萬(wàn)科地產(chǎn)針對(duì)杭州區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告

萬(wàn)科城市板塊研究報(bào)告——杭州三墩片區(qū)杭州華坤市場(chǎng)研究有限公司二00六年六月目錄摘要.......................................................................................3第一章宏觀環(huán)境及外部影響因素..................................................................4一、杭州宏觀環(huán)境分析..........................................................................4二、杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r..........................................................................8三、行業(yè)相關(guān)政策影響分析......................................................................13第二章、西湖區(qū)土地供應(yīng)........................................................................19第三章、板塊周邊配套情況和市政規(guī)劃情況........................................................21一、三墩片區(qū)整體規(guī)劃..........................................................................21二、周邊居住狀況............................................................................27三、本區(qū)域的配套狀況..........................................................................28第四章三墩板塊總體供需分析....................................................................30一、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析........................................................................301、房地產(chǎn)開發(fā)投資................................................................................302、商品房預(yù)售狀況分析............................................................................33三、競(jìng)爭(zhēng)板塊研究——濱江板塊................................................................361、板塊市場(chǎng)總體供應(yīng)分析........................................................................36板塊市場(chǎng)總體價(jià)格分析........................................................................37板塊市場(chǎng)總體物業(yè)、戶型分析...................................................................374、板塊市場(chǎng)總體客群分析........................................................................37三、目標(biāo)板塊市場(chǎng)分析..........................................................................381、板塊市場(chǎng)總體供應(yīng)分析........................................................................38板塊市場(chǎng)吸納分析..............................................................................40去化特征分析.................................................................................40單價(jià)分析.....................................................................................415、戶型及總價(jià)分析................................................................................416、物業(yè)個(gè)案研究.................................................................................427、綜合評(píng)判.....................................................................................43四、需求研究...................................................................................46第五章定位建議與產(chǎn)品建議....................................................................49一、地塊分析...................................................................................49二、項(xiàng)目SWOT分析............................................................................52三、項(xiàng)目基本定位..............................................................................551、市場(chǎng)定位.....................................................................................55產(chǎn)品定位.....................................................................................56住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議..............................................................................58部分公共配套建議..............................................................................63摘要本次研究主要目的在于了解杭州三墩區(qū)塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景，三墩的城市規(guī)劃、三墩板塊總體供應(yīng)情況、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的情況以及需求現(xiàn)狀做了比較全面的了解。本次研究的第一部分主要圍繞杭州的宏觀環(huán)境、杭州經(jīng)濟(jì)近5年的發(fā)展?fàn)顩r、以及與房地產(chǎn)相關(guān)的政策面分析了解杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景。此外，還對(duì)三墩區(qū)域的未來規(guī)劃情況做了全面的闡述，旨在能夠清晰的看到未來三墩片區(qū)的發(fā)展前景以及規(guī)劃對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，為了更深刻的了解蔣村而不是僅僅停留在規(guī)劃文本上，本次研究專門針對(duì)三墩區(qū)域的現(xiàn)狀，以及附近的配套設(shè)施做了全面詳細(xì)的了解。第二部分和第三部分主要從三墩板塊的總體供應(yīng)情況入手，對(duì)三墩的房地產(chǎn)市場(chǎng)做深入分析，從三墩板塊一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的情況來看，三墩的物業(yè)檔次參差不齊，各種物業(yè)形態(tài)都有，文中重點(diǎn)對(duì)如今板塊市場(chǎng)中的樓盤從總體供應(yīng)、吸納情況、去化特征、單價(jià)以及戶型和總價(jià)幾個(gè)方面了解目前三墩板塊的樓盤供應(yīng)現(xiàn)狀。第四部分從需求入手，通過華坤在今年房交會(huì)上了解到對(duì)看好三墩板塊的目標(biāo)人群的采訪，了解在現(xiàn)階段三墩板塊的目標(biāo)人群特征、產(chǎn)品需求及價(jià)格承受能力等方面，為項(xiàng)目未來的人群定位提供參考。第五部分在前面四個(gè)部分的基礎(chǔ)之上，綜合分析了本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)，并伺機(jī)找出克服劣勢(shì)和威脅的方法。在綜合分析項(xiàng)目的情況最后，為本項(xiàng)目提供了一個(gè)基本的項(xiàng)目定位，僅供參考。第一章宏觀環(huán)境及外部影響因素杭州是浙江省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教和文化中心，是全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，副省級(jí)城市。杭州地處長(zhǎng)江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運(yùn)河南端，是長(zhǎng)江三角洲重要中心城市和中國(guó)東南部交通樞紐。杭州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯30°16'、東經(jīng)120°12'。杭州有著江、河、湖、山交融的自然環(huán)境。全市丘陵山地占總面積的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、水庫(kù)占8%，城內(nèi)主要河流有錢塘江、東苕溪和大運(yùn)河。攔截錢塘江上游而建成的新安江水庫(kù)是中國(guó)東部沿海地區(qū)最大的水庫(kù)，庫(kù)區(qū)面積570多平方公里，庫(kù)區(qū)內(nèi)有大小島嶼1078個(gè)，故又稱千島湖。千島湖與西湖同被列為全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。錢塘江河口杭州灣呈喇叭狀，受河江速窄、河床隆起的影響，進(jìn)入錢塘江的潮水洶涌澎湃，最大潮差可達(dá)8.9米，形成天下奇觀“錢塘江潮”。杭州西部、中部和南部屬浙西中低山丘陵，東北部屬浙北平原,江河縱橫，湖泊密布，物產(chǎn)豐富。