鄭州某項目營銷推廣提案

XX項目營銷推廣提案

北京XX房地產(chǎn)顧問有限公司市場輯XX

路XX路

中中州大道北環(huán)路

東風(fēng)渠XX園XX鎮(zhèn)省民族中等專業(yè)學(xué)校純水岸度假酒店文文XXXXX工業(yè)學(xué)校文華北水院47中文森國家林公園省文學(xué)院文本案省電視臺汽車北站汽車配件大世界經(jīng)三路XX路路XX莊XXX社區(qū)家合萬世XX大酒店建設(shè)銀行交通銀行XXX家世紀聯(lián)華丹尼斯華北水利學(xué)校文汽車配件市場交通銀行我們所處的位置區(qū)域投放總量本次調(diào)查區(qū)域內(nèi)在售樓盤供應(yīng)量共達78.1萬平方米，在售住房將近4200套。早幾年，北區(qū)尤其是花園北路以北和以東地區(qū)很荒涼，主要為一些都市村莊分布，107國道作為外環(huán)線，交通污染比較嚴重。隨著21世紀拉開房地產(chǎn)開發(fā)的帷幕，北區(qū)沿北環(huán)路、花園北路的汽車、蔬菜、飼料等幾大專業(yè)市場的建立，緊接著鄭州市政府提出城市東移北擴的發(fā)展戰(zhàn)略等等，都促進了本地塊所處區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。如今本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，區(qū)域內(nèi)分布著鑫苑名家、21世紀社區(qū)、家和萬世、漢飛城市公園、鹿崗小鎮(zhèn)等知名的中高檔樓盤，這在一定程度上提升了本區(qū)域居住層次和質(zhì)量。國家XX公園為本區(qū)域居住自然環(huán)境改善提供了有力保障，成為個樓盤推廣中爭相宣傳的賣點；鄭東新區(qū)的開發(fā)、107國道調(diào)整為中州景觀大道為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)和消費增添了巨大活力。區(qū)域物業(yè)形態(tài)分析

經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)本區(qū)域物業(yè)類型為三種，分別是多層、小高層和別墅，小高層和別墅是本區(qū)域物業(yè)分布的兩大亮點和特色，對本地快物業(yè)形態(tài)開發(fā)具有很強的參考價值。

本區(qū)域產(chǎn)品以小高層、高層和別墅為主，多層體量所占比重相對較小，小高層和別墅在本區(qū)域內(nèi)的大量出現(xiàn)，說明此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展已相當(dāng)成熟，形成了比較成熟的高尚生活氛圍。

區(qū)域樓市戶型配比分析分析:三房占60%；兩房占14%；四房占14%，復(fù)式占5%,其中小戶型占3%。中小戶型的三室、兩房是多層市場的主力戶型。周邊多層項目主要為21世紀、城市公園和錦繡匯城，三房和兩房面積都比較偏小，相反德億時代城三房面積就高達130—168平米，又加上精裝修促使單價提高，為銷售造成了很大的抗性。因此，建議本案多層戶型設(shè)計面積不宜過大，應(yīng)以比較精致三房和兩房為主。區(qū)域主力戶型為三房，其次是四房戶型，以上兩種戶型加共占總戶型配比的73%，五房和復(fù)式就占23%（金成國際廣場五房就高達46.7%）。金成國際廣場的五房主要以商住為主，并且和綠洲銀郡、鑫苑名家、達觀369都把目標(biāo)客戶定位于具有很強購買力量的城市中堅。而城市公園則以120平米的三房和90平米的兩房為主，以區(qū)別于北區(qū)高層市場大三房和四房的主流戶型供應(yīng)，取得了不菲的市場業(yè)績，相反達觀369的四房小首相對遲緩。因為高層大三房和四房總價與別墅價格比較接近，而市場目標(biāo)客戶更青睞于別墅，比如家和萬世、鹿崗小鎮(zhèn)等，而城市公園高層小戶型則打了擦邊球。小高層項目戶型配比主力戶型面積分析調(diào)查顯示:湖適三房主力面積103、141平方米，兩房主力面積75平方米。城市公園三房面積控制在117平方——125平方米，兩房90左右平方米。達觀369總體戶型面積偏大，總價較高，緊鄰107國道，目前居住噪音較大等阻礙了產(chǎn)品銷售。樓中樓是21世紀產(chǎn)品創(chuàng)新的一大表現(xiàn)，75平米享受115平米的立體空間，雖然單價較高，但總價較低，比較受市場歡迎。德億時代城因面積偏大、總價偏高和精裝修等因素銷售遲緩。調(diào)查顯示：本項目所在區(qū)域小高層、高層戶型及面積存在同質(zhì)化現(xiàn)象，面積普遍偏大，尤其在北環(huán)路以北市場接受度較低。區(qū)域樓市價格分析

