2022-2025年長租公寓市場分析及未來發(fā)展趨勢報告

2022-2025年長租公寓市場分析及未來發(fā)展趨勢報告日期：2022-10-22目錄1234行業(yè)概述行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)痛點及發(fā)展建議行業(yè)格局及前景趨勢CONTENTS1行業(yè)概述行業(yè)定義行業(yè)發(fā)展歷程行業(yè)政策、經(jīng)濟、社會環(huán)境長租公寓是房地產(chǎn)三級市場的一個新興行業(yè)，近三年來飛速發(fā)展，已經(jīng)形成一批規(guī)模化、專業(yè)化的品牌運營機構(gòu)。長租公寓運營方直接租賃業(yè)主房屋并進行裝修改造、配備家具家電，以單間的形式租賃給有租房需求的人群。長租公寓租戶沒有被逼遷的煩惱，且定價統(tǒng)一透明公開，因此市場接受度高。品牌長租公寓一般都配有“管家”，為租戶提供基本的租后服務(wù)，例如保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)等，甚至還會提供安保、公共娛樂空間。自2016年來，國家政府提出“租購并舉”，中國住房租賃市場進入發(fā)展新階段。長租公寓將大量低利用率的社會存量房與租戶需求相連接，顯著提升社會存量房使用效率與租戶體驗，是實現(xiàn)租售同權(quán)的最好實踐。長租公寓行業(yè)由于市場空間潛力巨大，不僅可以吸引資金投資、提高閑置房屋利用率、盤活無法交易的土地資源，同時還能夠解決城市住房緊張問題，因此近年來備受各方青睞。長租公寓行業(yè)定義行業(yè)定義010203042000至2010年規(guī)?；墓I(yè)態(tài)開始形成，一些公司瞄準了外企高管人群，因為2003年中國加入WTO，大量世界500強企業(yè)進駐帶來了外企高管的租住需求，所以國外的高端公寓品牌企業(yè)也紛紛進入中國。中國公寓品牌企業(yè)也開始提供五星級酒店的配套設(shè)施、統(tǒng)一班車、工作人員統(tǒng)一工裝，除了標準化和增值服務(wù)，價格也較歐美品牌低一到兩成，又有社區(qū)的氛圍，迅速的開創(chuàng)了國內(nèi)高端公寓市場。2008年迎來了另一個行業(yè)發(fā)展契機-北京奧運會，分布式酒店公寓開始快速發(fā)展，其后的金融危機使商住類房產(chǎn)項目不好運營，轉(zhuǎn)手給公寓企業(yè)運營。2015年至今從中央到地方都出臺了多項鼓勵租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電價格，給予住房租賃機構(gòu)或個人稅收優(yōu)惠，推進REITS的試點等。租賃市場獲得了政策紅利，租購并舉的政策的施行推動也加速了長租公寓行業(yè)快速發(fā)展，各方逐漸進入長租公寓市場。2010至2012年因為消費升級及年輕一代的消費需求，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)得到了快速發(fā)展。2011年，公寓這行業(yè)再次被推向風(fēng)口，美國一家名叫HomeAway公寓預(yù)訂網(wǎng)站所屬公司上市并且估值達20億美元，很快這種模式被國內(nèi)公司借鑒，短租公寓行業(yè)首次采用線上和線下融合模式，加上快速營銷，讓大家對長租公寓行業(yè)有了更新的認知。2012至2013年因房地產(chǎn)市場進入平緩期，穩(wěn)定的市場供求關(guān)系衍生出了分布式的合租公寓需求，白領(lǐng)長租公寓全面發(fā)展，涌現(xiàn)了一批有潛力公寓企業(yè)，較為突出的公寓企發(fā)展歷程行業(yè)PEST-政策分析《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。住建部會同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，提供租賃信息發(fā)布服務(wù)。根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京，上海，沈陽，南京，杭州，合肥，廈門，鄭州，武漢，廣州，佛山，肇慶，成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，支持和規(guī)范個人出租住房;鼓勵新建租賃住房，允許改建房屋用于租賃。中央經(jīng)濟工作會議加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化，規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展?！独眉w建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》行業(yè)PEST-》行業(yè)政策住建部發(fā)改委、住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》2015年提出租售并舉多渠道發(fā)展模式，政府租賃平臺、住房租賃機構(gòu)等新方向出現(xiàn)在大眾眼界，自此中國租賃市場迎來政策紅利時代。