杭州素有魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、“人間天堂”之美譽(yù)。華坤觀點(diǎn)：作為世界旅游城市的杭州，其城市性質(zhì)為整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了很大的推動(dòng)和支持作用。每年大量的旅游流動(dòng)人口和外來務(wù)工人員給對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和旺盛的消費(fèi)需求。同時(shí)，城市的對(duì)外輻射功能也增加了杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的需求范圍。1、交通條件：鐵路:杭州有城站和東站兩個(gè)火車站，滬杭線、浙贛線、宣杭線、蕭甬線是杭州連結(jié)祖國(guó)天南海北的鐵路主干線。旅客從杭州城站或杭州東站坐上火車，可以直達(dá)北京和廣州等全國(guó)20多個(gè)省、市、自治區(qū)，并可換乘列車到達(dá)全國(guó)任何一個(gè)有鐵路通行的地方。目前，杭州每天有116趟旅客列車進(jìn)出，每天有數(shù)萬(wàn)名旅客光臨。公路：形成杭滬、杭甬、杭寧、杭金衢高速公路和104、320國(guó)道，以及省道和繞城公路“七環(huán)一射”高等級(jí)公路網(wǎng)架路。杭州東南西北四大客運(yùn)汽車站一改普通車型為主的經(jīng)營(yíng)線路，推出了以豪華車為主、發(fā)往省內(nèi)外的18條快客線路和10多條旅游線路。航空：我國(guó)東部地區(qū)大型現(xiàn)代化航空港——杭州蕭山機(jī)場(chǎng)2004年航空旅客發(fā)送量315.5萬(wàn)人次。水運(yùn)：杭州京杭大運(yùn)河貫通連接杭州至北京的內(nèi)陸河道，為主要的水路運(yùn)輸線路。華坤觀點(diǎn)：便捷的交通條件使杭州與國(guó)內(nèi)外各個(gè)城市的連接日益密切，為城市發(fā)展和行業(yè)發(fā)展帶來有力的經(jīng)濟(jì)支撐。行政區(qū)劃：杭州市區(qū)下轄8個(gè)區(qū)：上城區(qū)、下城區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)、西湖區(qū)、濱江(高新)區(qū)、蕭山區(qū)和余杭區(qū)；杭州市下轄5個(gè)縣(市),即富陽(yáng)市、臨安市、建德市、桐廬縣和淳安縣。全地區(qū)總面積達(dá)16596平方公里。華坤觀點(diǎn)：大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周邊區(qū)域到杭州市區(qū)的心里距離。對(duì)杭州周邊地區(qū)的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了很大的帶動(dòng)作用。拿杭州三墩板塊為例，整個(gè)板塊的房?jī)r(jià)從最初900元/平方米上升到了目前的超過7000元/平方米，并且成為杭州購(gòu)房者追捧的板塊。人口：杭州市2004年末全市戶籍人口651.68萬(wàn)人，其中市區(qū)戶籍人口401.59萬(wàn)人；全市人口密度為每平方千米393人,其中市區(qū)人口密度為每平方千米1309人。2004年，全市戶籍人口出生率為9.26‰，死亡率為5.27‰，自然增長(zhǎng)率為3.99‰。華坤觀點(diǎn)：大量外來人口的進(jìn)入，不但為杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力，而且為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。二、杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、GDP及增長(zhǎng)情況GDP0.01000.00.01000.02000.03000.04000.0數(shù)值2918.62515.02092.017801568.01增幅12.5%%15.015.0%13.20%12.20%2005年年2004年20032002年2001年10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)局)人均GDP01000001000020000300004000050000數(shù)值4448738858327002800025000增幅11%%13.7013.90%12.40%11.10%2005年年2004年20032002年2001年14%12%10%8%6%4%2%0%(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)局)5.0%5.55.0%5.5%6.1%6.30%7.1%51.2%53.0%51.6%50.70%50.6%43.8%41.5%42.3%%43.0042.3%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0% 2005 2004 2003 2002 2001 (數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)局)全市GDP連續(xù)5年保持高速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP指標(biāo)2005年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2918.6億元，比上年增長(zhǎng)12.5%，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)了新的突破。雖然在宏觀調(diào)控的影響下2005年GDP增長(zhǎng)速度有所放緩，但增長(zhǎng)率仍舊在12.5%的高位。從圖表中可以看出宏觀調(diào)控對(duì)第2產(chǎn)業(yè)影響相對(duì)較大，對(duì)第一、三產(chǎn)業(yè)基本沒有影響，第三產(chǎn)業(yè)還略有增長(zhǎng)。同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)在GDP總額中所占比例逐年增加。GDPGDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展根據(jù)庫(kù)茲涅茨《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》高速增長(zhǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)衰退增長(zhǎng)800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$2005年杭州市人均GDP為44487元，增幅達(dá)12.5%，而近年來的增幅均保持在10%以上，房地產(chǎn)還處于快速發(fā)展階段。世界發(fā)展銀行的研究顯示，當(dāng)人均GDP在800-4000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于高速增長(zhǎng)的狀態(tài)；當(dāng)人均GDP在4000-8000美元之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)；當(dāng)人均GDP為8000-20000美元之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)衰退增長(zhǎng)的現(xiàn)象。華坤觀點(diǎn)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的穩(wěn)固增長(zhǎng)，說明整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好。為項(xiàng)目的開發(fā)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時(shí)，在GDP保持年均10%以上增長(zhǎng)速度時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入到高速增長(zhǎng)期。而杭州第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)增強(qiáng)了整個(gè)杭州的適合居住性。目前杭州的人均GDP在4000-8000美元之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅顯現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且需求特征已開始向以質(zhì)量為主過渡，其置業(yè)特征以改善需求為主，在需求大面積的同時(shí)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)也有較高要求。2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額0200020040060080010001200數(shù)值975.43704.34587.52523.53458.82增幅14%15.20%12.40%14.10%13.60%2005年年20042003年2002年2001年12%10%8%6%4%2%0%(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)局)社會(huì)消費(fèi)品零售總額從2001年的458.82萬(wàn)元一直上升到2005年的975.43萬(wàn)元。其增幅以2004年較快。華坤觀點(diǎn)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額的不斷發(fā)展說明消費(fèi)者的消費(fèi)能力在不斷增強(qiáng)。在消費(fèi)者消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)的條件下，可對(duì)其進(jìn)行住房消費(fèi)的引導(dǎo)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。3、居民可支配收入市區(qū)人均年可支配收入0500005000100001500020000數(shù)值1660114565.0128981177810896增幅14%%12.909.50%8.10%11.90%2005年年2004年20032002年2001年14%12%10%8%6%4%2%0%(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)局)杭州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額每年也在大副增長(zhǎng)，2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到975.43億元，市區(qū)人均消費(fèi)性支出2005在13438元，說明杭州商業(yè)環(huán)境良好，消費(fèi)活躍。市區(qū)人均年可支配在16601元，從2002年開始每年保持10個(gè)點(diǎn)增長(zhǎng)幅度，說明杭州市居民消費(fèi)能力和可持續(xù)性的發(fā)展。華坤觀點(diǎn)：居民收入具有穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，結(jié)合消費(fèi)能力的提升能對(duì)未來房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供有效的經(jīng)濟(jì)支撐。4、人口情況 20052004200320022001年末總?cè)丝?