本區(qū)域內(nèi)高層項目平均單價在3100元/m2左右。同時本區(qū)域內(nèi)多層價格參差不齊，相差懸殊較大。如國際銀河灣的單價為3300元/m2。戶均總價分析圖表顯示：除了別墅和經(jīng)三路高層項目總價在40萬以上，其它多層項目總價都控制在30萬以下，21世紀的樓中樓總價最低，湖適、錦繡匯城和城市公園價格相差不大。通過數(shù)據(jù)分析各樓盤性價比：湖適具有景觀、社區(qū)規(guī)模、開發(fā)商品牌等諸多優(yōu)勢；城市公園具有景觀和精裝修優(yōu)勢；而錦繡匯城相比較前兩樓盤優(yōu)勢不明顯，在市場競爭中處于弱勢。兩房總價分布在１8萬—２２萬之間.區(qū)域樓市綜綜合分析物業(yè)形態(tài)豐豐富樓市價格整整體水平偏偏高大盤云集區(qū)域競爭激激烈地塊核心價價值環(huán)境優(yōu)勢——鄭州國家XX公園、、北區(qū)生態(tài)態(tài)園區(qū)交通優(yōu)勢——中州大道、、鄭花路、、北環(huán)快速速路黃金三三角區(qū)景觀優(yōu)勢——中州景觀大大道規(guī)模優(yōu)勢——占地68254m2,建筑面積積226100m2。區(qū)位優(yōu)勢——鄭州最具發(fā)發(fā)展?jié)摿^(qū)區(qū)域我們所面臨臨的嚴峻形形勢之一交通不便本宗地處于于107國道、鄭花花路、北環(huán)環(huán)快速路圍圍合的三角角形區(qū)域內(nèi)內(nèi)，北邊西西邊是21世紀社區(qū)，，南臨都市市村莊桑園園，東臨107國道。目前前本案直達達市區(qū)的公公交車僅有有39路公交車和和兩條通往往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小小公交。本案的主要要出入口有有兩個：一個位于桑桑園村與21世紀交接處處的西出口口，但都市市村莊的人人文環(huán)境以以及此處無無市政規(guī)劃劃的主要干干道，對本本案的形象象提升有嚴嚴重影響。。另外一個出出口位于107國道，但107國道目前的的交通功能能不僅僅是是市內(nèi)交通通,還承擔(dān)了大大量過境車車輛的通行行,噪音污染嚴嚴重,存在安全隱隱患，通行行功能不足足。人文環(huán)境差差本案屬城市市郊區(qū)，且且南臨都市市村莊桑園園，東有107國道的阻隔，整整個區(qū)域相對偏偏避，人文環(huán)境境差。我們所面臨的嚴嚴峻形勢之二我們所面臨的嚴嚴峻形勢之三周邊配套本案屬城市郊區(qū)區(qū)，目前周邊市政配套嚴嚴重不足，如商商業(yè)、金融、娛娛樂等配套基本本上是空白，對對于現(xiàn)代都市生生活來講，配套套資源短缺，這這也是本案銷售售中最大抗性所所在。我們所面臨的嚴嚴峻形勢之四區(qū)域競爭激烈與本案相臨的在在售項目不多，，僅有21世紀紀社區(qū)的最后一一期——達觀369。但是，，比本案更靠近近市區(qū)的北環(huán)、、鄭花路兩側(cè)卻卻聚集大量的樓樓盤，而且這些些樓盤從物業(yè)形形態(tài)、品質(zhì)、規(guī)規(guī)模上，都代表表著目前鄭州的的房地產(chǎn)開發(fā)水水平,這對于本本案存在嚴重威威脅。沙門路東風(fēng)路

