成都住宅市場調研報告

成都住宅場調研報告

統(tǒng)計時刻：20041月1日—年月30日。統(tǒng)計范疇：成都市三路以內統(tǒng)計方法：依照公布盤項目銷售部的樓書、現(xiàn)場說辭、銷控表、廣告、報刊、相網站、

采訪。分類說明：文中對區(qū)的分界是以以下標準劃分的。環(huán)行區(qū)域：內環(huán)線內指成都市府南河以內、西體路－三洞橋街－西安路－琴臺路線以東的部分；內～一環(huán)是指成都市環(huán)路以內、除去內環(huán)線內的部分；一～二環(huán)是指成都市環(huán)路以內、除去一環(huán)路以內的部分；二～三環(huán)是指成都市環(huán)路以內除去二環(huán)路以內的部分；方位區(qū)域：城中同環(huán)區(qū)域；城東是指西至內環(huán)、至府青路一線、南至府南河的城區(qū)部分；城南是指北至內環(huán)線西至高升橋—紅牌樓一線、東至府南河的城區(qū)部分；城西是指東至內環(huán)、至西大街—營門口一線、南至高升橋—紅牌樓一線的城區(qū)部；城北是指南至內環(huán)、至府青路一線、西至西大街—營門口一線的城區(qū)部分；主城是指全市三環(huán)路以內的部分。數(shù)據說明：文中來源統(tǒng)計局的數(shù)據和房管局的數(shù)據除專門說明外，其余皆是中收集整理統(tǒng)計數(shù)據。樓盤統(tǒng)計數(shù)量依據成都五大報刊上刊登開數(shù)量為準。

一、都市概況〔一〕地理特點成都市是四川省的省務院首批公布的全國24個歷文化名城之一全國15個副省級都市之一中國西南地區(qū)要中心都市，也是國務院確的西南地區(qū)科技商貿金融中心和交通通信樞紐。成都平原介于東經102度分度53分北緯30度05分至26之間，位于四川省中部東北與德陽市、東南與內江市毗鄰，南面眉山地區(qū)相連，西南與雅安地區(qū)、西北與阿壩藏族自治州接壤全市東西長里，南北寬公里，總面積12390平方公里。其中，平原占％丘陵占％山區(qū)占％成都市西部以丘陵山地主，海拔大多在～3000米之間；東部緊由平原、臺地和部分低山丘陵組成，海一樣在米右。成都平原是我國西南地區(qū)最大的原。成都市地處川西平原地，自古就有〝一年成聚、二年成邑、三年成都〞的傳奇。差不多上我國的歷史文化名城，是國務院確定的西南地區(qū)科技商貿，金融中心和交通，信息樞紐。國道主干線〝五縱七橫〞的一縱一橫〔二連浩特至河口，上海至拉薩〕交匯于此，使成處于承東啟西，南聯(lián)北通的樞紐位置，決定了成都在西部大開中具有重要的戰(zhàn)略地位。成都市城區(qū)位置圖示〔二〕地理區(qū)劃

成都市位于四川省中，全市總面積12390平公里，東西長192公里，南北寬166公里。下轄10區(qū)市6縣：10區(qū)〔錦江區(qū)青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉區(qū)、青白江區(qū)、溫江、新都區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)4〔都江堰市、州市、邛崍市、崇州市6〔金堂縣、雙縣、郫縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣〕〔三〕都市規(guī)劃概況按照成都市都市總體規(guī)劃(2003—，成都市將形成以主城區(qū)為主的個大型都市，邛崍、崇州、都江堰、州個中等都市和重點鎮(zhèn)的進展格局城區(qū)建設用地進展將以中心城區(qū)為核心，向、南、北重點進展，依靠新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東、雙流華陽、龍泉驛等六個區(qū)市縣，重點進展東部新城、南部城和北部新城，形成新的都市架構。在公布的主城區(qū)公共設施劃圖上，成都市將逐步形成以都市核心區(qū)域為主的商業(yè)中心，時形成北站商貿中心，在城北三環(huán)路外外環(huán)路內形成北部行政心……區(qū)域商業(yè)、行政中心。按照規(guī)劃，年，成都將形成包括成繞城高速公路以內區(qū)域，面積近600平方公里的〝中心城區(qū)〞以及包括市域中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內面積3681平公里的〞都市區(qū)〞這味著成都將以多中心組團式的擴方式取代單中心圈層式擴張方式，都市結構由單一的特大都市城鄉(xiāng)—體化轉變。

