住宅定價(jià)方法(重點(diǎn)樓盤比較法)

住宅定價(jià)方法（重點(diǎn)樓盤比較法）下面我們以主流市場(chǎng)認(rèn)可為標(biāo)準(zhǔn),定價(jià)方法采用因素權(quán)重對(duì)樣本樓盤進(jìn)行評(píng)分,進(jìn)行重要性排序和差異性選擇后確定以下幾個(gè)樓盤定級(jí)因素，共分十個(gè)等級(jí)，以0.5分為一檔,最高分值為5分。每一因素的權(quán)重及分值如下：項(xiàng)目鹿城廣場(chǎng)中瑞曼哈頓東南嘉國(guó)際中央公館平均價(jià)格（元/m2）及權(quán)重PXPA=30000PB=27000PC=20000WA=70%WB=20%WC=10%總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定(%)得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分位置及環(huán)境區(qū)位級(jí)差44。53.604。53。643。243。2自然環(huán)境1。54。51.354。51.352。50.752。50。75生活環(huán)境1.541。204。51.3541.241.2商業(yè)環(huán)境1。541.204。51。3530。930.9升值潛力2。552。504.52。2531。531.5交通狀況道路狀況353。004。52。74.52。74。52。7公交通達(dá)252。0041.641。641。6配套設(shè)施文化設(shè)施1。541.2041。24.51。354.51.35商場(chǎng)、菜場(chǎng)2。53。51.7552.54242學(xué)校241。60525252

項(xiàng)目鹿城廣場(chǎng)中瑞曼哈頓東南嘉國(guó)際中央公館平均價(jià)格（元/m2）及權(quán)重PXPA=30000PB=27000PC=20000WA=70%WB=20%WC=10%總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定(%)得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分郵局/銀行/餐飲241。60524.51。84.51.8規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃252。004。51。841。641。6外觀設(shè)計(jì)1。551。5041。24.51。354。51.35戶型結(jié)構(gòu)252.0041.641.641.6通風(fēng)/采光/私密2。552。50423。51。753.51.75小區(qū)內(nèi)部配套車位配比2。552。5042423.51.75會(huì)所設(shè)施2。531.50423.51。7500精裝修裝修品牌4.554.5043.643。600管理水平3。553。502.51.752。51。7500物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)252。004.51。841.62。51收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)140。8040。840.83.50.7公司品牌24.51.8041。63.51.43。51.4景觀小區(qū)景觀34.52。7042.43。52。13.52。1自然景觀44.53.604。53。62。522.52物業(yè)形象樓體立面24。51。803.51.441。641。6