關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度2016年大力鼓勵住房租賃市場，并放寬住房公積金支付房租的條件。這是國家首次提出該制度并確定從土地供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)等方面出臺政策以促進住房租賃市場的發(fā)展。在國家政府的帶動下，地方政府也紛紛跟進出臺相關(guān)政策，鼓勵扶持當?shù)刈》孔赓U市場的發(fā)展。國務(wù)院行業(yè)社會環(huán)境中國流動人口其中約七成通過租房解決住房問題，其中“80后”、“90后”新生代流動人口比例穩(wěn)步增長，占比達到67%，已成為流動人口中的主力軍，流動人口平均居留時間也在逐年上升，2017年這一數(shù)據(jù)已達5.7年，流動人口的穩(wěn)定性增強。據(jù)沙利文統(tǒng)計，2017年部分熱點城市的平均首次置業(yè)年齡已超過35歲，新進入人口的租房周期也普遍上升到了10年以上，租房居住需求周期被進一步拉長。由于社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟活動更加頻繁，有租賃需求的人口也在不斷提升，至2022年中國租賃人口將達45億人，由于持續(xù)增長的流動人口規(guī)模也將助增流動人口數(shù)量，城市化進程也在逐步加深，未來將有更多人口涌向大中城市，將給一、二線城市提供租賃人口增量。同時，可支配收入及CPI的增長也將提升租金水平。所以基于社會經(jīng)濟發(fā)展，未來中國租賃人口數(shù)量將有較大的增長。與發(fā)達國家如美英日高達三分之一的比例相比，中國租賃人口比例僅有193%，相對較低也將注定未來會有很大的增長空間，與美英日租賃房屋比例為三分之一相比，中國的租賃房屋比例也僅有17.21%，僅為該三國平均比例的一半水平，未來不論是租賃人口還是租賃房屋規(guī)模都將處在快速增長階段。行業(yè)社會環(huán)境伴隨著中國城市化進程的推進，城市聚集了相對較多的流動人口，根據(jù)中國國家衛(wèi)生健康委員會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至2018年底，我國流動人口的數(shù)量達到41億。流動人口增多，居民住房需求擴大，我國長租公寓迅速發(fā)展。下面將帶你了解我國長租公寓的市場發(fā)展現(xiàn)狀。長租公寓行業(yè)經(jīng)過幾年的“野蠻生長”，當前正進入“洗牌期”。有業(yè)內(nèi)人士，未來房屋租賃機構(gòu)將日趨專業(yè)化和規(guī)模化，市場集中度亦將隨之不斷提升。2017年開始資本蜂擁進入長租公寓市場，在2018年，行業(yè)遭遇了“甲醛門”“租金貸”，以及部分租賃機構(gòu)資金鏈斷裂跑路等問題后，四季度開始遇冷，不少企業(yè)開始暫緩布局長租公寓領(lǐng)域。從2019年一季度開始，租賃行業(yè)開始復(fù)蘇?！敖?jīng)過了兩三年的洗牌，市場開始回歸理性，經(jīng)過大浪淘沙留下來的企業(yè)正推動行業(yè)健康發(fā)展?！毙袠I(yè)經(jīng)濟環(huán)境2長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀分析長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈長租公寓行業(yè)驅(qū)動因素長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀分析長租公寓行業(yè)市場規(guī)模產(chǎn)業(yè)鏈上游長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈上游概述長租公寓行業(yè)上游龍頭企業(yè)已開始對產(chǎn)業(yè)鏈進行延伸，逐漸進軍原材料生產(chǎn)領(lǐng)域，以規(guī)避高額進口原料的成本支出，攫取上游毛利。此外，伴隨著上游原料生產(chǎn)企業(yè)的重組進程加快以及中國市場參與者技術(shù)水平的提高，長租公寓行業(yè)上游原材料供應(yīng)有望朝著專業(yè)化和規(guī)?；姆较蚶^續(xù)發(fā)展，逐漸搶奪外資企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的話語權(quán)。產(chǎn)業(yè)鏈中游長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈中游概述長租公寓行業(yè)中游企業(yè)原材料大部分依靠進口，主要原因是下游消費終端為保障科研成果，對行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量穩(wěn)定性要求較高，因此，中游科研用制備廠商更傾向于選擇儀器先進、供應(yīng)鏈穩(wěn)定的進口原材料供應(yīng)商。企業(yè)產(chǎn)品價格主要受市場供求關(guān)系的影響。