資產(chǎn)評(píng)估市場法

資產(chǎn)評(píng)估——市場法目錄1市場法綜述2不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）評(píng)估3機(jī)器設(shè)備評(píng)估4無形資產(chǎn)評(píng)估市場法,也叫現(xiàn)行市價(jià)法或市場比較法,是指利用市場上同樣的或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過直接比較或模擬調(diào)整分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱?！顿Y產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》中對(duì)“現(xiàn)行市價(jià)法”的定義是:“現(xiàn)行市價(jià)法是指在市場上選擇若干個(gè)相同或相似的資產(chǎn)作為參照物,針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素,將被評(píng)估資產(chǎn)分別與參照物逐個(gè)進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整,再綜合分析各項(xiàng)調(diào)整結(jié)果,確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法?！钡谝徊糠郑菏袌龇ňC述概念注意三個(gè)層面原理簡單、易于理解和掌握。能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場取得，評(píng)估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格，更能反映市場價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)；

評(píng)估結(jié)果易于被各方面接受和理解。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)

市場環(huán)境要求嚴(yán)格（公開活躍的市場為基礎(chǔ)）主觀因素影響，結(jié)果準(zhǔn)確性不確定

適用范圍有局限（適用于以資產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)，不適用于專業(yè)機(jī)器設(shè)備和大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估）第一部分：市場法綜述應(yīng)用前提條件：1.評(píng)估的資產(chǎn)要具有一個(gè)充分活躍、公開的市場市場越活躍,交易越公平,市場法的結(jié)論就越精確要能找到若干交易案例

案例數(shù)目要保持合理，案例要具有可比性3.調(diào)整因素要明確且盡可能量化第一部分：市場法綜述

1房地產(chǎn)概述2房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)3房地產(chǎn)的市場法評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)，即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地

、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)概述專業(yè)性技術(shù)性復(fù)雜性科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)房地產(chǎn)的市場法評(píng)估

房地產(chǎn)的市場法評(píng)估就是通過與近期交易的類似房地產(chǎn)比較，并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場狀態(tài)下的價(jià)值水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、個(gè)別因素以及房地產(chǎn)狀況因素等幾類?；居?jì)算公式：P=P’*A*B*C*D*容積率修正系數(shù)*土地使用年期修正系數(shù)P為被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值P’為可比交易實(shí)例價(jià)格A為交易狀況修正系數(shù)=正常交易情況指數(shù)（100）/可比實(shí)例交易情況指數(shù)B為交易日期修正系數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)（100）C為區(qū)域因素修正系數(shù)=被估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)（100）/可比實(shí)例所處區(qū)域因素D為個(gè)別因素修正系數(shù)=被估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)（100）/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)房地產(chǎn)的市場法評(píng)估一般步驟

1

收集交易資料2

確定可比交易案例3

因素修正4

確定評(píng)估值交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正容積率修正土地使用年期修正某宗房地產(chǎn)交易日期是2009年3月，根據(jù)資料顯示，該地區(qū)此類房地產(chǎn)從2008年1月至2009年5月每月下降1%，隨后又每月反漲3%至今，求評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年2月底的交易日期修正系數(shù)。

B=(1-1%)3X（1+3%）9=1.266

假設(shè)甲、乙、丙都是商業(yè)用地，對(duì)被評(píng)估地塊甲的區(qū)域修正如下：區(qū)域因素被評(píng)估地塊甲參照實(shí)例乙參照實(shí)例丙商圈繁榮程度252429道路通達(dá)程度202122交通管制10910交通流量10911商業(yè)區(qū)中和環(huán)境201720自然條件779規(guī)劃因素878總分值10094109甲參照地塊乙、丙的區(qū)域因素修正率分別為：乙的區(qū)域因素修正率=100÷94×100%=106.4%丙的區(qū)域因素修正率=100÷109×100%=92.7%

容積率=建筑面積/用地面積容積率修正系數(shù)=被估宗地的容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例的容積率修正系數(shù)假設(shè)甲、乙、丙的容積率分別為1.3、2.5、0.7，查閱該城市《容積率修正系數(shù)表》如下：容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.82.1甲對(duì)乙的容積率修正系數(shù)=1.2÷2.1=57.1%乙對(duì)丙的容積率修正系數(shù)=1.2÷0.8=150%不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估案例1類似評(píng)估對(duì)象表2比較因素表3比較因素條件指數(shù)表4比較因素指數(shù)修正表4465修正結(jié)果表剩余年限修正表對(duì)比對(duì)象列表

