知名地產(chǎn)成都某項目營銷策劃報告

**金色海蓉項目營銷策劃報告2008年11月1在本案招標之前，“**金色海蓉”項目已進行了初步的市場研究、項目定位及初步規(guī)劃設計。此次招標的核心指向在于依據(jù)當前成都房地產(chǎn)市場的實際情況，深度剖析**金色海蓉項目在當面與未來所面臨的市場競爭格局，以及新市場環(huán)境下客戶需求對項目未來發(fā)展方向的研判，從而為本案提供最為合理的市場競爭應對措施。客戶目標項目背景此次“**金色海蓉”項目招標是為項目開發(fā)與營銷決策提供真實、有效、客觀的市場依據(jù)。為項目前期市場調研、項目定位及初步規(guī)劃設計提供二次佐證。成都**擬將“**金色海蓉”項目一期打造成G3金色產(chǎn)品系列，其產(chǎn)品形式將以精裝小戶型與SOHO公寓為主。以期滿足首置、首改客戶群需求點。項目背景我們的研究思路項目本體房地產(chǎn)市場與競爭環(huán)境客戶需求本案營銷關鍵點與營銷策略階段性執(zhí)行計劃客戶滿意度計劃項目定位與營銷關鍵點營銷與推廣執(zhí)行計劃客戶滿意度執(zhí)行計劃市場研究整體形象定位報告總綱第一部分項目發(fā)展背景與本體屬性……………P5第二部分成都房地產(chǎn)市場研究…………………P29第三部分市場競爭環(huán)境研究……P54第四部分客戶需求研究…………P134第五部分營銷關鍵點與營銷策略………………P166第六部分本案營銷與推廣執(zhí)行…………………P203第七部分本案客戶滿意度執(zhí)行計劃……………P217第八部分思源優(yōu)勢………………P237項目發(fā)展背景與本體屬性金色海蓉用地性質：二類居住用地總用地面積：84136.33㎡代征地面積：29166.73㎡凈地面積：54969.60㎡總建筑面積：284748㎡住宅建筑面積：148762㎡商業(yè)建筑面積：68500㎡凈地容積率：4.03建筑密度：20.47%綠地率：38.22%建筑層數(shù)：30F、33F建筑限高：1、7、14、18、20號≤121米3號≤24米層數(shù)≤5層從本案自身控規(guī)指標來看，代征地面積占總用地面積34.66%，本地塊公共用地面積較大；其限高指標寬裕，結合08年現(xiàn)行規(guī)劃條例容積率能夠做到最大，讓產(chǎn)品規(guī)劃策略受限制較小宗地控規(guī)指標項目1期用地后期開發(fā)用地項目1期總平（過程稿）一期為精裝修，規(guī)劃有住宅和商業(yè)。本案一期產(chǎn)品初步規(guī)劃設計為SOHO公寓+精裝小戶型住宅+商業(yè)，按此次招標要求暫不考慮本案商業(yè)部分，其中SOHO公寓為地上2-4層（裙樓部分），總建筑面積按1萬㎡計算；精裝小戶型住宅為地上5-30層（主樓），總建筑面積按4萬㎡計算從項目1期總平分析，本案裙樓2-4層SOHO公寓產(chǎn)品采用4梯19戶、5梯23戶、及4梯20戶內廊式設計，該類設計將導致本案整體公攤率較高；其次，5-30層精裝小戶型住宅，按現(xiàn)有1期總平裙樓部分基底分布形式分析，主樓應為塔式高層建筑，該類建筑形態(tài)同樣也無法避免公攤較高的問題，同時也會對建筑內部通風及采光有一定程度的影響。本案一期初規(guī)產(chǎn)品設計本案位于成都市城南武侯區(qū)，正好處于城市向東、向南發(fā)展的核心軸線上。其次，宗地所在位置享有錦江與市內最大的城市氧吧“東湖公園”等優(yōu)越自然資源，區(qū)域所蘊含的生態(tài)居住特性為本案帶來較為有利的開發(fā)條件**金色海蓉項目位于成都市城南武侯區(qū)北緯30。36’53.68”東經(jīng)104。04’55.22”宗地所在位置以錦江河畔為界緊鄰錦江區(qū)，與之一河之隔的東湖公園擁有185畝的原生湖泊，235畝的生態(tài)綠地，是成都市內最大的城市綠色氧吧，也是唯一保持原生態(tài)景色的湖泊，其宗地獨特的地理位置與自然資源條件，為本案帶來較為有利的開發(fā)條件。區(qū)域所扮演的城市角色與功能成都市城東城西30。36’53.68”N104。04’55.22”E城北城南本案隨著近幾年成都的迅猛發(fā)展，城市化進程的迅速展開，成都已經(jīng)開始從單一城市核心向多中心方向過渡。城區(qū)范圍的擴大，催生出眾多的居住板塊。在城市總規(guī)下城東、城南作為主要的城市發(fā)展方向，雙橋子板塊、建設路板塊、東湖板塊、新希望板塊、南延線板塊等相繼成為整個城市的熱點居住區(qū)域，領演成都市房地產(chǎn)發(fā)展軌跡。在成都市城市總體規(guī)劃中，雖然主城區(qū)以“一主兩次多核”構建多中心城市空間發(fā)展結構，但對于本案所在城南及臨近城東的區(qū)域占位，是近幾年整個城市房地產(chǎn)發(fā)展的高熱點區(qū)域單中心城市擴張多中心都市群形成

成都區(qū)域與城市群空間結構關系

成都城北城南城東城西伴隨著各個居住板塊的快速形成與發(fā)展成熟，各知名開發(fā)商相繼進入城東、城南，一度令07年建設路板塊領演整個成都市房地產(chǎn)市場，其次城南土地交易市場也屢創(chuàng)新高，市場高溫的背后對于本案來講，直接面臨區(qū)域市場嚴峻競爭環(huán)境的層層包夾建設路：工業(yè)搬遷、品牌聚集、競爭激烈華潤二十四城東大街板塊：城東CBD核心區(qū)，“西部華爾街”未來的商務圈，規(guī)劃成熟，多樣產(chǎn)業(yè)組合。雙橋子板塊：成熟配套以雙橋子為中心的商業(yè)配套成熟，土地釋放量大，未來住宅供應區(qū)。望江—東湖板塊：城市生態(tài)、文化聚集區(qū)以江景、河居為強勢賣點，強調文化的、生態(tài)的居住環(huán)境。站南、新希望、桐梓林板塊：高端區(qū)域，成熟度高較早開發(fā)的熱點區(qū)域，已形成成熟、高檔的居家氛圍。建設路板塊雙橋板塊市中心板塊站南板塊桐梓林板塊新希望板塊東湖板塊望江板塊東延線板塊區(qū)域與城市群空間結構關系新興熱點區(qū)域品牌集聚城市中心區(qū)配套成熟城東CBD核心區(qū)高端區(qū)域成熟度高城市生態(tài)、文化聚集區(qū)本案東湖板塊望江板塊本案所在的東湖湖板塊，除了受受到周邊各熱點點居住板塊合圍圍之外，同時也也面臨區(qū)域內所所臨近的望江板板塊與來自于自自身板塊內強有有力的市場競爭爭威脅東湖板塊內，華華潤翡翠城啟動動了板塊開發(fā)，，經(jīng)過該項目歷歷經(jīng)4年的影響響,目前區(qū)域形形象得到極大提提升和認知，未未來發(fā)展?jié)摿蘧薮?；華潤翡翠城當前前四期處于在售售狀態(tài)中，同時時板塊東北角的的萬達錦華城也也有145套房房源在售；位于本案板塊北北面的望江板塊塊中，望江橡樹樹林以及即將面面市的摩瑪城也也將對本案構成成直接競爭威脅脅。錦江望江公園東湖公園九眼橋二環(huán)路科華中路高攀路沙河四川大學區(qū)域房地產(chǎn)市場場發(fā)展程度望江橡樹林摩瑪城華潤翡翠城萬達錦華城本案本案用地原為成成都海蓉特種紡紡織品有限公司司用地。