由于長租公寓企業(yè)的產(chǎn)品毛利較高，原材料價格波動不會對企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)鏈下游長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈下游概述長租公寓行業(yè)下游企業(yè)市場空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價高等特點。隨著全球范圍內(nèi)生物醫(yī)藥行業(yè)研究的深入及產(chǎn)業(yè)化程度的提升，中國行業(yè)產(chǎn)品種類進一步豐富，應(yīng)用領(lǐng)域持續(xù)增加，個性化、高端化的產(chǎn)品將逐漸獲得更廣闊的應(yīng)用空間。行業(yè)現(xiàn)狀2017年中國年租金規(guī)模約39萬億元，過去五年復(fù)合增長率為117%，由于國家租賃政策的頒布及未來租賃需求人口的上漲，未來中國租賃市場規(guī)模將迅速提升，未來五年房屋租賃市場規(guī)模復(fù)合增長率將達到16.75%，在2022年將達到95萬億規(guī)模。2017年中國的長租公寓品牌多達1200家以上，運營房屋數(shù)量已超200萬間()。大多分布在北上廣深一線城市及杭州、成都、武漢、天津、南京和蘇州等區(qū)域核心城市。按照平均每套月租金2000元計算，目前一年的交易額大致為480億元。而相較于萬億的租賃市場規(guī)模，長租公寓所占的比例還是相對較低。未來品牌化運營的長租公寓企業(yè)將越來越多，提升行業(yè)的集中度，標準化的長租公寓運營品牌不僅能提高租賃品質(zhì)、穩(wěn)定租賃關(guān)系，還能促進人口流動。行業(yè)市場規(guī)模我國進入存量房時代以來，租賃市場需求迅速崛起。至2017年，全國住房租賃市場租金規(guī)模已達到3萬億元，每年新增租房規(guī)模達1000億元。近兩年來，在政策、市場、融資的風(fēng)口下，長租公寓成為眾多企業(yè)的標配。2019年是長租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風(fēng)險。在政府主導(dǎo)推進下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額1201億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下，長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經(jīng)營質(zhì)量。從2019年的開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)的增長情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩行業(yè)現(xiàn)狀長租公寓行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素1自2015年以來，國家及地方政府不斷出臺住房租賃市場相關(guān)政策，利好長租公寓長期發(fā)展。2015年住建部率先頒布了一系列長租公寓利好政策，例如《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》等通知，大力鼓勵住房租賃市場，并放寬住房公積金支付房租的條件。2016年，國務(wù)院提出建立購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，這是國家首次提出該制度并確定從土地供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)等方面出臺政策以促進住房租賃市場的發(fā)展。在國家政府的帶動下，地方政府也紛紛跟進出臺相關(guān)政策，鼓勵扶持當?shù)刈》孔赓U市場的發(fā)展。政策扶持有利長租公寓長遠發(fā)展自2013年起，中國結(jié)婚率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，截至2017年結(jié)婚率已從2013年的10.03%降至7.94%，這意味著越來越多的適婚年齡人群選擇保持單身或者推遲結(jié)婚年齡。另一方面，自2009年起，中國離婚率卻在不斷上漲，2017年中國離婚率已超3%。由于結(jié)婚率下降以及離婚率上升而產(chǎn)生的單身群體將更有可能選擇租賃房屋，擴大長租公寓市場需求。購房需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨箝L租公寓行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素2相較于住宅房屋價格的持續(xù)上漲居高不下，人均可支配收入增速遠低于住宅房屋價格上漲速度，一線城市房價收入比均超過20倍，置業(yè)門檻顯著提高。