我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究PAGEPAGE18摘要房地產(chǎn)作為高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，高投投入，高回回報(bào)的資金金密集型行行業(yè)，充裕裕的資金籌籌備是保證證企業(yè)正常常運(yùn)作的前前提，因此此融資能力力對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)至關(guān)關(guān)重要。在在我國(guó)，近近幾年經(jīng)濟(jì)濟(jì)經(jīng)過幾番番大力度宏宏觀調(diào)控之之后，房地地產(chǎn)投資過過熱的現(xiàn)象象得到了緩緩解，但也也留下一些些問題，如如進(jìn)一步加加劇了房地地產(chǎn)渠道過過于單一，銀銀行承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)過大的的問題。近近年來房地地產(chǎn)資金來來源主要依依賴銀行信信貸，另外外一些融資資渠道，包包括房地產(chǎn)產(chǎn)信托、房房地產(chǎn)基金金、海外融融資、股權(quán)權(quán)融資等，由由于各種各各樣的限制制，融資規(guī)規(guī)模仍然有有限。在這這樣的背景景下，我國(guó)國(guó)房產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資如何何向多元化化發(fā)展，建建立起一個(gè)個(gè)多層次的的房地產(chǎn)融融資體系以以滿足未來來我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的需求，是是當(dāng)前我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)融融資的主要要問題。本文提出了我國(guó)國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)在當(dāng)前前的經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)下，融融資方面面出現(xiàn)現(xiàn)的主要要問題題，并分分析了了產(chǎn)生這這些問問題的原原因。同同時(shí)，為為解決決相關(guān)問問題，做做了一些些有益益的探索索，提提出了一一些有有效的對(duì)對(duì)策與與思路，以以期期對(duì)我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資問題有有一定定建設(shè)意意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)；；企業(yè)業(yè)融資；；創(chuàng)新新融資目錄HYPERLINK\l"_Toc294092797"摘要IHYPERLINK\l"_Toc294092798"緒論IIIHYPERLINK\l"_Toc294092799"1我國(guó)房地地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資現(xiàn)狀1HYPERLINK\l"_Toc294092800"1.1我國(guó)國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資狀狀況概概述1HYPERLINK\l"_Toc294092801"1.1.1房地產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資金的的主要要來源是是銀行行貸款1HYPERLINK\l"_Toc294092802"1.1.2房地產(chǎn)企企業(yè)業(yè)融資渠渠道逐逐步走向向多樣樣化2HYPERLINK\l"_Toc294092803"1.1.3房地產(chǎn)信信托托業(yè)務(wù)活活躍22HYPERLINK\l"_Toc294092804"1.2拓展展展房地產(chǎn)產(chǎn)融資資渠道的的意義義及前景景2HYPERLINK\l"_Toc294092805"2我國(guó)房地地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資中存在在的問問題4HYPERLINK\l"_Toc294092806"2.1融資資資結(jié)構(gòu)單單一且且間接融融資比比重過大大4HYPERLINK\l"_Toc294092807"2.2對(duì)房房房地產(chǎn)融融資的的限制因因素太太多4HYPERLINK\l"_Toc294092808"2.3銀行行行貸款方方式及及金融創(chuàng)創(chuàng)新太太少5HYPERLINK\l"_Toc294092809"3房地產(chǎn)企企企業(yè)融資資問題題原因的的分析析6HYPERLINK\l"_Toc294092810"3.1未能形成成成良好的的融資資體系6HYPERLINK\l"_Toc294092811"3.2金融市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)不完善善及法法規(guī)滯后后6HYPERLINK\l"_Toc294092812"3.3大多數(shù)房房房地產(chǎn)企企業(yè)自自身?xiàng)l件件先天天性不足足7HYPERLINK\l"_Toc294092813"4以萬(wàn)科為為為例進(jìn)行行房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資分析8HYPERLINK\l"_Toc294092814"4.1萬(wàn)科科科融資現(xiàn)現(xiàn)狀88HYPERLINK\l"_Toc294092815"4.2以萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)科試水“曲線貸款”案例分析析8HYPERLINK\l"_Toc294092816"4.3境外外外融資的的新模模式10HYPERLINK\l"_Toc294092817"5解決我國(guó)國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資問問題的的對(duì)策111HYPERLINK\l"_Toc294092818"5.1傳統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)融資方方式111HYPERLINK\l"_Toc294092819"5.1.1預(yù)售房款款111HYPERLINK\l"_Toc294092820"5.1.2銀行貸款款111HYPERLINK\l"_Toc294092821"5.1.3合作開發(fā)發(fā)111HYPERLINK\l"_Toc294092822"5.1.4股票融資資111HYPERLINK\l"_Toc294092823"5.1.5債券融資資122HYPERLINK\l"_Toc294092824"5.2創(chuàng)新新新融資方方式112HYPERLINK\l"_Toc294092825"5.2.1通過吸引引股股權(quán)投資資，擴(kuò)擴(kuò)充自有有資金金12HYPERLINK\l"_Toc294092826"5.2.2用房地產(chǎn)產(chǎn)信信托計(jì)劃劃融資資12HYPERLINK\l"_Toc294092827"5.2.3吸引海外外資資金13HYPERLINK\l"_Toc294092828"5.2.4擔(dān)保公司司133HYPERLINK\l"_Toc294092829"5.2.5房地產(chǎn)投投資資信托133HYPERLINK\l"_Toc294092830"5.2.6房地產(chǎn)資資產(chǎn)產(chǎn)證券化化144HYPERLINK\l"_Toc294092831"結(jié)論15HYPERLINK\l"_Toc294092832"參考文獻(xiàn)16HYPERLINK\l"_Toc294092833"致謝17緒論隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的展展開與與不斷深深人，企企業(yè)融資資無論論是對(duì)國(guó)國(guó)有企企業(yè)還是是對(duì)民民營(yíng)企業(yè)業(yè)都是是一個(gè)難難題。