整體區(qū)區(qū)域位于成都房房地產(chǎn)東南板塊塊，區(qū)域路網(wǎng)交交通發(fā)達，出行行較為便捷東至錦江，距離離0.4公里南至火車南站東東路，距離0.5公里西至科華中路，，距離0.5公公里北至二環(huán)路南四四段與東五段交交界處，距離0.9公里由宗地經(jīng)長壽路路至科華中路路路口至人民南路路四段1.5公公里由宗地經(jīng)高攀路路南段—三環(huán)路路1.7公里；；宗地與天府廣場場物理直線距離離5.4公里；；宗地四至狀況一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路人民南路5.4公里0.9公里1.7公里1.5公里新希望路火車南站東路錦江0.4公里0.5公里0.5公里1.3公里科華中路高攀路本案本案所臨近的高高攀路僅有19路城市公交線線路，距本案0.65公里的的成都市桂溪溪公交總站為區(qū)區(qū)域出行帶來極極大的便利，其其次周邊紅星路路延線、二環(huán)路路環(huán)線、科華路路等重要道路車車流量較大。按按早、中、晚車車流測量，對于于來講本案存在在一定的噪音影影響宗地周邊邊交通狀狀況高攀路路路況航拍拍圖宗地緊鄰鄰高攀路路，該路路段屬于于雙向四四車道城城市交通通直線；；現(xiàn)有城市市公交體體系僅19路經(jīng)經(jīng)過，始始發(fā)站位位于金沙沙公交站站至和平平小區(qū)（（共28個站點點）；距離本案案0.65公里里處，為為成都市市桂溪公公交總站站，站內內包括109、、110、111、112、、304、49、501、50、55、6、6區(qū)區(qū)間、92、97路，，共計13路公公交線路路，出行行較為便便捷；距離宗地地分別為為0.5公里、、0.9公里的的科華中中路和二二環(huán)路環(huán)環(huán)線為雙雙向6車車道和8車道。。車流量量比較大大。單位：輛/分鐘早上8：00下午16：00晚上21：00本案桂溪公交交站7條條、二環(huán)環(huán)路人南南東站6條、科科華路章章靈寺站站5條、、及高攀攀路2條條公交線線路通達達城東、、西、南南、北四四個方向向，路網(wǎng)網(wǎng)交通體體系發(fā)達達終點站為為桂溪公公交站的的線路包包括：經(jīng)過二環(huán)環(huán)路人南南東站線線路包括括：經(jīng)過科華華路口章章靈寺線線路包括括：經(jīng)過高攀攀路線路路包括：：宗地周邊邊城市公公交線路路49路55路62路109路路111路路112路路304路路51路52路76路79路97路114路路6路92路102路路307路路335路路19路35路目前周邊邊物業(yè)基基本屬于于拆遷安安置房或或者是年年代較為為久遠的的物業(yè)，，初步統(tǒng)統(tǒng)計至少少有1500戶戶左右位位于高攀攀路及航航空路道道路兩側側。其中中愿意在在該區(qū)域域繼續(xù)居居住的占占88%，面積積需求70-90㎡占占40%，總價價傾向30-45萬占占46%周邊現(xiàn)有有物業(yè)狀狀況小區(qū)名棟數(shù)戶數(shù)拆遷小區(qū)8400航空路10號院149航空路19號院5120高攀路21號10378高攀路17號2131高攀路11號32801、教師師苑2、拆遷遷小區(qū)3、航空空路居民民區(qū)4、高攀攀路居民民區(qū)1234本案本案主要要出行通通道高攀攀路兩側側城市電電網(wǎng)密布布，其次次周邊農(nóng)農(nóng)貿市場場、舊居居民樓、、7322廠、、7322宿舍舍、華豐豐食品批批發(fā)市場場、廢品品回收站站等對區(qū)區(qū)域環(huán)境境造成較較大影響響，同時時也為該該區(qū)域帶帶來一定定的社會會安全隱隱患，與與本案開開發(fā)及區(qū)區(qū)域發(fā)展展形成不不和諧因因素項目近河河,但不不臨河,且臨河河段沿岸岸需要改改造，與與對岸東東湖更是是天壤之之別。項項目距直直接競爭爭樓盤華華潤翡翠翠城直線線距離不不超過800米米，對客客戶視覺覺沖擊較較大。目前此區(qū)區(qū)域地理理位置好好,周邊邊配套好好,但整整個小區(qū)區(qū)域屬于于老廠區(qū)區(qū)域,與與周邊發(fā)發(fā)展極不不和諧。。片區(qū)原為為工業(yè)區(qū)區(qū)，項目目東邊及及北邊是是軍工7322廠,項項目西邊邊為高攀攀農(nóng)貿市市場和高高攀路商商務酒店店,外來來人口流流動較大大，有一一定社會會安全隱隱患存在在。項目東邊邊街道對對面為7322廠宿舍舍，7322廠廠外的廢廢品回收收站，大大大影響響了項目目品質，，且此區(qū)區(qū)域房子子多為老老房子，，整體層層次不高高。項目上方方為西南南食品城城，其目目前為成成都市區(qū)區(qū)最大食食品批發(fā)發(fā)城，人人流量較較大，存存在有一一定社會會安全隱隱患。周邊不利利因素狀狀況廢品回收收站軍工7322廠廠城市電網(wǎng)網(wǎng)批發(fā)市場場站南片區(qū)區(qū)新希望片區(qū)科華路商業(yè)圈500米米區(qū)域內內基本生生活配套套及設施施較為齊齊全，1公里區(qū)區(qū)域內科科華北路路商業(yè)圈圈餐飲、、娛樂等等時尚消消費較多多，2公公里區(qū)域域內臨近近成都高高檔居住住片區(qū)新新希望片片區(qū)，居居住與商商業(yè)氛圍圍較濃，，交通便便利，北北至望江江公園，，生態(tài)環(huán)環(huán)境較好好。宗地500米-3公里里區(qū)域配配套狀況況萬達廣場場商業(yè)圈圈3KM2KM1KM500M本案500M區(qū)域配配套安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院高攀農(nóng)貿市場7322廠東湖公園園百聯(lián)天府府百安居川大附中中伊藤洋華華堂永樂生活活電器美力第二人民民醫(yī)院宜家家居居富森美家家居望江公園園1KM區(qū)區(qū)域配套套2KM區(qū)區(qū)域配套套3KM區(qū)區(qū)域配套套在本案3.5公公里范圍圍內，擁擁有23家教育育資源，，教育等等級從低低到高層層次豐富富，就學學便利，，無疑為為本案提提供了較較為有利利的條件件1、成都都五十中中（現(xiàn)十十二中分分校）0.7公公里2、成都都紡織高高等專科科學校0.8公公里3、成都都航空職職業(yè)技術術學院0.9公公里4、錦江江區(qū)紅專專小學1.3公公里5、勞動動路小學學2公里里6、成都都市棕北北中學2.1公公里7、龍舟舟路小學學2.3公里8、省旅旅游學校校2.3公里9、十九九中2.5公里里10、省省財政學學院2.6公里里11、四四川大學學2.6公里12、成成都十二二中2.8公里里13、市市中華職職業(yè)學校校2.8公里14、得得勝小學學2.9公里15、新新生路小小學2.9公里里16、四四川省音音樂學院院3.0公里17、成成都幼兒兒師范學學校3.0公里里18、省省經(jīng)濟管管理干部部學校3公里19、四四川省藝藝術學院院3.2公里20、省省運動技技術學院院3.2公21、四四川教育育學院3.3公公里22、金金陵路小小學3.5公里里23、華華西醫(yī)科科大學3.5公公里周邊教育育資源配配套狀況況1102345789111213141516171819202122623本案本案周邊邊臨近錦錦江與沙沙河，同同時與望望江公園園、東湖湖公園與與沙河公公園相隔隔較近，，享有兩兩河三公公園的獨獨特自然然環(huán)境資資源1、沙河河公園0.8公公里2、東