全國物業(yè)管理示范大廈標準

《全國物業(yè)管理示范大廈標準》考評創(chuàng)優(yōu)操作指南原創(chuàng)：物業(yè)專家物業(yè)邦圈物業(yè)邦圈微信號wuye4053308功能介紹物業(yè)管理專業(yè)人士及職業(yè)經(jīng)理人交流平臺，有物業(yè)保安、保潔、綠化、工程、財務、品質、合同、投標、預案、案例、培訓等資料學習，歡迎大家下載學習，物業(yè)邦圈因您而美好，感謝您的支持與關注。2017-06-04顏面高〒筆Nt。）②上面!、基礎管理（22分）二、房屋管理與維修養(yǎng)護（9分）三、共用設備管理（35分）四、共用設施管理（4分）五、保安及車輛管理（9分）六、環(huán)境衛(wèi)生管理（10分）七、綠化管理（4分）八、精神文明建設（3分）九、管理效益（4分）一、基礎管理（一）按規(guī)劃要求建設。房屋及配套設施投入使用。（1分）（物業(yè)部）1.第一句是指：參評的物業(yè)必須是符合規(guī)劃法規(guī)的、合法的、規(guī)范的建筑。需準備如下達標資料：（1）國家建設征用土地通知書（2）建設用地批準書（3）投資許可證（4）施工許可證（5）用地紅線圖（6）建筑規(guī)劃方案圖（7）標準層施工圖（8）地下管網(wǎng)施工圖（9）命名批復（10）門牌批復（11）建筑工程質檢合格證（12）物業(yè)規(guī)劃驗收合格證明2.第二句是指：（1）寫字樓使用率達60%以上；（2）停車場、商場、餐廳、娛樂健身場所、郵電所等公共配套設施建成并投入使用。需準備如下達標資料：①樓宇用途批復②配套設施施工圖

③配套設施準許使用證明④永久供水、供電、供氣、供熱等合同⑤配套設施投入使用開業(yè)的照片⑥出租率統(tǒng)計表（二）已辦理接管驗收手續(xù)。（1分）（工程部）1.接管驗收是指物業(yè)公司在施工驗收的基礎上以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。需接收如下資料：（1）產(chǎn)權資料（2）技術資料（3）各種施工圖（4）各種質檢認定書、證明書、合格證（5）各種移交清單（6）各技術系統(tǒng)的資料和圖紙（7）資料總目錄（三）由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理。（1分）（物業(yè)部）1.專業(yè)化是指：公司專業(yè)化、人員專業(yè)化、服務專業(yè)化、管理專業(yè)化。需提供如下專業(yè)化資質證明：（1）物業(yè)管理公司簡介（2）營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、代碼證書（3）物業(yè)管理資質證書（4）辦公場地證明（5）物業(yè)公司簡介及專業(yè)人員組織架構（6）物業(yè)管理委托合同（7）所管物業(yè)項目簡介（管理期限、管理方式等）（8）大廈物業(yè)管理公約（9）各種外包合同（四）建設單位在租售大廈前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確。（1分）（人事行政部）.物業(yè)管理委托合同簽訂日：2005年7月26日.乙方權利義務共條.合同內容共計：（1）協(xié)議雙方（2）項目概況（3）服務范圍（4）物業(yè)管理期限（5）物業(yè)管理費用（6）付款方式（7）雙方的權利和義務（8）物業(yè)管理服務標準（9）合同終止及續(xù)簽（10）違約責任（11）爭議的解決（12）標志所有權（13）附則.準備資料：①物業(yè)公司前期介入的資料簡介②物業(yè)管理委托合同復印件（五）在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議，雙方責權利明確。（1分）（物業(yè)部）.用以下資料代替：（1）租戶接受并同意遵守租戶手冊、裝修指南等文件的聲明。（2）租戶手冊中含有提供前期物業(yè)服務的條款。（六）建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定。（1分）（人事行政部）.已收到部分維修基金的單位（維修專用帳戶委托書）.