演示文稿商業(yè)定位策劃報告

演示文稿商業(yè)定位策劃報告當前1頁，總共114頁。商業(yè)定位策劃報告當前2頁，總共114頁。【本階段工作重點】典型大盤案例研究整體項目各期商業(yè)定位梳理二期7000平米商業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃設計建議一期鄰里中心商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議第二階段匯報思路當前3頁，總共114頁?！敬蟊P商業(yè)業(yè)態(tài)對比研究

】大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新村華南星河灣錦繡香江深圳萬科城北京國美第一城大盤商業(yè)對比分析當前4頁，總共114頁。項目概況祈福新村以大環(huán)境、大配套、大交通的國際文化型社區(qū)而享有“中國第一村”美譽；占地7500畝，自1991年破土動工，已投資近160億元，開發(fā)6000多畝，建成售出住宅近3萬套；目前已有36個國家和地區(qū)的2萬多戶約7萬人入住，到完全開發(fā)完畢入住人口將達15萬人；項目北距廣州市中心18公里，東距廣州大學城17.8公里，廣州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均處在45分鐘出行通勤范圍內(nèi)。建汽車總站，多條線路至廣州市中心、碼頭、火車站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶。24小時專線往返廣州。廣州公交路線有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市廣路錦信巴士，祈福地鐵口接駁線10A，10B，公交車288路和番禺公交車13路、15路等。祈福新村郊區(qū)大盤，開發(fā)周期長、資金投入量大、入住人口多、出行交通相對便利大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城當前5頁，總共114頁。大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城概況整盤面積：500萬平米商業(yè)面積：8萬平米商業(yè)配比：2%商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷售商業(yè)格局關鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類當前6頁，總共114頁。曉峰園迎風閣倚云居天湖居倚湖居月明軒湖景居翠怡居綠怡居青怡居碟舞軒翠湖居康怡居海晴居活力花園綠怡花園康怡雅園湖畔豪庭山泉居舊區(qū)洋房項目規(guī)劃以多層洋房為主，輔以別墅和高層，是典型的中低密度大盤。產(chǎn)品主要有四種：聯(lián)排、獨棟別墅：湖畔豪庭、康怡雅園、綠怡花園；4-5層多層洋房：舊區(qū)洋房、翠湖居、綠怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞軒、海晴居；6層半山洋房：月明軒、山泉居；18-36層高層住宅：天湖居、倚湖居、曉峰園、倚云居、迎風閣、活力花園。產(chǎn)品分析區(qū)域產(chǎn)品類型主力戶型及面積目前均價舊區(qū)洋房40-70平米二居85-91平米三居5000聯(lián)排160-286平米6500中區(qū)洋房70-100平米二、三居6000聯(lián)排198-3509000獨棟300-460平米13000-15000新區(qū)高層82平米二居96-114平米三居14000注：數(shù)據(jù)來源：滿堂紅二手房交易項目總體以多層洋房為主，輔以別墅和高層，隨著時間發(fā)展戶型面積逐漸變大大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城當前7頁，總共114頁。開發(fā)模式1991年祈福新村開始開發(fā)，首期定為中低密度、高性價比郊區(qū)大盤，“香港村”的客戶定位吸引大量港澳投資、度假客戶前來入住；隨著項目知名度的提高，項目適時推出高端獨棟別墅，提升項目檔次，提高經(jīng)濟收益，吸引大量外籍及廣州本地高端人士入住。隨著廣州城市“南拓”，地鐵3號線修通，祈福新村納入廣州城市住宅范圍，項目推出高層住宅，吸引在廣州工作的高級白領，達到項目價值的更大提升。產(chǎn)品線香港、澳門投資客戶，周末度假前期客戶線中期后期度假客戶仍為主流港澳、歐美及廣州市區(qū)高端客戶并存湖畔高端獨棟、聯(lián)排輔以舒適洋房5-6層半山洋房18-35層觀景高層自住客戶成為主流，在廣州市區(qū)工作的白領入住3-4層低密度洋房為主，輔以聯(lián)排別墅大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城當前8頁，總共114頁?；▓@：為了適合不同年齡、趣味各異人士的需要，在屋村不同地點設置了2個大公園，數(shù)十個小花園、兒童樂園、燒烤場、無土栽培蔬果園、四季花園；人工湖：占地600畝，提供各種水上活動中心，內(nèi)部環(huán)島內(nèi)設置高爾夫球場；千色園：占地300畝，投資1500萬元，集娛樂、教育、益智、健體于一體的大型健康公園，內(nèi)有果園、熱帶植物園、嶺南盆景、養(yǎng)鳥和面花蝴蝶的大籠、回音壁、龜兔賽跑雕塑、人造石林、古堡……還有青青小農(nóng)莊、趣致畜牧園等。山頂公園：小區(qū)內(nèi)有一座山，全長2.5公里，山上設有亭臺，住戶可爬山、游公園，也可賞月。生態(tài)健身主題前期定位為郊區(qū)度假低密度住宅，配套多以休閑、生態(tài)和健身為主大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城當前9頁，總共114頁。項目配套祈福新村各項生活、教育配套包括：教育：祈福精英幼兒園、祈福英語實驗學校、祈福新村學校、廣東工業(yè)大學祈福分院（大專制）；國家三甲國際JCI認證醫(yī)院：祈福醫(yī)院，以中西醫(yī)及自然療法精華相結(jié)合為特色；亞洲社區(qū)最大度假俱樂部：8萬平方米酒店度假俱樂部主題俱樂部：水上俱樂部、文化俱樂部，設施包括2個籃球場、13個羽毛球場、9個網(wǎng)球場、4個壁球場、水上高爾夫球場、保齡球場、足球場、射箭場、溜冰場、電子游樂場、泳池、室內(nèi)恒溫泳池、水上樂園、潛水館、攀巖館等；小區(qū)獨立會所：天湖會所、半山會所；其他：大型超市、肉菜市場、24小時便利店、商業(yè)步行街。