周邊同類物業(yè)物業(yè)狀況售價(jià)(元/平方米)國際大廈（西大街南段）6層底商19層，總建筑面積60000平方米，外墻鋁合金藍(lán)色玻璃，局部花崗巖干掛，4部高速客梯6205商祺商務(wù)中心（北大街南段）3至12層地上12層，總建筑面積9958平方米，外墻陶瓷飾面磚，2部日本富士達(dá)客梯，網(wǎng)絡(luò)布線5460遠(yuǎn)大商城（西大街尾段）3至9層地上9層，總建筑面積27246平方米，外墻鋁合金玻璃幕墻，局部花崗巖，3部西班牙熬用達(dá)客梯，遠(yuǎn)大中央空調(diào)5800比較因素表1待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置12街111號(hào)北大街南段北大街南段西大街尾段交通條件通達(dá)便捷通達(dá)便捷通達(dá)便捷通達(dá)便捷繁華程度中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)公設(shè)狀況完善完善完善完善個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式框架框架剪力墻框架框架外裝狀況進(jìn)口光面磁盤鋁合金玻璃幕墻陶瓷飾面磚鋁合金玻璃幕墻內(nèi)裝狀況三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)普通裝修普通裝修普通裝修設(shè)備設(shè)施Bababa….Bababa……………層高2.85米3.6米3.9米3米投用時(shí)間1991年1999年2000年1998年物業(yè)水平自備供熱城市供熱城市供熱城市供熱剩余年限3364746容積率3.98.84.56.1比較因素表2待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C功能用途商業(yè)商辦商辦商辦交易狀況正常正常正常正常交易日期待估基準(zhǔn)日近期近期近期比較因素條件指數(shù)表待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置10010098100交通條件100100100100繁華程度1009898100公設(shè)狀況100100100100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式100102100100外裝狀況100108102101內(nèi)裝狀況100989898設(shè)備設(shè)施100959495層高100100.06100.08100.01投用時(shí)間100126127124物業(yè)水平1001000100100容積率10085.7388.2989.53比較因素指數(shù)修正表待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置100/100100/100100/98100/100交通條件100/100100/100100/100100/100繁華程度100/100100/98100/98100/100公設(shè)狀況100/100100/100100/100100/100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式100/100100/102100/100100/100外裝狀況100/100100/108100/102100/101內(nèi)裝狀況100/100100/98100/98100/98設(shè)備設(shè)施100/100100/95100/994100/95層高100/100100/100.06100/100.08100/100.01投用時(shí)間100/100100/126100/127100/124物業(yè)水平100/100100/100100/100100/100容積率100/100100/85.73100/88.29100/89.53修正結(jié)果表序號(hào)交易價(jià)格（元/平方米）區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）A61051.02040.90545640.47B54601.06250.94685492.34C58001.00000。95885561.15剩余年限修正表案例比準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格A5640.470.211173.41B5492.340.191027.23C5561.150.191047.94平均價(jià)格5564.651082.86

y是該地使用年期修正系數(shù)；

r是土地資本化率；

m是被估地可使用年期；

n是該用途土地法定最高出讓年期1固定資產(chǎn)2機(jī)器設(shè)備概述3機(jī)器設(shè)備（評(píng)估）特點(diǎn)4市場法評(píng)估機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、固定資產(chǎn)的界定與確認(rèn)（一）固定資產(chǎn)的界定固定資產(chǎn)，是指同時(shí)具有以下特征的有形資產(chǎn)：

■為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有

■使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度。交通工具機(jī)器、設(shè)備房屋、建筑物固定資產(chǎn)機(jī)器設(shè)備定義機(jī)器設(shè)備是用來為所有者提供收益的、不動(dòng)產(chǎn)以外的有形資產(chǎn)。主要特征：固定資產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、有形資產(chǎn)機(jī)器設(shè)備特點(diǎn)1、單位價(jià)值大、使用壽命長2、價(jià)值補(bǔ)償與實(shí)物更新不一致3、涉及專業(yè)門類多，工程技術(shù)性強(qiáng) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估特點(diǎn)