未收到維修基金的單位準備資料：（1）合同中業(yè)主同意按需求繳納維修基金的條款（2）維修基金管理制度及支付辦法（3）維修基金使用紀錄（七）房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善。（1分）（物業(yè)部）一般包括：（1）大廈使用手冊（2）裝修指南（3）管理公約（4）消防指南（5）租戶手冊（八）業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責。（1分）華夏銀行大廈是單一產(chǎn)權的項目，未成立業(yè)主委員會不扣分。（九）業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確。（1分）華夏銀行大廈是單一產(chǎn)權的項目，已簽合同。（十）物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意。（1分）（指揮部）1.爭創(chuàng)規(guī)劃：（1）參評目標（2）分階段參評準備（3）每階段工作部署（4）四個步驟：①創(chuàng)建準備②創(chuàng)建實施③迎檢④總結（5）創(chuàng)建準備工作包括：1）成立創(chuàng)建領導小組2）召開創(chuàng)建動員大會3）參照考評標準自評自查（6）創(chuàng)建實施工作包括：1）整改自查不合格項目2）加強物業(yè)硬件和軟件建設3）專家模擬考評（7）迎檢工作包括：1）組織申報2）安排考評路線和迎檢人員3）準備現(xiàn)場資料4）布置會場5）接受考評組檢查（8）總結工作包括：1）總結考評結果2）繼續(xù)整改不合格項2.實施方案：（1）準備：①報請開發(fā)商同意②成立爭創(chuàng)小組③召開動員大會④每月至少兩次自檢（2）實施：①確定整改細節(jié)及完成期限②邀請專家小組考評③組織“參觀〃取經(jīng)要求準備的考評資料：創(chuàng)建規(guī)劃實施方案爭創(chuàng)小組責任分工表爭創(chuàng)小組工作會議紀要自檢和整改紀錄物業(yè)公司向業(yè)主報請參評的請示及批復（十一）大廈物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并執(zhí)行具體的落實措施和考核辦法。（2分）（人事行政部）準備以下資料：.物業(yè)管理服務工作程序.質量保證制度.收費管理制度.財務制度.崗位考核制度.項目服務規(guī)范匯編（十二）物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范、作風嚴謹。（1分）（人事行政部）準備以下資料：在職員工名錄員工證件匯總表證件樣本復印件職業(yè)道德培訓紀錄員工手冊各崗位服務規(guī)范用語（十三）物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。（1分）（人事行政部）應用計算機：物業(yè)用戶管理系統(tǒng)（物業(yè)資源、房間信息、用戶檔案、用戶繳費、用戶賬務）綜合事物管理系統(tǒng)（文件檔案、用戶投訴、工程維修、用戶裝修、合同管理、信息管理、財務報表）人事工資管理系統(tǒng)（人事檔案、工資核算、固定資產(chǎn)、倉庫庫存）智能化設備：設備運行管理消防管理保安管理停車場管理遠程抄表管理等準備以下資料：計算機應用情況簡介計算機使用管理規(guī)定會計電算化管理制度智能化設備功能及應用情況介紹智能化設備管理規(guī)定應用現(xiàn)代化設備進行管理的場景圖片和操作記錄（十四）物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。（1分）（人事行政部）兩個原則：取之于用戶，用之于用戶公平、公正、公開原則（收支定期張榜公布）準備如下資料：財務管理制度會計制度財務預算管理規(guī)定押金管理規(guī)定管理費收繳管理規(guī)定管理費支出管理規(guī)定有償服務管理規(guī)定維修基金管理制度財務公開監(jiān)督制度（十五）房屋共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，方便查閱。