青島房地產(chǎn)市場及青島市商服物業(yè)市場

青島房地產(chǎn)市場分析一、青島市居住住格局及類型型分布至解放前夕，青青島市的主要要居住區(qū)大致致分為以下三三類：一類在在觀海山、觀觀象山、青島島山、信號(hào)山山和小魚山等等地區(qū)，這里里多是別墅、洋洋樓和公寓區(qū)區(qū)；第二類是是德縣路、保保定路以北至至小港大港地地區(qū)，主要是是平民區(qū)，建建筑較為簡陋陋，亦有"里院式"的貨棧和公公寓等建筑；；第三類是東東鎮(zhèn)、四方的的居民居住區(qū)區(qū)。自建國至至改革開放時(shí)時(shí)期，城市"帶狀"布局得到有有效調(diào)整，但但改變甚微。九九十年代青島島市實(shí)施"跨越式"大發(fā)展，在在實(shí)施舊城保保護(hù)性開發(fā)與與改造的同時(shí)時(shí)，市南區(qū)東東部成為城市市發(fā)展的新區(qū)區(qū)和商務(wù)中心心區(qū)，該區(qū)集集中了大量的的合資企業(yè)和和外資企業(yè)，使使這一地區(qū)的的中介機(jī)構(gòu)、服服務(wù)結(jié)構(gòu)和各各類設(shè)施快速速發(fā)展，該區(qū)區(qū)的購買力大大大提高。經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展，外銷房、商商品房大量地地集中于市南南區(qū)東部地區(qū)區(qū)，嶗山區(qū)西西部海爾路地地段的高科技技、國際會(huì)展展中心和文化化中心等行業(yè)業(yè)和設(shè)施的集集中將使該地地段成為未來來居住生活極極具吸引力的的地方。二、重點(diǎn)投資與與建設(shè)區(qū)域城區(qū)投資熱點(diǎn)的的市南區(qū)是青青島市的政治治、經(jīng)濟(jì)、商商務(wù)和文化中中心，具有優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境資資源，集中了了青島市大部部分的寫字樓樓和商務(wù)中心心，其竣工面面積、新開工工面積、銷售售量及銷售價(jià)價(jià)格目前都是是青島市最高高的地方。當(dāng)當(dāng)前該區(qū)大部部分地區(qū)已開開發(fā)完畢，土土地供應(yīng)量將將很少，只有有部分舊城改改造項(xiàng)目可供供開發(fā)，土地地資源十分稀稀缺。嶗山區(qū)是青島市市高科技園區(qū)區(qū)和旅游度假假區(qū)，近十年年為實(shí)施市中中心東移的戰(zhàn)戰(zhàn)略，該區(qū)已已成為全市商商務(wù)、經(jīng)濟(jì)和和文化體育的的重點(diǎn)區(qū)域。2002年該區(qū)受市市場供應(yīng)量減減少的影響和和市場對住宅宅物業(yè)自然環(huán)環(huán)境景觀資源源的重視程度度增大，市場場銷售非常熱熱烈，價(jià)格飛飛漲，商品房房平均售價(jià)達(dá)達(dá)至4990元/平方米，漲漲幅達(dá)34.8%，商品房空空置率較上年年下降了44%。三、辦公寫字樓樓市場狀況2002年中國國加入世貿(mào)，青青島市作為沿沿海開放城市市，在吸引外外資、促進(jìn)投投資方面具有有較大的優(yōu)勢勢，許多跨國國公司如電信信、金融、保保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)業(yè)加入，對寫寫字樓特別是是高檔寫字樓樓的需求越來來越旺盛，辦辦公樓的銷售售面積加大，空空置面積大幅幅減少。受中國加入WTTO和北京申奧奧成功的影響響，商家對辦辦公樓的投資資持積極態(tài)度度，2002年全市辦公公樓開發(fā)投資資為5.46億元，增長88.933%；新開工面面積也大幅上上升，全市共共20.19萬平方米，增增長了72.7%。從青島市辦公樓樓指標(biāo)數(shù)據(jù)分分析圖看出，受受國際經(jīng)濟(jì)低低迷的影響，城城市寫字樓竣竣工量和銷售售量呈逐年下下降的趨勢。國國內(nèi)商家對辦辦公樓的需求求主要表現(xiàn)在在租賃方面，2002年全市辦公公樓出租面積積達(dá)7.21萬平方米，較較上年上漲了了213.448%。由于出租租面積大幅增增長，辦公樓樓積壓和空置置量大幅減少少，至2002年底，全市市積壓辦公樓樓面積共4.17萬平方米，比比上年減少了了5.87萬平方米。寫字樓市場供應(yīng)應(yīng)特征：青島市寫字樓供供應(yīng)區(qū)域主要要位于市南區(qū)區(qū)的中央商務(wù)務(wù)區(qū)，數(shù)量達(dá)達(dá)到20-30個(gè)，自1992年東部開發(fā)發(fā)建設(shè)至2001年總供應(yīng)面面積合計(jì)約為為50萬平方米，集集中了全市辦辦公寫字樓總總量的90%，沿東海路路和香港路一一些市場細(xì)分分和定位準(zhǔn)確確的寫字樓物物業(yè)現(xiàn)房租售售率在90%以上。外資企業(yè)歷來是是寫字樓租賃賃市場的主力力，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近近來外資企業(yè)業(yè)租賃成交量量占市場總成成交量的40%左右，但受受全球經(jīng)濟(jì)衰衰退的影響，外外資機(jī)構(gòu)開始始從頂級(jí)寫字字樓遷入甲級(jí)級(jí)甚至乙級(jí)寫寫字樓；新進(jìn)進(jìn)入青島市的的外資機(jī)構(gòu)選選擇乙級(jí)寫字字樓或商務(wù)公公寓作為過渡渡性辦公場所所的比例增加加。寫字樓市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)和客戶戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了了較大的變化化，邊緣寫字字樓、個(gè)性寫寫字樓、另類類寫字樓等創(chuàng)創(chuàng)新性產(chǎn)品受受到市場的熱熱烈反應(yīng)。其其相對較低的的價(jià)格、靈活活多樣的付款款方式和創(chuàng)新新性的辦公服服務(wù)方式吸引引了原為寫字字樓租賃需求求的企業(yè)實(shí)施施轉(zhuǎn)租為購的的策略，成為為物業(yè)的投資資者和使用者者。四、未來房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展的的總體趨勢引用前面部分對對城市總體發(fā)發(fā)展和人口遷遷移趨勢的分分析，預(yù)期青青島市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域?qū)⑹?？？而良好的?guī)規(guī)劃發(fā)展思路路和交通規(guī)劃劃將提供充裕裕的土地資源源，抑制土地地價(jià)格上升過過快，因此該該部分將回答答地理位置上上的居住開發(fā)發(fā)趨勢、價(jià)格格和開發(fā)特征征等多方面的的問題。（1）未來房地地產(chǎn)開發(fā)的重重要區(qū)域分析析青島市房地產(chǎn)開開發(fā)地區(qū)價(jià)格格差異很大，各各區(qū)供應(yīng)量分分布不均衡，市市南區(qū)和嶗山山區(qū)因?yàn)槲挥谟诨蚺R近中心心商業(yè)區(qū)，具具有環(huán)境資源源優(yōu)勢而倍受受發(fā)展商和置置業(yè)者的關(guān)注注，供應(yīng)量和和銷售量都很很大。隨著市市南區(qū)和舊城城區(qū)土地存量量的進(jìn)一步減減少，城市發(fā)發(fā)展的空間受受到制約，為為拓展城市發(fā)發(fā)展空間，抑抑制因土地存存量不足而引引起的土地價(jià)價(jià)格上漲過快快，減低投資資者生產(chǎn)經(jīng)營營成本和居民民生活成本，增增大對外來投投資者和人才才的吸引力，市市政府未來的的土地開發(fā)和和供應(yīng)區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)在北部部的四方區(qū)、李李滄區(qū)和西部部的黃島區(qū)。近近期市場將開開發(fā)的土地集集中在市南區(qū)區(qū)的東部、嶗嶗山區(qū)和浮山山后的新區(qū)。2001年政府府已作出了城城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展重心西移的的決定，在比比較長遠(yuǎn)的未未來（5-8年）城市發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域是黃島區(qū)區(qū)青島經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)，城城市重點(diǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、外外資企業(yè)投資資和市內(nèi)企業(yè)業(yè)外遷的區(qū)域域都在該區(qū)，預(yù)預(yù)期該區(qū)域亦亦將是吸引人人口遷移和房房地產(chǎn)開發(fā)的的重點(diǎn)區(qū)域。