交通規(guī)劃2004年成都市的一路改造差不多差不多完成二環(huán)路改造差不多蓄勢待發(fā)，三環(huán)環(huán)的建成通車，天府隧道的建成通車，同時建成的還有東城根下穿隧道和紅星路下穿隧道，火車北站的改造冠廟立交橋改造和另外幾個都市道路跨橋的建成通車差不多使成都市的交大為改觀，市區(qū)通行暢通、快捷。作為東西、南北大道交匯處天府廣場的改造差不多進入基礎施工的時期。都市交通及道路系統(tǒng)完善，公共交通網絡的改善，都市快速路系統(tǒng)的形成，將擴人們居住和出行的范疇，加快都市郊區(qū)化的步伐。三環(huán)路的建通車，二三環(huán)之間以及三環(huán)兩側的土地價值顯著提升；人民南南延線、光華大道西延線的建城通車及北新干線的規(guī)劃建設；造一條路，激活一大片，對所輻射的區(qū)域將產生龐大的經濟效。環(huán)境整治成都市交通規(guī)劃的沙整治工程差不多全面終止，整治區(qū)域達平方公里，總投入達27億元，建長里、寬米200米的沿河林景觀綠化走廊，使沙河流域成為成都最具人文特色的現(xiàn)代都市?！菜摹尺M展前景1、臨機遇可能成為西部開發(fā)的頭羊

成都市作為西部地區(qū)個重要的經濟中心，有條件成為西部開發(fā)的領頭羊。外資投入有望快速增國家實施西部大開發(fā)略，這對成都市擴大開放和引進外資將是一次難得的機遇?？平坍a業(yè)進展空間龐成都能夠利用良好的技教育基礎，促進高新技術產業(yè)化及教育產業(yè)的進展。產業(yè)結構調整速度有加快非國有經濟得到更多展機會調整所有制結構大有好處。2、臨考查在西部有假設干中心市與成都構成競爭都市優(yōu)勢進展目標重慶直轄市〝三中〞(科技貿)兩紐〞(交、通信、一基地〞(現(xiàn)代化工業(yè)基地)昆明旅行業(yè)利用〝交會〞和進展旅行業(yè)進一步擴大在國內外的阻礙西安科技實力，歷、文化名城西商貿中心、高技術產業(yè)基地蘭州絲綢之路省市建蘭州商貿中心成都市支柱產業(yè)不明，拳頭產品不突出

目前成都市食品、醫(yī)、機械、電子信息四大支柱產業(yè)，其年增加值占國內生產值的比重低于國際公認的支柱產業(yè)起碼應達到水平。成都市中心城區(qū)綜合務功能不強由于成都市是大都市大郊區(qū)，都市化總體水平較低，中心城區(qū)規(guī)模偏小，沒有形較強的中心商務區(qū)，制約了成都市綜合服務功能的發(fā)揮，將阻成都作為大型中心都市輻射帶動區(qū)域進展的作用發(fā)揮?！参濉澈暧^市場分析1、都市經濟現(xiàn)狀宏觀經濟近年來，成都市和人均均保持了快速增長勢頭。成都市國內生產總值均增長11.30%，比全國個百分點。2004年全市生產總比上年增長13.6%了速的增長勢頭。數(shù)據來源：成都市統(tǒng)年鑒居民消費水平成都市商品消費能力列國內大中都市前列年實現(xiàn)社會消費品零售總額875.28元，比去年同期增長13.5%，市民消費能力保持了穩(wěn)固快的增長勢頭。數(shù)據來源：成都市統(tǒng)年鑒都市居民收入及消費穩(wěn)步增長增長勢頭放緩近幾年的成都市的社會零售品售總額及城鎮(zhèn)居民的可支配收入保持了穩(wěn)

