對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的看法與意見建議

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的看法和意見建議 覃德美當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵階段，快速上漲的房?jī)r(jià)得到抑制，狂奔的通貨膨脹率得以下降，然而卻面臨著歐債危機(jī)、人民幣升值、世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力等不利的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)增速下滑、出口乏力、外貿(mào)順差收窄、三農(nóng)等等一系列內(nèi)部經(jīng)濟(jì)問題。面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中央政府表態(tài)要堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，然而各地方政府卻紛紛出臺(tái)微調(diào)措施，典型的如蕪湖市政府對(duì)購(gòu)房實(shí)行免稅與補(bǔ)貼，雖然這些微調(diào)措施被中央政府叫停，但卻反映了房地產(chǎn)調(diào)控難以為繼的現(xiàn)實(shí)，如果沿著現(xiàn)有調(diào)控思路走下去，我們將不得不面對(duì)經(jīng)濟(jì)硬著陸的困境。為什么這么說呢？因?yàn)橐?、食、住、行是人們基本的需求，其中住是最能體現(xiàn)人們生活水平的需求，任何國(guó)家的財(cái)富都主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)（大約占30%-80%），和平時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)在任何國(guó)家都是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不景氣而經(jīng)濟(jì)卻能高速增長(zhǎng)，這是不可想象的。自本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不斷走低，2012年更是把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)確定為7.5%，這是改革開放以來所從來沒有的低水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年7月13日發(fā)布上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.8％。其中，二季度增長(zhǎng)7.6％，創(chuàng)下自2009年一季度以來的最低水平。而且隨著調(diào)控的繼續(xù)，經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，地方政府由于對(duì)土地財(cái)政的依賴而面臨債務(wù)違約、沒有相應(yīng)財(cái)力保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)十個(gè)行業(yè)如建筑、建材、鋼鐵等陷入衰退之中，而次貸危機(jī)和歐債危機(jī)使世界經(jīng)濟(jì)萎靡不振，出口困難，人民幣升值又使得出口雪上加霜，投資、出口的低迷使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景黯淡，人們消費(fèi)的信心下降，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三駕馬車投資、出口、消費(fèi)都出現(xiàn)問題，經(jīng)濟(jì)要想不硬著陸，難矣。那么，是不是放開房產(chǎn)調(diào)控就可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)呢？也不是的，如果放開調(diào)控，經(jīng)濟(jì)倒是可能增長(zhǎng)，但通貨膨脹也會(huì)突飛猛進(jìn)，最終導(dǎo)致世界范圍的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的飛速上漲將導(dǎo)致人們生活成本的普遍上升，從而導(dǎo)致惡性通貨膨脹，而中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)的惡性通貨膨脹必將導(dǎo)致世界范圍的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。房產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持也不是，不堅(jiān)持也不是，到底怎樣進(jìn)行宏觀調(diào)控才好呢？為了回答這一問題，我們必須對(duì)此輪房產(chǎn)調(diào)控有一個(gè)大致的分析。