商貿(mào)有限責(zé)任公司倉儲(chǔ)物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

倉儲(chǔ)物流中心建設(shè)項(xiàng)目·可行性研究報(bào)告陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司Page1-ofNUM年以來經(jīng)濟(jì)開始回升，實(shí)際GDP增長率又逐步靠近潛在經(jīng)濟(jì)增長率，經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇階段。2001年GDP增長率又有所下降，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)反復(fù)，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不穩(wěn)定性。2002年開始，經(jīng)濟(jì)真正開始走上穩(wěn)步增加的回升之路，2003年經(jīng)濟(jì)增長躍上一個(gè)新的臺(tái)階，GDP增長率高達(dá)9.5%，再次超越潛在經(jīng)濟(jì)增長率水平，實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率和潛在經(jīng)濟(jì)增長率的缺口又轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)。2004年GDP增長率持續(xù)上升，實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率和潛在經(jīng)濟(jì)增長率的缺口也不斷擴(kuò)大，這表明2003年以來經(jīng)濟(jì)已位于繁榮階段。根據(jù)預(yù)測的結(jié)果，2005—2010年間我國經(jīng)濟(jì)增長將保持在9%以上，高于潛在經(jīng)濟(jì)增長率，這表明，未來幾年我國經(jīng)濟(jì)很有可能持續(xù)位于周期的繁榮階段。2008年雖受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響經(jīng)濟(jì)增長有所減慢，但我國經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入復(fù)蘇期。本項(xiàng)目處于這樣的一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期里，既有機(jī)遇，又有挑戰(zhàn)，關(guān)鍵在于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如何抓住有利的機(jī)遇，并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在國家的政策引導(dǎo)下尋找到企業(yè)的發(fā)展空間，既提高了企業(yè)的效益，又能對(duì)國民經(jīng)濟(jì)盡到企業(yè)家的責(zé)任，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和良性循環(huán)。綜上倉儲(chǔ)物流業(yè)發(fā)展?fàn)顩r在政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化及技術(shù)發(fā)展分析可以看出，本項(xiàng)目的提出符合國家政策及區(qū)域發(fā)展的總體目標(biāo)，適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需要，在區(qū)域招商政策及技術(shù)方面都有利于本項(xiàng)目的發(fā)展，其建成將會(huì)快速成長，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展作出一定貢獻(xiàn)?！?.2倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目建設(shè)的必要性§2.2.1項(xiàng)目的建設(shè)符合物流業(yè)的國家相關(guān)政策物流產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中明確提出發(fā)展現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)。大力推進(jìn)物流服務(wù)的社會(huì)化和專業(yè)化，優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，提高物流信息化水平，加強(qiáng)對(duì)制造業(yè)物流分離外包。本項(xiàng)目將以建設(shè)現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流服務(wù)業(yè)為目標(biāo)，符合國家物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策?！?.2.2本項(xiàng)目可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，為某某增加財(cái)政及稅收收入項(xiàng)目建成后的未來10年內(nèi)將繳納各種稅費(fèi)1077.67萬元。同時(shí)項(xiàng)目將新增就業(yè)崗位42個(gè)，為市民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，起到繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興?！?.2.本區(qū)域內(nèi)聚集著以陜西汽車集團(tuán)公司，陜西法士特齒輪公司，西北機(jī)器廠等多家以汽車，機(jī)械，化工，制藥，食品生產(chǎn)為主的企業(yè)集群，但同時(shí)該區(qū)域內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)獨(dú)大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不足，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)較少，針對(duì)本區(qū)域內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，大力發(fā)展該區(qū)域倉儲(chǔ)物流業(yè)對(duì)于優(yōu)化該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升該區(qū)域內(nèi)企業(yè)的產(chǎn)品流通速度有著非常重要的意義。按照某某未來規(guī)劃定位的要求，即建成50萬人口的中等城市要求，本項(xiàng)目更是具有極強(qiáng)的示范帶動(dòng)效應(yīng)?！?.2.4提升城市形象，完善城市功能本項(xiàng)目也是某某地區(qū)趕超現(xiàn)代城市發(fā)展步伐的需要，也符合近年來國內(nèi)外城市發(fā)展的潮流。從國內(nèi)外許多有影響的城市看，都爭相把建設(shè)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代物流擺上日程。該項(xiàng)目已同時(shí)具備各方面比較成熟的操作條件。第三章市場營銷策略及項(xiàng)目定位§3.1產(chǎn)品策略本項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)品主要有二部分：一是提供倉儲(chǔ)服務(wù)；二是提供交通運(yùn)輸服務(wù)。企業(yè)將以建立現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流中心為宗旨，結(jié)合現(xiàn)代的管理和服務(wù)理念，努力打造區(qū)域內(nèi)一流的服務(wù)水平?！?.1價(jià)格策略本項(xiàng)目定價(jià)結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及成本，采取適中的定價(jià)策略?！?.1銷售渠道及促銷策略采用人員促銷及發(fā)送紙質(zhì)宣傳資料方式進(jìn)行大范圍宣傳；結(jié)合園區(qū)制造業(yè)布局情況，積極推進(jìn)園區(qū)制造業(yè)委托倉儲(chǔ)物流服務(wù)；利用現(xiàn)代電子商務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上推廣；§3.4項(xiàng)目定位本項(xiàng)目市場定位如下：結(jié)合區(qū)域環(huán)境，創(chuàng)建一流倉儲(chǔ)物流服務(wù)中心。第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、土地利用情況§4.1項(xiàng)目建設(shè)原則和指導(dǎo)思想§4.1.1根據(jù)國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況建設(shè)。在充分考慮項(xiàng)目功能齊全，配套設(shè)施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎(chǔ)上，計(jì)劃項(xiàng)目占地13500M2總建筑面積§4.1依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，同時(shí)參照政府對(duì)城市建設(shè)的意見，結(jié)合地形特點(diǎn)，合理進(jìn)行規(guī)劃。