湖湖公園1.1公公里3、望江江公園2.1公公里4、樺林林生態(tài)園園3公里里5、神仙仙樹公園園3.4公里6、塔子子山公園園4.3公里7、花鄉(xiāng)鄉(xiāng)苑4.3公里里8、萍雨雨閣生態(tài)態(tài)園4.6公里里9、拒霜霜園4.7公里里10、人人民公園園5.5公里11、幸幸福村生生態(tài)園5.5公公里周邊自然然環(huán)境資資源配套套狀況2345678911101本案在本案4公里范范圍內，，享有12家醫(yī)醫(yī)院，就就醫(yī)便捷捷性高1、四川川省華西西疑難病病醫(yī)院0.5公公里2、省二二醫(yī)院1.5公公里3、省中中醫(yī)藥研研究院附附屬醫(yī)院院1.6公里4、錦江江區(qū)婦幼幼保健院院1.7公里5、省生生殖健康康研究中中心附屬屬醫(yī)院2.3公公里6、中國國科學院院成都分分院醫(yī)院院2.4公里7、成都都腫瘤醫(yī)醫(yī)院2.5公里里8、成都都市第十十人民醫(yī)醫(yī)院2.6公里里9、452醫(yī)院院2.6公里10、華華西醫(yī)大大附屬第第三醫(yī)院院2.7公里11、紅紅十字醫(yī)醫(yī)院3.6公里里12、華華西醫(yī)大大附一門門診院4.1公公里周邊市政政醫(yī)療配配套狀況況532110679111248本案本案1公公里范圍圍內擁有有百聯(lián)天天府大型型綜合購購物商場場，11家小型型購物超超市；其其次，在在1.5公里及及3公里里范圍內內擁有好好又多及及萬達商商業(yè)廣場場。為本本案居住住與時尚尚消費帶帶來極大大的便利利距離項目目約1公公里左右右為百聯(lián)聯(lián)天府商商業(yè)圈距離項目目約1.5公里里左右為為好又多多亞太店店距離項目目約3公公里左右右為萬達達廣場商商業(yè)圈周邊購物物配套狀狀況123以項目為為中心，，半徑1公里范范圍的小小型購物物點如下下：航空路19號附附5號：：紅旗超超市高攀西巷巷4號附附5號：：WOWO超市市高攀西巷巷4號附附49號號：聯(lián)合合一百高攀路26號附附13號號：互惠惠超市高攀路22號：：百貨小小店長榮路1號附25號：：紅旗超超市長壽路3號附14號：：WOWO超市市長壽路7號附43號：：互惠超超市長壽南路路2號：：紅旗超超市火車南站站東路30號：：WOWO超市市火車南站站東路34號附附23號號：互惠惠超市本案對于本案案而言，，面對市市場發(fā)展展環(huán)境的的激烈競競爭，**作為為企業(yè)公公民的社社會責任任感，以以及房地地產(chǎn)標桿桿與行業(yè)業(yè)領跑者者的姿態(tài)態(tài)，不斷斷為品牌牌延續(xù)提提升價值值，因此此我們首首先應對對本案土土地、產(chǎn)產(chǎn)品與客客戶之間間所傳遞遞的價值值進行思思考金色海蓉社會責任產(chǎn)品系列地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境競爭激烈品牌延續(xù)價值提升房地產(chǎn)標桿城市化典范順應城市化大背景本案品牌戰(zhàn)略思路路本案品牌成就之路路面對思考姿態(tài)秉承產(chǎn)品客戶土地核心要素金色、城花、四季季、高檔四大產(chǎn)品品系列對應著不同同的土地價值與客客戶價值。本案屬屬于金色系列，其其土地價值決定了了客戶價值的實現(xiàn)現(xiàn)，同時也形成了了本案的不利因素素產(chǎn)品系列的價值實實現(xiàn)因素市區(qū)城郊郊區(qū)城花系列：1、土地價值：城城市邊緣，快速發(fā)發(fā)展，交通順暢；；2、客戶價值：舒舒適的居住環(huán)境；；3、不利因素：周周邊配套不夠完善善。四季系列：1、土地價值：郊郊區(qū)，土地成本低；2、客戶價值：房房屋價格低；3、不利因素：交交通、配套很不完完善，居住不便。金色系列：1、土地價值：城城市中心，交通方便，配套完善善；2、客戶價值：便便利的城市生活；3、不利因素：居居住密度高，居住成本高，噪音音影響。金色系列城花系列四季系列高檔系列劃分標準：土地對對應客戶價值本案從本案區(qū)域位置、、路網(wǎng)交通與周邊邊配套屬性看基本本與金色系列土地地屬性相符，能夠夠滿足便利城市中中心生活的客戶價價值實現(xiàn)本案產(chǎn)品系列界定定產(chǎn)品系列土地屬性產(chǎn)品定位客戶價值位置交通配套定位與城市均價比金色系列市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達生活配套完善中高檔1.5以上便利的城市中心生活城花系列市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套中檔偏高1.2以上舒適的郊區(qū)生活四季系列郊區(qū)（或衛(wèi)星城）不便利不完善中檔0.8以上性價比、務實高檔系列市區(qū)或郊區(qū)擁有稀缺資源便捷對配套無要求高檔2以上成功人士的生活選擇系列名子系列名稱【土地】子系列土地屬性【產(chǎn)品】產(chǎn)品核心價值【客戶】主力細分客戶構成金色（城市住宅）G11）地塊屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達，享受市中心級別配套；2）地塊對應有交通噪音干擾大，周邊人群復雜的劣勢；3）商業(yè)價值高便捷的城市生活注重工作便利的商務型客戶，關注產(chǎn)品服務及品質商務人士（常年工作流動人士，無明顯的生命周期對應關系）G21）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜；2）適宜居住追求居住改善和品質的客戶小太陽、后小太陽、孩子三代（客戶年齡以35-39為主）G31）要求公共交通密集，站點在步行距離內；2）周邊有大超市對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽（客戶年齡以25-34為主）城花（城郊住宅）C1）交通便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域比較近；2）相對市中心居住密集度低；3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質、空氣質量好）舒適居?。ǖ谝痪铀┖笮√?、小太陽、孩子三代（客戶年齡以35-44為主）四季（郊區(qū)住宅）T1三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃低價格小太陽、青年之家、孩子三代（客戶年齡以25-34為主）T21）有自然資源；2）距離城市較遠，但有快速道路可達；3）沒有完善生活配套，但地塊周邊有休閑配套（或有條件可做到）舒適居住（第二居所）考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44歲為主高檔TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源TOP2位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源由于本案周邊臨近近眾多現(xiàn)已發(fā)展成成熟的高端居住板板塊，同時享有科科華中路等時尚街街區(qū)與川大等知名名教育配套。