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文檔簡介

再演****傳奇

**地產(chǎn)2002/8/15【**·國際銷售執(zhí)行報告】我們在哪里?——**·國際的市場背景深圳房地產(chǎn)豪宅市場戰(zhàn)國圖華僑城板塊深圳灣板塊香蜜湖板塊中心區(qū)板塊海灣兵團5月30日,海灣16強聯(lián)合發(fā)布《海灣宣言》,標志“海灣決戰(zhàn)”正式總爆發(fā)…單位:萬平方米美廬錦園-4;世紀村二期-8中海深圳灣-17世界花園-7錦繡花園三期-9.4碧海云天-30汕頭聯(lián)泰地塊-33波托菲諾-9.7填海區(qū)-240招商海月-22蔚藍海岸-26海岸明珠-6;觀景臺花園-5長城項目-32;山海人家-3漾日灣畔-6;佳嘉豪苑-5翠堤灣-22綠景藍灣半島-20金域藍灣-20陽光帶.海濱城32萬項目發(fā)展商規(guī)模(m2)主力戶型面積(m2)

(預計)推出時間翠堤灣

金地地產(chǎn)221,372.7

83-156

2001/12/29金域藍灣萬科地產(chǎn)

20萬80-143

2002/6綠景藍灣半島綠景地產(chǎn)20萬

不詳2002年下半年碧海紅樹園泰然地產(chǎn)

不詳

不詳2002年下半年陽光帶海濱城紅樹西岸招商地產(chǎn)

32萬

93-170150

2002/6

百仕達泰華填海區(qū)

泰華25萬海灣兵團據(jù)不完全統(tǒng)計:

一至兩年內(nèi),海灣兵團各項目的推盤量約250萬平方米,并以中大戶型為主。項目

發(fā)展商規(guī)模(m2)主力戶型面積(m2)

(預計)推出時間碧海云天

京基地產(chǎn)30萬

134-256

2002/5/1世紀村二期華源集團

10萬

90-156

2002/1/30錦繡花園三期華僑城9萬

130-1402002年下半年波托菲諾純水岸華僑城9萬160-2402002年下半年中海深圳灣畔中海17萬73-1412002/5/1

華僑城兵團據(jù)不完全統(tǒng)計:

一至兩年內(nèi),華僑城兵團各項目的推盤量約100萬平方米,并以中大戶型為主。中心區(qū)兵團隨著2002年下半年以市民中心為標志的中心區(qū)六大市政工程的相繼竣工,中心區(qū)將會成為市場的焦點,“中心區(qū)兵團”將會異軍突起!**項目中心區(qū)兵團項目

發(fā)展商規(guī)模(m2)主力戶型面積(m2)

(預計)推出時間黃埔雅苑三期和記黃埔

134,46677-169

2002年中黃埔雅苑四期和記黃埔

133,348

不詳

2002下半年雅頌居

嘉里建設119,529.3

120-2202002下半年

天健世紀花園天健

地產(chǎn)138,444

不詳

2002下半年如詩美地

中洲集團97,800

110-150

2002下半年城中雅苑

城建集團152,080.24110-160

2002下半年港麗豪庭

建安集團約10萬不詳

2004年

**·國際

**地產(chǎn)148,764.1

85-230

2002下半年安柏麗晶

天鴻集團118,000

124-2452002/5/18

據(jù)不完全統(tǒng)計:一至兩年內(nèi),中心心區(qū)兵團各項目推推盤量大于100萬平方米,并以以中大戶型為主。。香蜜湖兵團隨著東?;▓@、香香榭里、水榭花都都、新天國際、熙熙園等項目的相繼繼推出,香蜜湖一一次又一次成為市市場熱點,在豪宅宅市場中的競爭力力和影響力不容忽忽視!熙園水榭花都香榭里東?;▓@香蜜湖兵團項目

發(fā)展商規(guī)模(m2)

主力戶型面積(m2)

