房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格課件

第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格學(xué)習(xí)要求：了解房地產(chǎn)的定義及實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念；熟悉土地和建筑物的內(nèi)

涵；了解房地產(chǎn)的特性及分類方式；熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的分類；掌握影響

房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

能力目標(biāo)：

1.利用土地和建筑物包含的內(nèi)容收集土地和建筑物的交易成交資料；

2.能夠根據(jù)房地產(chǎn)的不同分類采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

3.會(huì)計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)、樓面地價(jià)及補(bǔ)地價(jià)等房地產(chǎn)價(jià)格；

4.會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素修正估價(jià)結(jié)果。

第一講房地產(chǎn)的概念

2、建筑物是經(jīng)人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（例如給排水、

衛(wèi)生、照明等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩類。

土地：這是一塊無(wú)建筑物的空地。土地：該塊土地上雖然有建筑物，但在觀念上可能把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：①無(wú)視建筑物的存在；②考慮建筑物存在的影響。建筑物：建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：①無(wú)視土地的存在；②考慮土地存在的影響。房地：下有土地，上有建筑物，此時(shí)把土地與建筑物也作為一個(gè)整體來(lái)看待。（a）（b）（c）(d)

建筑物和構(gòu)筑物的區(qū)別：

房屋一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。

構(gòu)筑物一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、道路等。

煙囪水塔道路思考題：請(qǐng)?jiān)趫D中找出房屋和構(gòu)筑物來(lái)？高壓電纜3、地上定著物指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可

以分離，但是分離后會(huì)不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的

完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損

害的物體。

例如：種植在地上的樹(shù)木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、

花園、假山、圍墻等。

但在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等不屬于。

4、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位

⑴實(shí)物指在房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。

如：建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等實(shí)物實(shí)體功能質(zhì)量二、房地產(chǎn)的基本內(nèi)涵

1、土地土地坐落面積形狀四至地勢(shì)周圍環(huán)境利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況地質(zhì)和水文狀況基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度土地使用管制2、建筑物建筑物坐落面積層數(shù)和高度結(jié)構(gòu)設(shè)備裝修公共配套設(shè)施完備程度平面布置外觀建成年月維修、保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況其他第二講房地產(chǎn)的特性、類型

和房地產(chǎn)價(jià)格二、房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的類型按用途劃分按開(kāi)發(fā)程度劃分按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分按是否產(chǎn)生收益劃分一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

1、含義:

和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。

2、形成條件有效需求稀缺性有用性形成條件二、房地產(chǎn)價(jià)格的分類補(bǔ)地價(jià)保留價(jià)起拍價(jià)應(yīng)價(jià)成交價(jià)起價(jià)標(biāo)價(jià)成交價(jià)均價(jià)實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格總價(jià)格單位價(jià)格樓面地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)房屋重置價(jià)格成交價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格理論價(jià)格評(píng)估價(jià)值原始價(jià)值賬面價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)的價(jià)格第一題：

根據(jù)樓面地價(jià)=土地單價(jià)／容積率

甲塊地樓面地價(jià)=1000÷6=167（元／平方米）

乙塊地樓面地價(jià)=800÷4=200（元／平方米）

丙塊地樓面地價(jià)=500÷2=250（元／平方米）

明智的買者應(yīng)購(gòu)買乙地塊。

第二題：

樓面地價(jià)=3550÷3=1183.3（元／平方米）

第一種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=增加建筑面積后的地價(jià)-增加建筑面積前的地價(jià)

=236.66（萬(wàn)元）

第二種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率）

×土地面積×樓面地價(jià)

=40000×1183.3×（3.5-3）

=236.66（萬(wàn)元）

第三種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率）／增加前的容積率

×土地面積×樓面地價(jià)

=（3.5-3)÷3×40000×1183.3

=236.66（萬(wàn)元）參考答案第三講影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素一、一般因素行政因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素一般因素人口數(shù)量人口素質(zhì)家庭人口規(guī)模政治安定狀況社會(huì)治安狀況房地產(chǎn)投機(jī)城