(管理制度)榮盛發(fā)展房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度

（管理制度）榮盛發(fā)展房地

產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢顧問經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地執(zhí)行的卓越管理方案，值得您下載擁有

房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度第一部分前言一、編制為適應(yīng)公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對(duì)新項(xiàng)目的論證，提高決策效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范等相關(guān)制度，特制定本制度。二、適用范圍本制度適用于公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)分子公司和總公司發(fā)展部（以下簡(jiǎn)稱發(fā)展部）在開拓新項(xiàng)目過程中涉及立項(xiàng)報(bào)審、可行性研究報(bào)告報(bào)審、城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)審及項(xiàng)目委員會(huì)審批等項(xiàng)工作范圍。三、職責(zé)權(quán)屬1、公司戰(zhàn)略委員會(huì)負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；2、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸公司戰(zhàn)略委員會(huì)所有。第二部分操作規(guī)范一、部門職責(zé)（一）項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)總公司發(fā)展部和分子公司新項(xiàng)目《投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》的評(píng)估和決策意見審批；負(fù)責(zé)組織召開新項(xiàng)目論證會(huì)；負(fù)責(zé)合同文本或相關(guān)協(xié)議的審核。（二）發(fā)展部負(fù)責(zé)新城市項(xiàng)目的拓展和《投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《城

市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》的編寫；負(fù)責(zé)分子公司新項(xiàng)目的立項(xiàng)評(píng)審和投資可行性建議；（三）分子公司負(fù)責(zé)分子公司管轄范圍內(nèi)新項(xiàng)目的拓展和《投資意向書》、《可行性研究報(bào)告》和《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》的編寫；（四）其他職能部門（工程系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、研發(fā)系統(tǒng)、營(yíng)銷策劃系統(tǒng)、行政辦公系統(tǒng)）負(fù)責(zé)出具所管轄系統(tǒng)專業(yè)評(píng)審意見；二、新項(xiàng)發(fā)展信息通報(bào)二、新項(xiàng)發(fā)展信息通報(bào)分子公司定期向項(xiàng)目委員會(huì)及發(fā)展部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，發(fā)展部及時(shí)匯總整理包括發(fā)展部負(fù)責(zé)的新城市項(xiàng)目拓展情況并在項(xiàng)目委員會(huì)月度例會(huì)上通報(bào)；如遇特殊情況發(fā)生，分子公司必須及時(shí)通報(bào)發(fā)展部及項(xiàng)目委員會(huì)?！缎马?xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》制式格式參見附件1三、工作內(nèi)容和流程（一）分子公司意向項(xiàng)目1、適用于分子公司為發(fā)起方的項(xiàng)目。分子公司發(fā)起報(bào)審時(shí)，須向項(xiàng)目委員會(huì)及發(fā)展部同時(shí)提交由分子公司編寫的《項(xiàng)目投資意向書》；發(fā)展部根據(jù)《項(xiàng)目投資意向書》進(jìn)行評(píng)估，2個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交評(píng)估意見?！俄?xiàng)目投資意向書》模板詳見附件22、項(xiàng)目委員會(huì)依據(jù)《項(xiàng)目投資意向書》進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定是否立項(xiàng)，5個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。3、如獲得立項(xiàng)，則分子公司15個(gè)工作日內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成實(shí)地調(diào)查和研究工作，并向項(xiàng)目委員會(huì)和發(fā)展部報(bào)送《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。如未獲得立項(xiàng)，分子公司將根據(jù)項(xiàng)目委員會(huì)批復(fù)文件安排下一步工作，工作流程終止?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》模板詳見附件34、發(fā)展部依據(jù)分子公司《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和對(duì)市場(chǎng)的了解并通過與分子公司的溝通，5個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交評(píng)估意見；5、項(xiàng)目委員會(huì)依據(jù)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定是否需要發(fā)展部進(jìn)行實(shí)地調(diào)研并出具《項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見》。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則7個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。6、如需要發(fā)展部出具《項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見》，發(fā)展部需深入實(shí)地進(jìn)行調(diào)研，分子公司須密切配合與支持，原則上10個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交《項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見》?！俄?xiàng)目可行性研究評(píng)審意見》主要內(nèi)容包括區(qū)別于分子公司《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的獨(dú)立意見等。7、項(xiàng)目委員會(huì)依據(jù)發(fā)展部《項(xiàng)目可行性意見》和項(xiàng)目情況，決定是否需要就專項(xiàng)問題征詢相關(guān)職能部門意見。