關(guān)于合作開發(fā)合同模板10篇

關(guān)于合作開發(fā)合同模板合集10篇合作開發(fā)合同是指由兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民、法人和其他組織，共同出資、共同參加、共同討論開發(fā)完成同一討論開發(fā)工程，共同享受效益、共同擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的合同。那么大家知道房地產(chǎn)合作開發(fā)合同要如何寫呢?

甲方：

法定代表人：_______________________________________

地址：___________________________________________

電話：____________________________________________

乙方：

法定代表人：_______________________________________

地址：___________________________________________

電話：____________________________________________

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商全都，就合作投資建立開發(fā)甲方位于市

路號(hào)土地事宜達(dá)成以下合同書。

第一條合作工程概況

1-1、土地概況

雙方合作的土地位于市路號(hào)，共計(jì)約____畝(以下簡(jiǎn)稱為“工程用地”，面積以紅線圖為準(zhǔn)，該圖作為本協(xié)議的附件一);該土地上現(xiàn)有局部建筑物需撤除。

上述工程用地之土地性質(zhì)現(xiàn)為工業(yè)用地，使用期限為年，甲方為該宗土地的國有土地使用權(quán)人。

1-2、合作工程概況及性質(zhì)

雙方擬以工程用地為開發(fā)資源，共同投資合作開發(fā)商住樓住宅小區(qū)，該工程暫定名稱為_____小區(qū)的容積率及建筑面積以規(guī)劃部門最終審批核準(zhǔn)的批復(fù)文件為準(zhǔn)。

小區(qū)擬定建立開發(fā)期限為自雙方合作的工程公司取得國有商住性質(zhì)的土地使用權(quán)證書后_____個(gè)月。

小區(qū)擬定投資總額約為___萬元人民幣(以下簡(jiǎn)稱“工程投資總額”)。

其次條雙方投資合作的條件

2-1、甲方供應(yīng)的合作條件

甲方以第一條所述土地的國有土地使用權(quán)及相關(guān)審批手續(xù)費(fèi)用作為雙方投資合作的條件。

2-2、乙方供應(yīng)的合作條件

乙方以該工程所需的建立開發(fā)資金及工程開發(fā)治理支持團(tuán)隊(duì)作為合作條件。

2-3、合作前提

2-3-1、本合同訂立后，甲乙雙方均應(yīng)根據(jù)本合同之商定誠信全面履行各自的合同義務(wù)。雙方承諾在工程實(shí)施過程中相互敬重、支持和合作;在涉及規(guī)劃掌握、銷售掌握以及爭(zhēng)取政府優(yōu)待政策和支持等重要事項(xiàng)甲方應(yīng)賜予乙方大力支持和幫助。

2-3-2、本合同訂立后____日內(nèi)，乙方向甲方支付履約保證金

萬元人民幣。

2-3-3、甲方收到乙方支付的履約保證金同日應(yīng)向乙方出具收據(jù)，并將合作工程的《國有土地證》原件交乙方保管。

2-3-4、雙方全面履行本條款規(guī)定的2-3-2、2-3-3的合同義務(wù)后，即各自指派專人共同辦理設(shè)立本合同第三條所商定的工程公司的相關(guān)證照手續(xù)。

第三條工程公司

3-1、公司作為甲乙雙方合作工程的開發(fā)公司。甲方占工程公司%股權(quán)，乙方占工程公司

%股權(quán)，在本合同生效后月內(nèi)，完成股權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

3-2、雙方應(yīng)當(dāng)指派專人負(fù)責(zé)辦理工程公司的工商注冊(cè)登記及工程公司經(jīng)營工程所必需的各項(xiàng)行政許可審批手續(xù)。

第四條甲方的合作分工及義務(wù)

4-1、【a階段】

甲方的目標(biāo)任務(wù)：將工程用地的土地使用權(quán)性質(zhì)由工業(yè)用地變更為商住用地。

目標(biāo)任務(wù)完成時(shí)間：工程公司股權(quán)變更后____日內(nèi)(因國家法律政策緣由導(dǎo)致的拖延可相應(yīng)順延，其他狀況不得順延)。

費(fèi)用擔(dān)當(dāng)：甲方擔(dān)當(dāng)完本錢階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費(fèi)用。

4-2、【b階段】

甲方的目標(biāo)任務(wù)：將工程用地之商住性質(zhì)的土地使用權(quán)作為甲方對(duì)工程公司的實(shí)物投資變更至工程公司名下，使工程公司取得合作工程的《國有土地使用證》。

目標(biāo)任務(wù)完成時(shí)間：a階段目標(biāo)任務(wù)完成后____日內(nèi)(因國家法律政策緣由導(dǎo)致的拖延可相應(yīng)順延，其他狀況不得順延)。

費(fèi)用擔(dān)當(dāng)：甲方擔(dān)當(dāng)完本錢階段甲方目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費(fèi)用。

4-3、【c階段】

甲方的目標(biāo)任務(wù)：將工程用地整理至“三通一平”的用地狀態(tài)。

目標(biāo)任務(wù)完成時(shí)間：b階段目標(biāo)任務(wù)完成后____日內(nèi)。

費(fèi)用擔(dān)當(dāng)：甲方擔(dān)當(dāng)完本錢階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費(fèi)用。

4-4、甲方的其他合同義務(wù)

本合同履行過程中，甲方還須擔(dān)當(dāng)如下合同義務(wù)，甲方履行如下合同義務(wù)時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用均由工程公司擔(dān)當(dāng)：

4-4-1、在小區(qū)建立開發(fā)階段，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)合作工程建立過程中的四鄰關(guān)系，保證合作工程的正常開發(fā)。

4-4-2、負(fù)責(zé)解決合作工程施工過程中的用水用電事宜，保證合作工程正常實(shí)施。

4-4-3、幫助乙方辦理合作工程的設(shè)計(jì)、報(bào)建、建審、開工、銷售等開發(fā)過程中所需的相關(guān)手續(xù)、資料。

4-4-4、負(fù)責(zé)辦理其他合作工程開發(fā)期間必需以甲方名義辦理的相關(guān)事務(wù)。

4-4-5、負(fù)責(zé)辦理其他合作工程開發(fā)期間若以甲方名義辦理將會(huì)到達(dá)以下目的之一的相關(guān)事務(wù)：

★降低處理本錢;

★節(jié)省處理時(shí)間;

★有利于本合同雙方合作。

4-4-6、其他甲乙雙方經(jīng)協(xié)商全都確定應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)辦理的事務(wù)。

第五條乙方的合作分工及義務(wù)

5-1、【b階段】

乙方的目標(biāo)任務(wù)：將除甲方出資的土地之外的工程公司開發(fā)資金

萬元支付至工程公司名下。

目標(biāo)任務(wù)完成時(shí)間：乙方完成b階段目標(biāo)任務(wù)后____日內(nèi)(因國家法律政策緣由導(dǎo)致的拖延可相應(yīng)順延，其他狀況不得順延)。

費(fèi)用擔(dān)當(dāng)：乙方擔(dān)當(dāng)完本錢階段乙方目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費(fèi)用。

5-2、【d階段】

乙方的目標(biāo)任務(wù)：取得合作工程的《建立用地規(guī)劃許可證》、《建立工程規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》。

目標(biāo)任務(wù)完成時(shí)間：甲方完成c階段目標(biāo)任務(wù)后____日內(nèi)(因國家法律政策緣由導(dǎo)致的拖延可相應(yīng)順延，其他狀況不得順延)。

費(fèi)用擔(dān)當(dāng)：完本錢階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費(fèi)用均由乙方支付。

5-3、【e階段】

乙方的目標(biāo)任務(wù)：指派乙方專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)治理團(tuán)隊(duì)到工程公司進(jìn)展治理并實(shí)施本合作工程的各項(xiàng)與開發(fā)有關(guān)的工作;通過乙方自有資金或銀行信貸資金解決合作工程開發(fā)所需的必要資金。

目標(biāo)任務(wù)完成時(shí)間：由乙方依據(jù)雙方均認(rèn)可的目標(biāo)工程的開發(fā)實(shí)施規(guī)劃完成，需要雙方明確商定完成時(shí)間時(shí)，由雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或會(huì)議紀(jì)要予以明確。

費(fèi)用擔(dān)當(dāng)：完本錢階段目標(biāo)任務(wù)所需支付的全部費(fèi)用均由乙方支付或負(fù)責(zé)解決。

5-4、乙方的其他合同義務(wù)

本合同履行過程中，乙方還須擔(dān)當(dāng)如下合同義務(wù)，乙方履行如下合同義務(wù)時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用均由工程公司擔(dān)當(dāng)：

5-4-1、在合作工程建立開發(fā)階段，乙方應(yīng)保證其治理團(tuán)隊(duì)的人員穩(wěn)定團(tuán)結(jié)、專業(yè)敬業(yè)，保證合作工程的正常開發(fā)。

5-4-2、負(fù)責(zé)解決合作工程建立過程中的全部技術(shù)問題，保證合作工程正常實(shí)施。

5-4-3、負(fù)責(zé)辦理其他合作工程開發(fā)期間必需以乙方名義辦理的相關(guān)事務(wù)。

5-4-4、負(fù)責(zé)辦理其他合作工程開發(fā)期間若以乙方名義辦理將會(huì)到達(dá)以下目的之一的相關(guān)事務(wù)：

★降低處理本錢;