遵守統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局的原則，合理劃分不同功能片區(qū)以利于可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的要求。重視整體設(shè)計(jì)。內(nèi)部力求合理布局，外部處理好與城區(qū)大環(huán)境的有機(jī)聯(lián)系，注重開發(fā)綜合效益?！?.1.3效益性原則具有雙重含義，宏觀而言效益性原則就是要求本次續(xù)建建設(shè)借鑒外部成功經(jīng)驗(yàn)，將土地資源、項(xiàng)目資源、設(shè)施資源以效益優(yōu)化原則進(jìn)行優(yōu)化配置，形成社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。微觀而言，應(yīng)體現(xiàn)我倉儲(chǔ)物流建設(shè)的實(shí)際需求，合理布局，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。§4.2項(xiàng)目建設(shè)方案及土地利用情況分析§4.本項(xiàng)目位于某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨規(guī)劃中的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地。計(jì)劃項(xiàng)目占地13500㎡，其中建筑占地面積8339.50㎡,綠化占地面積1147.50㎡,廠區(qū)道路占地面積4013㎡?？偨ㄖ娣e11343.00㎡，分為1#-4#倉庫、辦公樓、生活用房及公共配套用房等。具體建設(shè)面積見下表：中心建筑物情況表序號(hào)名稱占地面積建筑面積層數(shù)11#倉庫2905.98㎡2905.98㎡122#倉庫1821.66㎡1821.66㎡133#倉庫1821.66㎡3643.32㎡244#倉庫918.06㎡918.06㎡15辦公樓590.45㎡1771.35㎡36生活用房251.70㎡251.70㎡17配套用房30.94㎡30.94㎡18合計(jì)8339.50㎡11343㎡其中1#，2#，4#倉庫為五金、建材倉儲(chǔ)物流之用，3#倉庫為汽車零配件倉儲(chǔ)物流之用?！?.2.2工程技術(shù)方案1、主體建筑結(jié)構(gòu)（1）工程設(shè)計(jì)工程建設(shè)充分結(jié)合地形、利用地形，并同周圍的自然環(huán)境取得有機(jī)的聯(lián)系；在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，要有利于地面水的排除，減少土石方的工程，以降低建筑的造價(jià)；大樓內(nèi)部空間布置、形式、結(jié)構(gòu)等要最大限度地滿足多功能的要求。1#.2#.3#.4#倉庫均采用框架結(jié)構(gòu)，1#，2#，4#為1層，3#為2層。辦公樓一樓為配送中心。其余兩層為公司其他部門辦公之用。（2）建筑標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)外墻體為19cm空心磚墻，鋼筋混凝土墻，內(nèi)部采用輕質(zhì)隔墻；頂棚用泰柏板，硅鈣板吊天棚；門窗采用鋁合金；內(nèi)外飾面采用外貼面磚，低層貼磨光花崗巖，內(nèi)墻噴塑、涂料。（3）結(jié)構(gòu)構(gòu)造：抗震烈度按6度設(shè)防，基礎(chǔ)地耐力218kPa，基礎(chǔ)構(gòu)造為獨(dú)立柱基礎(chǔ)；混凝土強(qiáng)度為C20，上部結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，底層柱混凝土強(qiáng)度為C30，上部柱為C25。（4）建筑工程特征地基：大開挖?；A(chǔ)：獨(dú)立柱基礎(chǔ)。墻體：用多孔磚、標(biāo)準(zhǔn)磚。樓板：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預(yù)應(yīng)力多孔板。屋蓋：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預(yù)應(yīng)力多孔板。地面：水泥砂漿、水磨石、地磚。樓面：水泥砂漿、水磨石、地面磚。屋面：現(xiàn)澆水泥蛭石漿、二氈三油一砂防水層。頂棚：輕鋼龍骨、石膏板、石灰砂漿、水泥砂漿、106涂料。內(nèi)粉：石灰砂漿、瓷磚、乳膠漆、大理石板。外粉：面磚、乳膠漆。門窗：塑鋼窗帶紗扇，鐵門。其他等。（4）安裝工程特征衛(wèi)生設(shè)施：高水箱、蹲便器、洗滌盆。采暖通風(fēng)：風(fēng)機(jī)、排氣扇或空調(diào)。電器照明：鞍配管線、日光燈、吸頂燈、花燈。其他：成套消防箱、電話配線、電纜、防雷接地。2、配送中心建設(shè)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則由于配送中心是集約化、多功能的物流據(jù)點(diǎn)，系統(tǒng)極為復(fù)雜，各子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)尤為重要。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，必須切實(shí)掌握以下三項(xiàng)原則。①系統(tǒng)工作原則：配送中心的工作包括驗(yàn)貨、搬運(yùn)、儲(chǔ)存、裝卸、分揀、配貨、送貨、信息處理以及與供應(yīng)商的銜接，使它們之間十分均衡、協(xié)調(diào)地運(yùn)轉(zhuǎn)。②盡量實(shí)現(xiàn)工藝、設(shè)備、管理科學(xué)化的原則：近年來，配送中心均廣泛采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物流管理和信息管理，大大加速了產(chǎn)品的流轉(zhuǎn)，提高了經(jīng)濟(jì)效益和現(xiàn)代化管理水平。同時(shí)，要合理地選擇、組織、使用各種先進(jìn)機(jī)械化、自動(dòng)化物流設(shè)備，以充分發(fā)揮配送中心多功能、高效益的特點(diǎn)。③發(fā)展的原則：規(guī)劃配送中心時(shí)，無論是建筑物、信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，還是機(jī)械設(shè)備的選擇，都要考慮到有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，以適應(yīng)物流量擴(kuò)大、經(jīng)營范圍的拓展。（2）倉庫平面布置設(shè)計(jì)與安全倉庫地址確定后，就必須對(duì)倉庫的平面進(jìn)行合理的布置設(shè)計(jì)。倉庫的總平面布置設(shè)計(jì)是根據(jù)庫址的自然條件和倉庫的使用特點(diǎn)進(jìn)行的設(shè)計(jì)。在滿足防火間距的原則下，做到布局緊湊合理，交通運(yùn)輸路線短捷，物資出入方便，以創(chuàng)造一個(gè)盡可能安全、經(jīng)濟(jì)、合理的倉儲(chǔ)作業(yè)環(huán)境。在進(jìn)行倉庫總平面布置設(shè)計(jì)時(shí)為了達(dá)到安全、經(jīng)濟(jì)、合理的要求，必須按照以下原則進(jìn)行布置設(shè)計(jì)。第一，庫區(qū)的劃分以及建筑物、構(gòu)筑物平面位置的確定，應(yīng)滿足倉儲(chǔ)功能要求，節(jié)約用地。第二，交通運(yùn)輸線路的組織與布置，應(yīng)做到符合倉儲(chǔ)作業(yè)工藝，盡可能減少不同運(yùn)輸路線的交叉和干擾。第三，庫區(qū)自然條件的適應(yīng)和利用，應(yīng)結(jié)合地形、地質(zhì)、水文、氣象等條件因地制宜，力求在工程技術(shù)上經(jīng)濟(jì)合理。第四，庫區(qū)安全防護(hù)設(shè)計(jì)，應(yīng)滿足防火、防爆、衛(wèi)生、防震、隱蔽等安全方面的要求，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門頒發(fā)的設(shè)計(jì)規(guī)范。第五，庫區(qū)的綠化和環(huán)境保護(hù)，應(yīng)充分利用各種樹木、草坪改善庫區(qū)小氣候、凈化空氣、降溫防燥，使工作人員對(duì)環(huán)境有良好的適應(yīng)性。在總平面布置設(shè)計(jì)時(shí)，主要是進(jìn)行以下幾方面的設(shè)計(jì)：①庫區(qū)的布置設(shè)計(jì)倉庫一般分為倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)。倉庫作業(yè)區(qū)包括庫房專用線作業(yè)站臺(tái)等。輔助生產(chǎn)區(qū)包括停車庫（場）、檢修車間和充電間等輔助生產(chǎn)用房。倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)分區(qū)布置設(shè)計(jì)。規(guī)模較大的有條件的倉庫，應(yīng)用實(shí)體圍墻隔開。倉庫作業(yè)區(qū)按工作性質(zhì)又可進(jìn)一步分為裝卸作業(yè)區(qū)、儲(chǔ)存作業(yè)區(qū)和貨場等。儲(chǔ)存作業(yè)區(qū)應(yīng)布置在庫內(nèi)主要干道與裝卸作業(yè)區(qū)之間，使得裝卸作業(yè)區(qū)與儲(chǔ)存作業(yè)區(qū)的聯(lián)系快捷，密切，保證殘存區(qū)的物資出入庫方便順暢。