祈福新村度假俱樂部的設施：孩童類：夏威夷水上樂園、寶寶天地、電子游樂城、開心樂園；文化類：雪茄屋、紅酒坊、茶藝館、閱覽室；商務類會議大廳、小會議室、秘書服務、多媒體應用設備；餐飲類：越南餐廳、意大利餐廳、日本餐廳、臺灣餐廳、韓國餐廳、東南亞餐廳、中餐廳、粥粉面館；休閑類：知己吧（上網(wǎng)酒吧）、奧斯卡影院；運動類：潛水館、室內(nèi)攀巖、射箭、高爾夫、壁球場、網(wǎng)球、高卡車、羽毛球館、乒乓球廳、桌球廳、保齡球館；健康類：室內(nèi)恒溫羅馬泳池、中藥浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰閣。祈福精英幼兒園天湖會所郊野公園祈福食街祈福度假俱樂部交通巴士總站祈福醫(yī)院祈福農(nóng)莊果園祈福英語實驗學校水上俱樂部高爾夫球場千色園半山會所為食天地祈福新村學校肉菜市場整個項目向城市化住宅轉(zhuǎn)型，配套多以生活配套為主，引入教育產(chǎn)業(yè)和醫(yī)院大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城當前10頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城生活配套銀行郵局派出所消防局超市肉菜市場快餐店涼茶鋪商場酒廊盲人按摩汽車美容當前11頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——學校一條龍教育服務KindergartenthroughUniversity

祈福新邨斥資3億元創(chuàng)立了「祈福英語實驗學校」及「祈福新邨學?！?所高質(zhì)素學校，并與廣州工業(yè)大學聯(lián)合開辦「祈福學院」，開設＂旅游酒店管理＂、＂會計學＂兩個本科與＂工民用建筑＂一個?？?，祈福是全國唯一擁有大學教育的屋邨，提供由幼兒園至大學的一條龍優(yōu)質(zhì)教育服務。

當前12頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——醫(yī)院全國唯一一家通過國際JCI認證，2003年香港最信賴的中國內(nèi)地醫(yī)療機構(gòu)世界級大型綜合醫(yī)院自然療法中心社區(qū)醫(yī)護服務中心健康檢查套餐當前13頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——食街30多間食肆各省的正宗地道特色小吃，由番禺、澳門、中山、順德、潮州、上海、四川、浙江、湖南、東北、蒙古等一般小菜十多元，大眾消費，價廉物美。

當前14頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——租賃服務代甄選租客，監(jiān)管房代安排維修及報價代辦簽約及樓宇交收手續(xù)代辦水、電、電話費之核數(shù)及交接代收租及追租，并代發(fā)租金收據(jù)當前15頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——居民俱樂部居民專利會藉Residents‘Club俱樂部分別成立長者同樂會婦女會兒童會每月定期舉辦各類型活動，例如生日會、旅游、參觀、興趣班、專題講座等，并為會員提供專用活動場地、租用設施折扣、商鋪購物折扣和免費身體健康檢查等優(yōu)惠。當前16頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——高級休閑會所祈福新邨度假俱樂部(CliffordEstatesResortCenter)經(jīng)營面積8萬平方米耗資3.5億元，全亞洲最大的私人屋俱樂部可同時容納10000人提供50多項新穎的娛樂消閑設施

