物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用與意義

物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用與意義一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位（一）市場經(jīng)濟中產(chǎn)品生產(chǎn)過程市場是商品經(jīng)濟的集中表現(xiàn)。社會分工是商品經(jīng)濟和市場存在與發(fā)展的基礎。馬克思指出：〃由于社會分工，這些商品的市場日益擴大;生產(chǎn)勞動的分工，使它們各自的產(chǎn)品相互變?yōu)樯唐废嗷コ蔀榈葍r物,使他們相互成為市場?！袑幰仓赋觯骸睦镉猩鐣止ず蜕唐飞a(chǎn)，哪里就有’市場’?！◤倪@里可以看出，市場和商品經(jīng)濟親密聯(lián)系。商品經(jīng)濟更加達,市場更加達，市場對生產(chǎn)和消費的作用也就越大。市場和商品經(jīng)濟的共同基礎是社會分工,社會分工更加達、越細密,市場容量和范圍也就越大?，F(xiàn)代化的市場經(jīng)濟以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會化大生產(chǎn)。從市場學觀點來看，一個成功的產(chǎn)品要占據(jù)市場，并在市場中占有較大的份額，就必需把產(chǎn)品放到市場環(huán)境中去考察、去檢驗。要通過調(diào)查、研究，分析市場對產(chǎn)品生產(chǎn)每一環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來打算產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程，并且隨著市場的變動，不斷搜集、反饋信息，以此來調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應社會需求。這一循環(huán)良性運作的結果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場的需要，不斷創(chuàng)造新的完美，滿意人民日益增長的物質(zhì)需要;同時，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務這一環(huán)節(jié)有著相當重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的連續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開端，是一個承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會斷裂，產(chǎn)品將與消費者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來困難,以而以之，產(chǎn)品將老化，從而在市場中失去應有的地位。因此國內(nèi)外成功的企業(yè)家都特別重視售后服務這一環(huán)節(jié)。如國外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務網(wǎng)點,遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務。又如國內(nèi)的青島海爾集團,也非常重視售后服務。凡是購買青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長一年的售后服務，一旦使用中發(fā)生故障，只要向修理門市部打個電話，就會有人馬上上門服務，解決困難,同時還收到總廠郵來的慰問信。正是由于注意售后服務，使其在人們心目中留下了良好的印象，購買該廠產(chǎn)品的人越來越多，使其產(chǎn)值利潤成倍地增長。1996年4月2日《人民日報》報道的一則消息中稱海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步,發(fā)展到1995年的43.4億元，提高了1245倍,“八五”期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長速度都在60%以上。從中可以看出售后服務已成為營銷學中一個不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營成功的根本保證。 二）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分在房地產(chǎn)開發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過程類似的循環(huán)。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說,重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)形成一個完整的運作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。假如房產(chǎn)交付使用后，沒有良好的物業(yè)管理,那么原來規(guī)劃設計再好的小區(qū)環(huán)境也會變成公共設施遭嚴重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜、治安混亂、夜擔心寢……的不良環(huán)境。