知名生態(tài)文化產(chǎn)業(yè)園項目策劃報告

整合提報：鼎豐嘉業(yè)制作時間：2011.1避暑莊園策劃報告一、市場分析二、項目分析三、項目定位四、產(chǎn)品策劃五、營銷建議研究標準通過對本案用地基礎條件及優(yōu)劣勢的分析，我們認為同類研究案例需要具備以下可比性特征：1、北京河北交界的別墅項目；2、興隆同類產(chǎn)品。一、市場分析本案華亞琉森湖莊園君山國際高爾夫別墅海闊·水岸花墅漫山紅墅恒大金碧天下研究案例經(jīng)過我司對興隆縣周邊相同地塊條件別墅項目的篩選和分析，我司重點實地市調的項目是：比對項目項目區(qū)域建筑類型建筑風格項目特色銷售均價1、君山國際高爾夫別墅密云別墅北美、法式宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所,景觀居所18000-26000元/平方米

2、華亞琉森湖莊園密云別墅美式宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所,景觀居所17000元/平方米

3、海闊·水岸花墅密云住宅、花墅洋房地中海宜居生態(tài)地產(chǎn),花園洋房,景觀居所13000元/平方米4、漫山紅墅薊縣別墅地中海特色別墅,旅游地產(chǎn)10000-14000元/平方米

5、恒大金碧天下薊縣別墅、住宅美式宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所6800-15000元/平方米

6、永定河孔雀城固安花園洋房、別墅南加州低密居所,搜房卡,購房消費券別墅12000元/平方米

開發(fā)商：北京慧誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：密云密溪路33號物業(yè)費用：6.90元/平米·月占地面積：1120000平方米建筑面積:600000平方米總戶數(shù)：94綠化率：45%容積率：0.42銷售價格：均價18000-26000元/平方米

最低：530萬元/套最高：2500萬元/套銷售情況：入住時間：2009-06-15主力戶型：四期北美及法式風格鄉(xiāng)情獨棟別墅剩余50棟，在售戶型面積380-660平方米。1、君山高爾夫別墅高爾夫球場：國際戰(zhàn)略性GOLF球場，大師鉅獻。18洞72桿PGA錦標賽國際標準高爾夫球場。白河活水：噴泉、鮮花點綴島嶼式天然園林景觀，引進白河活水環(huán)繞整個社區(qū)，私家花園：獨棟別墅附送300平米私家花園，豪華會所：18000㎡東南亞水岸會所，名流匯。將“景觀水”與“度假風情”作為設計主軸，集運動、娛樂、餐飲、休閑、生活、商務、醫(yī)療等多種功能于一體。產(chǎn)品點評2、華亞琉森湖莊園

投資商：北京潮云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：密云縣溪翁莊鎮(zhèn)使用年限：70年占地面積:95000平方米

建筑面積:40000平方米容積率：0.38綠化率：58%銷售價格：均價17000元/平方米建筑類別：美式,獨棟主要客群：當?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務員）主力戶型：戶型面積：285-509平米(含地下)

獨棟別墅附送200平米花園開發(fā)商：北京大地海闊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：密云密溪路西側（白河公園北約200米）使用年限：70年物業(yè)費用：3.50元/平方米·月占地面積：42987平方米綠化率：35％銷售價格：均價13000元/平方米物業(yè)類型：板塔結合多層主要客群：當?shù)氐娜巳?附近企業(yè)主、政府官員、公務員）銷售情況：開盤時間2010-05主力戶型：面積從136平米到244平米不等，擁有12米超大面寬；另有聯(lián)排花墅，面積為350平米。附：周邊有黑龍?zhí)?、國際滑雪場、高爾夫球場、司馬臺長城等100多處優(yōu)質休閑資源，距離密云水庫僅10分鐘車程。小區(qū)有商業(yè)配套3、海闊·水岸花墅項目分析：項目以躍層為主，共297戶。由284套珍品洋房花墅和13套藏品級聯(lián)排花墅組成，交房標準全部采用精裝修。