各地政府為了打擊房地產(chǎn)投機行為，密集出臺樓市調(diào)控政策，例如提高首付額度，調(diào)高購房資格門檻，提高房貸利率等措施，置業(yè)門檻的提高使得一部分潛在購房者不得不放棄購房轉(zhuǎn)向房屋租賃市場購房需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨蟾黝愔笜司鶚酥局袊康禺a(chǎn)市場已從增量時代進入存量時代，且存量概念已擴展至全國，相對于傳統(tǒng)增量時代，存量時代的房地產(chǎn)行業(yè)運營和服務(wù)能力成為關(guān)鍵因素，以商用為目的地產(chǎn)行業(yè)例如物流地產(chǎn)與長租公寓等崛起。單身與新世代帶來租房需求3行業(yè)痛點及發(fā)展建議行業(yè)痛點行業(yè)發(fā)展建議行業(yè)痛點“內(nèi)憂外患”之下，長租公寓品牌拿房競爭趨于白熱化，導(dǎo)致“拿房難、拿房貴”已經(jīng)成為了長租公寓行業(yè)亟待解決的痛點問題。同時，在營銷、物業(yè)管理、人力開支等諸多方面，長租公寓企業(yè)仍然面臨著不小的成本壓力。諸多因素共同作用下，國內(nèi)長租公寓企業(yè)的租金回報率要顯著低于美國等發(fā)達國家水平。在產(chǎn)業(yè)鏈逐漸擴張而盈利模式尚不成熟的不對稱發(fā)展背景下，企業(yè)的盈利空間將十分有限。短時間內(nèi)，企業(yè)要想謀求持續(xù)發(fā)展，單純依靠租金差來實現(xiàn)盈利并不現(xiàn)實，而是應(yīng)該積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，尋找新的利潤增長點。行業(yè)正處擴張期，盈利空間有限站在短期發(fā)展角度看，長租公寓品牌需要不斷打磨自身的運營能力，將利潤率逐步提升，強運營能力的公寓運營商會越來越受到金融機構(gòu)的青睞；而長期來看，市場對于REITs產(chǎn)品等退出渠道的需求將日益增多。事實上，長租公寓的成功與金融支持密不可分，美國長租公寓市場的發(fā)達與美國REITs的盛行便是很好的印證。對于長租公寓行業(yè)而言，REITs的成熟不僅可以使得公寓項目融資變得較為便捷，實現(xiàn)杠桿化發(fā)展，同時也會促進資金回流速度，延長中小企業(yè)的生命周期。運營能力要求較高，金融支持尚不成熟站在短期發(fā)展角度看，長租公寓品牌需要不斷打磨自身的運營能力，將利潤率逐步提升，強運營能力的公寓運營商會越來越受到金融機構(gòu)的青睞；而長期來看，市場對于REITs產(chǎn)品等退出渠道的需求將日益增多。事實上，長租公寓的成功與金融支持密不可分，美國長租公寓市場的發(fā)達與美國REITs的盛行便是很好的印證。對于長租公寓行業(yè)而言，REITs的成熟不僅可以使得公寓項目融資變得較為便捷，實現(xiàn)杠桿化發(fā)展，同時也會促進資金回流速度，延長中小企業(yè)的生命周期。行業(yè)標準、規(guī)范尚不健全復(fù)合型人才稀缺長租公寓行業(yè)深陷人才困境。行業(yè)發(fā)展缺乏人才支撐，團隊模式的培育機制弊端明顯導(dǎo)致長租公寓行業(yè)企業(yè)專業(yè)人才留存難度加大，制約長租公寓行業(yè)企業(yè)擴張。長租公寓行業(yè)對從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求高，主要表現(xiàn)在以下三方面從業(yè)人員需要具備行業(yè)基礎(chǔ)知識和法律知識，為企業(yè)客戶提供全面、可靠、專業(yè)、多樣的解決方案。從業(yè)人員需要懂行業(yè)的專業(yè)知識，包括：長租公寓行業(yè)產(chǎn)品得用途與優(yōu)缺點，行業(yè)特征、市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃等。從業(yè)人員需要具有優(yōu)秀的營銷談判能力、風(fēng)控反控能力及報告溝通能力。目前該行業(yè)在人才招聘時能夠匹配上述要求的人才寥寥無幾，限制行業(yè)發(fā)展。由于復(fù)合型人才稀缺，長租公寓行業(yè)企業(yè)通常采用團隊培育的方式進行專業(yè)能力建設(shè)，而該模式亦存在一定的弊端，企業(yè)的中高端人才若大量流失，初級員工的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)將面臨能力傳承的斷層，導(dǎo)致企業(yè)人才培養(yǎng)難度加大，制約長租公寓行業(yè)企業(yè)發(fā)展。質(zhì)量提升在資本的加持下，長租公寓的跑馬圈地仍在持續(xù)，預(yù)計2021年將會更加殘酷和激烈。同時，在線教育也面臨著更嚴格的監(jiān)管，合規(guī)成本提升。長租公寓行業(yè)產(chǎn)品品種多、批量小、附加值高，產(chǎn)品質(zhì)量要求也較為嚴格。長租公寓行業(yè)市場產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，假冒偽劣等亂象仍普遍存在，嚴重阻礙長租公寓行業(yè)發(fā)展進步。