固的增長態(tài)勢，從經進展長期趨勢來看，成都的整體消費勁及購買力的進展良好。2、融環(huán)境成都金融機構給房地業(yè)提供了強有力的資金支持成都市金融機構存、款余額保持了連續(xù)較快的增長速度，平均增長率均超過17%為房地產業(yè)的進展提供了強有力的資金支持。指標金融機構存款額〔元〕金機構貸款余額〔億元〕1999年2000年1890.41487.120012257.120022635.62003．．20043771.5數(shù)據來源：成都市統(tǒng)年鑒數(shù)據來源：成都市統(tǒng)年鑒國內貸款連續(xù)下降自籌資金呈上升趨勢自年開始，國內貸款比重連續(xù)下，年較上下降，由于目各種資金大量進入房地產投資，導致開發(fā)的融資渠道更為多樣年開發(fā)商自籌資金及其資金呈上升

趨勢，分別增長14.1%和30.6%資金結構已發(fā)生顯著化，開發(fā)商對銀行貸款的依正在減少，對依靠企業(yè)自籌資金和購房者預付款進行開發(fā)的程在加重。指標資金來源合計億元〕國貸款億元〕國內貸款占所有資金比重〔%〕1999140.6427.072000188.9030.782001240.8939.892002292．37．2321.632003383．21．2417.81200413.99數(shù)據來源：成都市統(tǒng)年鑒數(shù)據來源成都市統(tǒng)計年鑒資料來源：成都市房局外資銀行對成都房產業(yè)的進展起到一定的促進作用成都目前是西部地區(qū)有外資銀行最多的都市，外資銀行的進駐，對房地產業(yè)融渠道的拓寬及金融機構市場競爭的進一步規(guī)范都將起到比較好促進作用。3、業(yè)結構第二產業(yè)中的主導行初步定型，高新產業(yè)進展迅速。高新技術產業(yè)得到突出進，確立了電子信息、食品、醫(yī)藥和機械四大主導產業(yè)，高新區(qū)為全省進展電子信息"一號工程"的要緊載

體。第三產業(yè)蓬勃進展，行業(yè)齊頭并進。第三產業(yè)內部各要緊行業(yè)商業(yè)貿易、交通郵、金融保險、房地產、社會服務業(yè)均出現(xiàn)出良好的進展勢頭，突出的表現(xiàn)是房地產業(yè)、社會服務業(yè)在第三產業(yè)中的比重明顯升。數(shù)據來源：成都市統(tǒng)年鑒數(shù)據來源：成都市統(tǒng)年鑒二、成都市住宅市場述〔一〕歷年的總供應成都市三環(huán)以內住宅應呈下降趨勢。由于三環(huán)內可開發(fā)土地的急劇減少，三環(huán)的住宅開發(fā)差不多成為成都市住宅供應的潛在增長熱點，成為后成都市住宅供應的主流區(qū)域。由于三環(huán)內住宅供應不斷減少致其價格存在上漲空間?！捕吵啥际凶≌瑑r水平2005年第二季度成都區(qū)房屋銷售均價為元平米，比年一季度上漲9.38%，比去年同期上漲了25.30%總的來說保持了穩(wěn)固的長趨勢成都市住宅價格在2004年顯一個峰值以后，漲幅有所回落，在05年季度總體均價才略微超2004年3季價格水平。從長遠看，住宅銷售格將堅持一個穩(wěn)中小幅上漲的趨勢；〔三〕成都市住宅市供需比變化近幾年成都市房地產場進展較快，呈供需兩旺的局面，整