近期（3-5年年）市南區(qū)因因?yàn)槌伺f城城改造項(xiàng)目外外，大部分土土地已經(jīng)開發(fā)發(fā)完成，市場場供應(yīng)量將相相對減少；而而嶗山區(qū)在2000年市內(nèi)四區(qū)區(qū)土地控制加加強(qiáng)時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資大大舉進(jìn)入該區(qū)區(qū)圈占土地，使使該區(qū)大部分分土地已被開開發(fā)公司購買買（根據(jù)2002年的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)，該年度度嶗山區(qū)開發(fā)發(fā)公司購買的的土地達(dá)158.225萬平方米，正正在開發(fā)的土土地為31.23萬平方米，待待開發(fā)的土地地面積達(dá)236.337萬平方米，占占整個(gè)青島市市的41%，比市內(nèi)四四區(qū)的總量還還多），因此此可以預(yù)見在在未來2-3年內(nèi)，嶗山山區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場將有大大批新盤面世世，因?yàn)樵搮^(qū)區(qū)域擁有稀缺缺環(huán)境資源，必必將使開發(fā)的的商品房是面面向高檔消費(fèi)費(fèi)市場的高端端產(chǎn)品，因此此該區(qū)域?qū)⒊沙蔀楦邫n房地地產(chǎn)市場的熱熱點(diǎn)區(qū)域。為縮小青島市房房地產(chǎn)開發(fā)南南北分布不均均和過大的價(jià)價(jià)格差異，政政府增大了四四方區(qū)和李滄滄區(qū)的土地供供應(yīng)量。目前前四方區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)的各各項(xiàng)指標(biāo)在四四區(qū)中僅次于于市南區(qū)，未未來隨著308國道和重慶慶路的整治美美化，四方區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場將升溫。在在政府土地供供應(yīng)政策的引引導(dǎo)下，李滄滄區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)投資將大幅幅增加，大規(guī)規(guī)模小區(qū)開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目將增增多，在市場場消費(fèi)者心理理日趨成熟的的情況下，小小區(qū)開發(fā)的完完善的配套設(shè)設(shè)施和高素質(zhì)質(zhì)的樓盤將吸吸引一部分市市場需求。隨著政府對舊城城區(qū)改造的加加快，東部地地區(qū)土地供應(yīng)應(yīng)量減少，目目前開發(fā)量較較少，開發(fā)檔檔次較低，而而地段區(qū)位又又處于中間地地帶的市北區(qū)區(qū)將逐步受到到市場的關(guān)注注，市場發(fā)展展前景較為樂樂觀。市北區(qū)區(qū)舊城改造主主要位于老城城區(qū)，新區(qū)開開發(fā)主要集中中在浮山后，該該片區(qū)可供開開發(fā)的土地已已大部分出讓讓，2-3年內(nèi)將大量量面市。因該該片區(qū)距離中中心市區(qū)和高高科技園區(qū)都都較近，房地地產(chǎn)開發(fā)將可可能以中檔普普通商品房（3000--5000元/平方米）開開發(fā)為主。（2）房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格預(yù)測青島市房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格已經(jīng)在高高位運(yùn)行了三三四年的時(shí)間間，價(jià)格上漲漲幅很大，2002年房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格張幅在全全國排名第三三位，與杭州州、寧波等城城市接近。目目前市場置業(yè)業(yè)投資存在一一定的投機(jī)行行為，特別是是住宅物業(yè)二二手交易中的的二次交易量量過高，租賃賃市場沒有同同步發(fā)育，過過多的"炒房"投機(jī)行為和和不完善的租租售市場使住住宅物業(yè)存在在較大的泡沫沫隱患。商用用物業(yè)施工面面積近年增長長很快，特別別是2002年較上年增增長了近60%，預(yù)計(jì)未來2-3年正在施工工的商用物業(yè)業(yè)將陸續(xù)面世世，市場供應(yīng)應(yīng)迅速增加，而而目前該類物物業(yè)的空置量量已占到市場場各類型物業(yè)業(yè)空置總量的的七成多，市市場供需矛盾盾將非常突出出。在這樣一一個(gè)初露非理理性端倪的房房地產(chǎn)市場中中，價(jià)格無疑疑是各方最為為關(guān)注的問題題，以下從多多方面分析青青島市未來房房地產(chǎn)價(jià)格的的走勢。市場供應(yīng)量和政政策：在土地供應(yīng)不足足和青島市房房地產(chǎn)價(jià)格上上漲過快的情情況下，政府府將加大房地地產(chǎn)開發(fā)用地地面積的供應(yīng)應(yīng)量，拓展城城市發(fā)展空間間，并增大經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房的的開發(fā)力度，以以調(diào)整商品住住宅的供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，達(dá)到平平抑房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的目的。而而近五年青島島市房地產(chǎn)開開發(fā)投資額呈呈不斷上升的的趨勢，商品品房施工面積積都大于竣工工面積，可以以預(yù)期隨著政政府對閑置土土地實(shí)施嚴(yán)格格的罰款和一一定期限內(nèi)無無償收回的政政策，目前開開發(fā)商手中的的存量土地和和緩慢施工的的項(xiàng)目將很快快投入開發(fā)或或加快開發(fā)速速度，未來2-3年青島市房房地產(chǎn)供應(yīng)量量將有不斷增增加的趨勢，一一定程度上緩緩解供不應(yīng)求求的局面，同同時(shí)從總體上上減少價(jià)格上上漲的幅度。中央房地產(chǎn)貸款款方面的實(shí)施施細(xì)則即將出出臺(tái)，將規(guī)范范房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的貸款行為為，減少二次次置業(yè)的優(yōu)惠惠政策，這一一細(xì)則的出臺(tái)臺(tái)將使實(shí)力不不夠的開發(fā)商商面臨極大的的考驗(yàn)，亦有有效的抑制房房地產(chǎn)消費(fèi)市市場的投機(jī)行行為，減少房房地產(chǎn)市場中中的"泡沫"成份。市場需求方面：：世界各國的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明，但人人均GDP達(dá)到2500美元，人均均住宅面積達(dá)達(dá)到30-35平方米之前前，會(huì)保持較較旺盛的住房房需求，另據(jù)據(jù)專家分析，當(dāng)當(dāng)恩格爾系數(shù)數(shù)在40%時(shí)，有關(guān)各各國的住房消消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)中所占的的比重會(huì)達(dá)到到15%-220%。目前青島島市恩格爾系系數(shù)已降到40%以下，而住住房消費(fèi)比重重不足10%，比國際水水平低5-10個(gè)百分點(diǎn)，住住房消費(fèi)還有有較大的消費(fèi)費(fèi)空間。近五五年青島市GDP的增長速度度每年都在兩兩位數(shù)以上，城城市化進(jìn)程的的速度超過了了20%，城市新增增人口和現(xiàn)有有人口為對住住房數(shù)量和質(zhì)質(zhì)量將有較長長期的市場需需求，城市大大量的危舊房房改造和房地地產(chǎn)二級(jí)市場場的活躍，租租賃市場必將將得到加快發(fā)發(fā)育。特別是是居民可支配配收入每年以以接近10%的速度增長長，海外資本本大幅度注入入中國的金融融和保險(xiǎn)業(yè)可可以為抵押貸貸款和其他金金融服務(wù)創(chuàng)造造出更為便捷捷的方式，這這些將從宏觀觀經(jīng)濟(jì)的角度度帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的活躍躍和房價(jià)的上上漲。