城市更新實(shí)踐中的難點(diǎn)與瓶頸

城市更新實(shí)踐中的難點(diǎn)與瓶頸一是政策難點(diǎn)。為推動(dòng)城市更新，國(guó)家層面近年來(lái)先后出臺(tái)了很多政策文件和指導(dǎo)意見(jiàn)，包括發(fā)改委出臺(tái)的《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》、住建部出臺(tái)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》，但相對(duì)來(lái)說(shuō)都是指導(dǎo)性文件，政策的落地性與執(zhí)行邊界尚不明確，這就為實(shí)際業(yè)務(wù)執(zhí)行帶來(lái)了一些困難。二是融資難點(diǎn)。城市更新項(xiàng)目最大的投入是前期征地拆遷，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行政策征拆資金的融資是受限的。近年來(lái)先后出臺(tái)的政策包括《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》、《關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知》和《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)防范化解工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)地方政府和相關(guān)投資主體進(jìn)行了嚴(yán)格約束。政府融資受限，房地產(chǎn)企業(yè)有“三條紅線”限制，國(guó)企央企也都在降負(fù)債，在這個(gè)大環(huán)境下，城市更新項(xiàng)目的融資難度巨大。三是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難點(diǎn)。城市更新早期的操作手法大都是簡(jiǎn)單拆舊建新，走的是一條粗放式舊改模式。但真正的城市更新不僅是空間形態(tài)的改造，更應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)內(nèi)容升級(jí)換代。從某種意義上來(lái)講，政府和原住民更加注重城市更新過(guò)程中產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升，作為實(shí)際操盤(pán)的投資與運(yùn)營(yíng)主體，如何導(dǎo)入適合的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容是考驗(yàn)項(xiàng)目成功與否一個(gè)重要指標(biāo)。四是投資平衡難點(diǎn)。城市更新項(xiàng)目是一級(jí)開(kāi)發(fā)的延續(xù)，但按照目前政策，很難采用早期土地出讓金分成模式，一般都是固定回報(bào)。考慮到項(xiàng)目融資難度和較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，政府支付的固定回報(bào)往往較低，目前普遍在6%左右，且受制于政府財(cái)政支付能力限制，項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)較大，如果項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)或者其他贏利點(diǎn)反哺，往往很難實(shí)現(xiàn)投資平衡。針對(duì)以上四大難點(diǎn)，結(jié)合近年本人在浙江、江蘇和上海等地城市更新經(jīng)驗(yàn)，給出四個(gè)方面的破題建議。一是加強(qiáng)政策研究，充分利用現(xiàn)有城市更新政策。從實(shí)施城市更新行動(dòng)納入2021年政府工作報(bào)告和十四五規(guī)劃以來(lái)，住建部等部門(mén)先后發(fā)布了一些城市更新指導(dǎo)意見(jiàn)和辦法，首批21個(gè)城市更新試點(diǎn)城市也先后出臺(tái)了相關(guān)辦法或方案。城市更新投資主體要及時(shí)跟進(jìn)，對(duì)落地政策進(jìn)行專題研究，從政策中發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。二是加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，創(chuàng)新融資模式。針對(duì)城市更新業(yè)務(wù)，廣泛建立起與銀行、信托、基金、保理等各類金融機(jī)構(gòu)的日常交流，尤其是國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行。結(jié)合新出臺(tái)的城市更新政策，通過(guò)專題研討、一對(duì)一座談等多種形式，進(jìn)行融資模式、渠道的交流溝通。力爭(zhēng)做到項(xiàng)目未動(dòng)，融資先行。三是加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)資源整合，探討深度合作模式。充分認(rèn)識(shí)產(chǎn)業(yè)資源對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的重要性，將資源整合作為企業(yè)最核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)打造。在做好各類產(chǎn)業(yè)資源整合的同時(shí)，大膽創(chuàng)新，積極探討資源合作新模式，形成與重要產(chǎn)業(yè)方利益捆綁的共商、共建、共贏的合作新機(jī)制。四是加強(qiáng)投資模式創(chuàng)新，探索更多盈利空間。城市更新業(yè)務(wù)投資平衡的復(fù)雜性要求我們，除了在城市進(jìn)入、區(qū)域選擇等方面