物業(yè)分公司管理方案

物業(yè)分公司管理方案物業(yè)分公司管理方案范文物業(yè)分公司管理方案1一、 組織加構(gòu)的設定（見附表一）二、 物業(yè)公司的工作職能1、 制度管理：制定物業(yè)公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關(guān)的運營管理制度。2、 財務預算：參與物業(yè)公司的整體的運營成本費用，擬定寫字樓對外出租收入及租金預算。3、 決策工作：分析各項工作任務及經(jīng)營狀況，對運營中出現(xiàn)的問題提出意見及建議，解決運營中出現(xiàn)的問題。4、 協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)入駐業(yè)戶公共關(guān)系。5、 業(yè)主管理：制定管理相關(guān)規(guī)定及程序，協(xié)助業(yè)主辦理進場、撤場手續(xù)，督促業(yè)主服從各項管理制度。6、 監(jiān)管工作：監(jiān)管各業(yè)主運營情況，定期分類各類報告，了解員工工作表現(xiàn)、人員變動、掌握商戶經(jīng)營情況，改善工作流程。7、 業(yè)主服務：巡視物業(yè)公司員工提供之業(yè)主服務態(tài)度、服務技巧等，若有業(yè)主投訴，細心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持寫字樓之信譽及形象。8、 營銷工作：配合制定全年營銷租憑計劃，執(zhí)行各項營銷活動，參與營銷推廣活動之推廣計劃及實施。9、 培訓工作：對招商主要營銷人員進行培訓，如日常工作程序，商戶溝通技巧等。10、 培養(yǎng)物業(yè)公司員工團隊精神：倡導彼此信任、友好一致、團結(jié)互助、精誠合作的工作氛圍。三、 本司的發(fā)展方向確定物業(yè)管理企業(yè)正逐步走向市場化、規(guī)范化，一些依靠開發(fā)商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平匱乏的現(xiàn)象，也因此導致物業(yè)管理行業(yè)頻頻鬧糾紛，所以，提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平是我國物業(yè)管理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。簡言之，現(xiàn)代物業(yè)管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終轉(zhuǎn)向以提供優(yōu)質(zhì)服務主經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理涉及業(yè)主的方方面面，各項管理工作針對性、技術(shù)性又很強，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理的成本費用，就必須對物業(yè)實行專業(yè)化管理，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負責和承擔管理責任。雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展，需求日益壯大，然而，綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒香港地區(qū)和國外一些發(fā)達國家的物業(yè)管理經(jīng)驗，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系，同時自己也要勇于實踐和嘗試，構(gòu)建新思路，實施新舉措。綜上所述，物業(yè)公司應把管理物業(yè)轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營物業(yè)，從而走規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展之路，是本集團物業(yè)管理公司發(fā)展的方向，也是未來我物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢，這需要物業(yè)公司的每一名物業(yè)管理人去思考、去創(chuàng)造、去實現(xiàn)。四、物業(yè)的公司收支分析物業(yè)公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：1、 公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；2、 公眾代辦性服務費的收入；3、 特約服務費的收入；4、 物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析的。可以看出，第一種物業(yè)管理費在物業(yè)公司為擴大招商，促進市場可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短期或中長期時間內(nèi)作為市場發(fā)展吸引力的主營業(yè)務收入。作為實質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟收入。第二種公眾代辦服務費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務。第三、第四種服務費收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。再看物業(yè)公司的支出情況:一是物業(yè)成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養(yǎng)護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊等等，我在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費、材料費；二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；三是核算財務費用；四是核算所得稅。在實際工作中我做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結(jié)果：物業(yè)公司的支出，是在規(guī)范化操作下，按照國家相關(guān)部門審定的指導價，占物業(yè)管理費的比例分別為：人工費：40%（占物業(yè)管理費總額）；清潔：10%；工程維護、園林綠化：10%；管理成本：7%，其它及不可預計費3%，總計支出費用占到物業(yè)管理費的70%以上。那么，實際盈利值只有30%左右。按照以上數(shù)據(jù)得出，物業(yè)公司經(jīng)營是集團有發(fā)展的必要性。1、 物業(yè)市場需求需要物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度就目前的市場來看，物業(yè)公司出路是如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點著手，既不能全力搞其他經(jīng)營，而相應降低物業(yè)服務的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)公司的大好資源白白浪費。