營(yíng)銷系統(tǒng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目及產(chǎn)品定位等問題；工程系統(tǒng)負(fù)責(zé)地質(zhì)構(gòu)造勘查、建安成本、工程進(jìn)度安排等問題；財(cái)務(wù)系統(tǒng)負(fù)責(zé)銀行系統(tǒng)調(diào)查、公司資金籌措和經(jīng)濟(jì)測(cè)算等問題；研發(fā)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)配比等問題。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。8、各相關(guān)職能部門須針對(duì)項(xiàng)目委員會(huì)專項(xiàng)問題及時(shí)反饋意見，各職能部門反饋意見原則上需在5日之內(nèi)報(bào)送項(xiàng)目委員會(huì)。如5日內(nèi)某相關(guān)職能部門未能向項(xiàng)目委員會(huì)提交反饋意見，項(xiàng)目委員會(huì)將判定該職能部門無意見并書面告知該單位第一負(fù)責(zé)人此判定結(jié)果。9、項(xiàng)目委員會(huì)依據(jù)分子公司、各職能部門相關(guān)意見和項(xiàng)目綜合情況，決定是否召開項(xiàng)目聽證會(huì)。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。10、如決定召開項(xiàng)目聽證會(huì)，項(xiàng)目委員會(huì)應(yīng)向項(xiàng)目委員會(huì)委員、分子公司或發(fā)展部、其他與會(huì)人員發(fā)出會(huì)議通知和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、各職能系統(tǒng)專業(yè)意見等資料，同時(shí)抄送公司其他有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人。會(huì)議通知包括會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式。11、聽證會(huì)由項(xiàng)目委員會(huì)出面主持。具體內(nèi)容和安排詳見五、項(xiàng)目聽證會(huì)12、項(xiàng)目通過論證后，分子公司或發(fā)展部對(duì)各評(píng)委意見須予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，須將跟進(jìn)結(jié)果及時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目委員會(huì)，直至正式簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。13、項(xiàng)目委員會(huì)對(duì)正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任。如項(xiàng)目委員會(huì)發(fā)現(xiàn)合同文本與項(xiàng)目委員會(huì)審批意見或聽證會(huì)通過內(nèi)容有較大差異，須及時(shí)提請(qǐng)分子公司或發(fā)展部給予合理解釋，同時(shí)評(píng)估是否簽約。只有項(xiàng)目委員會(huì)審批通過，才能簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。工作流程圖相見附圖一：一線公司投資意向書和可研報(bào)告上報(bào)流程（二）發(fā)展部意向項(xiàng)目發(fā)展部意向項(xiàng)目除發(fā)起審批方為發(fā)展部外，其余類同以上工作內(nèi)容和流程。過程中除項(xiàng)目委員會(huì)特別授權(quán)外，分子公司不參與期間流程。工作流程圖相見附圖二：發(fā)展部投資意向書和可研報(bào)告上報(bào)流程、論證報(bào)告如報(bào)審項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫《項(xiàng)目投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。進(jìn)入新城市開發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》?！冻鞘邪l(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》模板詳見附件4五、項(xiàng)目聽證會(huì)1、會(huì)務(wù)組織：項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)聽證會(huì)會(huì)務(wù)工作。2、會(huì)議主持人：項(xiàng)目委員會(huì)主任或副主任。3、評(píng)委成員：項(xiàng)目委員會(huì)成員、項(xiàng)目相關(guān)分子公司總經(jīng)理（新項(xiàng)目報(bào)審發(fā)起人為分子公司）、發(fā)展部經(jīng)理、其他有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人以及委員會(huì)授權(quán)的其他參與人員。4、與會(huì)人員：評(píng)委、項(xiàng)目所在分子公司相關(guān)人員、發(fā)展部成員、其他人員。5、會(huì)議形式：現(xiàn)場(chǎng)、遠(yuǎn)程會(huì)議。6、相關(guān)工作內(nèi)容：（1）實(shí)際到會(huì)評(píng)委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評(píng)委三分之二以上，聽證會(huì)才能召開。（2）項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)在聽證會(huì)召開3個(gè)工作日前將《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《榮盛發(fā)展提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表》報(bào)送各位評(píng)委。（4）評(píng)委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和相關(guān)資料，在會(huì)議召開前形成書面意見。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。（5）聽證會(huì)召開前，項(xiàng)目委員會(huì)可就專項(xiàng)問題向公司職能部門征求意見，并在聽證會(huì)會(huì)上陳述。（6）聽證會(huì)議程為：分子公司或發(fā)展部介紹《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》內(nèi)容、其他與會(huì)人員質(zhì)詢、分子公司答復(fù)質(zhì)詢、評(píng)委投票表決、授權(quán)工作人員唱票及項(xiàng)目委員會(huì)主任提出論證決策意見。（7）評(píng)委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，須于會(huì)議結(jié)束前填寫《榮盛發(fā)展關(guān)于提請(qǐng)審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》，詳細(xì)寫明對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估意見、開發(fā)建議和評(píng)估結(jié)論。