房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用內(nèi)容：

銷售前期費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、協(xié)議交易費(fèi)等、銷售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)置銷售機(jī)構(gòu)銷

售機(jī)構(gòu)費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用。

1、銷售前期費(fèi)：核算與銷售有關(guān)某些前期費(fèi)用，重要分不能發(fā)售樣板房裝飾費(fèi)用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處建造部分指是臨時(shí)搭建售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除那種建筑所需花費(fèi)建造費(fèi)用，假如運(yùn)用會(huì)所、商場(chǎng)或住宅來暫做售樓處用，其建造費(fèi)用在開發(fā)成本中反應(yīng)，不在此處反應(yīng)。售樓處裝飾部分為售樓處內(nèi)部裝修工程費(fèi)用。其他為和房屋銷售有關(guān)某些其他前期費(fèi)用，如樣板房、售樓處物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。

2、銷售推廣費(fèi)：重要是與銷售有關(guān)媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、戶外公布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等。

3、協(xié)議交易費(fèi)等：預(yù)售協(xié)議或發(fā)售協(xié)議交易時(shí)開發(fā)企業(yè)所需交納交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分交易費(fèi)。此外還包括付給交易中心網(wǎng)上服務(wù)立案費(fèi)等。

4、銷售代理費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用是銷售費(fèi)用中重要費(fèi)用之一，是開發(fā)企業(yè)委托代理企業(yè)進(jìn)行銷售所支付傭金，一般開發(fā)商均和所指定代理企業(yè)簽訂有關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)協(xié)議上有關(guān)條款支付銷售代理費(fèi)，該科目核算按代理協(xié)議計(jì)算應(yīng)付代理費(fèi)，包括已付和已計(jì)提尚未支付部分。

二、XX企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用管理舉例

▌一、xx營(yíng)銷成本構(gòu)成

營(yíng)銷成本指項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生所有推廣成本，包括服務(wù)及代理費(fèi)用、廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用、多種廣告制作公布費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)包裝及多種活動(dòng)費(fèi)用、售樓處及樣板房裝修費(fèi)用。

1.廣告類營(yíng)銷費(fèi)用

包括定點(diǎn)長(zhǎng)期有效廣告，如戶外廣告牌、電梯、燈桿旗、車體廣告等；媒體廣告如電視、電臺(tái)、報(bào)紙等；投放類廣告如短信、直郵等；制作類廣告如噴繪、印刷品、工藝品、紙杯、手提袋、現(xiàn)場(chǎng)包裝、禮品、模型等。

2.消耗采購類費(fèi)用

包括售樓處平常消耗品；電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、水電費(fèi)、辦公用品、物料、花卉等。

3.活動(dòng)類營(yíng)銷費(fèi)用

包括旺場(chǎng)活動(dòng)、大型營(yíng)銷推廣活動(dòng)、房展會(huì)等。

4.服務(wù)及代理費(fèi)用

包括代理企業(yè)銷售前期籌劃顧問費(fèi)、銷售過程中銷售代理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

5.樣板房費(fèi)用

重要是樣板房裝修、裝飾、家私購置等費(fèi)用，但不沖減因樣板房發(fā)售收入。

▌二、前期服務(wù)及銷售代理成本管理

服務(wù)及代理單位工作質(zhì)量對(duì)于項(xiàng)目定位、商品房銷售起著非常關(guān)鍵作用，因此在單位選擇上應(yīng)非常謹(jǐn)慎。

項(xiàng)目建設(shè)初期，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)在充足調(diào)研基礎(chǔ)上，以匯報(bào)形式進(jìn)行前期服務(wù)及銷售代理單位推薦，推薦單位應(yīng)有在項(xiàng)目所在地或相鄰都市銷售經(jīng)驗(yàn)，深入理解項(xiàng)目所在地市場(chǎng)狀況，包括項(xiàng)目所在都市、區(qū)域既有產(chǎn)品供應(yīng)及需求狀況等。