不過儲(chǔ)存區(qū)的周轉(zhuǎn)性庫房與儲(chǔ)備性庫房應(yīng)分組均衡布置，避免周轉(zhuǎn)性庫房過分集中造成車輛阻塞和相互干擾。在庫區(qū)的布置設(shè)計(jì)中，保證防火間距與節(jié)約用地是主要矛盾，可采取提高庫房耐火等級(jí)，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔斷，隔離危險(xiǎn)性大的設(shè)施以縮小防火間距用地。倉庫的分區(qū)布置沒有統(tǒng)一規(guī)定，在具體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合工藝特點(diǎn)和自然條件，在保證安十全和有利操作管理的前提下靈活布置。②運(yùn)輸線路的布置設(shè)計(jì)庫內(nèi)不論采用何種運(yùn)輸、裝卸搬運(yùn)方式，道路運(yùn)輸都是必不可少的，都要涉及道路在庫內(nèi)的布置問題，道路布置時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的要求：第一，庫房所存物資的周轉(zhuǎn)快慢和儲(chǔ)量大小的要求；第二，庫內(nèi)貨流組織要合理，盡可能減少貨流的混雜、交叉、迂回，不同的貨流最好組織在不同的道路上運(yùn)行；第三，充分利用地形；第四，滿足衛(wèi)生要求；第五，滿足防火要求。進(jìn)人庫區(qū)的道路不宜少于兩條，以便火災(zāi)發(fā)生時(shí)的安全疏散和盡快撲滅。③庫區(qū)安全防護(hù)設(shè)計(jì)倉庫是物資最集中的地方，安全問題十分突出。其中對(duì)倉庫安全威脅最大的是火災(zāi)，這是因?yàn)閭}庫的庫房、貨場等的藥品都是易燃品，不僅火災(zāi)危險(xiǎn)性大，而月一旦發(fā)生火災(zāi)后，燃燒猛烈，蔓延迅速，危及范圍廣。為了阻止火災(zāi)發(fā)生后火勢的蔓延，除在單個(gè)庫房的設(shè)計(jì)時(shí)，須采取必要的防火設(shè)施外，在倉庫的總平面布置沒計(jì)時(shí)就應(yīng)給予充分考慮。從現(xiàn)有的防火措施看，在建筑物間設(shè)置防火間距是最普遍的做法。根據(jù)庫房所儲(chǔ)物資的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別，周圍建筑物的耐火等級(jí)，確定其必要的防火間距。為了保證防火安全和良好的衛(wèi)生條件，平面布置設(shè)計(jì)時(shí)要選擇有利的風(fēng)向，把有明火作業(yè)的場所（如鍋爐房）布置在經(jīng)常排放可燃蒸汽和可燃粉塵地的下風(fēng)或側(cè)風(fēng)方向。3、信息中心建設(shè)（1）網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)及其考慮重點(diǎn)依據(jù)配送中心的辦公需求和模式、業(yè)務(wù)需求和模式、管理機(jī)制和體制、投資與回報(bào)預(yù)算、廣域網(wǎng)供應(yīng)商平臺(tái)能力等的不同，實(shí)施Web化管理。（2）軟件、硬件配置①硬件配置信息中心服務(wù)器配置采取高低檔次配合的原則配備2臺(tái)服務(wù)器，其中：1臺(tái)作為中心主控服務(wù)器，1臺(tái)作為備份服務(wù)器；為以后升級(jí)更新，各鋪面內(nèi)設(shè)計(jì)算機(jī)工作站，根據(jù)配送中心的實(shí)際情況，配置10臺(tái)左右。外設(shè)情況說明：為配合信息管理工作，信息中心內(nèi)將配有打印機(jī)、調(diào)制解調(diào)器、復(fù)印機(jī)等。局域網(wǎng)絡(luò)的硬件配置情況：包括主交換機(jī)（千兆交換）、二級(jí)交換機(jī)、網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備（如路由器、光纖傳輸設(shè)備、綜合布線系統(tǒng)、相關(guān)網(wǎng)絡(luò)測試、維護(hù)設(shè)備）。②軟件配置該倉儲(chǔ)配送中心的信息系統(tǒng)將由其軟件來支撐，軟件分為系統(tǒng)軟件和應(yīng)用軟件兩部分構(gòu)成。系統(tǒng)支持軟件計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)軟件（如網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)操作平臺(tái)windowsXP等）；系統(tǒng)應(yīng)用軟件（如MicrosoftOfficeXP、多媒體制作軟件等）；網(wǎng)絡(luò)防火墻軟件和網(wǎng)絡(luò)防病毒系統(tǒng)：NETEYE2.0防火墻、TrendPC-cillin網(wǎng)絡(luò)防病毒系統(tǒng)；數(shù)據(jù)庫軟件：SQLServer7.0網(wǎng)管軟件：根據(jù)市場網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的選擇而定。③網(wǎng)絡(luò)安全整個(gè)網(wǎng)絡(luò)的安全可分成外部網(wǎng)絡(luò)（Internet）安全和內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)（Intranet）安全。而外部網(wǎng)絡(luò)對(duì)內(nèi)部網(wǎng)造成的威脅可以通過防火墻等技術(shù)加以防范。網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的安全可以通過劃分VLAN和在Catalyst4908上做Access-list，以限制不同網(wǎng)段及VLAN之間的相互訪問。同時(shí)，通過行政規(guī)定對(duì)內(nèi)部人員加以約束。在應(yīng)用服務(wù)器端，采用對(duì)用戶進(jìn)行管理、賦予用戶相應(yīng)的權(quán)限、網(wǎng)絡(luò)加密等手段來保障安全。另外，要求網(wǎng)絡(luò)管理人員要經(jīng)常監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)安全的新情況，做出相應(yīng)的防范措施。④電子監(jiān)控系統(tǒng)?？低曄到y(tǒng)主要設(shè)備：工控機(jī)、視頻采集設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)。?？低曄到y(tǒng)特點(diǎn)：本系統(tǒng)主要是通過網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視，同時(shí)可把現(xiàn)場檢測信息公開。該系統(tǒng)使用簡單，界面友好，是綜合性能檢測線管理自動(dòng)化的一個(gè)新穎手段。4、給排水工程（1）給排水工程①給水工程生產(chǎn)、生活用水符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-2006衛(wèi)生要求；生產(chǎn)應(yīng)用去離子水，選用國內(nèi)較先進(jìn)的反滲透加混合離子交換柱系統(tǒng)制備，配以過濾裝置，即可滿足生產(chǎn)的需要。（2）排水工程本項(xiàng)目排水主要來自于生活廢水以及循環(huán)冷卻水排水，道路綠化澆灑水等。其中生產(chǎn)生活廢水進(jìn)入廠區(qū)污水管網(wǎng)。而循環(huán)排水，道路綠化澆灌下水等，因無污染，故納入廠區(qū)雨水管網(wǎng)排出。整個(gè)工程排水實(shí)行清污分流。廠區(qū)雨水排水組織。廠區(qū)整平坡度一般應(yīng)不小于5‰，困難地段不宜小于3‰；最大坡度也不宜超過6‰，以便廠區(qū)的雨水能順利的匯集到某一集水口或明溝。排放方式和管材：廠區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)采用環(huán)狀結(jié)構(gòu)，經(jīng)污水處理設(shè)施后排入污水管網(wǎng)。室內(nèi)排水管采用UPVC排水管，承插膠粘接口；室外采用混凝土預(yù)應(yīng)力管，水泥沙漿接口。5、供電系統(tǒng)該物流中心電源電壓為10KV，按二級(jí)負(fù)荷要求設(shè)計(jì)，電路分兩路引入，當(dāng)任何一路10KV電纜發(fā)生故障或因故退出時(shí)，所帶負(fù)荷不停電，不減負(fù)荷，確保中心電力的供應(yīng)。電力線路在區(qū)內(nèi)均采用電纜形式地下暗敷，在規(guī)劃干道及主要道路的人行道或慢車道下設(shè)電纜溝。電源來自廠區(qū)外供電網(wǎng)，架空引至廠區(qū)圍墻邊后改用電纜引至廠區(qū)總變電所高壓配電柜室，經(jīng)隔離開關(guān)引入高壓開關(guān)柜，再經(jīng)變壓器降壓為220V／380V后，由低壓開關(guān)柜分若干回路采用電纜直埋式引至各用電場所。變配電室以放射式向動(dòng)力配電箱供電，動(dòng)力配電箱以放射式和樹干式相結(jié)合的方式向各用電器具供電。6、消防系統(tǒng)室內(nèi)消防系統(tǒng)是安裝在室內(nèi)，用以撲滅發(fā)生在建筑物內(nèi)初起的火災(zāi)的設(shè)施。根據(jù)火災(zāi)統(tǒng)計(jì)資料證明，安裝室內(nèi)消防系統(tǒng)是有效的和必要的安全措施。