★節(jié)省處理時(shí)間;

★有利于本合同雙方合作。

5-4-5、其他甲乙雙方經(jīng)協(xié)商全都確定應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)辦理的事務(wù)。

第六條工程公司的相關(guān)事項(xiàng)

6-1、工程公司股權(quán)變更完成后，甲乙雙方協(xié)商全都按如下商定組建工程公司的高層治理團(tuán)隊(duì)：

6-1-1、工程公司的法定代表人由乙方指定人選擔(dān)當(dāng)。

6-1-2、工程公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)由甲方指定人選擔(dān)當(dāng)。

6-1-3、雙方各自有權(quán)更換其指派到工程公司擔(dān)當(dāng)治理崗位的人選，但需在人選變更前10日內(nèi)書面通知相對(duì)方。

6-2、工程公司的股權(quán)比例構(gòu)造及章程

6-2-1、甲方以工程用地入股占工程公司百分之____的股權(quán)。

6-2-2、乙方以合作工程開發(fā)所需資金及房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)治理團(tuán)隊(duì)等入股占工程公司百分之_____的股權(quán)。

6-2-3、甲乙雙方根據(jù)本合同所商定的股權(quán)安排比例享有及安排工程公司的經(jīng)營收益。

6-2-4、工程公司在公司行政機(jī)關(guān)所登記備案的公司章程，應(yīng)當(dāng)作出與本合同雙方商定全都的安排;該章程無論因任何緣由與本合同之商定發(fā)生沖突時(shí)，甲乙雙方全都確認(rèn)雙方的權(quán)利和義務(wù)均以本合同之商定為準(zhǔn)。

6-3、工程公司的運(yùn)營及治理

合作工程的全部設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位及材料設(shè)備的供給的招標(biāo)及開標(biāo)均以工程公司名義對(duì)外舉辦，中標(biāo)單位由工程公司確定。該工程的全部設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及材料供給合同均以工程公司名義簽訂并履行合同義務(wù)。

第七條與合作工程有關(guān)的特殊商定

合作工程的物業(yè)治理由乙方或乙方托付的專業(yè)物業(yè)治理公司進(jìn)展治理。

第八條工程收益安排

甲乙雙方選擇如下第__種方式進(jìn)展合作工程的收益安排：

8-1、按雙方各拘束工程公司所占的股權(quán)比例安排工程公司的經(jīng)營收益;

8-2、_____________________________________________;

8-3、_____________________________________________。

第九條保密

甲乙雙方必需對(duì)所獵取對(duì)方的機(jī)密信息予以保密，未經(jīng)對(duì)方同意，另一方不得向第三方泄露公布，否則合作方有權(quán)求對(duì)方擔(dān)當(dāng)損害賠償責(zé)任。

第十條違約責(zé)任

10-1、甲方在a階段、b階段或c階段未能根據(jù)商定期限完成階段目標(biāo)任務(wù)時(shí)，每逾期一日應(yīng)按工程投資總額的萬分之一向乙方支付違約金;甲方在對(duì)應(yīng)階段逾期120日仍未完成階段目標(biāo)任務(wù)時(shí)，乙方有權(quán)單方解除本合同。

10-2、乙方在b階段、d階段或e階段未能根據(jù)商定期限完成階段目標(biāo)任務(wù)時(shí)，每逾期一日應(yīng)按工程投資總額的萬分之一向甲方支付違約金;乙方在對(duì)應(yīng)階段逾期120日仍未完成階段目標(biāo)任務(wù)時(shí)，甲方有權(quán)單方解除本合同。

10-3、除10-1、10-2條款所商定的違約責(zé)任之外，一方違反本合同的商定使相對(duì)方患病損失時(shí)，違約方應(yīng)按相對(duì)方患病的損失額的百分之三十向守約方支付違約金并全額賠償其經(jīng)濟(jì)損失。

第十一條合同的解除或終止后遺留問題的解決

11-1、本合同履行過程中，因一方違約另一方行使了單方解除權(quán)而終止時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)結(jié)算乙方對(duì)該工程的投資總額，增加或扣除違約方應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約金和賠償金額后，由甲方向乙方返還投資款項(xiàng)。

11-2、若因政府部門緣由或其他不行抗力因素消失而導(dǎo)致本工程無法執(zhí)行時(shí)，雙方另外協(xié)商合同終止事宜。

第十二條其他

12-1、甲乙雙方因履行本合同而相互發(fā)出或者供應(yīng)的全部通知、文件、資料等，均應(yīng)根據(jù)本合同所列明的通訊地址、傳真以郵寄或傳真方式送達(dá);一方假如遷址或者變更電話，應(yīng)當(dāng)書面通知對(duì)方。

通過傳真方式的，在發(fā)出傳真時(shí)視為送達(dá);以郵寄方式的，掛號(hào)寄出或者投郵當(dāng)日視為送達(dá)。

12-2、未經(jīng)甲乙雙方簽署書面文件，不得對(duì)本合同進(jìn)展更改;未盡事宜，由雙方當(dāng)事人另行協(xié)商確定。

12-3、事先未經(jīng)對(duì)方書面同意，一方不得將其在本合同中的權(quán)利或義務(wù)全部或局部轉(zhuǎn)讓給任何第三方。

12-4、雙方因合同發(fā)生的全部爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成

發(fā)生訴訟，由人民法院管轄。

12-5、本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國的法律。

12-6、因本合同履行的簡(jiǎn)單性，甲乙雙方聘請(qǐng)律師事務(wù)所律師供應(yīng)全程法律效勞。律師費(fèi)萬元/年，甲乙雙方各自擔(dān)當(dāng)一半。

12-7、本合同附件為本合同不行分割的組成局部。

12-8、本合同標(biāo)題僅為便利閱讀,不構(gòu)本錢合同的組成局部亦不作為本合同的解釋之用。

12-9、本合同自雙方簽字之日起生效。

12-10、本合同一式兩份，雙方各持一份。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

合同訂立時(shí)間：_______年____月_____日

合同訂立地點(diǎn)：______________________

合作開發(fā)合同篇2

甲方：法定代表人：

乙方：法定代表人：

依據(jù)《中華人民共和國技術(shù)合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商全都，簽訂本合同。

一、工程名稱：(注：本參考格式適用于新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料、新工藝及其系統(tǒng)的討論開發(fā)活動(dòng)。)

二、本技術(shù)開發(fā)工程在國內(nèi)外的現(xiàn)狀，水平及進(jìn)展趨勢(shì)：

三、本討論開發(fā)成果應(yīng)到達(dá)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

四、投資總額：其中甲方投資乙方投資在總投資額中：甲方占X%;乙方占X%。

(注：所謂投資，不僅包括以貨幣、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)展的物質(zhì)投資，還可以包括以專利技術(shù)、非專利技術(shù)進(jìn)展的技術(shù)投資，實(shí)行貨幣以外的形式進(jìn)展投資的，應(yīng)當(dāng)折算成相應(yīng)的金額，明確當(dāng)事人在投資中所占的比例。)

五、雙方的詳細(xì)分工：

1.甲方負(fù)責(zé)：2.乙方負(fù)責(zé)：

(注：當(dāng)事人各方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同商定的內(nèi)容、以自己的技術(shù)力氣參與討論開發(fā)工作，共同制定討論開發(fā)規(guī)劃，共同解決討論開發(fā)中發(fā)生問題，或根據(jù)分工分別擔(dān)當(dāng)設(shè)計(jì)、工藝、試驗(yàn)、試制等不同階段或者不同局部的討論開發(fā)工作，并與其他當(dāng)事人協(xié)作協(xié)作，直至完成討論開發(fā)工程。任何一方當(dāng)事人，對(duì)合同商定或全體當(dāng)事人打算必需履行的義務(wù)，都必需仔細(xì)履行。)

六、雙方的違約責(zé)任：

1.任何一方不根據(jù)合同商定進(jìn)展投資，造成討論開發(fā)工作停滯、延誤或失敗的，違約方應(yīng)向另一方支付數(shù)額為工程總額X%的違約金;

2.任何一方不根據(jù)合同商定的分工參加討論開發(fā)工作或不根據(jù)合同商定與其他各方完成協(xié)作任務(wù)的，違約方應(yīng)向另一方支付數(shù)額為工程投資總額X%的違約金。

七、成果歸屬與共享：

在履行本合同中完成的討論開發(fā)成果的專利權(quán)歸雙方共有：

注1：當(dāng)事人各方可以依據(jù)詳細(xì)狀況商定權(quán)利和義務(wù)：

1.一方轉(zhuǎn)讓其共有專利權(quán)的，另一方或者其他各方可以優(yōu)先受讓其共有的專利申請(qǐng)權(quán)：

2.合作開發(fā)各方中一方聲明放棄其共有的專利申請(qǐng)權(quán)的，可由另一方單獨(dú)申請(qǐng)，或者由其他各方共同申請(qǐng)。

3.創(chuàng)造制造被授予專利權(quán)以后，放棄專利申請(qǐng)權(quán)的一方可以免費(fèi)取得該項(xiàng)專利的一般實(shí)施許可，該許可不得撤銷。