因此，正確的做法應當是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務水平，不斷創(chuàng)新增加服務項目的同時進行經(jīng)營創(chuàng)利活動。2、 經(jīng)營物業(yè)的資源及管理運作經(jīng)營物業(yè)的資源管理就是策劃、組織、領(lǐng)導及控制物業(yè)公司的資源，以求實現(xiàn)管理服務及經(jīng)營的總目標。資源項目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。在物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務性項目的經(jīng)營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業(yè)。物質(zhì)資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽及形象，物業(yè)項目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡，有用的資料、時間等，都可視為物業(yè)項目的寶貴資源。物業(yè)項目的經(jīng)營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟收益，實現(xiàn)盈利的.目標。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運作：（1） 策劃。策劃即預先確定目標及方針，然后根據(jù)目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。就根據(jù)物業(yè)公司的實際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點，商家的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。（2） 組織。組織是指充分利用物業(yè)項目中一切可利用資源，以便最有效地達到經(jīng)營管理的目標。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)公司中各個職能單位，每項設備，每個員工在經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。（3） 領(lǐng)導。領(lǐng)導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟收益。（4） 控制?？刂萍幢O(jiān)督和檢查計劃的執(zhí)行情況和目標的實現(xiàn)程度。如成本控制、財務控制、質(zhì)量控制。所以，具備上述的運作能力后，我們的經(jīng)營與服務在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。物業(yè)分公司管理方案2一、 物業(yè)管理公司人力資源管理的重要性物業(yè)管理企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)是一種勞動密集型結(jié)構(gòu)，我們將人力資源結(jié)構(gòu)劃分為二大類，一是職員；二是員工。職員一類，即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員，列入公司人事編制，；而員工一類，則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會所服務員、廚房工作人員，這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制，而工程維修人員一般都放到管理員層次，屬于公司編制。員工由各管理處自行管理，且不享受公司的相關(guān)福利。所以只有將人力資源從管理角度，從招工、分工、到工作的完成都要劃分清楚崗位、要求、薪水，都明文規(guī)定好，才能從根本上適應和促進企業(yè)的文化的發(fā)展；提高公司的經(jīng)濟效益。二、 物業(yè)管理公司的人力需求結(jié)合物業(yè)管理自身特點，物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)主要有以下幾個方面：1、 總經(jīng)理：一人是決策型人才招聘。要求：知識廣博，眼界開闊，胸懷坦蕩。既有雄才大略和過人膽識，又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。2、 總經(jīng)理助理：一人是參謀型人才招聘。要求：有真知灼見，思維敏捷，閱歷豐富，善于出謀劃策，擬定方案。3、 綜合型。知識面廣，綜合能力強，能將先進管理經(jīng)驗和管理方法為我所用，能較迅速而準確地分析、概括、總結(jié)和發(fā)展各種新思想、新建議。物業(yè)管理企業(yè)應具備較多的此類型人才。4、 辦公室主任一人是協(xié)調(diào)型招聘人才。要求：活動能力強，人際關(guān)系好，善于組織協(xié)調(diào)，具有較豐富的心理學知識。對內(nèi)能協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，使其相互配合，對外則善于化解各方面的沖突，5、 人力資源部長一人是監(jiān)督型招聘人才。要求：秉公從業(yè)，辦事公道，鐵面無私，管理嚴格，通曉法律，善于采取對策，依法維護經(jīng)營權(quán)益。辦公室工作。7、食堂主管一人；維修主管一人是執(zhí)行型招聘。要求：辦事認真可靠，落實迅速準確。三、物業(yè)公司人力資源管理方案1、 建立責任目標。也就是制定各崗位的責任及要求。食堂目標責任書水電維修目標責任書其中明確工作的指標2、 招聘與錄用:嚴格控制人員招聘把關(guān)。3、 錄用。經(jīng)調(diào)查合格的可以辦理手續(xù)，填寫正式表格，存檔。4、 試用。一般使用一個月，合格后簽訂正式合同。5、 離崗辭職。要提前兩個月提交書面申請，說明離崗的理由。經(jīng)審核批準后，填寫辭職書。4、 培訓與開發(fā):制定職員培訓、學習工作的具體目標與措施。5、 考核與發(fā)展：。落實職員晉升考核、績效考核的具體目標和保障措施。6、 人事管理:主要對人員數(shù)量、人員異動狀況進行統(tǒng)計分析，人力資源狀況、人才梯隊分析，建立職員檔案庫等工作。7、 不斷的策劃公司的人力需求和崗位需求。8、 定期統(tǒng)計人員的流失率和原因定期對人員異動狀況進行統(tǒng)計分析，掌握相關(guān)的數(shù)據(jù)，對于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因為，一份行之有效的企業(yè)內(nèi)部人力資源管理方案，必須建立在對企業(yè)的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎(chǔ)上。而對于企業(yè)人員異動狀況的掌握，對整個方案的構(gòu)思以及解決措施的提出，便是有了充分的數(shù)據(jù)說明，從而增強方案的可行性。7、搞好企業(yè)