（1分）（工程部）性質：工程檔案準備資料：（1）大廈樓層平面圖（2）大廈各層使用情況統(tǒng)計冊（3）大廈各層房屋大中修紀錄（4）大廈設備設施檔案（總目錄）（5）大廈設備設施的大中修紀錄（6）大廈設備設施安裝資料及圖紙（總目錄）（十六）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。（1分）（物業(yè)部）用戶檔案總目錄（產(chǎn)權資料、用戶資料、裝修資料、用戶來函等）用戶檔案管理規(guī)范一套完整的用戶檔案（十七）建立24小時值班制度。設立服務電話，接受業(yè)務和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問訊和投訴。（1分）（物業(yè)部）物業(yè)部設立24小時服務、投訴熱線。保安部、工程部專業(yè)人員24小時值班。物業(yè)部設24小時大廈總值班。建立回訪制度，物業(yè)部統(tǒng)一回訪與各部門個別回訪相結合建立服務承諾制度（服務效率、服務態(tài)度、服務質量）準備如下資料：（1）參評單位服務情況簡介（2）24小時服務制度（3）工程部報修值班制度（4）保安部保衛(wèi)值班制度（5）用戶投訴管理規(guī)程（6）服務質量回訪調查規(guī)程（7）服務承諾制度（8）原始紀錄（投訴處理意見、回訪紀錄、值班紀錄）（十八）定期向用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上。（2分）（物業(yè)部）準備以下資料：.客戶調查制度.回訪調查表.回訪調查月統(tǒng)計與年統(tǒng)計.征求意見調查問卷（十九）建立并落實維修服務承諾制；零修、急修及時率100%,返修率不高于1%,并有回訪紀錄。（2分）（工程部）.維修承諾制包括：（1）維修方式承諾（派工方式）（2）維修時間承諾（及時率）（3）維修質量承諾（返修率）（4）維修行為承諾（文明施工）（5）維修收費承諾（依據(jù)標準）.準備如下資料：（1）維修服務承諾制度（2）維修服務承諾檢查落實制度和檢查表（3）用戶工作區(qū)內報修工作規(guī)程（4）維修工程完成情況統(tǒng)計表（5）回訪用戶月統(tǒng)計表（6）工程維修派工單二、房屋管理與維修養(yǎng)護（9分）（二十）大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置。（1分）（物業(yè)部）.物業(yè)管理的“五志〃要齊全有效：（1）宣傳標志：招牌、廣告牌等。（2）指引標志：路標、樓層號、用戶水牌、樓層引路標志平面圖、大堂整個物業(yè)平面圖、大堂及各樓層各用戶公司水牌。（3）消防標志：樓層疏散圖、防火通道牌、緊急出口標志、消防器材提示牌。（4）危險標志：設備重地、禁止操作、停車場交通標志。（5）管理標志：鼠藥投放牌、禁止吸煙牌、綠化保護牌、車場提示牌。.準備資料：（1）大廈標識系統(tǒng)介紹。（2）各類標識照片。（3）標識管理制度。（二十一）無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。（2分）（物業(yè)部）.在《租戶手冊》或《裝修指南》中有明確禁止在公共區(qū)域私搭亂建的條款。.準備如下資料：（1）大廈用途規(guī)劃書（2）《管理公約》（3）《租戶手冊》（4）《裝修指南》（5）裝修審批程序（6）裝修驗收文件（7）裝修巡查紀錄（8）違章整改通知單（二十二）大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻壁的，清潔明亮、無破損；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。（1分）（物業(yè)部）.聘請專業(yè)公司定期清理（合同承諾：每年度至少兩次）。.把對物業(yè)外觀的巡查作為日常例行巡檢的一部分，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，發(fā)現(xiàn)亂涂、亂貼要馬上整改。.準備資料：（1）公共設施巡查紀錄（2）外墻清潔紀錄（3）外墻維修保養(yǎng)紀錄（4）反映大廈外觀情況的照片（5）外墻清潔合同（二十三）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。（1分）（工程部）.