萬(wàn)人)660.45651.68642.78636.81629.14人口出生率 8.72‰9.26‰8.04‰8.38‰8.33‰自然增長(zhǎng)率 3.33‰3.99‰2.31‰2.72‰2.92‰(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)局)華坤觀點(diǎn)：杭州市人口在低死亡率的低增長(zhǎng)率狀況，說明杭州進(jìn)入老年社會(huì)，在杭州老年型房產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺，在此類項(xiàng)目中有較大的市場(chǎng)前景和利潤(rùn)空間。同時(shí)，隨著家庭人口的增加房產(chǎn)品剛性需求將越來越明顯。三、行業(yè)相關(guān)政策影響分析杭州市國(guó)土局規(guī)定在辦理用地審批手續(xù)后一年以上仍未動(dòng)工開發(fā)的土地將予以沒收土地的處罰。此舉在很大程度上打擊開發(fā)商囤積土地的行為。同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)在未來2年時(shí)間內(nèi)有大量土地會(huì)在市場(chǎng)上套現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，加大市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度。2004年初，央行出臺(tái)《貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》。各大商業(yè)銀行普遍將個(gè)人按揭貸款首付比例從最低20%上調(diào)至30%。從而限制了開發(fā)商和購(gòu)房者的貸款行為。2004.4.28，國(guó)務(wù)院出臺(tái)將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例由20%提高到35%以上的通知，中小型開發(fā)商面臨資金問題。貸款比例的提升對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)中的軟性需求產(chǎn)生一定影響，進(jìn)行房產(chǎn)投資的消費(fèi)者需要承擔(dān)的成本上升，壓抑投資性需求。而房產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備金比例的提升也導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)重新洗牌，市場(chǎng)存在趨向正規(guī)的發(fā)展要求。5月29日，浙江省建設(shè)廳出臺(tái)“禁止期房轉(zhuǎn)讓，規(guī)范轉(zhuǎn)按揭行為”等五大舉措，遏止炒房行為。杭州樓市中的投資需求繼續(xù)受到打壓。8月31日，根據(jù)71號(hào)令規(guī)定，不再以協(xié)議方式出讓土地。由于杭州于1999年就開始采取土地掛牌投標(biāo)掛牌出讓的形式，所以這條政策對(duì)杭州土地商場(chǎng)的影響不是特別大，但也徹底規(guī)范了杭州土地市場(chǎng)的操作方式。10月29日，央行加息。個(gè)人住房公積金貸款5年以上的利率由4.05%上調(diào)到4.23%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，自營(yíng)性個(gè)人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調(diào)到5.31%，上調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)。加息給市場(chǎng)帶來的影響主要是心理上的。由于幅度不大，對(duì)于市場(chǎng)上的剛性需求影響不大，而由于市場(chǎng)的“羊群效應(yīng)”及媒體渲染等因素的作用使投資需求的量開始減少，市場(chǎng)中的真實(shí)需求開始清晰起來。12月16日，杭州網(wǎng)上透明售房系統(tǒng)啟動(dòng)，打擊開發(fā)商“惜售”行為。該系統(tǒng)的推出沒有在根本上遏止開發(fā)商“惜售”行為，開發(fā)商開始尋求新的銷控手段，如不斷接受預(yù)定來哄抬市場(chǎng)狀況等。但可以看出市場(chǎng)的發(fā)展正在逐步正規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)不斷加劇。2005年3月17日，中國(guó)人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。重點(diǎn)打擊投資需求；但對(duì)剛性需求也產(chǎn)生一定影響，使得該類客群的價(jià)格敏感度提高，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，將促使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定?？梢灶A(yù)計(jì)，在未來杭州樓市中，目標(biāo)客群會(huì)以剛性需求為主，投資比例趨向平穩(wěn)。2005年4月30日，由建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)七個(gè)部門共同推出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》出臺(tái)，主要內(nèi)容為：?一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度該《意見》的主旨在于平抑快速上漲的房屋價(jià)格，調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，同時(shí)規(guī)范開發(fā)公司的開發(fā)行為。2005年10月17日，浙江省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳《關(guān)于加快建設(shè)用地供應(yīng)速度意見的通知》，首次明確提出閑置土地的回收細(xì)則：三個(gè)不同時(shí)間段提出退地申請(qǐng)將退還不同比例的出讓金：受讓人在合同約定的動(dòng)工建設(shè)日期前不少于15天內(nèi)向出讓人提出退地申請(qǐng)的，出讓人應(yīng)退還全部土地出讓金；自合同約定的動(dòng)工建設(shè)日期起滿1年，受讓人在屆滿前不少于30天前提出申請(qǐng)，出讓人要按合同約定收取相應(yīng)違約金后，退還受讓人余下部分的土地出讓金；自合同約定的動(dòng)工建設(shè)日期起超過1年但未滿2年，受讓人在屆滿前60天前提出退地的，出讓人可按合同約定收取土地閑置費(fèi)及違約金后，退還受讓人余下部分的土地出讓金。重點(diǎn)打擊資金短缺開發(fā)商，提高土地利用率，縮短土地開發(fā)時(shí)間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)老看，這一政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金提高門檻，房地產(chǎn)行業(yè)的入門要求越來越高，現(xiàn)有的地產(chǎn)開發(fā)商由于資金問題會(huì)有一次大的洗牌過程，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也逐步走上優(yōu)勝劣汰的軌道。2006年01月09日，杭州：三類土地違規(guī)項(xiàng)目不得開工：凡征地手續(xù)不齊全、不完備的項(xiàng)目，不能開工；沒有與農(nóng)民就征地補(bǔ)償進(jìn)行民主協(xié)商、達(dá)成協(xié)議的項(xiàng)目，不能開工；征地補(bǔ)償款沒有足額兌現(xiàn)到農(nóng)民手里、各種補(bǔ)償不到位的項(xiàng)目，不能開工。規(guī)范土地開發(fā)市場(chǎng)，從一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范整治，我們可以看到未來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化趨勢(shì)2006年01月1日起，對(duì)房屋地下室、地下停車場(chǎng)等地下建筑征收房產(chǎn)稅。重點(diǎn)打擊投資需求；但對(duì)剛性需求也產(chǎn)生一定影響，使得該類客群的價(jià)格敏感度提高，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，將促使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。可以預(yù)計(jì)，在未來杭州樓市中，目標(biāo)客群會(huì)以剛性需求為主，投資比例趨向平穩(wěn)。2006年1月10日，《促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的金融支持意見和建議》傳達(dá)出來。政府建議銀行，將普通住宅個(gè)人貸款按揭成數(shù)提高到八成，對(duì)購(gòu)置二、三套自用的普通住宅，采取同等政策。政府的建議在得到部分開發(fā)商和銀行那里的實(shí)施；這一政策對(duì)普通購(gòu)房者來講是一項(xiàng)可以提高住房面積的利好政策，對(duì)于有按揭能力但還不夠首付的年輕購(gòu)房者也有促動(dòng)作用。但這一建議實(shí)施面不廣，受惠購(gòu)房群體面仍然太小。2006年02月15日，國(guó)土資源部發(fā)布《2006年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)》。要點(diǎn)指出：今年，國(guó)土資源部將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控。加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。政府在改善房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的又一舉措，繼去年規(guī)范普通商品房和非普通商品房的界定后，再一次規(guī)范房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確限制別墅類用的供應(yīng)，這一舉措直接導(dǎo)致未來幾年別墅類產(chǎn)品的稀缺，有可能會(huì)造成別墅產(chǎn)品短期內(nèi)價(jià)格上漲的趨勢(shì)。2006年03月30日，《外地人在杭購(gòu)房入戶試點(diǎn)辦法》正式通過，《辦法》確定了“購(gòu)房入戶”的先行試點(diǎn)區(qū)域：為錢江新城區(qū)域及杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、濱江區(qū)區(qū)域。錢江新城區(qū)塊所轄范圍是：東至錢塘江北岸，南至錢江四橋東側(cè)(中河高架接口)，西至秋濤路，北至錢江二橋西側(cè)(艮山西路)；擴(kuò)大區(qū)塊東至和睦港，南臨錢塘江，西至錢江二橋，北至規(guī)劃錢江路。杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍和濱江區(qū)規(guī)劃范圍均為試點(diǎn)區(qū)域。杭州市政府對(duì)錢江新城、下沙和濱江的政策支持使這三個(gè)地塊的需求量有所增加，但這一政策僅對(duì)杭州周邊地區(qū)未落戶杭州的購(gòu)房者有一定的刺激作用，而杭州本地居民沒有太大影響。2006年5月國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)六條”重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。此政策針對(duì)房地產(chǎn)新開項(xiàng)目限比重、限面積、限價(jià)格，在今后各地新開工的住宅建設(shè)項(xiàng)目中，地方建設(shè)部門將對(duì)住房面積、銷售價(jià)格事先做出明確限制性規(guī)定，不符合這個(gè)規(guī)定的，將不能開工。