而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作作為一個(gè)個(gè)資金金高度密密集性性行業(yè)，自自然然對(duì)企業(yè)業(yè)融資資水平有有著更更高的要要求。從從近兩三三年的的發(fā)展趨趨勢(shì)來來看，國(guó)國(guó)家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的調(diào)控力力度逐逐年加大大，從從2003年6月中國(guó)人人民民銀行《關(guān)關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)管管理的的通知》的的發(fā)發(fā)布，到2004年4-5月份一系系列列緊縮政政策的的推出，國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)“門檻”提高，銀銀行行貸款難難度加加大，2008年，國(guó)家家再再度上調(diào)調(diào)房貸貸利率。在在這這種情況況下，房房地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)如果果單純純依賴傳傳統(tǒng)的的銀行體體系貸貸款，必必然面面臨十分分嚴(yán)峻峻的融資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，給企企業(yè)的的持續(xù)健健康發(fā)發(fā)展帶來來不利利影響。在在國(guó)國(guó)家加強(qiáng)強(qiáng)宏觀觀調(diào)控措措施以以及加大大調(diào)控控執(zhí)行力力度的的前提下下，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)而言，積積極極轉(zhuǎn)換思思想，努努力拓展展融資資渠道具具有十十分重要要的意意義。1我國(guó)房地地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資現(xiàn)狀1.1我國(guó)國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資狀狀況概概述房地產(chǎn)業(yè)是資金金金密集型型產(chǎn)業(yè)業(yè)，高收收入，高高風(fēng)險(xiǎn)，高高產(chǎn)產(chǎn)出。隨隨著我我國(guó)房地地產(chǎn)投投融資體體制的的變化和和央行行關(guān)于住住宅開開發(fā)貸款款和住住宅按揭揭貸款款限制性性規(guī)定定等政策策出臺(tái)臺(tái)的出臺(tái)臺(tái)，金金融業(yè)門門檻逐逐步加高高，再再加上土土地招招頭標(biāo)政政策的的實(shí)施，房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力也也已不再再局限限于產(chǎn)品品本身身，資本本實(shí)力力成為企企業(yè)乃乃至整個(gè)個(gè)行業(yè)業(yè)健康發(fā)發(fā)展的的決定性性力量量。房地地產(chǎn)企企業(yè)能否否盡快快建立健健全多多渠道的的房地地產(chǎn)融資資體系系來獲得得足夠夠的資金金支持持，已成成為企企業(yè)發(fā)展展的瓶瓶頸。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無無無論是投投資方方還是購(gòu)購(gòu)買方方，大多多數(shù)都都是以銀銀行貸貸款方式式來融融資的。央央行行121號(hào)文件《關(guān)關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加加強(qiáng)房地地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理理業(yè)務(wù)的的通知知》的出出臺(tái)，最最直接影影響的的是房地地產(chǎn)企企業(yè)的融融資渠渠道。目目前政政府實(shí)施施的金金融緊縮縮政策策，加上上銀行行加強(qiáng)審審查貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的措措施，使使得房房地產(chǎn)開開發(fā)商商向銀行行貸款款的融資資渠道道縮小了了，傳傳統(tǒng)的融融資渠渠道已經(jīng)經(jīng)不能能滿足房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的的需要。房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)貸款款方式少少，企企業(yè)間接接融資資的比重重過大大是當(dāng)前前房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資的一個(gè)個(gè)顯著著特點(diǎn)。多多渠渠道融資資成為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)生存，發(fā)發(fā)展展必經(jīng)之之路。1.1.1房地產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資金的的主要要來源是是銀行行貸款2008年的房房房地產(chǎn)保保持較較快增長(zhǎng)長(zhǎng)，開開發(fā)資金金取得得相對(duì)較較大程程度增長(zhǎng)長(zhǎng)，開開發(fā)資金金取得得相對(duì)較較大程程度增長(zhǎng)長(zhǎng)，2008年，全國(guó)國(guó)房房地產(chǎn)企企業(yè)累累計(jì)到位位資金金1.43萬(wàn)億元，比比比上年增增長(zhǎng)31.77%，其中國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)貸款為0.27萬(wàn)億元，占占占到位資資金的的18.99%，比上年年增增長(zhǎng)5.8%，訂金及及預(yù)預(yù)留款0.6萬(wàn)億元，占占占到位資資金的的42.00%，比上年年增增長(zhǎng)43.99%，企業(yè)自自籌籌資金0.43億元，占占到到位資金金的30.11%，比上年年增增長(zhǎng)38.88%，利用外外資181億元，比比上上年增長(zhǎng)10.22%。其中訂訂金金及預(yù)留留款中中大部分分是銀銀行對(duì)消消費(fèi)者者發(fā)放的的個(gè)人人住房消消費(fèi)貸貸款。因因此，房房地產(chǎn)開開發(fā)資資金約有60%來源與銀銀行行貸款，房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對(duì)銀銀行貸款款的依依賴程度度很大大。