當前17頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——千色園占地1.8萬平方米，是親子共聚的歡樂天地結(jié)合藝術、娛樂、益智及康體等特點，每個設施都各具特色如千色堡、龜兔競賽場、奇卉館、巨棋莊、宇宙游蹤、蝶舞軒、百鳥湖、水晶宮樂園等當前18頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——農(nóng)莊創(chuàng)意坊占地一百多畝百果園、畜牧園、騎馬場、自助耕種區(qū)、魚塘、無土種植場及生態(tài)園學習造陶藝、插花、織布、釀酒和磨豆?jié){農(nóng)具展覽館、農(nóng)莊土特產(chǎn)店和美食亭當前19頁，總共114頁。大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城功能分區(qū)食街高級休閑會所農(nóng)莊祁福湖千色園郊野公園醫(yī)院學校租賃服務生活配套居民俱樂部區(qū)域配套創(chuàng)意休閑配套當前20頁，總共114頁。具體地址：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交界處、坂雪崗高科技區(qū)華為基地對面占地面積：約39.7萬平方米建筑面積：約43.7萬平方米總商業(yè)面積：3.5萬平方米容積率：1.1開發(fā)分期：6期開發(fā)時間：4年上市時間：2004年10月總戶數(shù)：約4000戶開發(fā)節(jié)奏：目前一、二、三期已售完，四期別墅熱銷中，四期高層2008年預售三期二區(qū)三期一區(qū)一期二期商業(yè)二期四期四期項目概況坂雪崗開科技區(qū)周邊的居住配套，商業(yè)面積占總供應面積8%，商業(yè)配套輻射周邊大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城當前21頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城商業(yè)街精品小物件餐飲類社區(qū)類商業(yè)當前22頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城社區(qū)類商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)：銀行、郵局、移動/聯(lián)通營業(yè)廳、票務中心、房屋租售、藥店、沖印、水站、干洗店、小超市、便利店、西餅店、美發(fā)、煙酒、五金件、耗材等當前23頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城餐飲街中餐：川味火鍋城、東北家常菜、江南火鍋、湯品、風味小吃等外餐：印度餐廳當前24頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城精品小物件服飾類：鞋店、內(nèi)衣店、衣帽店、婦嬰兒童用品家居類：窗簾、床上用品、布藝、家裝、家飾等當前25頁，總共114頁。

一期二期三期四期住宅規(guī)模726戶752戶1694戶聯(lián)排157戶產(chǎn)品洋房+小高層洋房+聯(lián)排聯(lián)排+洋房+高層公寓聯(lián)排+高層價格5700元/平米洋房6500元/平米聯(lián)排10000元/平米洋房、公寓7000元/平米聯(lián)排11000元/平米聯(lián)排30000元/平方米時間2004年2005年2006年2007年配套12000平米開放式城市廣場萬科試驗學校開學8000平米底層商業(yè)萬科試驗幼兒園7000平米生態(tài)人工湖2.2萬平米風情商業(yè)街5000平米運動會所開發(fā)模式深圳坂田片區(qū)以工業(yè)為主，區(qū)內(nèi)有來自美、德、韓、日、香港等國家和地區(qū)的各類大企業(yè)600家，華為、萬科、當納利、索尼、新天下等國內(nèi)外知名企業(yè)均在坂田落戶；在萬科城置業(yè)的人群，一般都是周邊企業(yè)的高級白領人士，特別是華為、富士康的管理階層。同時也還有來自關內(nèi)的一些置業(yè)者。坂田高科技園居住配套的定位決定萬科城的開發(fā)模式以激進型為主大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城當前26頁，總共114頁。位于廣州番禺迎賓路沙溪大橋南岸，由廣州宏宇房地產(chǎn)有限公司開發(fā)占地面積80公頃，建筑面積120萬平方米，容積率1.5分期數(shù)：2001.4開盤，現(xiàn)在做到第五期配套：番禺執(zhí)信中學、商業(yè)街、會所、五星酒店價格：2001.4開盤時為4000元/平方米，而現(xiàn)在第五期已漲至最高價22000元/平方米項目概況大盤業(yè)態(tài)研究——華南星河灣當前27頁，總共114頁。一期住宅二期住宅幼兒園中小學三期住宅四期住宅五期住宅一期商業(yè)街四期商業(yè)街四季會所五星酒店開發(fā)模式

一期二期三期四期五期住宅規(guī)模約1600戶約400戶約1000戶約790戶約400戶價格4800元/m25500元/m28000元/m213000元/m222000元/m2戶型80-120m290-140m2110-200m2220-260m2195-200m2時間2001年推出2002年推出2003年推出2004年推出2007年推出配套城市道路綠化、沿江棧道執(zhí)信中（?。W開學靈格風幼兒園開學沿四期南側(cè)建設有商業(yè)街約8萬平米酒店投入使用四季會所總規(guī)模8000平米