中州大道北環(huán)路

東風(fēng)渠本案經(jīng)三路花園路家合萬世達觀36921世紀社區(qū)中享都市花園鑫苑名家泰宏項目恒升家園農(nóng)業(yè)路

森國家林公園水云華府恒升家園國基路東風(fēng)路

中州大道

北環(huán)路

東風(fēng)渠本案經(jīng)三路花園路家合萬世達觀36921世紀社區(qū)中享都市花園鑫苑名家泰宏項目恒升府邸錦繡匯城農(nóng)業(yè)路

森國家林公園水云華府綠洲銀郡漢風(fēng)城市公園德億時代城太極項目純翠領(lǐng)域我們需要解決的的問題1、如何快速提提高本案產(chǎn)品的的知名度、美譽譽度、進一步提提高客戶忠誠度度，從而提升企企業(yè)形象，塑造造企業(yè)品牌？2、如何在眾多多高品質(zhì)樓盤中中體現(xiàn)自己的差差異化，使之脫脫穎而出，超然然出群？3、如何規(guī)避風(fēng)風(fēng)險，實現(xiàn)項目目利潤的最大化化？主題篇國家林業(yè)局公布布，截止目前，，中國XX面積積1.75億公公頃，XX覆蓋蓋率18.21%。同期，中國XX覆蓋率僅相當(dāng)當(dāng)于世界平均水水平的61.52%，居世界界130位；人人均XX面積1.132公頃頃，不到世界平平均水平的1/4，居世界134位。鄭州，一個北方方內(nèi)陸城市，綠綠色對于我們是是何等彌足珍貴貴。然而，在我們的的身邊，樹木在在減少，環(huán)境在在惡化，XX在在微縮。對于綠綠色，人們充滿滿渴望……曾幾何時，我們們在春風(fēng)里沐浴浴著陽光、夏日日中諦聽蟬鳴、、秋日撥弄蓮蓬蓬、冬日里嬉玩玩瑞雪……而如今，住在鋼鋼筋水泥叢中，，住在鐵籠子里里，才發(fā)現(xiàn)“遠遠離繁塵，走近近自然”卻成了了一種奢求。對于今天的購房房者而言，購房房的目的已不僅僅僅是有一個能能夠摭風(fēng)擋雨的的處所。們們購購買的是一種享享受生活的方式式，房的概念絕絕不再僅限于四四面墻和一個屋屋頂，他們更多多的把目光投向向了窗外，希望望擁有花香鳥語語、云淡風(fēng)清。。對此，我們提出出本案主題定位位：打造：XX唯一XX社社區(qū)推廣名建議根據(jù)本項目的主主題定位，建議議本項目的推廣廣名為：XX·XXX“XX”：以XX相臨，與與XX為鄰；花溪：貴州一地名，地地處珠江水系與與長江水系的分分水嶺；這里，，有參天的XX，清清的溪水水，這里，是真真正的純生態(tài)景景觀，人居的天天堂。涓涓細水而為溪溪、映XXX而而為花溪。水：“有山則名，有有水則靈”，社社區(qū)中加入了水水的元素，才有有生機，才會充充滿靈性。XX.XXX切合本案主題環(huán)環(huán)境，營造出一一幅XX、綠地地、XX、溪溪流的人居美境境。案名釋義參考案名:XX·XX苑XX·XXX核心戰(zhàn)略——景景觀景觀是本案的““心臟”以景觀來凝集整整個社區(qū)的精華華以景觀打造精品品社區(qū)以景觀升華產(chǎn)品品形象以景觀成就企業(yè)業(yè)品牌核心攻擊點之一一——XX第一XX社區(qū)以獨特的景觀魅魅力打造社區(qū)競競爭力核心攻擊點之二二——景觀設(shè)計計升華月月花綻放季季季果飄香在小區(qū)主題園林林綠化中，引入入四季果香花開開的概念。根據(jù)據(jù)季節(jié)的不同，，種植不同的花花草、果樹，讓讓小區(qū)中月月有花開，季季季有果香：一月梅花二月杏花三月桃花四月牡丹五月石榴六月荷花七月蜀葵八月桂花九月菊花十月木芙蓉十一月山茶十二月水仙“反璞歸真，回回歸自然”對于于生活在現(xiàn)代都都市的人們來說說，已是可望而而不可及的理想想。在小區(qū)的環(huán)境設(shè)設(shè)置上，選擇每每個月每個季節(jié)節(jié)有代表性的花花草、果樹，，讓生活在社區(qū)區(qū)中的人們天天天聞到花的香味味，天天享受豐豐收的希望；讓讓人們重返大自自然的懷抱，體體驗田園式的生生態(tài)生活，讓戀戀舊的心緒，成成為一種復(fù)古的的時尚，從而提提升社區(qū)生活的的全新概念。核心攻擊點之三三——景觀橋把XX“領(lǐng)”到家中來建中州大道過街景觀橋中州大道阻隔功能挖掘命名權(quán)公益性廣告收益知名度美譽度XX公園零距離生態(tài)社區(qū)主題核心攻擊點之四四——打造“小小XX”在小區(qū)四周以及及第二景觀大道道上，種植成年年樹木，將小區(qū)區(qū)圍合成一個被被樹木環(huán)抱的““小XX”；小區(qū)內(nèi)花木及果果樹形成主題景景觀。