（8）項(xiàng)目委員會(huì)須于聽證會(huì)結(jié)束后不超過3個(gè)工作日內(nèi)完成批復(fù)文件下發(fā)報(bào)審單位。項(xiàng)目委員會(huì)應(yīng)于不超過3個(gè)工作日內(nèi)完成聽證會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并呈報(bào)項(xiàng)目委員會(huì)，評(píng)委、分子公司、發(fā)展部經(jīng)理、公司其他職能部門負(fù)責(zé)人。7、會(huì)議費(fèi)用：評(píng)審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在分子公司或發(fā)展部承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評(píng)委、小組成員所在公司（部門）自行承擔(dān)?！稑s盛發(fā)展提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表》制式模板詳見附件5《榮盛發(fā)展關(guān)于提請(qǐng)審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》制式模板詳見件6六、取得土地竟買資格或簽署合作意向已獲得項(xiàng)目委員會(huì)批復(fù)同意或已召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過，分子公司或發(fā)展部可參加土地招拍掛報(bào)名工作，可與合作方（土地方）簽署合作意向；七、簽署土地出讓合同或正式協(xié)議取得土地竟買資格確認(rèn)書或簽定項(xiàng)目合作意向書后，分子公司或發(fā)展部及時(shí)向項(xiàng)目委員會(huì)匯報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，必要時(shí)，律師可介入項(xiàng)目談判和合同（協(xié)議）起草工作。分子公司或發(fā)展部參加土地竟拍或與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：1、獲得項(xiàng)目委員會(huì)審批、同意或召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過。2、董事長(zhǎng)授權(quán)最高土地報(bào)價(jià)和合作底限。3、報(bào)送董事會(huì)通過。董事會(huì)議案由董秘處負(fù)責(zé)起草。4、合同文本與項(xiàng)目委員會(huì)審批或聽證會(huì)通過條件一致；若不一致，分子公司或發(fā)展部要重新論證，并將論證意見報(bào)項(xiàng)目委員會(huì)審批，必要時(shí)可提請(qǐng)?jiān)犠C會(huì)評(píng)委重新論證。八、付款審批程序1、分子公司或發(fā)展部在取得土地招拍掛報(bào)名資格或簽署合作意向后，才可以申請(qǐng)并支付保證金或定金（誠(chéng)意金）。2、分子公司或發(fā)展部在簽署正式合同（協(xié)議）后，方可按照簽約合同條款支付地價(jià)款。注：付款程序參見公司制度第三部分附則1、本制度是公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度，適用于分子公司或發(fā)展部通過招拍掛、合作參股等方式取得土地。2、拓展新項(xiàng)目進(jìn)展過程中，如出現(xiàn)與本制度不適應(yīng)的情形，可視具體情況由公司相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。3、本制度可根據(jù)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時(shí)修改。4、本制度自執(zhí)委會(huì)通過之日起執(zhí)行。附件：附件1：《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》附件2：《項(xiàng)目投資意向書》附件3：《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》附件4：《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》附件5：《榮盛發(fā)展提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表》附件6：《榮盛發(fā)展關(guān)于提請(qǐng)審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》附件1:新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表說明：1、填寫范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時(shí)為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動(dòng)也要求在此快報(bào)中反映；2、上報(bào)時(shí)間：每月10日、25日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報(bào)時(shí)間）以電子郵件形式傳到公司發(fā)展部，在此時(shí)間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng)目進(jìn)展變化及時(shí)上報(bào)，發(fā)展部郵箱：**************** ；3、遇到下列表格沒有涉及但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報(bào)告隨信息通報(bào)一起及時(shí)上報(bào)。4、無論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。填報(bào)單位： 填報(bào)日期：一、新項(xiàng)目基本情況概要項(xiàng)目名稱位置 區(qū)域位置所在區(qū)

四至范圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權(quán)歸屬合作方土地性質(zhì)占地面積建筑面積其中：住宅公建容積率土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動(dòng)拆遷情況。合作方式及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場(chǎng)周邊參照市場(chǎng)、具體樓盤，可能的售價(jià)估計(jì)。備注填報(bào)單位：填報(bào)日期：填報(bào)單位：二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng)目接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是準(zhǔn)備簽約。