4.一方不同意申請(qǐng)專利的，另一方或者其他各方不得申請(qǐng)專利。

注2：合同開發(fā)所完成的非專利技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)以及利益安排方法，由當(dāng)事人在合同中商定。合同沒有商定的，視當(dāng)事人均有使用或轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。除另有商定外，一方當(dāng)事人使用和轉(zhuǎn)讓該成果所收獲得的收益，另一方或其余各方無權(quán)懇求共享。

注3：在實(shí)踐中，合作開發(fā)合同當(dāng)事人以合同商定成果共享的狀況主要有以下幾種：

(1)商定討論開發(fā)成果的專利申請(qǐng)權(quán)不為各方共同，而歸一方當(dāng)事人全部。但享有專利申請(qǐng)權(quán)的一方當(dāng)事人可按商定將由此取得的經(jīng)濟(jì)利益向其它當(dāng)事人作適當(dāng)補(bǔ)償。

(2)商定向合同外第三人轉(zhuǎn)讓討論開發(fā)成果時(shí)，應(yīng)經(jīng)合作開發(fā)各方當(dāng)事人協(xié)商全都，由此所取得的經(jīng)濟(jì)利益由各方共享。

(3)在特別狀況下，當(dāng)事人各方還可以在合同中商定對(duì)技術(shù)成果權(quán)的共享份額以及各自享有的專利申請(qǐng)權(quán)。如對(duì)在技術(shù)開發(fā)的各主要階段(試驗(yàn)室開發(fā)階段、生產(chǎn)工藝開發(fā)階段)產(chǎn)生的討論開發(fā)成果(或階段性成果)商定各自獨(dú)立享有的權(quán)利。

(4)商定由當(dāng)事人一方享有對(duì)合作開發(fā)成果的獨(dú)占使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓權(quán)，但取得這一權(quán)利的當(dāng)事人應(yīng)向其它各方當(dāng)事人支付商定的價(jià)金。

八、合作開發(fā)合同的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)原則

在履行本合作開發(fā)合同的過程中，因消失無法克制的技術(shù)困難，導(dǎo)致討論開發(fā)失敗或局部失敗的，其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由當(dāng)事人按如下比例合理分擔(dān)：甲方負(fù)擔(dān)X%;乙方負(fù)擔(dān)X%。

九、合同爭(zhēng)議的解決方法：

本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按以下第1種方式解決：

1.提交xxx仲裁委員會(huì)仲裁;

2.依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

十、有關(guān)名詞和術(shù)語的解釋：

本合同自雙方當(dāng)事人簽字蓋章之日起生效。

甲方法定代表(或授權(quán)代表)簽名蓋章簽字時(shí)間簽字地點(diǎn)開戶銀行帳號(hào)

甲方擔(dān)保人(名稱)地址

法定代表人(或授權(quán)代表)簽字蓋章簽字時(shí)間簽字地點(diǎn)開戶銀行帳號(hào)

乙方法定代表(或授權(quán)代表)簽名蓋章簽字時(shí)間簽字地點(diǎn)開戶銀行帳號(hào)

乙方擔(dān)保人(名稱)地址

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合作開發(fā)合同篇3

鑒于我國的土地全部權(quán)屬于國家全部，國有土地全部權(quán)不行以轉(zhuǎn)讓，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)國有土地的合法利用和市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，我國設(shè)立了獨(dú)特的國有土地全部權(quán)和國有土地使用權(quán)相分別的土地制度。土地使用權(quán)人所享用的用益物權(quán)在不違反法律、法規(guī)的狀況下，可以通過不同的方式在不同的民事主體之間流轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)配置。土地使用權(quán)人可以用土地作為出資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地要素與資金要素的結(jié)合，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)國有土地使用權(quán)的用益物權(quán)，這是合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律根底。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中常常消失名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、名為合作開發(fā)實(shí)為房屋買賣、名為合作開發(fā)實(shí)為借款、名為合作開發(fā)實(shí)為房屋租賃的狀況。為了正確處理以上問題，20xx年8月1日開頭施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）以四個(gè)條文對(duì)上述四種狀況作了界定，這也是本文要爭(zhēng)論的房地產(chǎn)合作開發(fā)中的轉(zhuǎn)性合同，本文主要爭(zhēng)論上述四種轉(zhuǎn)性合同認(rèn)定的推斷標(biāo)準(zhǔn)。

一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念及特征

1.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念及特征

要確定當(dāng)事人之間訂立的名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否名實(shí)相符，首先就要對(duì)什么是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念作出界定，進(jìn)而分析合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的特征，從而來判定那些合同屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，那些合同應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)性合同，并應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)性后的合同關(guān)系來處理。

《司法解釋》第十四條對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同作出明確界定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以供應(yīng)土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為根本內(nèi)容的協(xié)議。”因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)具備以下特征：第一，當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資；其次，當(dāng)事人雙方共享利潤；第三，當(dāng)事人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，第四，當(dāng)事人是以開發(fā)房地產(chǎn)為合同的根本內(nèi)容。需要留意的是《司法解釋》不再把共同經(jīng)營作為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的必要條件。我們認(rèn)為，實(shí)踐中對(duì)于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的上述四項(xiàng)特征中爭(zhēng)議較多也最難以把握的是特征一（當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資）和特征三（當(dāng)事人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)）。下文將對(duì)上述特征一、三作進(jìn)一步分析。為了表達(dá)的簡(jiǎn)便，本文僅爭(zhēng)論合作方為兩方的情形，三方或更多方的合作開發(fā)與合作方為兩方的情形并無本質(zhì)差異。

2.關(guān)于特征一：當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資

上述特征一般包括以下幾種情形：

（1）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)作為唯一出資，另一方則以資金作為唯一出資；

（2）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和局部資金作為出資，另一方則以局部資金作為唯一出資；

（3）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和資金作為出資，另一方則以局部土地使用權(quán)作為唯一出資；

（4）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和局部資金作為出資，另一方也以土地使用權(quán)和局部資金作為出資。

（5）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和局部資金作為出資，另一方也以非資金形態(tài)的實(shí)物（如建筑材料）或勞務(wù)作為出資。

其中以第（1）、（2）種情形最為常見，第（3）、（4）種情形偶見于相鄰地塊的土地使用權(quán)人作為合作當(dāng)事人的情形；第（5）種情形偶見于工程工程的材料供給商、施工承包商與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為合作當(dāng)事人的情形，特殊是在開發(fā)企業(yè)拖欠工程款、材料款的狀況下。

3.關(guān)于特征三：當(dāng)事人雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

本文認(rèn)為，上述特征應(yīng)理解為：當(dāng)事人對(duì)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果應(yīng)當(dāng)共同分擔(dān)。這里，共擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)主要指合作雙方預(yù)期的利益目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)或者不能全部實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，而一般不包括由于一方過錯(cuò)導(dǎo)致的利益風(fēng)險(xiǎn)。除非非過錯(cuò)方同意分擔(dān)，否則后者應(yīng)由過錯(cuò)方擔(dān)當(dāng)。

何謂共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)？

首先，在確定供應(yīng)土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人是否擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)留意，不能僅僅把合同是否具有明確的不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的商定作為推斷標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)以合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容作為推斷標(biāo)準(zhǔn)。即，只要合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為供應(yīng)土地使用權(quán)的一方獵取固定利益，而不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，盡管合同中沒有明確商定供應(yīng)土地使用權(quán)的不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定供應(yīng)土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

其次，這里所說的風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不屬于其它風(fēng)險(xiǎn)。例如案例一，某合同中商定，甲供應(yīng)土地使用權(quán)，乙進(jìn)展投資，甲乙雙方合作進(jìn)展開發(fā)房地產(chǎn)，甲擔(dān)當(dāng)土地使用權(quán)證辦理帶來的風(fēng)險(xiǎn)，乙擔(dān)當(dāng)出資帶來的風(fēng)險(xiǎn)及合作開發(fā)過程中的其它風(fēng)險(xiǎn)，甲獲得房屋建成后的一半房屋面積或者根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格該局部房屋所對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)款作為收益。在這個(gè)合同中雖然沒有明確商定甲方不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，相反還商定了甲方應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)辦理土地使用權(quán)證帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但是從該合同中甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來看，甲實(shí)質(zhì)上不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益。由于，第一，辦理產(chǎn)權(quán)證是甲方供應(yīng)土地使用權(quán)的一個(gè)附隨義務(wù)，是甲方履行合同必需履行的義務(wù)，是甲方的固有義務(wù)，不屬于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的范疇。其次，如房屋建成，甲將分得一半房屋面積；如房屋不能建成，甲也將能獲得相當(dāng)于該一半房屋面積的房屋價(jià)款。也就是說，無論房屋是否建成甲均能獲得相當(dāng)于一半房屋面積的收益。因此，本文認(rèn)為，案例一的合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同來處理。