目前國內(nèi)市場各各行業(yè)消費(fèi)品品生產(chǎn)能力過過剩，消費(fèi)不不足，競爭日日益激烈，利利潤率下降，其其他行業(yè)的相相對不景氣，特特別是股票證證卷市場的低低迷，導(dǎo)致社社會(huì)游資大量量涌入房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，房地地產(chǎn)虛擬需求求增加，價(jià)格格虛高。未來來2-3年隨著青島島市房地產(chǎn)供供應(yīng)量增加，居居民的購房心心理日趨成熟熟，奧運(yùn)利好好和入世概念念逐漸被市場場消化掉，房房地產(chǎn)總體價(jià)價(jià)格將趨于平平穩(wěn)，理性的的成份增加。（3）不同類型型物業(yè)的市場場預(yù)測住宅物業(yè)市場是是青島市房地地產(chǎn)行業(yè)最活活躍的，其價(jià)價(jià)格水平已超超過了辦公物物業(yè)和商業(yè)物物業(yè)。由于商商業(yè)和辦公寫寫字樓物業(yè)的的"冷熱"，主要取決決于市民收入入和機(jī)構(gòu)投資資的增長。根根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)和青島市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總總體趨勢判斷斷，近期機(jī)構(gòu)構(gòu)投資增長的的速度將比較較均衡，商業(yè)業(yè)和辦公寫字字樓物業(yè)的市市場需求將小小幅度增加。商商用物業(yè)的經(jīng)經(jīng)營主要側(cè)重重于商圈的凝凝聚力和整體體經(jīng)營狀況，因因此前期因?yàn)闉楣?yīng)分布不不集中、市場場定位不準(zhǔn)確確而產(chǎn)生的大大面積的空置置量將作為市市場的無效供供應(yīng)而存在，其其未來的出路路在于引入先先進(jìn)的經(jīng)營理理念，或改變變房產(chǎn)用途，對對市場價(jià)格的的影響將很小小，從目前的的情況來看，商商用物業(yè)的投投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類類型的物業(yè)，達(dá)達(dá)到12-155%，未來青島島市舊城商業(yè)業(yè)中心的改造造和道路建設(shè)設(shè)的加快，人人們的出行距距離將增大，出出行方便程度度增加，新的的商業(yè)中心將將在城市改擴(kuò)擴(kuò)建中不斷形形成，因此可可以判斷市場場商用物業(yè)仍仍將充滿高利利潤誘惑。住宅物業(yè)隨著人人們居住需求求在空間大小小和質(zhì)量兩個(gè)個(gè)方面的同步步追求，未來來青島市居住住物業(yè)的建筑筑面積、公共共配套設(shè)施的的建設(shè)和物業(yè)業(yè)管理等多方方面應(yīng)具有超超前性，以滿滿足物業(yè)使用用年限超過70年的不落后后。在居住區(qū)區(qū)位上，城市市建設(shè)和發(fā)展展的空間擴(kuò)大大，在能提供供就業(yè)崗位的的更大范圍將將形成新的居居住社區(qū)，在在居住社區(qū)的的規(guī)劃設(shè)計(jì)上上應(yīng)考慮營造造合適的居住住和公共活動(dòng)動(dòng)空間，便于于以后社區(qū)的的組織與管理理，使居住區(qū)區(qū)很快形成有有凝聚力的家家園，成為有有認(rèn)同感和良良好社區(qū)意識(shí)識(shí)的的居住空空間。人們對對優(yōu)美環(huán)境和和舒適的居住住空間的追求求是與生俱來來的，因此未未來青島市居居住物業(yè)的開開發(fā)一方面應(yīng)應(yīng)充分利用自自然環(huán)境資源源，另一方面面應(yīng)增加更多多的綠化和園園林空間。在在土地資源緊緊缺的情況下下，為滿足居居住物業(yè)的市市場需求，在在平衡居住建建筑密度和容容積率后，住住宅建造將會(huì)會(huì)適當(dāng)提高容容積率和建筑筑層高，小高高層和高層建建筑將逐漸為為市場所接受受。新興行業(yè)的大量量出現(xiàn)和人們們對辦公空間間和時(shí)間的要要求多樣化，使使青島市商務(wù)務(wù)寫字樓公寓寓、邊緣性寫寫字樓、個(gè)性性寫字樓等辦辦公類物業(yè)將將受到市場的的追捧。辦公公寫字樓在建建筑設(shè)計(jì)上將將更注重將利利用周邊的優(yōu)優(yōu)美自然風(fēng)光光，在智能化化程度、物業(yè)業(yè)管理質(zhì)量、公公共服務(wù)設(shè)施施的提供、采采光、裝修和和建筑密度等等多方面提高高寫字樓的檔檔次，以適應(yīng)應(yīng)快速發(fā)展的的商貿(mào)活動(dòng)對對辦公空間的的要求。2、青島市高檔檔物業(yè)市場調(diào)調(diào)研分析（1）高檔物業(yè)業(yè)的界定青島市是近代建建筑藝術(shù)的薈薈萃之地，雖雖歷經(jīng)百年滄滄桑巨變，但但其秀麗的山山光水色，多多資的建筑風(fēng)風(fēng)格，依然故故我。大海賦賦予山以靈性性，山海共同同孕育了一座座可以親近的的島城。百年年歐陸城鎮(zhèn)的的懷舊建筑風(fēng)風(fēng)格史，也初初步形成了青青島市居住分分層而居的居居住形式，舊舊式的豪宅和和新式的海濱濱高檔別墅、公公寓都臨近一一線海濱，在在幾十年的城城市發(fā)展中，自自市北老城區(qū)區(qū)到市南新城城區(qū)、嶗山區(qū)區(qū)，沿海岸線線形成了富裕裕階層的居住住區(qū)。隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和和對外開放的的深入，市中中心亦建筑了了高檔次的商商務(wù)公寓或外外銷居住區(qū)?？偪傮w上青島市市高檔物業(yè)的的素質(zhì)較國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市場場發(fā)達(dá)的城市市還有較大的的距離，但目目前青島市高高檔物業(yè)市場場的活躍，吸吸引了全國各各地甚至海外外的房地產(chǎn)策策劃、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和物業(yè)管管理公司進(jìn)入入該市，促使使了高檔物業(yè)業(yè)的素質(zhì)逐步步提高。根據(jù)據(jù)本公司對高高檔物業(yè)市場場的充分調(diào)研研，本案界定定高檔物業(yè)應(yīng)應(yīng)具備以下幾幾個(gè)條件：地理環(huán)境優(yōu)越：：是市中心商商業(yè)圈附近之之高檔生活社社區(qū)，或是景景觀優(yōu)美的山山水高檔物業(yè)業(yè)。市政配套套完善且上檔檔次，周邊人人文環(huán)境高尚尚，交通條件件十分便利；；具小區(qū)規(guī)模，環(huán)環(huán)境優(yōu)美，配配套設(shè)施齊備備，尤其是會(huì)會(huì)所、游泳池池、健身房、智智能系統(tǒng)、外外語兒童學(xué)校校等設(shè)施齊全全；規(guī)劃水準(zhǔn)高：建建筑、景觀形形象豪華氣派派，內(nèi)部裝修修高檔，有符符合現(xiàn)代居住住要求的大戶戶型設(shè)計(jì)等；；良好的環(huán)境境空間感及生生活氛圍；物業(yè)管理和服務(wù)務(wù)水平高：有有高水準(zhǔn)的酒酒店式管理，洗洗衣、餐飲配配送等服務(wù)；；具有珍貴和不可可替代性，突突出高檔物業(yè)業(yè)"值得擁有"的心理價(jià)值值。（2）高檔樓盤盤供應(yīng)區(qū)段分分析根據(jù)樓盤定位和和擁有的環(huán)境境資源不同，將將目前市場供供應(yīng)的高檔次次樓盤分布區(qū)區(qū)位分為三大大板塊，即位位于市政府后后江西路段周周邊板塊、香香港東路北部部和浮山之間間至石老人板板塊和自五四四廣場沿海至至石老人旅游游度假區(qū)板塊塊。市政府后江西路路段處于城市市中央商務(wù)區(qū)區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)繁華路段，商商業(yè)氛圍濃厚厚，各類生活活、文化教育育、藝術(shù)配套套設(shè)施完善。該該板塊經(jīng)過近近十年的開發(fā)發(fā)，已形成濃濃郁的生活氣氣息和高雅的的人文環(huán)境，坐坐擁了新城區(qū)區(qū)的一切優(yōu)勢勢，區(qū)位價(jià)值值得到了良好好體現(xiàn)。居住住人群為在該該區(qū)域商務(wù)寫寫字樓上班的的外籍人士、高高層管理人員員和青島市新新富裕起來的的從事商貿(mào)活活動(dòng)和企業(yè)經(jīng)經(jīng)營之人士。該該板塊沒有天天然的海景資資源和山景資資源，一般極極力提高綠化化面積，以良良好的園林景景觀、高檔次次的建筑質(zhì)量量和物業(yè)管理理以及小區(qū)自自身配備、適適應(yīng)本項(xiàng)目的的高檔次商業(yè)業(yè)配套設(shè)施等等贏得居住人人群的肯定。該該板塊開發(fā)的的居住社區(qū)都都已銷售入住住，形成了穩(wěn)穩(wěn)定的居住環(huán)環(huán)境，新開發(fā)發(fā)項(xiàng)目大部分分規(guī)模較小，建建筑容積率大大，以單棟或或塔樓的高層層建筑形式出出現(xiàn)。