在小區(qū)東出口至至景觀橋處，打打造社區(qū)外的林林蔭小道，將社社區(qū)人們走出去去，把XX領(lǐng)回回家。產(chǎn)品輯品質(zhì)形象定位這里是城市進化的方方向；在XX大大地、XXX岸岸、鄭州CBD的旁邊，有一一塊60000余平方米的土土地，這里天高高云淡、陽光充充足，綠樹草地地環(huán)繞之間，簡簡潔流暢的建筑筑群落有致地排排列。這里是科技的王王國最先進的技術(shù)與與最現(xiàn)代的技能能被廣泛運用，，智能與網(wǎng)絡(luò)的的同時呵護，輕輕松造就簡單生生活的快樂。這里是溫情的社社區(qū)交流與關(guān)懷成為為永恒的主題，，完美擁有大家家庭互扶相助的的感觸這里是獨一無二的精神神家園，東北板板塊耀眼明珠??！建筑風(fēng)格定位現(xiàn)代建筑藝術(shù)的的完美展現(xiàn)——現(xiàn)代、簡潔潔、明亮、流暢暢規(guī)劃總則XX社區(qū)——XXX社區(qū)規(guī)劃理念:用大社區(qū)理念鍛鍛造有機的XX第一XX社區(qū)區(qū)——XXX社區(qū)XXX社區(qū)E-ECOCITY生態(tài)城市V-VISION景觀I-INTELLIGENCEANDABILITY智能W-WEB網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃元素排列V——VISION景觀觀。美麗的風(fēng)景，當(dāng)當(dāng)然是現(xiàn)代住宅宅設(shè)計中不可缺缺少的條件之一一。但我們必須須因循居住心態(tài)態(tài)，營造個性鮮鮮活的差異化特特征，才能脫穎穎而出產(chǎn)生產(chǎn)品品的唯一性。I——INTELLIGENCEANDABILITY智智能。智能化的社區(qū)服服務(wù)，是每一個個新建小區(qū)的必必備設(shè)施。系統(tǒng)統(tǒng)的智能化管理理，是解除業(yè)主主基本生活要求求的根本。E——ECOCITY生生態(tài)城市。生態(tài)環(huán)境是當(dāng)前前世界各國最為為關(guān)心的問題之之一，它直接關(guān)關(guān)系到生活的質(zhì)質(zhì)量。成熟的社社區(qū)環(huán)境、合理理的生態(tài)環(huán)境，，是城市生活的的雙重保障。W——WEB網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。數(shù)碼科技，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)時代，有心創(chuàng)創(chuàng)造，無心變遷遷。寬帶接入，，是數(shù)碼的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)；是新的人際際網(wǎng)絡(luò)。XXX的四大組組成部分確定了了社區(qū)不是單純純的“空間住宅宅”，而是融居居住、生態(tài)、科科技于一體的綜綜合型景觀住宅宅。在這里，社區(qū)本本身應(yīng)該被理解解為一種生機勃勃勃的有機體。。在現(xiàn)代生活中中，飽受了社區(qū)區(qū)冷漠、深刻體體會了孤獨情緒緒的人們正可以以從溫暖的社區(qū)區(qū)中汲取勇氣和和力量，尋得心心靈的守護。“立體花園”概概念提出“立體花花園”概念，將將花園從地面沿沿著人們的活動動路線引入住宅宅入口、公共走走廊、分戶入口口直至每戶的陽陽臺。使人們在在日常生活的每每個關(guān)鍵節(jié)點上上都能夠接觸到到自然，環(huán)境不不再只是一片綠綠地，而是一個個連續(xù)的系統(tǒng)。。生態(tài)住宅與自自然景觀相融合合，與社會文化化相融合。