合理之商業(yè)不動產(chǎn)配置課件

合理之商業(yè)不動產(chǎn)配置商業(yè)綜述底商：傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式沿街商鋪，俗稱底商，是一種傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式，這種模式具有恒久的生命力，長久以來，一直受到人們的青睞。與其他的商業(yè)模式相比，投資沿街商業(yè)的風險較小。其他的商業(yè)模式在近代才逐步形成和發(fā)展，如百貨商店、專業(yè)市場、綜合超市、專業(yè)超市等，他們都有各自的特色，但其經(jīng)營靈活性比較差，雖然在某一時期會比較紅火，但不能保證長期適應人們的消費習慣。而沿街店面，即使出現(xiàn)經(jīng)營困難，也很容易轉讓。

商業(yè)步行街具有特征：1、硬件設施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設施。2、它應該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。3、商業(yè)步行街管理水平應該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務與商業(yè)服務水準方面也應該是一流的。4、世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術品味。商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用(1)商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。(2)重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展。(3)塑造新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市的中心。(4)步行街對城市商業(yè)結構更新，改變了單一購物結構，通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。(5)強化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局。(6)步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。SHOPPINGMALL(銷品茂)發(fā)展MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、 品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。根據(jù)所處 商圈情況，MALL內(nèi)部全部商品高、中、低檔的比例，各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例，購物、餐 飲、娛樂、休閑各區(qū)域的比例必須合理，才能發(fā)揮MALL整合消費的功能。MALL要是一個無差別的消費中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費群體，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消費者，因此應以中檔占多數(shù)。MALL一定要是一個賣場，購物功能所占的比例不能低于50%，要以購物為主。如果是餐飲占多數(shù)，就只能叫飲食中心，不是MALL；娛樂比例太多那是娛樂中心，也不能叫MALL，過分強調(diào)娛樂功能，那對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好了，但95%的游客只去過一次。所以，MALL首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以重復去消費。但單純的產(chǎn)品競爭已經(jīng)不能打動消費者，只能是消費、服務、娛樂的新穎和創(chuàng)新才能實際的打動消費者。零售百貨現(xiàn)在全國都比較蕭條，項目的功能比例零售不能占絕對的大比例，應該充分發(fā)揮娛樂、飲食、康體等功能對消費者的吸引力。提供完善的配套、功能，符合青年男女、兒童、老人，各階層的配套功能，使所有的消費者都樂意在MALL內(nèi)進行更長時間的消費。社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)的含義社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在3萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設置也有較強的針對性。

電影院影院如果按照生存方式來分代的話，影院最早就是一個文化設施，類似于體育場、藝術館、圖書館之類的，這是第一代影院。第二代影院無非就是從單廳發(fā)展到多廳，但還是文化設施。但到了第三代，影院真正發(fā)生了變化，成為了商業(yè)的一種業(yè)態(tài)，變成商業(yè)主力店。

影院硬件條件要求要素規(guī)格條件層高影廳內(nèi)梁底到地面凈空不低于8米承重活載標準值≥300kg/㎡(不含階梯自重）影廳寬9～11米影廳長1.5≤影廳長/影廳寬≤1.8，且影廳長不低于17米每百人疏散通道寬度地上一、二層為0.65米地上三層或與地面出入口地面的高差不超過10米的地下建筑為0.75米地上四層以上（含四層）各層或與地面出入口的高差超過10米的地下建筑為1.0米影廳疏散門每個影廳不少于兩個疏散門，且每個疏散門寬度不小于1.5m影廳墻體相鄰影廳的公共墻體需為雙層墻體，每堵墻厚度均為120mm,中間留空100mm墻體采用標準磚，都需建造到層頂并密封，墻壁都不可有縫或穿孔不相鄰的墻壁可作成180mm單層墻體電容量出租方提供空調(diào)冷凍水影院租賃面積≤1600㎡，應提供≥220KW的一路供電電纜影院租賃面積＞1600㎡，應提供≥于300KW一路供電電纜出租方不提供空調(diào)冷凍水影院租賃面積≤1600㎡，應提供≥300KW的一路供電電纜影院租賃面積＞1600㎡，應提供≥400KW的一路供電電纜一次消防出租方完成消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、消防泵房設備、消防廣播系統(tǒng)、煙感及火災自動報警系統(tǒng)和消防控制中心等消防工程，并取得建筑整體驗收合格證及消防驗收合格意見書給水影院衛(wèi)生間及小賣位置預留DN75給水管排水影院衛(wèi)生間及小賣位置預留φ110排水管排污影院衛(wèi)生間預留φ110排污管新風口排風口利用原有新風、排風口（井道）新建新風、排風口（井道）業(yè)態(tài)基本

特

點選址商圈與目標顧客規(guī)模商品（經(jīng)營）結構商品售賣方式服務功能管理信息系統(tǒng)1，食雜店TraditionalGroceryStore位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)輻射半徑0.3公里，目標顧客以相對固定的居民為主營業(yè)面積一般在100平方米以內(nèi)以香煙、飲料、酒、休閑食品為主柜臺式和自選式相結合營業(yè)時間12小時以上初級或不設立