其次次，本案周邊區(qū)域域環(huán)境尚待進一步步完善。因此本案案產(chǎn)品品類界定為為G3，客群介于于G3為主、G2為輔本案產(chǎn)品品類的界界定本案產(chǎn)品界定樹狀狀圖金色系列城花系列四季系列TOP系列G1XXX路XX號**X號G2金XXXG3XX匯CXXX園T1XXX城T2自然資源命名TOP1\TOP2占有稀缺資源本案審視與思考城市總體規(guī)劃有利利于本案開發(fā)，但但07、08年成成都房地產(chǎn)市場新新政與市場總體運運行結構是否能夠夠支撐項目發(fā)展？？嚴峻的競爭板塊包包夾形勢，對于本本案所在東湖板塊塊是否能夠形成板板塊突圍？各板塊內主要競爭爭項目與本案競爭爭現(xiàn)狀如何？對于于本案來講是否能能夠建立核心競爭爭優(yōu)勢區(qū)別于其它它項目？基于市場導向與競競爭導向之后，我我們關注點在于客客戶需求，以客戶戶為導向才是本案案最終解決之道？？1234第二（3）部分目目錄成都房地產(chǎn)市場研研究金色海蓉10年內GDP年年均增速20.2%，人均可支支配收入西部第一一，接近天津08年因受汶川川地震的影響，前前三季度增速為12.2%，增速速比去年同期回落落2.5個百分點點。同期受國際金金融市場劇烈震蕩蕩影響，09年預預期GDP仍將保保持總體增長，增增幅回落的趨勢中國西部重要中心心城市，西南地區(qū)區(qū)科技、金融、商商貿中心和交通、、通信樞紐，國家家歷史文化名城和和旅游中心城市。。經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長長，2007年國國內生產(chǎn)總值達到到3324億元人人民幣，較1998年總值提高2倍，年均保持20.2%的增長長速率，與西南區(qū)區(qū)域其他省會城市市間經(jīng)濟發(fā)展差距距日益拉大，經(jīng)濟濟活力凸現(xiàn)。2007年人均GDP超過3800美元。按國際際慣例，正處于經(jīng)經(jīng)濟快速增長和快快速城市化的發(fā)展展階段。成都總體宏觀經(jīng)濟濟運行趨勢經(jīng)過10年的發(fā)展展，成都經(jīng)濟發(fā)展展格局已逐漸由98-02年一二二三產(chǎn)業(yè)轉變?yōu)?3、04年的二二三一產(chǎn)業(yè)結構，，05-07年后后已邁向現(xiàn)代型三三二一經(jīng)濟發(fā)展格格局的大中型城市市1998-2007年10年的時時間內第一產(chǎn)業(yè)總量增幅幅達到90.69%，年均保持9.67%增長速速度；第二產(chǎn)業(yè)總量增幅幅達到202.43%，年均保持持20.24%增增長速度；第三產(chǎn)業(yè)總量增幅幅達到228.95%，年均保持持22.90%增增長速度。截止2007年成成都一、二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構比例關系系為：7.1：45.2：47.7城市經(jīng)濟整體發(fā)展展階段表現(xiàn)為1998-2002年的基礎型一二二三產(chǎn)業(yè)，逐步步步入2003-2004年的過渡渡型二三一產(chǎn)業(yè)，，最后實現(xiàn)2005-2007年年的現(xiàn)代型三二一一經(jīng)濟發(fā)展格局的的轉變。成都產(chǎn)業(yè)結構運行行趨勢在過去10年中，，成都市總體經(jīng)濟濟不斷促進和擴大大內外需求，拉動動經(jīng)濟增長，內需需總量年均保持20.08%的增增長速率，外需年年均保持176.67%的高速增增長其中以社會消費品品零售總額為重要要指標的內需總量量較1998年增增長2倍，年均保保持20.08%的增長速率；以外貿進出口總額額為重要指標的外外需總量較1998年增長17.67倍，年均保保持176.67%的高速增長速速率。成都社會消費品零零售總額與外貿進進出口總額城市人口持續(xù)增長長拉動成都城市化化進程，其年均人人口增幅保持在1.16%，人口口增幅12.9萬萬人/年，城市人人均可支配收入年年均增幅13.04個百分點，農(nóng)農(nóng)村人均可支配收收入年均增幅11.45個百分點點截止2007年年年末成都市總人口口為1112.3萬，較1998年增長11.56%，年均增幅幅為1.16%，，人口增幅為12.9萬人/年。。城市人均可支配收收入較1998年年增長130.36%，年均增幅幅為13.04%農(nóng)村人均可支配收收入較1998年年增長114.52%，年均增幅幅為11.45%成都人口與人均可可支配收入狀況成都在過去10年年中全社會固定資資產(chǎn)投資增長強勁勁，年均增幅為54.44%，尤尤其是07年房地地產(chǎn)投資總額占到到全社會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總額的38%，其中住宅占占房地產(chǎn)投資總額額的67.19個個百分點由于城市化進程的的不斷加快，成都都市全社會固定資資產(chǎn)投資逐年走高高，去年投資總額額較1998年增增長高達544.43%，年均升升幅為54.44%其中2007年房房地產(chǎn)投資較1998年增長105.76%，占占固定資產(chǎn)總投資資額的38%2007年住宅投投資較1998年年增長123.79%，占房地產(chǎn)產(chǎn)投資總額的67.19%成都市固定資產(chǎn)投投資狀況自07年中開始成成都房價飆升，CPI指數(shù)持續(xù)上上揚，同時也伴隨隨整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)宏調，08年受受汶川地震與國際際金融市場劇烈動動蕩等綜合因素的的影響，第三季度度央行逐步下調利利率全國在第一輪房地地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，，尤其以房地產(chǎn)投投機為主高風險炒炒作之后，導致1996-2002年七年的時間間內，存貸利息分分別降至1.98和5.31，降降幅分別為73.49%和47.32%，年均降降幅分別為10.5%和6.76%，國家利用金金融杠桿調節(jié)作用用刺激市場需求。。隨著中國城市化進進程的加快，房地地產(chǎn)市場不斷膨脹脹，從2004年年10月開始，金金融調控抑制投機機的新一輪加息期期來臨，至2007年12月止，，在過去的4年中中，存貸利率分別別升至4.14和和7.47，升幅幅分別為109.09%和40.67%，年均升升幅分別為27.27%和10.17%，總體走走勢趨于平穩(wěn)，此此輪宏調旨在平抑抑房價抑制通漲。。進入08年受國內內諸多因素影響，，以及國際金融市市場劇烈動蕩，第第三季度央行逐步步下調利率，穩(wěn)定定國內金融市場全國金融形勢與房房地產(chǎn)貸款金融形形勢分析警戒線2008年10月月22日財政部發(fā)發(fā)布《繼續(xù)加大保保障民生投入力度度，切實解決低收收入群眾基本生活活》的政策，其中中對于鼓勵房地產(chǎn)產(chǎn)消費的內容，政政策救市力度比較較大成都市房地產(chǎn)市場場政策分析居民首次購買普通通自住房和改善型型普通自住房提供供貸款，其貸款利利率的下限可擴大大為貸款基準利率率的0.7倍，最最低首付款比例調調整為20%。下調個人住房公積積金貸款利率，各各檔次利率分別下下調0.27個百百分點。地方政府可制定鼓鼓勵住房消費的收收費減免政策。從2008年11月1日起，對個個人首次購買90平方米及以下普普通住房的，契稅稅稅率暫統(tǒng)一下調調到1%。對個人銷售或購買買住房暫免征收印印花稅；對個人銷銷售住房暫免征收收土地增值稅。1234510.22新政變變化

