某地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作操作實(shí)務(wù)

項(xiàng)目前期工作操作實(shí)務(wù)一、前期工作內(nèi)容二、開工前前期工作三、施工過程中的前期工作四、項(xiàng)目建設(shè)后期前期工作五、與電力相關(guān)的前期工作目錄一、前期工作內(nèi)容一、前期工作內(nèi)容

1.市場(chǎng)調(diào)查研究；2.取得土地；3.協(xié)調(diào)方案設(shè)計(jì)和會(huì)審（領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證）；4.協(xié)調(diào)初步設(shè)計(jì)和會(huì)審；5.辦理建設(shè)用地審批（領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證）；6.協(xié)調(diào)施工圖設(shè)計(jì)、交叉審核和審查（領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證）；一、前期工作內(nèi)容

7.協(xié)調(diào)施工招投標(biāo)手續(xù)（領(lǐng)取建筑工程施工許可證）；8.進(jìn)行施工過程中的對(duì)外協(xié)調(diào)；9.領(lǐng)取房屋預(yù)（銷）售許可證；10.組織進(jìn)行涉及建設(shè)審批要求的各項(xiàng)驗(yàn)收工作，并領(lǐng)取相關(guān)驗(yàn)收文件；11.為客戶辦理三證創(chuàng)造條件。一、前期工作內(nèi)容

由上可知：1.前期工作貫穿項(xiàng)目建設(shè)的始終；2.前期工作的效率和品質(zhì)直接決定了項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)劣和成敗;

3.

要重視前期工作，做好前期工作。二、開工前前期工作二、開工前前期工作

開工前階段的前期工作主要目的是取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》以及各建設(shè)管理職能部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的批準(zhǔn)文件，以確保項(xiàng)目合法開工建設(shè)。涉及建設(shè)管理職能部門：發(fā)改委、規(guī)劃、國(guó)土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、消防、交警、招標(biāo)辦等。二、開工前前期工作

（一）流程圖

二、開工前前前期工作（二）主要工工作1.方案設(shè)設(shè)計(jì)審查方案審查主要要內(nèi)容包括（（但不限于））：（1）是否符符合選址意見見書以及附圖圖各項(xiàng)要求。。（2）是否達(dá)達(dá)到設(shè)計(jì)深度度規(guī)范要求。。（3）總圖設(shè)設(shè)計(jì)是否完整整。包括總平平圖圖簽和設(shè)設(shè)計(jì)單位蓋章章是否完整；；是否標(biāo)注道道路紅線、征征地紅線、用用地紅線、建建筑紅線等。。（4）是否標(biāo)標(biāo)明技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，技術(shù)術(shù)指標(biāo)有無超超標(biāo)。（5）是否與與當(dāng)年有效計(jì)計(jì)劃一致。二、開工前前前期工作（6）是否符符合建筑安全全間距和居民民日照。（7）消防登登高和環(huán)通場(chǎng)場(chǎng)地是否滿足足規(guī)范要求，，消控中心設(shè)設(shè)置是否合理理性，消防室室內(nèi)設(shè)計(jì)是否否滿足規(guī)范要要求。（8）人防應(yīng)建面面積是否達(dá)到規(guī)范范要求；人防疏散散是否滿足需求；；其它設(shè)計(jì)是否符符合地下人防建設(shè)設(shè)要求。（9）機(jī)動(dòng)車和自自行車車位設(shè)計(jì)數(shù)數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)達(dá)到規(guī)范要求，機(jī)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出口及車車道設(shè)置是否符合合設(shè)計(jì)規(guī)范。（10）綠化指標(biāo)標(biāo)是否達(dá)到要求，，計(jì)算是否準(zhǔn)確。。二、開工前前期工工作（11）排氣、排排煙、排污、排水水是否符合設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要求，排水、、排污與市政接口口是否合理。（12）是否因建建筑功能布局等原原因產(chǎn)生噪音，噪噪音是否進(jìn)行處理理，并符合規(guī)范要要求。（13）電力變配配電房位置設(shè)計(jì)是是否合理。（14）生活和消消防水池設(shè)置是否否符合規(guī)范，供水水是否能滿足需求求。（15）天然氣室室內(nèi)設(shè)置是否合理理。（16）場(chǎng)地管線線布置是否合理。。（17）公建配套套是否滿足政策和和規(guī)范要求。臺(tái)州政府對(duì)該地塊塊總平要求方案說明1.功能定位以休閑娛樂、高尚尚居住帶動(dòng)商務(wù)、、零售發(fā)展的休閑閑商務(wù)區(qū)。