項(xiàng)目鹿城廣場(chǎng)中瑞曼哈頓東南嘉國(guó)際中央公館平均價(jià)格（元/m2）及權(quán)重PXPA=30000PB=27000PC=20000WA=70%WB=20%WC=10%總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定(%)得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分現(xiàn)場(chǎng)售樓處包裝353.0042。442.43.52。1營(yíng)銷策劃營(yíng)銷水準(zhǔn)252.0041。641。641。6廣告宣傳252。0041.641.641。6案場(chǎng)服務(wù)353.0031。83.52.142。4科技系統(tǒng)555。0044442.52.5都市綜合體858。00000000交房時(shí)間533.002.52.5444.54。5發(fā)展商品牌、實(shí)力10510.003。573648項(xiàng)目規(guī)模353.0042.43。52。13.52.1合計(jì)（Qx）100%92.7072。7567。760.65結(jié)論：PX=92?70X（PAXWA/72。75+PBXWB/67.7+PCXWC/60.65）=37210元/m?2。 經(jīng)過重點(diǎn)樓盤比較法分析論證，鹿城廣場(chǎng)精裝均價(jià)為37210元/mS略低于當(dāng)前我們對(duì)銷售均價(jià)的判斷.說明:1.項(xiàng)目權(quán)重（中瑞曼哈頓占70％,東南嘉一國(guó)際占20%，中央公館占10％）取分根據(jù)各項(xiàng)目與鹿城廣場(chǎng)的可比性而定，各樓盤具體情況見附件（主要樣本樓盤分析）。2、東南嘉一國(guó)際價(jià)格為一手房銷售均價(jià)，中瑞曼哈頓與中央公館的價(jià)格為目前二手房市場(chǎng)成交均價(jià)（其中中瑞曼哈頓取其大戶型精裝修豪宅進(jìn)行重點(diǎn)分析）.中瑞曼哈頓與中央公館近期成交房源情況物業(yè)名稱面積位置成交價(jià)格（元/m?）備注中瑞曼哈頓（期房）29512F/22F28000/29020F/30F23100+外加260萬，折合約32000東邊套中央公館（期房）1411幢19187原價(jià)13200元/m1462—40615969原價(jià)12600元/m1726-110125100原價(jià)15800元/m2605—401/501（躍）19500+外加180萬，折合約26400/數(shù)據(jù)來源：溫州各大品牌中介公司附件：主要樣本樓盤分析一、中瑞曼哈頓1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（1） 開發(fā)商:中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司（2） 設(shè)計(jì)單位：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究院、溫州市建筑設(shè)計(jì)總院（3） 物業(yè)類型:住宅（含底商）（4） 地理位置：江濱路北側(cè)，沿江路南側(cè)（原東方造船廠地塊）（5） 規(guī)模：用地面積73337，總建筑面積174281（6） 所處銷售階段：除東區(qū)兩幢自留房外，其余已全部銷售或認(rèn)購(gòu)?fù)戤叄?） 開發(fā)周期：分兩期開發(fā)，西區(qū)06。3。16—09。10。31；東區(qū)目前在打樁（8） 樓盤簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目位于溫州市中心區(qū)交通主干道江濱路與商業(yè)中心區(qū)歐洲城北側(cè)，沿江景觀帶與甌江南面，其周邊配套完善,交通便利,視野開闊，景觀資源豐富；且項(xiàng)目規(guī)模大，定位高；本項(xiàng)目將成為溫州市中心區(qū)難得的高檔樓盤之一。2、項(xiàng)目定位1）檔次定位：高檔（空中別墅，市中心水岸豪宅）2）客源定位:財(cái)富金字塔塔尖人士（主要針對(duì)本土知名私營(yíng)企業(yè)主）3）風(fēng)格定位:現(xiàn)代歐式風(fēng)格3、項(xiàng)目規(guī)劃與分期建設(shè)情況1）規(guī)劃總圖2）建設(shè)照片西區(qū)（攝于08年6西區(qū)（攝于08年6月16日）東區(qū)6月16日）4、項(xiàng)目銷售進(jìn)度（1）開盤時(shí)間：2007年2月份銷售價(jià)格：空中別墅銷售均價(jià)2.18萬元/mS普通住宅銷售均價(jià)1。26萬元/m?銷售狀況：住宅部分除兩幢自留房之外，其余已經(jīng)全部銷售或認(rèn)購(gòu)?fù)戤?；底商尚未開始對(duì)外銷售目前二手房市場(chǎng)交易價(jià)格：空中別墅2.6—3。2萬元/平方米，均價(jià)3萬元/平方米左右；普通住宅1.8-25萬元/平方米，均價(jià)2.2萬元/平方米左右。5、項(xiàng)目單體6、項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)戶型戶型1戶型2二、中央公館1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商:溫州欣華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：Tontsen(美國(guó))建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所(與上海方大設(shè)計(jì)事務(wù)所為一設(shè)計(jì)共同體)物業(yè)類型：純住宅地理位置：學(xué)院路原溫大操場(chǎng)(5)規(guī)模：用地面積31畝，總建筑面積51500平方米所處銷售階段:已于07年上半年全部售罄(07.1.12開盤)樓盤簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于市中心區(qū)高校集中區(qū)域-—學(xué)院路上，屬原溫州大學(xué)操場(chǎng)用地，書香氣息濃郁，項(xiàng)目規(guī)模適中，類型純正，設(shè)計(jì)先進(jìn)并具有鮮明的特色，但周邊破舊的建筑物嚴(yán)重影響形象，目前的交通條件也尚未成熟，是一個(gè)優(yōu)劣勢(shì)均非常明顯的項(xiàng)目.2、項(xiàng)目定位檔次定位:中高檔客源定位：以溫州市區(qū)私營(yíng)企業(yè)主為主,公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師及各郊縣政府高官、私營(yíng)企業(yè)主等中高收入群體為輔（3） 風(fēng)格定位：歐式新古典主義風(fēng)格3、項(xiàng)目規(guī)劃與分期建設(shè)情況（1）規(guī)劃總圖（2）建設(shè)照片中央公館（攝于08年6月16日）4、項(xiàng)目銷售進(jìn)度（1）開盤時(shí)間：2008年1月12日（2）銷售價(jià)格：均價(jià)1。5萬元/m?（3）銷售狀況：已銷售完畢（4）目前二手房市場(chǎng)交易價(jià)格：1。5—2。8萬元/平方米，均價(jià)2萬元/平方米左右5、項(xiàng)目單體6、項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)戶型三、東南嘉一國(guó)際1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（1）開發(fā)商：溫州東南房開（2）設(shè)計(jì)單位：建筑設(shè)計(jì)單位為杭州浙華建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、英帝思上海工程顧問有限公司,景觀設(shè)計(jì)單位為香港海文嘉德設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)（3）物業(yè)類型：住宅+底商（4）地理位置：溫州市鹿城區(qū)民航路原溫大成交學(xué)院地塊（5） 規(guī)模：用地面積11677（約17.52畝），總建筑面積36082。76^,其中住宅20708。08^,商業(yè)3168。07，地下部分6998?6m?（6） 所處銷售階段：在售（7）樓盤簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目位于溫州市主城區(qū)原溫州大學(xué)內(nèi),項(xiàng)目周邊書香氣息濃郁，配套齊全，生活氛圍較好但周邊多為低檔老式住宅