沿一期西側(cè)約40多家商鋪

白金五星級酒店配套、社區(qū)精品園林綠化提升了項目整體品質(zhì)，使項目價格達到周邊其他項目價格的二倍的同時，也吸引大量港澳、外籍人士及跨國企業(yè)高層前來投資購房；適量的教育、社區(qū)商業(yè)配套滿足業(yè)主基本生活要求。大盤業(yè)態(tài)研究——華南星河灣當前28頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——華南星河灣商業(yè)內(nèi)街藥店、美容美發(fā)、洗衣店、銀行、便利店等社區(qū)商業(yè)為主，滿足業(yè)主基本生活需要。當前29頁，總共114頁。園林特色1.83公里中國騎江實木觀光休閑大道；2個全天侯橋底休閑公園；一江兩河四湖六大泳池，沿江、銷售中心、會所、第一組團、橋底公園、海島式游泳池六大水系；六大異域風情水景園林社區(qū)，向人們展現(xiàn)了一個亞熱帶人居環(huán)境的典范。社區(qū)綠化環(huán)境的精致化，提升項目的整體品質(zhì)，吸引相對高端人群前來居住大盤業(yè)態(tài)研究——華南星河灣當前30頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江整盤面積：123萬m2商業(yè)體量：4.8萬m2商業(yè)配比：4%住宅關鍵詞：獨棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層等低密度社區(qū)商業(yè)關鍵詞：小體量、多中心、各檔次、街區(qū)式概況當前31頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江功能分區(qū)豪華會所商業(yè)街社區(qū)配套設置在以獨棟和聯(lián)排為主的別墅區(qū)設置在以花園洋房和小高層為主的低密度住宅區(qū)設置在高層和小高層為主的高密度住宅區(qū)當前32頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江社區(qū)服務中心建筑形式：沿街住宅底商業(yè)態(tài)：銀行、郵局、超市、肉菜市場、沖印、干洗店、便利店、快餐、美發(fā)、煙酒、二手房租售等當前33頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江商業(yè)街餐飲：中西餐、花園餐廳、商務餐、咖啡酒吧、書吧、茶秀等精品店：服飾、家居、花店、禮品店、汽車飾品等購物類:宏城超市、海爾電器連鎖店、恒耀輝電器醫(yī)療保?。篠PA、按摩、健身當前34頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江豪華會所幼兒園娛樂、休閑、餐飲、商務、康體于一體中餐廳、湖邊咖啡廳、健身室、棋牌室、乒乓球、桌球、桑拿中心、室內(nèi)泳池酒店、客房、總統(tǒng)套房國際會議（商務）中心、宴會廳建筑面積：2000多平米特色教學：雙語、網(wǎng)絡、活動、游戲教育內(nèi)容：健康、語言、社會、科學、藝術當前35頁，總共114頁。大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——北京國美第一城概況整盤面積：100萬m2商業(yè)面積：11.4萬m2商業(yè)配比：11.4%住宅特征：全部高層商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷售商業(yè)格局關鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類當前36頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——北京國美第一城功能分區(qū)文體影視運動中心家居生活城超市購物中心國美餐飲街精品折扣街品味生活中心社區(qū)中心街區(qū)型和集中型商業(yè)形態(tài)當前37頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——北京國美第一城社區(qū)中心菜市場：水產(chǎn)品、禽類、鮮肉、蔬果、熟食五金店、縫紉店、家電維修、水站便利店、彩擴店、音像店、西餅店、名煙酒專營店連鎖藥店、書店、鮮花禮品店耗材專營店、汽車美容店移動/聯(lián)通營業(yè)廳、郵局、銀行、房產(chǎn)中介、旅行社、票務中心社區(qū)醫(yī)療中心家政服務、寵物診所、婦嬰兒童用品等當前38頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——北京國美第一城超市購物中心經(jīng)營面積：28000平米定位：大賣場，大百貨，家電連鎖商家：國美電器、物美超市、百安居、曲美、集美、中卡商貿(mào)社區(qū)醫(yī)護服務中心經(jīng)營業(yè)態(tài)：時尚百貨、綜合超市、家用電器、通訊產(chǎn)品專營店、化妝品、珠寶手飾、品牌男裝、品牌女裝、運動休閑服飾、鐘表眼鏡、品牌快餐、品牌專賣、彩擴、運動品牌服裝專營店、針織用品、床品、兒童系列、鞋帽、箱包、皮具等

當前39頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——北京國美第一城國美餐飲街經(jīng)營面積：33000平米餐飲分類：中小型餐飲品牌，家常菜、特色菜、大型品牌餐飲、商務餐飲

業(yè)態(tài)劃分：中檔家常菜、高端商務宴請、地方特色小吃、時尚酒吧咖啡、果品店、菜系分類：川菜、湘菜、粵菜、魯菜、本幫菜、東北菜、西北菜、家常菜、農(nóng)家菜、滬菜、清真菜、京菜、贛菜、潮洲菜、客家菜、閩菜、蘇菜、浙菜、快餐、傳統(tǒng)菜、宮廷菜、火鍋、燒烤、韓日料理等當前40頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——北京國美第一城品味生活中心經(jīng)營面積：13000平米經(jīng)營業(yè)態(tài)：瑜珈健身、美容護膚、兒童藝術培訓、茶室、咖啡、酒吧、鮮花禮品、足療按摩、家政護理、室內(nèi)球館

當前41頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——北京國美第一城精品折扣街經(jīng)營面積：12000平米一層百安居形成業(yè)態(tài)互補、錯位經(jīng)營，適合開設個性化、多樣化的店面二層是家居生活街，主要經(jīng)營窗簾、布藝、家裝、家飾、床上用品、家紡精品、兒童專賣店等業(yè)態(tài)三層是服飾名品街，主要經(jīng)營品牌服裝、鞋帽、箱包、禮品、飾品、運動用品、文化用品、音像、攝影專賣等精品店當前42頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——北京國美第一城家居生活城經(jīng)營面積：10000平米品牌商家：百安居、愛家、物美（已經(jīng)簽約）經(jīng)營業(yè)態(tài)：玻璃門窗、板材、地磚、墻磚、涂料、木地板、燈具、小五金、衛(wèi)浴設備、櫥柜、散熱器；窗簾布藝、油煙機、櫥具、家居飾品、寵物用品、、窗簾布藝、地毯、床上用品、儲物用品、兒童用品、裝飾畫、工藝禮品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品、汽車飾品、野營用品；時尚家具等

