(guān)注交通。交通條條件便利。2.關(guān)注業(yè)態(tài)規(guī)劃。業(yè)業(yè)態(tài)合理。3.關(guān)注動(dòng)線設(shè)計(jì)。突突出便捷。4.關(guān)注商業(yè)形象。立立面應(yīng)當(dāng)有檔次、、燈光系統(tǒng)好、景景觀&噴泉。5.關(guān)注商業(yè)推廣。抓抓住客戶興趣點(diǎn)，，舉辦促銷活動(dòng)、、表演等?？蛻糁貜?fù)購買成本&收益—投資者角度在投資者對(duì)于公共屬性的關(guān)注中，停車場(chǎng)場(chǎng)設(shè)計(jì)&管理總體排名第1，吃喝玩樂一體化化商業(yè)經(jīng)營模式總總體排名第2；1000萬以上客戶最關(guān)注立面設(shè)設(shè)計(jì)昭示好、吸引引力，500~1000萬客戶最關(guān)注吃喝玩玩樂一體化商業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式，200~500萬客戶最關(guān)注停車場(chǎng)場(chǎng)設(shè)計(jì)&管理；專業(yè)信任型、信息息敏感型客戶均最關(guān)注停車車場(chǎng)設(shè)計(jì)&管理，謹(jǐn)慎技術(shù)型客戶最關(guān)注吃喝玩玩樂一體化商業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式。公共屬性關(guān)注客戶重復(fù)購買成本&收益—投資者角度公共屬性關(guān)注1、門口有綠化帶會(huì)影響商家生意。。2、最好店鋪門口有有臨時(shí)停車位。---楊立有（200-500萬）導(dǎo)視非常重要，簡單理理解就是廣告牌，可以起到引導(dǎo)作作用，如果我買一一個(gè)鋪?zhàn)樱_發(fā)商商免費(fèi)提供一個(gè)廣廣告牌位，讓我用用一兩年，還是很很吸引我的、比較較支持，這點(diǎn)對(duì)于于新鋪?zhàn)犹貏e重要要。---劉永超（500-1000萬）我覺得停車場(chǎng)非常重要，如果第第一次停車停不到到，第二次絕對(duì)不不會(huì)去。另外，我我關(guān)注的特色街區(qū)區(qū)不一定全部囊括括所有業(yè)態(tài)，定位位比較重要。還有有立面質(zhì)感也很重要，客戶會(huì)會(huì)產(chǎn)生想去看看的的沖動(dòng)。---王蔓（1000萬以上）首要關(guān)注交通動(dòng)線，干凈整潔也是必須的，還有有外立面燈光可提升吸引力、注注意力。---陳先生（1000萬以上）1、最關(guān)注的就是停停車場(chǎng)，如果停車車不方便，基本就就不會(huì)考慮。2、設(shè)備安全性很重要。---陳莉（200-500萬）投資者對(duì)公共屬性性關(guān)注度投資者亮點(diǎn)語錄摘摘選從投資者的訪談中中，可以看到：1.關(guān)注景觀設(shè)計(jì)。過過度或者不當(dāng)?shù)木G綠化帶設(shè)計(jì)會(huì)影響響商家經(jīng)營。2.關(guān)注交通規(guī)劃。交交通動(dòng)線；停車場(chǎng)場(chǎng)設(shè)計(jì)及管理；臨臨時(shí)停車位。3.關(guān)注物業(yè)管理。整整體干凈清潔，設(shè)設(shè)備安全性好。4.關(guān)注硬件設(shè)計(jì)。重重視導(dǎo)視功能，廣廣告牌的引導(dǎo)作用用；外立面燈光有有吸引力?？蛻糁貜?fù)購買成本&收益—商家角度提供哪些改善可以以吸引客戶到訪在商家對(duì)于吸納客戶到到訪業(yè)的關(guān)注中，，環(huán)境整潔潔沒安全隱隱患總體排排名第1，裝修檔次次提高總體體排名第2；服務(wù)型業(yè)態(tài)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的要素素為環(huán)境整整潔沒安全全隱患。零售型業(yè)態(tài)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的要素素為環(huán)境整整潔沒安全全隱患、裝裝修檔次提提高、增加加停車位。。