體來看，供應略大于求，但供需差不多平穩(wěn)；2004年住宅市場進專門迅速開發(fā)商紛紛將手中儲備土地進行開發(fā)使2005年二季度供量顯現(xiàn)較大漲幅國家為了經濟的平穩(wěn)進展，進一加強了對房地產市場的宏觀調控，經濟調控手段不斷加強，購者觀望情緒有所增加，出現(xiàn)供大于求的局面；據年季房交會調查顯示都市宅需求市場購買目的絕大多數(shù)是為了自用以真實需求為主。隨著宏觀調控對房地產市場的梳理，市場進必定更為健康，供應市場將更為理性，需求市場將進一步進展供需也會出現(xiàn)平穩(wěn)進展；三、區(qū)域供應分析〔一〕住宅物業(yè)供應勢分析2004年以來，成都住宅市場專門火爆，三環(huán)內總供應體量為557.11萬平米。由線性圖看，2004年第季度至2005年第一季度供應量顯現(xiàn)整體降趨勢，這是由于現(xiàn)在間段內供應量以三環(huán)外為主，不在本次告的統(tǒng)計范疇；2005年上半年供應較去年同期下降了40.88%緊是由于三環(huán)內可開發(fā)的土地逐減少，住宅開發(fā)趨勢往三環(huán)外移；2005第一季度供應最低，為萬平米，要是受傳統(tǒng)春節(jié)阻礙，供應市平淡所致；2005第二季度2005年第一季度供體量顯現(xiàn)大幅攀升，漲幅為156.82%；緊是由于年季房交會推動，開發(fā)商多

項選擇擇在房交會期推出新的物業(yè)，以擴大市場阻礙，促進銷售；住宅市場依舊保持著勁的進展勢頭；在宏觀調控政策下，開發(fā)商依舊對成都房地市場保持著足夠信心，看好房地產市場的進展；〔二〕區(qū)域供應趨勢析從供應趨勢來看，城整體供應較其他區(qū)域平穩(wěn)，同時也是市區(qū)供應體量最大的域，供應量為188.14萬平米，占總供應量的；城西由于金沙光華片區(qū)的快速進展，以及城西的居住環(huán)境在市民心中好的印象等因素，推動了城西房產開發(fā)急劇升溫南由于房開發(fā)漸趨飽和時刻上呈在供應斷檔現(xiàn)象總供應量較城西、城均少；城東由于片區(qū)供應特明顯別時刻段供應量較為集中年上半年供應量為萬平方米總供應量的緊是由于個別大盤的上市應；城東的舊城改造較城南、城西晚，但目前城東改造步伐加，各種配套迅速完善，沙河改造的完成，再次提升了區(qū)域居住境，城東的房產進展空間較大；城中供應最少且供不穩(wěn)固年上半年無供年下半年供應體量激增42.71萬平米中總供應的。城中住宅開發(fā)差不多和，可開發(fā)的土地稀少，物業(yè)供應要緊由舊城改造產生；城北供應量與城中相無幾2004年半年供應量較大要緊

受萬科金色家園體量大的拉動作用。受城北物流中心的阻礙，大大降低了城北整體住環(huán)境，加上規(guī)劃的限制，城北住宅供應量一直遠低于其他區(qū)；但新改造完成的沙河絕大部分位于城北區(qū)域，大大提升了沙沿線的人居環(huán)境，沙河沿線的房產開發(fā)也隨之加快；〔三〕各環(huán)線供應趨分析從供應趨勢來看，二三環(huán)較其他環(huán)線供應平穩(wěn)，且供應體量較大供應體量為萬方米總供應體量的63.76%隨著二環(huán)內土地供應得益減少且地價不斷上漲，而二至三環(huán)開發(fā)相對較晚，土地可供量較大且地價相對較低，以及環(huán)線的都市配套設施得到了較快完善，市民對該環(huán)線的認同感逐步提高，供應量迅速增加；一環(huán)內專門是內環(huán)房產開發(fā)差不多飽和可供應土地稀缺；房產產品供應較少應分別為55.81萬平方米和38.91萬平方米；〔四〕各建筑類型供趨勢分析小高層供應較為集中供應總量為249.16平米，占總供應體量的，隨著土地地價的上，以及規(guī)劃條件的限制，小高層的開發(fā)已成為三環(huán)住宅開發(fā)的主流趨勢；多層供應量僅次于小層，為萬平方米，占供應總量的2004年下半年多層住宅供應為35.03萬平方米，較2004年上半年下降，當時小高層作為較的物業(yè)形狀，

