標(biāo)桿房地產(chǎn)城市綜合體運(yùn)營(yíng)報(bào)告

城市綜合體運(yùn)營(yíng)品控中心坂田舊改項(xiàng)目布吉金稻田項(xiàng)目555新天地項(xiàng)目南聯(lián)項(xiàng)目中航城華潤(rùn)萬象城金地崗夏村改造體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復(fù)合型形態(tài)的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體——城市綜合體深圳城市化發(fā)展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復(fù)合形態(tài)我們必須要面對(duì)的問題城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。城市綜合體的特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值深圳城市綜合體的的發(fā)展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題。。。。城市綜合體隨著深深圳城市化發(fā)展，，其輪廓已經(jīng)越來來越清晰國貿(mào)地王中信城市廣場(chǎng)中航城萬象城深圳城市綜合體的的發(fā)展離不開城市市化發(fā)展進(jìn)程城市化發(fā)展“一個(gè)城市只有有一個(gè)中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市只有一一個(gè)中心”，上世世紀(jì)90年代，這這些中心發(fā)展的輝輝煌恰好應(yīng)證了這這種說法，然而，，城市在發(fā)展，這這些中心還能適應(yīng)應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展展需求嗎？上海由一個(gè)中心向向多個(gè)中心發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場(chǎng)上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發(fā)展北京西單的核心地地位正逐步被國貿(mào)貿(mào)CBD取代城市化發(fā)展展城市化多核核發(fā)展是必必然趨勢(shì)深圳城市發(fā)發(fā)展呈線性性布置，其其發(fā)展結(jié)構(gòu)構(gòu)正是根據(jù)據(jù)深圳市狹狹長(zhǎng)的地形形特性，采采用國際上上先進(jìn)的““城市多核核結(jié)構(gòu)”的的發(fā)展理論論而規(guī)劃的的東部組團(tuán)中部組團(tuán)西部組團(tuán)深圳城市化化發(fā)展深圳商城市市化的擴(kuò)張張與發(fā)展得得益于交通通的規(guī)劃與與發(fā)展深圳城市化化發(fā)展未來深圳可可能面臨的的城市綜合合體形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內(nèi)的的城市綜合合體、次中中心的綜合合體、核心心區(qū)和次中中心間的綜綜合體城市綜合體體的開發(fā)與與運(yùn)營(yíng)定位需滿足足的目標(biāo)：：1、符合城城市整體發(fā)發(fā)展要求，，符合政府府控規(guī)要求求2、具有鮮鮮明特色，，體現(xiàn)項(xiàng)目目地段價(jià)值值3、符合市市場(chǎng)要求，，實(shí)現(xiàn)整體體開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)城市綜合體體的開發(fā)與與運(yùn)營(yíng)定位依據(jù)：：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場(chǎng)城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位城市綜合體體的開發(fā)與與運(yùn)營(yíng)霍金斯“消消費(fèi)者決策策過程模型型”城市綜合體體的開發(fā)與與運(yùn)營(yíng)三位一體定定位方法城市綜合體體——商業(yè)業(yè)形態(tài)定位位核心商業(yè)形形態(tài)家庭服務(wù)家庭時(shí)尚家庭娛樂輔助商業(yè)形形態(tài)家庭休閑品品家庭必需品品家庭生活類類城市綜合體體——商業(yè)業(yè)形態(tài)定位位城市綜合體體——商業(yè)業(yè)形態(tài)構(gòu)成成5-10%其他服務(wù)20-25%餐飲30-35%商業(yè)零售30-40%休閑、娛樂樂、酒店城市綜合體體——商業(yè)業(yè)零售業(yè)態(tài)態(tài)按照零售業(yè)業(yè)飽和理論論，只有在在零售飽和和度大于平平均值的前前提下，才才有在商圈圈開設(shè)集中中商業(yè)的可可能（臨街街商業(yè)不計(jì)計(jì)入）零售飽和理理論公式：：IRS=C*RE/RFC：潛潛在客戶數(shù)數(shù)量RE：人人均消消費(fèi)支出RF：營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積城市綜合體體——商業(yè)業(yè)零售業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)規(guī)模的設(shè)定定城市綜合體體——商業(yè)業(yè)零售業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