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、防火卷簾系統(tǒng)。在建筑物內(nèi)應(yīng)根據(jù)使用要求和貯存物品的性質(zhì)，設(shè)置消火栓系統(tǒng)和其他滅火系統(tǒng)。管網(wǎng)和消火栓等應(yīng)布置在取用方便和易著火的地點(diǎn)，例如通常將消火栓設(shè)在樓梯間附近。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)是低層和多層建筑的室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，一般用于撲滅建筑物內(nèi)初起的火災(zāi)，撲滅大火則主要依靠室外消防給水系統(tǒng)。高度超過24米的建筑物，使用一般消防車救火已極困難，因此，其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲救大火的能力。室內(nèi)消火栓箱內(nèi)一般設(shè)有水槍、水帶等。為撲救初起火災(zāi)，水槍流量一般按兩支水槍同時(shí)出水，每支水槍的平均用水量約按5升/秒計(jì)算。7、公共服務(wù)設(shè)施及其它工程（1）通訊設(shè)施設(shè)程控自動(dòng)交換機(jī)，供物流中心通信使用，行管辦公部門配置電腦并接入電信寬帶網(wǎng)，確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營按照現(xiàn)代企業(yè)模式進(jìn)行信息化標(biāo)準(zhǔn)化管理。（2）綠化物流中心綠化是環(huán)境保護(hù)的重要措施，有調(diào)節(jié)空氣、美化環(huán)境的作用。綠地率應(yīng)保證在5%以上。在建筑物四周，道路兩側(cè)廣植樹木、花草，使道路和場地不露裸土，盡量增綠化面積，營造優(yōu)美的環(huán)境，以保持良好的生態(tài)環(huán)境和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。§4.2.2序號(hào)技術(shù)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值1項(xiàng)目用地面積13500㎡2項(xiàng)目總投資2000萬元3項(xiàng)目投資強(qiáng)度1480萬元/公頃4主要建筑面積11343㎡5建筑密度61.77%6建筑占地面積8339.50㎡7容積率0.848綠化面積1147.50㎡9綠化率8.5%10廠區(qū)道路面積4013㎡11行政辦公及生活設(shè)施占地面積873.10㎡12行政辦公及生活設(shè)施用地占比6.4%1、本項(xiàng)目采取科學(xué)布局，充分利用現(xiàn)有資源，建設(shè)中合理安排資金用度。2、本項(xiàng)目建成后倉儲(chǔ)入流量欲估計(jì)為300噸/天，保證園區(qū)制造業(yè)生產(chǎn)需要?！?.3項(xiàng)目功能平面圖具體見附件汽車維修城建設(shè)項(xiàng)目功能分區(qū)平面圖.§4.4項(xiàng)目建設(shè)用地的結(jié)論根據(jù)國家，省、市、開發(fā)區(qū)相關(guān)規(guī)定：倉儲(chǔ)物流型企業(yè)分大、中、小三種類型。大型企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：以入流量噸/天計(jì)算，大于5000噸/天，土地使用標(biāo)準(zhǔn)為26平方米/噸；中型倉儲(chǔ)物流企業(yè)分為兩種類型：包含以下兩種情況，以入流量大于3000-5000噸/天，每噸土地使用標(biāo)準(zhǔn)為31-21平方米；入流量大于1000-3000噸/天，每噸使用土地為39-31平方米。小型倉儲(chǔ)物流企業(yè)入流量小于等于1000噸/天，土地使用標(biāo)準(zhǔn)為每噸45-39平方米。依據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)該項(xiàng)目為小型倉儲(chǔ)物流企業(yè)，占地為20畝，為13333.4平方米。取土地占用標(biāo)準(zhǔn)45平方米/噸，則要求入流量達(dá)到296.3噸/天。綜上所述該項(xiàng)目用地符合國家建設(shè)用地指標(biāo)的要求。第五章環(huán)境影響分析§5.1項(xiàng)目選址環(huán)境現(xiàn)狀該項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量良好，空氣環(huán)境質(zhì)量滿足區(qū)劃的大氣環(huán)境質(zhì)量二類功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；聲環(huán)境達(dá)到《區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》的Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)；該處地下水、地表水資源豐富，水環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。§5.2項(xiàng)目建設(shè)期的環(huán)境影響本項(xiàng)目工程內(nèi)容主要以土建為主，土方的開挖和運(yùn)輸量較多，在施工過程中產(chǎn)生大量粉塵，同時(shí)施工機(jī)械本身產(chǎn)生廢氣及煙塵，水泥、沙子、石料的采集、搬運(yùn)、篩分產(chǎn)生粉塵，瀝青熬制過程中產(chǎn)生瀝青煙等，這些對(duì)大氣環(huán)境產(chǎn)生影響。施工中應(yīng)加強(qiáng)管理，對(duì)運(yùn)送散體物質(zhì)的車輛應(yīng)用篷布蓋嚴(yán)，避免運(yùn)輸過程中產(chǎn)生粉塵污染；正在施工的場地應(yīng)經(jīng)常灑水，以達(dá)到降塵、抑塵的目的。§5.2施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學(xué)品應(yīng)遠(yuǎn)離地面水，以防外溢污染地面水；工區(qū)所積雨水應(yīng)排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應(yīng)達(dá)標(biāo)后就近排入環(huán)境；在此期間，應(yīng)盡快進(jìn)入附近污水排放管網(wǎng)。§5.2施工期的噪聲主要來自施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛。施工期間施工機(jī)械采用有減振消聲裝置的機(jī)械，避免在干擾居民休息的時(shí)間進(jìn)行施工，同時(shí)調(diào)整施工作業(yè)時(shí)間及同時(shí)施工作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，滿足《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523－90)，施工期的噪聲限值為：推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)：晝間75dBA，夜間55dBA；各種混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸；晝間70dBA，夜間55dBA。施工車輛，特別是重型運(yùn)載車輛的運(yùn)行路線和時(shí)間，應(yīng)盡量避開噪聲敏感區(qū)和敏感時(shí)段。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機(jī)具和材料的撞擊。§5.2地基開挖工程直接破壞植被，擾動(dòng)土壤，在施工范圍內(nèi)造成一定的水土流失。對(duì)裸露面在施工中或竣工后應(yīng)進(jìn)行整治、植草綠化、及時(shí)加固，最大限度的恢復(fù)植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補(bǔ)償，施工期的臨時(shí)工棚、料場等臨時(shí)占地，待施工結(jié)束后，應(yīng)立即全部進(jìn)行復(fù)墾和綠化，減少植被覆蓋度?！?.2建設(shè)過程中所產(chǎn)生的磚塊、沙子、包裝廢料等垃圾、施工人員的生活垃圾(如蔬菜葉、瓜果皮、廢紙等)應(yīng)集中堆放，及時(shí)運(yùn)至垃圾場集中處理。§5.3綠化原則本項(xiàng)目設(shè)計(jì)綠化面積1147.50平方米,綠化設(shè)計(jì)本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)嘏瘻貛О敫珊档拇箨懠撅L(fēng)氣候的特點(diǎn)，選擇根系發(fā)達(dá)在此地大量生長、對(duì)土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體?！?.4項(xiàng)目營運(yùn)期環(huán)境影響項(xiàng)目運(yùn)營后，汽車維修城人流量將增大，生產(chǎn)垃圾及生活垃圾產(chǎn)生量會(huì)愈來愈多，在汽車維修城內(nèi)應(yīng)按照規(guī)范設(shè)立生產(chǎn)及生活垃圾收集設(shè)施，實(shí)行垃圾袋裝化，并分類收集，保障日產(chǎn)日清，由環(huán)衛(wèi)部門送垃圾場填埋處理，減少對(duì)周圍環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生的影響?！?.