景觀規(guī)劃設(shè)計三維立體景觀規(guī)規(guī)劃：第一維三維立體景觀小區(qū)平面綠化小區(qū)內(nèi)主題景觀、、樓間綠化等第二維立體綠化小區(qū)樓頂、臨街裙裙房上面綠化第三維空間綠化小區(qū)四周綠化與XX公園、中州大大道景觀綠化有機結(jié)合合、對接平面布局以地塊自身所具有有的先天條件出發(fā)發(fā)，結(jié)合項目作為為XXX社區(qū)的整整體規(guī)劃定位思路路，在社區(qū)住宅的的形態(tài)上，以多種種形態(tài)住宅相結(jié)合合，運用多種建筑筑元素精細組合的的方式進行規(guī)劃，，其中包含多層、、小高層、高層等等各類，大體以如如下分布進行：根據(jù)整體開發(fā)需求求及配合小區(qū)景觀觀為主題的概念，，本小區(qū)西邊部分分建多層，以配合合低價入市，引起起市場關(guān)注；中間間部分分布成板式式小高層，進一步步提升項目形象、、品質(zhì)；臨中州大大道部分做點式小小高層或高層，以以樹立社區(qū)形象，，同時與規(guī)劃中的的鄭東新區(qū)相互應(yīng)應(yīng)，提升項目價值值。小區(qū)中間臨道路部部分建對外開放的的底商，一為提高高利潤，另外也為為社區(qū)配套建設(shè)提提供處所。道路規(guī)劃1）動線組織社區(qū)道路分布在總總體布局上，應(yīng)以以提高樓盤的品質(zhì)質(zhì)及增加單元賣點點為原則。在路線線的組織上，應(yīng)盡盡量考慮沿線的景景觀優(yōu)勢，甚至做做到移步換景的效效果。在社區(qū)各個個街坊的內(nèi)部動線線上，可結(jié)合住宅宅建筑自身的風(fēng)格格定位，進行各自自獨具特色的規(guī)劃劃組織。如：將銜接中州大大道（第一景觀大大道）的社區(qū)大道道，定位成“第二二景觀大道”。2）材質(zhì)選擇社區(qū)道路在提供人人們交通便利的同同時，也正逐漸成成為社區(qū)品質(zhì)及文文化特色的表現(xiàn)方方式。在本項目的的道路規(guī)劃上，可可針對不同道路的的功能，不僅在材材料選擇、道路面面積上加以區(qū)分，，亦可通過選擇不不同的色彩運用，，來達到豐富社區(qū)區(qū)視覺感官的效果果。景觀分布景觀規(guī)劃是提升樓樓盤附加值的重要要手段?？紤]到本本項目在整個推廣廣過程中所需要的的賣點烘托，因此此在景觀規(guī)劃上，，力求兼顧各期推推廣的需要，同時時盡量保證各單元元的居住景觀效果果。另外采用各類類景觀的藝術(shù)表現(xiàn)現(xiàn)手法，來達到豐豐富社區(qū)景觀內(nèi)涵涵的目的?？紤]到社區(qū)內(nèi)分布布有較多的公建配配套設(shè)施，在設(shè)施施建筑的規(guī)劃設(shè)計計上，不僅因考慮慮到建筑自身所具具有的使用功能，，還因兼顧其建筑筑設(shè)計所具有的景景觀觀賞價值。在在滿足人們生活需需求的同時，也將將為樓盤在推廣中中增添視覺色彩。。景觀設(shè)計突破點營造社區(qū)“小XX、花、果、溪水水、小品”節(jié)點借勢鄭州國家XX公園,將大XX的概念引入社區(qū)區(qū)。在小區(qū)四周及小區(qū)區(qū)中間道路旁種置置樹木，將整個社社區(qū)用綠色的圍幔幔，圍合起來，整整個社區(qū)像鑲嵌在在綠洲中的城堡，，同時與一路之隔隔的XX公園有機機結(jié)合起來，形成成大XX旁的“小小XX”?；?、果木、溪水水、小品等交相輝輝映。XX唯一性。即：XX·XXX（主題景觀觀內(nèi)涵）產(chǎn)品設(shè)計中的景觀觀配合小區(qū)住宅設(shè)計中要要充分考慮景觀在在社區(qū)中的作用。。例如：在小區(qū)整體布局中中考慮中心景觀與與樓前綠化的搭配配，做有戶戶有景景、移步換景；在戶型設(shè)計中考慮慮飄窗及弧形陽臺臺，2700景觀視角，可以俯俯視東邊千畝XX、鄭東新區(qū)美麗麗的城市天際線；；在臨107國道部部分高層或小高層層項目設(shè)觀景電梯梯，出入之間，盡盡攬城市風(fēng)景。開發(fā)節(jié)奏鑒于本案體量較大大，目前城市功能能配不齊，為化解解開發(fā)風(fēng)險，適合合分期開發(fā)，逐級級推進。建議：共分四期開發(fā)：1、一期小區(qū)多層層項目，以高姿態(tài)態(tài)、低價位入市，，吸引客戶眼球；；2、二期開發(fā)小區(qū)區(qū)北半部分小高層層項目，同時開始始配套設(shè)施建設(shè)，，利用社區(qū)品質(zhì)質(zhì)、景觀提升品質(zhì)質(zhì)感；3、三期小區(qū)南半半部分小高層項目目，塑造企業(yè)品牌牌；4、四期臨107國道高層項目，，綜合社區(qū)形象體體現(xiàn)，企業(yè)品牌提提升。