1、以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)2、存在情況/使用情況影響評(píng)估價(jià)值3、一起評(píng)估與單獨(dú)評(píng)估（一）適用范圍和前提條件1、需要一個(gè)充分活躍的機(jī)器設(shè)備交易市場2、與被評(píng)估設(shè)備相同或相類似的參照物設(shè)備能夠找到（二）評(píng)估步驟1、收集有關(guān)機(jī)器設(shè)備交易的資料2、選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物3、量化和調(diào)整交易情況的差異4、逐次量化和調(diào)整品牌方面、功能方面、新舊程度方面、交易日期的差異5、確定被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的評(píng)估值市場途徑評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例分析企業(yè)2001年5月1日購入挖掘機(jī)一臺(tái)，評(píng)估人員準(zhǔn)備對(duì)該挖掘機(jī)2006年6月1日的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。通過對(duì)該設(shè)備考察，以及對(duì)市場同類設(shè)備交易情況的了解，選擇了二個(gè)與被評(píng)估設(shè)備相類似的近期成交的設(shè)備作為參照物，參照物與被評(píng)估設(shè)備的有關(guān)資料如下表所示：3/25/2023序號(hào)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)計(jì)量單位參照物A參照物B被評(píng)估對(duì)象1交易價(jià)格元6000007000002銷售條件公開市場公開市場公開市場3交易時(shí)間2005年12月1日2006年3月1日4生產(chǎn)能力立方米/年5000070000600005已使用年限年8886尚可使用年限年1212127成新率%6070703/25/2023另據(jù)調(diào)查：評(píng)估基準(zhǔn)日前一年來，每個(gè)月同類設(shè)備價(jià)格變化情況是每月平均上升1%左右；設(shè)備的生產(chǎn)能力與其市場售價(jià)呈正比例關(guān)系。試用市場途徑評(píng)估該挖掘機(jī)在2006年6月1日的價(jià)值。（1）交易時(shí)間因素分析與量化：（2）功能因素的分析與量化：（3）成新率因素差異量化：（4）調(diào)整差異：參照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元），參照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）（5）采用算術(shù)平均法求取評(píng)估值：

（892944＋617897）/2＝755420.5（元）參照物A：106/100＝1.06，參照物B：103/100＝1.03參照物A：60000/50000＝1.2，參照物B：60000/70000＝0.857

參照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，參照物B：70%/70%＝11無形資產(chǎn)市場法的適用范圍和前提2無形資產(chǎn)市場法的步驟3無形資產(chǎn)市場法的應(yīng)用和注意事項(xiàng)4無形資產(chǎn)市場法的評(píng)價(jià)無形資產(chǎn)評(píng)估第四部分：無形資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用前提：1有一個(gè)充分發(fā)育活躍的無形資產(chǎn)市場2參照物及其與被評(píng)估無形資產(chǎn)可比較的指標(biāo)，技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的

除此之外，參照物的成交時(shí)間要盡量接近于評(píng)估基準(zhǔn)日；參照物的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要與評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相同或接近，即同為重置價(jià)格或收益現(xiàn)值。2023/3/25第四部分：無形資產(chǎn)評(píng)估兩步法：第一步：篩選是指在市場上尋找與待估無形資產(chǎn)相同或相似的參照無形資產(chǎn)交易；第二步：調(diào)整是指通過比較待估無形資產(chǎn)和參照無形資產(chǎn)來確定調(diào)整系數(shù)，從而得到待估無形資產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)值。第四部分：無形資產(chǎn)評(píng)估市場法的應(yīng)用公式評(píng)估值=參照無形資產(chǎn)價(jià)格×功能系數(shù)×調(diào)整系數(shù)其中功能系數(shù)是由被評(píng)估無形資產(chǎn)與參照物功能差異而定，調(diào)整系數(shù)由被評(píng)估無形資產(chǎn)與參照物的成交時(shí)間成交地點(diǎn)及市場壽命周期等因素決定第四部分：無形資產(chǎn)評(píng)估

應(yīng)注意的問題：

(一)具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn);

(二)收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù);

(三)作為市場法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求;

(四)無論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評(píng)估無形資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，應(yīng)該對(duì)此做出言之有理、持之有據(jù)的調(diào)整。第四部分：無形資產(chǎn)評(píng)估優(yōu)點(diǎn)：客觀反映無形資產(chǎn)目前的市場情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評(píng)估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格。缺點(diǎn)：我國無形資產(chǎn)的交易市場還很不活躍，另外，無形資產(chǎn)因其獨(dú)一無二的特點(diǎn)造成在相同性資產(chǎn)的參照上往往相關(guān)性不是很高或者說極低。這些都制約了相關(guān)或相似無形資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的不完善以及歷史信息的不可比性。土地使用權(quán)評(píng)估——以武廣高速鐵路客運(yùn)站商業(yè)建設(shè)用地為例交易情況修正：進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。（如有利害人之間的交易；急于出售或急于購買的交易。交易期日修正：由于可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，以至于即使兩宗完全相同的房地產(chǎn)，在這兩個(gè)不同時(shí)間的交易價(jià)格也會(huì)不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正的公式是：