吸引了較多市民的購熱情，順應那個潮流，開發(fā)物業(yè)多以小高層為主，對多層形成較大的沖擊。隨著小高層居住中缺點的暴露，部分市民選擇回居住舒服度相對較高的多層，2005年上半年供應量回升到51.72萬平米較2004下半年上漲了47.67%由于三環(huán)內多層的可應量減少，刺激了三環(huán)外的多層住宅開發(fā)急劇增加；高層住宅可供應量占一定比例，達平米，占供應總量的。要分布在一環(huán)內等地價昂貴的區(qū)域；〔五〕各環(huán)線各種建形狀區(qū)域供應趨勢分析內環(huán)環(huán)~環(huán)供應建筑形狀以高層小高層為主且供應總量不大，要緊是由于一內地價昂貴以及土地規(guī)劃的限制；二環(huán)~環(huán)供應集中在多層和小高層，門是多層在二~環(huán)供應體量劇增，并首超過小高層供應量，多出。三環(huán)以及三環(huán)外供應主流是層；低層物業(yè)在三環(huán)內數(shù)極少，僅為兩萬平米。要緊在風景優(yōu)美、有濃厚歷史文化蘊的浣花片區(qū)。隨著市區(qū)內諸歷史文化區(qū)域開發(fā)的飽和，以及通條件的改善，別墅開發(fā)郊區(qū)化已成為必定的趨勢。四、供應價格分析〔一〕供應價格走勢析2004年到2005年上半年成都房價漲幅最大的時顯現(xiàn)在年季，上漲幅度為17.58%要緊由于分高檔樓盤的推出使

得該季度房價上漲較，此后房價顯現(xiàn)正常回落，在年尾的時候價格顯現(xiàn)穩(wěn)固，漲幅近0。05年一季度房價顯現(xiàn)略微的下勢頭，跌幅為，是由于此間供應的物業(yè)檔變化顯現(xiàn)的結構性波動春季房交會的召開才使得成都房漲幅增加。2004一季度到年季度，成都市市區(qū)住宅價的平均漲幅為1+P11+P21+P31+P41+P5－〔二〕區(qū)域供應價格勢分析1、中供應價格趨勢分析城中房價在4250元平米正負200元之間波動價格相平穩(wěn)，升漲空間不大。要緊于城中住宅房產開發(fā)的水平相對成熟，受區(qū)域環(huán)境的限制，居環(huán)境改善的空間較小，因此在今后一定時期內城中住宅的價格連續(xù)穩(wěn)固在該價格水平上。2、東供應價格趨勢分析由于外銷項目粼江峰的推出得城東房價在2004年季度達到一個峰值價為4500元平米從04年一季度到04年3季度城東房價顯現(xiàn)了大漲幅，漲幅接近，了該時刻段城東房價回落到正常水，售價保持在元平左右。3、南供應價格趨勢分析受區(qū)域房產進展阻礙城南房價在成都市各區(qū)域中一直出于領先水平，有時甚至過寸土寸金的城中。