當前43頁，總共114頁。大盤業(yè)態(tài)研究——北京國美第一城文體娛樂運動中心經(jīng)營面積：10000平米經(jīng)營業(yè)態(tài)：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保齡球、網(wǎng)球、羽毛球、籃球館等當前44頁，總共114頁?！敬蟊P商業(yè)業(yè)態(tài)對比研究

】大盤業(yè)態(tài)研究大盤商業(yè)對比分析當前45頁，總共114頁。大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比分析商業(yè)功能對比分析大盤項目北京國美第一城廣州錦繡香江深圳萬科城廣州祁福新村天津萬科東麗湖社區(qū)配套完善較完善較完善完善需要完善區(qū)域配套精品折扣購物家居城影院文體中心電器連鎖店超市餐飲建材二手房教育：從小學到大學醫(yī)院：大型綜合類暫無特色配套國美餐飲街超級奢華休閑會所無小吃街農(nóng)家創(chuàng)意坊、千色園豪華會所居民俱樂部高級休閑滑水會所當前46頁，總共114頁。大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比分析商業(yè)功能對比分析完善的社區(qū)配套是大盤商業(yè)走向成熟的基礎恰當?shù)膮^(qū)域配套是大盤商業(yè)走向城市化的必備要素定位精準的特色配套是促進商業(yè)迅速成熟的催化劑當前47頁，總共114頁?！颈卷椖可虡I(yè)整體定位

】當前48頁，總共114頁。本項目整體商業(yè)定位多中心：宜動宜靜內(nèi)外有序動態(tài)文、體、藝娛樂中心靜態(tài)高端休閑中心鄰里中心動態(tài)區(qū)域集中購物中心外向型區(qū)域商業(yè)中心當前49頁，總共114頁。本項目整體商業(yè)定位一期鄰里中心：承擔項目前期首批業(yè)主基本生活需求，以社區(qū)服務類商業(yè)業(yè)態(tài)為主。一期工作重點：現(xiàn)有商戶調(diào)整調(diào)整方向：鄰里中心主要以社區(qū)服務類業(yè)態(tài)為主，如24小時便利店、洗衣店、藥店、花店為主；中高檔餐飲類調(diào)至II期鎮(zhèn)中心商業(yè)中去。當前50頁，總共114頁。位置：靠近小區(qū)的商業(yè)客群：1-2期業(yè)主業(yè)態(tài)：水果店、便利店、西餅店、干洗店、花店、家居小飾品、水站、藥店、ATM機檔次：中高檔的品牌連鎖本項目整體商業(yè)定位一期－生活配套型商業(yè)當前51頁，總共114頁。本項目整體商業(yè)定位二期3.6萬平米鎮(zhèn)中心：未來應成為整個東麗湖項目始終訴求的文化和精神領袖。以休閑、娛樂、度假為主的特色商業(yè)旗艦檔次：中高檔主題特色商業(yè)：以餐飲、文化、藝術、休閑、娛樂、運動、康體可能的業(yè)態(tài)：中餐、西餐、咖啡廳、酒吧、畫廊、室內(nèi)康體健身中心、游泳館、洗浴中心、美術館、小型影院等當前52頁，總共114頁?？腿海赫麄€東麗湖及外來消費群業(yè)態(tài)：影院、KTV、主題酒吧、迪吧、咖啡廳、茶秀、錄音棚、影視專輯制作、沖印等檔次：中高檔二期3.6萬平米鎮(zhèn)中心－娛樂文化主題商業(yè)本項目整體商業(yè)定位當前53頁，總共114頁?？腿海赫麄€東麗湖及外來消費群業(yè)態(tài)：健身房；瑜伽館、國標、拉丁等舞蹈中心；跆拳道、太極等武館；游泳館；桌球、保齡球、網(wǎng)球、羽毛球館；足療、按摩中心；SPA；美容美體美發(fā)美甲中心檔次：中高檔二期3.6萬平米鎮(zhèn)中心－運動、康體主題商業(yè)本項目整體商業(yè)定位當前54頁，總共114頁。本項目整體商業(yè)定位內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂性配套三期商業(yè)位于整個項目最高端產(chǎn)品別墅區(qū)中的濕地景觀帶內(nèi)，應滿足3期業(yè)主生活和精神等多層面的消費要求；同時處理好東麗湖小鎮(zhèn)中心商業(yè)和五期城市化商業(yè)形態(tài)的銜接三期1.9萬平米鄰里中心：低密度休閑配套商業(yè)以休閑、娛樂為主的特色商業(yè)當前55頁，總共114頁。建議位置：靠近濕地的景觀商業(yè)業(yè)態(tài)：咖啡廳、茶藝館、酒廊、茶餐廳等；SPA、按摩、美容等檔次：中高檔的品牌連鎖三期－內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂性配套本項目整體商業(yè)定位當前56頁，總共114頁。三期商業(yè)西式快餐茶餐廳咖啡廳瑜珈館寵物醫(yī)院高檔書店兒童游樂場露天燒烤區(qū)MINI高爾夫SPA精品店高檔超市俱樂部主題風情街韓國料理西餐廳本項目整體商業(yè)定位三期－內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂性配套當前57頁，總共114頁。本項目整體商業(yè)定位區(qū)域、集中型商業(yè)隨著東麗湖過渡到高密度生活區(qū)，五期商業(yè)突出城市化的各類大型購物中心、配套和多元化的生活配套可能的業(yè)態(tài)：市政、教育、金融、醫(yī)療、購物中心、大型賣場等外向型區(qū)域商業(yè)中心醫(yī)療、外向型主題商業(yè)街五、六期商業(yè)：區(qū)域大型配套商業(yè)當前58頁，總共114頁。建議設派出所、中大型郵局、消防局、移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、電信營業(yè)廳、建設、工商、招商等銀行、供電局、證券交易所等本項目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－市政、金融配套當前59頁，總共114頁。建議設重點中小學大型綜合型醫(yī)院本項目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－教育、醫(yī)療配套當前60頁，總共114頁?？腿海簼M足整個東麗湖的大型購物類需要大型超市購物中心、品牌服飾折扣、家居生活館、美容院、家用電器、建材裝修、五金耗材、汽車美容裝飾品、大型肉類海鮮蔬菜水果市場、中型圖書音像店本項目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－大型綜合購物配套當前61頁，總共114頁。本項目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－社區(qū)型生活配套診所 寵物醫(yī)院藥店 床上用品美容美發(fā) 餐飲

