產業(yè)地產成功開發(fā)模式專題研究

#一分鐘摘要一、以地產為載體的新興產業(yè)形式——產業(yè)地產產業(yè)地產是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現(xiàn)財富的持續(xù)增長為目標，以工商業(yè)地產、寫字樓和經濟園區(qū)地產為主要開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源，綜合開發(fā)、集約化經營的新興產業(yè)形式。產業(yè)地產具有廣闊的升值潛力與投資價值、提供菜單式定制化服務，以及具有超強的聚集與輻射功能等特點。二、產業(yè)地產發(fā)展迅猛城市經濟的蓬勃發(fā)展，使得城市土地集約利用的需求也越來越明顯，產業(yè)地產已經進入了一個市場調配資源的時代，而不是以往的以政策為主要導向的時代。由于產業(yè)價值鏈不斷分解、產業(yè)集聚導致空間不斷專業(yè)化以及產業(yè)結構升級，都為企業(yè)帶來了與以往工業(yè)地產廠房需求不一樣的需求，而且這種需求的增長幅度很大。三、產業(yè)地產的八大開發(fā)原則開發(fā)產業(yè)地產的過程中，需注意八大原則：產業(yè)主題原則、資源整合原則、客觀原則、定位原則、可行性原則、全局原則、人文原則、應變原則。四、產業(yè)地產的成功開發(fā)模式——“葡萄模式”產業(yè)地產這個概念，往往是在規(guī)模的園區(qū)開發(fā)中出現(xiàn)的。所以，最早的產業(yè)地產是在產業(yè)園區(qū)開發(fā)過程中逐漸形成的。目前，隨著產業(yè)園區(qū)的發(fā)展，其衍生的產業(yè)地產也形成了一種成功的開發(fā)模式——“葡萄模式”?！捌咸涯Ｊ健笔侵敢环N基礎專業(yè)加上市場應用專業(yè)的組合。在這個過程中，市場定位、產品定位，以及開發(fā)操作等整個價值鏈能夠充分的與產業(yè)知識、產業(yè)運作，地產知識和地產運作進行交叉組合。五、產業(yè)地產典型案例解讀目前，在我國產業(yè)地產已開發(fā)的項目中，具有代表的項目為總部基地、BDA國際企業(yè)大道、第一企業(yè)社區(qū)、重慶模具產業(yè)園。本文將從項目概況、開發(fā)背景、市場定位、“葡萄模式”的具體實施步驟，以及運用這種模式獲得的成功啟示五個方面來詳細介紹這幾個項目是如何成功運用產業(yè)地產的開發(fā)模式——“葡萄模式”?！捌咸涯Ｊ健钡男屡d產業(yè)形式——探討產業(yè)地產的成功開發(fā)模式核心閱讀提示：隨著經濟全球化的盛行、產業(yè)價值鏈的分解以及空間專業(yè)化的加強，一種新興的產業(yè)形式——“產業(yè)地產”，在我國大部分地區(qū)正逐漸興起，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)面臨著向產業(yè)地產的全面戰(zhàn)略轉型。同時，在住宅地產、商業(yè)地產因為受限于土地儲備、開發(fā)周期、宏觀調控的影響，而使得其業(yè)務經營具有間斷性和政策的不確定性的情況下，國內一些大型的投資商和房地產開發(fā)企業(yè)也開始意識到必須尋求可持續(xù)發(fā)展經營的創(chuàng)新空間。這時，產業(yè)地產進入了他們的視線。產業(yè)地產如何開發(fā)？選擇一種什么樣的開發(fā)模式最好？本篇專題通過解讀數(shù)個典型代表案例來向您揭開謎底。