同時(shí)中小戶型、中低價(jià)位的住房建設(shè)項(xiàng)目占全部住房建設(shè)項(xiàng)目的比重也做出明確規(guī)定，超出比重的高檔住房項(xiàng)目將會(huì)被限制開工建設(shè)。華坤觀點(diǎn)：從目前市場(chǎng)情況來看，“七部委”關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)意見的出臺(tái)后，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況明顯出現(xiàn)一個(gè)新的拐點(diǎn)。和同年5月1日之前相比較，交易量呈下降勢(shì)頭。其主要原因是由于購(gòu)房者心理因素造成的。在經(jīng)歷了一段時(shí)間政策打壓的市場(chǎng)下，眾多消費(fèi)者抱定“房?jī)r(jià)下跌”的觀點(diǎn)，持幣觀望氣氛濃厚。2005年5月房交會(huì)的取消成為“七部委”關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)意見的出臺(tái)對(duì)杭州樓市最為直觀的影響。在經(jīng)歷了一段時(shí)間的政策消化期后，杭州地方政府開始出臺(tái)一些保護(hù)性的政策措施，如：購(gòu)房入戶政策等。從中可以看到，前一段時(shí)間宏觀政策對(duì)杭州市場(chǎng)帶來一定的影響，而政府通過一定的手段正在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行穩(wěn)定和保護(hù)。杭州市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度可以從近期頒布的一系列政策和建議中看到。杭州政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)上做出大量工作，對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，杭州政府的支持是非常利好的發(fā)展環(huán)境。國(guó)六條的發(fā)布對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的高檔樓盤，特別是未取得預(yù)售、開工證的項(xiàng)目將有重大影響。同時(shí)重申停止別墅類房產(chǎn)用地和低密度住宅的供應(yīng)可能會(huì)造成供應(yīng)的減少，導(dǎo)致價(jià)格上漲的可能性。第二章、西湖區(qū)土地供應(yīng)西湖區(qū)出讓住宅地塊簡(jiǎn)地塊編號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)出讓面積（m2）容積率成交日期競(jìng)得單位成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/平方米)2003(8)住宅(設(shè)配套公建)801652.62003.6.10杭州平海投資有限公司550002638.792003(19)住宅(設(shè)置配套公建)4789122003.9.26浙江新南北投資置業(yè)集團(tuán)有限公司217112266.712003(51)住宅(設(shè)配套公建)1031891.72003.12.23溫州名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司473642700.10（來自國(guó)土資源局）西湖區(qū)出讓住宅地塊簡(jiǎn)介地塊編號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)出讓面積（m2）容積率成交日期競(jìng)得單位成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/平方米)杭政儲(chǔ)出[2004]29號(hào)住宅用地（設(shè)配套公建）78358M2≤1.82004.6.15杭州佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35912.5772546.19杭政儲(chǔ)出[2004]30號(hào)住宅用地（設(shè)配套公建）72847M2≤1.82004.5.19杭州三盛房地產(chǎn)有限公司378002882.75（來自國(guó)土資源局）西湖區(qū)出讓住宅地塊簡(jiǎn)介地塊編號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)出讓面積（m2）容積率成交日期競(jìng)得單位成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/平方米)杭政儲(chǔ)出杭政儲(chǔ)出[2005]3號(hào)住宅用地（設(shè)配套共建）14341≤2.42005.3.2杭州佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司140004067.60杭政儲(chǔ)出[2005]11號(hào)住宅用地（設(shè)配套共建）34465≤2.22005.3.30華立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司38088.995023.00杭政儲(chǔ)出[2005]25號(hào)住宅用地（設(shè)配套共建）3403≤1.62005.4.29浙江恒升投資28395214.20杭政儲(chǔ)出[2005]33號(hào)住宅用地（設(shè)配套共建）56055≤2.02005.7.18坤和建設(shè)集團(tuán)有限公司286582256.00[2004]29號(hào)佳苑29號(hào)地[2003]19號(hào)蘭韻天城[2004]30號(hào)三墩頤景[2003]51號(hào)西雅城[2005]33號(hào)親親家園4期杭政儲(chǔ)出[2005]25號(hào)杭政儲(chǔ)出[2005]11號(hào)第三章、板塊周邊配套情況和市政規(guī)劃情況一、三墩片區(qū)整體規(guī)劃2002年版《杭州三墩地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》三墩地區(qū)規(guī)劃用地范圍，東至三墩鎮(zhèn)界，南至蝦龍圩河、浙江大學(xué)基礎(chǔ)部、余杭塘河，西至繞城公路綠化帶、西湖科技經(jīng)濟(jì)園，北至宣杭鐵路?？傆玫孛娣e1086.22萬(wàn)平方米。該區(qū)域通過用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，路網(wǎng)系統(tǒng)的完善，環(huán)境狀況的整治，合理引導(dǎo)三墩地區(qū)由農(nóng)村型區(qū)域向城市型區(qū)域轉(zhuǎn)變，逐步將其建設(shè)成交通便捷、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的具有商貿(mào)娛樂、文體旅游、醫(yī)衛(wèi)教育、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等多種產(chǎn)業(yè)及服務(wù)設(shè)施，生活居住配套完善的綜合性職能區(qū)。三墩地區(qū)用地現(xiàn)狀圖華坤觀點(diǎn)：從近幾年來看，杭州三墩板塊給廣大市民的感覺是一個(gè)及具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)塊，在眾多郊區(qū)板塊中生活配套最為齊全，是眾多購(gòu)房者追捧的區(qū)域之一。諧杭州示范區(qū)核心區(qū)塊的發(fā)展建設(shè)，杭州自然資源的逐漸稀缺，紫金港校區(qū)的有力支持和西溪濕地的強(qiáng)力依托，該區(qū)域未來的發(fā)展前景非常樂觀。1）、用地規(guī)劃本次規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃城市建設(shè)用地面積981.44萬(wàn)平方米，水域及其他用地面積104.78萬(wàn)平方米。規(guī)劃區(qū)域以吉鴻路—紫金港路為界劃分為東、西兩大功能區(qū)塊，東部是三墩地區(qū)的公共中心和生活居住區(qū)；西部是工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)及村鎮(zhèn)住宅區(qū)。華坤觀點(diǎn)：從規(guī)劃圖上看，未來該片區(qū)的住宅用地供應(yīng)量會(huì)比較大，因此未來的片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的高峰。同時(shí)，該片區(qū)設(shè)有一個(gè)公共中心，包括行政中心、商業(yè)服務(wù)中心、文化娛樂中心、醫(yī)療中心、交通中心、休閑中心，會(huì)給片區(qū)的居住氛圍帶來很好的保障作用。2)、規(guī)劃結(jié)構(gòu)該區(qū)塊的規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)置為：1、規(guī)劃區(qū)域以吉鴻路——紫金港路為界劃分為東、西兩大功能區(qū)塊：東部生活區(qū)：位于吉鴻路以東，為三墩地區(qū)的公共中心和生活居住區(qū)。配置綜合性醫(yī)院、行政中心、商貿(mào)中心、文化中心、教育設(shè)施、交通設(shè)施、休閑廣場(chǎng)和綠地、開敞空間等用地西部工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、村鎮(zhèn)住宅綜合區(qū)：位于吉鴻路以西，為西湖工業(yè)園區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要布置高新科技，無污染的一類工業(yè)用地，設(shè)置倉(cāng)儲(chǔ)用地。用地北部設(shè)置村鎮(zhèn)住宅用地。1個(gè)地區(qū)公共中心，2個(gè)居住區(qū)，2個(gè)獨(dú)立住宅小區(qū)，1個(gè)工業(yè)區(qū)和一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。三墩地區(qū)區(qū)域關(guān)系圖3)、道路交通規(guī)劃道路分四級(jí)設(shè)置，即快速路、主干路、次干路及支路，在原有規(guī)劃路網(wǎng)的基礎(chǔ)上加以延伸、調(diào)整、加密、完善，形成較完善的路網(wǎng)格局。道路骨架為“井”字形，由南北走向的古墩路、吉鴻路、東西走向的留祥路、環(huán)鎮(zhèn)北路組成，在各居住片區(qū)由依托主干道的支路形成區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃沿育苗路預(yù)留遠(yuǎn)景輕軌線路，輕軌三墩車輛段設(shè)在紫金港路以西。古墩路西側(cè)預(yù)留遠(yuǎn)景輕軌線路.區(qū)域內(nèi)主要道路表級(jí)別級(jí)別道路名稱走向紅線寬度（米）長(zhǎng)度（米）起止快速路留祥路東西503195繞城公路—莫干山路紫金港路南北50930余杭塘河—宣杭鐵路主干路環(huán)鎮(zhèn)東路南北422635宣杭鐵路—留祥路環(huán)鎮(zhèn)北路東西421500吉鴻路—規(guī)劃區(qū)界吉鴻路南北502780留祥路—宣杭鐵路金渡北路東西401495吉鴻路—環(huán)鎮(zhèn)東路古墩路南北421265申花路—留祥路申花路東西361150光明路—古墩路華坤觀點(diǎn)：4)、綠化景觀系統(tǒng)綠地系統(tǒng)按地區(qū)中心公園、居住區(qū)小區(qū)級(jí)綠地、住宅組團(tuán)綠地、濱水綠地、防護(hù)綠地、園林生產(chǎn)綠地、單位（住宅區(qū)）內(nèi)部綠地種類型設(shè)置。規(guī)劃城市綠地266.91萬(wàn)平方米，其中公園10.21萬(wàn)平方米，濱水綠地55.49萬(wàn)平方米，生產(chǎn)防護(hù)綠地200.96萬(wàn)平方米。居住區(qū)及小區(qū)綠地面積15.30萬(wàn)平方米，住宅組團(tuán)要求各自配備400平方米以上組團(tuán)綠地。