開發(fā)商：綠綠地集團項目位置：薊縣縣津薊高速或京京平高速至薊平平高速，田家峪峪出口總占地面積：40418平方方米總建筑面積：26033平方方米綠化率：50.10%推出棟數(shù)：共108套層數(shù)狀況：地上上二層，地下一一層銷售價格：類獨獨棟10000元/平方米獨棟14000元/平方米容積率：0.64物業(yè)公司：高力力國際物業(yè)管理理公司開盤時間：2010-04-24客群：北京東部公務員員、畫家、教師師等4、盤龍谷文化城城二期漫山紅墅墅簡述：盤龍谷文化產(chǎn)業(yè)業(yè)城位于環(huán)渤海海經(jīng)濟圈核心腹腹地，天津薊縣縣盤山國家5A級風景區(qū)西坡五五盆溝通區(qū)內(nèi)。。項目西距北京京市53公里，南距天津津市區(qū)110公里，東臨唐山山市100公里，北到承德德市200公里。盤龍谷文化城將將推出名為“漫山紅墅”的新一期山谷別別墅產(chǎn)品。與啟啟動區(qū)配套處于于同一地塊，文文化商街、文化化創(chuàng)意廣場、高高爾夫環(huán)湖公園園環(huán)布周邊，生生活、娛樂、休休閑皆便利，時時尚名品、藝術術佳作皆可在此此品味；綠地國國際會展演藝中中心移步即到，，頒獎禮堂、山山地度假酒店、、空中餐廳……構筑星光閃耀耀的頂級秀場場，更進一步步演繹東方好好萊塢的名流流生活。開發(fā)商：：恒大地產(chǎn)集集團項目位置：薊薊縣國家5A級風景區(qū)盤山山(關莊鎮(zhèn)石佛村村)物業(yè)類型：聯(lián)聯(lián)排獨棟雙雙拼裝修情況：毛毛坯占地面積:666670平方米建筑面積:300000平方米總戶數(shù)：：1075戶綠化率：：52.25%物業(yè)費：：3.00元/平方米·月容積率：：0.47開盤時間：2010-06入住時間：2011-12銷售均價：疊疊拼6800元/平方米獨棟15000元/平方米5、恒大金碧天天下項目介紹：位于盤山腳下下，地處首都都地區(qū)腹心地地帶，北京東東移的延伸帶帶上。京平高高速轉津薊高高速延長線、、津薊、京沈沈三線縱橫交交匯，距北京京只有80公里路程,35分鐘即可到達達北京中心城城區(qū)。項目總規(guī)劃面面積近萬畝，，一期在1000畝原生山地之之上，構筑20萬平米生態(tài)別別墅，10萬平米七大頂頂級配套設施施，產(chǎn)品主要要以獨棟、雙雙拼、聯(lián)排為為主。項目配套：國際會議中心心、運動中心心、飲食中心心、娛樂中心心、商業(yè)中心心、健康中心心、以及一座座鉑金超五星星級酒店等世世界級休閑配配套，是國家家5A級風景區(qū)里的的超大型山水水休閑圣地產(chǎn)品分析開發(fā)商：：京御房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司項目位置：玉泉營上京開開高速直達永永定河橋南裝修情況：毛毛坯占地面積:90000平方米建筑面積:97000平方綠化率：：30%物業(yè)費：：1.95-2.6元/平平方米·月容積率：：1.06開盤時間：2010-11入住時間：2013-5-30銷售價格：別別墅12000元元/平方米最低：110萬元/套6、永定河孔雀雀城六期介紹：孔孔雀城六期產(chǎn)產(chǎn)品位于項目目東北側，西西鄰孔雀環(huán)路路，東北臨永永定河，是孔孔雀城各期產(chǎn)產(chǎn)品中位置最最佳的一期。。六期占地約約7.5萬平米，規(guī)劃劃建筑面積約約7.7萬平米，容積積率1.03，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有有花園式綠地地，綠化環(huán)繞繞小區(qū)，形成成優(yōu)美的景觀觀帶，充分保保障了園林景景觀的品質。。