因?yàn)樵撛摪鍓K土地資資源極其有限限，市場供應(yīng)應(yīng)量很小。香港東路北部與與浮山之間至至石老人板塊塊是近3年新開發(fā)的的樓盤，在擁擁有較好的海海景資源和浮浮山山景資源源優(yōu)勢。城市市東進(jìn)的步伐伐在該板塊似似乎有些阻滯滯，該區(qū)段各各項(xiàng)生活配套套設(shè)施和商業(yè)業(yè)設(shè)施都未有有完善，片區(qū)區(qū)整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)亦沒有很很好實(shí)施和得得到體現(xiàn)，目目前整個(gè)板塊塊已由數(shù)個(gè)新新開發(fā)樓連成成一片。在近近幾年海景樓樓盤漲聲一片片的市場氛圍圍中，該板塊塊樓盤沒有進(jìn)進(jìn)行很好的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施施工建造，建建造規(guī)模一般般較小，建造造質(zhì)量與該板板塊擁有的良良好景觀資源源和多樣性的的地形條件不不相匹配，小小區(qū)生活配套套設(shè)施未有完完善。目前該該板塊整體入入住率在30%左右，未形形成良好的居居住氛圍，較較大部分物業(yè)業(yè)是青島市"炒樓"投機(jī)者的投投資物業(yè)。從從市場調(diào)查可可以發(fā)現(xiàn)，該該板塊可供開開發(fā)的土地已已非常有限，后后續(xù)供應(yīng)量不不多。五四廣場沿海至至石老人度假假區(qū)板塊是青青島市環(huán)境資資源最佳的區(qū)區(qū)域，目前沿沿海樓盤已拋拋棄了"地段論"的觀點(diǎn)，都都充分利用稀稀缺的景觀環(huán)環(huán)境資源，以以良好的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、園林林景觀設(shè)計(jì)打打造青島市最最高級(jí)的居住住社區(qū)。該板板塊樓盤以度度假和商務(wù)居居住型為主，較較難以形成良良好的居住氛氛圍，目前入入住率亦較低低。（3）市場樓盤盤供應(yīng)特征分分析基于前文對高檔檔物業(yè)的考量量標(biāo)準(zhǔn)，本次次市場調(diào)查重重點(diǎn)調(diào)查了包包括商務(wù)酒店店式公寓、濱濱海和近海的的TOWNHHOUSE別墅和高級(jí)級(jí)純居住小區(qū)區(qū)在內(nèi)的共十十多個(gè)樓盤，以以下選用市場場定位、價(jià)格格、戶型與面面積以及銷售售狀況等指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行綜合分分析。市場定位：青島市高檔次樓樓盤良好的銷銷售成績使新新開發(fā)樓盤似似乎并不需要要很準(zhǔn)確的市市場定位，但但從市場調(diào)查查獲知，準(zhǔn)確確的市場定位位和良好的物物業(yè)質(zhì)量將使使項(xiàng)目可以自自信的標(biāo)出較較其他樓盤高高出近兩成的的銷售價(jià)格。位位于香港東路路的新世界數(shù)數(shù)碼港打造國國際化的商務(wù)務(wù)平臺(tái)，以良良好的設(shè)施配配置和完備的的智能化系統(tǒng)統(tǒng)定位于"三度空間"的商務(wù)酒店店式公寓，其其以9800元/平方米起的的標(biāo)價(jià)高出同同時(shí)定位于酒酒店式公寓的的金華公寓、綠綠島嘉園近3000元/平方米。市市場高檔次的的樓盤定位層層次不夠豐富富，在市中心心附近幾乎都都定位于商務(wù)務(wù)公寓，在臨臨海和濱海處處都定位于度度假或國際化化的生活家園園?？傮w上市市場高檔次樓樓盤營銷策略略比較浮于表表面，僅以概概念沖擊市場場，物業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、建造造水平、設(shè)施施配套和物業(yè)業(yè)管理等方面面的水平都還還比較低，缺缺乏實(shí)質(zhì)性的的產(chǎn)品性能和和全方位營銷銷策略的支撐撐。戶型與面積：高檔次物業(yè)三房房兩廳兩衛(wèi)戶戶型占供應(yīng)總總量的60%左右，主力力戶型對應(yīng)面面積為120-1170平方米，兩兩房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)戶型占供應(yīng)應(yīng)總量的25%左右，主力力戶型對應(yīng)面面積為100-1130平方米。一一房一廳或單單間的小戶型型占市場總量量的6%左右，對應(yīng)應(yīng)面積為60-90平方米，四四房兩廳和復(fù)復(fù)式單位占總總量的9%左右，對應(yīng)應(yīng)面積為170-2250平方米。價(jià)格：市政府北面的江江西路段的高高檔物業(yè)價(jià)格格6500--8000元/平方米，香香港中路南面面的酒店式商商務(wù)公寓為9000--120000元/平方米以上上，香港東路路以北的高檔檔公寓和別墅墅價(jià)格為6500--8000元/平方米，其其中定位檔次次較高的亞星星.麗都國際高高級(jí)純住宅小小區(qū)期房銷售售價(jià)格定位在在10000元/平方米以上上。香港東路路以南臨海住住宅（包括靠靠近香港東路路的小高層）目目前正銷售的的樓盤價(jià)格定定位為8000--110000元/平方米。對對應(yīng)以上市場場供應(yīng)樓盤戶戶型和面積區(qū)區(qū)間，市場樓樓盤供應(yīng)總價(jià)價(jià)位在江西路路段40-1440萬/套，酒店式式商務(wù)公寓總總價(jià)位為60萬-180萬/套，香港東東路以北高檔檔次純住宅和和別墅總價(jià)位位為80萬-210萬/套，香港東東路以南臨海海樓盤總價(jià)位位為60萬-200萬/套。銷售或入住狀況況：本次市場調(diào)查的的十多個(gè)樓盤盤僅有6個(gè)正處于緊緊張銷售時(shí)期期，其余樓盤盤還未交樓都都已接近銷售售完畢。6個(gè)銷售樓盤盤有兩個(gè)是內(nèi)內(nèi)部銷售的期期房，其交樓樓時(shí)間在2004年-2005年，期房銷銷售是違反現(xiàn)現(xiàn)行政府對樓樓盤預(yù)售的要要求的，但開開發(fā)商提前以以內(nèi)部認(rèn)購的的方式提前銷銷售，并以良良好的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和營銷策策略推出市場場，一方面表表明目前市場場供不應(yīng)求和和供需失衡的的態(tài)勢，另一一方面也預(yù)示示開發(fā)商對預(yù)預(yù)期市場發(fā)展展趨勢的把握握信心不足。五、青島市高檔檔物業(yè)市場發(fā)發(fā)展趨勢判斷未來青島市市高檔物業(yè)在在分布、數(shù)量量、功能和價(jià)價(jià)格等方面的的趨勢。未來2-3年青青島市的高檔檔物業(yè)將集中中在市中心、香香港東路地段段和嶗山區(qū)的的旅游度假產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，包包括新增供應(yīng)應(yīng)量和現(xiàn)有空空置房的消化化，因土地面面積減少，新新增供應(yīng)量將將逐年減少，而而目前大量的的空置住房將將是市場面臨臨的極大壓力力，市場競爭爭將非常激烈烈。適應(yīng)競爭爭壓力的加劇劇，未來高檔檔物業(yè)產(chǎn)品開開發(fā)將更注重重市場定位的的準(zhǔn)確性和產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、建造和物物業(yè)管理的質(zhì)質(zhì)量，以差異異化的市場定定位贏得市場場的認(rèn)同。產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的趨趨勢將主要體體現(xiàn)在如下幾幾個(gè)方面：未來房地產(chǎn)產(chǎn)品品的發(fā)展將是是多元化的。規(guī)規(guī)劃將結(jié)合地地形、地貌，以以及當(dāng)?shù)氐奈奈拿}進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)。建筑形式式上城郊連接接處的別墅和和連排別墅是是將來住宅發(fā)發(fā)展的方向；；城區(qū)內(nèi)高層層板式是居民民的最佳選擇擇。戶型上功功能劃分更加加具體和個(gè)性性化，隨著一一部分人們生生活質(zhì)量和自自身的素質(zhì)的的提高，其所所需要的產(chǎn)品品一方面強(qiáng)調(diào)調(diào)私密性的個(gè)個(gè)性化間，另另一方面強(qiáng)調(diào)調(diào)其實(shí)用性；；而且建筑面面積將下降，有有一些很專業(yè)業(yè)的功能空間間出現(xiàn)。產(chǎn)品開發(fā)越來越越重視環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)，園林設(shè)設(shè)計(jì)上依然以以水景園林為為主導(dǎo)，綠化化率將提高，并并更加注重前前園后庭的設(shè)設(shè)計(jì)。