客戶重復(fù)購買成本&收益—商家角度周邊環(huán)境很重要，要要先改善交通線路，不然好多多顧客來就就提意見停停不了車；；然后就是是整個(gè)這條條街的環(huán)境境。---GEP洗衣店單獨(dú)對(duì)于這這個(gè)店而言言，應(yīng)該是是一些外圍圍的環(huán)境，，以前染坊坊街這截很很亂，現(xiàn)在在好點(diǎn)兒了了；外部環(huán)境要要整潔、沒沒有安全隱隱患，這主要跟跟物業(yè)有關(guān)。---麥當(dāng)勞安全、衛(wèi)生生清潔都非常重要要，需要與與商家共同同平衡一些些東西，比比如對(duì)于促銷空間怎么安排輪輪流使用，，不能太亂亂。需要增增加功共區(qū)區(qū)域的導(dǎo)購、導(dǎo)視視，增擴(kuò)聚集集人氣的廣場(chǎng)，增加店招展示，這些些都要前期期考慮；店店內(nèi)招非常常重要，店店外招時(shí)間間不長，影影響不是特特別大；主動(dòng)線上貼有指引引標(biāo)識(shí)也不不錯(cuò)，比如如大招牌等等，客戶知知道這個(gè)MALL里面有屈臣臣氏就行了了。---屈臣氏商場(chǎng)吸引力力最重要，還還有我們店店里面的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、、保證有質(zhì)質(zhì)量、服務(wù)務(wù)到位。---味千拉面第一是提供供更增值的硬硬件（外在在），比如說廣告告硬件、展展示面等。。第二是內(nèi)置的增值值硬件，比如空調(diào)調(diào)。第三就就是空間，停車位是是基本條件件，是必須須的。---碎碟音樂咖咖啡商家對(duì)吸引引客戶到訪訪關(guān)注度提供哪些改改善可以吸吸引客戶到到訪商家亮點(diǎn)語語錄摘選從商家的訪訪談中，可可以看到：：1.關(guān)注周邊環(huán)環(huán)境。周邊邊區(qū)域內(nèi)環(huán)環(huán)境的好壞壞，對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目本身的的形象和檔檔次有直接接影響。2.關(guān)注物業(yè)管管理。衛(wèi)生生、整潔、、安全是商商家對(duì)于物物業(yè)重視的的關(guān)鍵點(diǎn)。。3.關(guān)注硬件設(shè)設(shè)計(jì)?？煞址譃閮?nèi)置硬硬件和外置置硬件，其其中外置硬硬件涉及戶戶外廣告、、立面、導(dǎo)導(dǎo)視導(dǎo)購等等，內(nèi)置硬硬件涉及空空調(diào)、排水水等。4.關(guān)注空間及及動(dòng)線。一一是停車場(chǎng)場(chǎng)設(shè)計(jì)合理理，方便客客戶停車；；二是要有有聚人氣的的廣場(chǎng)；三三是為商家家提供促銷銷空間。客戶重復(fù)購買成本&收益—商家角度有助于非本本區(qū)域客戶戶到訪在商家對(duì)于有助于分本本區(qū)域客戶戶到訪的關(guān)注中，，有知名品品牌助陣總總體排名第1，處外在公公交站點(diǎn)視視線范圍總總體排名第2；服務(wù)型業(yè)態(tài)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的要素素為有知名名品牌助陣陣、消費(fèi)購購物公共環(huán)環(huán)境維護(hù)。。零售型業(yè)態(tài)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的要素素為處外在在公交站點(diǎn)點(diǎn)視線范圍圍、有知名名品牌助陣陣、大型公公共聚集場(chǎng)場(chǎng)合、消費(fèi)費(fèi)購物公共共環(huán)境維護(hù)護(hù)。從商家的訪訪談中，可可以看到：：1.關(guān)注周邊環(huán)環(huán)境。周邊邊區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境優(yōu)劣劣，直接影影響到商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的輻輻射力度。。2.關(guān)注物業(yè)管管理。