孔雀城六期產(chǎn)產(chǎn)品線豐富，，包括堤岸大大堡全庭院建建筑形態(tài)，共共366戶。其中堤岸岸大堡全庭院院約220-280平左右，共146戶；全景四庭庭院臺地約235-285平左右，共3戶；堤岸四庭庭院臺地約166-283平左右，共217戶。樓層狀況：堤堤岸大堡地上上3層；四庭院臺臺地地上4層；四庭院臺臺地地上10層；旗艦版大大堡地上1層，地下一層層；四庭院臺臺地聯(lián)排地上上4層，地下一層層。產(chǎn)品介紹概括——興隆縣地燕山深處，平均海海拔1000米，年平均溫溫度7.5℃，年降水量727.9mm。興隆縣交通通十分便利，，京承鐵路縱貫興隆全境境，每天有八八對客運列車車停靠興隆縣縣站，同時也也是京建、津津圍公路的必必經(jīng)之路，距距離京、津、、唐、承均在在兩小時車程程之內(nèi)。周邊邊還有金山嶺嶺、金海湖、、清東陵、黃黃崖關等眾多多的風景區(qū)，，是京東黃金金旅游帶上的的一顆璀璨的的明珠。歷史——興隆有著悠久久的歷史和深深厚的文化底底蘊。早在舊舊石器時代，，這里便有人人類生息繁衍衍，這里出土土的新石器時時代的女神雕雕像，被譽為為“東方的維納斯斯”。這里還有二二百多公里的的明代長城和和摩崖石刻群群。1645年，清世祖順順治帝將興隆隆方圓800里劃為“后龍風水禁地地”，封禁了260年之久?！吧譂M山，樹樹木遮天，野野獸無數(shù)，遍遍地涌泉”是當時真實的的寫照。1、興隆概況：：二、項目分析析2、地塊分析地塊位置特點點距離距北京市中心心約100公里，較其他他緊鄰北京周周邊區(qū)域項目目遠，其他區(qū)區(qū)域項目40-70公里左右。(固安，涿州、、香河、薊縣縣、懷來）車程由京承高速到到項目，需要要60-80分鐘左右，其其他區(qū)域項目目到達車程40-50分鐘左右。天然景觀資源源豐富項目地處霧靈靈山風景區(qū)內(nèi)內(nèi)，這是其他他區(qū)域少有特特點。產(chǎn)品定位將不不同于其他緊緊鄰北京區(qū)域域本案用地優(yōu)勢勢Strength項目地處北京京東部承德市市興隆縣霧靈靈山風景區(qū)內(nèi)內(nèi)，空氣清新新，負氧離子子活躍，自然然景觀豐富。。地處北京、天天津、唐山、、承德的中心心點項目兩側未來來將建設旅游游渡假項目，，渡假資源豐豐富。自然景觀最多多的地區(qū)，函函蓋峰、林、、水、洞、天天、氣候等人居環(huán)境良好好。項目周圍160平方公里區(qū)域域政府定為有有機農(nóng)業(yè)發(fā)展展區(qū)；禁止污污染企業(yè)進入入?yún)^(qū)。3、用地優(yōu)劣勢勢分析本案用地劣勢勢Weakness地塊距離北京京距離遠，北北京客群抗性性較大。作為別墅產(chǎn)品品的容積率較較高。目前區(qū)域配套套不完善。地塊周邊目前前有知名企業(yè)業(yè)開發(fā)旅游渡渡假項目待開開發(fā)，未來市市場競爭較激激烈。1、定位的原則則——價值最大化二是，價值的實現(xiàn)價值最大化一是，價值的創(chuàng)造價值最大化項目利潤品牌價值產(chǎn)品價值客戶價值三、項目定位位2、客群定位分分析闡述項目品牌定位位的確立，首首先要確定與與之價值觀相相對應的人群群，就是讓我我們先找到……誰會住我們的的房子…我們選擇的分析方方式是中國消費類類群分析模式，該該方式主要根據(jù)目目標客戶群體的生生活形態(tài)進行類趨趨勢劃分，其中生生活形態(tài)中融合了了生活形態(tài)、價值值取向等綜合因素素考慮。將目標消費者屬性性結合歸納，形成成統(tǒng)一的交織需求求，結合樓盤的具具體用戶以及階段段性銷售的導向，，從而確定傳播定定位及相關溝通方方式?？腿?/p>