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)該項(xiàng)目本身污染較小，建設(shè)期及運(yùn)營期均有相應(yīng)的環(huán)保措施進(jìn)行有效控制，項(xiàng)目建設(shè)地址環(huán)境質(zhì)量良好，因此，項(xiàng)目在環(huán)保方面是可行的。PAGE44第六章員工隊(duì)伍建設(shè)及培訓(xùn)計(jì)劃§6.1員工隊(duì)伍安排項(xiàng)目建成后，計(jì)劃招收員工42人。其中包括總經(jīng)理在內(nèi)的高級(jí)管理人員10名，營銷人員8人，倉儲(chǔ)及司機(jī)24人?！?.2組織管理機(jī)構(gòu)為了實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)物流中心的良好管理，提高經(jīng)營效率，堅(jiān)持精簡、高效的企業(yè)管理原則，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，所屬員工實(shí)行按事定崗、按崗定員、全部實(shí)行聘任制。§6.3人員培訓(xùn)企業(yè)根據(jù)總體經(jīng)營計(jì)劃及部門培訓(xùn)申請(qǐng)制定年度培訓(xùn)計(jì)劃、組織各級(jí)人員進(jìn)行系統(tǒng)或?qū)I(yè)培訓(xùn)。決策層和管理人員，主要進(jìn)行質(zhì)量管理深化教育和整體素質(zhì)的提高培訓(xùn)；倉儲(chǔ)人員主要進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和質(zhì)量管理知識(shí)的培訓(xùn)；營銷人員重點(diǎn)進(jìn)行市場營銷知識(shí)及前景分析培訓(xùn)，通過培訓(xùn)反饋，進(jìn)行效果評(píng)估，掌握企業(yè)人力資源情況，最終有效、合理地管理和使用企業(yè)現(xiàn)有最寶貴的人力資源，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)。第七章項(xiàng)目分析的假設(shè)前提§7.1項(xiàng)目的順利開展本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，只有項(xiàng)目方在該項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)展是順利的，依法按照國家相關(guān)的法律、法規(guī)、政策及某某市有關(guān)政策規(guī)定，同時(shí)符合某某所在地方規(guī)劃、消防、環(huán)保、建設(shè)等各有關(guān)職能部門的要求，辦理各種審批手續(xù)，順利、合法的取得各種相關(guān)部門的批準(zhǔn)證書及權(quán)屬證件，項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃與人員招收與培訓(xùn)及相關(guān)生產(chǎn)實(shí)施不存在明顯的技術(shù)和系統(tǒng)障礙。項(xiàng)目實(shí)施方的生產(chǎn)成本及相關(guān)費(fèi)用沒有明顯超過預(yù)算，并按照生產(chǎn)計(jì)劃與銷售計(jì)劃的進(jìn)度、質(zhì)量完成產(chǎn)品生產(chǎn)與銷售等假設(shè)前提下，本項(xiàng)目可研報(bào)告所描述的相關(guān)數(shù)據(jù)才具有參考價(jià)值?！?.2產(chǎn)品市場平穩(wěn)發(fā)展項(xiàng)目可研報(bào)告的分析和結(jié)論是建立在預(yù)期倉儲(chǔ)數(shù)量及交通運(yùn)輸業(yè)務(wù)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，如果市場出現(xiàn)非正常性的較大波動(dòng)，則本項(xiàng)目可研報(bào)告的分析可能沒有參考性?！?.3國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)本報(bào)告只有在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)的前提下，才具有參考價(jià)值，如果宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生巨大震蕩，通貨膨脹或者通貨緊縮嚴(yán)重，則會(huì)影響本報(bào)告的權(quán)威性?！?.4財(cái)務(wù)假設(shè)本報(bào)告的財(cái)務(wù)分析均基于以下假設(shè)：1．本項(xiàng)目總投資約2000萬元人民幣,全部資金為自籌。2．項(xiàng)目規(guī)模按照預(yù)期進(jìn)行相關(guān)資金能夠及時(shí)到位；3．在項(xiàng)目運(yùn)營期中，人員工資及相關(guān)成本費(fèi)用及產(chǎn)品市場的價(jià)格均衡無大的波動(dòng)，基本保持在預(yù)期水平；4．本項(xiàng)目按1年建設(shè)期,9年經(jīng)營期為項(xiàng)目預(yù)測的計(jì)算期，項(xiàng)目計(jì)算期結(jié)束，無再投資計(jì)劃；5.本項(xiàng)目的市場前景良好，銷售目標(biāo)順利完成。6.本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為10%。 第八章項(xiàng)目投資估算§8.1建設(shè)投資及成本估算依據(jù)§8.11、陜西省建設(shè)廳陜建建發(fā)【1999】50號(hào)文頒布的《陜西省建筑工程綜合預(yù)算定額》；2、全國安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表；3、【1999】《陜西省建筑工程、安裝工程、仿古園林工程及裝飾工程費(fèi)用定額》結(jié)合浮動(dòng)管理市場動(dòng)態(tài)差價(jià)估算；§8.1費(fèi)用及成本依據(jù)國家有關(guān)政策及企業(yè)實(shí)際情況估算?！?.2建設(shè)投資估算內(nèi)容§8.2項(xiàng)目總投資包括各項(xiàng)工程建設(shè)投資、車輛購置費(fèi)、設(shè)備購置及流動(dòng)資金投資，投資金額2000萬元。其中建設(shè)投資1930萬元，建設(shè)投資估算詳見附表1§8.2.2項(xiàng)目本項(xiàng)目流動(dòng)資金投資估算70萬元,主要為項(xiàng)目啟動(dòng)資金。

第九章銷售收入和成本費(fèi)用估算§9.1銷售收入與銷售稅金的估算本項(xiàng)目第一年為建設(shè)期，第二年開始生產(chǎn)。項(xiàng)目預(yù)期銷售收入分為二部分，一部分為倉儲(chǔ)收入，另一部分為公路運(yùn)輸配送收入。倉儲(chǔ)收入按庫房面積乘以每月每平方米30元計(jì)算，每二年為總倉儲(chǔ)量的80%，第三年至第十年按倉儲(chǔ)量的100%；運(yùn)輸收入第二年按單車每月5萬元計(jì)算，第三年至第十年按單車每月8萬元計(jì)算。產(chǎn)品銷售稅費(fèi)中倉儲(chǔ)收入營業(yè)稅稅率5%，交通運(yùn)輸收入營業(yè)稅稅率3%，城市建設(shè)維護(hù)稅的稅率為5%，教育費(fèi)附加的費(fèi)率為3%進(jìn)行估算。具體詳見附表2§9.2總成本費(fèi)用估算§9.2.1生產(chǎn)成本是指為生產(chǎn)產(chǎn)品所花費(fèi)的全部費(fèi)用，具體包括直接人工、修理費(fèi)及其他營運(yùn)費(fèi)用。（1）直接人工的估算依據(jù)：依據(jù)目前當(dāng)?shù)丶霸撈髽I(yè)職工平均工資水平，并考慮相關(guān)法律規(guī)定的社會(huì)福利及企業(yè)職工人數(shù)（職工人數(shù)為24人）進(jìn)行估算。倉儲(chǔ)人員及車輛司機(jī)的年人均工資18000元，福利及各種保險(xiǎn)按年平均工資額的43%估算。具體見附表4應(yīng)付職工薪酬估算表。（2）折舊及修理費(fèi)的估算依據(jù)：①折舊及攤銷的估算依據(jù)：折舊按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度及稅法規(guī)定的折舊年限及殘值率進(jìn)行分類估算。固定資產(chǎn)殘值率按5%，設(shè)備折舊年限按10年，房屋建筑物按20年進(jìn)行估算。②修理費(fèi)用的估算依據(jù)： 修理費(fèi)用按第年固定資產(chǎn)計(jì)提折舊費(fèi)的30%進(jìn)行估算。（3）其他營運(yùn)費(fèi)用的估算依據(jù)：其他營運(yùn)費(fèi)用按運(yùn)輸收入的30%及倉儲(chǔ)年固定費(fèi)用12萬元的合計(jì)估算?！?.2.2（1）管理人員的工資及福利費(fèi)的估算依據(jù)：依據(jù)目前當(dāng)?shù)丶霸撈髽I(yè)職工平均工資水平，并考慮不關(guān)法律規(guī)定的社會(huì)福利及企業(yè)職工人數(shù)（職工人數(shù)為10人）進(jìn)行估算?？紤]職工的職務(wù)要求管理人員年人均工資30000元，福利及各種保險(xiǎn)按年平均工資額的43%估算。具體見附表5應(yīng)付職工薪酬估算表。