1.1.2房地產(chǎn)企企業(yè)業(yè)融資渠渠道逐逐步走向向多樣樣化房地產(chǎn)屬于資金金金密集型型行業(yè)業(yè)，融資資對(duì)房房地產(chǎn)企企業(yè)的的生存和和發(fā)展展起到至至關(guān)重重要的作作用，房房地產(chǎn)企企業(yè)更更加如此此，而而從上面面的分分析不難難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，間接接融資資——銀行貸款款仍仍是企業(yè)業(yè)融資資的主要要方式式，但受受政策策影響，121號(hào)文件的的出出臺(tái)，房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)已已經(jīng)達(dá)達(dá)成了一一個(gè)共共識(shí)：需需要大大筆資金金投入入的房地地產(chǎn)行行業(yè)，融融資渠渠道已經(jīng)經(jīng)成為為發(fā)展的的瓶頸頸，只有有通過過融資方方式多多樣化才才能更更好，更更徹底底的解決決融資資問題，如如從從間接投投資走走向直接接投資資。1.1.3房地產(chǎn)信信托托業(yè)務(wù)活活躍2003年6月月月13日央行“121號(hào)”文件的出出臺(tái)臺(tái)，對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)造造成較較大沖擊擊。2003年8月12日國(guó)務(wù)院院出出臺(tái)的《關(guān)關(guān)于于促進(jìn)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持持續(xù)健健康發(fā)展展的通通知》（國(guó)國(guó)發(fā)發(fā)[200033]18號(hào)，簡(jiǎn)稱18號(hào)文件），激激勵(lì)房地產(chǎn)企企業(yè)拓展融資資渠道。在這這種背景下中中國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)開始進(jìn)行行融資渠道多多樣化的嘗試試，如信托融融資，外資銀銀行融資，海海外基金融資資，企業(yè)債券券融資已經(jīng)初初步顯現(xiàn)，而而其中最為活活躍的是房地地產(chǎn)信托融資資。1.2拓展展展房地產(chǎn)產(chǎn)融資資渠道的的意義義及前景景房地產(chǎn)業(yè)是資金金金高度密密集型型的行業(yè)業(yè)，開開發(fā)投資資規(guī)模模大、周周期長(zhǎng)長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大、收收益高等等特點(diǎn)點(diǎn)使得房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要要的資資金量巨巨大，融融資對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的作作用尤尤為突出出。而而傳統(tǒng)的的融資資方式和和渠道道己經(jīng)很很難滿滿足如今今房地地產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)發(fā)展的資資金需需要，使使得房房地產(chǎn)企企業(yè)面面臨著資資金嚴(yán)嚴(yán)重短缺缺。企企業(yè)迫于于資金金壓力紛紛紛探探求新的的多元元化融資資渠道道。所以以如何何拓寬房房地產(chǎn)產(chǎn)的融資資渠道道，使各各方都都能獲得得較好好的回報(bào)報(bào)，成成為房地地產(chǎn)企企業(yè)共同同關(guān)心心的問題題。對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)而言，積積極極采取多多種方方式觸資資，減減少對(duì)銀銀行信信貨資本本的依依賴，努努力拓拓寬融資資梁道道，具有有十分分重要的的現(xiàn)實(shí)實(shí)意義。同同時(shí)時(shí)，拓寬寬融資資渠道，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勝劣劣汰，也也是我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的的必然趨趨勢(shì)。在現(xiàn)階段，房地地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)建建立以銀銀行為為主的的的多元元化融資資體系系，傳統(tǒng)統(tǒng)融資資方式和和創(chuàng)新新融資方方式并并用。最最重要要的是在在政策策允許條條件下下與銀行行合作作開拓新新的融融資渠道道，大大力發(fā)展展房地地產(chǎn)信托托業(yè)務(wù)務(wù)，推行行房地地產(chǎn)證券券化等等構(gòu)建房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資資渠道道多樣化化的體體系。同同時(shí)，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的新增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)，政政府應(yīng)在在制度度上和機(jī)機(jī)制上上給與足足夠的的保障，不不斷斷健全規(guī)規(guī)章制制度和法法律體體系，為為房地地產(chǎn)融資資市場(chǎng)場(chǎng)的健康康穩(wěn)定定發(fā)展提提供良良好的環(huán)環(huán)境和和政策支支持，使使我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走向向一個(gè)個(gè)新的高高峰。2我國(guó)房地地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資中存在在的問問題房地產(chǎn)融資是房房房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)發(fā)展鏈條條中的的重要組組成部部分，為為房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展提供了了重要要的資金金保障障。然而而，在在房地產(chǎn)產(chǎn)融資資迅速發(fā)發(fā)展的的同時(shí)，也也存存在許多多潛在在的問題題，歸歸納起來來，主主要有以以下幾幾方面。2.1融資資資結(jié)構(gòu)單單一且且間接融融資比比重過大大目前，我國(guó)房地地地產(chǎn)融資資結(jié)構(gòu)構(gòu)比較單單一，間間接融資資比重重過大。房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的三三個(gè)階段段（取取得土地地的前前期階段段，施施工階段段和銷銷售階段段）每每一階段段都離離不開銀銀行資資金的支支持，房房地產(chǎn)開開發(fā)所所需資金金仍約約有60%的資金來來自自銀行貸貸款，間間接融資資的比比重依然然過大大。雖然然國(guó)家家已出臺(tái)臺(tái)了一一系列宏宏觀調(diào)調(diào)空政策策對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)商商遺稿的的貸款款門檻，使使融融資模式式出現(xiàn)現(xiàn)了多元元化趨趨勢(shì)，但但是短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)仍無無法改變變以間間接融資資為主主的融資資格局局。房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的這這種高高度依賴賴于銀銀行貸款款的融融資模式式，必必須會(huì)加加大銀銀行的信信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，一一旦投投資失敗敗，銀銀行無疑疑將成成為房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的最最大承擔(dān)擔(dān)者。