洞察北京河北燕郊天津唐山職業(yè)收入拆遷戶單位團購投資型客戶非常男女70年代都市英雄退休干部對外貿(mào)易公司生活愛好者灰色地帶文藝界藝人高級白領高工家庭傳播公司養(yǎng)生一族全球通時尚業(yè)主娛樂行業(yè)大學教授炒房者第二次購房金絲雀成就策劃人外企員工外企高管外籍人士政府高官CEO購房目標客戶群生生態(tài)圖以CBD、中關村、通州為為核心工作區(qū)域，，28-45歲之間目標客戶群構成界界定娛樂行業(yè)非常男女70年代都市英雄對外貿(mào)易公司外企員工溫州炒房團高工家庭灰色地帶全球通時尚業(yè)主投資型客戶第二次購房外企高管大學教授成就策劃人第一目標群第二目標群第三目標群炒房者高級白領客群

洞察通州、燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中高層管理人員園區(qū)相關有錢私營企業(yè)主開發(fā)區(qū)內(nèi)政府機關官員產(chǎn)業(yè)區(qū)達人國際企業(yè)的中高管高級私營企業(yè)主政府機關干部/官員CBD（泛）達人人群通州商務園亦莊開發(fā)區(qū)燕郊開發(fā)區(qū)還沒有自己的財產(chǎn)產(chǎn)、房子或車和定定型的事業(yè)“闖”天下，“創(chuàng)”業(yè)對未來充滿夢想，，樂于接受新事物物捕捉機會，從一個個高起點向自己的的目標努力嘗試，挑戰(zhàn)，多做做，快跑常問的問題是：為為什么不？掙下自己的財產(chǎn)，，事業(yè)有成有更高的目標，爭爭取更多不斷提升自己，工工作大于生活，忙碌我見證了自己越來來越好，但我必須努力累積，突破，收獲獲常問的問題是：下下一個是什么？擁有家庭，事業(yè)，，身份注重優(yōu)越感、自得得要輕松，不要松懈懈，保持成就和舒適，，事業(yè)很重要夢想擁有和諧平衡衡充實的生活。孩孩子教育，家庭生生活，娛樂社交，，自我實現(xiàn)都是生生活的重點常問的問題是：還還有什么是我沒有有體會到的？50歲25303540初生牛犢進取者成就者需要尋求他們在價價值觀、信念、心心態(tài)、生活方式、、社會角色上的共共同點目標客戶群階層分分析X收入Y文化程度Z職業(yè)o標準點標準點標準點社會源動力人群：有錢，有文化，有有地位，有品味。。社會的源動力人群未來預期十分看好好，是一個富有成成長力的中產(chǎn)階層層；財富靠打拼，總希希望不斷提升自己己，因而閑暇時間間不足；多工作于東、北部部區(qū)域，對該區(qū)域域具備依賴性；知識層次較高，注注重社交和生活圈圈子的人文氛圍；；職業(yè)的原因希望兼兼顧商務活動與生生活；追求高品質的生活活享受。主力人群構成：CBD、中關村、上地等等科技園航天城等等區(qū)域私營企業(yè)主主、成長型行業(yè)企企業(yè)中層管理者。。外企公司、IT業(yè)精英、大學教師師或其它高獲利行行業(yè)（房地產(chǎn)、旅旅游、航空等）高高級職員。陽光中高階層目標客戶群描述目標客戶群價值取取向“知本階層的城市自自然主義者”他們有個共同的名名字——既追求城市生活及及人文品質，又強強調以環(huán)境主義為為導向的生活觀。。目標客戶群寫真生活工作堵車的時候聽廣播播生活中，也尋找片片刻的愉悅細致的處理每件事事與伙伴保持緊密溝溝通自信的聽取別人的的意見喜歡戶外運動生活品味與視野知本階層的城市自然主義者家人同樂階層需求的明確，，是指導策略方向向及創(chuàng)意的核心因因素項目價值分析及品品牌定位項目價值分析與提提煉是品牌定位的的主要依據(jù)策略方向解析1、能夠支持更高的的產(chǎn)品價位；（價位持續(xù)拉高的銷銷售保證）2、品牌資產(chǎn)值高者者能夠提高更多成成長及品牌延伸的的機會；（支持各種產(chǎn)品陸續(xù)續(xù)登場）3、品牌資產(chǎn)越高，，面對競爭的反應應空間及時間越大大；（競爭手段后發(fā)先至至）4、更能影響新消費費者及留住舊消費費者；（銷售態(tài)勢的保證）5、一個知名的品牌牌有更強的忠誠性性，能夠給予消費費者購買的理由及及使用后更易達到到的滿意。