五里塘河及其綠帶：五里塘河寬30米，兩側(cè)綠帶各20米，水域與綠帶組成東西向的景觀生態(tài)軸線。中間部分設(shè)置五里塘河水鄉(xiāng)風(fēng)情街。五里塘河與女兒橋港相交處設(shè)置地區(qū)中心廣場(chǎng)和中心公園。華坤觀點(diǎn)：片區(qū)環(huán)境的不斷改善為大量吸納外來人口居住提供了前提。從規(guī)劃上看，本片區(qū)將是未來杭州最適合人居住和居住質(zhì)量最好的生活生態(tài)居住區(qū)之一。5)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)目前三墩產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以絲織、輕工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)，以第一、三產(chǎn)業(yè)為附。規(guī)劃目標(biāo)三墩將形成以高新科技及配套工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)為主的第二產(chǎn)業(yè)為同時(shí)共同主，發(fā)展商貿(mào)娛樂等第三產(chǎn)業(yè)。華坤觀點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整從絲織等工業(yè)轉(zhuǎn)向高新科技產(chǎn)業(yè)，將對(duì)整個(gè)區(qū)域的整體形象產(chǎn)生積極的作用，同時(shí)對(duì)整個(gè)居住環(huán)境提供一個(gè)很好的基礎(chǔ)。總結(jié)?“2002年版杭州市三墩地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃”的規(guī)劃讓蔣村實(shí)現(xiàn)了從“城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)”向“城市熱點(diǎn)居住區(qū)”的全面跨越。?本片區(qū)相比周邊的閑林板塊、轉(zhuǎn)塘板塊等周邊板塊具有更好的生活氣息，生活、商業(yè)、教育、交通配套相對(duì)完善。?規(guī)劃中三墩片區(qū)將逐步將其建設(shè)成交通便捷、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的具有商貿(mào)娛樂、文體旅游、醫(yī)衛(wèi)教育、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等多種產(chǎn)業(yè)及服務(wù)設(shè)施，生活居住配套完善的綜合性職能區(qū)。西湖錢塘江大橋宗地商業(yè)核心錢江新城城西文教區(qū)城西商業(yè)中華坤觀點(diǎn)：成熟發(fā)展中成熟發(fā)展中未來發(fā)地鐵2號(hào)線宗地繞城高速古墩路莫干山路留祥路德勝快速通道及高架文一路三、本區(qū)域的配套狀況a．交通配套親親家園商業(yè)街宗地三墩鎮(zhèn)鎮(zhèn)府汽車北站三墩公交中心站b．生活配套三墩街是該區(qū)域配套最完善的一條街道，無論在餐飲、娛樂還是日常生活方面的配套都非常成熟，主要有上海華聯(lián)超市、浙江醫(yī)院三墩分院、三墩鎮(zhèn)文化中心、三墩影劇院、銀酷專業(yè)歌廳、金華人家飯店、中國(guó)電信、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀、杭州聯(lián)合銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。華坤觀點(diǎn)：從交通配套上看，目標(biāo)片區(qū)周邊的交通配套情況基本良好，同時(shí)原三墩鎮(zhèn)公交線路繁多對(duì)本片區(qū)的居民出行帶來極大的便利。美中不足的是本地塊距離鐵線非常今。從生活配套上看，目標(biāo)片區(qū)周邊的生活配套相對(duì)比較完善。(詳情見附件1：詳細(xì)配套)第四章三墩板塊總體供需分析一、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資2005年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資407.96億元，比上年增加79.42億元，增長(zhǎng)24.20%。房地產(chǎn)投資始終成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，其占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重不斷上升，達(dá)到了29.42%，比上年的27.26%上升了2.16個(gè)百分點(diǎn)。2005年各類商品房施工面積4184.65萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)23.70%；房屋竣工面積799.73萬(wàn)平方米，比上年增加17.70%；其中住宅銷售面積610.05萬(wàn)平方米，比上年增加19.70%。固定資產(chǎn)投資完成額0固定資產(chǎn)投資完成額02004006008001000120014001600數(shù)值1386.681205.181006.18769.35630.97增幅%15.30%19.7030.70%21.90%22.40%2005年年20042003年2002年2001年30%25%20%15%10%5%0%來自杭州統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)0房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)050100150200250300350400450數(shù)值407.96328.54258.16198.27140.91增幅24.20%26.90%30.20%40.70%38.80%2005年2004年2003年2002年2001年40%35%30%25%20%15%10%5%0%來自杭州統(tǒng)計(jì)局商品房施工面積(萬(wàn)平方米)010002000010002000300040005000數(shù)值4184.653381.862406.781876.71449.13增幅23.70%%38.0026.80%29.50%30%2005年年2004年20032002年2001年10.00%5.00%0.00%來自杭州統(tǒng)計(jì)局商品房竣工面積(萬(wàn)平方米)020002004006008001000數(shù)值799.73679.2605.47529.41428.37增幅17.70%%12.207.30%23.60%0年2005年2004年20032002年2001年25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%來自杭州統(tǒng)計(jì)局商品房銷售面積(萬(wàn)平方米)0商品房銷售面積(萬(wàn)平方米)0100200300400500600700800數(shù)值705.22605.14487.61414.55363.27增幅%16.50%24.1010%14.10%14.30%2005年年20042003年2002年2001年25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%來自杭州統(tǒng)計(jì)局從以上幾組數(shù)據(jù)來看，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)；房屋竣工面積的上升幅度不大說明市場(chǎng)供應(yīng)量不足，自2000年開始，杭州開始持續(xù)增多的推出商品房，而杭州近幾年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，居民購(gòu)買力迅速增強(qiáng)，對(duì)于改善居住條件的需求非常強(qiáng)烈，在需求量迅速放大的同時(shí)，供應(yīng)量沒能同步增加，加之杭州的非飽和土地供應(yīng)計(jì)劃，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求、價(jià)格飛速上漲的局面。從圖上看，2005年在收到國(guó)家宏觀調(diào)控影響之后，全年的商品房銷售面積漲幅明顯下降，充分說明了杭州市場(chǎng)首先仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，同時(shí)宏觀調(diào)控對(duì)整體市場(chǎng)的銷售起到了一定的遏制作用。根據(jù)權(quán)威部門2006年第一季度的數(shù)據(jù)顯示，杭州市第一季度商品房的批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為160.01萬(wàn)平方米，其中住宅132.92萬(wàn)平方米；實(shí)際完成商品房預(yù)售面積90.74萬(wàn)平方米，其中住宅70.41萬(wàn)平方米。從目前的現(xiàn)狀來看，杭州整體的商品房銷售情況和往年相比仍不樂觀，這個(gè)去年宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)不無關(guān)系，相信在未來的一段時(shí)間里，杭州商品房市場(chǎng)仍將處于一個(gè)寒冬后回暖的過程中。由于杭州房產(chǎn)市場(chǎng)前幾年的銷售形勢(shì)十分火爆，項(xiàng)目在開工后既進(jìn)入銷售階段，所以整體市場(chǎng)開工面積相當(dāng)大，但是樓盤竣工時(shí)間一直延后，所以每年的開工面積一直大于竣工面積，這個(gè)問題將在房產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻而得到一定改善，但仍舊會(huì)存在。2、商品房預(yù)售狀況分析（注：杭州透明售房網(wǎng)）22.6622.66%10.52%28.18%18.32%%20.3201000002000003000004000005000006000000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%%30.00面積383901.98178277.92477487.31310498.33344300.13比重%22.66%10.5228.18%%18.3220.32%<4500元/M24500-6000元/M26000-8000元/M28000-10000元/M2>10000元/M2從杭州市商品房預(yù)售情況來看，市場(chǎng)上的主流供應(yīng)價(jià)格在6000－8000元/平方米之間，超過10000元的面積也超過了20％。值得注意的是低于4500元單價(jià)的面積占到全部面積的22.66%主要是由于大量的經(jīng)濟(jì)適用房入市和大杭州范圍內(nèi)周邊區(qū)域的商品房入市。華坤觀點(diǎn)：從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)來看，三墩板塊新的商品房住宅銷售價(jià)格在3700-8000范圍之間。以三墩鎮(zhèn)為中心，親親家園等品牌樓盤價(jià)格為代表，其余各類小盤隨著地段的改變銷售價(jià)格也改變，目前除親親家園外還是以地段來決定售價(jià)?？傮w供應(yīng)集中在三墩鎮(zhèn)北部，其余地段略有分布。01000000100000200000300000400000500000600000面積171396.6477326.85558978.11486764.11比重10.11%28.17%32.99%28.73%<80M280-120M2120-150M2>150M230.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%32.4%1.51.5%1.5%10.3%2.9%4.4%23.5%7.4%4.4%4.4%2.9%2.9% 平米 75 80 90 100 110 120 130 140 150 160 平米 70 200注：數(shù)據(jù)來自透明售房網(wǎng)從預(yù)售商品房住宅面積上看，主流面積是120－150平方米的范圍中，相比之下，80－120平方米的住宅面積所占比例28.17％顯得并不突出。