進(jìn)展談判情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。狀法律法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。況手續(xù)焦點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。難點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入或退出，對(duì)手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在整個(gè)城市對(duì)手重大土地購(gòu)買或其他投資。項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。目樓盤發(fā)政府主要政府政策頒布或變動(dòng)及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的展政策提出或形成。環(huán)城市城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。境規(guī)劃變市政整個(gè)城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車）,化配套以及項(xiàng)目周邊市政配套的改變。其他如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。因素說明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止入工作重點(diǎn)、采取的策止什切1、步計(jì)劃略、突破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開聽證會(huì)等。附件2：項(xiàng)目投資意向書模板一、城市基本情況（一）、城市基本背景1、城市概況從地理位置、交通、經(jīng)濟(jì)方面概括性描述城市。（城市地理位置區(qū)位圖）2、行政轄區(qū)概況描述城市轄區(qū)情況，包括面積、人口，尤其是城市主城區(qū)轄區(qū)規(guī)模和人口紅利。3、交通條件描述城市交通概況，包括對(duì)外鐵路、高速公路、國(guó)道、水運(yùn)和空運(yùn)交通等，以及對(duì)內(nèi)的城市主干線、和主要橋梁（對(duì)外交通有重大效應(yīng)），以及未來城市重要交通發(fā)展規(guī)劃等。4、主要經(jīng)濟(jì)支柱及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（三產(chǎn)比率）及特點(diǎn)，特別是服務(wù)業(yè)及支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量描述性文字，闡述城市經(jīng)濟(jì)總量GDP發(fā)展?fàn)顩r，并注明數(shù)據(jù)來源。2、固定資產(chǎn)投資描述性文字，闡述城市固定資產(chǎn)投資概況，并注明數(shù)據(jù)來源。3、社會(huì)消費(fèi)描述性文字，從社會(huì)消費(fèi)總額方面概括性描述城市消費(fèi)情況，并注明數(shù)據(jù)來源。4、財(cái)政收入描述性文字，概括性描述城市財(cái)政收入情況，并注明數(shù)據(jù)來源。5、城市居民生活水平描述性文字，從城市居民可支配性收入、消費(fèi)性支出和現(xiàn)有居住水平3個(gè)方面概括性描述城市城市居民生活水平。6、2008年XX市主要預(yù)期目標(biāo)描述性文字，說明下年度主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。7、城區(qū)中長(zhǎng)期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃描述性文字，闡述主城區(qū)中長(zhǎng)期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況1、房地產(chǎn)投資2、房地產(chǎn)開發(fā)概況在建面積、新開工面積、竣工面積等（二）、土地市場(chǎng)近1-3年土地出讓情況分析（土地出讓面積、各地塊成交價(jià)格、面積、容積率、建筑面積、樓面價(jià)、開發(fā)商、開發(fā)情況）（三）、商品房市場(chǎng)價(jià)格描述城市近兩年來商品房市場(chǎng)價(jià)格及走勢(shì)（原則上要求提供圖示），尤其是當(dāng)年的商品房市場(chǎng)整體價(jià)格和項(xiàng)目所在行政區(qū)價(jià)格情況，重點(diǎn)分析價(jià)格走勢(shì)。（四）、市場(chǎng)供需分析每年新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、供銷比等，以及供應(yīng)量和需求量的波動(dòng)變化。（五）、市場(chǎng)版塊分析1、市場(chǎng)版塊劃分2、區(qū)域版塊供需分析3、區(qū)域版塊價(jià)格和典型樓盤分析4、區(qū)域版塊典型樓盤一覽表意向項(xiàng)地塊初步分析意向項(xiàng)地塊初步分析區(qū)域版塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品類型價(jià)格面積區(qū)間銷售狀況開發(fā)商備注（一）、意向地塊基本情況1、地塊位置意向項(xiàng)目地塊地理位置和在城市或所屬行政區(qū)的地位，特別是地塊的四至范圍及周邊交通、配套等方面簡(jiǎn)述。（附意向地塊地理位置圖）2、用地指標(biāo)用地指標(biāo)包括有用地性質(zhì)、用地面積、建筑規(guī)模（含各物業(yè)形態(tài)規(guī)模要求）或容積率、建筑密度、綠地率、控高和擬上市時(shí)間計(jì)劃等。（二）、意向地塊的經(jīng)濟(jì)測(cè)算1、定價(jià)參照項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來

發(fā)展趨勢(shì)等優(yōu)勢(shì)，擬定價(jià)格水平（住宅、商業(yè)，不含車庫(kù)/位、地下室）。2、成本除土地成本外成本明細(xì)見下表：項(xiàng)目名稱總成本（萬元）單位成本（元/m?）備注1、建筑工程成本小高層住宅電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)住宅設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)勘探放線測(cè)量費(fèi)監(jiān)理費(fèi)3、政府規(guī)費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)4、安裝工程燃?xì)庾詠硭鬯?、雨水電力供熱閉路電視智能化5、環(huán)境配套景觀、綠化室外道路6、管理費(fèi)7、銷售費(fèi)用8、財(cái)務(wù)費(fèi)用9、不可預(yù)見費(fèi)總計(jì)3、土地成本與利潤(rùn)土地成本與利潤(rùn)關(guān)系見下表：土地成本測(cè)算表平均成本（萬元/畝）樓面價(jià)（元加?）土地出讓金（萬元）土地契稅（萬元）土地成本（萬元）項(xiàng)目總成本（萬元）項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（萬元）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率（%）通過調(diào)查，該地塊的樓地價(jià)為XX元/m2較為合理，對(duì)應(yīng)的土地成本在xx萬元/畝，經(jīng)測(cè)算，該地塊最高價(jià)格為xx萬元/畝。五、目標(biāo)swot分析六、結(jié)論投資機(jī)會(huì)如何等建議。附件3：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引一、前言隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。六、可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要1、城市概況。歷史沿革，行政區(qū)劃，地理環(huán)境，自然資源，人口構(gòu)成，綜合實(shí)力，城市建設(shè)。2、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況。所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。3、城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。