國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比及案例研究2015.8

養(yǎng)老社區(qū)研究目錄養(yǎng)老模式體系研究國(guó)內(nèi)外案例比較運(yùn)營(yíng)模式研究4細(xì)節(jié)研究5近期項(xiàng)目養(yǎng)老模式體系研究歐美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入老年社會(huì)較早，社會(huì)福利較為完善，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為完善，其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已形成了產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的一整套產(chǎn)業(yè)鏈。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。國(guó)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中國(guó)式養(yǎng)老示范社區(qū)----三大產(chǎn)品體系三大產(chǎn)品體系居家養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老中高端養(yǎng)老住區(qū)+親子兩代居+適老化公寓養(yǎng)老會(huì)所+養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+醫(yī)療護(hù)理院老年日托中心+營(yíng)養(yǎng)膳食中心+老年活動(dòng)中心田園養(yǎng)老社區(qū)+農(nóng)居+休閑農(nóng)業(yè)（商業(yè)、旅游業(yè)）養(yǎng)老會(huì)所+醫(yī)療護(hù)理院居家養(yǎng)老與子女鄰居與子女共居

獨(dú)居中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老方式機(jī)構(gòu)養(yǎng)老福利院托老所臨終關(guān)懷醫(yī)注重醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)多針對(duì)自理能力較差的老人社區(qū)養(yǎng)老老年社區(qū)老年公寓根據(jù)老年人特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)養(yǎng)老居住與社會(huì)化服務(wù)結(jié)合2國(guó)內(nèi)外案例比較

德國(guó)：奧古斯汀是德國(guó)最知名的高品質(zhì)老年頤養(yǎng)品牌和德國(guó)最主要的社會(huì)服務(wù)公司之一，成立于20世紀(jì)40年代末。目前，奧古斯汀在德國(guó)擁有21家品牌養(yǎng)老院，近8000位老人在那里找到了自己的家。奧古斯汀主要針對(duì)的是身體健全的老人，為他們提供全套的護(hù)理和文化交流活動(dòng)。

丹麥：為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種80年代初建立起來(lái)的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則?！睔W洲養(yǎng)老設(shè)施美國(guó)養(yǎng)老設(shè)施

美國(guó)人意識(shí)到銀發(fā)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的機(jī)會(huì)，首先是老年住房業(yè)的需求。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。輔助生活機(jī)構(gòu)是老年住房市場(chǎng)里近期發(fā)展最快的部分。美國(guó)養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵(lì)、監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評(píng)估體系，一是相對(duì)獨(dú)立的監(jiān)察員體制。美國(guó)養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)的主體是社會(huì)的營(yíng)利機(jī)構(gòu)。1、老年社區(qū)分為獨(dú)立式、集合式和護(hù)理型；2、政府會(huì)給與政策上的大力支持；3、環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。日本養(yǎng)老設(shè)施

從居住模式上來(lái)說(shuō)，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為：A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡(jiǎn)易烹調(diào)設(shè)備。B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。C、鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。日本在老人福利與居住問(wèn)題之對(duì)策上均表現(xiàn)了“先進(jìn)”的姿態(tài)與成果。一方面是因?yàn)槿丝诶匣^嚴(yán)重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下渙散。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對(duì)老人居住的住宅設(shè)計(jì)花了相當(dāng)?shù)墓し?，設(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時(shí)，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。國(guó)家產(chǎn)品特點(diǎn)借鑒之處美國(guó)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐洲國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。各國(guó)養(yǎng)老設(shè)施比較我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀泰康之家燕園我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀合眾優(yōu)生活我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀烏鎮(zhèn)雅園我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀桐鄉(xiāng)和悅江南我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀福山壽海/愛慕家/親和源/北京太陽(yáng)城3運(yùn)營(yíng)模式研究●會(huì)員制模式簡(jiǎn)介