配套規(guī)劃如何保證整個社區(qū)區(qū)的品位，讓這將將22萬余平方米米的土地發(fā)揮最大大的經(jīng)濟效益及社社會價值，公建配配套的安排起了較較為關(guān)鍵性的作用用。同時，本案周邊配配套嚴重不足，完完善的社區(qū)配套在在滿足人們生活需需求的同時，對提提升小區(qū)品質(zhì)，促促進銷售起到關(guān)鍵鍵作用。建議社區(qū)區(qū)公建配套：綜合會所：商務(wù)中中心、綜合健身房房、復(fù)印商業(yè)：超市、美容容美發(fā)、干洗、快快餐店、茶座、家家政服務(wù)教育：幼兒園、小小學(xué)、社區(qū)圖書館館娛樂：兒童樂園、、老人活動中心其它：ATM自動動取款機、郵政信信箱營銷輯當(dāng)前營銷面臨:2004年，房地地產(chǎn)市場已經(jīng)歷盡盡甘苦，走到了一一片這樣的天地：：宏觀市場狀況：經(jīng)歷了從住宅樓宇宇開發(fā)——住宅小小區(qū)開發(fā)——大規(guī)規(guī)模住區(qū)開發(fā)這樣樣一個過程，目前前，小區(qū)建筑面積積有進一步擴大的的傾向，大盤與復(fù)復(fù)合型社區(qū)成為市市場持續(xù)關(guān)注的熱熱點。開發(fā)商狀況：從單純追求利潤發(fā)發(fā)展到現(xiàn)在注意品品牌的樹立與積累累；從追求短期利利潤到現(xiàn)在的追求求長期利潤。消費者需求：對房型、環(huán)境、配配套、物業(yè)的全面面要求越來越苛刻刻，由選擇物質(zhì)環(huán)環(huán)境轉(zhuǎn)向選擇精神神家園。競爭狀況：房地產(chǎn)供應(yīng)放量，，競爭日益激烈。。只有把握市場動動態(tài)、洞察消費傾傾向，才能決勝千千里。專業(yè)思維整合項目目優(yōu)勢以專業(yè)思維整合項項目的全部優(yōu)勢并并給予充分的升華華提煉之后，賦予予它獨特、鮮明的的形象，必將在營營銷推廣中發(fā)揮事事半功倍的效果。主題推廣策略推廣主線：XX景觀生態(tài)社區(qū)生活鄭州國家森林公園三維立體景觀郊區(qū)、適合人居心靈的歸屬地反璞歸真，懷舊情結(jié)推廣的精神內(nèi)涵及及路線推廣精神內(nèi)涵及路線支撐點凝集點切入點擴充點升華點社區(qū)概念視覺景觀智能化設(shè)施生態(tài)城市本案市場影響力支撐點——社區(qū)概概念現(xiàn)代社會演進的過過程就是從“社區(qū)區(qū)”向“社會”的的進化?，F(xiàn)代社社會秩序混亂，，人情冷漠，失去去了關(guān)系親近、富富有傳統(tǒng)和人情味味的社區(qū)特質(zhì)。為為了改善人與人的的關(guān)系，應(yīng)該重建建社區(qū)的氣氛與環(huán)環(huán)境。社區(qū)是可持續(xù)性的的，是可持續(xù)多代代，在環(huán)境、社會會和經(jīng)濟方面保保持全面健康和和穩(wěn)定的社區(qū)。社社區(qū)能夠培育出一一種社區(qū)感，增強強個人和組織對社社區(qū)的歸屬感、價價值感和關(guān)聯(lián)感。。切入點——視覺景景觀VISION視覺的豐富與多元元的空間營造了品品質(zhì)社區(qū)；眼睛是心靈的窗口口，人們相信自己己的眼睛，并且用用它去發(fā)現(xiàn)一切美美麗的事物，用眼眼睛去尋找可以讓讓自己的心靈得到到愉悅的事物。人人們對樓盤的最直直觀的印象來源于于視覺，因此把視視覺作為宣傳的切切入點能夠恰到好好處地把包裝過的的樓盤形象完整地地烘托出來，使周周期較長的項目在在市場上取得統(tǒng)一一而持續(xù)的形象。。買房就是買空間，，但是本案的空間概念卻卻是多元的。四維空間第一空間以戶型代表的室內(nèi)空間合理的布局、恰當(dāng)?shù)拿娣e控制以及別出心裁的創(chuàng)造滿足了生活的基本需要，提升了生活的品質(zhì)，是項目贏得市場的基本第二空間以園林、綠化為代表的社區(qū)景觀。對基地自然狀況的研究和利用，對空間關(guān)系的處理和發(fā)揮，與居住區(qū)整體風(fēng)格的融合和協(xié)調(diào)。由風(fēng)格與功能兩大要素組成，典型悅?cè)说脑O(shè)計加上周到細致的功能配備能夠極大提高項目品質(zhì)第三空間目光所及的社區(qū)外的景觀就是社區(qū)外的“景觀空間”，推開窗戶，放眼遠望，所見到的景致。而本案有開闊地貌，廣袤優(yōu)越的環(huán)境使居住的第三空間獨具競爭力。