如Y市某住宅小區(qū)建成驗收時,有的建筑曾獲得魯班獎，然而沒幾年，就出現(xiàn)了〃一年新、二年舊、三年破〃的狀況，居民意見很大，紛紛批評開發(fā)商,要求開展物業(yè)管理。從營銷學的角度來看作為銷售后服務的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過程，甚至有時比前面開發(fā)過程顯得更重要。因為前期開發(fā)不足出現(xiàn)的一些小問題，可以通過良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主（使用人）的理解和原諒，挽回不好的影響。所以物業(yè)管理對房地產(chǎn)開發(fā)商具有不可估量的重要性?，F(xiàn)實中彳艮多房地產(chǎn)開發(fā)公司的領導們特別明白這一道理，對物業(yè)管理賜予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務贏得了客戶，大大促進了房產(chǎn)銷售。例如X省珠江實業(yè)股份有限公司,1989年第一期房產(chǎn)開發(fā)時,由于對X省施工隊伍的狀況不非常熟識，導致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上,從而贏得了社會的理解和認可。他們在物業(yè)環(huán)境營造上，整了120畝土地分期開發(fā),第一期只開發(fā)二三十畝，奉行〃開發(fā)一塊、美化一塊、服務一塊”的觀念，將首期開發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好公路，使居民進入小區(qū)以后,沒有那種房子雖蓋好處處是建筑垃圾的感覺。相反，細心培植和養(yǎng)護的草地、花木，清潔的公路,放置整齊的公共設施，給人以一種安靜、舒適的感覺。他們還特地成立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開展便民服務，解決住戶的生活困難。正是由于注意了這些平凡的事情熱心為居民服務，使企業(yè)的信譽在公眾心目中扎下了根。日復一日精彩的物業(yè)管理工作，又使這種聲譽得以保持和擴大，所以X省珠江實業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購房老客戶。相反，有不少開發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣樓，不重視環(huán)境營造和物業(yè)管理，待投資者入住之后，問題百出水、電供應無保障，環(huán)境臟亂,人員混雜,沒有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負面影響也會不脛而走，即使房價低于別的開發(fā)商，其房產(chǎn)也難以銷售。尤其是當前國家宏觀調(diào)控時期，房地產(chǎn)處在低谷,很多開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。據(jù)建設部統(tǒng)計，到1998年我國空置的房產(chǎn)率為15.99%,接近警戒線（發(fā)達國家將空置房屋警戒線定為3年供應總量的10%）。面對銷售困難階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司注意物業(yè)管理，用良好的服務質(zhì)量贏得了消費者。Y市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司面對涉外別墅、高檔商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀，著重強化物業(yè)管理工作,使他們開發(fā)的涉外小區(qū)一一東方花園城被建設部評為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板,24幢別墅很快銷售一空，還不能滿意外國客人的需要,又進行二期工程的建筑。這與南京其他房地產(chǎn)公司開發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮亮的對比。＞（三）良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能從整個社會來講,資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源,它在使用中應能使其價值全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟的。假如只轉(zhuǎn)移了一部分就報廢掉，無形中就造成了部分資源的白白鋪張。尤其是像土地這種一次性資源，只會越占用越少，因而其價格不斷上漲,開發(fā)成本不斷增加。一塊土地被占用來蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。假如由于設計、建筑和使用管理的原因，使原來壽命可達到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的資源和財寶的損失是巨大的。美國某大學房地產(chǎn)管理教授格林?黑格說:在中國旅行時，一些只有三五年的樓房，看上去卻似乎已有20年了。與此相反，瑞士不少〃二戰(zhàn)〃前的住房，現(xiàn)在仍舊發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風格，又具有嶄新的內(nèi)部設施。新加坡的住宅區(qū)，每5年至7年要進行一次粉飾裝修、更新設施，以保持全新面貌。