便利店 干洗店 沖印店 中型超市 郵局 鮮花禮品

教育培訓 健身 寵物店 煙酒 眼鏡 銀行主食廚房 五金電料 茶葉店 布藝 床上用品音像當前62頁，總共114頁。客群：滿足各期業(yè)主多層面生活的需求業(yè)態(tài)：小超市、水果蔬菜市場、便利店；西餅、小吃街、快餐、熟食；干洗店、裁縫店、皮革美容、擦鞋鋪；花店、家居小飾品、水站、藥店、彩擴、音像、報刊亭、ATM機、洗車行、加油站本項目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－特色商業(yè)街配套當前63頁，總共114頁。【II期首開區(qū)7000平米商業(yè)定位】II期商業(yè)功能定位II期商業(yè)業(yè)態(tài)分布II期商業(yè)產(chǎn)品定位當前64頁，總共114頁。7000平米商業(yè)滿足一期業(yè)主對中高檔餐飲、度假消費的需求滿足吸引目的性消費的需求滿足形成“鎮(zhèn)中心”，特色商業(yè)將發(fā)揮長期吸引力以婚慶教堂樹立鎮(zhèn)中心標志性建筑，并憑借良好景觀條件帶動婚慶經(jīng)濟，提升區(qū)域形象。以特色餐飲和休閑娛樂為主的配套商業(yè)二期首開區(qū)7000平米商業(yè)定位規(guī)劃出發(fā)點：當前65頁，總共114頁。7000平米餐飲、休閑、藝術為主題商業(yè)客群：整個東麗湖及外來消費群標志性：婚慶教堂、婚紗租賃、攝影特色餐飲：中式各菜系精品餐飲；私房菜；韓國、日本、印度等東南亞餐飲；瑞士、德式、法式、意大利等西式餐飲；商務餐飲；中西快餐；自助餐、西點制作；二期首開區(qū)7000平米商業(yè)定位當前66頁，總共114頁。3F1F1F1F1F2F2F2F教堂生態(tài)走廊入口廣場B入口廣場A規(guī)劃建筑指標:總占地面積：6000m2總建筑面積：7000m21F：2700m22F：2500m23F：1800m2容積率：1.67二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃總體平面圖規(guī)劃建議綜合考慮教堂成為目前東麗湖主入口的標志建筑和教堂連接生態(tài)走廊臨湖更能營造婚慶的浪漫氛圍，教堂設置在如圖所示位置綜合考慮此處將成為未來小鎮(zhèn)繁華的商業(yè)中心，較聚人氣的餐飲等商業(yè)規(guī)劃于此當前67頁，總共114頁。生態(tài)式獨體商業(yè)街區(qū)商業(yè)形態(tài)概念設計：二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前68頁，總共114頁。二期7000平米商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議1F以酒吧\咖啡\西餐為主2F以中餐為主3F以中餐配套,以及美容美發(fā),茶藝為主教堂功能分區(qū)規(guī)劃業(yè)態(tài)經(jīng)營面積需求（建筑平方米）特色餐飲區(qū)中餐3000西餐1000休閑娛樂區(qū)酒吧1000咖啡500茶藝600SPA300教堂600總計7000經(jīng)營面積建議當前69頁，總共114頁。建議沿主干道面分布為聯(lián)體三層商業(yè)，以餐飲為主;建議沿生態(tài)走廊面規(guī)劃為休閑娛樂商業(yè)業(yè)態(tài);二期商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議當前70頁，總共114頁?？紤]業(yè)態(tài)對景觀需求，以及對外部空間延伸性需求一層：建議酒吧及西餐，分布在沿生態(tài)走廊一側(cè)，單層分布，局部可以雙層，不建議布置在三層，面積分割以200平米為單位；二層：中餐主要經(jīng)營面積設置在二層，廚房等部分附屬功能設置三層，一層設置中餐的豎向交通，考慮合理的垂直交通位置；面積分割以500－1000平米為單位;三層以茶藝和SPA等休閑娛樂為主店鋪分割建議二期7000平米商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議500300450500450350100當前71頁，總共114頁。中小型獨體商業(yè)組團單層與雙層商業(yè)組合分布層層有一定的露臺空間,同時增強建筑的形式感;二期7000平米商業(yè)建筑設計建議建筑形式展示效果性人流互動性景觀借助性