（成都地地方政策：70㎡㎡以上可辦理入戶戶，個稅減免26%，現(xiàn)金補貼90㎡以下1.5%，90-144㎡1%，144-180㎡0.5%）措施老政策新政策差別新政執(zhí)行時間1、減稅契稅普通住宅1.5%，非普通住宅3%購買90平米以下普通住宅，下調到1%購買90平米以下普通住宅，可節(jié)省房屋總價的0.5%2008.11.1印花稅買賣雙方各0.05%減免可節(jié)省房屋總價的0.1%土地增值稅1%減免涉及土地增值稅的可節(jié)省房屋總價的1%2、首付下降90平米以下最低20%，90平米以上最低30%二套首付最低40%最低20%二套政策不變購買90平米以上，首付可降低10%2008.10.273、利率優(yōu)惠基準利率7.47%，優(yōu)惠利率打85折，為6.35%基準利率7.47%，優(yōu)惠利率下降到7折，為5.229%優(yōu)惠利率下降1.121%。以每次降息0.27個百分點計算，相當于連續(xù)降息4次4、彈性政策——地方政府可指定鼓勵住房消費的收費減免政策為地方政府出臺后續(xù)政策預留空間——成都市房地產(chǎn)市場場政策分析救市政策的出發(fā)點點是民生，不是救救高房價。對于首首次購買普通住房房用于自住的個人人，其總體支付成成本下降約5-10%，首付20%，也降低了居居民自住購房的門門檻，這個政策的的出臺，向市場傳傳達了一個信息，，那就是國家對房房地產(chǎn)的救市已開開始行動本次政策的出臺，，也符合此前國務務院會議提出的““加大保障性住房房建設規(guī)模，降低低住房交易稅費，，支持居民購房””的精神，對于自自住購房者來說具具有非常實際的意意義。據(jù)初步的測算，對對于首次購買普通通住房用于自住的的個人，其總體支支付成本下降約5-10%，對于于改善型自住需求求，則可以使購房房成本節(jié)省15-25%。而將最最低首付下調為20%，也降低了了居民自住購房的的門檻。對于財政部新的救救市政策，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界的普遍反映映是，這次政策出出臺會對樓市產(chǎn)生生一定的利好，但但也僅僅是對于首首次置業(yè)的中低階階層的市民買樓帶帶來一定好處，但但對二次置業(yè)或是是買高價樓的投資資者不會產(chǎn)生什么么影響。另外，這這次政策會為以后后的救市政策提供供一個方向性的東東西，即救市政策策的重點是關注房房地產(chǎn)市場本身的的功能——如何為為更多的居民提供供住房需求，而不不是為了開發(fā)商的的利益而保持畸高高的房價。123成都市房地產(chǎn)市場場政策分析05—07年市場場總體供應土地953宗，供應面面積70585.9畝；實際成交交土地687宗，，成交面積53081.24畝；；截止07年12月31日，國有有土地存量266宗，存量面積17504.66畝。綜合容積率率按3.0計算，，存量3500萬萬㎡，按當前月均均去化需要5年時時間成都土地市場供應應量分析供應量消化量存量成交總額（萬元）平均成交金額（萬元/畝）宗數(shù)面積（畝）宗數(shù)面積（畝）宗數(shù)面積（畝）05年28417828.0218612940.65984887.371566094.63121.0206年25823961.8220018719.53585242.292807625.1149.9807年41128796.0630121421.0611073757090351.3331合計95370585.968753081.2426617504.66城南憑借上半年推推出的體量以絕對對的優(yōu)勢占據(jù)區(qū)域域土地市場的榜首首，宗數(shù)和體量分分別占了總量的70%和85%，城南自從政府南南遷決定后，該區(qū)區(qū)域的房地產(chǎn)市場場就保持著很高的的開發(fā)熱度，雖然然上半年推出的土土地中，工業(yè)用地地占了不小的比重重，但是這也說明明了眾多的企業(yè)包包括房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)對這一區(qū)域發(fā)發(fā)展前景的看好。。城南憑借上半年推推出的體量以絕對對的優(yōu)勢占據(jù)區(qū)域域土地市場的榜首首，宗數(shù)和體量分分別占了總量的70%和85%成都土地市場供應應量分析東湖板塊土地存量量最大，未來競爭爭激烈時間2006年2007年2008年累計存量

供應(畝)消化(畝)庫存(畝)供應(畝)消化(畝)庫存(畝)供應(畝)消化(畝)庫存(畝)單位:(畝)東湖板塊00030203021580158360建設路板塊649.1561237.1500000037.15望江板塊0000000000桐梓林板塊0000000000站南板塊123.19123.190410.93192.13218.8125.430125.43344新希望板塊0000000000重點住宅板塊土地地供應量分析單位:畝由于受今年汶川地地震影響，城西、、城北土地放量受受限，城南與城東東無疑將會獲得更更多的新增土地放放量，但當前整體體房地產(chǎn)市場低靡靡，土地供應收縮縮，未來預期新增增供應不會太大汶川地震后，由于于近郊建筑密度較較之市區(qū)更低，因因此在地震后接受受度將會進一步上上升。距離龍門山山地震帶較近的成成都西面及北面，，包括都江堰-青青城山、溫江、郫郫縣、新都等區(qū)域域的規(guī)劃發(fā)展將受受到限制和改變；；同時，地震留給給人們的心理陰影影影響較大，因此此西面及北面的市市場接受度也會有有所降低。而南面面與東面，由于更更為安全，因此將將會獲得更多的機機會。根據(jù)成都市政府在在2008年上半半年對土地出讓的的態(tài)度，2008年上半年土地放放量已經(jīng)得到有效效控制，土地供應應收縮，將導致2009年下半年年商品房供應量會會趨于減少，再者者市場經(jīng)過近1年年的調整，商品房房銷售可能在2009年下半年回回暖。12成都土地市場小結結08年年初成都整整體供應量較07年同期增幅較大大，但在房交會以以后及5.21汶汶川地震的影響下下，成房供應量呈呈現(xiàn)急劇下滑趨勢勢，截止今年9月月底累計供應總量量為952.77萬㎡，月均供應應量為105.86萬㎡，同比下下降6.12個百百分點07年-08年9月份成都房地產(chǎn)產(chǎn)市場注定是一個個不平凡的發(fā)展階階段，伴隨2007年此起彼伏的的加息浪潮和極度度膨脹的消費追漲漲欲望，2007年全年月均供應應量保持在112.77萬㎡，緊緊隨2007年下下半年金融調控力力度與頻率的加大大加快，短時間內內致使消費市場產(chǎn)產(chǎn)生濃厚的觀望心心理，此時成都業(yè)業(yè)內在2007年年瘋狂拿地后，進進入2008年至至今，月供應量從從總體上相對07年均值波動不是是很大，但是從月月供應趨勢上看，，每月之間的波動動幅度較大，尤其其是在5.12汶汶川大地震后，成成都市場新增供應應量急劇下滑。