重慶某上市地產(chǎn)客服案例

案例一2010年，黃女士購買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2010年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2011年6月份起，黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從11年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬某交付，并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？說明理由。點(diǎn)評(píng):處理結(jié)果：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。理由如下：向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。案例二某業(yè)主私自在住宅樓梯走廊下空間砌墻，并上鎖據(jù)為己有，這種行為是否違法，應(yīng)如何處理：參考答案：這種行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。按照條例第六十六條規(guī)定，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1000元以上1萬元以下的罰款，所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。案例三我的房子透寒兩年了，多次維修好，我找物業(yè)公司，他們說只負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，所以我決定不交物業(yè)費(fèi)。我能否要求物業(yè)公司動(dòng)用維修基金修理我的房子？點(diǎn)評(píng):參考答案：物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的法人單位，各自財(cái)務(wù)獨(dú)立，各自承擔(dān)民事責(zé)任，物業(yè)公司不應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主不能用拒交物業(yè)費(fèi)的方式來發(fā)泄不滿。維修基金是業(yè)主自己的錢，如果房屋實(shí)在質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商（建筑商）來維修，如果過了質(zhì)保期，則可以要求用維修基金來修。案例四李女士是某小區(qū)業(yè)主，近期又在別處購買了一套住宅，目前這套住宅短期內(nèi)賣不出去，空著又可惜，李女士決定將這套住宅出租，于是來到管理處詢問，業(yè)主出租自己的房屋時(shí)，應(yīng)該注意什么？如果房屋出租了，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰交納？如果你是接待人員，應(yīng)將如何回答。點(diǎn)評(píng):參考答案：

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。案例五徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的新房，被樓上住房跑水搞得衛(wèi)生間、廚房和客廳部分屋頂起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說物業(yè)公司的工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題。但是徐先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。他詢問：如果對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，是否可以不交納物業(yè)管理費(fèi)？點(diǎn)評(píng):分析：業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系。因房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主和開發(fā)商基于房屋買賣合同系而產(chǎn)生的合同關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵而導(dǎo)水管跑水致使業(yè)主受到損失，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。樓上業(yè)主過失行為導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致了樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司在此案例中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所含蓋的服務(wù)范圍而屬于特殊的物業(yè)服務(wù)范圍，該部分的維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。點(diǎn)評(píng):結(jié)論：業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿意為由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)之間的權(quán)利關(guān)系。依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個(gè)業(yè)主無權(quán)對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議。物業(yè)公司并不只為某一個(gè)業(yè)主或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系，而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。案例六某物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)將所有有住宅小小區(qū)的樓樓內(nèi)一層層電梯旁旁的公共共部位100余余平方米米出租給給他人設(shè)設(shè)攤經(jīng)營營。住宅宅小區(qū)業(yè)業(yè)主認(rèn)為為，在購購房時(shí)，，已將該該公共部部分?jǐn)側(cè)肴胨彿糠课莸慕ńㄖ娣e積之中，，對(duì)此公公共部位位擁有使使用權(quán)，，物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)未經(jīng)業(yè)業(yè)主同意意，擅自自將公共共部位讓讓與他人人經(jīng)營是是一種侵侵權(quán)行為為，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)一紙?jiān)V訴狀將物物業(yè)管理理企業(yè)告告上法庭庭。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)作為為住宅小小區(qū)的管管理者，，有權(quán)將將樓內(nèi)一一層電梯梯旁的公公共部位位出租給給別人經(jīng)經(jīng)營。你你作一個(gè)個(gè)法官該該如何判判決并說說出理由由。點(diǎn)評(píng):分析：判決結(jié)果果：某物物業(yè)管理理企業(yè)未未經(jīng)業(yè)主主同意，，擅自將將公共部部位出租租經(jīng)他人人經(jīng)營，，侵害了了業(yè)主的的合法權(quán)權(quán)益，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)民事責(zé)責(zé)任。判判決被告告停止侵侵權(quán)，返返還非法法所得，，賠償損損失。理由：《《物業(yè)管理理?xiàng)l例》第五十十五條規(guī)規(guī)定：利利用物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營營的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)征得得相關(guān)業(yè)業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的同同意后，，按照規(guī)規(guī)定辦理理有關(guān)手手續(xù)。業(yè)業(yè)主所得得收益應(yīng)應(yīng)當(dāng)主要要用于補(bǔ)補(bǔ)充專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金，也也可以按按照業(yè)主主大會(huì)的的決定使使用。本本案中電電梯旁共共用部位位的經(jīng)營營權(quán)，屬屬于該共共用部分分有關(guān)的的業(yè)主。。如果與與全體業(yè)業(yè)主有關(guān)關(guān)，物業(yè)業(yè)的經(jīng)營營就應(yīng)當(dāng)當(dāng)由業(yè)主主大會(huì)決決定，如如果只與與一部分分業(yè)主有有關(guān)，則則只需要要征得相相關(guān)性業(yè)業(yè)主的同同意。案例七業(yè)主林某某裝修完完居住一一個(gè)月發(fā)發(fā)現(xiàn)墻面面及樓板板有多處處明顯的的裂痕，，而且這這些裂痕痕有逐漸漸擴(kuò)大的的跡象，，于是找找到開發(fā)發(fā)公司要要求進(jìn)行行檢測(cè)和和維修。?？蓭讉€(gè)個(gè)月過去去了，開開發(fā)公司司并沒有有派人檢檢查，也也沒有給給林某一一個(gè)說法法，于是是找到物物業(yè)管理理企業(yè)，，要求進(jìn)進(jìn)行檢測(cè)測(cè)和維修修。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)稱房房子仍在在保修期期內(nèi)，質(zhì)質(zhì)量問題題應(yīng)當(dāng)由由開發(fā)商商來負(fù)責(zé)責(zé)。業(yè)主主林某沒沒辦法，，就拒交交物業(yè)服服務(wù)費(fèi)，，前后主主有半年年多。物物業(yè)企業(yè)業(yè)無奈之之下將林林某告上上法庭。。訴稱：：業(yè)主林林某無正正當(dāng)理由由，故意意不交物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)，請(qǐng)請(qǐng)求判處處林某補(bǔ)補(bǔ)交拖欠欠的物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)，并按按規(guī)定繳繳納相應(yīng)應(yīng)的滯納納金。業(yè)業(yè)主林某某答辯：：開發(fā)公公司交付付的房子子存在嚴(yán)嚴(yán)重的質(zhì)質(zhì)量問題題、我們們已向開開發(fā)商和和物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)多次提提出檢查查、維修修的要求求，但兩兩家企業(yè)業(yè)均不給給予答復(fù)復(fù)。開發(fā)發(fā)商與物物業(yè)管理理企業(yè)是是父子關(guān)關(guān)系，以以拒交物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的方方式來作作為抗辯辯的理由由是合理理合法的的。說明明理由。點(diǎn)評(píng):分析：判決結(jié)果果：小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)與業(yè)主主林某之之間的物物業(yè)管理理合同關(guān)關(guān)系合法法有效，，林某應(yīng)應(yīng)當(dāng)依約約交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)。林林某與開開公司之之間的房房屋質(zhì)量量問題屬屬于林某某與開發(fā)發(fā)商之間間的房屋屋買賣合合同關(guān)系系，可以以另行起起訴，與與本案不不是同一一法律關(guān)關(guān)系。理由：《《物業(yè)管理理?xiàng)l例》第三十十一條規(guī)規(guī)定：““建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國國家規(guī)定定的保修修期和保保修范圍圍，承擔(dān)擔(dān)物業(yè)的的保修責(zé)責(zé)任?！薄北景杆釂栴}題屬于房房屋質(zhì)量量問題，，與物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)內(nèi)容容無關(guān)，，業(yè)主不不交物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用屬違違法行為為。應(yīng)判判決補(bǔ)交交物業(yè)服服務(wù)費(fèi)，，并繳納納相應(yīng)的的滯納金金。案例八1998年3月月30日日夜，罪罪犯黃坷坷、馮俊俊杰從后后門進(jìn)入入深圳筆筆架山莊莊小區(qū)，，潛入3棟104房內(nèi)內(nèi)，伺機(jī)機(jī)作案。。1998年4月4日日晚，業(yè)業(yè)主明某某在3棟棟104房內(nèi)被被罪犯殺殺害。兩兩名罪犯犯后被人人民法院院判處死死刑。2001年4月月16日日，明某某家人向向深圳羅羅湖區(qū)人人民法院院起訴，，狀告小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理公公司合同同違約，，并索賠賠約百萬萬余元。。