(預計)推出時間水榭花都

龍華房地產(chǎn)134,466

144-246

2002/6新天國際名苑

新天國際集團133,348

130-190

2002/3/31熙園

鴻榮源119,529

154-262

2003年初香榭里二期

美地置業(yè)138,444

120-180

2001/11/23東?;▓@二期

東海愛地270,00

115-168

2000年據(jù)不完全統(tǒng)計:一至兩年內(nèi),香蜜蜜湖兵團各項目推推盤量大于50萬萬平方米,并以中中大戶型為主。小結1:據(jù)不完全統(tǒng)計,2002-2003年環(huán)海灣、香蜜湖湖、華僑城、中心心區(qū)等4個區(qū)域的總推盤量量大于500萬平方米,主要集集中在中大戶型。。**·國際面臨著同質產(chǎn)產(chǎn)品的最密集上市市,面臨著前所未未有的競爭和市場場壓力。小結2:已經(jīng)或預計將會在在**·國際之前上市的競競爭項目有:東?;▓@二期、香香榭里二期、翠堤堤灣、世紀村二期期、新天國際、碧碧海云天、天健世世紀花園、安柏麗麗晶、黃埔雅苑三三期、陽光帶.海濱城、金域藍灣灣、水榭花都、錦錦繡花園三期。預計將會緊隨**·國際之后上市的競競爭項目有:熙園、黃埔雅苑四四期、藍灣半島、、碧海紅樹園、如詩美地、城中雅雅苑、雅頌居**·國際面臨著“圍追堵截”的競爭格局。小結3:**國際面臨著來來自華僑城板塊、、香蜜湖板塊、環(huán)環(huán)海灣板塊同質項項目的激烈競爭。。**·國際面臨著來自區(qū)區(qū)域內(nèi)(中心區(qū)))同質項目的激烈烈競爭。深圳目前市場,已形成成四足鼎立、強敵敵環(huán)繞之勢。我們要突圍?。。?!看看我們的對手手!他們在做什么??項目名稱黃埔雅苑三期樂悠園規(guī)模134,466m2主力戶型面積77-169m2均價9,200元/m2總價70.8-155.5萬元工程進度15層入市時間發(fā)售中推廣方向l大社區(qū)、大配套,優(yōu)越地段l優(yōu)秀品質、優(yōu)秀品牌(頂尖優(yōu)越唯我獨享)黃埔雅苑三期樂樂悠園項目名稱碧海云天規(guī)模30萬m2主力戶型面積134-256m2均價8,500元/m2總價114-218萬元工程進度封頂入市時間5月1日開盤推廣方向l

深圳人居形象大使l

與國際接軌的濱海后花園l

華僑城概念碧海云天項目名稱陽光帶.海濱城規(guī)模32萬m2主力戶型面積93-170m2均價7,000元/m2總價65-119萬元工程進度10層預計入市時間2002年6月認購,7月開盤推廣方向l

濱海概念(我在海在陽光在)l

雙重景觀和三重景觀陽光帶.海濱城城項目名稱中海深圳灣畔規(guī)模175548.62m2主力戶型面積73-141m2均價75,00元/m2總價55-106萬元工程進度封頂(部分立面)入市時間2002年5月1日推廣方向l

華僑城概念l

建設部重點實施技術示范工程中海深圳灣畔項目名稱世紀村二期如意府規(guī)模10萬m2主力戶型面積90-156m2均價8,000元/m2總價72-125萬元工程進度封頂入市時間2002年1月30日推廣方向l戶戶陽光花房(21世紀.住宅創(chuàng)新成就)l