按規(guī)定設置，要求用戶按政府管理部門審批的位置安裝招牌、廣告牌、霓虹燈等，禁止擅自安裝或越位安裝。.物業(yè)公司要有主管審批、管理、驗收程序。.要有日常巡查安全隱患、定期保潔等管理制度。.準備如下資料：（1）參評大廈外部招牌、廣告牌、霓虹燈設備的簡略說明及位置圖。（2）招牌、廣告牌、霓虹燈登記證或準用證或安裝批復。（3）室外招牌、廣告牌、霓虹燈等管理規(guī)程。（4）安裝審批、施工監(jiān)管及驗收紀錄。（5）巡查、保潔、維修紀錄。（6）招牌、廣告牌、霓虹燈等的照片。（二十四）空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。（1分）（工程部）.物業(yè)公司要在《管理公約》和《租戶手冊》中有明確禁止亂裝分體空調的條款。.大廈用戶分體空調室外機安裝位置應統(tǒng)一規(guī)劃，冷凝水應集中收集排放。.準備如下資料：（1）大廈空調系統(tǒng)簡介及大廈分體空調統(tǒng)計。（2）中央空調和分體空調管理規(guī)程及運行巡檢表格。（3）大廈各類空調外觀照片。（二十五）封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。（1分）（物業(yè)部）.在《管理公約》、《租戶手冊》及《裝修指南》中有明確禁止亂裝戶外防盜網(wǎng)、遮陽蓬等條款。.準備資料：《管理公約》、《租戶手冊》、《裝修指南》中的相關規(guī)定或補充規(guī)定。（二十六）大廈裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危改房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。（2分）（物業(yè)部）準備如下資料：（1）用戶簽收《管理公約》、《租戶手冊》、《裝修指南》等文件的簽字。（2）裝修報批手續(xù)（例如：市消防局“建筑內部裝修防火審核意見書〃）以及各種現(xiàn)場巡查紀錄。（3）裝修情況統(tǒng)計表（以證明未發(fā)生“違規(guī)〃，如確有違規(guī)，也應有整改措施和整改結果紀錄）。三、共用設備管理（35分）（二十七）制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行紀錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。（1分）（工程部）準備如下資料：（1）設備安全運行、維護保養(yǎng)制度（2）崗位職責（3）設備巡查制度（4）機房和設備巡檢流程圖（5）設備巡檢紀錄表（6）運行紀錄管理制度及運行日志（7）工程檔案、維修檔案管理制度（8）大廈設備工作系統(tǒng)圖（二十八）設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。1分）（工程部）準備資料：.設備機房衛(wèi)生管理規(guī)定.機房管理制度.機房巡檢表格、紀錄.機房、設備照片（二十九）配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。（1分）（人事行政部）專業(yè)技術人員證件：技術職務證件、職業(yè)資格證件、特種作業(yè)操作證、行業(yè)管理上崗證等。（1）特種作業(yè)：要必備特種作業(yè)操作證，例如電工的高、低壓特種作業(yè)操作證，電梯維修的特種作業(yè)操作證，電、氣焊的特種作業(yè)操作證等。（2）非特種作業(yè)：可用職業(yè)資格證書證明專業(yè)身份，例如弱電、空調、給排水、木瓦油工等。（3）選送人員培訓紀錄。（4）各工種、各崗位操作規(guī)程。（三十）設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。（1分）（工程部）.重大管理責任事故：（1）概念：因管理不到位或疏忽而釀成的重大設備與人身事故。（2）例如：①運行中的設備因電氣故障或機械故障發(fā)生火災。②電梯因內部原因發(fā)生困人、沖頂、蹲底。③電梯因外部原因發(fā)生困人但無人迅速解救。④供電系統(tǒng)因內部故障發(fā)生大面積停電。⑤嚴重跑水。