4、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景。如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。二、項(xiàng)投資的必要性二、項(xiàng)投資的必要性1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、從公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述項(xiàng)目的意義。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）、周邊1000-2000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平4、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）、宗地周邊2000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀周邊環(huán)境1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。八、土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。九、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析十、項(xiàng)前期進(jìn)展概況十、項(xiàng)前期進(jìn)展概況1、已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果2、項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況3、項(xiàng)目投資意向書編制、提出及審批過程4、研究工作進(jìn)展情況第二部分可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及結(jié)論一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)發(fā)布日在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件。發(fā)布日國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》2、《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》3、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》4、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》5、《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》6、《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》7、《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》8、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》二、可行性研究結(jié)論及建議1、市場(chǎng)研究2、開發(fā)方案3、投資估算與融資方案4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5、不確定性分析

6、綜合評(píng)價(jià)7、研究結(jié)論與建議8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第三部分市場(chǎng)研究一、土地市場(chǎng)現(xiàn)狀近三到五年土地出讓面積分析土地出讓位置分析土地出讓價(jià)格分析二、近三到五年已出讓未竣工項(xiàng)目土地分析在售項(xiàng)目未售出土地分析（庫(kù)存）在售項(xiàng)目未開工土地分析三、近三到五年整體未開工項(xiàng)目土地分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀）、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀）1、近三到五年城區(qū)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場(chǎng)當(dāng)前狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各行政區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前10名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）五、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1、需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)住宅的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來市場(chǎng)對(duì)住宅的需求。（參考城市人均住宅面積、人口數(shù)量、歷年成交面積、住宅開發(fā)計(jì)劃和城市總體規(guī)劃等指標(biāo)）2、供給預(yù)測(cè)供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)住宅的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)上住宅的供給情況。（結(jié)合前面土地分析中的內(nèi)容）六、板塊市場(chǎng)分析（一）、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述（1）形成時(shí)間（2）各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況（3）購(gòu)買人群變化2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）（1）開工量/竣工量（2）銷售量/供需比（3）平均售價(jià)3、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)（二）、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征，尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征（1）平均售價(jià)（2）開發(fā)規(guī)模（3）產(chǎn)品形式（4）平均消化率（5）平均容積率（6）物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)6、結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)（1）本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制（2）本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力（3）本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題七、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。