07-08年成都都房地產(chǎn)市場商品品房住宅（月）供供應量分析08年成交走勢低低靡，月均成交面面積為54.52萬㎡，較07年年月均99.11萬㎡萎縮54.15%，后市不不容樂觀。其次，，月均成交套均面面積在10月份后后呈現(xiàn)減小趨勢，，市場成交套數(shù)變變量不大的前提條條件下，市場成交交套型由中小套型型向小戶型轉變07-08年成都都房地產(chǎn)商品房住住宅（月）成交量量分析在08年6-9月月連續(xù)四個月的時時間內月成交面積積低于60萬㎡，，與07年同期形形成鮮明的對比；；從整體市場看，08年月均交易面面積較07年月均均交易面積萎縮54.15個百分分點，后市不容樂樂觀；其次從08年（月月）套均成交面積積看，成房成交套套型由中小套型向向小戶型轉變。08年初成房市場場整體成交量緩慢慢回暖，房交會與與5.21汶川地地震后，成交量與與供應量形成雙量量齊跌，從成交數(shù)數(shù)據(jù)顯示，在過去去連續(xù)6個月內成成交量保持在60萬㎡以下2007年全年月月均成交量為99.11萬㎡，2008年1-10月月均成交量量較2007年均均值下降五成，僅僅為54.52萬萬㎡/月。2008年1-10月各月成交量量同比2007年年同期各月成交量量呈現(xiàn)全線下跌狀狀態(tài)，跌幅均值為為23.29%成交趨勢雖較去年年同期均有較大下下滑，但是在2008年3、4月月期間曾出現(xiàn)短期期性市場回暖，其其主要原因是基于于4月18日-4月22日成都31屆房地產(chǎn)交易易會的召開。2008年5月份份成交量因受汶川川地震的影響下跌跌23.78個百百分點08年成都房地產(chǎn)產(chǎn)商品房住宅（月月）成交量分析08年成房單日交交易走勢低位運行行，最高波峰為9月19日成交330套，6.05萬㎡；最低波波谷為2月28日日與6月29日成成交為0。日均成成交面積為17956.13㎡/天、214套/天08年成都房地產(chǎn)產(chǎn)商品房住宅（日日）成交量分析31屆春交會32屆秋交會31屆春交會32屆秋交會按各行政區(qū)域劃分分，截止至08年年10月31日成成華區(qū)成交132.98萬㎡，1.58萬套、套套均83.72㎡㎡位于各區(qū)之首，，本案所在武侯區(qū)區(qū)成交83萬㎡，，1.05萬套，，月均區(qū)域去化速速度為8.3萬㎡/月位于第四截止08年10月月31日07-08年成都都各區(qū)域商品房住住宅成交分析07年成房累計庫庫存量為561.05萬㎡，共計計56123套，，截止08年9月月底累計庫存新增增285.01萬萬㎡，達到846.06萬㎡，共共計87750套套，按當前成房54.52萬/㎡㎡成交速度計算需需要15.51個個月08年3、4月受受到31屆春季房房交會的影響，以以及該階段內所面面臨的市場壓力，，新盤供應相對較較少，成房存量市市場得到一定程度度的緩解，連續(xù)3個月內釋放存量量；隨著9月秋交會的的召開，在8、9月積壓已久的供供應集中放量，同同時造成該階段存存量大幅提升。成都房地產(chǎn)市場商商品房住宅（月））庫存量分析07年均價4828元/㎡08年均價5574元/㎡自2007年-2008年10月月止成都房地產(chǎn)住住宅物業(yè)市場均價價為5450元/平方米較2007年1月月份同期市場均價價上漲1023元元/平方米，增幅幅23.10%2007年全年均均價增幅為18.04%，2008年1-10月均價增幅為2.75%，與與07年同期下跌跌12.41個百百分點總整體上看，2007年成房市場場均價運行較為平平穩(wěn)，2008年年1-9月成房均均價運行波動幅度度較大，主要原因因是受到整體市場場消費觀望氛圍、、利率調整預期、、房交會及5.12汶川地震諸多多因素的影響。成都房地產(chǎn)市場商商品房住宅（月））價格走勢分析板塊供應面積(萬㎡)供應套(套)銷售面積(萬㎡)銷售套數(shù)(套)庫存面積(萬㎡)推出未售面積未推面積東湖板塊116.7895266.85433040.4586.4建設路板塊345.231009203.819144114.523.5望江板塊111.4521923.519457216新希望板塊000000桐梓林板塊66.7264027.35161739.350站南板塊458.62533588.24602735514.7總庫存:762萬萬㎡762÷55=13.8個月重點板塊供銷情況況表板塊項目供應面積(萬㎡)供應戶數(shù)(戶)銷售面積(萬㎡)已售套數(shù)(戶)剩余面積(萬㎡)剩余套數(shù)(戶)望江片區(qū)瑞升望江橡樹林80240710812701595七彩空間0.91300.913000外灘14.5118210.68703.9312MOMA摩瑪城16150000161500東湖片區(qū)華潤翡翠城(四期)41.5325219.51498221754凱麗香江25.820000025.82000萬達錦華城4025661522482318桐梓林片區(qū)桐梓林歐城21.714929.4565212.25840紫檀281040.92627.178首座171044179390105站南片區(qū)南城都匯2501500025.31513224.713487天府長城112（1到4期）6702442884683818中海翠屏灣24204614.3512279.65819中天盈項目6.3604006.3604時代晶科名苑534700053470原筑4.94274.594030.3124望江，東湖庫存：：128萬㎡，桐桐梓林庫存40萬萬㎡，站南庫存：：370萬㎡重點板塊供項目銷銷情況表受國家宏宏觀調控控政策、、汶川地地震、消消費市場場觀望情情緒等諸諸多因素素綜合影影響，成成房從07年超超高溫進進入到08年的的市場極極度低靡靡狀態(tài)，，當前國國家及地地方政府府相繼出出臺救市市政策，，但對于于現(xiàn)階段段來講成成房起色色不大，，加之國國際金融融市場震震蕩等因因素，成成房后市市向好預預期依然然需要較較長時間間成都商品品房住宅宅市場小小結07-08年成成都房地地產(chǎn)市場場運行特特征表現(xiàn)現(xiàn)出極大大反差，，07年年成房市市場高溫溫量價齊齊增，08年受受宏觀調調控政策策與汶川川地震影影響成房房市場量量價齊跌跌07年供供應總量量1353.22萬㎡㎡，總成成交面積積1189.31萬㎡㎡，08年截止止10月月底總供供應量952.77萬萬㎡，總總成交面面積545.25萬㎡㎡，其總總量分別別下跌29.59與54.15個百百分點，，同時受受到諸多多因素影影響，市市場依然然保持較較重觀望望情緒1207年年年底成房房存量561.05萬萬㎡，截截止到08年9月底存存量達到到846.06萬㎡，，累計增增加50.79個百分分點，共共計285.01萬㎡㎡3成都經(jīng)濟濟發(fā)展勢勢頭強勁勁，政府府支持房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展力度度較大，，08年受宏宏觀調控控政策與與汶川地地震影響響，成房房市場量量價齊跌跌。在當前國國際金融融市場劇劇烈動蕩蕩的背景景下，09年形形勢依然然嚴峻。。