⑥大型單體設備，如電力變壓器、緊急發(fā)電機組、中央空調制冷機組、主配電室高低壓配電柜、燃油/燃氣自動鍋爐、電梯、75KW以上重載水泵等發(fā)生嚴重故障難以修復。大型信息系統(tǒng)或安全監(jiān)控系統(tǒng)，如三大信息系統(tǒng)（電腦、電視、電話）或自動消防系統(tǒng)發(fā)生嚴重故障24小時以上中斷運行。⑦大廈主體結構遭受破壞。⑧因管理不善違章操作導致設備給人員（物業(yè)人員、用戶）造成的人身傷害。2、準備資料：（1）工程設備年度大、中、小修計劃（2）設備定期檢查測試制度（3）設備保養(yǎng)紀錄表（4）月度設備狀態(tài)報告和年度設備狀態(tài)報告（5）重大設備事故報告制度（6）事故統(tǒng)計表（三十一）保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知住用戶。（1分）（工程部）.要有內部停電審批權限制度和事先通知用戶準備制度。.準備如下資料：（1）供配電系統(tǒng)簡介及供配電系統(tǒng)圖（2）與供電局等部門簽訂的供電協(xié)議（3）停電、限電管理制度（4）參評當年（或前一年）的停、限電統(tǒng)計表格或相關紀錄（5）轉電、停電通知用戶工作規(guī)程及通知文件樣本（6）倒閘工作票、操作票制度及操作票樣本（7）按規(guī)定時間通知用戶的服務承諾制度（三十二）制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行。（1分）（工程部）1.準備資料：（1）臨時用電管理規(guī)定（臨時用電申請、審批、接線、拆線、計費等）（2）供電突發(fā)事故應急措施（3）供電設備維修管理制度（4）臨時用電申請表等相關紀錄表格（三十三）備用應急發(fā)電機可隨時起用。（1分）（考評規(guī)定：若有雙路供電，無發(fā)電機不扣分）。.發(fā)電機組待命狀態(tài)良好［油（燃、潤），水，電（蓄電池、切換電路），氣（空氣過濾器暢通）］。.機組可隨時空載起動（演示）。.機房照明、通風、濕度、溫度、環(huán)境衛(wèi)生符合要求。.維修保養(yǎng)和巡查測試紀錄。.嚴格的投入和退出運行操作程序。（三十四）按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作（1分）（工程部）1.準備資料：（1）弱電系統(tǒng)管理規(guī)程（2）弱電系統(tǒng)維修承諾制度（3）常見故障維修時間表（4）維修承諾完成情況統(tǒng)計（5）常見故障維修流程圖（三十五）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常，有紀錄并按規(guī)定期限保存。（1分）（工程部、保安部）.建立運行管理制度和維修保養(yǎng)制度一般含：綜合布線系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)消防自控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)車場管理系統(tǒng)電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)程控電話系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng).熟練操作，現(xiàn)場演示.運行紀錄保存管理制度(保存期一般為3?5年).按規(guī)定期限保存紀錄的服務承諾制度(三十六)消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。(1分)(保安部、工程部)準備以下資料：消防控制中心管理制度(值班規(guī)定、值班日志、交接班紀錄)消防設施設備巡查制度(巡查規(guī)程、消防給水檢查表、消防聯(lián)動設備測試紀錄、滅火器材配備情況紀錄)消防設施設備的維修保養(yǎng)制度(維修保養(yǎng)規(guī)程、維修保養(yǎng)合同復印件、維修保養(yǎng)紀錄)大廈的自動消防系統(tǒng)模擬圖版大廈自動消防系統(tǒng)簡介及功能說明(三十七)消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種情況。