2004年一季度城南房就達到了4000/平，在這之后的一年內，城南房產推較少，房價也有小幅下降，最大下降幅度僅為到2005二季度由于春季房交會召開上花園、錦官秀城等知名項目推出才使城南房價上升到元/平以上，上漲幅度達到。4、西供應價格趨勢分析城西房價從年一季度接近元/平米上漲到年季度的4078/平，漲幅達到成以上，城西的房產供應和房價是成都市各區(qū)域中最為固的，其緣故在于城西不僅擁有浣花溪、杜甫草堂等自然資源而且優(yōu)品道、成都花園的項目的建成提升該區(qū)域的房產開發(fā)水。房價分布顯現(xiàn)了明顯分化沙區(qū)由于受規(guī)劃條件的限制，房價堅持在4500/平米左區(qū)域那么穩(wěn)固在元/平米上下。5、北供應價格趨勢分析城北是成都市傳統(tǒng)的流中心和商業(yè)中心域內的荷花池、五塊石等大型商貿中該區(qū)域內住宅房產處于較低的水平2004年一季度城北房僅為3000元平米左右，但隨住宅需求的不斷增加，以及科等知名開發(fā)商的入住使得該區(qū)域房產開發(fā)逐步提升，到年季度房屋價格上漲為3600元平米漲幅近成〔三〕環(huán)線供應價格勢分析

從環(huán)線價格的分布來，各環(huán)域內房屋銷售價格均保持了平穩(wěn)的增長趨勢。內環(huán)內房價位居成都區(qū)域房價之首，2004年價已達到4000元/平米以，此后一直穩(wěn)步上漲，到年二季時漲幅接近，城中可供土地的逐步減少以及成熟的房開發(fā)水平是城中房價穩(wěn)步上升的要緣故。內~環(huán)內房價是各環(huán)域中價漲幅最快的區(qū)域，漲幅為45.85%2005年季度時房價已超過內環(huán)價要由于黌門公館府花園等高質樓盤的推出促使了該區(qū)域房價連續(xù)走高從年2005年上年一~二間房價波動較大由04年三季度粼江峰閣精裝外銷房推出使得該區(qū)域房價上漲了15.91%，隨后房價又逐步回落到該區(qū)的正常水平。2004年剛開始二三環(huán)房價不足元平過一年半的增長房價已上升到了元米以上緊由于二三環(huán)之間隨著交通、配套等設施不斷完善以及土地供應的緣故使得該區(qū)域已逐步成為成都房產發(fā)的主流區(qū)域。五、需求市場分析〔一〕銷售情形分析1、售趨勢分析從住宅物業(yè)各時刻段售情形來看，整體銷售情形較好，年整體銷售集中在以上2005年第一季度新開樓盤售也在左右；要緊是成都市住宅市場需求旺盛，2005年春季房交

會購房者問卷調查顯，成都市需求市場中投資比例較小，約占樣本量的10%，真實需推動了住宅物業(yè)的銷售；2005年第二季度新樓盤銷售率較低，在40%以上；受宏觀控的阻礙，購房者觀情緒增加，以及樓盤面市時刻較短，也是其銷售率較低的重要故；總的來看，隨著成都國民經濟的連續(xù)平穩(wěn)進展，人民生活水平的提高，隨之改善住的需求也不斷提升；房屋開發(fā)品質的提升，也促進了房屋銷；2、區(qū)域銷售情形分析各區(qū)域整體銷售情形為良好；城東相伴著居住環(huán)境的迅速提升，房產開發(fā)品質較，購房者對區(qū)域的認同感急劇提升，2005年春季房交會購房者卷調查顯示，購房者首選區(qū)域中城東已與城西、城南并駕齊驅以及城東房產價格較城南、城西低，性價比優(yōu)勢明顯些因推動了城東住宅的銷售2005年二季度，城東銷售率已在80%上，城東住宅市場進展?jié)摿嫶?；城北由于新開住宅供較少城北作為物流中心外來人口較多，且經濟實力強，關于區(qū)域內品質較高住宅的消化能力較強；城北住宅價格市區(qū)中價格最低的區(qū)域2004年上半年銷售率在90%以上；年上半年銷售率在70%左；作為物業(yè)投資性較強城中住宅售也也較為理想2005年上年銷售率較年半年略低在60%以上宏觀調控阻礙下，與城南、西住宅均受到一定阻礙，2005年下年均