一、以地產為載體的新興產業(yè)形式——產業(yè)地產1、概念何謂產業(yè)地產，它是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現(xiàn)財富的持續(xù)增長為目標，以工商業(yè)地產、寫字樓和經濟園區(qū)地產為主要開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源，綜合開發(fā)、集約化經營的新興產業(yè)形式。產業(yè)地產主要包括工商地產和居住物業(yè)中的非住宅部分，比如住宅產品中可用于辦公營商的部分、公用事業(yè)可經營部分以及住宅小區(qū)裙樓部分等等相關物業(yè)形態(tài)。2、特征（1）具有廣闊的升值潛力與投資價值產業(yè)地產追求資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。產業(yè)地產的出發(fā)點是將地產資源與其它資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經濟增長極的培育。對于土地與房產的開發(fā)更是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，因此具有更廣闊的升值潛力與投資價值。（2）提供菜單式定制化服務產業(yè)地產物業(yè)更注意特殊客戶群的需求，提供菜單式定制化服務。產業(yè)地產在營造適宜人居住環(huán)境的同時，注重人們的就業(yè)與個人事業(yè)的發(fā)展。（3）具有超強的聚集與輻射功能產業(yè)地產與傳統(tǒng)商業(yè)地產的最大區(qū)別在于，它不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢的基礎之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經濟能量、城市功能的提升，形成整體強大的社會效益和經濟效益。二、產業(yè)地產發(fā)展迅猛近期產業(yè)地產有迅速升溫的情況。比如以前只有新加坡騰飛基金涉足中國產業(yè)園市場，而現(xiàn)在像復地、綠地、中糧集團等等，以前與產業(yè)園毫不相關的企業(yè)也進入了產業(yè)園市場。1、政策利好城市經濟的蓬勃發(fā)展，使得城市土地集約利用的需求也越來越明顯，產業(yè)地產已經進入了一個市場調配資源的時代，而不是以往的以政策為主要導向的時代。2、產業(yè)升級為產業(yè)地產帶來旺盛需求由于產業(yè)價值鏈不斷分解、產業(yè)集聚導致空間不斷專業(yè)化以及產業(yè)結構升級，都為企業(yè)帶來了與以往工業(yè)地產廠房需求不一樣的需求，而且這種需求的增長幅度很大。三、產業(yè)地產的八大開發(fā)原則

人文原則篷源整合原則人文原則篷源整合原則產業(yè)地產的，吠開發(fā)原則可行性原用^ ^定位原則1、產業(yè)主題原則產業(yè)地產的主題必須明確。依據(jù)市場需求，制定產業(yè)地產主題開發(fā)規(guī)劃，確立開發(fā)規(guī)模、檔次、標準與空間布局，讓開發(fā)依從規(guī)劃走。2、資源整合原則在產業(yè)地產項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源（或稱概念資源）、社會資源、政府資源、人文資源、物力資源、人力資源等。3、客觀原則做好客觀市場的調研、分析、預測，提高運作的準確性．開發(fā)運營的觀念、理念既符合實際，又有前瞻性。4、定位原則所謂“定位”，就是給產業(yè)地產運營的基本內容確定具體位置和方向，找準明確的目標。產業(yè)地產開發(fā)項目的具體定位很重要，關系到項目的發(fā)展方向。5、可行性原則可行性原則是產業(yè)地產整體項目的方案是否達到并符合切實可行的開發(fā)運營目標和效果?？尚行栽瓌t要求產業(yè)地產開發(fā)運營行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯。6、全局原則全局原則從整體、大局的角度來產業(yè)地產整體項目興衰成敗。從產業(yè)地產開發(fā)運營的整個過程來講，它分為“開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運局、饋局和結局八大過程，每個過程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。8、應變原則7、人文原則8、應變原則人文原則是強調在產業(yè)地產運營中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數(shù)量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會思想；文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會思想。