(1分)(保安部).規(guī)范的操作規(guī)程：(1)自動報警系統(tǒng)操作規(guī)程(2)自動滅火系統(tǒng)操作規(guī)程(3)消防聯(lián)動操作流程圖、消防緊急廣播操作流程圖.處理火災信號時限規(guī)定要演練測定要現(xiàn)場演示.消防培訓紀錄(1)培訓制度(2)培訓通知(3)培訓簽到表(4)培訓統(tǒng)計表(5)消防中控上崗證培訓持證統(tǒng)計.消防演習紀錄(1)大廈全面消防演習(2)消防人員專業(yè)演習(三十八)組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。(1分)(保安部)1.要落實以下工作：(1)消防宣傳(2)消防培訓(3)消防演習(4)三級防火制度及三級檢查制度(5)明確各防火區(qū)域責任人(6)節(jié)假日及秋冬季防火安全大檢查制度2.要準備如下資料：(1)租戶手冊中的消防須知(2)消防學習園地照片（3）消防知識宣傳材料（例如高層建筑防火常識）（4）消防培訓制度（5）年度消防培訓計劃（6）培訓通知原始文件（7）培訓簽到表（8）演習方案（9）演習通知（10）演習程序（11）演習總結（12）參加演習人員簽名表（13）演習照片（14）三級防火制度及檢查表（15）義務消防隊員名單（16）防火責任人組織架構圖（17）各用戶防火責任人名單（18）各區(qū)域防火責任人名單（19）要求用戶公司任命防火責任人的通知及防火責任人任命書樣本（三十九）訂有突發(fā)火災應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通（1分）（保安部）.落實如下工作：（1）制訂火災應急方案（對火災發(fā)現(xiàn)、報警、緊急廣播、初期火災處理、消防設備設施啟用、滅火、自救、逃生、災后處理等程序做詳細說明和明確規(guī)定。）⑵制定消防通道內照明設施、引路標志的管理規(guī)定⑶設置消防疏散指示圖⑷應急燈配備齊全.準備資料：（1）火災應急方案⑵火災處理流程圖（3）消防設施設備管理規(guī)定⑷消防巡查表（5）部分消防設備設施的照片⑹消防疏散示意圖小樣（四十）無火災安全隱患（1分）（保安部、工程部）.軟證明：（1）消防安全重點單位消防安全承諾書（2）消防管理先進單位證書（3）健全的消防制度和措施體系（前面說的各種制度和措施）（4）具體落實消防制度的各種檢查紀錄（5）電氣火災防范措施（6）煙頭火災防范措施.硬證明：（1）大廈自動消防系統(tǒng)現(xiàn)場運行狀態(tài)（2）大廈各區(qū)域、各機房現(xiàn)場防火措施落實狀態(tài)（3）大廈消防中控值班員迅速反映能力測試（4）大廈電氣設備維護狀態(tài)（四十一）電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。（1分）（工程部）1.準備資料：（1）電梯準用證（2）年檢合格證⑶維修合同復印件（四十二）電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。（1分）（工程部）.準備資料：（1）電梯運行時間表（2）電梯操作規(guī)程（3）電梯維保合同（4）電梯維保紀錄（5）每日電梯梯況記錄表（6）每月電梯梯況安全分析報告.現(xiàn)場檢查保護裝置。首選是檢查轎廂過載保護是否有效（四十三）轎廂、井道、機房保持整潔。（1分）（工程部）1.準備資料：（1）電梯機房管理制度（2）有關轎廂、井道、機房的保潔及巡檢制度（3）保潔及巡檢記錄（四十四）電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。（1分）（工程部）1.準備資料：（1）專業(yè)電梯保養(yǎng)商資格證明（企業(yè)執(zhí)照、資質證明）（2）維修保養(yǎng)人員資格證明（3）物業(yè)公司對電梯保養(yǎng)商工作質量評估（4）平時保養(yǎng)紀錄（四十五）電梯運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場維修。（1分）（工程部）1.準備資料：（1）外包合同中關于規(guī)定時間的限定條款①普通運行故障：維修人員應在1?2小時內到達；②電梯困人或其他緊急故障：維修人員應在10分鐘內到達。