銷售費(fèi)用由財(cái)務(wù)部根據(jù)協(xié)議規(guī)定條款并安排專人對(duì)已銷售商品房數(shù)量、面積、銷售收入等狀況進(jìn)行復(fù)核，防止超付。

協(xié)議執(zhí)行完畢后，營(yíng)銷籌劃部、成本管理部及財(cái)務(wù)部應(yīng)以其進(jìn)行協(xié)議狀況總結(jié)，重點(diǎn)是合作單位服務(wù)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量及其協(xié)議執(zhí)行過程中體現(xiàn)誠(chéng)信度。評(píng)價(jià)較高單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評(píng)價(jià)不高單位后來項(xiàng)目中必須通過嚴(yán)格考察謹(jǐn)慎合作。

▌三、廣告設(shè)計(jì)成本管理

廣告設(shè)計(jì)成本包括年服務(wù)費(fèi)、單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)兩種形式成本。

項(xiàng)目建設(shè)初期，營(yíng)銷籌劃部負(fù)責(zé)提出潛在設(shè)計(jì)單位名單，并組織籌劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行考察。在考察基礎(chǔ)上，營(yíng)銷籌劃部編寫招標(biāo)文獻(xiàn)，組織邀請(qǐng)賽招標(biāo)，邀請(qǐng)單位應(yīng)不少于4家。招標(biāo)文獻(xiàn)應(yīng)包括：

（1）項(xiàng)目基本狀況

（2）廣告設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容及期限

（3）服務(wù)質(zhì)量規(guī)定

（4）投標(biāo)文獻(xiàn)構(gòu)成

（5）招投標(biāo)工作時(shí)間安排及評(píng)標(biāo)措施等。

協(xié)議執(zhí)行過程中，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)及時(shí)安排設(shè)計(jì)任務(wù)，并跟蹤完畢，重點(diǎn)廣告畫面設(shè)計(jì)稿應(yīng)與籌劃設(shè)計(jì)部溝通，確認(rèn)以保證廣告效果、防止揮霍。防止因波及不及時(shí)，導(dǎo)致其他制作、安裝或印刷工作無法招標(biāo)，臨時(shí)委托，導(dǎo)致成本增長(zhǎng)。

協(xié)議期滿，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)對(duì)合作單位已完畢工作進(jìn)行逐項(xiàng)清點(diǎn)，對(duì)于未完畢單項(xiàng)設(shè)計(jì)應(yīng)告知成本管理部，有關(guān)費(fèi)用從協(xié)議總價(jià)中扣除。此外還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)很好單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評(píng)價(jià)不高單位到后來項(xiàng)目中必須通過嚴(yán)格考察后謹(jǐn)慎合作。

▌四、廣告成本管理

廣告類別包括定點(diǎn)長(zhǎng)期有效廣告、媒體廣告、投放類廣告及制作廣告等多種類別。

1.定點(diǎn)長(zhǎng)期有效廣告

定點(diǎn)長(zhǎng)期有效廣告投入大（燈桿旗廣告除外），選用得當(dāng)效果明顯，但資源往往處在壟斷狀態(tài)，且受到市場(chǎng)影響大，成本不易控制。因此營(yíng)銷籌劃各應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域、特點(diǎn)、銷售階段、銷售對(duì)象以及定點(diǎn)廣告資源狀況等，進(jìn)行整體方案設(shè)計(jì)，并進(jìn)行多方案性價(jià)比分析，以書面匯報(bào)代理商資質(zhì)，證明其確實(shí)擁有該定點(diǎn)廣告資源合法使用權(quán)。

根據(jù)經(jīng)管會(huì)批復(fù)意見，營(yíng)銷籌劃部組織成本管理部及財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行詢價(jià)和商務(wù)談判工作，并形成工作紀(jì)要，報(bào)企業(yè)經(jīng)管會(huì)同意。