保證證消費(fèi)&購物的公共共環(huán)境得到到良好維護(hù)護(hù)。3.關(guān)注硬件設(shè)設(shè)計(jì)。持續(xù)續(xù)商業(yè)區(qū)公公共設(shè)施投投資，進(jìn)行行裝修和改改善；增加加導(dǎo)視導(dǎo)購購系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)，提供供網(wǎng)絡(luò)電子子商務(wù)平臺(tái)臺(tái)。4.關(guān)注本店特特色。本店店特色會(huì)增增強(qiáng)客戶黏黏度，也會(huì)會(huì)產(chǎn)生口碑碑效應(yīng)，促促進(jìn)老客戶戶帶來新客客戶。需要有品牌效應(yīng)，自己店鋪鋪?zhàn)龅么_實(shí)實(shí)比較能讓讓廣大消費(fèi)費(fèi)者接受，，大家都說說我們洗得得好、干凈凈，有口碑碑。---GEP洗衣店主要是消費(fèi)費(fèi)&購物的公共共環(huán)境維護(hù)護(hù)，以及商商業(yè)區(qū)公共共設(shè)施投資資；物業(yè)比比較老就會(huì)會(huì)顯得比較較陳舊，比比如像王府府井，因?yàn)闉樗慕?jīng)營營比較好，，就會(huì)經(jīng)常常投資進(jìn)行裝裝修和改善善，一直感覺覺都是那么么新，客流流就多、人人氣就旺。。---麥當(dāng)勞第一是知名品牌，第二是消費(fèi)&購物公共環(huán)環(huán)境維護(hù)，第三是商業(yè)區(qū)區(qū)公公共設(shè)施投投資；其實(shí)要吸吸引五公里里外的客戶戶來訪，還還有一個(gè)很很重要的因因素就是價(jià)格因素。如果你的的價(jià)格實(shí)在在是便宜，，要比其它它店或者品品牌都便宜宜，客戶也也寧愿跑遠(yuǎn)遠(yuǎn)點(diǎn)兒，但但是價(jià)格相相對(duì)低廉又又要跟你的的品牌、提提供的軟硬硬件聯(lián)系在在一起。---英派斯健身身俱樂部吸引服務(wù)區(qū)區(qū)外的客戶戶，我們都都是通過電子商務(wù)平平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)平臺(tái)。---九九文具一是知名品品牌助陣，，二是附近近有標(biāo)志性性建筑、客客戶好找，，比如大型型公共場(chǎng)所所、商業(yè)公公共設(shè)施等等。---WOWO超市一是店鋪?zhàn)约旱牡奶厣?，二是店鋪所在的的區(qū)域印象象，人家一聽聽你的店在在駟馬橋，，肯定就不不來了。---寶寶攝影1.通過老客戶介紹紹；2.引導(dǎo)客戶到到店。---蘭花草客戶重復(fù)購買成本&收益—商家角度有助于非本本區(qū)域客戶戶到訪商家對(duì)非本本區(qū)域客戶戶到訪關(guān)注注度商家亮點(diǎn)語語錄摘選客戶重復(fù)購買成本&收益--運(yùn)營角度增加輻射半半徑運(yùn)營對(duì)增加加輻射半徑徑關(guān)注度最有效的就就是公交，，跟家樂福福免費(fèi)班車是一個(gè)道理理，可以擴(kuò)擴(kuò)大輻射半半徑。其次次就是搞活動(dòng)。另外，商商業(yè)與住宅宅一定要嚴(yán)嚴(yán)格區(qū)分開開，像樹這這種景觀別用在商業(yè)業(yè)街上，可可以用盆景景點(diǎn)綴，入入口和重要要地用點(diǎn)樹樹，切忌不不要用很多多喬木，影影響通透性性，很多案案例都是這這樣，如果果你把樹砍砍掉，營業(yè)業(yè)額能直接接上升。---陳總關(guān)鍵點(diǎn)是要要吸引定向消消費(fèi)者，在價(jià)格、產(chǎn)產(chǎn)品、品品牌主力力店等方面做做出優(yōu)勢(shì)勢(shì)。---李總一是交通，二是業(yè)態(tài)合理理性，三是整整個(gè)商業(yè)形象象展示；還有可可能是商業(yè)傳統(tǒng)統(tǒng)，比如說說我們都都曉得一一品天下下就是美美食一條條街；最最重要的的還是商家本身身的聚客客能力，一般來來講會(huì)有有一定范范圍，如如果超過過這個(gè)范范圍就是是屬于目目的性消消費(fèi)，針針對(duì)自己己的產(chǎn)品品特色做做適度擴(kuò)擴(kuò)大范圍圍的營銷宣傳傳，但是不不管是路路牌、廣廣告、DM單，投入入太大了了也沒多多大意義義，要適適度。