中庭園林(5萬m2,7.5米架空層)l

華僑城概念世紀村二期如意意府我們怎么辦???!SWOT分析優(yōu)勢:地段的特殊性區(qū)域配套園林平臺、外立立面等劣勢:片區(qū)形象生活氛圍不足目前交通障礙樓花機會:宏觀經(jīng)濟情況中國加入WTO深圳地產(chǎn)誠信缺缺乏威脅:中高檔住宅推出出量激增相近片區(qū)的景觀觀住宅競爭相近片區(qū)低價樓樓盤的競爭CBD的不成熟熟性減小劣勢,避免免威脅發(fā)揮優(yōu)勢,轉化化威脅利用機會,克服服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢,搶占占機會1、分階段展示示,價值最大化化2、誠信宣言,,樹立誠信形象象1、理性入市,,活爆開場2、改變市場運運行規(guī)則——必必殺技優(yōu)勢(S):CBD特殊地理理位置區(qū)域配套園林平臺、外立立面等劣勢(W):片區(qū)形象生活氛圍不足目前交通障礙樓花機會(O):宏觀經(jīng)濟情況中國加入WTO深圳地產(chǎn)誠信缺缺乏威脅(T):供應量景觀、價格競爭爭CBD的不成熟熟性我們的戰(zhàn)略1、搶時間,避避免分流2、產(chǎn)品領先/形象領先戰(zhàn)略略——凸出1、CBD生活活價值挖掘2、遠期價值展展示我們的策略總綱綱:策略一:搶時間間,搶占市場份份額的市場策略策略二:產(chǎn)品領領先、形象領先先的競爭戰(zhàn)略策略三:分階段段展示,深入挖挖掘價值,追追求價值最大化化的價格策略策略解析一:我們已經(jīng)做了什什么?【產(chǎn)品領先、形象象領先的競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略】CBD國際生活活領域凸【形象定位】波特曼共享空間間領域平臺國際衛(wèi)星接收系系統(tǒng)、第一太平戴維斯斯物管許李嚴外立面設設計國際品牌廚衛(wèi)展展示童子軍訓練營whiteshoes&BlackShoes三維仿真系統(tǒng)體驗樣板房誠信宣言四國CBD名盤盤獲獎活動《領域》/《空空間》/《9000》《方式》/《街街區(qū)》三維仿真系統(tǒng)體驗樣板房CBD城市論壇壇【產(chǎn)品領先/形形象領先】策略解析二:我們的銷售組織織策略【搶時間,搶占市市場份額的市場場策略】【銷售組織綱要】賣卡/積累派籌/篩選宣言/出擊選房/轉化開盤/熱銷秋交會推廣8.149.109.2010.1210.1911.16認購期選房、開盤期時間::8月14日關鍵行動:銷售人員進場銷售VIP卡/登記意向客戶戶【行動一】關鍵條件:銷售人員到位臨時售樓處咨詢電話報紙炒做樓體條幅戶外廣告網(wǎng)站/網(wǎng)絡廣告機場條幅戶型單張VIP卡及國際卡權益益手冊認購申請書直郵時間::9月10日關鍵行動:誠信宣言發(fā)布暨暨產(chǎn)品推介會【行動二】關鍵條件:誠信宣言/必殺技確定項目介紹PPT主流媒體炒做人員邀請名單意向客戶通知場地確定及會場場布置《領域》/《空間》包裝袋禮品時間::9月20日關鍵行動:秋交會全情展示/VIP卡推廣及促促銷【行動三】關鍵條件:展位確定展位設計制作售樓處/模型樣板房北街區(qū)/波特曼品牌通道三維仿真系統(tǒng)演演示電視專題片看樓車樓書精華本/海報戶外導示系統(tǒng)銷售組織安排時間::10月12日關鍵行動:銷售籌碼(選房房順序號)引導客戶/置業(yè)業(yè)計劃推薦【行動四】關鍵條件:預售許可證/按揭銀行價目表/200問報紙公告/媒體炒做(前一一周)客戶信函/電話通知(前一一周)選房須知/選房通知函/籌碼五本樓書電腦銷售系統(tǒng)復印機/傳真機POS機禮品/抽獎獎品現(xiàn)場樂隊/主持茶點強力推薦:電視形象廣告時間::10月19日關鍵行動:選房消化客戶/實現(xiàn)現(xiàn)銷售目標【行動五】關鍵條件:現(xiàn)場布置報紙公告/媒體炒做認購書人員組織及培訓訓現(xiàn)場樂隊/主持茶點時間::11月16日關鍵行動:開盤儀式客戶營銷活動/形成新一輪高高潮【行動六】關鍵條件件:開盤show第二批樣樣板房平臺花園園條幅更換換現(xiàn)場導示示系統(tǒng)更更新人員邀請請現(xiàn)場銷售售組織茶點策略解析析三:我們的價價格競爭爭策略【分階段展展示,深深入挖掘掘價值,,追求價值值最大化化的價格格策略】理性入市市,最大大限度消消化積累累客戶,,搶占市場份份額,形形成熱銷銷局面;;隨工程進進度和現(xiàn)現(xiàn)場展示示條件的的改善,,深入挖掘項項目價值值,追求求價值最最大化。?!緝r格策略略原則】【開盤期策策略】理性入市市,最大大限度消消化積累累客戶,,搶占市市場份額額,形成成熱銷局局面;關鍵詞::市場份份額>價值值最大化化【成長期策策略】隨工程進進度和現(xiàn)現(xiàn)場展示示條件的的改善,,深入挖挖掘項目目價值,,追求價價值最大大化。關鍵詞::價值展展示VS價值最大大化該做的我我們都做做了Wait...我們可以打贏嗎?我們的策策略總綱綱:策略一::搶時間間,搶占占市場份份額的市市場策略略策略二::產(chǎn)品領領先、形形象領先先的競爭爭戰(zhàn)略策略三::分階段段展示,,深入挖挖掘價值值,追求求價值最大大化的價價格策略略策略四::“必殺殺技”改改變地產(chǎn)產(chǎn)市場游游戲規(guī)則則,一鳴驚人人,超越越競爭。。必殺技【一】“誠信宣宣言”必殺技【二

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