顯現(xiàn)一定下滑；但值注意的是城片區(qū)供應集中且量較大市場消化進度受到一阻礙；3、環(huán)線銷售情形分析一環(huán)至二環(huán)住宅的銷率整體較高售弱的2005年第二季度的銷售率已達50%以上；一方面由于該環(huán)線內建筑品質較高配套設施較二環(huán)外完一方面由于市民對環(huán)線的認同感極高與一環(huán)內相比普遍性比更高；二環(huán)至三環(huán)的銷售情較好，2004年的銷售率均在以上，2005年銷售較弱，也接近；要緊是由該環(huán)線關于期望在市區(qū)購房的購房者來，選擇面更廣，性價比更高，且配套設施日益完善；但由于舊改造，二環(huán)內住宅供應量較大，環(huán)線內配套更完善，以及住宅區(qū)化逐步被寬敞購房者同意，這些因素分散了購房人群；一環(huán)內商業(yè)氛圍濃厚都市環(huán)境良好，推動了環(huán)線住宅銷售，內環(huán)內銷售率均在以上，年下半年銷售率在以上；4、同建筑類型銷售情分析隨著市區(qū)多層住宅可應量的日漸減少，而市場對多層住宅需求旺盛，目前市區(qū)供應量遠遠不能滿足市場需求，都市過去各主城區(qū)多層住宅的售率大多在左右城北由于市民對區(qū)域的認同感還較低，發(fā)商多修建市場同意度更高的多層住宅；城西多層住宅要緊集于金沙愛護片區(qū)，由于高昂的地價，目前片區(qū)內多層住宅要緊中高檔類的都市物業(yè)，由于

價較高，目標客戶群窄，以及片區(qū)內可供選擇面相對較廣，阻礙到了銷售進度；市區(qū)地價的節(jié)節(jié)攀升以及房屋建筑成本增加，市區(qū)小高層住宅逐步成為供應主，購房者隨著市場的進展，也逐步同意，整體銷售情形均較好值得關注的是城北、城東片區(qū)供應特點明顯，小高層住宅的銷率均在以上，要緊是于沙河改造的完成，大大提升了城、城東沙河沿線的居住環(huán)境，以及部分片區(qū)改造的深入，開發(fā)對區(qū)域的關注度也增加，開發(fā)成熟度不斷提升；高層住宅供應量較少所處板塊環(huán)境大多較好，目前開發(fā)檔次普遍較高，推動了業(yè)銷售；高層住宅要緊分布在環(huán)路以內于環(huán)線內各種配套較好，商業(yè)環(huán)境也較好，是銷售的重要外部因素，銷售情形較好，一環(huán)內銷售率在80%，一至二環(huán)的銷售略低也在左；小高層住宅各環(huán)線均分布，由于市區(qū)小高層住宅已成為住宅供應主流購房者可擇性較小以小高層住宅開發(fā)日趨成熟對其的同意度也逐步升，銷售率要緊集中在左右市區(qū)土地單價的攀升使得多層住宅逐步向三環(huán)以外轉移，二至三環(huán)部分區(qū)域也相當分布，以至二環(huán)供應量極少，也使其銷售率最高100%二至三環(huán)多層宅開始向中高檔花園洋房轉變其銷售率也在以上市區(qū)多層住宅整銷售情形良好；5、價格段銷售情分析

各價格段區(qū)域銷售形分析隨著城東居住條件的變東宅被越來越多購房者同意，房屋開發(fā)品質不斷提，高檔居住物業(yè)的開發(fā)量也較大，各種檔次的住宅銷售均有不表現(xiàn)；城南住宅開發(fā)成熟度高，目前開發(fā)住宅要緊為電梯公寓，開發(fā)檔次普遍較高，分高檔物業(yè)聚居區(qū)的售價要緊在元/㎡以上；城西由于各片區(qū)進展平穩(wěn)，價格段分布較廣，目前開發(fā)較為集中的區(qū)域為金沙光片區(qū)，且開發(fā)檔次較高，受規(guī)劃限制的金沙片區(qū)要緊為高檔花洋房，光華片區(qū)那么向中高檔電梯公寓靠攏，由于區(qū)域開發(fā)較，整體成熟度較高，市民對區(qū)域同意度較高，銷售情形較好，元/㎡以下的宅銷售率均在70%右；城北由于受物流中心阻礙，市民同意度有限，開發(fā)檔次較其他區(qū)域低，價格分在4000元/㎡下，隨著都市改造的推進，居住環(huán)境也有較大程改善，區(qū)域內居民對新增供應的消化力較強，銷售率在上，3000元/㎡以上的低檔住宅銷售率在以上；各價格段環(huán)線銷售析三環(huán)內住宅銷售要緊中在這一價格段，反應了隨著生活水平的提高，們對住宅的品質要求不斷提高，各環(huán)線3501-4500元㎡中高檔住宅的銷售情形較好；內環(huán)住宅要緊為中高住宅，由于三大商圈均位于內環(huán)內，擁