2.2對(duì)房房房地產(chǎn)融融資的的限制因因素太太多對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而而而言，資資金是是最重要要、最最關(guān)鍵的的因素素之一。由由于于國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前前主要要的兩條條融資資渠道銀行信貸貸融融資和發(fā)發(fā)行股股票融資資都受受到了極極大的的限制，房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)相對(duì)陷陷入困困境。首首先，央央行加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)信貸貸業(yè)務(wù)管管理，房房企的銀銀行融融資渠道道受限限要求各各商業(yè)業(yè)銀行加加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理理，控控制房地地產(chǎn)信信貸，對(duì)對(duì)高檔檔房和個(gè)個(gè)人商商業(yè)用房房貸款款進(jìn)行了了嚴(yán)格格限制，使使房房地產(chǎn)最最脆弱弱的神經(jīng)——資金鏈?zhǔn)苁艿降酱驌簟Ｆ淦浯未纹涮厥馐獾漠a(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)決定定了房地地產(chǎn)企企業(yè)首發(fā)發(fā)上市市（IPO）的可能能性性很小房房地產(chǎn)產(chǎn)是個(gè)特特殊的的產(chǎn)業(yè)，在在證證券市場(chǎng)場(chǎng)快速速發(fā)展的的今天天，我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)也很很難通過IPO申請(qǐng)達(dá)致致上上市目標(biāo)標(biāo)。2.3銀行行行貸款方方式及及金融創(chuàng)創(chuàng)新太太少房地產(chǎn)作為資金金金密集型型行業(yè)業(yè)，其特特點(diǎn)是是：開發(fā)發(fā)周期期長(zhǎng)，投投資規(guī)規(guī)模大，這這必必然要求求房地地產(chǎn)業(yè)需需要大大量的資資金支支持才能能更好好的運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)下去去。目前前我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)所需資資金只只要來源源于銀銀行貸款款，而而銀行現(xiàn)現(xiàn)有的的幾種貸貸款方方式的期期限都都比較短短，這這就與房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)周周期長(zhǎng)長(zhǎng)這一特特點(diǎn)相相矛盾，再再加加上我國(guó)國(guó)金融融創(chuàng)新少少，融融資方式式有限限，所以以籌集集到足夠夠的資資金將十十分困困難。因因此，我我國(guó)房地地產(chǎn)的的貸款方方式及及其他融融資方方式有待待拓展展和創(chuàng)新新。3房地產(chǎn)企企企業(yè)融資資問題題原因的的分析析3.1未能形形形成良好好的融融資體系系始終未能形成良良良好的融融資體體系是房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融融資困困難的內(nèi)內(nèi)部原原因。從從市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境角角度分分析，國(guó)國(guó)家之之所以實(shí)實(shí)施宏宏觀調(diào)控控，是是不滿當(dāng)當(dāng)前房房地產(chǎn)企企業(yè)的的盲目開開發(fā)從從而導(dǎo)致致投資資過熱，進(jìn)進(jìn)而而影響整整個(gè)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定定增長(zhǎng)的的現(xiàn)狀狀。我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)還不不規(guī)范，許許多多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)魚目混混珠，即即便是大大的品品牌性房房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的融資資渠道業(yè)業(yè)過于于單一。由由于于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資方方式一一味單調(diào)調(diào)的依依靠銀行行貸款款，致使使房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的資資金來源源過分分集中于于銀行行，使其其承擔(dān)擔(dān)過多的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。也就就是說說，在事事實(shí)上上，房地地產(chǎn)企企業(yè)將其其本應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和和信用用風(fēng)險(xiǎn)都都轉(zhuǎn)嫁嫁與金融融體系系乃至整整個(gè)社社會(huì)。然然而，銀銀行為房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款的的目的的是以增增值為為目的的的放貸貸，而不不是追追求房產(chǎn)產(chǎn)。如如果國(guó)家家不去去注意金金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的防防范，那那么一旦旦出現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，就就必然會(huì)會(huì)導(dǎo)致致銀行有有許多多銷售不不掉的的房地產(chǎn)產(chǎn)，而而銀行卻卻無法法支付儲(chǔ)儲(chǔ)戶的的本金和和利息息，最終終的結(jié)結(jié)果還是是會(huì)引引發(fā)很大大的金金融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。同同時(shí)，銀銀行對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的制約也也很大大，銀行行目前前所能提提供的的貸款品品種促促使開發(fā)發(fā)商必必須再短短期內(nèi)內(nèi)開發(fā)、銷銷售售，時(shí)限限最長(zhǎng)長(zhǎng)為三至至五年年。因?yàn)闉殂y行行沒有長(zhǎng)長(zhǎng)期貸貸款品種種，基基金、信信托市市場(chǎng)等融融資方方式又不不成熟熟，開發(fā)發(fā)商只只能依靠靠現(xiàn)有有的資金金資源源快速開開發(fā)、建建設(shè)，造造成開開發(fā)商目目光短短淺不注注重房房屋的品品質(zhì)濫濫建工程程，從從而形成成一個(gè)個(gè)惡性循循環(huán)。