2，便利店ConvenienceStore商業(yè)中心區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區(qū)商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達，目標顧客主要為白領階層、單身者、年輕人。顧客多為有目的的購買。營業(yè)面積100平方米左右，利用率高即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點，商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平以開架自選為主，結算在收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設多項服務項目程度較高3，折扣店DiscountStore居民區(qū)、交通要道等租金相對便宜的地區(qū)輻射半徑2公里左右，目標顧客主要為商圈內(nèi)的居民營業(yè)面積300－500平方米商品平均價格低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例開架自選，統(tǒng)一結算用工精簡，為顧客提供有限的服務一般4，超市supermarket市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)輻射半徑2公里左右，目標顧客以居民為主營業(yè)面積在6000平方米以下經(jīng)營包裝食品、生鮮食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結構不同。自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算營業(yè)時間12小時以上程度較高5，大型超市Hypermarket市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結合部、交通要道及大型居住區(qū)輻射半徑2公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主實際營業(yè)面積6000平方米以上

大眾化衣、食、日用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā)自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算設不低于營業(yè)面積40%的停車場程度較高

6，倉儲式會員店WarehouseClub城鄉(xiāng)結合部的交通要道輻射半徑5公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，商品在4000種左右，實行低價、批量銷售自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算設相當于營業(yè)面積的停車場程度較高并對顧客實行會員制管理業(yè)態(tài)基本

特

點選址商圈與目標顧客規(guī)模商品（經(jīng)營）結構商品售賣方式服務功能管理信息系統(tǒng)

8，專業(yè)店SpecialityStore市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi)目標顧客以有目的選購某類商品的流動顧客為主根據(jù)商品特點而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識

程度較高

9，專賣店ExclusiveShop市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主根據(jù)商品特點而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利采取柜臺銷售或開架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性服務

一般10，家居建材商店HomeCenter城鄉(xiāng)結合部、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)目標顧客以擁有自有房產(chǎn)的顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上商品以改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主采取開架自選方式提供一站式購足和一條龍服務，停車位300個以上較高11,購物中心shoppingcenter/shoppingmall社區(qū)購物中心communityshoppingcenter市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑為5－10公里

建筑面積為5萬平方米以內(nèi)20-40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務及其他店各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位300-500個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)市區(qū)購物中心RegionalShoppingCenter市級商業(yè)中心商圈半徑為10-20公里建筑面積10萬平方米左右40-100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)城郊購物中心Super-areaShoppingCenter城鄉(xiāng)結合部的交通要道商圈半徑為30-50公里，建筑面積10萬平方米以上200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務設施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)12,工廠直銷中心FactoryOutletsCenter一般遠離市區(qū)目標顧客多為重視品牌的有目的的購買單個建筑面積100-200平方米為品牌商品生產(chǎn)商直接設立，商品均為本企業(yè)的品牌采用自選式售貨方式多家店共有500個以上停車位各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)無店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點招商主力店介紹家居類客戶名稱源自地域一般面積要求（m2）客戶簡介百安居英國30000左右世界第一家家居及建材超級市場，主要經(jīng)營家居成品及高檔建材精品，講究規(guī)模、賣場環(huán)境及規(guī)范的管理好百年家居廣場深圳20000～30000主要經(jīng)營中、高檔家具及家居百貨，在深圳除總店外已有幾店，同時發(fā)展策略亦逐步向國內(nèi)其它大城市進軍，擴張欲望強烈順電家居廣場深圳5000～10000以經(jīng)營電器及中高檔、高檔家居飾物為主，在深圳已有兩家店，經(jīng)營狀況此前非常良好，重質(zhì)量重服務，品牌口碑良好，但隨著國美、蘇寧的擴張，順電的電器部分已喪失優(yōu)勢，目前經(jīng)營路線正在突破好美家上海20000中高檔家居及建材超市華美樂廣州10000中高檔家居及建材超市集美店深圳20000左右中高檔家居及建材超市美克·美家

新疆天津6000美克·美家所屬的美克企業(yè)集團是亞洲規(guī)模較大、家具出口名列前茅的企業(yè)之一。其高品質(zhì)的產(chǎn)品有著穩(wěn)固的歐美市場。2000年11月10日，美克股份在上海證券交易所成功上市發(fā)行；2001年6月，美克國際家具股份有限公司出資成立了美克美家家具裝飾有限公司，創(chuàng)立了自己的家具品牌——美克·美家，與此同時開始和美國伊森艾倫公司合作，創(chuàng)建全國零售網(wǎng)絡。宜家北京30000宜家集團是宜家國際系統(tǒng)有限公司(InterIKEASystemsB.V.)最大的特許經(jīng)營者，宜家國際系統(tǒng)有限公司為宜家概念的所有者。宜家集團在22個國家擁有154個商場建材裝飾類客戶名稱源自地域一般面積要求（m2）客戶簡介家福特深圳30000香江集團此次投入巨資打造家福特，顯示了其對于連鎖建材超市的獨到眼光。香江集團總裁兼家福特董事長翟美卿表示，目前國內(nèi)的連鎖建材超市難以形成規(guī)模效應，即將誕生的“家福特”有望在幾年內(nèi)成為中國建材連鎖業(yè)的翹楚，在確保商品質(zhì)量的前提下，將爭取于２００８年在全國開出３５家家福特連鎖店。OBI德國20000～40000世界上第四家家居建材超級市場，中華區(qū)總部位于上海，有豐富的經(jīng)營經(jīng)驗及規(guī)范的管理，擴張迅速東方家園北京20000以上東方家園裝飾建材中心（簡稱東方家園）是由東方集團全面引進了美國THEHOMEDEPOT（家居貨棧）的