而從今年3月份房交會(huì)三墩消費(fèi)者的需求情況來看，主流的需求在80－120平方米之間。華坤觀點(diǎn)：供應(yīng)與需求之間的差異說明了目前杭州市場(chǎng)三墩片區(qū)80－120平方米的住宅面積仍然是未來發(fā)展的方向和機(jī)會(huì)點(diǎn)。但隨著消費(fèi)者生活水平的日益提升，三墩片區(qū)整體形象的不斷抬高，在乘隙購(gòu)置房屋的消費(fèi)者將會(huì)具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力，以及三墩周邊區(qū)域的原居民強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此整個(gè)片區(qū)的住宅面積也會(huì)出現(xiàn)一定的升高。二手房成交情況（不含濱江區(qū)）01000000100000200000300000400000500000面積391218.44218131.17174287.99131414.57比重42.75%23.84%19.05%14.36%<80M280-120M2120-150>150M240.00%30.00%20.00%10.00%0.00%28.4%28.4%12.1%9.1%%8.3%6.45.7%%4.5%228%19%%2%4%15%%17.610.4%21.5%%5.4%1.83.6%8.1%9.5%%10%58.1%4.5%2004年10月2005年10月2006年4月25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%格性段觀力計(jì)境牌量?jī)r(jià)利地景潛設(shè)環(huán)品質(zhì)產(chǎn)便然值型文商程房的自升戶人發(fā)工通 邊開交 周（數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)）從二手房成交情況來看，主流的成交面積小于80平方米，成交面積隨面積增大而逐步下降。而從本次房交會(huì)調(diào)查獲得消費(fèi)者購(gòu)房因素圖中可以看到，目前消費(fèi)者購(gòu)房主要考慮的因素是價(jià)格和地段兩大指標(biāo)。特別是2006年，地段已經(jīng)成為了超過價(jià)格的首要考慮因素。華坤觀點(diǎn)：許多消費(fèi)者購(gòu)買二手房的主要原因是：1、二手房距離生活成熟區(qū)域比較近；2、價(jià)格比同區(qū)域新房比有一定優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于面積比較小，總價(jià)不高。從成交情況和需求狀況來看，目前杭州消費(fèi)者購(gòu)房會(huì)在價(jià)格和地段之間進(jìn)行一個(gè)有機(jī)的平衡。這對(duì)于本片區(qū)來說，是非常由優(yōu)勢(shì)的，良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境，加之距離生活成熟區(qū)域的距離不遠(yuǎn)，相信目標(biāo)片區(qū)未來的市場(chǎng)前景比較看好。三、競(jìng)爭(zhēng)板塊研究——濱江板塊1、板塊市場(chǎng)總體供應(yīng)分析濱江樓盤供應(yīng)/濱江樓盤供應(yīng)/銷售量（單位：套）0200040006000800001002003004005006007008009001000可供套數(shù)4103449750115576576569207309銷售套數(shù)661318236220237216872年200510月年200511月年200512月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月（數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)）該區(qū)域供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，與杭州八區(qū)供應(yīng)量的比重基本上維持在30%左右。但是銷售形勢(shì)不容樂觀。在05年10月達(dá)到高位后連續(xù)3月持續(xù)下滑。直至受“購(gòu)房入戶”等政策利好影響才止住下滑之勢(shì)。以高層和小高層為主，其中含高層形態(tài)的樓盤有18個(gè)，接近八成。含小高層的樓盤比重為43.5%。有多層供應(yīng)的樓盤僅有燕語(yǔ)林森、溫興風(fēng)情苑、賀田尚城和興盛花園。而純高層樓盤共有8個(gè)。2、板塊市場(chǎng)總體價(jià)格分析濱江區(qū)月度成交價(jià)格走勢(shì)731980087319800871846774716468507150800076007200680064006000 2005.10 2005.11 2005.12 2006.01 2006.02 2006.03 2006.04 （數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)）該區(qū)域價(jià)格主要集中于6000—10000元/平方米之間。其中6000—8000元/平方米的樓盤所占比重為57%，8000—10000元/平方米的樓盤比重為35%；均價(jià)10000元/平方米以上的樓盤沒有出現(xiàn)。受新盤入市影響，區(qū)域成交價(jià)格起伏不定。除05年12月，均價(jià)達(dá)到8000元/平方米外，其他月份均在7000元/平方米左右波動(dòng)。3、板塊市場(chǎng)總體物業(yè)、戶型分析該區(qū)域70%的樓盤以三室為其主力戶型或主力戶型之一，90—140平方米和141—180平方米是該板塊的主力面積，兩者比重分別為48%和34%。4、板塊市場(chǎng)總體客群分析整個(gè)板塊的銷售態(tài)勢(shì)良好的戶型為110—140平方米的三房住宅以及50—60平方米的小戶型住宅，從銷售情況上大致可以看出濱江區(qū)的主要客戶群體為三口之家或三代同居以及二人世界或單身人群。盛元.慧谷樓盤詳情請(qǐng)見附件4三、目標(biāo)板塊市場(chǎng)分析（數(shù)據(jù)來源：由華坤市場(chǎng)研究公司采訪部提供的數(shù)據(jù)截至2006年5月20日、杭州透明售房網(wǎng)）1、板塊市場(chǎng)總體供應(yīng)分析未能整體分析杭州在建在售住宅供應(yīng)情況，本次調(diào)研了6個(gè)樓盤。通過整體供應(yīng)分析，了解目前市場(chǎng)銷售情況和激烈程度。（注：數(shù)據(jù)的采集上采用市調(diào)和預(yù)估的方式，與項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)會(huì)有一些細(xì)微偏差。具體數(shù)據(jù)圖標(biāo)見附件2）綜合來看，供應(yīng)的總建面積中，主要以小高層和高層為主，低密度住宅相對(duì)比較少，小高層、高層住宅引領(lǐng)了二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，但銷售率明顯是多層好于高層，這種現(xiàn)象在全國(guó)都比較普遍，杭州并不例外，主因無外乎公攤大、物業(yè)費(fèi)高、得房率低、價(jià)格相對(duì)貴三四百等公共因素。在杭州多層住宅供應(yīng)相對(duì)稀缺的情況下，是市場(chǎng)切入的一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。從市場(chǎng)存量上看，整體市場(chǎng)的去化非常好，達(dá)到了64.13％去化率，但潛在供應(yīng)量還是比較巨大，價(jià)值目標(biāo)片區(qū)大面積住宅土地的未來推出，未來整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈。對(duì)于萬(wàn)科來說，如何依托自身強(qiáng)力品牌（產(chǎn)品、企業(yè)實(shí)力、企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)等）推動(dòng)和保障后期銷售是未來在營(yíng)銷過程中需要著重考慮的。華坤觀點(diǎn)：整個(gè)片區(qū)以高層、小高層物業(yè)類型為主，親親家園與三墩頤景園有少量徘屋存在，多層和低密度住宅仍然會(huì)有比較大的機(jī)會(huì)空間。市場(chǎng)供應(yīng)高層、小高層大于多層，就目前即將推出的新盤來看還是以小高層和高層為主；目前多層類產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)過于單一，必須以多樣化和創(chuàng)新來避免同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)。2、板塊市場(chǎng)吸納分析板塊樓盤目前在售以天陽(yáng)美林灣的吸納速度最快6555.57平方米/月，折合61.88套/月，其他樓盤的吸納水平都保持在3000平方米/月；從吸納套數(shù)來看，三墩板塊吸納水平基本保持在37套/月。華坤觀點(diǎn)：三墩板塊市場(chǎng)平均吸納速度為每月4179.66平方米，我們認(rèn)為近一年的時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)吸納速度比較平緩；一方面隨著大量宏觀政策的推出，市場(chǎng)中的一部分投資需求被壓抑，市場(chǎng)觀望氣氛較濃；另一方面杭州房?jī)r(jià)的快速提升也給項(xiàng)目的銷售帶來一定的阻力，大面積戶型的存在使得部分房屋的總價(jià)持續(xù)在高位運(yùn)行，對(duì)于許多消費(fèi)者來說感覺難以承受。受高房?jī)r(jià)和三級(jí)市場(chǎng)放量激增的影響，部分客群進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)，對(duì)一手樓盤的銷售帶來較大的沖擊。3、去化特征分析天陽(yáng)美林灣的去化具有很強(qiáng)的代表性，該樓盤主打的小戶型產(chǎn)品銷售情況良好，其去化速度也是其他的樓盤的近一倍。華坤觀點(diǎn)：從去化特征上看，2房—3房，面積在100平方米左右的房源始終是消費(fèi)者比較親睞的選擇，因此一個(gè)新的樓盤推出后，這個(gè)面積和戶型往往是被消費(fèi)者普遍考慮的；從物業(yè)類型上看，無明顯區(qū)別，說明隨著杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，高層、小高層的物業(yè)類型不存在太大的去化壓力；從客群來看，主力消費(fèi)客群年齡層次在30－35歲之間，為考慮改善居住環(huán)境為主；部分年齡相對(duì)比較年輕的消費(fèi)者主要考慮婚房或者一次置業(yè)，面積需求相對(duì)比較低；從置業(yè)用途上看，自住仍為主流，同時(shí)隨著去年國(guó)家宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，投資性和投機(jī)性的需求明顯被壓抑，自住或者為子女購(gòu)置房屋成為市場(chǎng)的主流置業(yè)用途。4、單價(jià)分析從單價(jià)分析表上看天陽(yáng)美林灣的銷售單價(jià)最高，均價(jià)在6850元/平方米，位于祥符鎮(zhèn)的景園·香檳之約售價(jià)最低均價(jià)在4500元/平方米，從單價(jià)范圍看，板塊的單價(jià)參差不齊從3700多元/平方米到8000元/平方米均有。華坤觀點(diǎn)：三墩樓盤一直以親親家園為標(biāo)桿，始終維持在7000元/平方米左右，直到蘭韻天城以6200元/平方米低價(jià)入市以后，三墩區(qū)域價(jià)格體系被打破，隨之而來整個(gè)區(qū)域價(jià)格差距拉大。