因因此，始始終未未能形成成良好好的融資資體系系是目前前房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資困難的的內(nèi)因因，正是是由于于融資渠渠道的的過于單單一使使得中央央為防防范金融融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不得不不政策策頻出，導(dǎo)導(dǎo)致致再宏觀觀調(diào)控控卡住銀銀行貸貸款的投投放后后，房地地產(chǎn)企企業(yè)的巨巨額資資金需求求與狹狹小的融融資渠渠道之間間的矛矛盾越來來越突突出，致致使這這些企業(yè)業(yè)再此此矛盾的的夾縫縫中日益益難存存。3.2金融市市市場(chǎng)不完完善及及法規(guī)滯滯后金融市場(chǎng)不完善善善及法規(guī)規(guī)滯后后是房地地產(chǎn)企企業(yè)融資資困難難的外部部原因因。我國(guó)國(guó)的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)始于于上個(gè)世世紀(jì)八八九十年年代，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展還很很不成成熟，特特別是是資本市市場(chǎng)政政策相對(duì)對(duì)滯后后的問題題比較較嚴(yán)重，使使相相應(yīng)的融融資運(yùn)運(yùn)作缺乏乏有效效的法律律依據(jù)據(jù)。另外外，金金融市場(chǎng)場(chǎng)不完完善也是是造成成融資困困難的的原因之之一。以以房地產(chǎn)產(chǎn)基金金為例，房房地地產(chǎn)的投投資組組合分為為兩部部分，80%投向房地地產(chǎn)產(chǎn)及其關(guān)關(guān)聯(lián)行行業(yè)，20%投向政府府允允許的債債券市市場(chǎng)。但但由于于我國(guó)金金融工工具較少少，基基金經(jīng)理理人再再選擇時(shí)時(shí)就顯顯得比較較困難難。房地地產(chǎn)投投資基金金是一一個(gè)新生生事物物，而且且缺少少相應(yīng)的的政策策規(guī)則，實(shí)實(shí)施施起來障障礙重重重。3.3大多數(shù)數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)自身?xiàng)l條件先先天性不不足大多數(shù)房地產(chǎn)企企企業(yè)自身身?xiàng)l件件先天性性不足足，魚目目混雜雜，實(shí)力力較差差是導(dǎo)致致其融融資困難難的根根本原因因。我我國(guó)一半半以上上的房地地產(chǎn)企企業(yè)尤其是許許多多中小型型企業(yè)業(yè)大多數(shù)數(shù)都先先天不足足，并并且大都都奉行行“機(jī)會(huì)主義義路路線”。這主要要是是由于我我國(guó)的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)大多起起點(diǎn)低低。很多是當(dāng)當(dāng)年年的建筑筑隊(duì)發(fā)發(fā)展過來來的，缺乏良好好的的底蘊(yùn);其次是企企業(yè)業(yè)歷史短短，有有很多是是半路路起家，部分部門門和和單位看看到機(jī)機(jī)會(huì)就成成立了了項(xiàng)目組組，由項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)而而發(fā)展公公司，企業(yè)創(chuàng)建建的的目的很很直接接，就是瞄準(zhǔn)準(zhǔn)房房地產(chǎn)暴暴利空空間。企業(yè)全部部的的核心在在于獲獲取項(xiàng)目目收益益，謀求生存存，沒有長(zhǎng)期期的的遠(yuǎn)景目目標(biāo)，因而造成成房房地產(chǎn)企企業(yè)唯唯利是圖圖，投投機(jī)鉆營(yíng)營(yíng)。4以萬(wàn)科為為為例進(jìn)行行房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資分析4.1萬(wàn)科科科融資現(xiàn)現(xiàn)狀萬(wàn)科企業(yè)股份有有有限公司司成立立于1984年5月，是目目前前中國(guó)最最大的的專業(yè)住住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)。其其中2007年的一到到九九月，房房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司在在A股市場(chǎng)總總共共融資304億，而萬(wàn)萬(wàn)科科大概占33%，但在這這些些有融資資的公公司中，萬(wàn)萬(wàn)科科的總資資產(chǎn)、凈凈資產(chǎn)和和營(yíng)業(yè)業(yè)收入分分別占占41%、45%和52%。再來看看一一下跨行行業(yè)的的對(duì)比。從從2007年的一到到九九月除銀銀行業(yè)業(yè)之外，A股增發(fā)的的前前十名總總共融融資951億，萬(wàn)科科占11%，但是萬(wàn)萬(wàn)科科的總資資產(chǎn)、凈凈資產(chǎn)和和營(yíng)業(yè)業(yè)收入分分別占占24%、26%和18%。也就是是說說，無論論行業(yè)業(yè)內(nèi)對(duì)比比還是是跨行業(yè)業(yè)對(duì)比比，萬(wàn)科科融資資的規(guī)模模都低低于公司司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模模。而而萬(wàn)科是是個(gè)非非常專業(yè)業(yè)化的的公司，募募集集資金100%投到了指指定定的住宅宅開發(fā)發(fā)項(xiàng)目上上。最近三年是萬(wàn)科科科融資相相對(duì)比比較多的的三年年，同時(shí)時(shí)也是是凈資產(chǎn)產(chǎn)收益益率比較較高的的三年，一一直直保持在14%以上。從03年到06年，萬(wàn)科科的的每股收收益增增加了5倍多。所所以以，股東東的收收益不是是被攤攤薄了，而而是是大大增增厚了了?？梢娨姡f(wàn)萬(wàn)科的募募集資資金得到到了高高效率的的使用用，實(shí)實(shí)實(shí)在在在地為股股東、尤尤其是中中小股股東創(chuàng)造造了收收益。4.2以萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)科試水“曲線貸款”案例分析析2004年7月月月5日，萬(wàn)科科發(fā)發(fā)布公告告稱，該該公司已已和德德國(guó)銀行HI達(dá)成合作作協(xié)協(xié)議，由由后者者出資3500萬(wàn)美元，雙雙雙方共同同在中中山完成“萬(wàn)科城市市風(fēng)風(fēng)景花園”項(xiàng)目。這這一一合作表表明，萬(wàn)萬(wàn)科的境境外融融資已取取得突突破性進(jìn)進(jìn)展，在在中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)界一直直處于于領(lǐng)頭羊羊地位位的萬(wàn)科科，在在境外融融資方方面，又又一次次站到了了潮流流的前端端。根據(jù)萬(wàn)科發(fā)布的的的公告，此此項(xiàng)項(xiàng)合作的的目的的是為萬(wàn)萬(wàn)科在在中山即即將開開始的項(xiàng)項(xiàng)目“萬(wàn)科城市市花花園”進(jìn)行境外外融融資。提提供融融資的是是德國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)融資資服務(wù)的的龍頭頭HYPO集團(tuán)的下下屬屬銀行HI，其總部部設(shè)設(shè)在愛爾爾蘭首首都都柏柏林，此此次為萬(wàn)萬(wàn)科提提供的融融資額額為3500萬(wàn)美元，在在在該銀行行的不不動(dòng)產(chǎn)資資產(chǎn)中中所占份份額很很小。但但值得得注意的的是雙雙方的合合作方方式。在在法律律上，這這算是是一筆股股權(quán)融融資。