第四空間居住環(huán)境中的心理體驗第四空間的優(yōu)越與否成為激烈市場競爭中決勝的關(guān)鍵性因素，社區(qū)概念所帶來的歸屬感與精神家園的感受是本案獨特的有競爭力的部分擴充點——智能化化設(shè)施根據(jù)我國建設(shè)部的的要求，二十一世世紀商品住宅的建建設(shè)方向是——““智能化”。人們對“家”的概概念也有了新的詮詮釋，對于居住環(huán)環(huán)境的安全性、舒舒適性、功能性要要求也越來越高，，住宅已經(jīng)不在只只是向居住者提供供吃住的場所，而而是朝著文化教育育、家庭辦公、休休閑娛樂、社交以以及享受全方位服服務(wù)的方向發(fā)展。。升華點——生態(tài)態(tài)城市ECOCITY生態(tài)是一種境界，，是本案的精神人與居住，從根本本上講就是要解決決人與自然、人與與人、人與社會、、人與現(xiàn)代生活方方式的關(guān)系。隨著著經(jīng)濟的發(fā)展和生生活水平的提高，，人們對住宅不再再只滿足遮風(fēng)避雨雨，而是開始追求求舒適的環(huán)境、清清新的空氣、人性性化的設(shè)計、環(huán)保保健康的建筑材料料，與大自然完全全和諧的完美境界界。本案發(fā)展的目標(biāo)是是實現(xiàn)人與自然的的和諧，其中追求求自然系統(tǒng)和諧、、人與自然和諧。。生態(tài)城市將人與自自然，人與人的關(guān)關(guān)系重新協(xié)調(diào)，是是本案訴求的升華之之處。凝聚點——本案的的市場影響力住宅不僅僅代表居居住，當(dāng)住宅規(guī)模模形成社區(qū)后，也也代表一個新的時時代的經(jīng)濟、文化化與精神的聚集地地，其影響力與號號召力輻射強勁。。社區(qū)，是美好生活活的擴展，是理想想居家的延伸，是是對新的生活方式式的永不落后的追追求。因為有了社區(qū)，我我們找到了最適合合自己的居住環(huán)境境。因為有了社區(qū)，我我們的新居煥發(fā)出出迷人的光彩！項目推廣操作原則：——以強勢的宣傳傳打開本案的市場場知名度，產(chǎn)生持持久的品牌生命力力?！獞{借主題的階階段性變化充料樓樓盤的內(nèi)涵，不斷斷給樓盤注入活力力和生機。根據(jù)鄭州整體住宅宅消費市場的需求求，分析區(qū)域競爭爭個案的市場走向向案例，充分把握握當(dāng)前購房者心態(tài)態(tài)的尺度，我們認認為，本案應(yīng)當(dāng)成成為東北版塊的又又一大亮點。由此，其推廣主線線為：XX·XXXXX第一XX社區(qū)區(qū)——XXX社區(qū)區(qū)以這一主線進行本本案市場推廣的理理由是：1.社區(qū)，城城市的進化方向當(dāng)冷漠和孤獨充斥斥了城市、人們失失去了方向、是社社區(qū)重新整合了支支離破碎的生活人人類，在一片荒漠漠中重建了精神的的家園，心理上的的歸屬感、價值感感，讓家的內(nèi)涵再再次拔云見日2.空間景觀觀，生活的烏托邦邦生活的空間不再局局現(xiàn)于幾房幾廳，，當(dāng)室內(nèi)、室外；；布局、綠化；物物態(tài)，心靈構(gòu)成了了互動的四維時空空，生活才顯現(xiàn)出出暢然的滋味，關(guān)關(guān)于生活的理想也也在這里實現(xiàn)。3?？萍?，成就的的臺階將科學(xué)技術(shù)引入到到住宅產(chǎn)品的范疇疇、以先進的科技技鑄造一座現(xiàn)代堡堡壘，是對“以人人為本”精神的提提升，是對人的智智慧的尊重，是對對生活質(zhì)量的一種種技術(shù)上的補充。。找到最現(xiàn)代、最完完備的智能化的系系統(tǒng)，將生活中的的許多瑣碎之事化化繁為簡，科技解解除了我們的后顧顧之憂，最終成就就事業(yè)和生活的顛顛峰。4。生態(tài)，家的全全新體驗生態(tài)的城市，生態(tài)態(tài)的社區(qū)、生態(tài)的的環(huán)境；人與自然然的和諧共存，是是環(huán)保的目標(biāo)，是是生態(tài)理想的平衡衡點。綠色的環(huán)境，親近近自然的生存地點點，保護自然、孕孕育自然的信念，，構(gòu)成一個可持續(xù)續(xù)發(fā)展的生存環(huán)境境，才是未來的安安家之道。