2018年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ)必考知識點(diǎn)歸納

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房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物 ，是①實(shí)物、②權(quán)益和③區(qū)位 的結(jié)合體土地一般是指地球的 陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 。其空間范圍可分為以下 3層：口、地球表面，簡稱地表；口、地球表面以上一定范周內(nèi)的空間，簡稱地上空間；口、地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。建筑物口、也稱為建筑， 有廣義和狹義兩種含義。口、廣義的建筑物 ：包括房屋，口包括構(gòu)筑物，是指用建筑材料構(gòu)筑的空間和實(shí)體?？?、狹義的建筑物： 主要指房屋，不包括構(gòu)筑物，是指人們居住或進(jìn)行各種活動的場所?？?、房屋 ：是指人們在其內(nèi)進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動地建筑空間?？?、構(gòu)筑物： 是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的 工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施如煙囪、水塔等?？凇⑵渌嚓P(guān)定著物： 是指附屬或結(jié)合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨住土地或建筑物的轉(zhuǎn)址而一并轉(zhuǎn)口的物，但當(dāng)事人另有約定的除外?？?、在房地產(chǎn)買賣中，買賣對象的范圍如果不包括屬于房地產(chǎn)范圍的其他相關(guān)定著物 的，應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為在買賣對象的范圍內(nèi)房地產(chǎn)是①實(shí)物、②|權(quán)益和③區(qū)位 的三位一體房地產(chǎn)實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分房地產(chǎn)權(quán)益口、是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分 ，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處?？?、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：口擁有的房地產(chǎn)權(quán)利 ，如擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)。②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制 情況。④額外的利益或好處。房地產(chǎn)區(qū)位口、是指房地產(chǎn)的空間位置?？?、房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)是距離?？?、空間直線距離 是最簡單、最基礎(chǔ)的距離房地產(chǎn)的主要特性口、不可移動⑴房地產(chǎn)的不可移動主要是其自然地理位置固定不變。⑵房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了房地產(chǎn)不像其他商品那樣可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，而是一個(gè) 地區(qū)性市場，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢等都是地區(qū)性的 ，在不同地區(qū)之間有所不同，甚至是反方向變化的?？?、獨(dú)一無二獨(dú)一無二特性也稱為 獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性 口口、壽命長久口、供給有限⑴土地是大自然的產(chǎn)物，地表面積基本上是固定不變的，從這種意義上講土地總量不可增加。⑵房地產(chǎn)的供給有限特性，使得 房地產(chǎn)具有獨(dú)占性 口口、價(jià)值較大與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大?？?、用途多樣口、相互影響TOC\o"1-5"\h\z口、I易受限制:在社會安定時(shí)，房地產(chǎn)由有上升趨勢;社會動蕩時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格低落 I II I口、難以變現(xiàn)難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱，流動性差 。房地產(chǎn)由于價(jià)值較大、不可移動、非同質(zhì)性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、 交易稅費(fèi)較多等原因， 使得房地產(chǎn)需要出售時(shí)口 通常要經(jīng)過較長時(shí)間才能脫手 口口口、保值增值房地產(chǎn)面積分為房屋面積和土地面積，其作用很大?？?、是通過它可知房地產(chǎn)的規(guī)模大小 ,口、是它是計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ) I房屋面積主要有下列幾種：口、建筑面積:最^是指房屋各層水平平面面積的總和 ，口房屋外墻勒腳以上各層水巾面積的總和 口口房屋內(nèi)門口客廳全部計(jì)算面積非僅一層計(jì)算；②而按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算; I -③永久性建筑地有柱車棚按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算；[④屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積計(jì)算 I -口、使用面積：是指房屋戶內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 I口、套內(nèi)建筑面積:約為建筑面積的口口m[wr II ―⑴是指由 ①套內(nèi)使用面積、口套內(nèi)墻體面積、③套內(nèi)陽臺建筑面積 組成的面積。