（2）折舊費(fèi)、修理費(fèi)及無形資產(chǎn)攤銷估算依據(jù)①折舊及攤銷的估算依據(jù)：折舊按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度及稅法規(guī)定的折舊年限及殘值率進(jìn)行分類估算。固定資產(chǎn)殘值率按5%，辦公設(shè)備折舊年限按5年，辦公房屋建筑物按20年進(jìn)行估算。②無形資產(chǎn)攤銷的估算依據(jù)： 無形資產(chǎn)按10年進(jìn)行攤銷。具體見附表5無形資產(chǎn)攤銷估算表。③修理費(fèi)用的估算依據(jù)： 修理費(fèi)用按第年固定資產(chǎn)計(jì)提折舊費(fèi)的30%進(jìn)行估算。（3）其他管理費(fèi)用的估算依據(jù)：其他管理費(fèi)用按營業(yè)收入的8%進(jìn)行估算?！?.2.3（1）營銷人員的工資及福利費(fèi)的估算依據(jù)：依據(jù)目前當(dāng)?shù)丶霸撈髽I(yè)職工平均工資水平，并考慮不關(guān)法律規(guī)定的社會(huì)福利及企業(yè)職工人數(shù)（職工人數(shù)為8人）進(jìn)行估算?？紤]職工的職務(wù)要求管理人員年人均工資24000元，福利及各種保險(xiǎn)按年平均工資額的43%估算。具體見附表5應(yīng)付職工薪酬估算表。（2）其他營業(yè)費(fèi)用的估算依據(jù)其他營業(yè)費(fèi)用按銷售收入的5%進(jìn)行估算。以上具體見附表7總成本費(fèi)用估算表。第十章經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)分析§10.1現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是計(jì)算項(xiàng)目是否可行的主要計(jì)算表格，具體見附表8項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表?！?0.2指標(biāo)分析§10.2.1靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指用項(xiàng)目的凈收益補(bǔ)償原始投資額所需要的年限。這個(gè)指標(biāo)反映了投資的回收速度，同時(shí)也能部分描述項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。投資回收期越短，投資回收速度越快，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小。投資回收期一般從項(xiàng)目開始年份計(jì)算。其計(jì)算公式為：式中的為時(shí)期的凈現(xiàn)金流量，為原始投資額，則滿足上式的值，為靜態(tài)投資回收期。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目不包含建設(shè)期的靜態(tài)投資回收期為5.35年?！?0.2.2凈現(xiàn)值（NPV）分析凈現(xiàn)值指投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。計(jì)算公式為：式中t表示計(jì)算期數(shù)，表示第t期時(shí)發(fā)生的凈現(xiàn)金流量，i表示與凈現(xiàn)金流量相適應(yīng)的折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值實(shí)質(zhì)表明投資項(xiàng)目在滿足投資者最低報(bào)酬率要求下，項(xiàng)目的費(fèi)用流量不斷為收益流量所回收的程度。NPV>0，表明投資項(xiàng)目的收益流量不僅能夠收回其費(fèi)用，滿足折現(xiàn)率規(guī)定的盈利要求，還可以得到以現(xiàn)值表示的超額利潤，投資項(xiàng)目可行。NPV<0，表明投資費(fèi)用直到項(xiàng)目壽命期終了仍未被完全回收，項(xiàng)目的收益流量尚不能完全補(bǔ)償項(xiàng)目費(fèi)用流量及滿足折現(xiàn)率對(duì)項(xiàng)目占用資金的盈利要求，項(xiàng)目不可行。NPV=0，表明項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的收益正好能夠補(bǔ)償項(xiàng)目費(fèi)用流量及滿足折現(xiàn)率對(duì)項(xiàng)目占用資金的盈利要求，項(xiàng)目盈虧平衡，選擇可行或不可行均不影響項(xiàng)目的總體價(jià)值。從全投資角度分析，本項(xiàng)目的NPV為257.75萬元?！?0.2.3內(nèi)部收益率（IRR）分析內(nèi)部收益率指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使投資現(xiàn)金流入現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值之和的折現(xiàn)率。計(jì)算公式為：一個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率代表了在整個(gè)項(xiàng)目的生命周期之內(nèi)，初始投資為投資者帶來的真實(shí)報(bào)酬率大小，同時(shí)也真實(shí)反映了項(xiàng)目的盈利能力。IRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行；IRR小于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目不可行；IRR等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可以接受也可以不接受。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的IRR為12.26%，大于10%。§10.2.投資報(bào)酬率又稱投資效果系數(shù)，等于年凈利潤除以投資總額，表示單位投資每年可獲得的凈利潤。即：式中：NB為年凈利潤，以等額年凈利潤、年平均凈利潤或達(dá)產(chǎn)年份的凈利潤表示；K為投資額，可以初始投資或投資總額表示。若ROI≥Ｅ（標(biāo)準(zhǔn)投資效果系數(shù)），則方案可行；反之，方案不可行。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的投資報(bào)酬率為16.14%。第十一章不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析，主要解決投資項(xiàng)目決策中的兩個(gè)問題：第一，當(dāng)不確定事件發(fā)生時(shí)，哪些經(jīng)濟(jì)變量可能成為風(fēng)險(xiǎn)因素；第二，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)投資預(yù)期收益的影響程度?！?1.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是指投資項(xiàng)目在正常生產(chǎn)情況下,分析銷售價(jià)格和總投資二者之間的關(guān)系，確定盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)（BEP）上,投資項(xiàng)目收入等于支出，投資項(xiàng)目既無盈利也無虧損。盈虧平衡點(diǎn)越低，則項(xiàng)目的盈利空間越大，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)；盈虧平衡點(diǎn)越高，項(xiàng)目的盈利空間越小，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越弱，因此盈虧平衡分析反映了項(xiàng)目的盈利能力。§11.1.1線性盈虧平衡分析盈虧平衡分析是指項(xiàng)目在正常生產(chǎn)與銷售狀況下，通過盈虧平衡點(diǎn)(Break-Even-Point，BEP)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)目的盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即在這一點(diǎn)上，銷售（營業(yè)、服務(wù)）收益等于總成本費(fèi)用，正好盈虧平衡，用以考察項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)銷量變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈虧平衡點(diǎn)越低，表明項(xiàng)目適應(yīng)產(chǎn)銷量變化的能力越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。盈虧平衡點(diǎn)通過正產(chǎn)年份的產(chǎn)量或者銷售量、可變成本、固定成本、產(chǎn)品（或服務(wù)）銷售價(jià)格和營業(yè)稅金及附加等數(shù)據(jù)計(jì)算。正常年份應(yīng)選擇還款期間的第一個(gè)達(dá)產(chǎn)年和還款后的年份分別計(jì)算，以便分別給出最高和最低的盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間范圍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析，項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析中僅進(jìn)行線性盈虧平衡分析。