在在建筑本身來說說，跟成成本有直直接關(guān)系系，如果果成本能能接受，，越光鮮鮮越好、、越有特特色越好好。---閆凱第一是品牌級(jí)數(shù)數(shù)和品牌區(qū)域域唯一性性，像鷺島島就是品品牌好，，人們?cè)冈敢馊ィ?；還有就就是停車空間間、停車車容量，南門伊伊藤的停停車就是是瓶頸，，再好我我也不去去了。---王總第一是提提高商家品質(zhì)質(zhì)，找些有有特色的的品牌商商家、有有吸引力力，引來來的客戶戶就不僅僅是2、3公里范圍圍內(nèi)的了了，而是是5~10公里的；；此外對(duì)對(duì)于大街街區(qū)需要要景觀小品品、休息息區(qū)域、、公共休休閑設(shè)施施等。---梁總運(yùn)營高管管亮點(diǎn)語語錄摘選選從運(yùn)營高高管的訪訪談中，，可以看看到：1.關(guān)注交通通設(shè)計(jì)。。充分考考慮停車車場(chǎng)空間間和容量量設(shè)計(jì)。。2.關(guān)注業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃。。業(yè)態(tài)組組合相匹匹配，有有一定品品質(zhì)、檔檔次、聚聚客能力力、有特特色。3.關(guān)注營銷銷推廣。。一是多多搞活動(dòng)動(dòng)提升影影響力和和客戶認(rèn)認(rèn)知，一一是進(jìn)行行適度的的宣傳，，包括路路牌、廣廣告、DM單等。4.關(guān)注商業(yè)業(yè)形象。。立面應(yīng)應(yīng)當(dāng)有檔檔次、燈燈光系統(tǒng)統(tǒng)好、休休息區(qū)域域、公共共休閑設(shè)設(shè)施。5.關(guān)注景觀觀設(shè)計(jì)。。用盆景景點(diǎn)綴，，且入口口和重要要地用點(diǎn)點(diǎn)樹，切切忌不要要用很多多喬木，，影響通通透性。。客戶重復(fù)購買成本&收益--運(yùn)營角度扶梯與步步梯、電電梯的搭搭配體現(xiàn)到訪訪便捷性性，這又又是一個(gè)個(gè)矛盾；；扶梯對(duì)對(duì)新商業(yè)業(yè)街很重重要，但但對(duì)成熟熟商業(yè)區(qū)區(qū)就不顯顯得這么么重要了了；對(duì)電電梯而言言，一是是要增加加投入，，二是要要少投入入，這是是很難控控制的，，需要經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。---陳總首先是開發(fā)商取取向問題，然然后是產(chǎn)品規(guī)劃劃定位問題，在在設(shè)計(jì)上上要與設(shè)設(shè)計(jì)師溝溝通，根根據(jù)產(chǎn)品品的要求求來進(jìn)行行設(shè)計(jì)。。例如柱柱距、層層高、承承重等方方面。---李總增加客戶戶到訪跟跟城市、政政府的規(guī)規(guī)劃就有關(guān)系系，要利利用道路節(jié)點(diǎn)點(diǎn)以及平平層動(dòng)線線、垂直直動(dòng)線，要把它它們組織織好。然然后在業(yè)業(yè)態(tài)布局局上要考考慮業(yè)態(tài)之間間的人流流互補(bǔ)性性，有的項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)把把餐飲放放在最高高層或者者最底層層，這與與跟業(yè)態(tài)匹配配性有關(guān)系；；也有把把超市放放一層或或者放上上面，都都是基于于項(xiàng)目定定位后，，業(yè)態(tài)之之間會(huì)有有互動(dòng)，，不是消消費(fèi)者完完就跑了了。動(dòng)線線要形成成一些強(qiáng)制性動(dòng)動(dòng)線。---閆凱各種商業(yè)業(yè)都是有有標(biāo)準(zhǔn)的的，你是是購物中中心還是是街區(qū)商商業(yè)，比比如1萬平米的的商業(yè)配配多少電電梯等，，但這些些標(biāo)準(zhǔn)通通用的，，在于經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和借借鑒。設(shè)設(shè)計(jì)很重重要，前前期沒考考慮好，，后期問問題多。。