如果果你是法法官，將將會(huì)怎樣樣判決？？請(qǐng)簡述述理由。。點(diǎn)評(píng):分析：判決結(jié)果果：駁回回原告業(yè)業(yè)主家屬屬的全部部訴訟請(qǐng)請(qǐng)求。理由：物物業(yè)管理理公司對(duì)對(duì)筆架山山莊的全全體業(yè)主主及非業(yè)業(yè)主使用用人尤其其本案中中的被害害人的人人身、財(cái)財(cái)產(chǎn)安全全，不負(fù)負(fù)有法定定、合同同約定的的義務(wù)，，亦不負(fù)負(fù)有附隨隨義務(wù)。?！段飿I(yè)管理理?xiàng)l例》第三十十六條規(guī)規(guī)定，““物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，提提供相應(yīng)應(yīng)的服務(wù)務(wù)。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)未能能履行物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定，，導(dǎo)致業(yè)業(yè)主人身身、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全受受到損害害的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法承擔(dān)相相應(yīng)的法法律責(zé)任任”。所所以，物物業(yè)管理理公司是是否應(yīng)對(duì)對(duì)其管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)人身、、財(cái)產(chǎn)安安全負(fù)責(zé)責(zé)，應(yīng)由由業(yè)主委委員會(huì)與與物業(yè)管管理公司司所簽訂訂的《物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同》》確定。。案例九2001年8月月，某物物業(yè)管理理公司，，將其所所轄的大大廈拒交交物業(yè)服服務(wù)費(fèi)的的業(yè)主告告上法庭庭。原告告稱，該該大廈住住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)每月0.30元/平平方米建建筑面積積，但被被告自99年1月起一一直拒絕絕交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)，為為此，請(qǐng)請(qǐng)求法院院判令被被告支付付物業(yè)服服務(wù)費(fèi)及及滯納金金。被被告辯稱稱：被告告從未與與原告簽簽訂任何何形式的的委托服服務(wù)合同同，原告告與業(yè)主主委員會(huì)會(huì)簽訂的的合同無無效，其其收費(fèi)屬屬于單方方行為。。同時(shí)又又稱，物物業(yè)管理理公司只只收錢不不服務(wù)，，服務(wù)質(zhì)質(zhì)量差，，管理混混亂，不不符合對(duì)對(duì)等原則則，甚至至交納的的物業(yè)服服務(wù)費(fèi)無無正規(guī)發(fā)發(fā)票。如如果你你是法官官，將會(huì)會(huì)怎樣判判決？請(qǐng)請(qǐng)簡述理理由。點(diǎn)評(píng):分析：判決結(jié)果果：物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)對(duì)業(yè)業(yè)主所在在大廈進(jìn)進(jìn)行物業(yè)業(yè)服務(wù)符符合《物業(yè)管理理?xiàng)l例》規(guī)定。。收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有國國家行政政職能部部門的