再次，共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)理解為風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)比例應(yīng)當(dāng)與各方當(dāng)事人就合作開發(fā)目標(biāo)順當(dāng)實(shí)現(xiàn)時(shí)所商定共享的利益比例大致相當(dāng)，至少不應(yīng)嚴(yán)峻失衡。否則應(yīng)視為非實(shí)質(zhì)性的共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。比方案例二，合同商定，合作開發(fā)工程完成的，供應(yīng)土地使用權(quán)的一方取得建成房屋（不管實(shí)際建成房屋面積是否增減）的一半，合作開發(fā)工程最終不能完成的，供應(yīng)土地使用權(quán)的一方除無償收回土地使用權(quán)外，既不擔(dān)當(dāng)合作開發(fā)活動(dòng)中的其他損失，也不要求相對(duì)方賜予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。再比方案例三，合同商定，合作開發(fā)工程完成的，甲作為供應(yīng)土地使用權(quán)的一方取得建成房屋的一半，合作開發(fā)工程最終不能完成的，甲也將能獲得相當(dāng)于該一半房屋面積的房屋價(jià)款的80%，其余20%作為甲對(duì)合作開發(fā)工程最終不能完成的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)。在上述案例二中，由于土地本身一般不易滅失，對(duì)于甲而言，假如合作開發(fā)房地產(chǎn)合同不能履行，其擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，或者僅僅丟失肯定期間可能的土地收益，而對(duì)于供應(yīng)資金的一方，乙將實(shí)際上擔(dān)當(dāng)開發(fā)失敗的幾乎全部經(jīng)濟(jì)損失。而在上述案例三中，對(duì)于甲而言，假如合作開發(fā)房地產(chǎn)合同不能履行，不僅其擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)為零，而且可以連續(xù)獲得商定的利益，只是該利益比工程勝利時(shí)有所削減?？梢哉f，案例二中甲最大的合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是無利可圖，但不會(huì)賠本，即不賺不賠；而案例三中甲最大的合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是少賺不賠。因此顯而易見，該兩案中甲分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的比例與其就合作開發(fā)目標(biāo)順當(dāng)實(shí)現(xiàn)時(shí)所商定共享的利益比例相比已經(jīng)嚴(yán)峻失衡。有人認(rèn)為，只要雙方商定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)認(rèn)定為合作開發(fā)合同，風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)比例應(yīng)當(dāng)完全取決于當(dāng)事人的自由商定，法律不應(yīng)無端干預(yù)。本文認(rèn)為，假如法律對(duì)于當(dāng)事人風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)比例完全不加干預(yù)，將給當(dāng)事人躲避《司法解釋》其次十四條、其次十五條、其次十六條、其次十七條關(guān)于轉(zhuǎn)性合同的規(guī)定留下巨大的空間。比方，當(dāng)事人可能商定利益安排時(shí)一方享有固定利益，而風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)時(shí)，該方擔(dān)當(dāng)1%。

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中四種轉(zhuǎn)性合同

1.《司法解釋》確定轉(zhuǎn)性合同的法理根底

《司法解釋》分別在其次十四條、其次十五條、其次十六條、其次十七條規(guī)定了四種轉(zhuǎn)性合同?！端痉ń忉尅纷鞒鲞@四條解釋的法理根底均為意思表示理論，即通過提醒合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示來判定當(dāng)事人之間所訂立的合同的法律性質(zhì)，而不以當(dāng)事人之間所訂立的合同的名稱或外部表現(xiàn)形式來推斷合同的法律性質(zhì)。

2.四種轉(zhuǎn)性合同認(rèn)定的推斷標(biāo)準(zhǔn)

（1）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同的認(rèn)定

①認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《司法解釋》其次十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同商定供應(yīng)土地使用權(quán)的當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”從該條規(guī)定可以得知名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同的本質(zhì)特征是，供應(yīng)土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收益。此時(shí)，供應(yīng)土地使用權(quán)的一方所收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”的土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，這與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系在權(quán)利義務(wù)的本質(zhì)上并無二致。也就是說，供應(yīng)土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人所收取的固定利益，可以看作是其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所獲得的對(duì)價(jià)，合同相對(duì)方通過支付“固定利益”（土地使用權(quán)）的對(duì)價(jià)而獲得了土地使用權(quán)。投入土地使用權(quán)的一方作為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，支付固定利益的一方作為土地使用權(quán)的受讓方。此時(shí)，當(dāng)事人之間的商定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，此類合同的認(rèn)定的推斷標(biāo)準(zhǔn)是，供應(yīng)土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人是否擔(dān)當(dāng)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，假如供應(yīng)土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。假如供應(yīng)土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而只是商定收取固定利益，那么這類合同就屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同。

②認(rèn)定中應(yīng)當(dāng)留意的問題

實(shí)踐中，假如由于當(dāng)事人簽訂合同時(shí)的不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中僅商定供應(yīng)土地使用權(quán)的一方的固定利益安排，未商定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的，這樣的商定是否可以視為供應(yīng)土地使用權(quán)的一方不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只獵取固定利益呢？本文認(rèn)為，這種狀況下不宜一概認(rèn)定供應(yīng)土地使用權(quán)的一方不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只獵取固定利益，而應(yīng)當(dāng)以合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容作為推斷標(biāo)準(zhǔn)。即，只要合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為供應(yīng)土地使用權(quán)的一方獵取固定利益，而不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，盡管合同中沒有明確商定供應(yīng)土地使用權(quán)的不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定供應(yīng)土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

假如在這種狀況下，相對(duì)方仍應(yīng)對(duì)固守“保底利益”的當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)價(jià)值固定只不過變換給付物種類的義務(wù)，那么合作風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上還是并未“共同擔(dān)當(dāng)”。

其次，固定利益的含義?！端痉ń忉尅菲浯问臈l是指的固定利益，是指無論在合作開發(fā)房地產(chǎn)中消失什么樣的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，供應(yīng)土地使用權(quán)的一方都要求根據(jù)合同商定取得肯定的、不變的利益。因此固定利益應(yīng)當(dāng)具有以下特征：A.是可以確定的、不變的利益。即，不管合同能否實(shí)際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經(jīng)確定后是不發(fā)生變化的。例如，土地價(jià)款的35％，總投資的25％這樣的商定。B.可以表現(xiàn)為貨幣，但不以貨幣為限。在通常狀況下固定利益表現(xiàn)為貨幣，但并不以貨幣為限?？梢允枪潭〝?shù)量的貨幣，也可以固定數(shù)量的房屋，還可以是固定數(shù)量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是以租賃或其他方式使用房屋。

本文進(jìn)一步認(rèn)為，《司法解釋》其次十四條中的“固定利益”一詞不夠準(zhǔn)確。在上文列舉的案例三中甲最大的合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是少賺不賠，但嚴(yán)格說來，甲的利益不是固定的，工程開發(fā)的成敗將影響甲獲得的利益大小。根據(jù)現(xiàn)行《司法解釋》其次十四條中的“固定利益”要求，案例三中的合同將不能認(rèn)定轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。而事實(shí)上這類合同的本質(zhì)仍舊是供應(yīng)土地使用權(quán)一方不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，只不過對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)根據(jù)不同的工程開發(fā)結(jié)果做了分別商定。因此，本文認(rèn)為，如將《司法解釋》其次十四條中的“固定利益”改為“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能轉(zhuǎn)性認(rèn)定的漏洞，由于在案例三中，甲的“保底利益”是商定的工程失敗情形下的利益。

（2）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為房屋買賣的合同的認(rèn)定

①認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《司法解釋》其次十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同商定供應(yīng)資金的當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只安排固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。”假如合作開發(fā)房地產(chǎn)合同商定供應(yīng)資金的一方當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只安排固定數(shù)量的房屋，則說明當(dāng)事人的真實(shí)意思在于以所“投入”的資金作為獵取固定數(shù)量房屋的對(duì)價(jià)。也就是說，供應(yīng)資金的一方，通過投入資金獵取了固定數(shù)量的房屋，合同的相對(duì)方通過出賣固定數(shù)量的房屋獵取了肯定的資金，這符合房屋買賣合同的特征。投入資金的一方成為房屋買賣合同的買受人，合同相對(duì)方成為房屋的出賣人。此時(shí)，當(dāng)事人的商定的名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣。因此，此類合同認(rèn)定的推斷標(biāo)準(zhǔn)是供應(yīng)資金的當(dāng)事人是否擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，假如供應(yīng)資金的當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。假如供應(yīng)資金的當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只獵取固定數(shù)量的房屋，那么這類合同屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為房屋買賣合同。

②認(rèn)定中應(yīng)當(dāng)留意的問題

安排固定數(shù)量的房屋的理解。首先，《司法解釋》其次十五條所指的安排固定數(shù)量的房屋，是指供應(yīng)資金一方當(dāng)事人獵取固定數(shù)量房屋的全部權(quán)，而不是使用權(quán)。其次，固定數(shù)量的房屋，應(yīng)當(dāng)和本文在前面對(duì)“固定利益”所作分析一樣，該固定數(shù)量房屋的數(shù)量應(yīng)當(dāng)是可以確定的，并且經(jīng)確定后不變的。例如合同中商定，供應(yīng)資金的一方安排5000m2的房屋，該商定就是確定的，不管房屋是否能實(shí)際建成，合同商定的固定數(shù)量房屋都是確定的，并且是不變的。至于，該房屋最終能否建成或者供應(yīng)資金的一方能否實(shí)際分到5000m2的房屋則屬于合同履行的范疇。