本區(qū)是市級(jí)商務(wù)中中心的重要組成部部分，將利用與中中央商務(wù)區(qū)、東商商務(wù)區(qū)在公共功能能上的錯(cuò)位性，突突出本區(qū)特色。2.定位要素分分解主導(dǎo)角色：市級(jí)商商務(wù)中心的重要組組成部分、市區(qū)最最高品質(zhì)居住社區(qū)區(qū)之一。核心區(qū)定位：休閑閑商務(wù)區(qū)。商業(yè)目標(biāo)：市區(qū)最最高品位的情景式式購物中心和特色色休閑商業(yè)街區(qū)。。業(yè)態(tài)構(gòu)想：以特色色休閑及餐娛、文文化創(chuàng)意等帶動(dòng)主主題百貨、專賣店店、專業(yè)店等零售售業(yè)發(fā)展，并以此此培養(yǎng)休閑商務(wù)氛氛圍。公司意向總平圖二、開工前前期工工作2.初步設(shè)計(jì)審審查初步設(shè)計(jì)審查前必必須取得交通評(píng)價(jià)價(jià)批復(fù)和地質(zhì)勘探探資料。初步設(shè)計(jì)計(jì)審查主要內(nèi)容包包括：（1）是否符合選選址意見書以及附附圖的各項(xiàng)要求。。（2）是否對(duì)方案案設(shè)計(jì)批復(fù)提出的的意見進(jìn)行修改和和完善。（3）是否達(dá)到設(shè)設(shè)計(jì)深度規(guī)范要求求。其余審查內(nèi)容參照照方案設(shè)計(jì)審查的的內(nèi)容。二、開工前前期工工作3.申領(lǐng)《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許可證證》《建設(shè)用地規(guī)劃許許可證》可在方案案或初步設(shè)計(jì)審查查通過后進(jìn)行，各各公司可根據(jù)自己己項(xiàng)目的實(shí)際情況況進(jìn)行安排。需要要準(zhǔn)備的材料主要要包括地形圖、勘勘設(shè)紅線圖、方方案或初步設(shè)計(jì)批批復(fù)等。二、開工前前期工工作4.申領(lǐng)《國(guó)有有土地使用權(quán)證》》在領(lǐng)取《國(guó)有土地地使用權(quán)證》前根根據(jù)方案或初步設(shè)設(shè)計(jì)批復(fù)以及《建建設(shè)用地規(guī)劃許可可證》，先行用地地預(yù)審查，同步可可委托用地測(cè)繪。。預(yù)審?fù)ㄟ^后，進(jìn)進(jìn)入建設(shè)項(xiàng)目用地地審批，取得《建建設(shè)用地批準(zhǔn)書》》。最后，根據(jù)建建設(shè)用地批準(zhǔn)書申申領(lǐng)《國(guó)有土地使使用權(quán)證》，申領(lǐng)領(lǐng)期間還需要按規(guī)規(guī)定辦理用地界址址確認(rèn)、土地公告告、契稅繳交。二、開工前前期工工作5.施工圖設(shè)計(jì)計(jì)審查《建設(shè)工程規(guī)劃許許可證》申領(lǐng)前必必須進(jìn)行項(xiàng)目建筑筑預(yù)定位計(jì)算和預(yù)預(yù)定位、施工圖交交叉審核，并根據(jù)據(jù)定位計(jì)算成果修修正總平面圖，報(bào)報(bào)衛(wèi)生防疫、消防防、人防、環(huán)保先先行施工圖審查，，審查依據(jù)是方案案和初步設(shè)計(jì)批復(fù)復(fù)以及各項(xiàng)專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范。交通以以及綠化審查不作作為《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證》申領(lǐng)領(lǐng)的前置條件，其其中綠化審查可在在景觀施工圖通過過公司內(nèi)部評(píng)審后后再行報(bào)批。二、開工前前期工工作6.申領(lǐng)《建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許可證證》在通過環(huán)境影響評(píng)評(píng)價(jià)報(bào)告審批、建建筑工程消防審核核、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)衛(wèi)生審查、人民民防空工程設(shè)計(jì)審審核、取得《國(guó)有有土地使用權(quán)證》》，同時(shí)有日照影影響的項(xiàng)目還必須須完成對(duì)日照受影影響住戶的處理工工作后，可申領(lǐng)《《建設(shè)工程規(guī)劃許許可證》。7.申領(lǐng)《建筑筑工程施工許可證證》在項(xiàng)目通過施工和和監(jiān)理招標(biāo)、取得得中標(biāo)通知書、簽簽定施工和監(jiān)理合合同，并按規(guī)定繳繳交各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，按按照市建委的要求求準(zhǔn)備各項(xiàng)資料后后，可申領(lǐng)《建筑筑工程施工許可證證》。杭州市各項(xiàng)建設(shè)規(guī)規(guī)費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)的商品房項(xiàng)目住宅非住宅高教費(fèi)10元/㎡市政設(shè)施配套費(fèi)90元/㎡140元/㎡杭州市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以出讓方式取得土地使用權(quán)的免交小區(qū)配套費(fèi)50元/㎡小區(qū)配套自行平衡的免交綠化費(fèi)8元/㎡自行綠化的免交墻改費(fèi)預(yù)交10元/㎡白蟻防治費(fèi)1.6元/㎡（磚混或框架結(jié)構(gòu)）散裝水泥專項(xiàng)基金預(yù)交1.5元/㎡說明：以上除高教費(fèi)按照地上建筑面積為基數(shù)繳納外，其它項(xiàng)目均按照總建筑面積繳納。