5、戶型及總價(jià)分析市場(chǎng)總價(jià)范圍來看除去景園·香檳之約以一室小戶型20萬(wàn)左右的總價(jià)外，其余樓盤總價(jià)基本維持在60-70萬(wàn)元。從戶型和面積的角度上看，舒適型三房的市場(chǎng)供應(yīng)量比較大，同時(shí)從現(xiàn)場(chǎng)了解的情況來看，年齡層次在30歲以上的購(gòu)房者對(duì)舒適型三房的需求仍然比較明顯。但在價(jià)格不斷攀升后，購(gòu)買力明顯跟不上價(jià)格的上漲，如二房這種過渡性產(chǎn)品的需求空間已經(jīng)呈現(xiàn)出來，隨著價(jià)格的繼續(xù)上漲，這種需求還將會(huì)大量增加。6、物業(yè)個(gè)案研究從目前的市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，主要供應(yīng)的樓盤還是集中在文教區(qū)一帶以及浙大紫金港校區(qū)附近的片區(qū)，而本片區(qū)臨近地段供應(yīng)的樓盤數(shù)量不多，因此在這個(gè)基礎(chǔ)上，我司將文教區(qū)以西，留祥路以南，天目山路以北和繞城高速路以東的區(qū)域內(nèi)正在供應(yīng)樓盤進(jìn)行調(diào)研和羅列，以供參考。（具體樓盤資料見附件3）7、綜合評(píng)判1）、樓盤差異化分析在我們?nèi)Χǖ捻?xiàng)目中，每一個(gè)項(xiàng)目都有各自的獨(dú)特品質(zhì)和突出賣點(diǎn)，成功的運(yùn)用各個(gè)優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)，是各個(gè)項(xiàng)目操作成功的關(guān)鍵，而在同屬區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)里，充分的考慮其他項(xiàng)目的各項(xiàng)關(guān)鍵要素，進(jìn)而達(dá)到未來我們項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的優(yōu)化，從而在這激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中真正做到“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我新”。故我們你將對(duì)上述樓盤個(gè)案進(jìn)行共性與個(gè)性的分析，使我們站在一個(gè)比較高的平臺(tái)上來看問題，以確保我們的項(xiàng)目的成功。具體分析如下：序號(hào)序號(hào)名稱共性分析個(gè)性分析1物業(yè)類型①以多種物業(yè)形式存在，主要是以小高層、高層住宅為主，多層住宅為輔，兼以少量低密度住宅②每個(gè)樓盤商業(yè)部分主要用于完善樓盤生活配套①部分樓盤根據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，通過優(yōu)化物業(yè)類型配置，提升樓盤附加值。2物業(yè)特征①因江南水系發(fā)達(dá)，各個(gè)樓盤旁都依河道或湖泊而建，總體規(guī)劃中都強(qiáng)調(diào)了親水特性和觀景特點(diǎn)②在智能化設(shè)施配套上都強(qiáng)調(diào)了科技、智能要素③各樓盤基本上都圍繞某種建筑風(fēng)格進(jìn)行樓盤外立面、整體布局等要素的確定，建筑風(fēng)格多樣化①部分樓盤基于提高樓盤品質(zhì)而獨(dú)特設(shè)計(jì)。②部分樓盤結(jié)合位置優(yōu)勢(shì)進(jìn)行獨(dú)特安排。33戶型配比①各樓盤都兼顧有不同面積的戶型，并且主力戶型基本上都定位在三房?jī)墒覂蓮d，其面積范圍在110—130㎡之間，而二房的面積基本上控制在90－100㎡左右。①部分樓盤將小高層住宅的頂層設(shè)計(jì)為躍層，并強(qiáng)調(diào)為特定群體打造的空中別墅，但忽視了客群的實(shí)際需求4物業(yè)管理①各樓盤都注重社區(qū)的物業(yè)管理，并且在樓盤的開發(fā)前期就開始介入②在物業(yè)管理方面都強(qiáng)調(diào)了智能化管理，如遠(yuǎn)紅外線報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等③各樓盤都由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理或者聘請(qǐng)著名物業(yè)公司的顧問①部分樓盤委托知名的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，而部分樓盤則自己組建物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。②不同的樓盤和不同的物業(yè)形式，其收取的物業(yè)管理費(fèi)互不一致5銷售價(jià)格①各樓盤的銷售價(jià)格都與樓盤所處地段、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌度等成正比關(guān)系①樓盤價(jià)格的各決定因素高低互不一致，但是在綜合因素的作用下，樓盤的總體價(jià)值還是可以趨于平衡。6樓盤配套①在配套設(shè)施上會(huì)所設(shè)置較少，但康健設(shè)施的配置都比較齊全，泛會(huì)所的概念沒有被使用②各樓盤的配套主要基于完善城市配套的不足①因每個(gè)樓盤所處的地段不一樣，對(duì)配套的要求也互不相同，經(jīng)常出現(xiàn)不同主題風(fēng)格的配套類型。2）、綜合結(jié)論?發(fā)展區(qū)位：三墩作為杭州三個(gè)主要發(fā)展小城鎮(zhèn)之一，在杭州住宅市場(chǎng)占有的地位越來越高，其規(guī)劃定位也是從農(nóng)村型區(qū)域向城市型區(qū)域轉(zhuǎn)化，發(fā)展成為生活居住區(qū)陪套完善的綜合性職能區(qū)。?目標(biāo)客群：市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立。從去化情況看，目前公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)以及當(dāng)?shù)卦用駷橹?。但隨著近年來大杭州概念的熟知和接收，購(gòu)買群體已經(jīng)被各個(gè)板塊分流，后市競(jìng)爭(zhēng)壓力將進(jìn)一步加大。戶型：從戶型看，在售住宅主力戶型以三房?jī)蓮d二衛(wèi)的110-130平方米為主，同時(shí)小戶型與大戶型也有供應(yīng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理。車位：從目前在售住宅看，車位配置一般在50%—70%，將售樓盤的車位配置均接近1：1，本區(qū)域雖然不是高檔住宅區(qū)域，但是汽車將會(huì)在生活中普及，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)必須具有一定的前瞻性，同時(shí)車位配比將成為以后住宅開發(fā)的一個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)條件。前期在市場(chǎng)大環(huán)境好的情況下價(jià)格迅速攀升，速度過快，不符合市場(chǎng)規(guī)律，宏觀調(diào)控下價(jià)格趨于平穩(wěn)，甚至有所下降，未來隨著供應(yīng)量放大，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)發(fā)展?？偨Y(jié)：目標(biāo)片區(qū)目前發(fā)展?fàn)顩r還不是非常良好，商品房住宅重要集中在鎮(zhèn)北區(qū)域，地塊附近還是以農(nóng)民房位主。隨著杭州三墩鎮(zhèn)規(guī)劃的不斷落實(shí)，該片區(qū)的未來發(fā)展空間非常巨大。目標(biāo)片區(qū)所處的三墩是杭州市民普遍認(rèn)同的生活配套最完善、最具潛力的郊區(qū)集鎮(zhèn)。目前杭州三墩板塊的住房面積需求主力集中在100－120平方米的三房，而對(duì)于目標(biāo)區(qū)域來說，由于有較好的自然環(huán)境和相對(duì)較偏的地段（單價(jià)有所限制），在戶型面積上可以考慮以舒適三房為主，面積范圍可適當(dāng)提升。從物業(yè)類型上看，該片區(qū)的物業(yè)類型比較單一，主要以高層和小高層為主，多層為輔，帶有少量的低密度住宅，屆時(shí)如果地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)允許，可以考慮一些其他物業(yè)類型。善于經(jīng)營(yíng)板塊的萬(wàn)科可以依托強(qiáng)有力的企業(yè)品牌效應(yīng)帶動(dòng)整個(gè)板塊的檔次，屆時(shí)板塊未來的發(fā)展空間會(huì)比較充裕。四、需求研究(注:以下所有數(shù)據(jù)來自華坤房交會(huì)數(shù)據(jù)庫(kù)，由于本地快容積率為1.8，因此在此只研究公寓樓購(gòu)買人群。)1、物業(yè)類型68.3%68.3%63.2%59.5%28.3%26.3%29.7%3.3%10.5%10.8%多層（7層以內(nèi)）小高層（8-14層）高層（15層以上）70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0% 2004年 2005年 2006年從近3年房交會(huì)物業(yè)類型需求來看，多層仍舊是消費(fèi)最中意的物業(yè)類型，小高層、高層的需求較低，但逐年有上升趨勢(shì)。2、戶內(nèi)結(jié)構(gòu)70.0%70.0%67.6%61.1%16.7%21.6%11.1%3.3%5.4%11.1%10.0%5.4%16.7%平面/平層式躍層復(fù)式錯(cuò)層70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0% 2004年 2005年 2006年同樣是近3年需求調(diào)研，在戶內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需求上普通平層是市場(chǎng)主流需求，其余躍層、復(fù)式、錯(cuò)層在2006年3也房交會(huì)上的調(diào)研顯示所占比例高于往年，說明消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求越來越多樣化。戶型需求10.2%10.2%%13.8%18.910.2%27.6%27.3%20.3%20.7%13.5%54.2%%34.5%37.85.1%3.4%2.7%2室1廳2室2廳室1廳33室2廳室2廳450.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0% 2004年 2005年 2006年在戶型的需求上，3室2廳一直占最大比例，但是隨著宏觀調(diào)控開始后，對(duì)面積的需求開始下降，更多的人選擇了2室2廳乃至2事1廳。戶內(nèi)各功能房面積25.522.725.522.724.917.715.417.59.88.37.6客廳主人房/主臥廚房25.020.015.010.05.00.0 2004年 2005年 2006年在戶內(nèi)各功能房間面積的需求上近3年來一直是大客廳小臥室的需求形勢(shì)，面積也一直維持在相對(duì)穩(wěn)定的范圍，到是廚房需求面積有下降趨勢(shì)，這于本區(qū)域購(gòu)房人群年齡層低多為年齡夫婦生活習(xí)慣有關(guān)。5、價(jià)格需求三墩板塊價(jià)格需求%三墩板塊價(jià)格需求%8.1024.30%2.70%%24.302.70%13.51%2.70%5.40%5.40%5.40%%5.40%0.00%5.0010.00%15.00%20.00%25.00%30.00%300040005000600065007000750080008500900010000單價(jià)均值6662.162中位數(shù)7000眾數(shù)6000消費(fèi)者單價(jià)的需求基本在6000元/平方米和7000元/平方米2個(gè)價(jià)格段，與目前市場(chǎng)銷售價(jià)格基本一致。