目前行行業(yè)根本本沒有成熟標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，商業(yè)的的元素太太多，建建筑、風(fēng)風(fēng)格、調(diào)調(diào)性、機(jī)機(jī)電、動(dòng)動(dòng)線、店店招、燈燈光每個(gè)個(gè)都是商商業(yè)的一一個(gè)專業(yè)業(yè)；住宅宅的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)出出錯(cuò)問題題不大，，但商業(yè)業(yè)一出錯(cuò)錯(cuò)，后期期就要整整改、花花錢、經(jīng)經(jīng)營不利利。住宅宅包括定定位、設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、銷銷售四大大環(huán)節(jié)，，商業(yè)還還包括定位、招招商、持持續(xù)推廣廣，定位更更嚴(yán)謹(jǐn)，，一旦定定位失敗敗，商業(yè)業(yè)就失敗敗了，跟跟住宅不不一樣，，住宅定定位失敗敗，就影影響利潤潤和銷售售速度但但不死，，商業(yè)則則要死。。---王總增加客戶戶到訪運(yùn)營對(duì)增增加客戶戶到訪關(guān)關(guān)注度運(yùn)營高管管亮點(diǎn)語語錄摘選選從運(yùn)營高高管的訪訪談中，，可以看看到：1.關(guān)注動(dòng)線線設(shè)計(jì)。。充分考考慮對(duì)于于扶梯與與步梯、、電梯的的搭配設(shè)設(shè)計(jì)，有有效聯(lián)接接道路節(jié)節(jié)點(diǎn)、平平層動(dòng)線線及垂直直動(dòng)線，，關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)要設(shè)設(shè)置強(qiáng)制制動(dòng)線。。2.關(guān)注業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃。。業(yè)態(tài)布布局考慮慮業(yè)態(tài)之之間的人人流互補(bǔ)補(bǔ)性、相相匹配。。3.關(guān)注設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。。商業(yè)的的元素包包括建筑筑、風(fēng)格格、調(diào)性性、機(jī)電電、動(dòng)線線、店招招、燈光光等，每每個(gè)都是是一個(gè)專專業(yè)。4.關(guān)注商業(yè)業(yè)運(yùn)營。。商業(yè)與與住宅相相比更加加側(cè)重定定位，還還要涉及及招商、、持續(xù)推推廣，更更加復(fù)雜雜?？蛻糁貜?fù)購買成本&收益—商家角度提高客戶戶重復(fù)購購買在商家對(duì)于提高客戶重復(fù)復(fù)購買的關(guān)注中，持持續(xù)提高服務(wù)務(wù)品質(zhì)總體排排名第1，經(jīng)常性贈(zèng)品品促銷總體排排名第2；服務(wù)型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注注的要素為持持續(xù)提高服務(wù)務(wù)品質(zhì)、經(jīng)常常性贈(zèng)品促銷銷、讓客戶感感受最大的方方便；零售型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注注的要素為持持續(xù)提高服務(wù)務(wù)品質(zhì)、多做做免費(fèi)增值服服務(wù)、經(jīng)常性性贈(zèng)品促銷。。(1)辦積分卡。(2)根據(jù)白領(lǐng)目標(biāo)標(biāo)客戶的需求求進(jìn)貨，保持持新鮮感，滿滿足年輕人的的消費(fèi)體驗(yàn)。。(3)客戶咨詢時(shí)，我們會(huì)提提供一些小小小建議，專柜柜會(huì)有促銷員員。(4)現(xiàn)在卡太多，，能不能提供供一個(gè)平臺(tái)整整合所有卡，，客戶能在網(wǎng)上方便管理理積分。---屈臣氏以前注重大眾眾消費(fèi)，現(xiàn)在在著手抓老客戶信息管管理，引進(jìn)了酒樓樓模式?