線性盈虧平衡分析有以下四個(gè)假定條件：產(chǎn)量等于銷售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品（服務(wù)，下同）當(dāng)年銷售出去；產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)；產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)；按單一產(chǎn)品計(jì)算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷率的變化應(yīng)保持一致。線性盈虧平衡分析的基本公式為：其中為產(chǎn)品預(yù)計(jì)銷售價(jià)格，為產(chǎn)品產(chǎn)銷量，為單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加，為單位產(chǎn)品可變成本，為固定成本。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為=37.09%§11.2敏感性分析敏感性分析是項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析中應(yīng)用十分廣泛的一種技術(shù)，用以考察項(xiàng)目涉及的各種不確定因素對(duì)項(xiàng)目基本方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，找出敏感因素，估計(jì)項(xiàng)目效益對(duì)它們的敏感程度，粗略預(yù)測項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，為進(jìn)一步的風(fēng)險(xiǎn)分析打下基礎(chǔ)。敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。為了找出關(guān)鍵的敏感性因素，通常多進(jìn)行單因素敏感性分析。單因素敏感性分析是指每次只改變一個(gè)因素的數(shù)值來進(jìn)行分析，估算單個(gè)因素的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生的影響。敏感性分析的分析步驟為：假設(shè)某因素發(fā)生變動(dòng)，其他因素不變，計(jì)算并列表表示項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，繪制敏感性分析圖，計(jì)算并列出臨界點(diǎn)和敏感度系數(shù)。臨界點(diǎn)（轉(zhuǎn)換值SwitchValue）是指不確定因素的變化使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值，可采用不確定因素相對(duì)基本方案的變化率或其對(duì)應(yīng)的具體數(shù)值表示。當(dāng)不確定因素的變化超過了臨界點(diǎn)所表示的不確定因素的極限變化時(shí)，項(xiàng)目將由可行變?yōu)椴豢尚?。在一定的基?zhǔn)收益率下，臨界點(diǎn)越低，說明相應(yīng)不確定因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，項(xiàng)目對(duì)該因素就越敏感。敏感度系數(shù)指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)變化的百分率與不確定因素變化的百分率之比，反映了經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)單個(gè)因素變化的敏感程度。敏感度系數(shù)越大，表示經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素越敏感。敏感度系數(shù)計(jì)算公式為：其中，為經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)于不確定因素F的敏感度系數(shù)；為不確定因素F的變化率；為不確定因素F發(fā)生變化時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)A的相應(yīng)變化率。，表示經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)與不確定因素同方向變化；，表示經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)與不確定因素反方向變化。較大者敏感度系數(shù)較高，說明經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)不確定因素F的敏感程度較高。本項(xiàng)目選取總投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和總投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值兩個(gè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)銷售收入和管理費(fèi)用兩個(gè)不確定因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果如下：表10-1敏感性分析表單位：萬元不確定因素變化率內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值銷售收入-5%10.63%70.100%12.26%257.755%13.95%458.96管理費(fèi)用-5%12.47%281.750%12.26%257.755%12.05%233.76圖10-2敏感性分析圖（內(nèi)部收益率）圖10-3敏感性分析圖（凈現(xiàn)值）就銷售收入、管理費(fèi)用等諸因素，對(duì)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率進(jìn)行分析（見表和圖所示）。結(jié)果表明，對(duì)凈現(xiàn)值的敏感性由大到小為：銷售價(jià)格、管理費(fèi)用，當(dāng)上述因素向下浮動(dòng)5%時(shí)，銷售收入對(duì)凈現(xiàn)值的影響幅度達(dá)到-187.65萬元，管理費(fèi)用對(duì)凈現(xiàn)值的影響幅度達(dá)到24萬元；對(duì)內(nèi)部收益率的敏感性由大到小為：銷售收入、管理費(fèi)用，當(dāng)銷售價(jià)格向下降5%時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率的影響幅度約為-1.63%，當(dāng)管理費(fèi)用下降5%時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率的影響幅度約為0.21%，所以項(xiàng)目方應(yīng)密切關(guān)注市場需求，根據(jù)市場的變化，確定產(chǎn)品的價(jià)格戰(zhàn)略和銷售策略，重視產(chǎn)品營銷渠道建設(shè)，完善經(jīng)營手段，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營進(jìn)行精細(xì)化管理，加大對(duì)現(xiàn)金流的控制，控制好經(jīng)營投資，防止資金鏈斷裂，合理控制經(jīng)營成本，同時(shí)對(duì)投資計(jì)劃周全考慮，合理運(yùn)用投資資金，從而使企業(yè)的利益最大化?！?1.3經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)隨著本次投資的進(jìn)行，可能會(huì)因組織模式、管理制度的不完善，造成對(duì)各部門的控制不力而導(dǎo)致一定的管理風(fēng)險(xiǎn)；擁有優(yōu)秀的管理人才和是公司發(fā)展的關(guān)鍵因素。激勵(lì)機(jī)制對(duì)人才穩(wěn)定具有很大影響力，人才流失會(huì)影響到公司的發(fā)展、建設(shè)和經(jīng)營管理，直接影響到本公司的經(jīng)濟(jì)效益；隨著業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，公司的管理模式可能會(huì)與發(fā)展不相適應(yīng)。因此，會(huì)面臨一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。相應(yīng)對(duì)策：加強(qiáng)員工和管理人員培訓(xùn)、績效考核、企業(yè)文化建設(shè)，并將從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)和聘請(qǐng)高水平專業(yè)人才；還將建立完善用人機(jī)制，創(chuàng)造有利于人才展示才華的舞臺(tái)，健康成長的工作環(huán)境，充滿活力的用人機(jī)制；培養(yǎng)、鍛煉，形成一批技術(shù)專業(yè)人才和具備企業(yè)經(jīng)營管理知識(shí)、專業(yè)知識(shí)、懂法律、會(huì)外語的綜合性、高素質(zhì)的經(jīng)營人才，建立并穩(wěn)定一支創(chuàng)新高效的經(jīng)營管理隊(duì)伍，確保公司的可持續(xù)發(fā)展。