人防工程易地建設(shè)設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)城市人防工程易地建設(shè)費(fèi)（元/平方米）杭州市6級(jí)及以上30006B級(jí)2000杭州市區(qū)所轄重點(diǎn)城鎮(zhèn)6級(jí)及以上20006B級(jí)1000二、開工前前期工工作（三）應(yīng)注意的工工作1.應(yīng)認(rèn)真審查取取得的《建設(shè)用地地規(guī)劃許可證》、、《國(guó)有土地使使用權(quán)證》、《建建設(shè)工程規(guī)劃許可可證》、《建筑工工程施工許可證》》及附件、附圖，，不要因筆誤而造造成證件失真。2.在委托項(xiàng)目目方案設(shè)計(jì)前，前前期人員要弄清楚楚待開發(fā)項(xiàng)目用地地及周邊地上附著著物和地下綜合管管線的現(xiàn)狀以及室室內(nèi)外場(chǎng)地標(biāo)高等等；熟悉《項(xiàng)目選選址意見書》以及及附圖中的各項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容，并與控制性性規(guī)范做比較，確確?！俄?xiàng)目選址意意見書》以及附圖圖中的各項(xiàng)要求得得到合理落實(shí)。對(duì)對(duì)于需要突破的指指標(biāo)，要在有效把把握規(guī)范的前提下下，提前和相關(guān)政政府部門溝通，確確保整個(gè)項(xiàng)目的順順利推進(jìn)。二、開工前前期工工作3.根據(jù)公司慣慣例，一般項(xiàng)目都都是由自己的設(shè)計(jì)計(jì)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。。前期工作人員要要做好市建委設(shè)計(jì)計(jì)處的工作，優(yōu)先先采取1家單位多多方案競(jìng)選。如建建委認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模模大，地理位置特特殊等原因要求招招投標(biāo)的，則應(yīng)根根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模與自自己的設(shè)計(jì)公司協(xié)協(xié)商確定符合資質(zhì)質(zhì)要求的陪標(biāo)單位位，做好邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作作。二、開工前前期工工作4.在各審查階階段，要隨時(shí)跟蹤蹤各部門審批情況況，對(duì)于審批人員員臨時(shí)提出的各類類預(yù)計(jì)在后期設(shè)計(jì)計(jì)階段或施工或現(xiàn)現(xiàn)狀無法規(guī)避的問問題，要以最快的的速度與政府、設(shè)設(shè)計(jì)師進(jìn)行有效溝溝通，確保后期設(shè)設(shè)計(jì)和施工可以落落實(shí)。為確保項(xiàng)目目設(shè)計(jì)的進(jìn)度，在在各設(shè)計(jì)階段經(jīng)辦辦人基本有一個(gè)意意見后，可委托進(jìn)進(jìn)入下一道工作（（設(shè)計(jì)或施工安排排）。二、開工前前期工工作5.方案設(shè)計(jì)期期間，為準(zhǔn)確把握握設(shè)計(jì)方向，減少少日后圖紙修改，，在方案設(shè)計(jì)中期期，可根據(jù)項(xiàng)目的的實(shí)際情況，請(qǐng)日日照分析、景觀分分析、環(huán)境影響響分析、交通影響響分析相關(guān)專業(yè)單單位介入，對(duì)方案案設(shè)計(jì)提出建議，，并不斷完善方案案設(shè)計(jì)。同時(shí)，由由于方案批復(fù)前，，必須進(jìn)行方案公公示，并由街道（（社區(qū)）證實(shí)公示示過程，因此，在在項(xiàng)目開始確立后后，要協(xié)調(diào)和維護(hù)護(hù)好項(xiàng)目所在地政政府關(guān)系，以確保保公示順利通過。。二、開工前前期工工作6.由于目前杭杭州市規(guī)劃局出臺(tái)臺(tái)了《關(guān)于建設(shè)工工程規(guī)劃許可證批批后內(nèi)部修改有關(guān)關(guān)意見》，因此，，對(duì)初步設(shè)計(jì)提出出了更高的要求，，特別是精裝修項(xiàng)項(xiàng)目。為確保整個(gè)個(gè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的進(jìn)度度，在初步設(shè)計(jì)階階段要按照方案設(shè)設(shè)計(jì)批復(fù)的有關(guān)意意見落實(shí)設(shè)計(jì)，同同時(shí)要做好設(shè)計(jì)單單位與政府之間的的溝通協(xié)調(diào)工作，，在初步設(shè)計(jì)階段段盡可能細(xì)化各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)成果，特別別是外立面以及公公共區(qū)域和功能用用房定位設(shè)計(jì)。