八、項(xiàng)目擬定位方案1、可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查（1）地段位置40%（2）配套設(shè)施10%（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)10%（4）物業(yè)管理10%（5）交通情況5%（6）樓盤規(guī)模3%（7）產(chǎn)品外觀5%（8）戶型設(shè)計(jì)10%（9）發(fā)展商實(shí)力2%（10）營(yíng)銷水平5%（11）合計(jì)各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值（12）擬建樓盤價(jià)格備注：（1）主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。（2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。（3）各因素的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2、項(xiàng)目SWOT分析，可提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值因素3、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。4、產(chǎn)品定位及建議（1）市場(chǎng)定位（2）目標(biāo)市場(chǎng)定位（3）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（4）價(jià)格定位第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。7、市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分工程及銷售計(jì)劃一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（按季列示）三、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）第六部分投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算，分別列示。）項(xiàng) 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)用，工程成本（樁基，地下室，主體，電梯）。室外工程費(fèi)，室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。建設(shè)配套費(fèi)用，包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。二、稅務(wù)分析1、營(yíng)業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元項(xiàng)目總金額銷售收入直接成本總投資稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)200x年???200x年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積單位利潤(rùn)利潤(rùn)（萬4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。

（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本x90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本x110%預(yù)測(cè)成本x120%總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價(jià)（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)x90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)x110%預(yù)測(cè)售價(jià)x120%營(yíng)業(yè)額稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積容積容積容積容積多高層比營(yíng)業(yè)額總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益銷售凈利5、盈虧平衡點(diǎn)分析(1)保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)(2)保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]式中：C：表示單位投資額(即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測(cè)算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用)R:表示保本銷售率S:表示單位售價(jià)T1:表示營(yíng)業(yè)稅率T2:表示所得稅率、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)1、資金投入計(jì)劃:各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、資金回款計(jì)劃:各期銷售回款計(jì)劃。3、資金需求計(jì)劃:結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。二、人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分竟拍策略一、主要指標(biāo)測(cè)算1、預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)2、投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M???A+nM樓面地價(jià)開發(fā)成本總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略6、參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。三、制定策略1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。3、把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。、資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。附件：1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。2、按照公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過程3、《經(jīng)濟(jì)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)報(bào)表》4、欲簽定的意向書和合同文本5、《新城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》6、《法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析》法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)2、立項(xiàng)主體是否能夠變更3、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、取得土地使用權(quán)的程序描述2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、政府資源利用的評(píng)估：（1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來投資的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。