（真正的品牌附加值值）本案產(chǎn)品特征及開開發(fā)商背景，是我我們所以倡導品牌牌營銷的最終原因因。對于任何高端產(chǎn)品品而言，購買動機機就是對一種生活活方式的追求。而缺少附加值的產(chǎn)品是不具備競競爭力。找到并確立一種關關系！這種關系，一定是是與區(qū)域（包括小小區(qū)域和大區(qū)域））人文環(huán)境存在某某種契合。這種關系，一定是是項目各階段不同同產(chǎn)品的形象共性性，并對產(chǎn)品價值值的提升具有支持持作用。這種關系，一定是是與項目目標客群群的主流價值取向向存在某種契合。。品牌定位基本戰(zhàn)略略這種形象符號的確確立，將讓這個小小鎮(zhèn)的定位形象（（核心價值）得到有效、生動動地外化，為后期期的傳播活動奠定定基礎。這一形象符號，一一定是這個小鎮(zhèn)主主流價值取向及可可持續(xù)性形象的具具體生動體現(xiàn)。找到并確立一個形形象符號?。∑放贫ㄎ换緫?zhàn)略略找到我們的“關系”環(huán)境、景觀、位置置等方面因素。構構成這個項目母系系的血統(tǒng)項目自身的品質及及人文的精神區(qū)隔隔，構成這個項目目父系的血統(tǒng)這個自然生態(tài)的項目內(nèi)涵和文化氣氣質定位方向分析品牌定位軸線圖本項目品牌定位關關鍵詞——精神物理時間京都后花園興隆生態(tài)區(qū)自然上水生態(tài)莊園園城市自然主義者陽光中高階層現(xiàn)代、時尚品牌定位自然生態(tài)莊園山水間定制大宅知本階層時尚的城市自然主主義者我們打造了什么消費者需要什么知本階層的自然生生態(tài)莊園專區(qū)目標人群、區(qū)位環(huán)環(huán)境、建筑形態(tài)學院氣質、依山傍傍水、簡約歐式1、建筑風格建議項目體量非常大，，建議風格可以多多元化，以免整體體風格單一。建議風格有：威尼尼斯風格、歐式風風格、北美風格、、西班牙風格等。。在營銷上推售次序序上組成多個項目目組團，每個階段段推出不同風格的的組團。四、產(chǎn)品建議別墅外立面設計應應避免的問題：1、外立面設計可以以更加活潑，適當當加強結構變化。。2、外墻材質種類應應更加多元化。3、應預留一定的景景觀與變化的空間間。外立面設計要點：：1.貼合客群心理喜好好與多樣化需求每個客戶的喜好都都不一樣，沒有人人會喜歡完全一樣樣的產(chǎn)品。因此外外立面樹立與內(nèi)部部空間結構的變化化會讓產(chǎn)品更加富富有吸引力。2.貼合項目形象與風風格主題別墅，作為別別墅中的高檔次產(chǎn)產(chǎn)品，應擁有優(yōu)質質的項目形象，貼貼合城市精英的高高端品味與度假人人群的消費差異性性。3.營造差異化，避免免產(chǎn)品同質化應盡量打造特色產(chǎn)產(chǎn)品，營造特色賣賣點，體現(xiàn)項目差差異化。同時應避免與同區(qū)區(qū)域產(chǎn)品進行惡性性價格爭奪，應有有所取舍和區(qū)分，，形成特色。4.使用多類型材質應使用多類型的材材質和外墻料互相相組合，避免單調調。凸顯項目的自自然及原生態(tài)。外立面單調沉悶材質單一浪漫的景觀主題從平面構圖、植物物的色彩、小品的的設置、小游園的的主題等等，都極極力烘托浪漫的景景觀主題。2、園林景觀建議層次豐富的五重垂垂直綠化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、小喬喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小小灌木第五重：草坪、地地被等高覆蓋的立體綠化化綠化理念要求硬質鋪地在20%以下，使每個社區(qū)滿眼眼都是綠色。在項目內(nèi)，可以看看到，墻上、欄桿上都有有花草覆蓋，或懸掛花盆花籃籃，或種植爬藤植植物。