物業(yè)管理和智能能化的要求越越來越高，管管理套餐、智智能化消費(fèi)套套餐，以及寬寬頻入網(wǎng)是將將來每一個(gè)家家庭的基本需需求。不同的產(chǎn)品質(zhì)量量和景觀資源源將決定高檔檔物業(yè)的價(jià)格格，當(dāng)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量差異化程程度增大和高高品質(zhì)物業(yè)的的市場價(jià)值充充分為市場認(rèn)認(rèn)同時(shí)，擁有有類似環(huán)境資資源的競爭物物業(yè)因產(chǎn)品開開發(fā)的質(zhì)量不不同其價(jià)格差差異將增大，考考慮市場供應(yīng)應(yīng)量和存量較較大，總體上上高檔次物業(yè)業(yè)的價(jià)格將有有所下降，而而頂級(jí)物業(yè)和和完美開發(fā)的的物業(yè)因獨(dú)一一無二的競爭爭優(yōu)勢，其價(jià)價(jià)格將有一定定的上升空間間。青島市商服物業(yè)業(yè)市場分析一、青島市商業(yè)業(yè)發(fā)展與布局局的現(xiàn)狀分析析1、青島市商業(yè)業(yè)的發(fā)展歷程程解放以來,青島島市商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的發(fā)展與布布局可明顯地地分為二個(gè)時(shí)時(shí)期：第一個(gè)時(shí)期：從從解放初期至至80年代初期這一時(shí)期商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與與布局與計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)是密不不可分的。在在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體體制下,國有商業(yè)系系統(tǒng)一統(tǒng)天下下,零售業(yè)態(tài)根根據(jù)商品分配配渠道和行政政管理體制分分為百貨商店店以及五金、交交電、鐘表、眼眼鏡、文體用用品等各類專專業(yè)店,還有糧店、副副食品店、菜菜店等。與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相適適應(yīng)的商業(yè)布布局是:中山路成為為市級(jí)商業(yè)中中心,以第二百貨貨商店至第六六百貨商店為為核心,加上遼寧路路、振華路等等路段,形成了一批批區(qū)域級(jí)商業(yè)業(yè)中心。第二個(gè)時(shí)期：從從上世紀(jì)80年代末至今今，青島市商商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)發(fā)展進(jìn)入了第第二個(gè)時(shí)期上世紀(jì)80年代代以來,經(jīng)濟(jì)的迅速速發(fā)展以及居居民收入水平平的提高給商商業(yè)帶來了巨巨大市場。隨隨著我國社會(huì)會(huì)主義市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制的日日益完善，短短缺經(jīng)濟(jì)的結(jié)結(jié)束，以及"買方市場"的形成,商業(yè)的競爭爭更是達(dá)到了了白熱化狀態(tài)態(tài)。由此,青島市的商商業(yè)業(yè)態(tài)開始始出現(xiàn)兩個(gè)明明顯的變化趨趨勢：一是業(yè)態(tài)形式的的多元化發(fā)展展。除原有的的中、小型百百貨商店開始始進(jìn)行單體規(guī)規(guī)模擴(kuò)張以外外,陸續(xù)出現(xiàn)了了超級(jí)市場、方方便連鎖店等等零售業(yè)態(tài)。二是商業(yè)格局的的重構(gòu)。由于于中心城區(qū)規(guī)規(guī)模的擴(kuò)大以以及城市功能能結(jié)構(gòu)的調(diào)整整，大量的城城市居住區(qū)建建在原中心城城區(qū)的外圍，城城市人口分布布格局發(fā)生了了很大的變化化，突出表現(xiàn)現(xiàn)為中心城區(qū)區(qū)人口的外遷遷。同時(shí),各種業(yè)態(tài)有有不同的市場場定位和選址址要求,因此,原有的零售售商業(yè)分布格格局迅速被打打破,商業(yè)中心的的發(fā)展也進(jìn)入入了競爭、分分化的時(shí)代。突出表現(xiàn)為新城城區(qū)商業(yè)中心心的迅速崛起起和方便連鎖鎖店的廣泛滲滲透。2、青島市商業(yè)業(yè)發(fā)展與布局局現(xiàn)狀特征（1）多種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)競爭的的格局已初步步形成。上世紀(jì)90年代代以前,青島市零售售業(yè)態(tài)是百貨貨商店和各種種專業(yè)商店一一統(tǒng)天下。1994年,海濱食品店店開始了其連連鎖經(jīng)營的道道路。截止到到2000年12月,海濱食品有有限公司已經(jīng)經(jīng)擁有29個(gè)連鎖店和和一個(gè)配送中中心。亨得利利鐘表眼鏡公公司則是專業(yè)業(yè)店連鎖經(jīng)營營的代表。96年百盛南山山超市的開業(yè)業(yè)及成功標(biāo)志志著超級(jí)市場場在本市的正正式誕生。它它以低廉的價(jià)價(jià)格、自主購購物出門結(jié)算算的交易方式式吸引了眾多多的顧客,給島城零售售業(yè)帶來了巨巨大的沖擊和和震撼。98年開業(yè)的東東泰佳世客則則為青島市引引進(jìn)了一種新新型的零售業(yè)業(yè)態(tài)。它的物物業(yè)中包括了了超級(jí)市場、百百貨商店、各各種專賣店、書書店等各種零零售業(yè)態(tài),甚至還包括括了飯館、電電子游戲室、保保齡球館等餐餐飲娛樂設(shè)施施。這種在國國外稱為ＳhoppiingＭall的零售業(yè)態(tài),在我國則被被稱為多功能能購物中心。（2）以大型百百貨商店為主主體的多個(gè)商商業(yè)中心已然然形成。青島市自90年年代以來,大型百貨商商店進(jìn)入了超超常規(guī)發(fā)展時(shí)時(shí)期。91年華聯(lián)商廈廈竣工開業(yè),拉開了大商商場建設(shè)的帷帷幕。在短短短八年的時(shí)間間里,國貨新營業(yè)業(yè)樓、利群商商廈、嶗山百百貨大樓、東東方貿(mào)易大廈廈、人民商場場、發(fā)達(dá)商廈廈、北方國貿(mào)貿(mào)大廈、華隆隆商廈、第一一百盛、三百百惠、當(dāng)代商商城等多家現(xiàn)現(xiàn)代化大型百百貨商店相繼繼開門納客。這這些大型百貨貨店絕大多數(shù)數(shù)集中在中山山路、臺(tái)東、李李村這三個(gè)商商業(yè)中心,與眾多的專專業(yè)店一起構(gòu)構(gòu)成了本市最最繁華的商業(yè)業(yè)中心。其中中中山路及其其周邊地區(qū)屬屬市級(jí)商業(yè)中中心,臺(tái)東和李村村則是區(qū)域級(jí)級(jí)商業(yè)中心。（3）商業(yè)街、步步行街建設(shè)已已初具規(guī)模。目前青島市已形形成的商業(yè)街街有：中山路路綜合商業(yè)街街，這是目前前青島市知名名度最高、規(guī)規(guī)模最大、商商業(yè)業(yè)態(tài)最為為完整的商業(yè)業(yè)街；向陽路路綜合商業(yè)街街，是近年來來崛起的一條條新興商業(yè)街街；此外還形形成了云霄路路美食一條街街，匯集了各各種名特小吃吃及特色菜點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)一步豐豐富了青島市市商業(yè)街的內(nèi)內(nèi)容。步行街的形成與與發(fā)展是衡量量一個(gè)城市商商業(yè)繁榮與否否的一個(gè)標(biāo)志志。作為中國國沿海著名的的開放城市，隨隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)的快速發(fā)展展，青島市的的商業(yè)設(shè)施與與綜合服務(wù)水水平也迅速上上升，步行街街的初步形成成即為一個(gè)明明證。目前已已形成一定規(guī)規(guī)模的有市北北利群商圈附附近的臺(tái)東三三路商業(yè)步行行街，其間商商鋪林立，尤尤以各類品牌牌專賣店和特特色飲食店為為多，聚集了了購物、觀光光、娛樂、休休閑等多種功功能，人氣很很旺。另一正正在形成的步步行街位于福福州路，目前前正在建設(shè)中中。4、高檔商業(yè)設(shè)設(shè)施的興建-新世界數(shù)碼碼港新世界數(shù)碼港是是一項(xiàng)綜合性性的城市功能能基建項(xiàng)目，位位于青島市香香港中路52號(hào)，由一個(gè)個(gè)逾2萬平方米的的大型高級(jí)名名牌百貨店、兩兩幢智能寫字字樓及一幢酒酒店工公寓和和相應(yīng)的配套套設(shè)施組成。