⑵套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，大于使用面積。 建筑面積口套內(nèi)建筑面積口使用面積口、共有公用建筑面積：是指各產(chǎn)權(quán)人 共同占有或共同使用的建筑面積 ，口應(yīng)按一定方式在各相關(guān)產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)??？?、分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e：俗稱公攤面積，是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在共有公用建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e?？凇⒖诜e:根據(jù)預(yù)測方式，分為按圖紙川的面積口加工部分結(jié)合圖紙預(yù)測的面積。 II口、實(shí)測面積：⑴也稱為竣工面積，是指房屋竣工后實(shí)際測量得出的面積。⑵預(yù)測面積與實(shí)測面積不一致時(shí)，以實(shí)測面積為準(zhǔn)。⑶造成兩者不同的原因主要有：①施工誤差； 口測量誤差； ③工程變更；TOC\o"1-5"\h\z④房屋竣工后原屬于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e的功能或服務(wù)范圍改變等 口口、合同約定面積：⑴簡稱合同面積， 是指新建商品房出賣人和買受人在新建商品房預(yù) （銷）售合同中約定的所買賣新建商品房的面積 口⑵而房預(yù)售中，合同約定面積一般為預(yù)測面積 II房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋，口 層高應(yīng)在2.20m以上（口| 2.20m）房屋內(nèi)夾層、樓梯間和電梯間等在 2.20附上部位應(yīng)當(dāng)計(jì)算全部建筑面積 一成套房屋建筑面積的組成口、成套房屋建筑面積通常是指分戶建筑面積 ，是以一個(gè)套間為單位的.口、|建筑面積口①套內(nèi)建筑面積口□分?jǐn)偟募庸媒ㄖ娣e| 一口、口口 面積1①套內(nèi)使用面積1口套內(nèi)墻體面積1③套內(nèi)陽臺建筑面積 | | 套內(nèi)使用面積以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：口、套內(nèi)使用面積 應(yīng)包括臥室、起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過口、口到、儲藏室、壁口等使用面積的總和。口、套內(nèi)樓梯應(yīng)按自然訕用面積總和計(jì)入 |套內(nèi)使用面積。 一如躍層住宅 （住宅占有上下兩層樓面 ）的套內(nèi)使用面積包括其室內(nèi)樓梯，并將其按自然層數(shù)計(jì)入使用面積。口、煙囪、通風(fēng)道、管道口等均不應(yīng)計(jì)人口內(nèi)使用面積?？?、套內(nèi)使用面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算。有復(fù)合保溫層時(shí)，應(yīng)按復(fù)合保溫層表面尺寸計(jì)算?？凇?nèi)墻面裝飾厚度應(yīng)計(jì)入套內(nèi)使用面積|套內(nèi)墻體面積口、是|套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，

口、其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等 共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入口內(nèi)^面積口、而有墻體按水平叩面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺建筑面積口建筑面積?？凇⒕搓柵_外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算口、封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，口、未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的口建筑面積?？?、需要注意的是， 陽臺是否口閉，是在房屋建成交付時(shí)是否封閉 ，如果購房人購買后將未封□的陽臺口□的，仍然只計(jì)算一半建筑面積根據(jù)房屋共有公用建筑面積的不同使用功能（如住宅、商業(yè)、辦公等），應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e分為以下 3種：口、口共有公用建筑面積 ，是指為整幢服務(wù)口、功能共有公用建筑面積 ，是指專為某口、本層共有公用建筑面積 ，是指專為本的共有公用建筑面積；一使用功能服務(wù)的共有公用建筑面積;層服務(wù)的共有公用建筑面積建筑面積與使用面積的關(guān)系口、建筑面積沒有使用面積直觀 口口、使用面積與建筑面積之比 稱為使用面積系數(shù)（簡稱 K值），俗稱使用率、得函一般為 70%口80%,通常越大越好，說明面積利用率越高，也就越實(shí)惠。口、套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比 稱為實(shí)用而為― 75%口90%使用率—使用回積使用率—使用回積建筑囿積.套內(nèi)建筑面積頭用率二一蓬瀛祖一影響使叩口系數(shù) K值大小的因素主叩下列叩:10個(gè)百分點(diǎn)左右?？?、建筑形式| |DO板式住宅的K值明顯大于口式住宅的K10個(gè)百分點(diǎn)左右?？?、建筑結(jié)構(gòu)| |。房屋的建筑結(jié)構(gòu)不同，垂直承重構(gòu)件占用面積不同， K值不同。口、地區(qū)氣溫| |。由于不同地區(qū)的冬季氣溫差異較大，為了室內(nèi)保溫，房屋的外墻厚度不同。口、墻體材料| |。墻體所用的材料不同，其占用的面積不同?？凇⑻變?nèi)建筑面積 "|。