首先，我國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在改革不徹底，實(shí)行城鄉(xiāng)分治、國(guó)民不能自由遷徙，城市政府剝奪農(nóng)民對(duì)土地的處置權(quán)、受益權(quán)、開發(fā)權(quán)，城市化趕不上城市建設(shè)步伐的條件下以戶籍制度為基礎(chǔ)通過行政手段如限購(gòu)、限價(jià)進(jìn)行的調(diào)控，與取消戶籍限制、實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革目標(biāo)不相符，不具有手段和目標(biāo)上的正當(dāng)性和可持續(xù)性；其次，我國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在實(shí)行分稅制，地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的情況下的調(diào)控，不改變現(xiàn)行財(cái)政體制，地方政府只能主要依靠土地出讓獲得發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)所需資金，就無法消除房?jī)r(jià)飛速上漲的基礎(chǔ)，以限購(gòu)、限價(jià)等行政手段實(shí)行的調(diào)控就只能起到揚(yáng)湯止沸的效果，而不能起到釜底抽薪的作用，中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的承諾就是站著說話不腰疼的空頭支票；再次，我國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究落后，在世界經(jīng)濟(jì)學(xué)界沒有話語權(quán)，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家以人民幣被低估為借口逼迫人民幣升值，實(shí)際則是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家利用所掌握的世界經(jīng)濟(jì)學(xué)話語權(quán)，實(shí)施阻止中國(guó)的城市化、工業(yè)化，遏制中國(guó)崛起的陰謀的條件下進(jìn)行的調(diào)控。實(shí)際上，我國(guó)擁有世界上最多的人口，實(shí)現(xiàn)城市化、工業(yè)化就必然實(shí)現(xiàn)最精細(xì)的分工、最短的生產(chǎn)節(jié)拍、最高的產(chǎn)量、最低的成本參見本人文章《乘數(shù)、利率及其他》。，從而使人民幣必然貶值，但在此陰謀之下，人民幣被迫升值，致使產(chǎn)品出口困難，大量出口加工企業(yè)倒閉，從而延緩了我國(guó)城市化、工業(yè)化的進(jìn)程，增加了我國(guó)城市化、工業(yè)化的成本，導(dǎo)致了土地財(cái)政的實(shí)施和物價(jià)的飛速上漲。參見本人文章《乘數(shù)、利率及其他》。第四，我國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革不到位，國(guó)家資源主要掌握在政府手中，房地產(chǎn)是市民最主要的資產(chǎn)和資源條件下的調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控打壓市民私有資產(chǎn)價(jià)格，國(guó)有資源卻都處于漲價(jià)的過程中，市民辛辛苦苦三十年，一夜回到改革開放前，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際已變成了一個(gè)國(guó)進(jìn)民退，政府掠奪市民財(cái)富的過程；第五，我國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在我國(guó)沒有進(jìn)行政治體制改革，公民沒有任何權(quán)利保障情況下的調(diào)控。與國(guó)家掌控幾乎所有資源相適應(yīng)，公民在政治上處于無權(quán)的狀態(tài)，政府對(duì)公民予取予奪，對(duì)農(nóng)地，可以低價(jià)征收而后高價(jià)倒賣，對(duì)城市房地產(chǎn)可以限價(jià)限購(gòu)，對(duì)高收入者可以高額課稅，豪宅擁有者可以征收房產(chǎn)稅，甚至有人鼓吹對(duì)所有市民征收房產(chǎn)稅；第六，我國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在我國(guó)政府仍然沿用過去幾十年已經(jīng)習(xí)慣了的老思路老措施情況下的調(diào)控。所謂老思路，那就是中央、上級(jí)永遠(yuǎn)是偉大、光榮、正確的，錯(cuò)誤的永遠(yuǎn)是屬于下級(jí)、屬于普通老百姓的，在此思路下的老措施就是下級(jí)、老百姓始終是被治理、被整治的對(duì)象，實(shí)在不行就用一部分人來整另一部分人。