營銷策略借勢戰(zhàn)略造勢戰(zhàn)略劣勢化優(yōu)戰(zhàn)略優(yōu)勢化強戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略策略一——借勢策策略鄭州城市建設(shè)北移移東擴鄭州的城市化進程程在迅速的加快，，市政府提出的北北移東擴戰(zhàn)略，加加快了鄭州市城市市整體框架的快速速發(fā)展，北區(qū)、東東區(qū)成了發(fā)展的重重點。而本案所處的位置置正處在城市東移移北擴的中軸線上上，其發(fā)展?jié)摿χ蟛谎远鳌｜S河路農(nóng)業(yè)路風(fēng)路北移東擴北移東擴中州大道火車站金水路南陽路文化路花園路紫荊山二七廣場國基路北環(huán)路東明路經(jīng)三路90年代以前90年代2002年2004年200？年200？年2004年東本案策略二——造勢策策略VS第一景觀大道第二景觀大道國家鄭州XX公園小區(qū)中間主干道及小區(qū)四周綠化VS大XX小XX國家鄭州XX公園社區(qū)景觀AB策略三——劣勢化化優(yōu)策略劣勢優(yōu)優(yōu)勢107國道周邊配套不全距市區(qū)距離遠新107國道東移，現(xiàn)107國道改造中州大道——景觀大道增加小區(qū)內(nèi)部配套完善社區(qū)功能增加小區(qū)賣點推崇生態(tài)居住理念居住郊區(qū)化潮流適合人居XX第一XX社區(qū)策略四——優(yōu)勢化化強策略把XX“領(lǐng)”到家中來建中州大道過街景觀橋中州大道阻隔功能挖掘命名權(quán)公益性廣告收益知名度美譽度XX公園零距離生態(tài)社區(qū)主題XX。XXX策略五——品牌策策略房地產(chǎn)競爭已不是是單純的產(chǎn)品競爭爭、價格競爭，品品牌競爭已成為當(dāng)當(dāng)前房地產(chǎn)競爭的的重點房地產(chǎn)品牌是房地地產(chǎn)開發(fā)商賴以生生存與發(fā)展的高層層次的長期戰(zhàn)略品牌創(chuàng)造需要地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)老老實實、、扎扎實實苦煉內(nèi)內(nèi)功，在全面提高高企業(yè)綜合素質(zhì)下下功夫本案品牌戰(zhàn)略模式式產(chǎn)品細部打造產(chǎn)品品牌企業(yè)品牌系統(tǒng)運營輯XX地產(chǎn)代理服務(wù)務(wù)現(xiàn)狀階段策劃又名“戰(zhàn)術(shù)策劃””，包括營銷策劃劃、推廣策劃、銷銷售策劃、物業(yè)策策劃等，是對樓盤盤開發(fā)過程的某一一階段進行代理服服務(wù)，具有策劃代代理的專業(yè)性和可可執(zhí)行性，但缺乏乏對樓盤的系統(tǒng)把把握，成功率不高高。全程策劃對樓盤開發(fā)的全過過程進行系統(tǒng)的代代理服務(wù)，在實際際操作中，由于缺缺乏資深專業(yè)人士士的專業(yè)指導(dǎo)，其其所謂的全程策劃劃只留于表面的的的參與，無法給開開發(fā)商提出建設(shè)性性的意見，具有策策劃的系統(tǒng)性，但但缺乏代理服務(wù)的的專業(yè)深度；其成成功率仍然不能令令人恭維。戰(zhàn)略策劃戰(zhàn)略策劃是站在一一個宏觀的高度，，為企業(yè)發(fā)展指明明方向，但缺乏戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)策劃的可執(zhí)行行性，顯得虛無縹縹緲。系統(tǒng)運營站在企業(yè)長遠發(fā)展展的戰(zhàn)略高度，以以企業(yè)的可持續(xù)發(fā)發(fā)展為出發(fā)點，把把對項目的策劃納納入到企業(yè)整體戰(zhàn)戰(zhàn)略部署中，提出出系統(tǒng)的、可執(zhí)行行的策劃方案，實實現(xiàn)項目開發(fā)與企企業(yè)發(fā)展系統(tǒng)運作作。系統(tǒng)運營三大核心心價值具有戰(zhàn)略策劃的前前瞻性具有戰(zhàn)術(shù)策劃的專專業(yè)性具有全程策劃的系系統(tǒng)性系統(tǒng)運營理念XX房產(chǎn)汽車產(chǎn)業(yè)貴企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展XX超業(yè)務(wù)戰(zhàn)略XX顧問將以主動動的方式、無縫的的資源整合，為貴貴公司提供高效貼貼切的服務(wù)，站在在