第五章定位建議與產(chǎn)品建議一、地塊分析地塊基本指標(biāo)（具體還在報(bào)批過程中）占地面積：500、154.78畝容積率：1.8建筑密度：28％建筑面積：（500+154.78）×666.7×1.8=約78.58萬(wàn)平方米范圍東至公平路；南至金渡北路；西至規(guī)劃道路；北至沿鐵路線地塊現(xiàn)狀地塊東望——公平路地塊西望——在建吉鴻路（東邊地塊）地塊西望——空地地表（西邊地塊）地塊北望——鐵路線地塊南望——在建金渡北路華坤觀點(diǎn)：本地塊的容積率為1.8，這個(gè)限制了別墅類高檔產(chǎn)品的可能，可選擇的產(chǎn)品業(yè)態(tài)受局限于公寓形態(tài)。二、項(xiàng)目SWOT分析針對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀，結(jié)合三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求分析，以及三墩片區(qū)的總體規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域的影響，華坤對(duì)項(xiàng)目做出如下分析：StrengthStrength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析W1：地塊北部有鐵路線，可能會(huì)產(chǎn)生噪音污染；W2：現(xiàn)階段規(guī)劃道路還未成型交通便利性不強(qiáng)；W3：地塊附近無基本商業(yè)配套W4：區(qū)域內(nèi)大都還是農(nóng)居點(diǎn)，S1：本項(xiàng)目地塊距三墩鎮(zhèn)距離較近，三墩鎮(zhèn)生活配套比較齊全；S2：遠(yuǎn)離城區(qū)為未來業(yè)主提供良好的空氣質(zhì)量；S3：發(fā)展商的強(qiáng)勁實(shí)力的保障；S4：地塊邊上配有公共服務(wù)設(shè)施短期內(nèi)無法形成良好的居住氛圍用地，成型后項(xiàng)目生活配套齊全。 Opportunity機(jī)會(huì)分析 Threat威脅分析O1：地塊處于三墩規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū) T1：國(guó)家相關(guān)政策調(diào)控和金融調(diào)域內(nèi)，規(guī)劃該區(qū)域?qū)⒁跃幼橹?，未來息的影響?商業(yè)配套齊全，居住氛圍逐漸形成； T2：房產(chǎn)政策的影響及目前市場(chǎng)O2：未來吉鴻路、金渡北路建成上濃厚的觀望氣氛；后均從地塊邊穿過，交通便利。 T3：與整個(gè)三墩區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)不可避免；T4：本地塊周邊有同性質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤1、Weakness劣勢(shì)分析與對(duì)策W1：地塊北部有鐵線，可能會(huì)產(chǎn)生噪音污染思考分析：火車經(jīng)過勢(shì)必會(huì)造成噪音污染，所以鐵路沿線道路綠化十分重要。W2：現(xiàn)階段規(guī)劃道路還未成型交通便利性不強(qiáng)思考分析：現(xiàn)階段地塊及附近還是以農(nóng)田和農(nóng)居點(diǎn)形式存在，到達(dá)項(xiàng)目交通無，但拆遷工作已經(jīng)進(jìn)行，規(guī)劃道路完成后交通問題即可解決。W3：地塊附近無基本商業(yè)配套思考分析：地塊周邊基本沒有商業(yè)配套，地塊附近的親親家園有一定體量的商業(yè)，但與本地塊也有一定距離，成為本地塊的商業(yè)配套的可能性不大。W4：區(qū)域內(nèi)大都還是農(nóng)居點(diǎn)，短期內(nèi)無法形成良好的居住氛圍思考分析：周邊小區(qū)近一兩個(gè)，較為分散，沒有居住氛圍。2、Threat威脅分析與對(duì)策T1：國(guó)家相關(guān)政策調(diào)控和金融調(diào)息的影響思考分析：國(guó)八點(diǎn)、普通商品房住宅標(biāo)準(zhǔn)以及銀行金融調(diào)息等一系列針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)，導(dǎo)致投資客驟減，自住類客戶產(chǎn)生一定的觀望心態(tài)，消費(fèi)欲望被壓制。T2：房產(chǎn)政策的影響及目前市場(chǎng)上觀望氣氛比較濃厚T3：整個(gè)三墩區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)不可避免思考分析：項(xiàng)目屬于三墩整體規(guī)劃區(qū)域，在三墩不同價(jià)位不同定位的樓盤都存在的情況下，人群分流現(xiàn)象隨著本項(xiàng)目的開發(fā)更為明顯，而本項(xiàng)目勢(shì)必將與三墩區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤爭(zhēng)奪客群。T4：本地塊周邊有同性質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤思考分析：根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊區(qū)域具有同性質(zhì)土地出讓，未來在區(qū)域內(nèi)存在潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，短兵相接不可避免。三、項(xiàng)目基本定位1、市場(chǎng)定位功能定位四大生活系統(tǒng)復(fù)合型生活區(qū)居住平臺(tái)：“當(dāng)?shù)鼐用窀纳凭幼l件的第一居所”。社區(qū)服務(wù)平臺(tái)：以智能化配套設(shè)施、細(xì)致周到的人性化物業(yè)管理，為業(yè)主提供溫馨舒適的生活環(huán)境環(huán)境/空間：核心景觀及細(xì)部景觀相結(jié)合，景觀小品和多層次的立體綠化布局，營(yíng)造休憩閑適的生活空間；運(yùn)動(dòng)/休閑：將運(yùn)動(dòng)、休閑理念融入其規(guī)劃設(shè)計(jì)中，部分底層架空處理（景觀、運(yùn)動(dòng)空間……）以及健身設(shè)施、慢跑道等配套讓居民更健康、更快樂地生活其中；時(shí)尚主題會(huì)所與城市會(huì)所合而為一，為居民提供各種不同類型的交流場(chǎng)所檔次定位：本項(xiàng)目處于整個(gè)三墩規(guī)劃最北部，在杭州這個(gè)還是以地段為重要因素決定價(jià)值的城市來說地塊位置相對(duì)較偏。因此根據(jù)地塊地段缺陷現(xiàn)狀、萬(wàn)科品牌的強(qiáng)勢(shì)嫁接以及開發(fā)商利潤(rùn)空間考慮，本地塊可以作為中檔物業(yè)形式開發(fā)，成為杭州三墩中檔居所?？腿憾ㄎ?區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)消費(fèi)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)消費(fèi)規(guī)模的集中的街區(qū)的組合的悠閑的生活放松的心靈舒緩的節(jié)奏雅致的情調(diào)時(shí)尚的浪漫的動(dòng)感的年齡：集中在25-35、50-55歲左右社會(huì)地位：企業(yè)白領(lǐng)、部分公務(wù)員、當(dāng)?shù)卦用竦荣?gòu)房動(dòng)機(jī)：追求生活質(zhì)量但無力承受市中心高價(jià)樓盤和郊區(qū)高檔排屋、別墅物業(yè)；方便工作或長(zhǎng)期居住本地產(chǎn)生感情；自己或父母養(yǎng)老。區(qū)域完善生活、休閑領(lǐng)地2、產(chǎn)品定位1、項(xiàng)目開發(fā)主題定位開發(fā)主題詮釋：結(jié)合市場(chǎng)定位，本案商業(yè)部分由社區(qū)配套商業(yè)、城市主題商業(yè)構(gòu)成，在滿足自身及周邊住戶基本需求外，打造主題商業(yè)街區(qū)，面向城市中高檔消費(fèi)客群，以主動(dòng)的姿態(tài)參與城市的發(fā)展運(yùn)營(yíng)，塑造城市會(huì)所的名片形象強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)個(gè)性化特色，秉持時(shí)尚動(dòng)感的風(fēng)格，成為區(qū)域的個(gè)性標(biāo)志和時(shí)尚領(lǐng)跑者通過富有變化和創(chuàng)意的建筑和景觀，提供悠閑雅致的居住品質(zhì)及互動(dòng)和諧的交流空間；實(shí)現(xiàn)居住和休閑的平滑過渡，在生活與娛樂消費(fèi)輕松切換；以點(diǎn)及面營(yíng)造純粹的休閑主題街區(qū)，將休閑進(jìn)行到底通過各地塊的不同功能組合分配，形成規(guī)模的系統(tǒng)的集中的生活、休閑、娛樂、消費(fèi)空間；同時(shí)以統(tǒng)一的休閑主題作為自然的身份識(shí)別，形成特定群體的交流活動(dòng)圈層2、產(chǎn)品定位及闡述多功能休閑時(shí)尚會(huì)所+復(fù)合型休閑健康社區(qū)多功能休閑時(shí)尚會(huì)所：多功能：業(yè)態(tài)的多樣性，商業(yè)業(yè)態(tài)由商務(wù)功能、休閑功能、娛樂功能、健身功能、休憩功能、配套功能等多功能組成；休閑：不論是建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)設(shè)置、景觀營(yíng)造、消費(fèi)心態(tài)等眾多方面去創(chuàng)造、去感受休閑與放松；時(shí)尚：時(shí)尚的空間、時(shí)尚的享受、時(shí)尚的人群、時(shí)尚的空氣怎能不讓人不時(shí)刻身處時(shí)尚之中；會(huì)所：城市的、你的、服務(wù)的、多功能的，不僅是會(huì)所了！復(fù)合型休閑健康社區(qū):復(fù)合型：沿街多層公寓＋情景小高層公寓；休閑：這里的生活，清晨是推開窗的綠色，中午是綠蔭下的休憩，下午是水池邊的欣賞，晚上是會(huì)所的娛樂與放松！健康：精致而充滿綠色的環(huán)境、短進(jìn)深通風(fēng)采光優(yōu)秀的住宅、各種配套健身設(shè)施、積極向上的生活方式，就是全方位的健康。社區(qū)：“社區(qū)”的原意是指“關(guān)系密切的伙伴和共同體”?？梢?，一旦我們被這個(gè)叫“社區(qū)”的東西黏合到一起，就再也不是孤家寡人了，一旦有了“社區(qū)”，我們也將從原來的“單位人”變成“社區(qū)人”。3、住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議建筑形態(tài)表現(xiàn)設(shè)計(jì)要求上應(yīng)注意與整體環(huán)境的協(xié)調(diào)性，講究建筑整體效果，立面各部位設(shè)計(jì)（陽(yáng)臺(tái)/窗等等）以滿足功能為首要原則，追求淡雅清新、含蓄大氣的觀錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)式情景小高層感，表現(xiàn)陽(yáng)光、悠閑、舒適的現(xiàn)代都市生活。立面建議采用錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)處理，單體與單體間高低錯(cuò)落，有進(jìn)有出，呈鋸齒狀分布，靈活美觀，有韻律感。同時(shí)配以半步陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)、連接陽(yáng)臺(tái)等多類型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，既增加景觀的欣賞范圍，同時(shí)能增加房屋使用面積，提高生活品質(zhì)；陽(yáng)臺(tái)部分可增加花臺(tái)處理，增強(qiáng)立面景觀效果，豐富立面層次感和美觀度，使立面生動(dòng)活潑，不會(huì)顯