無處不在的壇壇罐罐罐嚴謹?shù)木坝^細節(jié)低矮的花壇周邊用用植物包圍植物包裹住建筑的的硬角私家景觀處理坡地景觀處理品牌價值＝產(chǎn)品＋＋附加值周邊環(huán)境：突出＋＋500建筑形式：突出＋＋300社區(qū)園林：較好＋＋300營銷費用比例：較較高＋200戶型設計：突出＋＋100社區(qū)成熟度與配套套設施＋100品牌包裝：有效傳傳播＋300周邊同類產(chǎn)品價格格：8000－180003、品牌價值的產(chǎn)生生目前，項目的優(yōu)勢勢取決于區(qū)域自然然景觀及自身產(chǎn)品品價值的實現(xiàn)的到到位。品牌價值核心：山山水人文，生態(tài)莊莊園，花園洋房……品牌價值區(qū)間：9500元-15000元執(zhí)行策略構成：品品牌營銷＋競爭力力戰(zhàn)術＋階層語境境＋產(chǎn)品特征開發(fā)理念—品牌—文化推廣調性—項目性格社區(qū)氣質—產(chǎn)品提升價格－價值感購房者消費心態(tài)感知過程產(chǎn)品特征競爭力戰(zhàn)術＋階層語境品牌營銷1、傳播策略解析五、營銷推廣2、案名設計原則一個案名，就是項項目的生動的形象象符號——案名要承載項目的的策略思想，體現(xiàn)現(xiàn)項目的生活主張張和風格；案名要體現(xiàn)項目建建筑及文化風格、、高品質、品位生生活等特點；案名要體現(xiàn)與項目目核心價值有機契契合的目標客群的的價值取向；案名即是項目的形形象符號51市場線：即營銷推廣主線，，以新聞話題及產(chǎn)產(chǎn)品專題不斷釋放放稀缺性熱點，體體現(xiàn)項目核心競爭力及及新聞價值，造勢勢、持續(xù)刺激市場場注意力，保障項項目的市場恒溫性及及適時的脈沖性。。產(chǎn)品線：體現(xiàn)產(chǎn)品稀缺感和和其所承載的生活活方式、生活形態(tài)態(tài)的差異化。服務線：延伸并增強產(chǎn)品競競爭力，體現(xiàn)服務務、增值服務的差差異化。形象線：體現(xiàn)產(chǎn)品的個性、、精神、情感的形形象差異化。主輔并行式推廣線線索：產(chǎn)品線形象線市場線產(chǎn)品原點服務線3、推廣策略52以“工程節(jié)點、銷售節(jié)節(jié)點”為參照，循序而有有節(jié)奏的釋放銷售售資源，形成動態(tài)態(tài)、節(jié)點式行銷模模式，從而合理制制造產(chǎn)品稀缺感、、持續(xù)刺激市場注注意力，維持項目目的市場恒溫性及及適時的脈沖效果果。伴隨推廣節(jié)點規(guī)劃劃傳播主題，在各各推廣階段匹配相相應的獨立主題，，每年形成3—4個推廣波峰?！肮?jié)點+獨立主題”式推廣節(jié)奏產(chǎn)品展示節(jié)點空間樣板展示工藝工法樣板展示示實景樣板區(qū)展示銷售節(jié)點銷控節(jié)奏漲價策略工程節(jié)點配合：工程節(jié)點及及客群積累量配合：工程節(jié)點配合：工程節(jié)點、、漲價策略及市場場動態(tài)推廣節(jié)點及獨立主主題釋放居住價值專題投資價值專題社區(qū)文化及居住價價值專題兩個關鍵問題如何帶來北京客戶戶？（距離遠，客戶不不愿意來，我們就就通過活動讓他們們來）（距離遠，所以我我們在市區(qū)設置售售樓處，方便客戶戶辦理相關手續(xù)））如何留住客戶？（體驗式營銷，樣樣板示范區(qū)是關鍵鍵）（項目未來規(guī)劃是是基礎）（銷售管理和銷售售技巧是臨門一腳腳）54啟動期強銷期持銷期宣傳啟動，確立江江湖地位現(xiàn)場銷售隊伍高素素質培訓發(fā)售ＶＩＰＰ金卡五大展示布布局１售樓處：：室內(nèi)外燈燈光效果、、前臺位置、外外立面風格格２樣板間及及看房通道道：增設樓樓王、看房通道整整理３會所：會會所規(guī)劃４項目賣場場：工地圍圍擋、停車車場、導視系統(tǒng)、、５服務：門門童、俱樂樂部溫泉養(yǎng)生價值指標評價體系價值指標體系地段價值指標產(chǎn)品價值指標地段價值指標目錄商務指標便利指標人文指標自然指標產(chǎn)品價值指標目錄軟指標硬指標