因因?yàn)槿f(wàn)萬(wàn)科要將將所持持有的中中山項(xiàng)項(xiàng)目80%的股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給一家家由HI設(shè)立的名名為BesttGaiinInvvesstmeentt的公司，由由由于該公公司萬(wàn)萬(wàn)科也持持有35%的股權(quán)，從從從而在融融資安安排完成成后，萬(wàn)萬(wàn)科直接接和間間接持有有的該該公司權(quán)權(quán)益只只有48%。從形式式上上看，HI取得了中中山山項(xiàng)目的的控股股權(quán)，是是如假假包換的FDI(外國(guó)直接接投投資)。該次融融資資的載體體萬(wàn)科科中山公公司的的注冊(cè)性性質(zhì)是是中外合合資公公司，由由深萬(wàn)萬(wàn)科和萬(wàn)萬(wàn)科的的附屬公公司香香港永達(dá)達(dá)投資資公司共共同投投資設(shè)立立，該該公司權(quán)權(quán)益實(shí)實(shí)際上完完全屬屬于萬(wàn)科科。但但通過中中外合合資的形形式，為為以股權(quán)權(quán)形式式取得境境外融融資打開開了方方便之門門。實(shí)際上，雖然HHHI擁有中山山項(xiàng)項(xiàng)目52%的股權(quán)，但但但并不擁?yè)碛袑?shí)實(shí)際的控控制權(quán)權(quán)。而根根據(jù)雙雙方的合合同約約定，在在項(xiàng)目目回款之之后，萬(wàn)萬(wàn)科將以LIBOORR(同業(yè)拆借借利利率)再加幾個(gè)個(gè)點(diǎn)點(diǎn)的利息息贖回回股權(quán)。也也就就是說，這這實(shí)實(shí)際上是是一筆筆商業(yè)貸貸款。但但由于商商業(yè)貸貸款屬于于資本本項(xiàng)目，直直接接的境外外信貸貸顯然有有違目目前的外外匯管管制，因因而才才不得不“曲線融資”，以FDI之名，行行商商業(yè)貸款款之實(shí)實(shí)。這個(gè)個(gè)融資資安排，相相當(dāng)當(dāng)巧妙地地滿足足了有關(guān)關(guān)的管管制要求求。對(duì)對(duì)于此項(xiàng)項(xiàng)融資資安排的的具體體利率水水平，HI的利率水水平平其實(shí)相相當(dāng)?shù)氐氐?，大大約只只相當(dāng)于于國(guó)內(nèi)內(nèi)同類型型貸款款的名義義利率率，不難難看出出，剛剛剛通過過了萬(wàn)科A發(fā)行可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)債債的發(fā)審審委“聆訊”，又在境境外外融資方方面取取得了突突破性性進(jìn)展，融融資資成本也也不高高，從資資金來來源看，該該項(xiàng)項(xiàng)目的投投資全全部來自HI的融資，萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)科不需需要投投入一分分錢，也也不需要要再申申請(qǐng)任何何開發(fā)發(fā)貸款。而而在在法律上上，由由于資金金全部部來自HI，控股者者又又是HI，則至少少在在名義上上，項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也也完全由HI來承擔(dān)。萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)科的責(zé)責(zé)任只只是按照照合同同規(guī)定的的項(xiàng)目目計(jì)劃把把它做做完，把把房子子蓋好，再再盡盡量賣掉掉。其其他的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，與與萬(wàn)科無無關(guān)。但但最后所所取得得的利潤(rùn)潤(rùn)，卻卻可以由由萬(wàn)科科完全掌掌握，萬(wàn)萬(wàn)科需要要付出出的只是是幾個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)的融融資成本本以及及自己的的品牌牌。簡(jiǎn)單單地說說，這實(shí)實(shí)際上上是一個(gè)個(gè)由HI投資，由由萬(wàn)萬(wàn)科負(fù)責(zé)責(zé)操作作的項(xiàng)目目。萬(wàn)萬(wàn)科僅僅僅借助助自己的的品牌牌，就取取得了了該項(xiàng)目目的控控制權(quán)并并占有有大部分分利潤(rùn)潤(rùn)。同時(shí)時(shí)，由由于融資資以美美元結(jié)算算，考考慮到目目前的的匯率趨趨勢(shì)是是人民幣幣有升升值壓力力，該該項(xiàng)融資資的匯匯率風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也要要由HI來承擔(dān)。從外資方面來看看看，外資資對(duì)中中國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)普遍的的樂觀觀預(yù)期和和強(qiáng)烈烈的投資資欲望望致使他他們?cè)冈敢庾鲞@這種本本大利小小的生生意，例例如HI。在國(guó)外外資資金普遍遍渴望望投資中中國(guó)房房地產(chǎn)，但但對(duì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)又又普遍遍感到難難以把把握的大大背景景下，萬(wàn)萬(wàn)科的的規(guī)模、品品牌牌和既往往業(yè)績(jī)績(jī)，對(duì)促促成此此次融資資合作作顯然起起了決決定性的的作用用。正如如前面面所說，雙雙方方都在試試水。此此次境外外融資資對(duì)萬(wàn)科科的意意義總結(jié)結(jié)為兩兩條，“一是打開開了了境外融融資之之門，豐豐富了了萬(wàn)科的的融資資手段，在在融融資渠道道多元元化方面面邁出出了重要要一步步；二是是可以以提高萬(wàn)萬(wàn)科的的項(xiàng)目管管理水水平。萬(wàn)萬(wàn)科會(huì)會(huì)將中山山項(xiàng)目目的管理理作為為今后新新的項(xiàng)項(xiàng)目管理理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，可以以為今今后的境境外融融資安排排打下下基礎(chǔ)。對(duì)對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科來說說，這這是難得得的學(xué)學(xué)習(xí)和提提高的的機(jī)會(huì)。而而對(duì)對(duì)于HI來說，作作為為來華投投資的的第一單單，HI最關(guān)心的的并并不是利利潤(rùn)，重重要的是是有一一個(gè)開始始，并并由此積積累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、知知識(shí)和和人脈關(guān)關(guān)系。短短期的投投資回回報(bào)肯定定不是是HI所追求的的。所所以不難難預(yù)料料，如果果中山山項(xiàng)目取取得成成功，萬(wàn)萬(wàn)科與與HI及其他境境外外投資機(jī)機(jī)構(gòu)的的合作肯肯定將將繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大，而HI也將籍此此打開中國(guó)國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的大門。4.3境外外外融資的的新模模式隨著土地制度改改改革的深深入，以以及信貸貸政策策的收縮縮，房房地產(chǎn)行行業(yè)的的大整合合、大大洗牌已已經(jīng)拉拉開帷幕幕。