，F(xiàn)在在有會(huì)員制、積分分制，未來會(huì)設(shè)置置儲(chǔ)值卡。節(jié)假日、搞搞活動(dòng)的時(shí)候候給客戶發(fā)短短信，或者在在客戶比較有有紀(jì)念意義的的日子（如生生日），我們們會(huì)送上就餐券或折扣扣等。---鍋鍋香主要是送折扣扣；另外我們們洗衣服的質(zhì)質(zhì)量有保證，，洗得比較干干凈，價(jià)格上上客戶不很在在意，當(dāng)然能能便宜點(diǎn)更好。---GEP洗衣店新店開業(yè)都有有贈(zèng)品促銷。還有就是提提供針對(duì)性的的收費(fèi)，比如如我們現(xiàn)在搞搞移動(dòng)充值、、拉卡拉的增值服務(wù)等，后期準(zhǔn)備備嘗試引入代代交水電費(fèi)、、充卡服務(wù)等等，現(xiàn)在我們們還沒開通，，準(zhǔn)備下半年年。---WOWO超市我認(rèn)為主要還還是服務(wù)，畢畢竟是餐飲行行業(yè)就相當(dāng)于于是服務(wù)行業(yè)業(yè)，做好服務(wù)和食食品安全；其次就是派發(fā)小禮品。---麥當(dāng)勞碎蝶和其他咖咖啡產(chǎn)品其實(shí)實(shí)沒有區(qū)別，，是文化產(chǎn)生作用。首首先你賦予這這個(gè)空間一個(gè)個(gè)名字，然后后賦予這個(gè)名名字一個(gè)意義義，同時(shí)也賦賦予這個(gè)意義義一些標(biāo)準(zhǔn)行行為，標(biāo)準(zhǔn)行行為、意義、、名字加在一一起就構(gòu)成了了與同質(zhì)化產(chǎn)產(chǎn)品不同的地地方。大家首首先關(guān)注的是是意識(shí)形態(tài)、、表現(xiàn)形式，，其二才是產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)容。尤尤其對(duì)商業(yè)來來說，更多是是它的品牌、故事，是精神層面上的。---碎碟音樂咖啡啡客戶重復(fù)購買成本&收益—商家角度提高客戶重復(fù)復(fù)購買商家對(duì)非本區(qū)區(qū)域客戶到訪訪關(guān)注度商家亮點(diǎn)語錄錄摘選從商家的訪談?wù)勚?，可以看看到?.關(guān)注會(huì)員卡辦辦理。通過讓讓客戶辦理會(huì)會(huì)員卡、積分分卡、儲(chǔ)值卡卡，將目標(biāo)客客群鎖定。2.關(guān)注贈(zèng)品促銷銷。免費(fèi)贈(zèng)送送給客戶打折折卡、優(yōu)惠券券、就餐券等等。3.關(guān)注客戶信息息管理。建立立客戶信息管管理系統(tǒng)，持持續(xù)維護(hù)客戶戶關(guān)系；提供供網(wǎng)絡(luò)管理平平臺(tái)。4.關(guān)注品牌塑造造。增強(qiáng)品牌牌感知力和品品牌深度，形形成品牌故事事、品牌文化化，在精神層層面上打動(dòng)客客戶、產(chǎn)生共共鳴。從商家的訪談中，，可以看到：1.關(guān)注服務(wù)質(zhì)量。為為客戶提供及時(shí)、、周到的服務(wù)。2.關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)。專專業(yè)技術(shù)水平、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量有保證。。3.關(guān)注免費(fèi)服務(wù)。提提供免費(fèi)維修、免免費(fèi)安裝等。4.關(guān)注VIP客戶。VIP客戶需要與常態(tài)消消費(fèi)者有顯著區(qū)別別，增強(qiáng)VIP客戶的特權(quán)屬性，，如提前預(yù)約、提提前享受優(yōu)惠。5.關(guān)注產(chǎn)品外附加增增值服務(wù)。提供聯(lián)聯(lián)盟商家優(yōu)惠、生生日免費(fèi)拍攝等。。客戶重復(fù)購買成本&收益—商家角度增值服務(wù)提高客戶戶回頭率為顧客提供免費(fèi)驗(yàn)驗(yàn)光、免費(fèi)清洗、、免費(fèi)維修，提高服務(wù)質(zhì)量和專專業(yè)技術(shù)。---精視力眼鏡增值服務(wù)幫助提高高回頭率的比例大大概占30%-40%。