經(jīng)企業(yè)經(jīng)管會(huì)同意后，營(yíng)銷籌劃部負(fù)責(zé)起草廣告公布協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)詳細(xì)約定廣告公布協(xié)議金額、廣告公布期限、換畫費(fèi)用、亮燈時(shí)間、維修時(shí)間規(guī)定、付款條件等條款，并按企業(yè)審批流程，分別進(jìn)行價(jià)格審核單和協(xié)議審定會(huì)簽單審核和簽訂。

協(xié)議簽訂后，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)親密跟蹤協(xié)議執(zhí)行狀況，嚴(yán)格按協(xié)議約定進(jìn)行廣告驗(yàn)收及協(xié)議款支付。為保證廣告效果，定期檢查畫面完好程度及照度狀況，如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)告知單位維護(hù)、修補(bǔ)。為減少成本、應(yīng)盡量控制換畫次數(shù)。

協(xié)議執(zhí)行后期，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)當(dāng)進(jìn)行廣告效果、廣告商工作分析、評(píng)價(jià)，假如廣告效果很好，企業(yè)又有宣傳方面需求需要續(xù)約，宜盡早與合作單位進(jìn)行商務(wù)談判。

2.網(wǎng)絡(luò)廣告

營(yíng)銷籌劃部應(yīng)在通過市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，提出潛在網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、維護(hù)單位名單，詳細(xì)羅列這些單位重要業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)實(shí)力等狀況，備選單位就不低于

3

家；網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)單位應(yīng)通過邀請(qǐng)招標(biāo)確定。投標(biāo)文獻(xiàn)分技術(shù)標(biāo)（方案標(biāo)）及商務(wù)標(biāo)兩部分（商務(wù)標(biāo)部分隊(duì)總報(bào)價(jià)外，還應(yīng)有各單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)詳細(xì)報(bào)價(jià)），并按招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定措施分別進(jìn)行評(píng)審，其中營(yíng)銷籌劃部和籌劃設(shè)計(jì)部重要對(duì)方案標(biāo)進(jìn)行評(píng)審，成本管理部和財(cái)務(wù)部重要對(duì)商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)審，匯總各單位得分狀況后，形成紀(jì)要，向經(jīng)管會(huì)推薦中標(biāo)候選人次序。

經(jīng)管會(huì)討論確定中標(biāo)人后，營(yíng)銷籌劃部起草協(xié)議文獻(xiàn)，并按企業(yè)既有流程，分別進(jìn)行價(jià)格審核單和協(xié)議審批會(huì)簽單審核、簽訂。

協(xié)議執(zhí)行過程中，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)定期檢查網(wǎng)站（或網(wǎng)頁）運(yùn)行、點(diǎn)擊率等狀況，并規(guī)定合作單位根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)民展，更新廣告內(nèi)容。

協(xié)議期滿，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)對(duì)合作單位服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)很好單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫。

3.媒體廣告

媒體廣告具有資源壟斷特點(diǎn)。

營(yíng)銷籌劃部提出媒體廣告整體需求，并與多種媒體協(xié)商折扣比例，并按企業(yè)流程進(jìn)行價(jià)格審核單、協(xié)議審定會(huì)簽單審批、簽訂。

4.投放類廣告

投放類廣告包括手機(jī)短信、直郵及商住小區(qū)、寫字樓、社團(tuán)組織等公布渠道，成本較低，但種類較多，應(yīng)區(qū)別看待。

5.手機(jī)短信

營(yíng)銷籌劃部應(yīng)根據(jù)地區(qū)、受眾區(qū)別，選擇幾家資源較豐富投放單位，通過招標(biāo)確定投放單位（可以選擇多家投放單位），簽訂批量投放協(xié)議，以減少投放成本。實(shí)際投放時(shí)，宜分期、分批投放，并按實(shí)際投放量進(jìn)行結(jié)算。