為為了節(jié)省時(shí)間，每每個(gè)項(xiàng)目公司可結(jié)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情情況，在施工圖基基本完成前，抽取取施工圖中間成果果作為初步設(shè)計(jì)方方案報(bào)批，對(duì)初步步設(shè)計(jì)出圖面積進(jìn)進(jìn)行核算，若有小小幅增加，應(yīng)在此此階段圖紙予以反反映。二、開工前前期工工作7.施工圖總平平圖將作為《建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許可證證》的附圖，因此此要協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位位嚴(yán)格規(guī)范總圖繪繪制，主要包括經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、住宅宅配套公建、報(bào)批批建筑單體明細(xì)以以及建筑內(nèi)外關(guān)聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)?？倛D應(yīng)根根據(jù)預(yù)定位成果進(jìn)進(jìn)行校對(duì)。一般情情況，施工圖將將作為項(xiàng)目預(yù)售面面積圖紙，根據(jù)目目前杭州市凹凸陽陽臺(tái)以及架空層等等面積計(jì)算規(guī)則，，建議委托相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)計(jì)算，對(duì)各項(xiàng)文字字標(biāo)注嚴(yán)格把關(guān)，，確保后期工作的的主動(dòng)。二、開工前前期工工作8.施工圖設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)審后要進(jìn)行招招投標(biāo)工作。邀請(qǐng)請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的工程程管理人員進(jìn)行施施工單位及施工項(xiàng)項(xiàng)目班組的考察和和選擇；選用費(fèi)率率招標(biāo)還是工程量量清單招標(biāo)，要征征求集團(tuán)成本管理理部的意見。此階階段前期人員要協(xié)協(xié)調(diào)好政府招標(biāo)部部門的工作，盡量量縮短招投標(biāo)時(shí)間間，為盡早開工創(chuàng)創(chuàng)造條件。三、施工過過程中的前前期工作三、施工過過程中的前前期工作施工過程中中的前期工工作包含五五大方面工工作內(nèi)容：：1.在政政策允許范范圍內(nèi)的設(shè)設(shè)計(jì)變更備備案；2.施工工過程中配配合工程做做好現(xiàn)場(chǎng)協(xié)協(xié)調(diào)和相關(guān)關(guān)手續(xù)辦理理，確保工工程順利施施工；3.預(yù)售售許可證的的申領(lǐng)；4.督促促和協(xié)調(diào)施施工圖建審審意見的落落實(shí)；5.大市市政配套與與內(nèi)部管線線對(duì)接的協(xié)協(xié)調(diào)。三、施工過過程中的前前期工作（一）主要要工作1.規(guī)劃劃變更備案案為確保銷售售圖紙與實(shí)實(shí)際相吻合合，減少客客戶投訴。。在施工過過程中，特特別是項(xiàng)目目銷售和面面積預(yù)測(cè)繪繪前，對(duì)不不改變建筑筑性質(zhì)、不不調(diào)整建筑筑面積、住住宅戶數(shù)和和戶型不改改變的建筑筑內(nèi)部平面面的修改，，杭州市規(guī)規(guī)劃允許變變更備案。。前期人員員要協(xié)調(diào)設(shè)設(shè)計(jì)單位出出具變更聯(lián)聯(lián)系單，進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃變變更備案，，并及時(shí)催催促區(qū)規(guī)劃劃局報(bào)市規(guī)規(guī)劃局檔案案?jìng)浒?。杭杭州市?guī)劃劃局目前規(guī)規(guī)定可以變變更備案的的有：建筑筑內(nèi)部增加加或減少隔隔墻、建筑筑門窗移位位或增減、、建筑內(nèi)部部房間尺寸寸變化、住住宅套內(nèi)各各功能用房房位置調(diào)整整。三、施工過過程中的前前期工作2.施工工過程中的的協(xié)調(diào)為確保項(xiàng)目目工程建設(shè)設(shè)的順利推推進(jìn)，在項(xiàng)項(xiàng)目施工過過程中要主主動(dòng)配合工工程部協(xié)調(diào)調(diào)施工臨時(shí)時(shí)出入口、、城市道路路挖掘、占占用城市道道路、夜間間施工許可可、±0.000檢檢測(cè)、中間間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收收、施工期期間投訴處處理等工作作。（1）臨時(shí)時(shí)施工出入入口：是指指在施工過過程中供施施工用機(jī)動(dòng)動(dòng)車從市政政道路進(jìn)出出工地的出出入口。（2）城市市道路挖掘掘：是指在在項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施工工過程中，，因敷設(shè)地地下管線或或開設(shè)出入入口而挖掘掘市政道路路，需辦理理相關(guān)審批批手續(xù)。（3）占用用城市道路路：是指因因施工需要要占用城市市道路而向向交警和城城管部門辦辦理的審批批手續(xù)。