（3）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款合同的認(rèn)定

①認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《司法解釋》其次十六條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同商定供應(yīng)資金的當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。”假如合同商定供應(yīng)資金的當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額的貨幣，則說明供應(yīng)資金的一方通過投入資金，獵取了固定數(shù)額貨幣的回報(bào)，相當(dāng)于供應(yīng)資金的一方通過出借資金獵取了利益，合同相對(duì)方通過借款進(jìn)展了房地產(chǎn)開發(fā)，雙方的真實(shí)意思在于融資進(jìn)展開發(fā)建立。這完全符合借款合同的特征，供應(yīng)資金的一方于貸款人，合同相對(duì)方于借款人。此時(shí)，當(dāng)事人的商定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款。因此，此類合同的認(rèn)定的推斷標(biāo)準(zhǔn)是供應(yīng)資金的當(dāng)事人是否擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，假如供應(yīng)資金的當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，假如供應(yīng)資金的當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款合同。

②認(rèn)定中應(yīng)當(dāng)留意的問題

收取固定數(shù)額貨幣的理解。我們?cè)谂卸ê贤惺欠裆潭斯?yīng)資金的一方當(dāng)事人收取固定數(shù)額的貨幣時(shí)，應(yīng)當(dāng)留意這里的固定數(shù)額貨幣不等同于“固定利潤”。這是由于利潤的獵取要取決于房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果，在房地產(chǎn)開發(fā)完成之前利潤是不確定的，因此，從這個(gè)意義上說，不存在“固定利潤”。例如在合同中商定，供應(yīng)資金的一方，在合作建房完成后供應(yīng)資金一方獵取合作建房利潤的50％，這樣的商定就不應(yīng)當(dāng)視為商定了供應(yīng)資金的一方獵取固定數(shù)額的貨幣。

（4）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款合同的認(rèn)定

①認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《司法解釋》其次十七條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同商定供應(yīng)資金的當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同?！痹谶@類合同中，供應(yīng)資金的當(dāng)事人不管合作的結(jié)果如何，供應(yīng)資金的一方當(dāng)事人都將使用（租用）肯定數(shù)量的房屋。雙方當(dāng)

事人的真實(shí)意思在于供應(yīng)資金的一方以供應(yīng)的資金作為使用商定面積房屋的對(duì)價(jià)，相當(dāng)于供應(yīng)資金的一方支付租金，合同相對(duì)方供應(yīng)商定面積的房屋給供應(yīng)資金的一方當(dāng)事人使用。供應(yīng)資金的一方當(dāng)事人為承租方，合同相對(duì)方為出租人。此時(shí)當(dāng)事人的商定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃。因此，此類合同的認(rèn)定的推斷標(biāo)準(zhǔn)是供應(yīng)資金的一方當(dāng)事人是否不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，假如供應(yīng)資金的一方當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，假如供應(yīng)資金的一方當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并只以租賃或其它方式使用房屋，那么這類合同就屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃合同。

②認(rèn)定中應(yīng)當(dāng)留意的問題

如何理解以其他形式使用房屋。由于這類合同和我們通常意義上的租賃合同存在肯定的區(qū)分，所以在合同的條款表述上往往不同于一般的房屋租賃合同，通常會(huì)商定，供應(yīng)資金的一方在房屋建成后在肯定期限內(nèi)通過支付肯定租金的方式或者免費(fèi)使用商定面積的房屋?！端痉ń忉尅匪Q的其它形式使用房屋就是指提除支付肯定租金的外的其它方式。因此，無論這類合同中是否有明確商定供應(yīng)資金的一方以支付租金的方式使用建成后商定面積的房屋，只要商定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容說明供應(yīng)資金的一方當(dāng)事人不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并只以租賃或其它方式使用房屋，都應(yīng)當(dāng)把這類合同認(rèn)定為名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃合同。

三、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中幾種特別的狀況的處理

第一種狀況，甲方供應(yīng)土地使用權(quán)和資金，乙方僅供應(yīng)資金，商定甲方不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益。

A.固定利益為固定數(shù)額的貨幣。此時(shí)甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時(shí)符合《司法解釋》其次十四條和其次十六的規(guī)定，存在兩個(gè)合同關(guān)系，一個(gè)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個(gè)是借款合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方又是借款合同中的貸款方，甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出借資金的對(duì)價(jià)均為所商定獵取的固定數(shù)額的貨幣。此時(shí)應(yīng)當(dāng)分別根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。

B.固定利益為固定數(shù)量的房屋。此時(shí)甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時(shí)符合《司法解釋》其次十四條和其次十五條的規(guī)定，存在兩個(gè)合同關(guān)系，一個(gè)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個(gè)是房屋買賣合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方又是房屋買賣合同中的買受人，甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和支付貨幣的對(duì)價(jià)均為所商定獵取的固定數(shù)量的房屋。此時(shí)應(yīng)當(dāng)分別根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。

C.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋。在此種狀況下，還可以再分兩種狀況來爭(zhēng)論：a.商定甲獵取的固定利益中固定數(shù)額的貨幣量很少，和商定取得的固定數(shù)量房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，缺乏以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)可以把甲供應(yīng)土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)量房屋中局部房屋，那么甲供應(yīng)資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)量房屋中局部房屋和貨幣，那么此時(shí)甲、乙之間仍舊存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款合同、房屋買賣合同三個(gè)合同關(guān)系。也可以把甲供應(yīng)土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋中的局部房屋，那么甲供應(yīng)資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)量的房屋，此時(shí)甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同。在這種狀況下應(yīng)當(dāng)根據(jù)盡量簡(jiǎn)化當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的原則的后一種思路來處理，即根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。b.商定甲獵取的固定利益中固定數(shù)量房屋量很少，和商定取得的固定數(shù)額的貨幣的價(jià)值相比，所占比例很小，缺乏以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)可以把甲供應(yīng)土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)額貨幣中的局部貨幣，那么甲供應(yīng)資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)額貨幣中的局部貨幣和固定數(shù)量的房屋，那么此時(shí)甲、乙之間仍舊存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款合同、房屋買賣合同三個(gè)合同關(guān)系。也可以把甲供應(yīng)的土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)量的房屋或固定數(shù)量的房屋和固定數(shù)額貨幣中的局部貨幣，那么乙供應(yīng)資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)額貨幣中的局部貨幣，那么甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同。同理，在這種狀況下也應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一種思路來處理，即根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。

D.固定利益為以租賃或其他方式使用房屋。此時(shí)甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時(shí)符合《司法解釋》其次十四條和其次十七條的規(guī)定，存在兩個(gè)合同關(guān)系，一個(gè)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個(gè)房屋租賃合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓人又是房屋租賃合同中的承租人。此時(shí)應(yīng)當(dāng)分別根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)益義務(wù)關(guān)系。

E.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋。在此種狀況下，也應(yīng)當(dāng)再分兩種狀況來爭(zhēng)論：a.商定甲獵取的固定利益中固定數(shù)額的貨幣量很少，和商定以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，缺乏以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)可以把甲供應(yīng)土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值中局部?jī)r(jià)值，那么甲供應(yīng)資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時(shí)甲、乙之間仍舊存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借款合同和房屋租賃合同。也可以把甲供應(yīng)土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋價(jià)值中的局部?jī)r(jià)值，那么甲供應(yīng)資金的對(duì)價(jià)就是以租賃或其他方式使用房屋價(jià)值中的局部?jī)r(jià)值，此時(shí)甲、乙之間存在土地使用權(quán)合同和房屋租賃合同。在這種狀況下應(yīng)當(dāng)根據(jù)盡量簡(jiǎn)化當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的原則來處理，既根據(jù)后一種思路來處理。應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。b.商定甲獵取的以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值很小，和商定取得的固定數(shù)額的貨幣的價(jià)值相比，所占比例很小，缺乏以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)可以把甲供應(yīng)土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為商定取得固定數(shù)額貨幣中的局部貨幣，那么甲供應(yīng)資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)額貨幣中的局部貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時(shí)甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借款合同和房屋租賃合同三個(gè)合同關(guān)系。也可以把甲供應(yīng)土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為以租賃或其他方式使用房屋或者是以租賃或其他方式使用房屋和固定數(shù)額貨幣中的局部貨幣，那么甲方供應(yīng)資金的對(duì)價(jià)就是固定貨幣中的局部貨幣，此時(shí)，甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同。同理，這種狀況下也應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一種思路來處理，即根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

F.固定利益為固定數(shù)量的房屋和以租賃或其他方式使用房屋。此種狀況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)前文C局部所確定的原則來進(jìn)展處理。在這種狀況下也應(yīng)當(dāng)根據(jù)前文E局部確定原則來進(jìn)展處理。a.商定甲獵取的固定利益中固定數(shù)量的房屋很少，和商定以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，缺乏以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。b.商定甲獵取的以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值很小，和商定取得的固定數(shù)量的房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，缺乏以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

其次種狀況，甲方供應(yīng)土地使用權(quán)和資金，乙方供應(yīng)土地使用權(quán)，()商定甲方不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益。

這種狀況和第一種狀況沒有本質(zhì)的區(qū)分，唯一的區(qū)分在于乙方作為合同相對(duì)方所支付的對(duì)價(jià)不同，在第一種狀況下乙方作為合同的相對(duì)方支付的對(duì)價(jià)是其所供應(yīng)的資金。在其次種狀況下乙方作為合同的相對(duì)方所支付的對(duì)價(jià)是其供應(yīng)的土地使用權(quán)。