2、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。3、主要合作條件4、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：（1）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。附件4：城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一部分城市總體規(guī)劃一、城市概述城市概況歷史沿革行政區(qū)劃地理環(huán)境自然資源人口構(gòu)成綜合實(shí)力城市建設(shè)二、城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)城市性質(zhì)城市職能城市發(fā)展目標(biāo)三、城市規(guī)模市域城鎮(zhèn)化水平與人口規(guī)模市區(qū)人口規(guī)模中心城人口與用地規(guī)模（近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景）、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)布局。五、市域城鎮(zhèn)體系市域城鎮(zhèn)發(fā)展總體戰(zhàn)略。城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)。城鎮(zhèn)職能分工。六、中心城總體布局總體布局。公共服務(wù)設(shè)施。居住。工業(yè)。發(fā)展時(shí)序與城市遠(yuǎn)景。七、城市近期建設(shè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)模。建設(shè)重點(diǎn)空間布局。住宅建設(shè)重點(diǎn)。注：以上內(nèi)容主要參考該城市經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《XX城市總體規(guī)劃（X年—X年）》第二部分城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要一、發(fā)展目標(biāo)二、主要指標(biāo)注：以上內(nèi)容主要參考《XX城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征城市住宅市場(chǎng)的發(fā)展概況與回顧起步興起期（時(shí)間、首批代表作、產(chǎn)品特征）平穩(wěn)發(fā)展期（時(shí)間、代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況）整合提升期（時(shí)間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）城市住宅市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供應(yīng)方面（近3-5年來的施工面積及增長(zhǎng)）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）市場(chǎng)需求方面（近3-5年來的銷售面積及增長(zhǎng)，銷售總額）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）3、土地一級(jí)市場(chǎng)總體供應(yīng)及成交特征（近3-5年）4、二手房市場(chǎng)總體特征5、城市住宅市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)6、城市住宅市場(chǎng)格局（可根據(jù)行政區(qū)域劃分版塊）發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點(diǎn)：該板塊內(nèi)的樓盤共性；銷售情況：價(jià)格、交房、檔次、銷售率二、城市（中心城）商品房市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告1、主要產(chǎn)品類型銷售情況（近1-3年）商品住宅、公寓、商業(yè)用房、辦公寫字樓、地下室、車庫(kù)等成交情況（成交套數(shù)、成交總價(jià)、銷售面積、成交均價(jià)）2、商品住宅每年1-12月銷售情況（成交量、成交均價(jià)）分析（近1-3年）3、商品住宅面積需求分析（近1-3年）商品住宅各戶型（<60mm2,60-90m"..,>180m2）成交情況（套數(shù)、面積、套數(shù)所占銷售比重）統(tǒng)計(jì)4、各區(qū)域（行政區(qū)）住宅成交情況（成交量、成交均價(jià)）分析（近1-3年）附：主力樓盤信息表（樓盤名稱、在售類型、在售建筑形態(tài)、主力戶型面積、成交數(shù)量、成交均價(jià)）商品住宅銷量TOP10三、城市住房建設(shè)與保障規(guī)劃住房發(fā)展目標(biāo)住房用地供應(yīng)目標(biāo)與空間布局

附：商品房建設(shè)年度計(jì)劃經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)年度計(jì)劃住房用地安排一覽表注：以上內(nèi)容主要參考《XX城市住房建設(shè)與保障規(guī)劃》、項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)分析（前面區(qū)域市場(chǎng)分析中已涉及部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷售的具體代表項(xiàng)目進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目提供依據(jù)）1、項(xiàng)目所在區(qū)域住宅項(xiàng)目概況小區(qū)概況位置發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃布局特點(diǎn)建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營(yíng)造項(xiàng)目開盤時(shí)間裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)樓盤公建配套物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元/m?式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍平面結(jié)構(gòu)類型價(jià)格多層均價(jià)小高層均價(jià)元/|^元/|^整體均價(jià)顧客層次特征區(qū)域分布營(yíng)銷主題內(nèi)容推廣推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：評(píng)價(jià)劣勢(shì)：2、項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點(diǎn)分析開發(fā)規(guī)模及配套情況規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項(xiàng)目主力戶型情況、分析以何種戶型為主）裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)3、項(xiàng)目所在區(qū)域的銷售特點(diǎn)營(yíng)銷推廣特點(diǎn)（通過目前在售樓盤在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場(chǎng)等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