生態(tài)走廊

內(nèi)部商業(yè)街景觀經(jīng)營商家需求建筑訴求角度當前72頁，總共114頁。透視圖示意二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前73頁，總共114頁。外立面風格為：現(xiàn)代簡約時尚型，符合整體社區(qū)要求。建議采用高檔天然石材和透明玻璃等材質(zhì)，突出商業(yè)建筑的特色用大塊的色澤和線條等表現(xiàn)本商業(yè)的外立面，設計出舒適但不乏商業(yè)氣息的外立面效果。建筑風格二期7000平米商業(yè)建筑設計建議當前74頁，總共114頁。教堂的設計應該突出其個性特征，建議采用現(xiàn)代主義的手法，創(chuàng)造出豐富的空間，成為小鎮(zhèn)的精神核心；建筑形式——教堂二期7000平米商業(yè)建筑設計建議當前75頁，總共114頁。建議園林風格為：簡約、自然、個性---體現(xiàn)東麗湖的獨特韻味;二期7000平米商業(yè)景觀設計園林景觀風格建議當前76頁，總共114頁。適當選取較為現(xiàn)代的材料如玻璃磚與花崗巖、廣場；磚等材料配合使用，與整體風格協(xié)調(diào)一致。園林景觀鋪裝及設施建議二期7000平米商業(yè)景觀設計當前77頁，總共114頁。符合商業(yè)整體形象定位要求，賦予一定功能性，增強參與性與趣味性，成為整個商業(yè)主要人流聚合的中心場所，考慮與建筑之間的互動性；成為商業(yè)的核心區(qū)，具備極強的標志性。主入口廣場景觀建議二期7000平米商業(yè)景觀設計3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊入口廣場B入口廣場A當前78頁，總共114頁。3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊入口廣場B入口廣場A次入口廣場的處理可以結(jié)合場地的特性，與建筑之間形成有效的融合和滲透；次入口廣場景觀建議二期7000平米商業(yè)景觀設計當前79頁，總共114頁。內(nèi)部特殊庭院應充分利用生態(tài)走廊的優(yōu)勢,進行有效的結(jié)合,同意規(guī)劃除了,形成不同特殊的主題氛圍,利于商業(yè)外部氣氛的形成;特色情景庭院景觀建議二期7000平米商業(yè)景觀設計當前80頁，總共114頁。露臺空間的可以結(jié)合建筑本身進行景觀化處理,充分體現(xiàn)建筑與商業(yè)的融合;廊道處理局部應體現(xiàn)室內(nèi)空間室外化;露臺空間及廊道空間建議二期7000平米商業(yè)景觀設計3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊當前81頁，總共114頁。建議在燈光設計上仔細推敲，采用絢麗多彩的照明效果，提升商業(yè)的檔次；尤其是在夜間，凸顯商業(yè)的繁華氣氛，達到理想的宣傳效果。燈光效果建議——商業(yè)外部二期7000平米商業(yè)景觀設計當前82頁，總共114頁。燈光效果建議——商業(yè)內(nèi)部內(nèi)部裝潢效果要充分展示商業(yè)個體的經(jīng)營特色和品牌特點。商戶要根據(jù)自己的經(jīng)營需要，在不違背整體原則和特殊限定的要求的前提下，巧妙設計燈光布局。二期7000平米商業(yè)景觀設計當前83頁，總共114頁。外部主入口外部次入口出入口規(guī)劃充分考慮東麗湖內(nèi)、外部人流、車流和分出不同層次的出入口,利于人流車流的組織出入口規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前84頁，總共114頁。一級主人流動線三級人流動線入口二級次人流動線沿生態(tài)走廊可通過人行動線交通組織外部車流動線交通動線規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前85頁，總共114頁。主入口廣場次入口廣場特色情景庭院廊道景觀在整體規(guī)劃中充分考慮室內(nèi)外空間的結(jié)合,形成不同層級的功能廣場,體現(xiàn)不同的商業(yè)氛圍,形成不同主題的空間功能廣場規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前86頁，總共114頁。停車位位置示意圖根據(jù)用地條件,車位結(jié)合交通流向,建議規(guī)劃位置沿道路布置停車位規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前87頁，總共114頁。規(guī)劃業(yè)態(tài)面積及相應車位需求數(shù)量業(yè)態(tài)類型餐飲.休閑娛樂標準20-25個/千平米建筑面積（平方米）7000車位（個）140-175總車位（個）140-175根據(jù)以上標準，本項目最少滿足車位數(shù)量為140個，結(jié)合項目自身的情況綜合考慮，建議設計最少100個車位為最好,其他利用周邊的場地停車停車位數(shù)量規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前88頁，總共114頁。