（2）維保記錄樣本（3）緊急故障搶修報告書（4）電梯保養(yǎng)商評估記錄（5）維修服務承諾制度（四十六）電梯運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。（1分）（工程部）.落實：（1）應急方案（2）各類常規(guī)險情處理流程圖（3）建立電梯運行狀態(tài)監(jiān)控措施（4）建立電梯梯況定時巡查報告制度（5）電梯應急方案和電梯保養(yǎng)商緊急聯(lián)絡電話應懸掛于機房和辦公室.測試:電梯管理人員要對應急方案對答如流（四十七）建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。（1分）（工程部）.落實：（1）建立用水、節(jié)水管理規(guī)定（2）建立杜絕供水系統(tǒng)跑、冒、滴、漏日常巡檢和定期維護制度（3）采取積極的節(jié)水技術措施，例如使用節(jié)水型配件；采取積極的宣傳措施，例如設置新穎的節(jié)水告示牌等（4）建立總水表讀數(shù)日檢查記錄（發(fā)現(xiàn)突然異常增大，立即追查原因）.準備資料：（1）大廈安全供、用水管理制度；（2）用戶節(jié)水、用水規(guī)定；（3）節(jié)水設施、設備、標語照片；（4）水泵房、水池、水箱、水表的巡查記錄。（四十八）設備、閥門管道工作正常，無跑冒滴漏。（1分）（工程部）.落實：（1）建立給排水設施的運行、維保制度（2）對設備定期測試，防止啟動時開不開或關不緊等情況（3）露于室外的管道及設備，必須定期檢查，涂刷防腐材料（4）樓板、墻壁、地面無積水痕跡（5）冬季前應做好室內、外給排水設備防凍保溫工作①對室外蓋子不嚴的閥門井、水表井、消火栓井，都要在井中填以保溫材料。②對放在室外的冷水嘴、水箱、閥門、管道、消火栓等應有保溫措施。.資料：（1）給排水系統(tǒng)運行、操作、維修養(yǎng)護制度（2）給排水系統(tǒng)巡檢流程圖（3）有關運行日志、巡檢記錄（四十九）按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證，水質化驗單，操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。（2分）（工程部、人事行政部）.規(guī)定：每年入夏前（5月）、入冬前（10月）清洗生活蓄水設施各一次.資料：（1）二次供水衛(wèi)生許可證（2）水質化驗單（3）操作人員健康合格證（4）蓄水設施清洗和消毒記錄（5）水質檢驗報告書（6）二次供水管理巡查制度（7）二次供水設施保潔管理制度（8）二次供水設施巡查紀錄表（9）二次供水污染應急處理程序（五十）高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。（1分）（工程部）.落實：（1）生活水泵房管理制度（2）水池、水箱管理制度.檢查：（1）水池、水箱完整無滲漏；（2）蓄水設施外觀干凈無塵；（3）加蓋、加鎖；（4）出水口干凈；（5）統(tǒng)一管理水池、水箱鑰匙；（6）蓄水設施入口、溢流口有完備的防蚊蟲、棄物的裝置（7）水池、水箱周圍無砂子、碎石及垃圾、污物等。.資料：（1）管理制度（2）檢查記錄（五十一）限水、停水按規(guī)定時間通知住戶。（1分）（工程部、物業(yè)部）.建立：停、限水審批權限和規(guī)定承諾時間。.資料：（1）限水、停水管理制度及通知用戶工作規(guī)程（2）向用戶發(fā)的停水通知單（3）停、限水操作記錄樣本（4）年度停水、限水統(tǒng)計：①停、限水原因②批準人③執(zhí)行人④通知用戶時間⑤停水時間等⑥規(guī)定時間服務承諾制度及執(zhí)行情況統(tǒng)計（五十二）排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生。（1分）（工程部）1.落實：防管道堵塞和生成污垢。（1）制定排水系統(tǒng)管理制度（2）制定保養(yǎng)計劃（對露天管道采取防銹防漏措施）（3）各處地漏要加網(wǎng)蓋（4）定期清掏化糞池（5）地下停車場出入口和停車場內在暴雨季節(jié)應加擋水板（6）儲存適量沙包，以備堵水急用（7）在衛(wèi)生間、盥洗間放置污物桶，做好室內衛(wèi)生管理防堵工作2.資料：（1）