三、施工過過程中的前前期工作（4）夜間間施工許可可：因趕工工需要，超超出環(huán)保部部門正常允允許（如：：澆灌地下下室和屋面面砼）的情情況外，需需前期人員員進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)，施工單單位負(fù)責(zé)辦辦理。（5）±0.000檢測(cè)：是是指工程進(jìn)進(jìn)度達(dá)到±±0.000時(shí)，通通過主管部部門的檢測(cè)測(cè)，對(duì)建筑筑定位和標(biāo)標(biāo)高進(jìn)行確確認(rèn)，為工工程施工和和規(guī)劃驗(yàn)收收提供依據(jù)據(jù)。（6）中間間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收收：當(dāng)項(xiàng)目目建設(shè)主體體結(jié)構(gòu)完工工后（或根根據(jù)項(xiàng)目公公司實(shí)際情情況施工至至一定樓層層時(shí)），向向建筑工程程質(zhì)量安全全監(jiān)督站申申請(qǐng)中間結(jié)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。。（7）施工工期間投訴訴處理：是是指在施工工過程中對(duì)對(duì)周邊住戶戶造成噪音音影響或揚(yáng)揚(yáng)塵污染或或深基坑施施工對(duì)周邊邊道路和建建筑的影響響而引起的的投訴進(jìn)行行協(xié)調(diào)和處處理。三、施工過過程中的前前期工作3.預(yù)售售許可證申申領(lǐng)預(yù)售許可證證是商品房房合法預(yù)售售的法律依依據(jù)，預(yù)售售許可證的的申領(lǐng)是項(xiàng)項(xiàng)目開始銷銷售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資金回流流的重要環(huán)環(huán)節(jié)。在申申領(lǐng)過程中中，各職能能部門在工工程進(jìn)度、、面積預(yù)測(cè)測(cè)、物業(yè)用用房和物業(yè)業(yè)基金核定定（繳納））、銷售房房號(hào)核查等等方面有許許多規(guī)定和和要求。一一般情況下下，前期工工作人員要要積極跟進(jìn)進(jìn)工程進(jìn)度度，提前準(zhǔn)準(zhǔn)備相關(guān)審審批材料，，提前安排排面積預(yù)測(cè)測(cè)繪、人防防紅線確認(rèn)認(rèn)、拆遷安安置說明，，提前和房房管部門確確認(rèn)各項(xiàng)報(bào)報(bào)批材料的的有效性，，一旦項(xiàng)目目工程形象象進(jìn)度符合合要求，就就可確保比比較快的速速度進(jìn)入預(yù)預(yù)售許可證證申領(lǐng)。三、施工過過程中的前前期工作4.為確確保項(xiàng)目建建設(shè)后期各各項(xiàng)工程單單體驗(yàn)收能能順利通過過，在施工工過程中要要督促和協(xié)協(xié)調(diào)施工圖圖審批意見見的落實(shí)，，在施工落落實(shí)中確有有難度的工工作要積極極和驗(yàn)收管管理部門進(jìn)進(jìn)行溝通，，做到心中中有數(shù)，確確保后期驗(yàn)驗(yàn)收順利通通過。5.根據(jù)據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展展?fàn)顩r，配配合工程部部協(xié)調(diào)電力力、自來水水、電信、、網(wǎng)通、排排水、排污污等專業(yè)單單位或市政政部門，做做好大市政政配套與內(nèi)內(nèi)部管線對(duì)對(duì)接工作。。三、施工過過程中的前前期工作（二）應(yīng)注注意的工作作1.在施施工過程中中，為確保保項(xiàng)目建設(shè)設(shè)進(jìn)度，前前期管理人人員一定要要具備全局局意識(shí)，主主動(dòng)關(guān)心工工程進(jìn)展?fàn)顮顩r，協(xié)助助工程部做做好外圍協(xié)協(xié)調(diào)工作，，為工程部部提供一個(gè)個(gè)良好的施施工環(huán)境。。2.注重重施工圖建建審意見，，跟蹤工程程管理落實(shí)實(shí)情況。3.預(yù)售售許可證辦辦理前房屋屋面積測(cè)繪繪一定要按按照實(shí)事求求是的原則則進(jìn)行，即即符合設(shè)計(jì)計(jì)功能定位位，協(xié)調(diào)進(jìn)進(jìn)行面積分分?jǐn)?，確保保預(yù)測(cè)繪成成果與面積積實(shí)測(cè)分?jǐn)倲傇瓌t一致致。同時(shí)，，要善于把把握總建筑筑面積和分分項(xiàng)面積在在合理誤差差內(nèi)。四、項(xiàng)目目建設(shè)后后期前期期工作四、項(xiàng)目目建設(shè)后后期前期期工作項(xiàng)目建設(shè)設(shè)后期前前期工作作：組織織各項(xiàng)單單體工程程驗(yàn)收，，達(dá)到銷銷售合同同約定的的交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；取取得商品品房產(chǎn)權(quán)權(quán)初始登登記證書書，為業(yè)業(yè)主辦理理產(chǎn)權(quán)登登記提供供證明材材料。涉及建設(shè)設(shè)管理職職能部門門：質(zhì)檢檢站、消消防、規(guī)規(guī)劃、國(guó)國(guó)土、建建委、人人防、環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生防疫疫、園文文、市政政、交警警、檔案案館、房房管等部部門。