主要面向進入項目商業(yè)氛圍中的消費人群，內(nèi)容包括店鋪列表、位置圖并具備相應的指示功能。廣告位規(guī)劃建議——內(nèi)部主題廣告位二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前89頁，總共114頁。突出商戶個性化，強調(diào)設計感，體現(xiàn)產(chǎn)品細節(jié)及人性化功能。同時針對內(nèi)部交通流線及后勤通道（貨流及員工）提供導引指示。廣告位規(guī)劃建議——內(nèi)部商戶廣告位二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前90頁，總共114頁。主要面向進入項目商業(yè)氛圍中的消費人群，內(nèi)容包括店鋪列表、位置圖并具備相應的指示功能。廣告位規(guī)劃建議——外部主題廣告位二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前91頁，總共114頁。卸貨區(qū)的位置應該根據(jù)車流動線規(guī)劃在比較便捷的位置同時滿足對主要商業(yè)形象影響較小的地方卸貨區(qū)位置規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前92頁，總共114頁。建議在項目垃圾清潔房設置在比較偏避的位置,對商業(yè)形象影響最小,公共衛(wèi)生間的位置建筑設置比較中心的位置,輻射周邊,不占主要商業(yè)街面。建議商戶內(nèi)預留電話線接口、寬帶接口建議預留應急指示燈位置及接線口弱電系統(tǒng)建議地下室建議垃圾清潔房位置公共衛(wèi)生間位置其他配套設施建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前93頁，總共114頁。建議商戶內(nèi)預留電話線接口、寬帶接口建議預留應急指示燈位置及接線口弱電系統(tǒng)建議建議在項目組團各物業(yè)地下設置地下室，作為儲貨間及其他配套用途。地下室建議其他配套設施建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃當前94頁，總共114頁。建議將餐飲及休閑娛樂商業(yè)部分首層層高規(guī)劃為4.2米，二層層高規(guī)劃為3.8米;功能區(qū)名稱業(yè)態(tài)柱距進深面寬特色餐飲區(qū)中式餐飲不小于8米20-25米10-12米西式餐飲不小于8米20-25米10-12米休閑娛樂區(qū)咖啡不小于8米15-20米8-10米酒吧不小于8米15-20米8-10米二期7000平米商業(yè)技術指標建議建筑指標建議當前95頁，總共114頁。上下水指標建議建議本項目的上下水管預留管徑為上水DN50，下水DN100用電指標建議商戶名稱體量用電量（KW）美容美發(fā)35050酒吧90090咖啡20030茶藝40030本項目配套及休閑類商戶的用電量大致在大致在380KW左右水電指標建議商戶名稱體量上水管徑/下水管徑（ｍｍ）日用水量（噸）美容美發(fā)350DN50/DN1005-8酒吧900DN50/DN1004-5咖啡200DN50/DN1003-5茶藝400DN50/DN1004-6二期7000平米商業(yè)技術指標建議當前96頁，總共114頁。用電技術指標建議業(yè)態(tài)類型體量用電指標(w/m2)中式餐飲3000200西式餐飲1000400上下水技術指標建議業(yè)態(tài)類型上水管徑/下水管徑日用水量中式餐飲DN100/DN20015-20噸西式餐飲DN100/DN20020-25噸餐飲類指標建議二期7000平米商業(yè)技術指標建議當前97頁，總共114頁。燃氣技術指標建議業(yè)態(tài)類型燃氣管徑燃氣流量中式餐飲DN6060ｍ3/ｈ西式餐飲DN60-8070-80ｍ3/ｈ隔油池技術指標建議業(yè)態(tài)類型隔油池管徑中式餐飲DN200西式餐飲DN200餐飲類指標建議二期7000平米商業(yè)技術指標建議當前98頁，總共114頁。廚房排煙量技術指標建議業(yè)態(tài)類型廚房排煙量中式餐飲60m3/h/m2西式餐飲40m3/h/m2餐廳排風技術指標建議業(yè)態(tài)類型廚房排煙量中式餐飲5～8次/h西式餐飲3～5次/h餐飲類指標建議二期7000平米商業(yè)技術指標建議當前99頁，總共114頁。【I期鄰里中心現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議】I期鄰里中心商業(yè)功能定位I期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整方案當前100頁，總共114頁。一期鄰里中心功能定位社區(qū)商業(yè)功能定位檔次中高檔根據(jù)第一階段對鄰里中心的調(diào)查研究分析工作，判定一期鄰里中心從目前到中長期都將承擔社區(qū)商業(yè)的功能，而目前的商業(yè)檔次和業(yè)態(tài)與業(yè)主的消費需求不相符，固鄰里中心調(diào)整后的定位如下：當前101頁，總共114頁。一期鄰里中心調(diào)整方案調(diào)整布局原則考慮一期小區(qū)內(nèi)部人流和外部通過性人流能便捷到達