規(guī)劃指標

建筑指標

配套指標

建材指標

設備指標推廣策略政府對興隆隆景區(qū)的公公關宣傳；；區(qū)域炒作先先行；對生態(tài)城旅旅游度假概概念的挖掘掘。政府先行、、區(qū)域緊隨隨京東生態(tài)莊莊園——自然山水渡渡假勝地——世界級養(yǎng)生生莊園項目推廣先先從區(qū)域形形象炒作開開始，逐步步培養(yǎng)客戶戶對區(qū)域價價值認同。。（可通過過網(wǎng)絡、報報紙、雜志志等媒體，，也可通過過論壇會等等形式宣傳傳）區(qū)區(qū)域形形象炒作三三部曲：1、先以京東東生態(tài)莊園園為宣傳口口號，提升升區(qū)域價值值感。2、依托自然然山水資源源，展現(xiàn)區(qū)區(qū)域休閑渡渡假勝地形形象；啟動期強銷期持銷期推出2套樓王，樹樹立價格標標桿全國招標，，引進知名名酒店管理理公司，提提震酒店公公寓新聞發(fā)布會會與熱點論論壇首開高層與與領袖客戶戶對話行動動ＶＩＰ金卡卡解籌利用資源拓拓展全省市市場溫泉養(yǎng)生發(fā)發(fā)展高峰論論壇國際時尚豪豪宅的發(fā)展展建立興隆俱俱樂部太太會推廣策略郊區(qū)縣戰(zhàn)略略：周邊縣縣市等地。。異地進行曲曲周邊城市房房展會展示示2010年為期5天的北京春春季房展會會共有15萬人次涌入入國貿(mào)會場場。據(jù)主辦辦方統(tǒng)計，，被稱為樓樓市晴雨表表的房展會會共達成意意向性成交交3483套，成交金金額31.7億元，其中中北京項目目共意向成成交1812套。三山五岳休休閑地產(chǎn)活動主要針針對有經(jīng)濟濟實力和旅旅游度假需需求的購房房者。將圍圍繞近年來來旅游度假假地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展、各地地區(qū)旅游地地產(chǎn)的發(fā)展展程度和如如何選擇最最理想的旅旅游休閑地地產(chǎn)等多個個議題展開開專題講座座與互動，，并將集中中推出多個個優(yōu)質休閑閑地產(chǎn)的項項目推介會會。59啟動期強銷期持銷期客戶活動體體驗式營銷銷重點城市異異地進行曲曲省內(nèi)巡展活活動。體驗式營銷銷游山賽事計計劃與業(yè)主垂釣釣對抗賽馬術活動計計劃推廣策略圈層式營銷銷樣板間內(nèi)接接待模式創(chuàng)創(chuàng)新——樣板間設置置私人管家家，負責給給客戶提供供貼身服務務。（如穿穿鞋套、泡泡咖啡、提提供茶點等等）。樣板區(qū)體驗驗營銷加強樣板區(qū)區(qū)域休閑養(yǎng)養(yǎng)生生活氛氛圍營造接待中心形形象創(chuàng)新——以樣板組團團形式出現(xiàn)現(xiàn)，建議在在潤湖結合合莊園入口口處，設計計樣板組團團。樣板組組團設計以以坡地為主主，體現(xiàn)項項目原生林林較多優(yōu)勢勢。體驗營銷專家講座現(xiàn)場體驗養(yǎng)生湯品嘗嘗生態(tài)莊園養(yǎng)養(yǎng)生活動體驗營銷提示：先先找到意見見領袖，造造成蝴蝶效效應，再結結合葡萄藤藤營銷竄連連。針對我們設設定的中高高端客戶群群分析不同同的消費特特征，每一一類型都有有自己的社社交圈層。。