管理、修理、養(yǎng)護使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開展物業(yè)管理,對房產(chǎn)資源進行愛惜涎長使用壽命，可為社會節(jié)省大量的財寶。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40%以上。 （四）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營上的需要住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)樹立好的信譽、好的形象,就要促使他們考慮售后服務,保證用戶滿足。售后服務是市場競爭的需要，是廣闊購房者在購房前必需考慮的先決條件。凡是重視開展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司必定開發(fā)經(jīng)營的效益好。例如廣州華東實業(yè)公司每年開發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場非常興盛，每年興建的商品房只有期貨，從來沒有賣不出去的商品。原因就在于堅持以供應售后服務為內(nèi)容的小區(qū)管理服務，即：〃建設一管理一服務〃一條龍，深受用戶的信任。二開發(fā)商對物業(yè)管理的投入 良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資本——社會信譽、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，很多有遠見的開發(fā)商都情愿對物業(yè)管理進行必要的投入，以得到更多的回報。從實踐中來看，應著重在三個方面進行投入：（一）觀念的投入房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入，首先應當是觀念的投入，即從領導決策層到公司的全體職員都應重視物業(yè)管理。要完整而科學地理解房地產(chǎn)開發(fā)過程的循環(huán)理論，并充分熟悉每個環(huán)節(jié)在開發(fā)過程中的重要性，尤其是對物業(yè)管理環(huán)節(jié)的熟悉要上升到一個戰(zhàn)略高度?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)商過于急功近利只顧把全部精力放在開發(fā)產(chǎn)品上放在樓房銷售上想盡快收回成本獲得利潤，卻一開頭就忽視了物業(yè)管理這一開發(fā)過程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至有些開發(fā)商把售后服務、物業(yè)管理當作一個包袱。有這樣思想觀念的開發(fā)商，是怎么也不會搞好物業(yè)管理的。隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展,科學技術的進步，市場競爭越來越激烈，必需充分熟悉到管理在現(xiàn)代社會中所起的重要作用。即： 充分的投資+管理上的空白二無效的投資；充分的投資+管理上的薄弱=低效的投資；投資的充分+管理上的充分=高效的投資； 投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。所以每一位開發(fā)商要想在改革開放、激烈競爭的大潮中立于不敗之地,必需更新觀念，提高熟悉，樹立〃建設一管理一服務〃的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺階，出新成果，同時也可使開發(fā)商在廣闊客戶中樹立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。（二）行動的投入開發(fā)商對物業(yè)管理在行動上的投入應當表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開發(fā)全過程，即在項目選定、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要專心考慮與物業(yè)管理的相關問題，并妥當加以解決。然而要做到這一點有時并不簡單。因為對于利潤第一的開發(fā)商來說，物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤而且相當瑣碎繁雜。很多開發(fā)商僅把物業(yè)管理當成一件可有可無、勉強應付的事。例如有些開發(fā)商為了在有限的土地上建筑更多的房屋來獲取更多的利潤，往往在規(guī)劃階段、設計階段就忽視公共設施用房，以致到后來，整個小區(qū)沒有方法實行物業(yè)管理，處處顯得雜亂無章，環(huán)境極差，影響了居民的購房欲。隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們購房不僅僅只是為了解決睡覺休息的問題，更重要的是選擇居住環(huán)境問題?！豆饷魅請蟆?996年3月15日刊登了一篇題為《百姓買房——買環(huán)境》的文章，介紹了人類對居室四周環(huán)境的要求是共同的,即要求有相對開闊的空間和宜人的景致。X省大連三環(huán)房屋開發(fā)公司領導特殊注意環(huán)境的開發(fā)，在他們興建第一個項目——桃花源小區(qū)時,就提出〃少建一幢樓，多留一片綠〃的口號，主動修改設計方案，把4000平方米的住宅樓,改建成一處1600平方米的休閑廣場，并請X市、蘇州等地的專業(yè)部門對小區(qū)外部環(huán)境進行設計，使小區(qū)綠化面積達到40%,比國家規(guī)定標準高出10個百分點。他們還投資120萬元建設一座面積達5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚。少建一幢樓意味著少收入1000萬元，但他們堅持認為，現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注意物業(yè)管理工作的開展，注意了環(huán)境的優(yōu)化，深受住戶們的青睞，這個小區(qū)竣工驗收前就已銷售了60%以上的房屋。（三）資金的投入觀念和行動的投入最終還落實在資金的投入上。這種投入表面上看好像沒有什么效益,但實際上會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益。例如對環(huán)境美化的投入，對配套設施的投入都會產(chǎn)生實在而又久遠的廣告效應。一種實在的、生動的、便利優(yōu)雅的、居民贊譽的小區(qū)環(huán)境,其廣告效應絕非幾頁報紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業(yè)管理效果是幾十年、上百年的存在，它會像一座豐碑，追敘著開發(fā)企業(yè)的理念和追求。開發(fā)商重視對物業(yè)管理的資金投入，詳細體現(xiàn)在兩個方面：對配套服務設施的資金投入一個占地幾十畝、居住人口好幾萬的住宅小區(qū),假如沒有一系列的配套設施，如幼兒園、小學、商店、診所、郵電所、儲蓄所、美發(fā)廳、飲食餐館、消遣場所等等，居民將無法生活,必定會影響工作心情與效果。然而創(chuàng)造一個安靜、祥和、舒適的小區(qū)環(huán)境，就要進行優(yōu)雅環(huán)境的規(guī)劃與營造，做好小區(qū)的綠化和景觀設計，整修好道路。這一切需要資金的投入，開發(fā)商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區(qū)設施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。 2.交納物業(yè)修理資金開發(fā)商對物業(yè)管理的另一項重要投入，就是在物業(yè)建筑好、移交使用時，一次性支付一筆物業(yè)修理基金（香港地區(qū)稱之為緊急修理基金），以解決物業(yè)的緊急大修問題。這筆基金的數(shù)額目前全國沒有統(tǒng)一的法規(guī)明確規(guī)定，一般都由當?shù)卣罁?jù)當?shù)氐膶嶋H狀況頒布條款來執(zhí)行，通常掌握在物業(yè)投資總額的1%~5%。Y市物業(yè)管理暫行方法中規(guī)定:建立住宅小區(qū)公用設施特地基金。新建住宅片區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)建設單位,應當在住宅區(qū)移交時胺住宅區(qū)建設總投資1%的比例,一次性向房屋所在區(qū)房管局劃撥住宅公用設施專用基金（暫行方法第二十七條）。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設施、設備修理養(yǎng)護基金。新建的商品房按房屋單體造價的10%,由房地產(chǎn)開發(fā)單位在售房中加價收?。〞盒蟹椒ǖ诙藯l）。設立這一基金是完全必要的，是使物業(yè)管理能真正得到運轉(zhuǎn)的重要保證。現(xiàn)實中的很多新建物業(yè)，外觀看上去特別美麗,但居民使用很短時間以后，就問題百出，給使用者帶來難以克服的困難，即使由最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司來管理，面對著工程質(zhì)量重大遺留問題,也無能為力。唯一的方法就是政府立法,由開發(fā)商劃撥專用基金來妥當解決。 值得留意的是這筆基金費用不是由物業(yè)管理公司私自進行操縱的，必需由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會來共同打算使用。Y市物業(yè)管理暫行方法規(guī)定:公用設施專用基金，住宅共用部分、共用設施、設備修理養(yǎng)護基金統(tǒng)一由房屋所在區(qū)房管局匯合，存入市指定的銀行，專戶存儲，專款專用，保值增值,滾動使用（暫行方法第二十九條）。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入還體現(xiàn)在對物業(yè)管理用房以及一些配套服務設施用房賜予優(yōu)待。沒有這些房屋物業(yè)管理和配套服務也難以進行。三、物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與物業(yè)管理是在物業(yè)建筑好、銷售出去以后進行工作的。要想開展好這項工作,就不能被動地進行物業(yè)管理。事實證明，物業(yè)管理工作開展得好壞與前面物業(yè)開發(fā)建筑工程有著親密的關系，應當早期主動介入，并且?guī)椭_發(fā)商重點把好三道關:規(guī)劃設計關、施工監(jiān)理關、驗收關。（一）把好規(guī)劃設計關物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前很多住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本的公共設施都沒有規(guī)劃，只留意在有限的土地上建筑更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具——自行車車棚都未予以考慮，住戶進住以后,自行車任憑亂放，既不美觀也擔心全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計特別重要。