四、項(xiàng)目目建設(shè)后后期前期期工作（一）流程圖四、項(xiàng)目目建設(shè)后后期前期期工作（二）主主要工作作1.與與工程相相關(guān)的驗(yàn)驗(yàn)收：消消防驗(yàn)收收、環(huán)保保驗(yàn)收、、人防驗(yàn)驗(yàn)收、衛(wèi)衛(wèi)生防疫疫驗(yàn)收、、交通驗(yàn)驗(yàn)收、綠綠化驗(yàn)收收、工程程竣工檔檔案移交交、質(zhì)檢檢驗(yàn)收、、工程竣竣工備案案。2.與與規(guī)劃和和用地相相關(guān)的驗(yàn)驗(yàn)收有：：規(guī)劃驗(yàn)驗(yàn)收、面面積測(cè)繪繪、土地地復(fù)核驗(yàn)驗(yàn)收、配配套用房房和物業(yè)業(yè)用房確確認(rèn)等。。3.與與產(chǎn)權(quán)有有關(guān)：初初始產(chǎn)權(quán)權(quán)登記。。四、項(xiàng)目目建設(shè)后后期前期期工作（三）應(yīng)應(yīng)注意的的工作1.前前期人員員要依據(jù)據(jù)項(xiàng)目驗(yàn)驗(yàn)收要求求，結(jié)合合工程進(jìn)進(jìn)度提前前安排各各項(xiàng)驗(yàn)收收工作，，主要包包括消防防、規(guī)劃劃、質(zhì)檢檢、衛(wèi)生生、人防防、環(huán)保保、交警警、綠化化等。如如果條件件允許的的話，可可先請(qǐng)相相關(guān)驗(yàn)收收管理人人員進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)收指導(dǎo)導(dǎo)，對(duì)在在指導(dǎo)中中提出的的各類問問題要督督促和協(xié)協(xié)調(diào)工程程部盡早早落實(shí)。。2.注注重驗(yàn)收收會(huì)議安安排、驗(yàn)驗(yàn)收工具具和資料料的準(zhǔn)備備以及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)配合合。3.面面積實(shí)測(cè)測(cè)是一項(xiàng)項(xiàng)工作量量較大、、工作要要求較高高、審核核環(huán)節(jié)較較多的工工作，因因此，要要協(xié)調(diào)測(cè)測(cè)繪單位位盡早介介入。四、項(xiàng)目目建設(shè)后后期前期期工作4.規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收收?qǐng)D紙最最終將作作為面積積實(shí)測(cè)和和產(chǎn)權(quán)登登記的依依據(jù)，因因此，規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收收?qǐng)D紙一一定要確確保與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)一致致，同時(shí)時(shí)規(guī)劃驗(yàn)驗(yàn)收通過過后，要要緊盯規(guī)規(guī)劃管理理部門人人員將圖圖紙送規(guī)規(guī)劃局檔檔案館備備案，才才算規(guī)劃劃驗(yàn)收完完成。5.去去年年底底，浙江江省出臺(tái)臺(tái)了物業(yè)業(yè)保修金金管理辦辦法，要要求建建設(shè)單位位在物業(yè)業(yè)交付使使用辦理理權(quán)屬初初始登記記手續(xù)前前，一次次性向所所在地保保修金管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)按照物物業(yè)建筑筑安裝總總造價(jià)2%的比比例交納納保修金金，保修修金存儲(chǔ)儲(chǔ)期限為為8年。。因此，，建議省省內(nèi)各單單位在施施工招標(biāo)標(biāo)前妥善善考慮。。案例：綠綠城醫(yī)院院消防驗(yàn)驗(yàn)收綠城醫(yī)院院消防驗(yàn)驗(yàn)收綠城醫(yī)院院消防驗(yàn)驗(yàn)收是執(zhí)執(zhí)業(yè)許可可驗(yàn)收和和質(zhì)檢驗(yàn)驗(yàn)收的前前置條件件。由于于項(xiàng)目工工程建設(shè)設(shè)進(jìn)度緊緊，在項(xiàng)項(xiàng)目基本本完工前前，我們們邀請(qǐng)消消防支隊(duì)隊(duì)有關(guān)人人員到工工程現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收指導(dǎo)導(dǎo)，對(duì)施施工中發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題工程部部負(fù)責(zé)組組織整改改。同時(shí)時(shí)，按正正式驗(yàn)收收要求，，組織防防雷、試試水、消消防、精精裝修材材料等檢檢測(cè)內(nèi)容容，并按按要求落落實(shí)各項(xiàng)項(xiàng)資料準(zhǔn)準(zhǔn)備。綠城醫(yī)院院消防驗(yàn)驗(yàn)收（一）驗(yàn)驗(yàn)收需要要準(zhǔn)備的的主要資資料1.組組織設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、監(jiān)理理單位編編制消防防安全質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收收合格的的報(bào)告。。