房地產(chǎn)住宅價格表的制作

關(guān)于房地產(chǎn)住宅價格表的制作第一頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一中原你給我賣高點價，可以不用開盤當天就賣完現(xiàn)在窮?。?！房子都買不起了！定價唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商第二頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一快速、均衡、銷售控制合理的價位定價方法取得發(fā)展商認同目標第三頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第四頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一

銷售總額折前×綜合折扣實收均價=

總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價×總建筑面積

單價折后單價折前=

綜合折扣∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣

=

總建筑面積第五頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面積

=（總價不考慮贈送面積+總價贈送面積）÷建筑面積

=（單價不考慮贈送面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積

={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×建筑面積

+單價贈送面積×贈送面積}÷建筑面積修正基準與修正標準不統(tǒng)一，規(guī)律性不強

或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積

={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實用率）}÷建筑面積第六頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)

=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）

=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）

×（1+∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)

×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)第七頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一參數(shù)釋義均價——項目要實現(xiàn)的均價。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映贈送面積等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等（注：送裝修的金額應(yīng)以總裝修款加到總房價中）。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。第八頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第九頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一水平系數(shù)=∑各因素的價格差幅×分值×10÷100打分標準好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項目一、平面設(shè)計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\通風)3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標準層作為打分基準層；10分制，分5個等級；項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；各因素的價格差幅等于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅；好處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整各因素價格差幅，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：各因素的價格差幅×分值（推薦）評價：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖第十頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一四大水平因素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅第十一頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%廣東節(jié)能標準——窗墻比東西≤0.3

北向≤0.45

南向≤0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向第十二頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一水平系數(shù)各因素差幅取值參考

打分項目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\通風)

單邊戶型一般比中間戶型高1-2%3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭第十三頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式第十四頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一矩形模式的應(yīng)用價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。第十五頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一矩形模式----案例向小區(qū)，看水景，視野好價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。第十六頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一梯形模式的應(yīng)用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價格不能高高層層無景觀，視野差，價格不能高中層單位承擔主要的價格壓力第十七頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一梯形模式----案例朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。第十八頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一倒梯形模式的應(yīng)用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理）第十九頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一倒梯形模式----案例看小區(qū)園林，樓距小價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。第二十頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一橢圓模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層無景觀視野差，價格不宜高中高層視野好價格開始攀升高層視野好，但無景觀，價格不宜太高第二十一頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一橢圓模式----案例朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為5-8層汽車維修廠、醫(yī)院價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。第二十二頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一沙漏模式的應(yīng)用價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高第二十三頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一沙漏模式----案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。第二十四頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素

干擾：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：非贈送面積的奇偶層差異；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。第二十五頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)=∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）

單位成本單位建安成本×（1+30%）

保底折算率==

均價均價

參數(shù)釋義：單位建安成本——取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）第二十六頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）

=（0.96×15%+0.98×85%)×(0.99×10%+1-10%)×(0.97×40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988

≈0.9643

=0.964(取整到小數(shù)點后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實例)：一次性付款：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進去第二十七頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第二十八頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價表折后價格表折前價格表折后單價分析折后總價分析價格統(tǒng)計表銷售統(tǒng)計表折后單價=均價×綜合系數(shù)折后總價=折后單價×建筑面積折前總價=折后總價÷綜合折扣系數(shù)第二十九頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第三十頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一推售控制目標中期產(chǎn)品質(zhì)素★★★☆☆后期自住景觀型客戶價格敏感度低★☆☆☆☆產(chǎn)品質(zhì)素★★★★☆前期：價格標桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格☆☆☆☆☆，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期產(chǎn)品質(zhì)素★☆☆☆☆前期：產(chǎn)品質(zhì)素★★★☆☆后期自住中高享受型價格敏感度★★☆☆☆產(chǎn)品質(zhì)素★★★☆☆前期：低價入市，火爆，快速回籠資金投資為主追求空間型客戶價格敏感度高★★★★★產(chǎn)品質(zhì)素☆☆☆☆☆中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高★★★★☆產(chǎn)品質(zhì)素★☆☆☆☆前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★☆☆☆第三十一頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一面積:各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積方法:

項目組及售樓代表核對各單位面積；分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標注在旁邊核對.價格:檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）;用函數(shù)SUM求和時,要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計算在內(nèi);乘除時是否用函數(shù)ROUND進行四舍五入。準確性審核價格審核第三十二頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一將標準層綜合系數(shù)標于平面圖上價格審核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684第三十三頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一價格審核合理性單價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障第三十四頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一價格審核合理性單價12365748均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理?均價差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?各單元最低最高價是否合理?各單元最低最高價差額是否合理?競爭性單元差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障9均價5000第三十五頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一價格審核合理性總價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較第三十六頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一價格審核合理性總價小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-102㎡12345678無屏障:水景3房與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總價排序是否合理?各戶型的最低最高總價及差額是否合理?各戶型間的競爭度設(shè)計是否合理?與競爭對手同類產(chǎn)品是否有競爭力?投資性物業(yè)的租金能否大于月供?第三十七頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一10棟北面10棟南面6棟北面5棟北面1棟北面6棟南面5棟南面1棟南面總價

位置

銷售分階段模擬圖銷售前期銷售中期銷售后期合理性總價(推售控制)第三十八頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第三十九頁，共四十三頁，編輯于2023年，星期一總體性統(tǒng)計折前價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價0.964折后總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前銷售總額（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前銷售均價（元）5,3335,2435,2845,094

1棟2棟合計\均價0.964折后平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平層折前總額（元）202160002435400044,570,00042,965,480平層折前均價（元）5,2195,1625,1885,001

1棟2棟合計\均價0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）255700023270004,884,0004,708,176復(fù)式折前均價（元）6,4486,2676,3616,132折后價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后銷售總額（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后銷售均價（元）5,1415,0545,094

1棟2棟合計\均價平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44平層折后總額（元）19,48