它可以全面細致地反映物業(yè)管理得以順當實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)覺的規(guī)劃設計上存在的種種問題或缺陷，并可把這些狀況以咨詢報告的形式提交設計單位，責成設計單位在設計中予以糾正。規(guī)劃設計時一般應留意五個方面： 1.配套設施的完善假如是住宅生活小區(qū)，規(guī)劃設計時必需考慮小區(qū)居住人口的多少,幼兒園、學校、商場、飲食店、農(nóng)貿(mào)市場、美容美發(fā)廳、郵電所、各類消遣設施等基本生活設施配套;假如是寫字樓，則商務中心、停車場就需重點考慮。水電供應容量問題規(guī)劃設計時，要充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，要充分留有余地。改革開放以來，人民生活條件得到極大改善,家庭購買現(xiàn)代化電器數(shù)量越來越多，過去只有電視機、電冰箱等簡潔的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器、空調(diào)等大功率的電器甚至一個家庭有兩臺空調(diào)。這樣用電負荷猛增，過去規(guī)劃設計僅考慮照明及平凡電器用電負荷，遠不能適應如今住戶的需要，所以規(guī)劃時一定要考慮周全，不然住戶剛進小區(qū)不久，就要申請增容，否則常常跳閘、停電，甚至還會引發(fā)火災,影響居民生活，造成一定損失。垃圾處理方式依據(jù)各地氣溫不同，以及住宅小區(qū)的環(huán)境不同，打算是否采用垃圾通道。假如采用，則要考慮如何保持通道清潔，使之不要成為一個異味和蚊蠅孳生源。假如不設通道，則應考慮如何在各樓道設立垃圾桶或垃圾袋，并派專人準時清理。這些是物業(yè)管理公司的工作重點之一,是人們生活中必不可少的，但常常又是設計人員簡單忽視的，必需提示設計人員留意。4消防設施在建筑設計中，消防設備的配套是有嚴格要求的，物業(yè)管理公司應著眼于各種消防死角。比如大樓中的通道部分、電纜井部分，在消防設計中一般都屬較薄弱環(huán)節(jié),物業(yè)管理公司應建議在這些地方配備滅火器（電器部分應用二氧化碳滅火器）或滅火砂箱。5.一些特別狀況的意見此外，還需依據(jù)住宅小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理工作的經(jīng)驗、對居民衣食住行的熟識了解，幫助設計部門克服一些簡單忽視的問題,力求設計完美。比如北方冬天供熱的問題，假如集體供熱，要留意留下加熱房，設計好供熱管道的走向。又如設計院設計廚房灶臺下放置煤氣罐的高度是否符合實際煤氣罐的高度等類似問題，物業(yè)管理公司有義務向設計單位提請留意?？傊飿I(yè)管理公司應從用戶立場動身，從有利于物業(yè)管理工作的開展這一角度動身，把好規(guī)劃設計關。 （二）把好施工監(jiān)理關住房的質(zhì)量是百年大計，絲毫馬虎不得。國家建設部依據(jù)近年來很多建筑施工單位偷工減料、不留意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標投標制，執(zhí)行建設監(jiān)理制同時向國際慣例靠攏。物業(yè)管理公司對施工過程介入，對搞好施工監(jiān)理同樣有著非常重要的意義和作用。1.指導施工單位把好質(zhì)量關物業(yè)管理公司不僅要接管新建的樓宇，還要管理使用年限較長的物業(yè)。因此，他們對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因;水電管線如何走向才有利于安全和便于管理;什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決,要比施工完了再改簡單得多，而且可削減很多鋪張，不致遺留下來,成為日后使用和管理中難以克服的障礙。2.把握新物業(yè)的全部狀況施工單位完成施工任務，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后,他們不再有責任擔當該建筑的使用問題（當然不包括一年使用期）。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理公司只有參與工程的建設，才可能對每一幢物業(yè)的內(nèi)部結構、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理3.物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)對于施工單位來講,物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強了監(jiān)理力氣，某些影響使用功能的問題能及早發(fā)覺、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證;而對物業(yè)管理公司來講，由于參與了規(guī)劃設計到施工監(jiān)理的全過程，能較全面地了解物業(yè)的整體狀況，這樣可保證房屋比較順當?shù)匾平?，為開發(fā)商節(jié)省了時間，也為售后服務奠定了基礎。（三）把好驗收關1.參與驗收的重要性作為百年大計的每一幢房屋，其質(zhì)量的好壞將對房屋的壽命產(chǎn)生永久影響，而這一局面，最終只能由物業(yè)管理公司和業(yè)主來擔當。所以從某種意義上來講，物業(yè)管理公司應具有工程驗收的權利和爭取質(zhì)量補償?shù)臋嗔?。因為物業(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后，便要開展物業(yè)管理工作,假如施工存在的房屋質(zhì)量問題不解決，拖到售后