所謂應變就是隨機應變，它要求產業(yè)地產開發(fā)運營要在動態(tài)變化的復雜環(huán)境中，及時準確地把握發(fā)展變化的目標、信息，預測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來調整開發(fā)目標目標和修改開發(fā)方案。四、產業(yè)地產的成功開發(fā)模式——“葡萄模式”產業(yè)地產這個概念，往往是在規(guī)模的園區(qū)開發(fā)中出現(xiàn)的。所以，最早的產業(yè)地產是在產業(yè)園區(qū)開發(fā)過程中逐漸形成的。目前，隨著產業(yè)園區(qū)的發(fā)展，其衍生的產業(yè)地產也形成了一種成功的開發(fā)模式——“葡萄模式”?！捌咸涯Ｊ健笔侵敢环N基礎專業(yè)加上市場應用專業(yè)的組合。在這個過程中，市場定位、產品定位，以及開發(fā)操作等整個價值鏈能夠充分的與產業(yè)知識、產業(yè)運作，地產知識和地產運作進行交叉組合。+基礎專業(yè)

葡萄模式一市場應用專業(yè)產業(yè)地產的完整價值鏈：市場定位、產業(yè)定位、開發(fā)操作、銷售招商、物業(yè)管理和資產運營。所以，在這種模式里，從市場定位，到產業(yè)定位，到開發(fā)操作、銷售招商、物業(yè)管理和資產運營，應該說這是產業(yè)地產的一個完整的價值鏈。+基礎專業(yè)

葡萄模式一市場應用專業(yè)產業(yè)地產的完整價值鏈：市場定位、產業(yè)定位、開發(fā)操作、銷售招商、物業(yè)管理和資產運營。相關鏈接：產業(yè)地產的主要開發(fā)模式產業(yè)地產的開發(fā)主體是某種產業(yè)，房子（住宅）是附屬性的，其開發(fā)模式早已脫離了傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式。目前，在我國房地產市場中，產業(yè)地產的主流開發(fā)模式有六種，分別是：1、產業(yè)園區(qū)地產開發(fā)模式。如風神汽車產業(yè)基地模式，蘇州工業(yè)園模式。重慶模具產業(yè)園2、旅游地產開發(fā)模式。如華僑城模式。3、體育地產開發(fā)模式。如深圳觀瀾高爾夫地產模式4、商業(yè)區(qū)改造開發(fā)模式。如深圳的華強北、東門老街。廣州的北京路、上下九。5、農業(yè)觀光區(qū)開發(fā)模式。6、CBD、CID、CFD等開發(fā)模式。

五、產業(yè)地產典型案例解讀目前，在我國產業(yè)地產已開發(fā)的項目中，具有代表的項目為總部基地、BDA國際企業(yè)大道、第一企業(yè)社區(qū)、重慶模具產業(yè)園。下文將具體為您介紹這幾個項目是如何成功運用產業(yè)地產的開發(fā)模式——“葡萄模式”。1、總部基地（1）項目概況總部基地地處北京市豐臺區(qū)西南四環(huán)交匯處，科技園出口，由中關村豐臺園與英國道豐國際集團合作開發(fā)，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣，是中關村有史以來最大的中外合資單體項目?？偛炕匾灾悄芑?、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。項目內部建有500余座每棟面積1200至6000平方米的總部樓；總面積約60000平方米總部廣場；面積約12.5萬平方米商業(yè)配套設施；每套面積約30—50平方米的總部小公寓；幾十個面積200至500平方米的風味餐廳；大型地上、地下停車場。相關鏈接：項目配套總部廣場（含超五星酒店）建筑面積6萬平方米。99米高、總面積達6萬多平米的六星級大酒店位于總部基地入口，是北京市城南第一個六星級酒店，主要由六星大酒店，酒店式公寓，國際會議中心，5A寫字樓，高檔商業(yè)組成。另外，配屬的還有2棟總面積為2萬多平米的總部商務酒店?，斞糯缶频晡挥诳偛炕?區(qū)內，總建筑面積21000平米?？偛抗⒖偛炕貫槿腭v企業(yè)總部員工特別打造總部小公寓千余套，產權自主。總部小公寓每套面積約30平方米，均為景觀較好的精品板樓式設計，每套都配有衛(wèi)生間、廚房等各類生活設施，全精裝修，配