所以，，我們不不得不思思考以下下的2個個問題：：1、在嚴嚴峻的競競爭形勢勢下，本本板塊是是否能夠夠突圍？？2、在板板塊內，，本案是是否能夠夠建立核核心競爭爭優(yōu)勢？？宏觀小結第四（1）部分分目錄市場競爭爭環(huán)境研研究金色海蓉蓉紅色為重重點競品品藍藍色為為直接競競品競爭態(tài)勢勢示意**金色色海蓉均價：未未開盤凱麗香江江面積:71-135㎡均價：未未開盤華潤翡翠翠城面積:50-267㎡價格：6400元/㎡㎡望江橡樹樹林面積:50-300㎡均價：6800/㎡摩瑪城面積:50-130㎡均價：未未開盤萬達錦華華城面積:均價：7500元/㎡㎡龍湖三千千城面積:86-270㎡均價：8000元/㎡㎡天府長城城面積:46-150㎡均價：6500元/㎡㎡各競品項項目盤居居6大重重點板塊塊桐梓林板塊新希望板塊站南板塊望江板塊建設路板塊東湖板塊本案競品樣本本選取原原則選取原則則:原則一：：板塊因因素原則二：：價格因因素原則三：：產(chǎn)品因因素重點競品品項目（（華潤翡翡翠城、、望江橡橡樹林、、摩瑪城城、凱麗麗香江））直接競品品項目（（萬達錦錦華城、、天府長長城、龍龍湖三千千城）競品項目目基本數(shù)數(shù)據(jù)對比比分析項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）容積率綠化率建筑密度總戶數(shù)(套)車位比華潤翡翠城（四期）113414.53636%24.8%32521:0.6望江橡樹林160846.1225%20%49161:0.7摩瑪城23166.125%35%15001:0.6萬達錦華城12040420%23%25661:1凱麗香江50327.8530%20%28001:0.7天府長城

5001124.330%22.6%6701-競品項目目占地最最小23畝，最大大1245畝，規(guī)模差異異較大；；競品項目目容積率率最小為為4，最大為為7.85，城市高密密發(fā)展趨趨勢明顯顯。本案規(guī)模模較小競品項目目產(chǎn)品類類型分析析項目物業(yè)類別建筑類別裝修狀況華潤翡翠城（四期）住宅高層清水瑞升望江橡樹林住宅+高尚住宅高層清水MOMA摩瑪城住宅+高尚住宅高層清水天府長城住宅小高層、高層清水、小戶型精裝凱麗香江住宅+半島華宅高層清水萬達錦華城住宅高層清水部分精裝競品項目目均以高高層為主主；競品項目目交房標標準仍以以清水房房為主流流，但精精裝房產(chǎn)產(chǎn)品已呈呈現(xiàn)一定定的發(fā)展展趨勢。。精裝房存存在市場場空白點點競品項目目戶型分分析項目面積區(qū)間(㎡)套型主力面積（㎡）主力套型暢銷戶型(㎡)滯銷戶型(㎡)華潤翡翠城（四期）51-266套一、套二、套三、套四89，135套二，套三89，135187-266瑞升望江橡樹林56-489套一、套二、套三、套四70-109當前主推:80-164㎡的六號樓和42-73㎡的七號樓套二，套三70-149160平上MOMA摩瑪城48-126套一、套二、套三75-117套二--天府長城46-150套一、套二、套三、套四101-139套三73-7988-89凱麗香江71-109套一、套三71-89套一--萬達錦華城40-123公寓、套一、套二、套三82-86當前主推38-61㎡剩余房源套二59-64-競品項目目主力戶戶型71-139㎡㎡的套二、、套三戶戶型競品項目目暢銷戶戶型主要要是中偏偏小戶型型的70-90㎡，實用性性較強，，總價較較低，市市場接受受度較高高競品項目目滯銷戶戶型主要要是中大大戶型，，面積為為140㎡㎡以上70-90㎡的的套二戶戶型暢銷銷，首置置首改特特征明顯顯。套三也漸漸漸成為為次主力力，首改改的特征征逐漸增增加。項目開盤時間推出戶數(shù)銷售套數(shù)銷售率月銷售套數(shù)月銷售面積剩余消化月數(shù)華潤翡翠城（四期）2007.9.262920套1498套51.3%115套1.15萬㎡12瑞升望江橡樹林2008.03.012408套812套33.7%100套1.45萬㎡16MOMA摩瑪城未開盤約396套（一批次）-----天府長城2007.4.152574套1481套57.6%82套0.8萬㎡13凱麗香江未開盤約588套（一批次）-----萬達錦華城2007.02.182566套2416套94.34%120套0.7萬㎡1競品項目目市場消消化速度度分析競品項目目月均銷銷售套數(shù)數(shù)最少為為82套，最多多為120套；競品項目目剩余消消化月數(shù)數(shù)最少為為1月，最多多為16月，剩余量消消化周期期較長;與本案同同屬于東東湖板塊塊的華潤潤翡翠城城存量還還需消化化12個月，與與本案形形成較大大的競爭爭.東湖板塊塊內重要要競品月月去化速速度335套/月，3.3萬萬㎡/月月競品項目目現(xiàn)量房房銷售價價格分析析價格波動動較大3月是一個個波峰,房交會之之前引市市假象；；8、9月是一個個波谷，，價格戰(zhàn)戰(zhàn)程度相當當激烈價格受5.12地震及整整體市場場影響，，呈下降降趨勢競品項目目價格整整體呈下下降趨勢勢，價格格波動較較大,未未來價格格趨勢不不明顯套型價格公寓套一(萬/套)套二(萬/套)套三(萬/套)華潤翡翠城——31-4147-6290-150瑞升望江橡樹林——29-3335-4070-90天府長城——33-36（精裝）42-5662-80萬達錦華城（精裝）26-56（精裝）37-5057-6984-98競品項目目現(xiàn)量房房銷售總總價分析析20萬40萬60萬140萬萬80萬120萬萬100萬萬注：以上上均為合合同執(zhí)行行價競品項目目套一清清水房總總價集中中于29-50萬元；；精精裝裝房總價價集中于于33-36萬萬元；套套二總總價（清清水）集集中于39-65萬元元；首首置成為為主力，，首改成成為次主主力。受整體市市場影響響，優(yōu)惠惠措施主主要為價價格的不不斷調整整競品項目目優(yōu)惠措措施對比比2008.42008.22008.1時間軸華潤翡翠翠城2008.62008.72008.9望江橡樹樹林萬達錦華華城2008.52008.32008.102008.8價格5988-15000元元/㎡，，優(yōu)惠后后起價5988元/㎡㎡，底躍躍15000元元/㎡推出翡翠翠長町（88-136㎡）雙景席位位價格6300-13000元元/㎡推出20余套88㎡特特價房5860元/㎡㎡起一口價47萬/套起價格7600-8700元/㎡，，含裝修修一次次性付款款優(yōu)惠1%價格5380-8500元/㎡，，一次次性付款款優(yōu)惠3%，按按揭付款款優(yōu)惠1%價格7500-8000元元/㎡，，含精裝裝價格6600-8700元/㎡，含含裝修清清水房房均價6600-7900元元/㎡。。