加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立扁平化、高效率的組織機(jī)構(gòu)；同時(shí)建立合理的監(jiān)督制約機(jī)制，提高管理者自身素質(zhì)，掌握先進(jìn)的管理知識(shí)和科學(xué)技術(shù)知識(shí)，培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí)。加強(qiáng)市場營銷工作，做好倉儲(chǔ)及交通運(yùn)輸業(yè)務(wù)的營銷開展，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)?！?1.4市場風(fēng)險(xiǎn)分析市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者產(chǎn)品市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)，倉儲(chǔ)物流市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然是造成產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)。相應(yīng)對(duì)策：針對(duì)產(chǎn)品市場的特點(diǎn)及國內(nèi)外市場的變化情況,企業(yè)應(yīng)及時(shí)改變經(jīng)營策略,保證企業(yè)的產(chǎn)品銷售能夠完成?！?1.5政策風(fēng)險(xiǎn)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政金融政策、環(huán)保政策等的調(diào)整和變化，都會(huì)對(duì)本公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成影響。相應(yīng)對(duì)策：本項(xiàng)目公司應(yīng)充分利用自身的優(yōu)勢，在形成規(guī)模的同時(shí)，進(jìn)一步調(diào)整結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的變化。密切關(guān)注政府相關(guān)部門的最新動(dòng)向，盡早做好相應(yīng)準(zhǔn)備，把損失降到最小?！?1.6其他不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)在不可抗拒的情況下突如其來的災(zāi)害。如發(fā)生地震、洪澇、火災(zāi)等自然災(zāi)害或其他不可抗力因素，公司環(huán)境遭到破壞，將嚴(yán)重危害公司正常經(jīng)營秩序，進(jìn)而影響利潤。相應(yīng)對(duì)策：針對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，我們將透過購買保險(xiǎn)等方式規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)求把風(fēng)險(xiǎn)降至最低，以避免這些自然災(zāi)害對(duì)公司造成損害；同時(shí)，我們還將增強(qiáng)自然災(zāi)害防患意識(shí)，避免人為災(zāi)害的發(fā)生，維護(hù)正常生產(chǎn)經(jīng)營秩序。為了應(yīng)對(duì)突發(fā)事件對(duì)公司的影響，我們還將制定緊急應(yīng)對(duì)方案，關(guān)鍵時(shí)刻將啟動(dòng)該應(yīng)對(duì)方案。

第十二章項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度§12.1項(xiàng)目管理項(xiàng)目由某某縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司主辦，派一名副總經(jīng)理直接參與，選派2名專業(yè)會(huì)計(jì)和6名工程技術(shù)人員直接負(fù)責(zé)工程，建立項(xiàng)目建設(shè)籌備辦公室，全面具體的負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)工作。主要完成項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)環(huán)節(jié)，有些是同時(shí)開展和相互交叉進(jìn)行。將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)工作階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度做出合理而又切實(shí)可行的安排，達(dá)到保證工期、順利投入使用?！?2.2項(xiàng)目監(jiān)理本項(xiàng)目建設(shè)將委托陜西省有較高知名度的監(jiān)理公司承擔(dān)監(jiān)理，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，實(shí)行全程監(jiān)理。具體監(jiān)理內(nèi)容包括：§12.2.（1）協(xié)助公司提出設(shè)計(jì)要求、編制招標(biāo)文件，參與評(píng)選設(shè)計(jì)方案；（2）參與選擇勘察、設(shè)計(jì)單位，協(xié)助公司簽訂勘察設(shè)計(jì)合同，并監(jiān)督合同的實(shí)施；（3）核查設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)結(jié)果是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定；（4）按照安全優(yōu)化的原則，參與核查設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)結(jié)果是否符合設(shè)計(jì)要求所提出的安全可靠性、適用性和經(jīng)濟(jì)性；（5）向公司提出支付合同價(jià)款的意見?！?2.2.2施工準(zhǔn)備及施工階段的監(jiān)理內(nèi)容（1）協(xié)助公司組織施工招標(biāo)，編制招標(biāo)文件，協(xié)助公司組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)；（2）協(xié)助公司簽訂與工程有關(guān)的合同、確認(rèn)承包方選擇的分包方；（3）協(xié)助公司辦理開工許可手續(xù)；（4）組織施工圖紙會(huì)審；審查承包方提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工質(zhì)量保證體系和施工安全保證體系；（5）監(jiān)督承發(fā)包雙方嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；（7）負(fù)責(zé)確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定和施工現(xiàn)場簽證；（8）協(xié)同公司組織工程設(shè)計(jì)、施工及有關(guān)單位進(jìn)行分項(xiàng)、分部工程和隱蔽工程的檢查及工程竣工預(yù)驗(yàn)收，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；（9）參與工程驗(yàn)收和工程結(jié)算審查；（§12.3項(xiàng)目建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度第十三章工程招投標(biāo)§13.1概述在工程項(xiàng)目建設(shè)的執(zhí)行階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是按照競爭的條件來采購工程的一種方式。通過項(xiàng)目法人與承包方簽訂明確雙方權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)合同，將工程項(xiàng)目的實(shí)施過程納入了法制化管理。本項(xiàng)目資金除少量可能利用銀行貸款外，主要由企業(yè)籌措，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標(biāo)?！?3.2發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過程程總承包“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包?？偝邪话阃ㄟ^招標(biāo)選擇總承包，再由他去組織各階段的實(shí)施工作。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實(shí)施，因此承包價(jià)格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)花費(fèi)的投資要高。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的管理能力較差的中小型工程項(xiàng)目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過程中的管理，只是對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過程進(jìn)行較宏觀的監(jiān)督和控制。單項(xiàng)工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，業(yè)主將需要實(shí)施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容