我們的增值服務(wù)務(wù)主要是免費(fèi)配送和定期上門給固定定客戶檢修設(shè)備、、免費(fèi)安裝，主要是維護(hù)類的。---九九文具售后服務(wù)方面例如如客戶需要清洗、、掛鉤等服務(wù)，要要讓客戶感受到及時(shí)、周到（有些是收費(fèi)服務(wù)務(wù)）。產(chǎn)品品質(zhì)有保證，比如用7、8年也不褪色。---蘭花草提高服務(wù)品質(zhì)，比比如不排隊(duì)，保證在8分鐘之內(nèi)把客戶接接待處理好?？蛻魬裘看无k完業(yè)務(wù)有有個(gè)幣可以投，在在8分鐘之內(nèi)還是之外外每個(gè)客戶都投，，這樣就可看出一一天的營業(yè)時(shí)間內(nèi)內(nèi)有多少客戶是八八分鐘之外才處理理到的。---渣打銀行可以送貨上門，現(xiàn)在好多人都不不想爬樓，只要給給我們打個(gè)電話說說想要什么，只要要買上50塊錢我們就送。---WOWO超市我們?cè)O(shè)置VIP卡，老客戶可以享受受以下優(yōu)惠：(1)每年生日免費(fèi)拍攝。(2)預(yù)約服務(wù)：周末人很多的時(shí)時(shí)候，老客戶在周周末隨便選時(shí)間。。(3)我們的優(yōu)惠活動(dòng)會(huì)第一時(shí)間通知老老客戶。(4)提供聯(lián)盟商家優(yōu)惠惠，比如銀行、早教教、嬰幼兒用品提提供。客戶可以去去銀行辦一張卡，，上面印有自己寶寶寶的照片，他非非常樂意。---寶寶攝影增值服務(wù)當(dāng)做是優(yōu)優(yōu)惠服務(wù)來理解。。第一是讓他覺得得物美價(jià)廉。第二是VIP與常態(tài)消費(fèi)者的對(duì)對(duì)比區(qū)別。第三，，因?yàn)樗榈腔谟谖幕漠a(chǎn)物，所以更多多的增值服務(wù)是文文化上的，它會(huì)體體現(xiàn)在音樂上。---碎碟音樂咖啡商家對(duì)增值服務(wù)關(guān)關(guān)注度商家亮點(diǎn)語錄摘選選客戶重復(fù)購買成本&收益—商家角度客戶獲取信息的方方式在商家對(duì)于信息獲取方式的關(guān)注中，運(yùn)營方方統(tǒng)一DM單、手機(jī)移動(dòng)互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)并列總體排名名第1，咨詢物業(yè)管理中中心、戶外平面展展板并列總體排名名第2；服務(wù)型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注的要要素為運(yùn)營方統(tǒng)一一DM單、手機(jī)移動(dòng)互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)；零售型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注的要要素為運(yùn)營方統(tǒng)一一DM單、手機(jī)移動(dòng)互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)?？蛻糁貜?fù)購買成本&收益—商家角度客戶獲取信息的方方式本店的網(wǎng)上宣傳力量相對(duì)較大，網(wǎng)網(wǎng)上客源占有相當(dāng)當(dāng)大的比例；手機(jī)推廣是針對(duì)現(xiàn)有顧客；；終端機(jī)我們已經(jīng)設(shè)置了，，只進(jìn)到單元門口口，還沒有進(jìn)入戶戶內(nèi)，如果能進(jìn)入入戶內(nèi)，我們會(huì)非非常愿意；還有就就是對(duì)于房地產(chǎn)商商和銀行，我們一一般通過業(yè)委會(huì)駢，不會(huì)通過物管，一是因?yàn)槲锕苜M(fèi)費(fèi)用高，二是因?yàn)闉榭蛻魧?duì)物管有排排斥心理。---寶寶攝影我們下一步就會(huì)與與周邊樓盤，五公公里范圍內(nèi)大概有有328個(gè)，跟他們的物業(yè)、服務(wù)終端機(jī)機(jī)構(gòu)直接聯(lián)系，然后通通過他們推銷我們們的品牌。通過物物業(yè)聯(lián)手，給各位位住戶一個(gè)很優(yōu)惠惠