2.《《建筑工工程消防防驗(yàn)收申申報(bào)表》》、《消消防產(chǎn)品品廠家確確認(rèn)單》》。3.施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)防火火審核意意見書、、裝飾工工程設(shè)計(jì)計(jì)防火審審核意見見書。4.消消防設(shè)計(jì)計(jì)專篇（（設(shè)計(jì)院院提供）），消防防設(shè)計(jì)技技術(shù)聯(lián)系系單。5.《防雷雷裝置檢測(cè)報(bào)報(bào)告》。綠城醫(yī)院消防防驗(yàn)收6.專業(yè)消消防檢測(cè)部門門出具的《建建筑消防設(shè)施施檢測(cè)報(bào)告》》、《建筑消消防電氣檢測(cè)測(cè)報(bào)告》。7.消防產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)許可可證明，建筑筑防火材料、、構(gòu)件與消防防產(chǎn)品質(zhì)量檢檢驗(yàn)報(bào)告、合合格證明。8.主要消消防產(chǎn)品、設(shè)設(shè)備的生產(chǎn)單單位對(duì)其產(chǎn)品品、設(shè)備的數(shù)數(shù)量、型號(hào)及及施工安裝質(zhì)質(zhì)量的確認(rèn)報(bào)報(bào)告。9.地下及及隱蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收記錄；消消防設(shè)施系統(tǒng)統(tǒng)調(diào)試報(bào)告；；施工單位出出具的消防設(shè)設(shè)施聯(lián)動(dòng)測(cè)試試報(bào)告；操作作維護(hù)管理手手冊(cè)。10.消防防控制室值班班人員名單及及培訓(xùn)記錄。。11.建筑筑、水、電、、暖通等各系系統(tǒng)施工圖。。綠城醫(yī)院消防防驗(yàn)收（二）驗(yàn)收流流程1.在項(xiàng)目目正式通水，，消防設(shè)施安安裝調(diào)試完畢畢，室外道路路暢通并滿足足消防車輛行行駛要求，消消防登高場(chǎng)地地按消防設(shè)計(jì)計(jì)審核要求設(shè)設(shè)置到位后，，邀請(qǐng)消防支支隊(duì)司令部到到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行試試水試驗(yàn)和道道路環(huán)通檢查查。通知施工工單位、監(jiān)理理單位人員在在試水驗(yàn)收時(shí)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)，聽聽從試水驗(yàn)收收人員指揮，，對(duì)消防管路路水系統(tǒng)進(jìn)行行驗(yàn)收試驗(yàn)，，主要試水部部位為屋頂、、室外消防、、噴淋結(jié)合器器等，試驗(yàn)合合格由消防部部門出具試水水報(bào)告。綠城醫(yī)院消防防環(huán)通通道綠城醫(yī)院消防防登高場(chǎng)地綠城醫(yī)院南面面消防結(jié)合器器綠城醫(yī)院消防防驗(yàn)收2.對(duì)于精精裝修施工項(xiàng)項(xiàng)目，同步要要在支隊(duì)領(lǐng)取取消防驗(yàn)收人人員開具的《《建筑內(nèi)部裝裝修材料見證證檢驗(yàn)告知單單》，根據(jù)告告知單要求準(zhǔn)準(zhǔn)備內(nèi)裝修材材料送市消防防產(chǎn)品質(zhì)量檢檢驗(yàn)站檢測(cè)燃燃燒等級(jí)，并并取得精裝修修材料檢驗(yàn)報(bào)報(bào)告。3．督促施工工單位按照設(shè)設(shè)計(jì)要求將相相應(yīng)消防設(shè)施施安裝到位，，配合消防檢檢測(cè)單位對(duì)消消防設(shè)施和電電氣進(jìn)行檢測(cè)測(cè)、整改；出出具《建筑消消防設(shè)施檢測(cè)測(cè)報(bào)告》、《《建筑消防電電氣檢測(cè)報(bào)告告》。綠城醫(yī)院消防防驗(yàn)收4．所有資料料及各項(xiàng)準(zhǔn)備備工作完成后后，邀請(qǐng)市消消防部門預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收人員到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)消防設(shè)設(shè)施進(jìn)行預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收，通知施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位、設(shè)設(shè)計(jì)單位、消消防檢測(cè)單位位相關(guān)人員準(zhǔn)準(zhǔn)備預(yù)驗(yàn)收匯匯報(bào)材料，并并通知到場(chǎng)參參加驗(yàn)收工作作。消防預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收人員到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)消防設(shè)設(shè)施進(jìn)行查看看驗(yàn)收，一般般需要進(jìn)行以以下項(xiàng)目的檢檢查工作：煙煙感聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)驗(yàn)、電梯迫降降聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)、、正壓送風(fēng)試試驗(yàn)、風(fēng)壓測(cè)測(cè)試，逃生應(yīng)應(yīng)急設(shè)施、消消防中心機(jī)房房、消防泵房房（主要檢測(cè)測(cè)水泵的自動(dòng)動(dòng)切換）、消消防樓梯、屋屋頂消火拴、、樓層管井封封堵情況消防防設(shè)施部位的的查看。