第三種狀況，甲、乙雙方均供應(yīng)土地使用權(quán)和資金，商定甲方不擔(dān)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益。

這種狀況和第一種狀況也沒有本質(zhì)的區(qū)分，唯一的區(qū)分在于乙方作為合同相對(duì)方所支付的對(duì)價(jià)不同，在第一種狀況下乙方作為合同的相對(duì)方支付的對(duì)價(jià)是其所供應(yīng)的資金。在這種狀況下乙方作為合同的相對(duì)方所支付的對(duì)價(jià)是其供應(yīng)的土地使用

權(quán)和資金。實(shí)際上甲方作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方、房屋買賣合同中買受人、借款合同的貸款方所獵取的對(duì)價(jià)形式表現(xiàn)為所獲得的固定利益，其本質(zhì)上卻是乙方投入的資金或土地使用權(quán)或資金和土地使用權(quán)。

合作開發(fā)合同篇4

甲方：姓名申祥意，身份證號(hào)：

住址：

乙方：姓名黃珩琪，身份證號(hào)：

住址：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要甲方原意將其已租賃的耕地河沙采挖權(quán)【詳見土包字[20xx]01號(hào)】與乙方共同開發(fā)。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商全都，簽訂協(xié)議如下：

一、沙地根本狀況

沙地位置：邵東縣佘田橋新村新建組；沙地面積：22.8畝。

二、合作開發(fā)形式：為使合作事業(yè)利益最大化，內(nèi)部實(shí)行即分工又合作的合作形式。

三、合作開發(fā)期限：以河沙資源開發(fā)完畢為止。

四、合作利潤安排：合作事業(yè)利潤按甲方30%乙方70%的比例安排。

五、甲方權(quán)利義務(wù)：

1、甲方有權(quán)維護(hù)其自身在合作事業(yè)中的合法權(quán)益；

2、甲方有義務(wù)協(xié)調(diào)處理合作事業(yè)與外界所發(fā)生的一切事務(wù)；

3、甲方有義務(wù)監(jiān)視并幫助乙方共同完成乙方應(yīng)完成的事務(wù)。

六、乙方權(quán)利義務(wù)：

1、乙方有權(quán)自主開采河沙資源、生產(chǎn)經(jīng)營河沙；

2、乙方有權(quán)維護(hù)其自身在合作事業(yè)中的合法權(quán)益；

3、乙方有義務(wù)監(jiān)視并幫助甲方共同完成甲方應(yīng)完成的事務(wù)。

七、雙方違約責(zé)任

雙方如有違約，違約方應(yīng)向守約方支付違約金萬元，

八、合同其他事項(xiàng)

1.未盡事宜，雙方另行協(xié)商；

2.本合同1式2份，雙方各執(zhí)1份；

3.本合同自簽訂之日起生效。

甲方(簽字)：乙方(簽字)：

簽訂日期年月日

合作開發(fā)合同篇5

甲方：某醫(yī)藥科技開發(fā)有限公司

乙方：

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就合作開發(fā)新藥××事宜，達(dá)成協(xié)議如下：

1、甲、乙雙方認(rèn)定按《藥品注冊(cè)治理方法》注冊(cè)分類×的相關(guān)要求，合作開發(fā)××。甲方做為新藥申報(bào)的研制方，集中力氣組織對(duì)本工程進(jìn)展新藥開發(fā)，并保證該藥開發(fā)的后續(xù)資金。

2、在本協(xié)議簽訂后乙方即供應(yīng)：①新藥處方、方解及本工程立題目的與依據(jù)、處方查新報(bào)告（查新費(fèi)用由甲方支付）；②前期臨床討論及藥理預(yù)試驗(yàn)的討論資料；③乙方已完成的××新藥前期藥學(xué)討論資料（制備工藝和質(zhì)量分析方法、文獻(xiàn)資料）等，供甲方按新藥申報(bào)要求進(jìn)展藥學(xué)討論。關(guān)于其處方的保密問題參見本協(xié)議相關(guān)保密條款。乙方應(yīng)保證處方的真實(shí)和原始性。

3、甲、乙雙方在××新藥的后續(xù)新藥開發(fā)工作中進(jìn)展如下分工：

甲方：負(fù)責(zé)××新藥按新藥申報(bào)的有關(guān)藥學(xué)討論、藥理毒理討論工作；負(fù)責(zé)整理相關(guān)新藥申報(bào)資料（藥學(xué)討論資料工程7、8、12、14、15、16、17、18；藥理毒理討論資料19、20、22、23；綜述資料工程1、2、4、5、6）；幫助乙方進(jìn)展臨床討論方面資料的整理等有關(guān)工作；并進(jìn)展新藥報(bào)批工作、臨床送檢樣品制備工作等；

乙方：①負(fù)責(zé)供應(yīng)新藥申報(bào)“綜述資料”中資料工程3（立題目的”與依據(jù)，包括方解）有關(guān)內(nèi)容；負(fù)責(zé)編寫新藥申報(bào)“臨床討論資料”中資料工程29—31（臨床討論規(guī)劃與討論方案）；并負(fù)責(zé)有關(guān)臨床方面的上會(huì)審評(píng)辯論、補(bǔ)充資料等工作。②在××新藥有關(guān)藥理試驗(yàn)結(jié)果不抱負(fù)和由于處方類同問題不能通過審評(píng)的狀況下，乙方應(yīng)向甲方另行供應(yīng)新的成熟處方（不局限于脂肪肝的治療藥），并完成前述工作。

4、綜合考慮××新藥前期藥學(xué)、藥理學(xué)、臨床預(yù)試驗(yàn)費(fèi)用及后期估計(jì)投入新藥開發(fā)費(fèi)用等問題，甲、乙雙方商定：甲方支付乙方××新藥科研經(jīng)費(fèi)共計(jì)叁拾萬元，分兩期支付。

（1）合同生效，本工程查新結(jié)果符合要求后，支付乙方貳拾萬元；

（2）在根本完本錢工程藥效學(xué)討論后即支付乙方科研經(jīng)費(fèi)壹拾萬元。

5、保密條款及其它違約責(zé)任：

（1）甲方在本工程研發(fā)過程中應(yīng)對(duì)××新藥的處方保密，未經(jīng)乙方許可，不得將處方泄露第三方。

（2）乙方不得將本工程處方及其類同方另于第三方合作。甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)守保密協(xié)議。

（3）未經(jīng)甲方準(zhǔn)許，乙方不得另行與其它單位合作開發(fā)××新藥類似處方其它劑型。

（4）乙方保證本產(chǎn)品的開發(fā)不涉及專利糾紛問題，且不涉及其它學(xué)問產(chǎn)權(quán)糾紛。否則退回甲方給付的前期預(yù)試驗(yàn)經(jīng)費(fèi)并賠償相應(yīng)損失。

（5）甲方保證向乙方按時(shí)支付合同規(guī)定的科研經(jīng)費(fèi)。

以上若一方違約，需賠償對(duì)方違約金萬元。

6、其它未盡事宜，甲、乙雙方友好協(xié)商解決。

甲方：某醫(yī)藥科技開發(fā)有限公司乙方：

（公章）

合作開發(fā)合同篇6

（適用于包括聯(lián)合竟買土地的合作開發(fā)）

立本協(xié)議當(dāng)事人：

甲方：

乙方：

丙方：

目錄

第一章、總則：

其次章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工

第三章、費(fèi)用的分擔(dān)

第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度

第五章、房屋的安排

第六章、合作工程所需資金和其他費(fèi)用的支付方式

第七章、土地竟買：

第八章、工程前期：

第九章、工程營造：

第十章、房屋銷售：

第十一章、竣工材料報(bào)批：

第十二章、工程保修：

第十三章物業(yè)治理

第十四章本協(xié)議的變更和終止

第十五章、違約責(zé)任

第十六章、合同治理

第十七章、其他商定事項(xiàng)

第一章、總則

1.1依據(jù)青島市國土資源和房屋治理局等單位公布的青國土資房（預(yù)）告字[200×]×號(hào)儲(chǔ)藏國有土地使用權(quán)拍賣預(yù)報(bào)的規(guī)定，青島市國土資源和房屋治理局定于200×年×月×日公開拍賣×宗儲(chǔ)藏國有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議本協(xié)議當(dāng)事人當(dāng)事人（以下簡(jiǎn)稱本協(xié)議當(dāng)事人）充分協(xié)商，本協(xié)議當(dāng)事人打算聯(lián)合參與青島市×區(qū)×路×號(hào)地塊(以下簡(jiǎn)稱×號(hào)地塊)的竟買，拍買購得寧夏路×號(hào)地塊后，由本協(xié)議當(dāng)事人按本協(xié)議的商定聯(lián)合投資開發(fā)。

1.2工程部是本協(xié)議項(xiàng)下合作工程（以下簡(jiǎn)稱合作工程）的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作工程的開發(fā)、決策和治理。工程部下設(shè)各部詳細(xì)負(fù)責(zé)合作工程實(shí)施。

1.3土地竟買、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造（本協(xié)議當(dāng)事人按整樓座取得房屋的除外）、工程款支付、通過媒體推介合作工程、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)治理單位的選擇等事項(xiàng)由工程部統(tǒng)一治理。分得房屋的銷售由本協(xié)議當(dāng)事人自行負(fù)責(zé)。