可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×……×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格=參照物交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易期日

修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)三個(gè)比較實(shí)例實(shí)例A:市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商務(wù)新區(qū)S322道路旁，宗地面積：4329.5㎡,土地用途為商業(yè)，容積率：4.0,土地使用權(quán)年期40年,2007年8月掛牌取得，成交價(jià)格：3697元/㎡。實(shí)例B:市中心城區(qū)燕泉路，宗地面積3921.2㎡,土地用途為商業(yè),容積率：3.8土地使用權(quán)年期40年,2008年3月掛牌取得，成交價(jià)格：3865元/㎡。實(shí)例C:市五嶺廣場文化中心日月路，宗地面積：3506.8㎡，土地用途為商業(yè)，土地使用權(quán)年期40，容積率4.2,2008年6月掛牌取得，成交價(jià)格3773元/㎡。估價(jià)項(xiàng)目與比較

案例比較因素估價(jià)項(xiàng)目比較實(shí)例ABC交

易

時(shí)

間2008年8月2008年7月2008年3月2008年6月交

易

方

式掛牌掛牌掛牌掛牌交

易

情

況正常正常正常正常土

地

用

途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土

地

級(jí)

別商服用地IV級(jí)商服用地IV級(jí)商服用地IV級(jí)商服用地IV級(jí)土地使

用年限40404040區(qū)域因素商服中心級(jí)別區(qū)級(jí)商服區(qū)級(jí)商服區(qū)級(jí)商服區(qū)級(jí)商服距市服中心距離5㎞5.0㎞2.5㎞3.0㎞道路狀況混合主干道混合主干道生活主干道生活主干道距火車站距離2㎞2㎞3㎞2.5㎞路網(wǎng)密度1.0㎞/㎡1.0㎞/㎡1.5㎞/㎡1.5㎞/㎡距市中心距離6㎞6㎞3.0㎞3.5㎞生活設(shè)施完善度不完善不完善完善完善公用設(shè)施完善度五通一平五通一平五通一平五通一平環(huán)

境

質(zhì)

量無污染無污染基本無污染基本無污染個(gè)別因素臨

街

狀

況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街容

積

率4.04.03.84.2宗

地

面

積4865.2㎡4329.5㎡3921.2㎡3506.8㎡宗

地

形

狀規(guī)則規(guī)則不規(guī)則較規(guī)則宗

地

地

質(zhì)20T/㎡20T/㎡18T/㎡25T/㎡宗

地

地

勢(shì)坡度4%坡度5%坡度10%坡度3%規(guī)劃條件限制無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制有規(guī)劃限制有規(guī)劃限制三個(gè)比較實(shí)例比較因素條件說明表估價(jià)項(xiàng)目與比較案例比較因素估價(jià)項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交

易

時(shí)

間100100100100交

易

情

況100100100100土

地

用

途100100100100土地使用年限100100100100土

地

級(jí)

別100100100100比較實(shí)例基本情況指數(shù)表比

較

因

素權(quán)

重估價(jià)項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C商服中心級(jí)別0.3100100100100距市服中心距離0.1100100102.50102道

路

狀

況0.11001009696距火車站距離0.11001009999.5距市中心距離0.1100100103102.5路

網(wǎng)

密

度0.1100100100100生活設(shè)施完善0.05100100100.4100.4公用設(shè)施完善0.05100100100100環(huán)

境

質(zhì)

量0.11001009898合

計(jì)110010099.8799.82區(qū)域因素指數(shù)表比

較

因

素權(quán)

重估價(jià)項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C臨

街

狀

況0.2100100100100容

積

率0.210010095.5104.5宗

地

面

積0.1100100100100宗

地

形

狀0.11001009899宗

地

地

質(zhì)0.110010099101地

勢(shì)

坡

度0.110010099.50100規(guī)

劃

限

制0.21001009898合

計(jì)110010098.35100.5個(gè)別因素指數(shù)表比

較

因

素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交

易

時(shí)

間100/100100/100100/100交

易

情

況100/100100/100100/100土

地

用

途100/100100/100100/100土地使

用年限100/100100/100100/100土

地

級(jí)

別100/100100/100100/100區(qū)

域

因

素100/100100/99.87100/99.82個(gè)

別

因

素100/100100/98.35100/100.5修

正

數(shù)1.00001.01810.9968綜合修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值=參照物交易