消控中心（樓層顯示器器）（正壓送風(fēng)口口）（噴淋、煙感感、廣播）（防火卷簾））（室內(nèi)消火栓栓）（樓層排煙口口）（壓力表）（消防穩(wěn)壓罐罐）（消火栓、噴噴淋泵）（消防樓梯））（疏散指示標(biāo)標(biāo)志）（通屋面樓梯梯）綠城醫(yī)院消防防驗(yàn)收5.預(yù)驗(yàn)收收人員就檢查查中發(fā)現(xiàn)的問問題提出整改改要求和意見見，工程部督督促相關(guān)單位位對(duì)整改意見見在規(guī)定時(shí)間間內(nèi)進(jìn)行落實(shí)實(shí)整改。6.工程部部完成整改形形成整改報(bào)告告后，前期工工作人員根據(jù)據(jù)工程整改情情況，約定正正式驗(yàn)收時(shí)間間，工程部通通知土建總包包單位、消防防施工單位、、設(shè)計(jì)單位、、監(jiān)理單位、、消防檢測(cè)單單位等相關(guān)人人員到時(shí)參加加會(huì)議。7.消防部部門對(duì)消防工工程進(jìn)行正式式驗(yàn)收，主要要是對(duì)預(yù)驗(yàn)收收會(huì)議提出的的整改意見及及要求的整改改落實(shí)情況進(jìn)進(jìn)行復(fù)查，視視整改要求落落實(shí)情況決定定是否同意通通過驗(yàn)收。綠城醫(yī)院消防防驗(yàn)收8.如通過過驗(yàn)收，前期期人員負(fù)責(zé)領(lǐng)領(lǐng)取《建筑工工程消防驗(yàn)收收意見書》。。9.營(yíng)業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所開業(yè)前需需報(bào)區(qū)消防大大隊(duì)申請(qǐng)開業(yè)業(yè)前檢查申請(qǐng)請(qǐng)，準(zhǔn)備書面面整改報(bào)告與與消防驗(yàn)收意意見書，并提提前申報(bào)消防防管理人員與與從業(yè)人員培培訓(xùn)，經(jīng)區(qū)消消防大隊(duì)組織織復(fù)查合格后后，領(lǐng)取《消消防安全檢查查意見書》后后方可正式營(yíng)營(yíng)業(yè)。綠城醫(yī)院消防防驗(yàn)收（三）應(yīng)注意意的工作1.在預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收前，工程程部要仔細(xì)檢檢查消防審核核意見書中的的內(nèi)容是否已已按要求實(shí)施施，未實(shí)施的的要及時(shí)落實(shí)實(shí)。2.消防檢檢測(cè)工作其實(shí)實(shí)是對(duì)消防工工程做的一次次提前驗(yàn)收，，對(duì)消防檢測(cè)測(cè)的工作要給給予高度重視視，工程部要要負(fù)責(zé)組織各各相關(guān)施工五、與電力相相關(guān)的前期工工作五、與電力相相關(guān)的前期工工作（一）戶外配配電和戶內(nèi)配配電戶外配電由電電力開關(guān)站、、電纜管溝、、10KV電電力電纜等組組成。戶內(nèi)配電由高高低配、計(jì)量量表計(jì)箱、計(jì)計(jì)量電能表、、配電箱、電電纜、用電終終端等組成。。五、與電力相相關(guān)的前期工工作（二）公變與與專變一般居民生活活用電設(shè)置公公變，商業(yè)用用電設(shè)置專變變。1.公變是是指所在地的的線路、變壓壓器、到每戶戶的電表全部部由供電部門門安裝、維護(hù)護(hù)、管理的統(tǒng)統(tǒng)稱。使用公公變的小區(qū)，，每戶的電表表都是直接由由供電部門負(fù)負(fù)責(zé)安裝，每每度電的電價(jià)價(jià)按國(guó)家規(guī)定定收取。電表表以外的供電電設(shè)備，包括括線路變壓器器等都是由供供電局負(fù)責(zé)安安裝并終生由由供電部門維維護(hù)、管理。。五、與電力相關(guān)關(guān)的前期工作2.對(duì)于專變變供電部門只裝裝一個(gè)總電表，，而總表下面分分表不歸供電部部門管理，供電電部門只按總表表收取電費(fèi)。總總表以后的線路路、變壓器包括括用戶安裝電表表都是由項(xiàng)目公公司購買負(fù)責(zé)安安裝，不歸供電電部門維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)。在電價(jià)方面面，專變每度電電的電價(jià)比公變變要高，這是因因?yàn)閷Ｗ冇脩綦婋姳硪酝獾娇傠婋姳磉@段的損耗耗不歸供電局承承擔(dān)，而由專變變用戶承擔(dān)，專專變的線路變壓壓器不歸供電局局維護(hù)管理，出出現(xiàn)問題要由業(yè)業(yè)主或相應(yīng)的機(jī)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。專變配電房五、與電力相關(guān)關(guān)的前期工作（三）與電力部部門工作界面的的劃分1.設(shè)計(jì)工作作戶外配電、戶內(nèi)內(nèi)公變一般都由由電力部門的設(shè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)；專變由項(xiàng)項(xiàng)