優(yōu)惠后5388元/㎡㎡起競品項目目套一產(chǎn)產(chǎn)品比較較分析項目公攤戶數(shù)比例面積區(qū)間(㎡)單價（元/㎡）總價（萬/套）華潤翡翠城（四期）20%2307%51-566100-740031-41瑞升望江橡樹林19-20%47920%50-695380-670026.9-46.3MOMA摩瑪城16%3214%48--天府長城20-25%38915%46-496800-740027-54凱麗香江-37864%71-89--萬達錦華城30%2209%59-636500-800037-50套一目前前供應總總戶數(shù)為為1728戶競品項目目套一面面積區(qū)間間為40-89㎡，面積跨跨度較大大總價26-56萬/套，價格格跨度較較大競品項目目套一面面積區(qū)間間為40-89㎡競品項目目套二產(chǎn)產(chǎn)品比較較分析項目公攤戶數(shù)比例面積區(qū)間(㎡)單價（元/㎡）總價（萬/套）華潤翡翠城（四期）20%196460%85-895600-700047-62瑞升望江橡樹林19-20%104443.35%70-1095510-780038.6-85MOMA摩瑪城16%12857.16%75-88--天府長城20-25%103840%82-865200-650042-56凱麗香江-21036%78-109--萬達錦華城30%82032%82-867000-800057.4-68.8套二目前前供應總總戶數(shù)5204戶競品項目目套二面面積區(qū)間間為70-109㎡㎡，面積跨跨度較大大總價38-85萬/套，價格格跨度較較大競品項目目套二面面積區(qū)間間為70-109㎡競品項目目2009年供供應情況況分析批次推盤時間推盤量產(chǎn)品類型備注華潤翡翠城四期四批次預計2009年年中推出約17萬㎡高層電梯90-100對躍產(chǎn)品08年月均消化1.5萬㎡MOMA城一期預計2009年約8萬㎡高層電梯48-126㎡項目總建面16萬㎡,預計兩年消化完畢望江橡樹林二期現(xiàn)有小戶型項目計劃今年年底售罄，二期預計2009年年中推出約19萬㎡高層電梯套二、套三平層及少量LOFT08年月均消化1.6萬㎡凱麗香江一期2008年11月底12月初約16萬㎡面積:71-109㎡套一、套三，可變套二、套三產(chǎn)品項目總建面約33萬㎡,預計兩年消化完畢天府長城三期2009年約3.5萬㎡高層電梯精裝套一320套清水套二240套未來推出高端產(chǎn)品競品項目目2009年供應量量約63萬㎡，供應主主力產(chǎn)品品為套二二未來供應應量較大大，競爭爭較激烈烈2009年供應應量較大大,約63萬㎡㎡翡翠城項項目分五五期開發(fā)發(fā)，目前前進行到到第四期期第三批批次華潤翡翠翠城開發(fā)商華潤置地（成都）有限公司物管公司成都華潤置地物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址錦江區(qū)華潤路1號所屬區(qū)域及片區(qū)錦江區(qū)（東湖板塊）總占地面積75600㎡總建筑面積414700㎡公攤20%建筑密度24.81%住宅面積327000㎡商業(yè)面積14700建筑類別高層、聯(lián)排、疊加別墅、洋房容積率4.536綠地率36%房屋總套數(shù)約3252戶規(guī)劃車位約2031個工程進度四期主體封頂優(yōu)惠方式推出特價房源，沒有其他額外優(yōu)惠翡翠城一一期（畔湖一一生翡翡翠永恒恒）翡翠城二二期（韻城兩兩河翡翡翠永恒恒）翡翠城三三期（修煉的的建筑））翡翠城四四期（一城美美善一家家人）翡翠城4期基礎數(shù)據(jù)一期：104畝畝，12萬㎡，，983戶二期：120畝畝，16萬㎡，，1128戶三期：110畝畝，21萬㎡，，住宅16萬㎡，1194戶四期：113畝畝，41.47萬㎡，，住宅32.7萬㎡，3252戶三大組團團，四個個主題景景觀翡翡翠城四四期———翡翠長長汀，結結合了前前三期開開發(fā)經(jīng)驗驗，沉淀淀了數(shù)年年的文化化內涵，，打造的的一個美美善的社社區(qū)?！啊耙怀敲烂郎埔患壹胰恕本坝^設計計：根據(jù)地塊塊形狀，，翡翠長長汀安排排了四片片葉子形形狀的景景觀，每每個景觀觀分別對對應四葉葉草每片片葉子的的寓意，，共同組組成其2.7萬萬㎡觀景景視野。。立面設計計：取竹、水水之意向向，打造造別具一一格的建建筑立面面風格，，雕刻別別樣的高高層面容容規(guī)劃理念念：整個小區(qū)區(qū)通過現(xiàn)現(xiàn)有的東東湖公園園、府河河、沙河河及人工工引入小小區(qū)的水水體來組組合道路路，每個個分期都都有一定定的機動動車控制制點，各各分期之之間的交交通控制制點相互互聯(lián)系，，使整個個小區(qū)內內部結構構形成流流暢的回回路?？傮w規(guī)劃劃中，生生態(tài)景觀觀的設計計貫穿始始終。小小區(qū)內每每戶住戶戶都擁有有良好的的景觀視視野，充充分利用用現(xiàn)有的的東湖公公園及府府河、沙沙河風景景帶并結結合小區(qū)區(qū)內大小小水體景景觀。華潤翡翠翠城套二五種種戶型，，通過項項目調研研，暢銷銷戶型為為89㎡㎡和135㎡（（46㎡+89㎡）翡翠城4期戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)（戶）比例總量總比套一F151㎡2076.37%2307.08%F256㎡230.71%套二A189㎡93028.60%196460.39%A289㎡93028.60%F387㎡461.41%D286㎡290.89%D385㎡290.89%套三D4147㎡280.86%39212.05%B2+B3135㎡1865.72%D1156㎡280.86%G2187㎡1504.61%套四G1216㎡1504.61%3009.22%G3266㎡1504.61%對躍E（對躍）90-100㎡36611.25%36611.25%總量51-266㎡3252100%3252100%東湖公園一期二期三期四期五期臨二環(huán)路商業(yè)區(qū)翡翠城4期戶型說明暢銷戶型A189㎡A289㎡B2+B3135㎡滯銷戶型G1216㎡G2187㎡G3266㎡暢銷：套套二及套套三戶型型，面積積區(qū)間在在89和和135㎡滯銷：套套四及以以上戶型型，面積積在187㎡以以上華潤翡翠翠城套型戶數(shù)比例面積(㎡)單價(元/㎡)總價(萬元)暢銷戶型(㎡)套一2307%51-56㎡6100-740031-4151㎡套二196460%85-89㎡5600-700047-6289㎡套三39212%135-187㎡6700-800090-150135㎡開盤時間推出戶數(shù)銷售套數(shù)銷售率2007.09.2659257296.6%2007.11.1858046780.5%2007.11.167445.4%2008.03.0861416426.7%2008.06.1850829057%2008.09.1455210.18%合計2920149851.3%剩余房源源需要大大約12個月的的時間才才能全部部消化根據(jù)項目目自身銷銷售態(tài)勢勢及當前前市場形形勢從2007年9月26日開始始,共共計銷售售1496套,庫存1422套,綜綜合銷售售率為51.3%平均銷售售115套/月月套一總價價:31-41萬㎡,主力總總價:47-60萬㎡㎡數(shù)據(jù)來源源:成都都房管局局華潤翡翠翠城產(chǎn)品價格格分析與與銷售分分析華潤翡翠翠城八、九月月銷售量量較平穩(wěn)穩(wěn)(整體市場場低迷)十月銷售售量最大大(房交會刺刺激)八月份銷銷售82套，九九月份銷銷售82套，十十月份銷銷售178套，，共計342套套，平均均月銷售售114套，三三月銷售售套數(shù)逐逐漸增加加高層5800-8000目前為4期3批批次，套套一、套套二、套套三戶型型余50%套四大面面積余80%以以上項目共分分五期開開發(fā)，