1.4本協(xié)議當(dāng)事人通過聯(lián)合竟買的方式取得合作工程的土地。

1.5本協(xié)議當(dāng)事人通過竟買方式競(jìng)得開發(fā)土地，實(shí)行土地按份共有。依據(jù)經(jīng)審批的施工圖安排房屋。根據(jù)各自分得的房屋，分別辦理《商品房預(yù)售許可證》，本協(xié)議當(dāng)事人各自銷售其分得的房屋。

1.6合作工程設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶，費(fèi)用的支取按本協(xié)議的商定統(tǒng)一撥付。

1.7依據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實(shí)際分得房屋確實(shí)權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献鞴こ趟l(fā)生的相關(guān)工程費(fèi)用和其他稅費(fèi)。

其次章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工

2.1為便于合作工程的開發(fā)、建立、治理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立“”工程部（以下簡(jiǎn)稱工程部），工程部全權(quán)負(fù)責(zé)合作工程的開發(fā)和治理，是合作工程的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。工程部下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、工程予決算部等部門。

2.2工程部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。工程部設(shè)總經(jīng)理1人,副總經(jīng)理人。

工程部的職責(zé)：

全權(quán)負(fù)責(zé)和打算合作工程的一切事宜。

工程部的議事規(guī)章：

工程部實(shí)行工作例會(huì)制度，打算合作工程所涉一切事宜。工程部召開會(huì)議時(shí)，由專職人員負(fù)責(zé)記錄，參與會(huì)議人員對(duì)會(huì)議記錄無異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì)議記錄由專職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。工程部例會(huì)由工程部經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參與的，由副經(jīng)理主持。合作工程所涉事項(xiàng)由工程部協(xié)商全都確定，達(dá)不成全都的，按每方繳納竟買保證金數(shù)額比例予以表決，其重要事項(xiàng)按占竟買保證金數(shù)額的三分之二方的意見辦理，一般事項(xiàng)按占竟買保證金數(shù)額過半數(shù)方的意見辦理。重要事項(xiàng)和一般事項(xiàng)的劃分，屆時(shí)由工程部另行確定。

經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)工程部的日常工作，主持工程部的例會(huì)。

副經(jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理幫助總經(jīng)理的工作。

2.3綜合部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。綜合部設(shè)經(jīng)理人。

綜合部的職責(zé)：

綜合部經(jīng)理的職責(zé)：

2.4工程前期部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。工程前期部設(shè)經(jīng)理人。

綜合部的職責(zé)：

綜合部經(jīng)理的職責(zé)：

2.5工程部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。工程部設(shè)經(jīng)理人。

工程部的職責(zé)：

工程部經(jīng)理的職責(zé)：

2.6銷售部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。銷售部設(shè)經(jīng)理人，銷售部經(jīng)理的人選由工程部打算。

銷售部的職責(zé)：

銷售部經(jīng)理的職責(zé)：

2.7財(cái)務(wù)部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。財(cái)務(wù)部設(shè)經(jīng)理人。

財(cái)務(wù)部的職責(zé)：

財(cái)務(wù)部經(jīng)理的職責(zé)：

2.8工程予決算部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。工程予決算部設(shè)經(jīng)理人。

工程予決算部的職責(zé)：

工程予決算部經(jīng)理的職責(zé)：

第三章、費(fèi)用的分擔(dān)

3.1合作工程的配套費(fèi)用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分?jǐn)偂７址糠桨复_定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)展分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)展結(jié)算。

本項(xiàng)的配套費(fèi)用是指建立和安裝房屋根底外墻以外的全部的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費(fèi)用。

3.2工程款在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)展分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)展結(jié)算。如本合同當(dāng)事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價(jià)款、稅費(fèi)由各自負(fù)擔(dān)。

本項(xiàng)的工程款是指建立和安裝房屋根底外墻以內(nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費(fèi)。

3.3合作工程發(fā)生的竟買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費(fèi)，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)展分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)展結(jié)算。

3.4工程部及下設(shè)各部專職人員的工資、辦公費(fèi)用、款待費(fèi)用、辦公家具和配備車輛等所發(fā)生的費(fèi)用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)展分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)展結(jié)算。

3.5售樓處的建筑費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分?jǐn)?，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)展分?jǐn)?，房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)展結(jié)算。

3.6工程部下設(shè)各部實(shí)行費(fèi)用包干，超資不補(bǔ)，節(jié)余作為嘉獎(jiǎng)由各部自行支配。各部下設(shè)各部的詳細(xì)費(fèi)用數(shù)額，屆時(shí)由工程部確定。

3.7本協(xié)議當(dāng)事人派員到工程部及下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險(xiǎn)、工傷費(fèi)用等，均由派出方負(fù)擔(dān)。

3.8除銷售部經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險(xiǎn)以及在銷售工程中發(fā)生的全部費(fèi)用均由派出方負(fù)擔(dān)。

3.9本協(xié)議項(xiàng)下合作工程的貸款利息按比例予以分?jǐn)偂?/p>

3.10工程部及下設(shè)部門租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用,在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)展分?jǐn)偂７课菘⒐y(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)展結(jié)算。

第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度

4.1合作工程所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)各自進(jìn)帳，分別處理。

4.2合作工程所需資金實(shí)行統(tǒng)一治理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的治理，其資金設(shè)立獨(dú)立帳戶，該帳戶須預(yù)留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由工程部書面打算后，由財(cái)務(wù)部實(shí)施。

4.3主管會(huì)計(jì)和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)當(dāng)，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員批閱、了解費(fèi)用支出狀況。

4.4財(cái)務(wù)部應(yīng)定期以書面的方式公布費(fèi)用支出狀況。

4.5通過銀行貸款解決合作工程建立資金的，不管以本協(xié)議當(dāng)事人任何一方的名義申請(qǐng)貸款，本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此供應(yīng)有效擔(dān)保。

第五章房屋的安排

施工圖通過審批后，由工程部確定分房方案。協(xié)商不成的，由工程部依據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納竟買保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式安排房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹安排后剩余的房屋。

第六章、合作工程所需資金和其他費(fèi)用的支付方式

6.1竟買保證金的繳納日期按7.4項(xiàng)辦理。

6.2拍賣機(jī)構(gòu)傭金的繳納日期按7.5項(xiàng)辦理。

6.3土地出讓金的繳納日期按7.8項(xiàng)辦理。

6.4竟買土地不成的,其竟買保證金的退還按7.6項(xiàng)辦理。

6.5工程前期向有關(guān)部門所繳納的行政性事業(yè)性收費(fèi),在工程報(bào)批前由本協(xié)議當(dāng)事人支付。

6.6合作工程各項(xiàng)稅收的繳納按稅法和稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定各自繳納。

6.7工程部及下設(shè)部租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。

6.8依據(jù)《建立工程施工合同》的商定,屆時(shí)由工程部確定詳細(xì)的支付工程款日期。

6.9依據(jù)《建立工程設(shè)計(jì)合同》的商定,屆時(shí)由工程部確定詳細(xì)的支付設(shè)計(jì)費(fèi)日期。

6.10依據(jù)《建立工程監(jiān)理合同》的商定,屆時(shí)由工程部確定詳細(xì)的支付監(jiān)理費(fèi)日期。

6.11其他費(fèi)用的支付,屆時(shí)由工程部依據(jù)合作工程的進(jìn)度另行確定。

第七章、土地竟買：

7.1本次拍賣會(huì)及本協(xié)議當(dāng)事人共同擬竟買的地塊的簡(jiǎn)介：

依據(jù)《青島市儲(chǔ)藏國有土地使用權(quán)拍賣公告》青土資房告字[200×]×號(hào)，200×年×月×日，青島市國土資源和房屋治理局等單位將在青島市房地產(chǎn)交易中心（巫峽路9－11號(hào)）五樓拍賣廳進(jìn)行青島市儲(chǔ)藏國有土地使用權(quán)出讓拍賣會(huì)。本協(xié)議當(dāng)事人打算參與上述×號(hào)拍賣地塊的竟買。

7.21號(hào)地塊的根本狀況和規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)

1.地塊位置:

2.地塊總面積:

3．土地用途：

4．土地面積:

5．容積率：

6.建筑密度：

7、綠地率：

8.規(guī)劃建筑面積：

7.3本協(xié)議當(dāng)事人全都同意，竟買×號(hào)地塊的樓面地價(jià)的竟買應(yīng)價(jià)不超過人民幣元/平方米。

7.4竟買保證金人民幣元，甲方支付元，乙方支付元，丙方支付元。前述保證金應(yīng)于青島市國土資源和房屋治理局規(guī)定的截止日期的×日前支付給出資最多的一方，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋治理局。

7.5拍賣機(jī)構(gòu)的傭金，在拍賣機(jī)構(gòu)規(guī)定日期的×日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人繳納。本協(xié)議當(dāng)事人按竟買保證金的比例分?jǐn)偱馁u傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)展分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，根據(jù)每方分得房屋確實(shí)權(quán)面積具實(shí)結(jié)算。