有良好的商業(yè)氛圍，業(yè)投資空間較大，盡管價格較高，但銷售率較好5001元㎡以上的檔住宅銷售率在82.5%；4500/㎡以下的中高檔住宅銷率均在80%以上；內環(huán)、內環(huán)一環(huán)、一環(huán)~環(huán)除4501-5000這一價段外，其余各價格段銷售率達到以上，說明二環(huán)仍是市民心中傳統(tǒng)的居住區(qū)域。2001—這價格段僅在二~三區(qū)域有銷售，要緊是由于隨著房價的不斷上，二環(huán)內難覓下的住宅，2005以下的住宅僅在二三環(huán)和郊區(qū)有供應低價住宅專門大的市場需求此2001~2500價段的住宅銷售率為二~三環(huán)線內最暢銷的物業(yè)，銷售率達到，居各價格段之首二環(huán)至三環(huán)由于各區(qū)開發(fā)檔次的不同，價格分布較為廣泛，從2001-5001上元/均有分布；2001-3000元/㎡的低住宅，由于價格較低，格競爭優(yōu)勢明顯，銷售率也較高，達到80以上；隨著環(huán)線開發(fā)次和品質的提升，中高檔住宅占據了環(huán)線市場供應主流，也取了較高的銷售率；2004-2005年成都住宅市場持供銷兩旺的局面度顯現(xiàn)需求大于供給的局面然在這部分需求當中有兩個特點第一投資型的需求比重較；第二，由于追漲心理造成的被動需求導致一部分市民提早購，使得需求非理性的增長；各價格段不同建筑狀銷售分析多層住宅一直以來是場供應的主流，銷售價格兩極分化嚴

峻，元/米以下的多層住宅銷售情形好，銷售率一樣在以上，多層住宅從經濟有用的一般多層到求品味的花園洋房差不多上購房者選的對象，但元/平米以上的高檔多層項目在別墅項目的強力競爭下，銷售情形不容樂觀。低價位的小高層項目應較少，其供應要緊集中在中檔和中高檔物業(yè)，總體銷售形較好，但不及多層住宅，對同價位的多層、高層項目有較大競爭性。高層住宅要緊集中在高檔物業(yè)，價格較高，有的甚至達到5000元/平米以上銷售率要集中在左右些高高層物業(yè)多集中在一環(huán)線鄰，配套成熟，居住環(huán)境得天獨厚，因此也受到了市場的接納，中海•格林威治城，粼江峰閣。6、品房購買對象分析數(shù)據來源成都市房管局隨著地區(qū)經濟融合度上升，外來人口不斷增加，外來人口已成為在建商品房購量的第一位。1—5月地人在成都市區(qū)購買商品房面為154.57萬㎡，占交易量的。住宅交易中外地人購買積131.6萬㎡占比重為成都濟環(huán)境的進一步改善外來購房者仍將是成都購房的生力軍；這要緊是由于成都投環(huán)境改善，都市凝聚力逐步加強；基礎設施日益完善，居環(huán)境較好；生活成本較低等因素吸引了周邊地區(qū)購房者的不斷入；六、進展趨勢推測

〔一〕政策對成都房產市場的阻礙市區(qū)內住宅的供應與求在年、二季度呈增長趨勢，2004第三季度至2005年一