大家看一看，現(xiàn)在的房產(chǎn)調(diào)控是不是這樣：房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)確實(shí)是土地財(cái)政，但更基礎(chǔ)的卻是分稅制財(cái)政體制使中央拿走了財(cái)政收入的大頭，地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的財(cái)政收入主要被中央拿走了，這樣才有了土地財(cái)政，也就是說房?jī)r(jià)上漲的最終源頭是中央，但現(xiàn)在卻歸罪于地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商，歸罪于炒房者，并以解決低收入人群住房問題為借口把調(diào)控的矛頭指向高收入者、炒房者，這完全是不負(fù)責(zé)任的懦夫行為，而以低收入者利益為借口打壓房?jī)r(jià)是典型的階級(jí)斗爭(zhēng)手法，最后只能是所有市民的利益都被政府掠奪了；第七，我國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在我國(guó)政府堅(jiān)持以政府投資，發(fā)展大城市為主導(dǎo)的城市化戰(zhàn)略指導(dǎo)下的調(diào)控。在此戰(zhàn)略指導(dǎo)下，大城市優(yōu)先獲得各種投資、鐵路、公路及交通等基礎(chǔ)設(shè)施，農(nóng)村及小城鎮(zhèn)、小城市則幾乎成了被人遺忘的角落，從而導(dǎo)致大城市住房成本不斷上升，住房?jī)r(jià)格不斷上漲，農(nóng)民則成了城市化的看客，農(nóng)村失去了自我發(fā)展和主動(dòng)城市化的機(jī)會(huì)；第八，我國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在我國(guó)已經(jīng)加入WTO，世界經(jīng)濟(jì)一體化已經(jīng)變成不可阻擋的歷史潮流情況下的調(diào)控。在此潮流之下，任何市場(chǎng)都是世界市場(chǎng)的一部分，任何生產(chǎn)都是面向世界市場(chǎng)的生產(chǎn)，世界經(jīng)濟(jì)的一體化要求所有市場(chǎng)對(duì)所有參與者都是開放的，所有參與者都是平等的，然而在我國(guó)的現(xiàn)在，資源行業(yè)是被大型國(guó)有企業(yè)壟斷的，金融、鐵路等行業(yè)是禁止民營(yíng)資本進(jìn)入的，農(nóng)村建設(shè)用地是不能進(jìn)入市場(chǎng)的，連外資可以進(jìn)入的某些行業(yè)如金融對(duì)內(nèi)資是不開放的，如此等等，這迫使民營(yíng)資本扎堆進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)獲得了超常規(guī)的發(fā)展，房?jī)r(jià)泡沫越來越大，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們可支付的收入水平；最后，我國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在我國(guó)政府應(yīng)對(duì)失誤，致使房?jī)r(jià)飛漲，匯率上升情況下的調(diào)控，如果不剝奪農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、開發(fā)權(quán)，就無法實(shí)行土地財(cái)政，如果不實(shí)行土地財(cái)政，房?jī)r(jià)就不會(huì)飛漲；匯率如果不上升，我國(guó)城市化、工業(yè)化的進(jìn)程就會(huì)加快，就不會(huì)出現(xiàn)城市化、工業(yè)化步伐趕不上城市建設(shè)步伐的情況；而如果我國(guó)的外匯不是用來購(gòu)買所謂的美元國(guó)債，而是用來購(gòu)買關(guān)鍵性的礦產(chǎn)資源、原材料、關(guān)鍵技術(shù)和關(guān)鍵產(chǎn)品，則人民幣匯率也不會(huì)上升。因此，本輪房地產(chǎn)調(diào)控之所以產(chǎn)生，完全是我國(guó)改革開放不徹底的結(jié)果，照搬西方完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的財(cái)政金融措施根本就不管用，而運(yùn)用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的限購(gòu)限價(jià)措施則不可持續(xù)且缺乏法律基礎(chǔ)，要想解決面臨的房?jī)r(jià)上漲、通貨膨脹、三農(nóng)等問題，我們唯有改革。因此，本人提出如下建議：產(chǎn)供應(yīng)；11、房?jī)r(jià)、稅費(fèi)的降低將降低貨幣流通量，遏制通貨膨脹；12、外貿(mào)財(cái)政的實(shí)施將降低人民幣匯率，增強(qiáng)中國(guó)制造的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)出口的增加和加速我國(guó)城市化、工業(yè)化的進(jìn)程。13、各行業(yè)對(duì)民間資本的開放將為民間投資找到更多的渠道，徹底改變現(xiàn)在房地產(chǎn)投資扎堆的局面。如果說限購(gòu)限貸是對(duì)房地產(chǎn)投資與投機(jī)的限制，是堵的方法，那么各行業(yè)對(duì)民間資本的開放就是疏通的方法，就像鯀用堵的方法沒有治愈洪水，大禹用疏通的方法卻治理了洪水一樣，各行業(yè)對(duì)民間資本的開放將徹底泄掉高懸于中國(guó)經(jīng)濟(jì)之