)極限規(guī)規(guī)模測(cè)算表表銷售額=購物概率率*人口*人均零售售開支商業(yè)面積=銷售額/單位面積積營(yíng)業(yè)額購物概率測(cè)測(cè)算公式選選用赫夫模模型公式：：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij為商店J對(duì)對(duì)消費(fèi)者I的吸引力力；Sja為商店J的的規(guī)模；Dijb為消費(fèi)者I到商店J的距離或或時(shí)間；Pij為消費(fèi)者I到商店J的規(guī)模購購物的概率率；城市綜合體體——商業(yè)業(yè)零售業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)引力模模型商業(yè)街分析析需要解決決的核心問問題1、商業(yè)街街的長(zhǎng)度和和寬度2、商業(yè)街街的輻射半半徑3、商業(yè)街街與平行干干道的距離離城市綜合體體——商業(yè)業(yè)街東京商業(yè)街街長(zhǎng)度一般般為600-1200M，平平均880M；商業(yè)業(yè)街輻射半半徑為250-650M，平平均輻射半半徑為420M東京商業(yè)街街長(zhǎng)度一般般為600-1200M，平平均880M；商業(yè)業(yè)街輻射半半徑為250-650M，平平均輻射半半徑為420M東京商業(yè)街街平均寬度度城市綜合體體——商業(yè)業(yè)街城市綜合體體——商務(wù)務(wù)城市綜合體體的商務(wù)辦辦公容量一一般受城市市化發(fā)展的的影響，而而人均辦公公面積受區(qū)區(qū)域的主導(dǎo)導(dǎo)功能和區(qū)區(qū)域的重要要性程度的的影響城市綜合體體——商務(wù)務(wù)城市綜合體體的商務(wù)辦辦公面積需需要考慮的的內(nèi)容1、城市商商務(wù)物業(yè)供供給總量和和供給結(jié)構(gòu)構(gòu)2、城市商商務(wù)物業(yè)需需求總量和和需求結(jié)構(gòu)構(gòu)3、城市商商務(wù)物業(yè)供供給矛盾分分析4、城市未未來供需發(fā)發(fā)展趨勢(shì)（預(yù)測(cè)就業(yè)業(yè)人口和人人均辦公面面積，通過過租賃活動(dòng)動(dòng)和市場(chǎng)吸吸納量預(yù)測(cè)測(cè)未來市場(chǎng)場(chǎng)需求）5、確定城城市綜合體體對(duì)城市中中心商務(wù)的的分流指數(shù)數(shù)5、中心商商務(wù)的高度度指數(shù)確定定綜合體最最終的商務(wù)務(wù)容量城市綜合體體——酒店店城市綜合體體的酒店規(guī)規(guī)模估算E=N*P*L/（T*K））E：酒店店的床位數(shù)數(shù)N：全年年的旅客人人數(shù)P:住住宿旅客客比例L:平平均住宿宿天數(shù)T:全全年可逗逗留天數(shù)K:床床位的利利用率城市綜合體體運(yùn)營(yíng)的價(jià)價(jià)值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流城市綜合體體的運(yùn)營(yíng)價(jià)價(jià)值主要取取決于人流流價(jià)值鏈城市綜合體體運(yùn)營(yíng)的價(jià)價(jià)值城市綜合體體的綜合開開發(fā)價(jià)值鏈鏈矩陣強(qiáng)烈弱或不確定中立潛在市場(chǎng)沖突城市綜合體體運(yùn)營(yíng)的價(jià)價(jià)值城市綜合體體的綜合評(píng)評(píng)價(jià)體系基礎(chǔ)評(píng)價(jià)指標(biāo)輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)華潤(rùn)萬象城城城市綜合合體運(yùn)營(yíng)的的思考一期二期華潤(rùn)萬象城城作為城市市核心區(qū)城城市綜合體體項(xiàng)目為什什么一期項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)會(huì)會(huì)會(huì)選擇商商業(yè)和寫字字樓？中航城城市市綜合體運(yùn)運(yùn)營(yíng)的思考考同樣處于城城市核心區(qū)區(qū)的中航城城城市綜合合體項(xiàng)目為為什么一期期項(xiàng)目開發(fā)發(fā)會(huì)選擇寫寫字樓而不不是商業(yè)？？龍崗南聯(lián)港港臺(tái)項(xiàng)目城城市綜合體體運(yùn)營(yíng)的思思考龍崗南聯(lián)港港臺(tái)項(xiàng)目處處于城市次次級(jí)中心區(qū)區(qū)的輻射地地帶，125萬的總總建面，一一期啟動(dòng)以以住宅為主主？商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公公寓眾多住宅高檔住宅缺缺失，中高高檔住宅眾眾多酒店五星級(jí)酒店店林立辦公地王大廈等等甲級(jí)寫字字樓匯聚商務(wù)CFD帶來來大量高等等級(jí)商務(wù)人人士商業(yè)缺乏有影響響力的商業(yè)業(yè)形態(tài)華潤(rùn)萬象城城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位并不理想中航城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅項(xiàng)目多多，酒店少，檔次低低辦公寫字樓少，，且檔次低低商務(wù)商務(wù)氣氛淡淡薄商業(yè)臨近五洲風(fēng)風(fēng)情MALL龍崗南聯(lián)港港臺(tái)項(xiàng)目酒店