6.直郵廣告

直郵廣告由營(yíng)銷籌劃部聯(lián)絡(luò)郵局進(jìn)行投放，按企業(yè)流程分別進(jìn)行價(jià)格審核單、協(xié)議審定會(huì)簽單及付款審批單審批、簽訂即可。

7.制作類廣告

制作類廣告又分為噴繪、印刷、現(xiàn)場(chǎng)包裝等

營(yíng)銷籌劃部在及時(shí)安排廣告設(shè)計(jì)單位完畢設(shè)計(jì)前提下，應(yīng)劃分制作類廣告類別，組織招標(biāo)。營(yíng)銷籌劃部負(fù)責(zé)提出擬邀請(qǐng)單位名單，其中施工單位資質(zhì)必須滿足制作、安裝工程規(guī)定，尤其是高空作業(yè)施工單位必須有安全許可證，成本管理部和財(cái)務(wù)部參與招標(biāo)及評(píng)審工作。

招評(píng)標(biāo)工作結(jié)束后，選擇兩家長(zhǎng)期合作單位，以招標(biāo)紀(jì)要形式向項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)管理小組匯報(bào)，得到同意后，營(yíng)銷籌劃部起草協(xié)議文獻(xiàn)，按企業(yè)審批流程分別進(jìn)行價(jià)格審核單和合同審定會(huì)簽單審批、簽訂，分別簽訂年度制作類協(xié)議。協(xié)議簽訂后，營(yíng)銷籌劃部根據(jù)需要，安排制作類廣告實(shí)行，并及時(shí)組織成本管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算和付款審批。

協(xié)議執(zhí)行過程中，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)客觀評(píng)價(jià)合作單位服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量狀況，評(píng)價(jià)較高單位可列入長(zhǎng)期合作單位數(shù)據(jù)庫。制作類廣告總成本應(yīng)受年度及項(xiàng)目制作類廣告總成本控制。

▌五、消耗物品采購成本管理

消耗物品條購成本包括售樓處、樣板房平常消耗品采購，以及電話費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用、水電費(fèi)、辦公用品費(fèi)、花卉及其他物料消耗等。

消耗物品由營(yíng)銷籌劃根據(jù)實(shí)際需要自行采購，并按企業(yè)付款審批流程審批，據(jù)實(shí)報(bào)銷，為減少成本，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)加強(qiáng)管理，建立消耗物品管理臺(tái)帳，并定期不定期檢查領(lǐng)用狀況，發(fā)現(xiàn)問題督促整改。

電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、辦公用品費(fèi)等費(fèi)用，據(jù)實(shí)報(bào)銷

▌六、活動(dòng)類營(yíng)銷成本管理

活動(dòng)類營(yíng)銷成本為大型銷活動(dòng)和常?；顒?dòng)成本，其中又包括儀服務(wù)成本。

1.禮儀服務(wù)單位選擇及成本控制

活動(dòng)過程中負(fù)責(zé)提供禮儀服務(wù)單位通過招標(biāo)確定2家，每次活動(dòng)前通過其中一家進(jìn)行活動(dòng)場(chǎng)地布置、搭設(shè)、物料準(zhǔn)備及其他禮儀服務(wù)配合。

營(yíng)俏籌劃部組織記錄活動(dòng)中禮儀企業(yè)投入多種物料數(shù)理及多種服務(wù)狀況，按招投標(biāo)及協(xié)議談判過程中確定單價(jià)進(jìn)行結(jié)算和付款。

2.大型營(yíng)銷活動(dòng)成本管理細(xì)則

營(yíng)銷籌劃部應(yīng)提前15天，以專題匯報(bào)形式，就活動(dòng)目、規(guī)模、內(nèi)容及預(yù)算等向企業(yè)經(jīng)管會(huì)匯報(bào)，得到同意后方可實(shí)行。

活動(dòng)過程中，要嚴(yán)格按企業(yè)經(jīng)管會(huì)同意預(yù)算，控制各項(xiàng)開支，總額不得突破。

活動(dòng)結(jié)束