運用影響響力深度的的小眾傳播播，制造“小眾影響”。譬如：書畫畫協(xié)會，老老干部活動動中心、本本市銀行貴貴賓卡等。。也可利用用現(xiàn)場空間間進行體驗驗營銷，如如樣板區(qū)域域銷售人員員從原來的的一對一轉轉變?yōu)槎鄬σ坏淖鸪绯绶?；在在媒體策略略上，我們們研究了目目標客戶的的接受信息息的途徑和和方式，以以專業(yè)刊物物和興趣性性刊物為主主。圈層營銷邀請專家討討論生態(tài)莊莊園規(guī)劃(政府牽頭)生態(tài)莊園度度規(guī)劃展示示區(qū)域旅游資資源展示京東生態(tài)莊莊園論壇65來電來訪量量及回訪率率，是決定定銷售力的的最具體因因素。以下，就此此二項主要要作用力，，分解其最最適配性通通路，以求推廣通通路的精細細化及實效效性。基礎視點來電來訪量量適配通路路即吸客措施施回訪率適配配通路即留客措施施廣域知名度度&記憶點：大戶外、門門戶及行業(yè)業(yè)網(wǎng)站、大大型主流報報媒業(yè)界知名度度&輿論人氣效效應：新聞炒作、、話題制造造（以新聞聞、軟宣、、PR等營造新聞聞點、行銷銷熱點）業(yè)界造勢型型PR；行業(yè)雜志、、專業(yè)網(wǎng)站站等平臺；；小眾知名度度&有效到達率率：人脈類PR、圈子型PR、點對點傳傳播（如實實名直投））、聚眾傳傳媒（如高高端窄眾雜雜志）。4、銷售力與與通路的適適配性產(chǎn)品力：期期房階段尤尤以產(chǎn)品樣樣板展示為為重，如建建材技術展展示、材質質工藝展示示、園境樣樣板展示等等。現(xiàn)場銷售力力體驗式PR：針對意向向人群的體體驗式PR，旨在深化化產(chǎn)品認識識及感受。。SP：老客戶帶新新客戶的獎獎勵政策、、意向客戶戶的利益誘誘導措施。。CRM：客戶服務務、客戶關關懷計劃，，客戶通訊訊等深度溝溝通渠道。。671、通路組合大眾傳播+點對點傳播播（大眾+小眾）公眾+行業(yè)+圈子（大眾眾+分眾）網(wǎng)絡+平面廣告+新聞展會+酒會即期效果+后續(xù)效果基于以上，，形成本案案通路組合合策略：推廣通路68京承高速廣廣告牌；藝術家協(xié)會會直投及其其網(wǎng)站發(fā)布布廣告承德電視臺臺廣告及新新聞新浪網(wǎng)、SOUFUN、焦點網(wǎng)；；老年養(yǎng)生雜雜志；北京青年報報、法制晚晚報、北京京晚報；短信群發(fā)（（東部區(qū)域域、政府公公務員）5、渠道選擇擇山不在高，，有仙則靈靈；水不在深，，有龍則靈?！啊?、項目推廣廣名隱龍莊園項目推廣名名建議獨占鰲頭龍，代表著本本項目的地地位，暗示示著本項目目的資源，，指向著本本項目的目目標客戶群群。龍隱大澤，，虎踞青山山從資源，談談本案名。。龍，必生于于有水之處處，此案名名對項目的的資源有極極好的反映映。極富深深刻的內(nèi)涵涵。霧靈山山，燕山之之峰，惟楚楚有才，于于斯為勝。。隱龍，浩浩淼大澤，，惟楚有材材，為我所所用。居于于霧靈山之之人可稱之之為虎，居居于隱龍莊莊園之人可可稱之為龍龍。暗示本本項目在自自身定位和和消費群定定位上，都都凌駕于岳岳麓山諸項項目之上。。從地域文化化，談本案案名心憂天下，，敢為人先先。燕京，，自近代以以來，一直直是王者之之邦。以““龍”概之