其其定位為：國國際化的商務(wù)務(wù)平臺(tái)，CBD鉆石地標(biāo)。信信息技術(shù)革命命改變了經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)的形態(tài)態(tài)和內(nèi)容，信信息的生產(chǎn)、加加工和交換取取代了其他活活動(dòng)而成為經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核核心。因此，新新世界數(shù)碼港港構(gòu)筑了一流流的電訊網(wǎng)絡(luò)絡(luò)高科技設(shè)施施-這也是數(shù)碼碼港名稱的由由來。數(shù)碼港的建成，必必將在更深層層面上影響到到商業(yè)中心的的格局。二、青島市主要要商圈分析中山路、臺(tái)東、東東部、李村是是青島市傳統(tǒng)統(tǒng)四大商圈。l中山路商圈圈中山路總長10050米，范圍56.6公頃。中山山路是青島市市城市建設(shè)的的發(fā)源地，作作為市級(jí)商業(yè)業(yè)中心有近百百年的輝煌，在在百姓心目中中具有不可替替代的地位。主要經(jīng)營模式：：以傳統(tǒng)大商商場百貨業(yè)和和品牌專賣為為主，目前有有百盛、發(fā)達(dá)達(dá)、國貨、東東方等大型商商廈，及眾多多的品牌專賣賣店。作為傳傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，和和其他城市一一樣也不可避避免的受到大大賣場和超市市的激烈競爭爭?，F(xiàn)在中山山路基本確立立了以品牌專專賣特別是以以服裝為主的的定位，同時(shí)時(shí)大打旅游牌牌。來青島的的游客購物一一般會(huì)首選中中山路，這已已成為中山路路商圈的一個(gè)個(gè)新的競爭點(diǎn)點(diǎn)。l臺(tái)東商圈臺(tái)東商圈位于繁繁華的市北鬧鬧市區(qū)，市北北區(qū)作為青島島市的老城區(qū)區(qū)，具有人口口密度大，交交通便利的特特點(diǎn)。經(jīng)營模式主要以以大商廈和專專業(yè)市場為主主，主要有利利群商廈、當(dāng)當(dāng)代商城、三三百惠商廈等等大型綜合商商場，及兒童童服裝城、百百盛南山超市市、嶗百維客客超市、三百百惠家家福超超市等。其中中利群股份有有限公司已連連續(xù)數(shù)年取得得青島市零售售總額排名第第一的良好業(yè)業(yè)績。市北區(qū)對臺(tái)東及及周邊地區(qū)進(jìn)進(jìn)行了大規(guī)模模棚戶區(qū)改造造及環(huán)境美化化后，新建了了多處居民小小區(qū)及威海路路和臺(tái)東三路路步行街，許許多市民也把把臺(tái)東、威海海路附近作為為購房的首選選之一，因此此臺(tái)東商圈近近幾年人口有有增無減。此此外，臺(tái)東商商圈交通的便便利也使得它它的輻射力相相對較強(qiáng)，作作為市區(qū)的交交通樞紐，目目前約有20余條公交線線路經(jīng)過臺(tái)東東，市南、四四方、李滄、城城陽等地的市市民經(jīng)常利用用雙休日來此此購物。l東部商圈該商圈主要有佳佳世客購物中中心、家樂福福購物超市、海海信廣場等，經(jīng)經(jīng)營方式上主主要以超市大大賣場為主，面面向中等收入入以上的消費(fèi)費(fèi)群體的購物物區(qū)，目前已已成為島城消消費(fèi)能力最強(qiáng)強(qiáng)的商圈。其其中青島家樂樂福是1999年底開業(yè)，開開業(yè)僅一年多多客流量就坐坐上了全球家家樂福的頭把把"交椅"，該區(qū)的消消費(fèi)實(shí)力可見見一斑。東部商圈是青島島的黃金商業(yè)業(yè)地段，市中中心的中心點(diǎn)點(diǎn)，背靠大片片居民住宅小小區(qū)。繁華的的香港路、東東海路、云霄霄路給它帶來來滾滾客流。便便利的交通和和優(yōu)良的停車車條件，也能能吸引較遠(yuǎn)處處的顧客。項(xiàng)目所在地屬于于東部商圈的的輻射范圍，項(xiàng)項(xiàng)目所在地所所處的優(yōu)越的的區(qū)位條件，決決定了本項(xiàng)目目的開發(fā)定位位應(yīng)為中高檔檔住宅。居民民以中高收入入階層為主，消消費(fèi)能力在全全市范圍內(nèi)屬屬于最強(qiáng)的。本本區(qū)域以大賣賣場為主的商商業(yè)設(shè)施顯然然不能滿足區(qū)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)費(fèi)需求，而高高檔商業(yè)設(shè)施施的缺乏使得得居民消費(fèi)渠渠道極為不暢暢，另一方面面也不利于青青島市商業(yè)的的繁榮與發(fā)展展。現(xiàn)有的東東部商圈以東東，依山臨海海而建的大多多是居住區(qū)，而而且多為中高高檔住宅，與與之相配套的的商業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施幾乎是一一片空白。這這對于擁有70多公頃規(guī)模模的本項(xiàng)目而而言無疑為一一個(gè)很好的機(jī)機(jī)遇。l李村商圈李村位于青島市市城鄉(xiāng)結(jié)合部部，外資、高高科技企業(yè)林林立，加之逢逢七一次的李李村大集更是是吸引了越來來越多消費(fèi)者者的注意，消消費(fèi)潛力在近近年來不斷飚飚升。李村最最繁華的"金三角"地帶聚集了了諸如嶗百、北北方、華隆、商商貿(mào)及維客超超市等在青島島的大型商業(yè)業(yè)流通企業(yè)。麥麥德龍，普爾爾斯馬特、法法國歐尚等準(zhǔn)準(zhǔn)備相繼進(jìn)入入。商圈的擴(kuò)容面對良好市場前前景的誘惑，各各大商家們加加快了擴(kuò)張的的步伐，原來來的四大商圈圈得到迅速擴(kuò)擴(kuò)容。主要由由佳世客、家家樂福組成的的東部商圈已已成為島城消消費(fèi)能力最強(qiáng)強(qiáng)的商圈，伴伴隨著幾家大大型超市的開開業(yè)，東部大大商圈之下又又將出現(xiàn)一個(gè)個(gè)小的"東北商圈"。目前該區(qū)區(qū)已擁有眾多多商家，如即即將開業(yè)的青青島家世界廣廣場等。另外外，除了大福福源、家世界界這兩家大超超市外，位于于山東路附近近家樂福二號(hào)號(hào)店也開業(yè)，到到今年底明年年初，大福源源、家世界、家家樂福二號(hào)店店三大商家將將共同營造出出一個(gè)繁華的的東北商圈。青島市主要商圈圈及商家分布布青島市巨大的消消費(fèi)潛力，吸吸引了世界上上各路商家競競相投資，競競爭空前加劇。在今后一段段時(shí)期內(nèi)，大大批外資零售售商攜帶各種種先進(jìn)的經(jīng)營營方式而來，優(yōu)勢地段可能成成為外資零售售商搶灘登陸陸的要沖和競競爭焦點(diǎn)。因因此"圈地"無疑仍是今后商商戰(zhàn)的重要砝砝碼，可見本本項(xiàng)目將成為為市場關(guān)注的的焦點(diǎn)。三、青島市商業(yè)業(yè)發(fā)展與布局局中存在的主主要問題1、商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)不合理。從青島市目前零零售業(yè)態(tài)的結(jié)結(jié)構(gòu)來看,占市場主導(dǎo)導(dǎo)地位的仍是是大型百貨商商店,而超級(jí)市場場、方便連鎖鎖店、多功能能購物中心等等在本市才剛剛剛起步,所占的市場場份額極小。這這與發(fā)達(dá)國家家以超市和方方便連鎖店為為市場主體的的結(jié)構(gòu)還有很很大的差距。目目前青島市的的超級(jí)市場不不僅數(shù)量少,而且規(guī)模小小、經(jīng)營的商商品種類還不不夠豐富,與國外的大大型超市有很很大的差距。本本市的各類專專業(yè)店盡管數(shù)數(shù)量很多,但大多缺乏乏特色,經(jīng)營管理水水平低。這種種現(xiàn)象在一些些服裝、鞋類類店中特別突突出。另外,本市還沒有有貨倉式超市市、折扣商店店等零售業(yè)態(tài)態(tài)。2、大型百貨商商店發(fā)展過快快,經(jīng)濟(jì)效益普普遍下滑。90年代初,在在大型商場賺賺錢的示范效效應(yīng)下,青島市營業(yè)業(yè)面積超過一一萬平方米的的大型百貨商商場如雨后春春筍般出現(xiàn)。一一方面改變了了青島市商業(yè)業(yè)營業(yè)場地狹狹小、設(shè)施落落后的狀況,適應(yīng)了消費(fèi)費(fèi)市場迅速擴(kuò)擴(kuò)大的趨勢，另另一方面則由由于大型商場場營業(yè)面積的的增長超過了了居民購買力力的增長,各大商場的的客源明顯不不足，經(jīng)濟(jì)效效益普遍下滑滑。3、便民連鎖店店各自為政,規(guī)模小,效益不理想想。連鎖業(yè)態(tài)自900年代在我國國出現(xiàn)以來,也受到了青青島市商業(yè)企企業(yè)的重視,先后出現(xiàn)了了海濱食品股股份有限公司司、人民蔬菜菜副食品連鎖鎖公司、三聚聚成蔬菜副食食品連鎖有限限公司、金麥麥園連鎖經(jīng)營營總公司等幾幾家公司經(jīng)營營連鎖便民店店。