值值此關(guān)鍵鍵性時(shí)時(shí)刻，如如何實(shí)實(shí)現(xiàn)融資資渠道道的多元元化，進(jìn)進(jìn)而合理理控制制財(cái)務(wù)成成本，并并將財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)降到最最低，已已經(jīng)成了了開發(fā)發(fā)商最性性命悠悠關(guān)的問問題。萬(wàn)萬(wàn)科與HI的成功合合作作，無疑疑為境境外融資資探索索出了一一條新新路。融資渠道多元化化化目前是是談?wù)撜摱?，辦辦法少少。雖然然在地地域上有有國(guó)內(nèi)內(nèi)國(guó)外的的選擇擇，在國(guó)國(guó)內(nèi)有有銀行和和非銀銀行的選選擇，但但除了資資本市市場(chǎng)，非非銀行行的選擇擇就只只剩下信信托。而而信托的的規(guī)模模限于管管制又又非常小小。所所以，探探索新新的融資資方式式，的確確是開開發(fā)商的的當(dāng)務(wù)務(wù)之急。境境外外融資不不僅取取決于雙雙方合合作的誠(chéng)誠(chéng)意和和能力，也也要要看政府府的政政策和制制度建建設(shè)能否否跟得得上。無無論是是萬(wàn)科走走出去去還是國(guó)國(guó)外投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)來來，最大大的障障礙都是是制度度方面的的。在在此次合合作談?wù)勁兄?，HI最擔(dān)心的的是是國(guó)內(nèi)的的政策策和法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，而萬(wàn)萬(wàn)科最最大的困困難也也是如何何說服服對(duì)方，這這樣樣的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是在在可控制制的范范圍內(nèi)的的。房房地產(chǎn)行行業(yè)能能否像其其他行行業(yè)那樣樣成功功的引進(jìn)進(jìn)外資資，不僅僅取決決于自身身的努努力和市市場(chǎng)的的逐漸成成熟，也也取決于于政策策的逐步步松動(dòng)動(dòng)和金融融改革革的繼續(xù)續(xù)深入入，尤其其是在在人民幣幣可兌兌換性方方面。可可以說，政政策策的空間間有多多達(dá)，境境外融融資的空空間就就有多大大。在目前的環(huán)境下下下，萬(wàn)科科的“曲線貸款”的確是一一個(gè)個(gè)全新的的極有有價(jià)值的的嘗試試。整個(gè)個(gè)融資資結(jié)構(gòu)非非常復(fù)復(fù)雜，但但的確確能很好好的滿滿足監(jiān)管管機(jī)構(gòu)構(gòu)的管制制要求求，用完完全合合法的方方式，完完成本來來不能能進(jìn)行的的資金金融通。從從這這個(gè)意義義上說說，萬(wàn)科科的試試水，不不僅為為自己走走出了了一條新新路，也也為整個(gè)個(gè)中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走走出了一一條新新路。5解決我國(guó)國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資問問題的的對(duì)策5.1傳統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)融資方方式5.1.1預(yù)售房款款從實(shí)際情況來看看看，這幾幾年由由于銀行行貸款款較為困困難，預(yù)預(yù)售款逐逐漸占占據(jù)了開開發(fā)籌籌資款的30%以上。在在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)前前景看好好的情情況下，市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)期房房銷售售會(huì)表現(xiàn)現(xiàn)出極極大的熱熱情。這這是因?yàn)闉橘?gòu)房房者僅需需先期期支付少少量的的資金，就就可可以享受受未來來一段時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)的增增值收益益。而而對(duì)房地地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)來說說，預(yù)售售可以以籌集到到必要要的建設(shè)設(shè)資金金，又可可將部部分市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給給購(gòu)房房者。5.1.2銀行貸款款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)業(yè)更以來來于借借入資金金，主主要是從從商業(yè)業(yè)銀行等等金融融機(jī)構(gòu)借借入。在在目前的的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)資金金鏈中，通通過過住房消消費(fèi)貸貸款，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款，建建筑企業(yè)業(yè)流動(dòng)動(dòng)性貸款款等方方式，商商業(yè)銀銀行基本本參與與了房地地產(chǎn)開開發(fā)的全全過程程。5.1.3合作開發(fā)發(fā)目前國(guó)內(nèi)合作開開開發(fā)的形形式多多種多樣樣，常常見的是是一方方提供土土地，將將全部或或部分分土地使使用權(quán)權(quán)作為權(quán)權(quán)益投投入房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，而而由開開發(fā)方提提供資資金，雙雙方一一個(gè)字投投入的的比例分分享利利潤(rùn)。但但是這這種方法法只有有在一方方有地地?zé)o錢，另另一一方有錢錢無地地的情況況下才才能實(shí)施施，實(shí)實(shí)際上在在整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)中所所占比重重并不不大。同同時(shí)，這這種方法法對(duì)于于上方在在前期期的談判判和后后期施工工過程程中的協(xié)協(xié)調(diào)有有較高的的要求求。5.1.4股票融資資這種融資方式籌籌籌集的資資金具具有長(zhǎng)期期性，并并且企業(yè)業(yè)沒有有固定的的還本本付息壓壓力，因因此是一一種理理想的渠渠道。但但我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)行股股票上市市之路路并不平平坦。這這一方面面是因因?yàn)橐恢敝币詠韥韲?guó)家都都不支支持房地地產(chǎn)企企業(yè)上市市；另另一方面面，發(fā)發(fā)行股票票并上上市的過過程過過長(zhǎng)，手手續(xù)復(fù)復(fù)雜，成成本較較高，對(duì)對(duì)企業(yè)業(yè)資質(zhì)的的要求求較為嚴(yán)嚴(yán)格，因因此，大大多數(shù)數(shù)的房地地產(chǎn)開開發(fā)商短短期內(nèi)內(nèi)無法達(dá)達(dá)到上上市的要要求。5.1.5債券融資資這種融資方式籌籌籌集的資資金期期限也相相對(duì)較較長(zhǎng)，企企業(yè)籌籌資的成成本由由發(fā)行債債券的的價(jià)格和和債券券利率決決定，企企業(yè)需要要在規(guī)規(guī)定的日日期還還本付息息。從從我國(guó)目目前狀狀況來看看，有有債主體體資格格的嚴(yán)格格要求求和債券券市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展?fàn)顩r況，房地地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)利用用債券籌籌資的的渠道同同樣不不暢通。