養(yǎng)老項(xiàng)目中的會(huì)員制模式，是指以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式。入住者通常需要交納一定數(shù)額的租金，每月再交納少量的管理費(fèi)。國(guó)外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將租金進(jìn)行投資以獲取利潤(rùn)。｜會(huì)員制模式運(yùn)作分析｜贏利方式：（1）常規(guī)收入：會(huì)員費(fèi)（一次性支付的長(zhǎng)期租金）+年費(fèi)（每年支付的服務(wù)費(fèi)）（2）后期開發(fā)資金來(lái)源：持有物業(yè)抵押貸款+會(huì)員費(fèi)優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——可同時(shí)獲得兩方面增值（物業(yè)的增值和會(huì)員費(fèi)的提升）；能維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)劣勢(shì)——資金回籠速度慢，拉長(zhǎng)開發(fā)周期●會(huì)員制模式的基本運(yùn)作思路經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)員制+服務(wù)+老齡化商業(yè)出售+出租（會(huì)員制）+服務(wù)銷售收入（會(huì)員費(fèi)）（年費(fèi)）｜養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式的選擇｜會(huì)員制租金收入可用于實(shí)現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)初期的迅速回籠資金，支持項(xiàng)目后期開發(fā)可用于滿足同類項(xiàng)目在異地的滾動(dòng)開發(fā)可用于項(xiàng)目公共配套設(shè)施的折舊損耗可用于支撐物業(yè)、園區(qū)服務(wù)（包含頤樂(lè)學(xué)員）的運(yùn)營(yíng)4細(xì)節(jié)研究老年人人體尺寸與人體工學(xué)體表外形變化

站立老人與輪椅老人存在明顯尺度差異考慮到老年人身體變化的漸變性，建筑尺度把握上預(yù)留一定的靈活性與可改造性自理型公共走廊尺度分析自理型走廊軸線寬度≥1800mm,凈寬≥1700mm護(hù)理型走廊軸線寬度≥2100mm,凈寬≥1900mm輔助浴室5近期項(xiàng)目上海嘉定區(qū)第一社會(huì)福利院建設(shè)地點(diǎn)：上海市嘉定區(qū)建設(shè)規(guī)模：大型公建（總建筑面積35000㎡）項(xiàng)目性質(zhì)：護(hù)理院、養(yǎng)老院建設(shè)情況：2015年竣工服務(wù)內(nèi)容：規(guī)劃、建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)上海市安亭社會(huì)福利院建設(shè)地點(diǎn)：上海市安亭鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模：建筑面積11492㎡項(xiàng)目性質(zhì)：護(hù)理院、養(yǎng)老院建設(shè)情況：2015年竣工服務(wù)內(nèi)容：規(guī)劃、建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)三亞農(nóng)墾醫(yī)院健康管理中心建設(shè)地點(diǎn)：海南省三亞市建設(shè)規(guī)模：建筑面積10000㎡項(xiàng)目性質(zhì)：綜合醫(yī)院、健康管理機(jī)構(gòu)、康復(fù)中心建設(shè)情況：建筑擴(kuò)初審查服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目策劃及建筑方案海南健康養(yǎng)生大學(xué)建設(shè)地點(diǎn)：海南省開口市建設(shè)規(guī)模：大型公建（總面積20萬(wàn)㎡，建筑用地66667㎡項(xiàng)目性質(zhì)：老年大學(xué)、健康管理機(jī)構(gòu)、康復(fù)中心）建設(shè)情況：可行性研究報(bào)告審批服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目策劃大漢漢雅養(yǎng)生園建設(shè)地點(diǎn)：長(zhǎng)沙市雨花區(qū)建設(shè)規(guī)模：大型公建（總建筑面積26.5萬(wàn)㎡，建筑高度17-23層）項(xiàng)目性質(zhì)：綜合醫(yī)院、護(hù)理院、老年住宅、配套商業(yè)建設(shè)情況：方案報(bào)批服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目策劃