這些企業(yè)業(yè)分別屬于商商業(yè)、蔬菜、糧糧食等多個(gè)行行業(yè)。從表1可以看出,盡管經(jīng)營便便民連鎖店的的企業(yè)較多,但普遍規(guī)模模不大。門店店最多的是長長青股份有限限公司,銷售額只有7600萬元。銷售售額最大的是是海濱食品股股份有限公司司,其銷售額也也只有1.7億元,門店數(shù)只有9個(gè)。由于企企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力不強(qiáng),缺乏資金,不能迅速擴(kuò)擴(kuò)大規(guī)模,不符合連鎖鎖經(jīng)營以規(guī)模模求效益的基基本原則，因因而經(jīng)濟(jì)效益益不理想。4、各種業(yè)態(tài)的的布局不盡合合理。大型百貨商店在在中山路和李李村這兩個(gè)商商業(yè)中心過于于集中。中山山路自南而北北分布著發(fā)達(dá)達(dá)商廈、第一一百盛、國貨貨公司、人民民商廈等幾家家商場,再加上華聯(lián)聯(lián)商廈、東方方貿(mào)易大廈,共有六家營營業(yè)面積超過過萬平方米的的大型百貨商商店。在李村村,嶗山百貨大大樓、華隆商商場、北方國國貿(mào)大廈三家家商店?duì)I業(yè)面面積超過一萬萬平方米。在在同一商圈中中,大型商場分分布過于集中中,相對于穩(wěn)定定的客源來說說,必然是僧多多粥少,必然加劇了了各大商場之之間的競爭。上世紀(jì)80年代代以來,青島市城市市格局發(fā)生了了根本的變化化，其新區(qū)的的成功建設(shè)成成為全國大中中城市規(guī)劃建建設(shè)的一個(gè)典典范。城區(qū)迅迅速擴(kuò)大,城市建設(shè)重重點(diǎn)明顯東移移，因而在東東部新區(qū)新建建了許多居住住區(qū),居民分布格格局發(fā)生了很很大變化。但但新居住區(qū)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量量不多、規(guī)模模不大,特別是缺少少超級(jí)市場，使使得新區(qū)居民民的日常消費(fèi)費(fèi)、購行十分分不便。圖1表明青島市市零售商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)以市北區(qū)區(qū)、李滄區(qū)最最多，也是擁擁有臺(tái)東商圈圈、李村商圈圈的傳統(tǒng)消費(fèi)費(fèi)區(qū)域。四方方區(qū)、嶗山區(qū)區(qū)則明顯偏小小，而本項(xiàng)目目所在的嶗山山區(qū)是青島市市新興的居住住區(qū)域，為城城區(qū)人口東移移的主要接納納地，零售商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的缺缺乏是現(xiàn)階段段該區(qū)域需解解決的問題之之一。三、青島市商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與與布局建議1、控制大型百百貨商店的發(fā)發(fā)展并改善其其傳統(tǒng)功能。青島市大型百貨貨商店的急劇劇增加導(dǎo)致了了競爭的加劇劇,這種局面不不但造成了企企業(yè)效益的下下滑,也影響到了了政府的財(cái)政政收入。由此此，政府應(yīng)根根據(jù)市場容量量,控制新上項(xiàng)項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)大型百百貨商店的有有序發(fā)展。隨隨著居民休閑閑時(shí)間的增多多,消費(fèi)者購物物不再是單一一目的,而是將購物物、餐飲、康康體娛樂、領(lǐng)領(lǐng)略城市風(fēng)貌貌等結(jié)合在一一起,呈現(xiàn)出多重重目的購物的的特征。因此此，,大型百貨商商店應(yīng)適應(yīng)這這一變化，變變單純的購物物場所為集購購物、餐飲、娛娛樂、展覽、辦辦公等多種功功能于一體的的綜合性商務(wù)務(wù)場所。2、積極發(fā)展連連鎖經(jīng)營。零售業(yè)是一個(gè)""零碎的行業(yè)",存在規(guī)模不不經(jīng)濟(jì)問題,經(jīng)營單體規(guī)規(guī)模過大會(huì)成成為一個(gè)不利利的因素。但但零售企業(yè)又又必須發(fā)展,必須擴(kuò)大規(guī)規(guī)模,獲取規(guī)模效效益。要解決決這一矛盾,唯一的出路路就是發(fā)展連連鎖經(jīng)營,通過發(fā)展眾眾多適度規(guī)模模的單體商店店來實(shí)現(xiàn)規(guī)模模效益。連鎖鎖經(jīng)營方式在在百貨商店、超超級(jí)市場、專專賣店、便民民店等多種零零售業(yè)態(tài)中皆皆可采用。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn),在同一城市市中的連鎖經(jīng)經(jīng)營以超市、便便民店、專賣賣店最為普遍遍。青島市連連鎖經(jīng)營發(fā)展展趨勢如下：：（1）打破行業(yè)業(yè)界限,積極發(fā)展連連鎖便民店。為為了充分利用用現(xiàn)有的資源源,必須打破行行業(yè)界限,將分屬于副副食、糧油、商商業(yè)等不同行行業(yè)的便民店店聯(lián)合起來,真正實(shí)現(xiàn)連連鎖經(jīng)營的規(guī)規(guī)模效益,并以次為契契機(jī),建立現(xiàn)代企企業(yè)制度。（2）以上市商商業(yè)公司為龍龍頭,充分利用其其品牌優(yōu)勢、融融資優(yōu)勢,積極發(fā)展連連鎖超市。連連鎖超市經(jīng)營營規(guī)模大,資金需求量量大,管理要求高高。因此,本市連鎖超超市的發(fā)展應(yīng)應(yīng)依托于上市市公司。3、適度引進(jìn)外外資零售商業(yè)業(yè)。零售商業(yè)引進(jìn)外外資是青島市市建設(shè)現(xiàn)代化化國際城市的的必然要求。作作為全國零售售商業(yè)對外開開放試點(diǎn)城市市,目前青島市市已有東泰佳佳世客、第一一百盛、家樂樂福、麥德隆隆等四家外資資零售企業(yè)。外外資的進(jìn)入對對本市零售商商業(yè)發(fā)展起到到了積極的作作用。但從青青島市商業(yè)企企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營機(jī)制、管管理方式、技技術(shù)手段等方方面來看,難以與國外外大的零售商商業(yè)企業(yè)相抗抗衡。如果全全面開花、大大量引進(jìn),本市的企業(yè)業(yè)將難以承受受,后果是極為為不利的。因因此,青島市零售售商業(yè)引進(jìn)外外資應(yīng)以適度度為原則,決不能盲目目引進(jìn)。今后后青島市應(yīng)重重點(diǎn)引進(jìn)貨倉倉式超市以及及折扣店等新新型零售業(yè)態(tài)態(tài),以完善本市市零售業(yè)態(tài)的的結(jié)構(gòu)。4、合理布局商商業(yè)中心,加強(qiáng)各級(jí)商商業(yè)中心的建建設(shè)。根據(jù)眾多學(xué)者對對我國城市零零售商業(yè)空間間結(jié)構(gòu)的研究究,我國大城市市城區(qū)商業(yè)中中心存在三級(jí)級(jí)結(jié)構(gòu)特征。本本市城區(qū)各級(jí)級(jí)商業(yè)中心基基本上是在解解放前零售商商業(yè)發(fā)展的基基礎(chǔ)上,由解放后計(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制制下商品供給給模式的需要要而建設(shè)形成成的。從目前各個(gè)商業(yè)業(yè)中心的規(guī)模模、功能和輻輻射范圍來看看,中山路商業(yè)業(yè)中心是市級(jí)級(jí)商業(yè)中心,臺(tái)東、李村村、東部新商商業(yè)中心是區(qū)區(qū)域商業(yè)中心心,屬第二級(jí)。其其它的商業(yè)中中心是社區(qū)商商業(yè)中心,屬第三級(jí)。一一、二級(jí)商業(yè)業(yè)中心的分布布基本適合城城市發(fā)展和居居民分布狀況況,然其在空間間結(jié)構(gòu)上存在在一個(gè)問題,就是市級(jí)商商業(yè)中心位于于城區(qū)西南一一隅,次一級(jí)商業(yè)業(yè)中心皆位于于其東側(cè)。這這種結(jié)構(gòu)不符符合中心地理理論模式。在在現(xiàn)實(shí)中,城區(qū)東部、北北部居民去中中山路購物存存在經(jīng)濟(jì)距離離、時(shí)間距離離過大的弊端端,消費(fèi)者必然然會(huì)在空間上上尋找替代者者。這樣,其市級(jí)商業(yè)業(yè)中心的地位位會(huì)受到削弱弱。城市商業(yè)中心的的建設(shè)應(yīng)摒棄棄以商品供給給為依據(jù)的模模式,從消費(fèi)者需需求的角度進(jìn)進(jìn)行商業(yè)設(shè)施施的布局。