5.2創(chuàng)新新新融資方方式5.2.1通過吸引引股股權(quán)投資資，擴(kuò)擴(kuò)充自有有資金金自有資金是一個(gè)個(gè)個(gè)企業(yè)生生存和和發(fā)展的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。首先先必須須有充足足的自自有資金金來支支持各整整個(gè)企企業(yè)的良良性運(yùn)運(yùn)作，然然后才才能受到到外部部投資者者的青青睞。擴(kuò)擴(kuò)大自自有資金金的渠渠道之一一是增增加內(nèi)部部積累累，這就就要求求工資通通過項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)，逐逐步增增加積累累，把把企業(yè)逐逐步有有小做大大；另另一方面面，外外部的資資金投投入同樣樣可以以增加企企業(yè)的的自有資資金。外外部投入入主要要包括兩兩種方方式：以以使其其與原有有股東東增加投投入；；而是新新股東東加入企企業(yè)（通通過私募募擴(kuò)股股）。這這兩者者同樣建建立在在投資者者對(duì)企企業(yè)發(fā)展展前景景的良好好以氣氣之上。5.2.2用房地產(chǎn)產(chǎn)信信托計(jì)劃劃融資資相對(duì)銀行貸款而而而言，房房地產(chǎn)產(chǎn)信托計(jì)計(jì)劃的的融資方方式，可可以降低低房地地產(chǎn)公司司整體體融資成成本，節(jié)節(jié)約財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用，而且且期限限彈性較較大，有有利于房房地產(chǎn)產(chǎn)公司持持續(xù)發(fā)發(fā)展，再再不提提高公司司資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率的情情況下，可可以以優(yōu)化公公司結(jié)結(jié)構(gòu)。再2003年6月13日央行出出臺(tái)121號(hào)文件后后，信信托逐漸漸成為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的新興融融資熱熱點(diǎn)。信信托投投資公司司利用用資金優(yōu)優(yōu)勢(shì)，通通過房地地產(chǎn)融融資業(yè)務(wù)務(wù)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)介入房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，不不僅解解決了部部分房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)資金金不足足的問題題，有有巧妙借借助過過橋融資資的業(yè)業(yè)務(wù)方式式，最最大限低低的防防范了自自身的的風(fēng)險(xiǎn)。目目前前，信托托業(yè)務(wù)務(wù)已初步步形成成證券投投資型型，股權(quán)權(quán)投資資型，資資金貸貸款型，資資產(chǎn)產(chǎn)收益權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓型，信信托資資金租型型等等等多種類類型的的信托品品種。同同時(shí)，在在單個(gè)個(gè)信托產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)模，期期限和和收益方方面，也也出現(xiàn)了了募集集資金從從幾百百萬(wàn)到幾幾十億億元不等等，期期限和收收益多多樣化的的信托托種類。5.2.3吸引海外外資資金很多外資銀行，包包括德意志銀銀行，美國(guó)雷雷曼兄弟，澳澳大利亞麥格格理銀行，渣渣打銀行，等等等，利用國(guó)國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房房地產(chǎn)投資收收緊銀根的機(jī)機(jī)會(huì)，積極參參與中國(guó)的房房地產(chǎn)行業(yè)。只只要房地產(chǎn)企企業(yè)本身有一一定的實(shí)力和和信譽(yù)，項(xiàng)目目前景又看好好，爭(zhēng)取外資資銀行的貸款款完全有可能能。此外，隨隨著上海向國(guó)國(guó)際金融貿(mào)易易中心的邁進(jìn)進(jìn)，國(guó)外房產(chǎn)產(chǎn)基金看好上上海房地產(chǎn)市市場(chǎng)。摩根斯斯坦利下屬房房地產(chǎn)投資基基金RSREF，荷蘭國(guó)際際房地產(chǎn)，里里安集團(tuán)，新新加坡嘉德置置地等紛紛出出手，它們將將在未來為房房地產(chǎn)企業(yè)源源源不斷地輸輸送資金。雖雖然目前以境境外資金形式式出現(xiàn)的投資資僅3億美元左右右，但從發(fā)展展趨勢(shì)看，在在未來兩三年年內(nèi)境外基金金將快速增加加至20億美元左右右。5.2.4擔(dān)保公司司據(jù)了解，擔(dān)保公公公司在房房地產(chǎn)產(chǎn)融資中中起著著假架設(shè)設(shè)融資資渠道，提提升升企業(yè)信信用的的作用。擔(dān)擔(dān)保保公司的的業(yè)務(wù)務(wù)是種依依附在在銀行政政策上上面，貸貸款決決策權(quán)也也最終終掌握在在銀行行手里。擔(dān)擔(dān)保保公司的的介入入，在很很大程程度上解解決了了銀行與與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商之之間信息息不對(duì)對(duì)稱的問問題。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目過過程中中，有實(shí)實(shí)力憑憑借自有有資金金繳納土土地出出讓金與與拆遷遷款，取取得四四證，達(dá)達(dá)到銀銀行貸款款條件件的企業(yè)業(yè)只占占少數(shù)。很很多多房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在繳納納部分土土地出出讓金后后就面面臨著資資金短短缺的問問題，在在這時(shí)，擔(dān)擔(dān)保保公司就就有可可能為其其提供供房地產(chǎn)產(chǎn)違約約貸款。這這種種方式是是具有有閑置資資金的的企業(yè)委委托銀銀行向開開發(fā)商商提供委委托貸貸款，既既為開開發(fā)商尋尋求了了資金又又提供供了擔(dān)保保，達(dá)達(dá)到了雙雙贏效效果。5.2.5房地產(chǎn)投投資資信托目前正在我國(guó)興興興起的REITTs不失為一一條條好的融融資途途徑。REITTs實(shí)際上是是一一種證券券化的的產(chǎn)業(yè)投投資基基金，通通過發(fā)發(fā)行股票票（基基金單位位），集集合公眾眾投資資者基金金，有有專門機(jī)機(jī)構(gòu)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理，通通過多元元化的的投資，選選擇擇不同地地區(qū)，不不同類型型的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行投資資組合合，在有有效減減低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的同同時(shí)通過過將房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)中產(chǎn)產(chǎn)生的的收入以以派息息的方式式分配配給股東東，從從而使投投資人人獲取長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)穩(wěn)定