7.6土地竟買的有關(guān)手續(xù)，由出資最多的一方負(fù)責(zé)辦理。竟買不成的，應(yīng)在拍賣機(jī)構(gòu)退還保證金到帳后×日內(nèi)退還本協(xié)議當(dāng)事人。

7.7每方派員一名參與拍賣會(huì)，由出資最多的一方派員負(fù)責(zé)舉牌。竟買成交的，由負(fù)責(zé)舉牌人簽署成交確認(rèn)書和拍賣筆錄。

7.8拍賣成交后,本協(xié)議當(dāng)事人最遲應(yīng)于青島市國土資源和房屋治理局規(guī)定的截止日期的×日前備齊土地出讓金,并通過出資最多的一方轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋治理局。

7.9《國有土地使用權(quán)出讓合同》由出資最多的一方代本協(xié)議當(dāng)事人簽訂。

7.10拍賣成交后至《國有土地出讓合同》簽訂前，任何一方毀約導(dǎo)致其他方將競(jìng)得土地再行拍賣的，違約方應(yīng)支付前次托付方和本協(xié)議當(dāng)事人的傭金，如再行拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的，違約方負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額。

7.11應(yīng)價(jià)超過7.3項(xiàng)商定的，其他本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)予以追認(rèn)，也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的，負(fù)責(zé)舉牌的一方，應(yīng)在拍賣完畢后三日內(nèi)退還其支付的保證金。

7.12除竟買不成的，任何一方已支付的竟買保證金和傭金不再退還。

7.13竟買不成的，除4.9項(xiàng)外,本協(xié)議的其他條款自動(dòng)失效。

第八章、工程前期：

8.1合作工程的工程前期工作由工程部統(tǒng)一治理和決策，工程前期部詳細(xì)負(fù)責(zé)經(jīng)辦,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極幫助。

8.2工程前期部的報(bào)批工作包括但不限于以下事項(xiàng)：

1、報(bào)批建立工程的立項(xiàng)和可行性討論報(bào)告

2、建立工程的市場(chǎng)調(diào)研，確定開發(fā)工程的整體方案；

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)（或確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位），簽訂《規(guī)劃設(shè)計(jì)合同》；

4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批；

5、申領(lǐng)《建立用地規(guī)劃許可證》；

6、建筑設(shè)計(jì)單位招標(biāo)（或確定建筑設(shè)計(jì)單位），簽訂《建筑設(shè)計(jì)合同》；

7、方案設(shè)計(jì)和施工圖的審批；

8、申領(lǐng)《建立工程規(guī)劃許可證》；

9、施工單位招標(biāo)（或確定施工單位），簽訂《建立工程施工合同》；

10、監(jiān)理單位招標(biāo)（或確定監(jiān)理單位），簽訂《工程監(jiān)理合同》；

11、托付質(zhì)檢工作；

12、申辦開工規(guī)劃和《施工許可證》；

13、辦理規(guī)劃驗(yàn)線，開發(fā)工程開工。

8.3辦理上述事項(xiàng)向有關(guān)部門繳納的相關(guān)費(fèi)用,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)在繳納費(fèi)用的×日前支付給財(cái)務(wù)部。

第九章、工程營造

9.1合作工程工程施工單位的選擇，應(yīng)通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商全都的方式確定。未經(jīng)其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商全都，本協(xié)議的任何一方不得參與合作工程工程的招標(biāo)和施工。

9.2合作工程工程的監(jiān)理單位的選擇，通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商全都的方式確定。

9.3《建立工程施工合同》應(yīng)具備以下條款：

1、工程總價(jià)款采納“包死價(jià)”和工程設(shè)計(jì)變更據(jù)實(shí)結(jié)算的決算方式：

2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商全都，任何一方不得以任何方式向施工單位供應(yīng)工程所需任何材料。

9.4工程款的撥付日期由工程部打算，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一支付。屆時(shí)由工程部按工程進(jìn)度提出工程款撥付規(guī)劃，待工程部批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行。

9.5工程的簽證、隱藏記錄等工程資料由工程部保存。

9.6工程的施工和治理由工程部負(fù)責(zé),工程施工過程中的資料由專人負(fù)責(zé)?！?/p>

第十章、房屋銷售：

10.1依據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋,分別辦理《商品房預(yù)售許可證》。

10.2分得的房屋由本協(xié)議當(dāng)事人單獨(dú)派員銷售。以各自的名義分別與購房的業(yè)主簽訂商品房買賣合同，各自出具收款收據(jù)。收取的購房款進(jìn)合作工程設(shè)立的獨(dú)立帳戶。

10.3售樓處房屋建立費(fèi)用、營銷費(fèi)用、購置辦公家具和銷售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分?jǐn)?。待工程竣工測(cè)繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實(shí)決算。

本條商定的售樓處房屋建立費(fèi)用是指建立售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。

本條商定的營銷費(fèi)用是指為銷售房屋通過媒體進(jìn)展廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。

10.4房屋的銷售采納統(tǒng)一的《商品房買賣合同》文本?！渡唐贩抠I賣合同》文本的起草由合作工程聘任的法律參謀負(fù)責(zé)。

10.5本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷售人員，應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)前方能上崗。

10.6本協(xié)議當(dāng)事人選派的銷售人員應(yīng)聽從銷售部經(jīng)理的治理。

第十一章、竣工驗(yàn)收和竣工材料的報(bào)批：

11.1工程的竣工驗(yàn)收工作,由工程部負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織,其他各部予以積極協(xié)作?！?。

第十二章、工程保修：

12.1房屋交付后,其保修單位確實(shí)定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價(jià)最低的一方擔(dān)當(dāng)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同托付第三人擔(dān)當(dāng)。

12.2房屋的保修金按工程結(jié)算值的%計(jì)算，每方按實(shí)際分得的房屋面積予以分?jǐn)?。除工程消失?yán)峻質(zhì)量問題時(shí)，保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。

12.3保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。

12.4工程保修金在工程保修合同簽訂時(shí)一次付清。

12.5保修期限內(nèi)，如因保修單位的緣由造成業(yè)主損失的，由保修單位擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。如一方擔(dān)當(dāng)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。

第十三章物業(yè)治理

13.1房屋交付后,實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)治理。

13.2物業(yè)治理單位確實(shí)定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商全都的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同托付其他的物業(yè)治理單位，并與之簽訂物業(yè)治理合同。

第十四章本協(xié)議的變更和終止

14.1經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商全都,可以變更或終止本協(xié)議。

14.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的全都同意，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的工程向他人轉(zhuǎn)讓。

14.3竟買土地被有關(guān)部門收回的，本協(xié)議自動(dòng)終止。

14.4因不行抗力造本錢協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動(dòng)終止。

第十五章、違約責(zé)任

15.1任何一方未按本協(xié)議第六章的商定支付費(fèi)用的,每逾期1日,按應(yīng)交金額的׉支付違約金。

15.2任何一方未按本協(xié)議第六章的商定支付費(fèi)用的，逾期超過30日，視為違約方放棄本協(xié)議的一切權(quán)利和權(quán)益。其已支付的費(fèi)用作為違約金。違約方已交的費(fèi)用缺乏以賠償其他守約方損失的，違約方應(yīng)足額賠償其他方的全部損失。

15.3財(cái)務(wù)人員未經(jīng)工程部同意擅自支付費(fèi)用的，由派出單位按實(shí)際支付費(fèi)用的×倍擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。……。

第十六章、合同治理

16.1合作工程所涉的合同,實(shí)行洽談權(quán)、審查權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)相對(duì)獨(dú)立、相互制約的原則。為保證合作工程的依法、標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)，由本協(xié)議當(dāng)事人共同聘請(qǐng)法律參謀。

16.2合同的洽談依據(jù)合同所涉內(nèi)容，由工程部牽頭，所涉各部派員參與。依據(jù)洽談的內(nèi)容由參與人員起草合同要點(diǎn)或草擬合同。合同的審查均由本合作工程聘請(qǐng)的法律參謀負(fù)責(zé)。合同的批準(zhǔn)權(quán)由工程部行使。

16.3本工程所涉合同一律采納書面形式簽訂，嚴(yán)禁口頭合同和非正式的書面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。

16.4洽談部門在合同簽訂前，應(yīng)審查對(duì)方當(dāng)事人的有效的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資信狀況；驗(yàn)明對(duì)方當(dāng)事人是否具有簽訂合同的主體資格；審查代理人是否具有代理權(quán)、是否超越代理權(quán)限和代理期限及其真實(shí)性；審查對(duì)方使用印鑒是否合法與真實(shí)有效。在實(shí)施前述行為時(shí)，必要時(shí)應(yīng)懇求法律參謀予以幫助。

16.5洽談部門負(fù)責(zé)收集、記錄、整理、保管與合同有關(guān)的協(xié)議、往來函件等。

16.6合同履行過程中發(fā)生的糾紛，各部應(yīng)準(zhǔn)時(shí)上報(bào)工程部，所涉部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)準(zhǔn)時(shí)組織本部門的人員準(zhǔn)時(shí)分析查明緣由，提出解決方法。必要時(shí)應(yīng)詢問法律參謀，共同提出解決方法，準(zhǔn)時(shí)與對(duì)方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，依據(jù)合同的規(guī)定，在規(guī)定的時(shí)效內(nèi)向仲裁部門申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

16.7各類合同