從從人口分布來來看,目前青島市市居民區(qū)建設(shè)設(shè)主要集中在在山東路、四四流路以東地地區(qū),市區(qū)居民東東遷的特征明明顯。為適應(yīng)應(yīng)這一變化,應(yīng)加強(qiáng)第三三級(jí)商業(yè)中心心(社區(qū)商業(yè)中中心)的建設(shè)。社社區(qū)商業(yè)中心心應(yīng)以方便連連鎖店和超級(jí)級(jí)市場為主,滿足居民的的日常生活需需求。從消費(fèi)費(fèi)者購物行為為來看,隨著人們消消費(fèi)水平的提提高和生活方方式的變化,我國城市居居民多重目的的購物、每周周一次多品種種大量購物特特征明顯。因因此,臺(tái)東、李村村、東部新商商業(yè)中心三個(gè)個(gè)區(qū)域商業(yè)中中心的建設(shè)重重點(diǎn)應(yīng)以大型型購物中心、專專賣店、貨倉倉式超市為主主。中山路和臺(tái)東兩兩個(gè)商業(yè)中心心是青島市形形成過程中城城市人口在老老市區(qū)范圍集集聚所形成的的。由于青島島城區(qū)特殊的的半島形態(tài),作為現(xiàn)在的的市級(jí)商業(yè)中中心,中山路的位位置過于偏僻僻。作為青島島市最早形成成的商業(yè)中心心,無論就其規(guī)規(guī)模來說,還是從"品牌"效應(yīng)、顧客客的購物心理理定勢來看,其作為市級(jí)級(jí)商業(yè)中心的的地位在短期期內(nèi)是不可動(dòng)動(dòng)搖的。另外外,中山路還是是外地顧客在在青購物的首首選之地。作作為一個(gè)旅游游城市,中山路是青青島零售商業(yè)業(yè)的一個(gè)窗口口。臺(tái)東也是是本市一個(gè)老老商業(yè)中心,在四個(gè)一、二二級(jí)商業(yè)中心心中其位置居居中,從其地理位位置來看,適合于作為為市級(jí)商業(yè)中中心。中山路路、臺(tái)東兩個(gè)個(gè)商業(yè)中心有有形成雙一級(jí)級(jí)商業(yè)中心結(jié)結(jié)構(gòu)的可能。中中山路商業(yè)中中心在零售業(yè)業(yè)態(tài)上應(yīng)以大大型百貨商店店、各種不同同類型的專業(yè)業(yè)店和高檔次次的服務(wù)業(yè)為為主。臺(tái)東商商業(yè)中心應(yīng)結(jié)結(jié)合舊城改造造擴(kuò)大規(guī)模，在在零售業(yè)態(tài)上上應(yīng)發(fā)展商業(yè)業(yè)集聚、貨倉倉式超市和各各類專賣店。青島市城市發(fā)展展階段剖析青島的歷史悠久久,青島地區(qū)昔昔稱膠澳。（1891年）清光緒緒十七年，清清政府議決在在膠澳設(shè)防，青青島由此建置置。青島港是北方的的重要港口。綜綜觀青島的發(fā)發(fā)展歷程，可可以粗略的劃劃為幾個(gè)時(shí)期期：1、青島市城市市第一階段：：“小”青島解放以前，青島島市一直在延延續(xù)殖民統(tǒng)治治時(shí)代的舊有有的發(fā)展格局局，即殖民侵侵略的“吸管式”格局城市沿沿海發(fā)展，其其發(fā)展主要是是市南區(qū)（傳傳統(tǒng)的八大關(guān)關(guān)），——登陸占點(diǎn)，膠膠濟(jì)鐵路線延延伸內(nèi)地——直接攫取內(nèi)內(nèi)地資源。城城市的發(fā)展空空間僅局限在在一點(diǎn)：市南南區(qū)。點(diǎn)狀發(fā)發(fā)展。解放以后，以紡紡織業(yè)和制造造業(yè)為代表的的大工業(yè)，在在青島有了很很大的發(fā)展，直直接帶動(dòng)了李李滄區(qū)和四方方區(qū)的發(fā)展。但但是，這一階階段由于政策策原因，青島島的港口優(yōu)勢勢和對外開放放的臨海優(yōu)勢勢沒有得到發(fā)發(fā)揮。城市依依然在單極發(fā)發(fā)展。重點(diǎn)主主要集中在李李滄區(qū)和四方方區(qū)，還是點(diǎn)點(diǎn)狀發(fā)展。這一階段，商業(yè)業(yè)的發(fā)展主要要是以中山路路為代表的傳傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。2、青島市城市市第二階段：：“中”青島80年代，伴隨隨國家的改革革開放，青島島列入14個(gè)沿海開放放城市，青島島海港優(yōu)勢得得到了一定程程度利用；同同時(shí)，得益于于改革開放的的政策，傳統(tǒng)統(tǒng)的大型國營營企業(yè)，借助助青島與德國國的傳統(tǒng)紐帶帶，與海外融融合，形成了了以海爾、海海信、青島啤啤酒為代表的的、面向國際際市場的中外外合資企業(yè)的的蓬勃發(fā)展；；大量以制造造業(yè)為主體外外資企業(yè)擁入入青島市，極極大程度上帶帶動(dòng)了青島市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促促進(jìn)了青島城城市迅速擴(kuò)張張。這一階段段的發(fā)展,直接促成了了嶗山高科園園,膠州臨港工工業(yè)園的興起起。城市開始始尋求新的發(fā)發(fā)展空間，而而這一階段，經(jīng)經(jīng)濟(jì)的主要特特征是外向型型的。因此沿沿海擴(kuò)張成為為必然。同時(shí)時(shí)，青島市政政府的東遷也也很大的促進(jìn)進(jìn)了這一趨勢勢的發(fā)展。青青島市進(jìn)入以以海岸一線為為代表的線狀狀擴(kuò)張階段。另外一方面，也也應(yīng)看到，沿沿海的擴(kuò)張是是有限的，嶗嶗山區(qū)作為國國家級(jí)的旅游游風(fēng)景區(qū)，開開發(fā)空間受到到很大限制，東東擴(kuò)已經(jīng)受到到現(xiàn)實(shí)客觀條條件的制約。3、青島市城市市第三階段：：“大”青島90年代末以后后，大型制造造業(yè)、物流業(yè)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)業(yè)進(jìn)入大發(fā)展展階段，借助助中國加入WTO、青島舉辦辦奧運(yùn)會(huì)的契契機(jī)，帶動(dòng)了了整個(gè)青島市市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)，青島市進(jìn)進(jìn)入了復(fù)合式式，全新的發(fā)發(fā)展階段。同同時(shí)，青島作作為東部沿海海重要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心城市、副副省級(jí)城市和和山東對外開開放的龍頭，承承載著山東半半島的發(fā)展極極的地位。這這些都促進(jìn)了了青島的全面面發(fā)展。青島島由一個(gè)單一一的城市中心心，將逐漸過過度到地區(qū)中中心的位置。青青島將由一個(gè)個(gè)旅游和港口口城市過度到到以旅游和港港口為主導(dǎo)的的復(fù)合化、多多元化的國際際城市。青島島城市將得到到進(jìn)一步的擴(kuò)擴(kuò)張，新發(fā)展展區(qū)——黃島區(qū)、嶗嶗山區(qū)內(nèi)陸部部分、城陽區(qū)區(qū)將浮出水面面。（西部新新城和北部新新城）。國際際化、多元化化的青島呼之之欲出。[小結(jié)]：WTTO，2008奧運(yùn)會(huì)，給給青島帶來了了全新的發(fā)展展機(jī)遇。青島島城市在向國國際化、多元元化過度的同同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會(huì)面臨臨新一輪的發(fā)發(fā)展機(jī)遇。多多元化的青島島，需要多元元化的生活方方式。房地產(chǎn)產(chǎn)的大盤化、泛泛地產(chǎn)化潮流流即將到來。引引領(lǐng)新的生活活方式的大型型現(xiàn)代化社區(qū)區(qū)發(fā)展空間巨巨大。二、青島區(qū)域板板塊的發(fā)展趨趨勢青島城市面臨著著全新的轉(zhuǎn)型型，同時(shí)也帶帶動(dòng)了新的板板塊的發(fā)展。從從大的趨勢上上看，青島整整體的地產(chǎn)走走勢可概括為為“沿海擴(kuò)張，整整體北進(jìn)”。在這種趨趨勢下，以下下板塊脫穎而而出：東部板塊——嶗嶗山區(qū)市政府的東遷，以以及國家級(jí)旅旅游度假區(qū)——石老人旅游游度假區(qū)的拉拉動(dòng)，東部板板塊持續(xù)升溫溫。備受市場場關(guān)注。優(yōu)勢：l風(fēng)景優(yōu)美，自自然環(huán)境良好好。l規(guī)劃較先進(jìn)進(jìn)，現(xiàn)代。l區(qū)內(nèi)人口素素質(zhì)較高，高高新科技園以以及青島海洋洋大學(xué)等高校校帶來了大量量高素質(zhì)的人人才。劣勢：l土地供應(yīng)量量小。沿海一一線的土地供供應(yīng)減小，成成本很高。l可開發(fā)的空空間受到約束束。嶗山區(qū)作作為國家級(jí)風(fēng)風(fēng)景保護(hù)