達(dá)形式等方面的分析，以及對(duì)樓盤銷售人員、銷售場(chǎng)所的包裝調(diào)查）從營(yíng)銷策略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制從營(yíng)銷執(zhí)行操作層面來看：銷售場(chǎng)所、樣板房、銷售服務(wù)、人員素質(zhì)售價(jià)情況：集中銷售均價(jià)、最低價(jià)格、最高價(jià)格、銷售率客戶特點(diǎn)：主要區(qū)域客戶來源、檔次、目的、原因4、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)：項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與項(xiàng)目聯(lián)系項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)供求及消化預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)需求和消費(fèi)者特征調(diào)查分析調(diào)查問卷內(nèi)容（參考模板附件4—1）問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容（參考模板附件4—2）問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論五、外部評(píng)價(jià)政府對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)媒體對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)附件4—1：項(xiàng)目所在區(qū)域商品住宅市場(chǎng)需求問卷調(diào)查表 先生/小姐：主問卷請(qǐng)問您的戶籍在： 。1、濟(jì)南市 2、省內(nèi)其他城市 3、省外其他城市4、港澳臺(tái)地區(qū) 5、其他請(qǐng)問您現(xiàn)在所住的區(qū)是： 。工作地點(diǎn)是： 。1、市中區(qū) 2、天橋區(qū) 3、歷下區(qū)4、槐蔭區(qū)5、歷城區(qū) 6、其他希望購(gòu)房所在區(qū)域是： 。1、市中區(qū) 2、天橋區(qū) 3、歷下區(qū)4、槐蔭區(qū)5、歷城區(qū) 6、其他請(qǐng)問您的購(gòu)房目的是； 。1、首次置業(yè) 2、再次置業(yè)以改善居住條件3、用于出租 4、投資升值5、贈(zèng)予親友 6、度假用 7、其他_

您購(gòu)房最關(guān)注的因素是（五項(xiàng)）：、 、 、 、 。1、房?jī)r(jià) 2、區(qū)域成熟度 3、交通方便度4、規(guī)劃建筑水平 5、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境 6、小區(qū)生活配套7、周邊環(huán)境 8、戶型設(shè)計(jì) 9、物業(yè)管理10、開發(fā)商品牌實(shí)力 11、投資升值潛力如果有素質(zhì)高、價(jià)格合理的小區(qū)型樓盤在（ ），您會(huì)考慮購(gòu)買嗎？ 。不會(huì)的原因是（多選）： 。1、會(huì)（直接問下一題） 2、不會(huì)1、擔(dān)心價(jià)格高 2、離工作地點(diǎn)遠(yuǎn) 3、自然環(huán)境差4、周邊社會(huì)環(huán)境復(fù)雜 5、樓盤規(guī)模小 6、其他 您打算購(gòu)買的住宅類型是： 。1、多層（7層以下）無電梯 2、多層（7層）有電梯3、小高層（約8-12層） 4、高層（12層以上）5、別墅您選擇哪一種結(jié)構(gòu)類型： 。1、平面式 2、躍式 3、錯(cuò)層4、復(fù)式 5、其他 您對(duì)住房的基本要求是：最重要—，其次—，再次 。1、朝向 2、通風(fēng)采光 3、景觀4、樓層 5、間隔布局 6、其他您打算選購(gòu)的戶型是： 。1、一室一廳 2、二室二廳 3、三室二廳4、四室二廳 5、四室以上您打算購(gòu)買的住房建筑面積在：__m:1、50以下 2、50-60 3、60-70 4、70-805、80-90 6、90-100 7、100-110 8、110-1209、120-130 10、130-140 11、140-160 12、160以上您喜歡的內(nèi)部設(shè)計(jì)有（多選）_______o1、主人房帶衛(wèi)生間 2、觀景和工作陽(yáng)臺(tái)分開3、房設(shè)外飄窗臺(tái) 4、設(shè)獨(dú)立儲(chǔ)物室5、主人房帶陽(yáng)臺(tái) 6、設(shè)獨(dú)立書房7、客、飯廳分開 8、設(shè)入墻衣柜您喜歡的住宅建筑風(fēng)格是： o1、歐陸風(fēng)格 2、現(xiàn)代時(shí)尚3、中國(guó)傳統(tǒng)建筑形式 4、其他 您選擇哪一種戶內(nèi)采暖方式： o1、市政供熱，室內(nèi)暖氣片2、市政供熱，室內(nèi)低溫地板輻射采暖3、分戶式燃?xì)?、燃油爐4、空調(diào) 5、其他 您認(rèn)為小區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施（多選）：最有必要： o^不^大^需^要： o1、游泳池 2、健身設(shè)施 3、商場(chǎng)超市4、各類球場(chǎng) 5、中西餐廳 6、肉菜市場(chǎng)7、幼）兒園及學(xué)校 8、老人活動(dòng)場(chǎng)所 9、J建游憩設(shè)施10、娛樂活動(dòng)場(chǎng)所 11、其他按目前市場(chǎng)情況，您能接受（）區(qū)域的房?jī)r(jià)單價(jià)范圍在： 元/^o1、3000以下2、3000-3500 3、3500-40004、4000-45005、4500-5000 6、5000-5500 7、5500以上按目前市場(chǎng)情況，您能接受（）區(qū)域的房?jī)r(jià)總價(jià)范圍在： 萬元.1、30以下2、30-35 3、35-40 4、40-505、50-60 6、60-80 7、80-100 8、100以上您希望的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)是； o1、毛坯房 2、只裝修廚衛(wèi) 3、全精裝修一次到位4、多種裝修檔次供選擇，裝修費(fèi)另付

1、500元以下 2、500-800元 3、800-1000元4、1000-1500元 5、1500-2000元 6、2000-2500元7、2500-3000元 8、3000-5000元 9、5000元以上如果您計(jì)劃通過銀行貸款購(gòu)房，每月可承擔(dān)的還款金額范圍在： 。您能接受的物業(yè)管理費(fèi)（24小時(shí)封閉式管理）范圍： 。1、W0.5元/m? 2、0.5-1元/m?3、1-1.5元/m? 4、21.5元/m?請(qǐng)例舉對(duì)您印象最深的本地樓盤： 、 、_ _ __、 _ 您最感興趣的樓盤主題是：（最多三項(xiàng)） 。1、園林綠化、生態(tài)主題 2、智能化主題3、人文主題 4、運(yùn)動(dòng)主題5、山景主題 6、水景主題7、老年人主題 8、其他 您獲取房源的最主要的渠道是： 。1、電視 2、報(bào)紙雜志 3、路過 4、親朋、同事介紹請(qǐng)問您的年齡范圍： 。1、25歲以下 2、25-35歲 3、35-45歲4、45-55歲 5、其他請(qǐng)問您的文化程度是； 。1、碩士及以上 2、大學(xué)本科 3、大專 4、大專以下請(qǐng)問您的工作單位是： 。1、機(jī)關(guān)/事業(yè)單位 2、國(guó)有企業(yè) 3、集體企業(yè)4、三資企業(yè) 5、民營(yíng)企業(yè) 6、其他 請(qǐng)問您的職業(yè)是； 。1、機(jī)關(guān)/事業(yè)十部 2、中