未來，提升長租公寓行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量是發(fā)展長租公寓行業(yè)的核心任務(wù)，具體措施可分為以下兩大部分：（1）政府方面：政府應(yīng)當制定行業(yè)生產(chǎn)標準，規(guī)范長租公寓行業(yè)生產(chǎn)流程，并成立相關(guān)部門，對科研用長租公寓行業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理體系，完善試劑流通環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點加強冷鏈運輸環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施升級，保證長租公寓行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展；（2）生產(chǎn)企業(yè)方面：長租公寓行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格遵守行業(yè)生產(chǎn)規(guī)范，保證產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性。目前市場上已有多個本土長租公寓行業(yè)企業(yè)加強生產(chǎn)質(zhì)量的把控，對標優(yōu)質(zhì)、高端的進口產(chǎn)品，并憑借價格優(yōu)勢逐步替代進口。此外，長租公寓行業(yè)企業(yè)緊跟行業(yè)研發(fā)潮流，加大創(chuàng)新研發(fā)力度，不斷推出新產(chǎn)品，進一步擴大市場占有率，也是未來行業(yè)發(fā)展的重要趨勢提升產(chǎn)品質(zhì)量生產(chǎn)企業(yè)方面政府方面新鮮有趣的玩法與促銷節(jié)日的緊密融合將有效增加用戶黏性，隨著網(wǎng)民的社交、娛樂需求在電商場景不斷得到釋放，電商平臺應(yīng)推出更多貼合用戶口味的創(chuàng)意玩法，從而推動促銷節(jié)日的高效傳播與轉(zhuǎn)化。促銷節(jié)日的實惠程度關(guān)系用戶消費意愿，未來促銷節(jié)日應(yīng)回歸促銷的本質(zhì)，避免過多噱頭和復(fù)雜規(guī)則影響消費體驗，努力實現(xiàn)讓用戶獲益、廠家增收的共贏效果。2019年中國電商促銷節(jié)日用戶消費意愿影響因素占比全面增值服務(wù)1199增值服務(wù)提高產(chǎn)品定制服務(wù)需求日益多樣化行業(yè)同質(zhì)化競爭嚴重長租公寓行業(yè)企業(yè)服務(wù)模式單一。面對各級消費群體日益多樣的服務(wù)需求，長租公寓行業(yè)企業(yè)提供全面增值服務(wù)，構(gòu)建綜合服務(wù)體系，形成核心競爭力，是當前長租公寓行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。長租公寓行業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型壓力主要源于以下三大方面：單一的資金提供方角色僅能為長租公寓行業(yè)企業(yè)提供“凈利差”的盈利模式，長租公寓行業(yè)同質(zhì)化競爭日趨嚴重，利潤空間不斷被壓縮，企業(yè)業(yè)務(wù)收入因此受影響，商業(yè)模式亟待轉(zhuǎn)型除傳統(tǒng)的長租公寓行業(yè)需求外，設(shè)備管理、服務(wù)解決方案、貸款解決方案、結(jié)構(gòu)化融資方案、專業(yè)咨詢服務(wù)等方面多方位綜合性的增值服務(wù)需求也逐步增強中國本土長租公寓行業(yè)龍頭企業(yè)開始在定制型服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，鞏固行業(yè)地位多元化融資渠道豐富企業(yè)的債券種類關(guān)鍵詞一深化與核心銀行的合作關(guān)系關(guān)鍵詞二拓展銀行關(guān)系渠道關(guān)鍵詞三長租公寓行業(yè)企業(yè)在保證間接融資渠道通暢的同時，能夠綜合運用發(fā)債和資產(chǎn)證券化等方式促進自身融資渠道的多元化，降低對單一產(chǎn)品和市場的依賴程度，實現(xiàn)融資地域的分散化，從而降低資金成本，提升企業(yè)負債端的市場競爭力。以遠東宏信為例，公司依據(jù)自身戰(zhàn)略發(fā)展需求，堅持“資源全球化”戰(zhàn)略，結(jié)合實時國內(nèi)外金融環(huán)境，有效調(diào)整公司直接融資和間接融資的分布結(jié)構(gòu)，在融資成本方面與同業(yè)相比優(yōu)勢突出企業(yè)獲取各業(yè)態(tài)銀行如國有銀行、政策性銀行、外資銀行以及其他中資行的授信額度，確保了銀行貸款資金來源的穩(wěn)定性可持續(xù)公司債等創(chuàng)新產(chǎn)品，擴大非公開定向債務(wù)融資工具（PPN）、公司債等額度獲取，形成了公司債、PPN、中期票據(jù)、短融、超短融資等多產(chǎn)品、多市場交替發(fā)行的新局面；長租公寓行業(yè)需要通過杠桿推動業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)，從負債端看，長租公寓行業(yè)企業(yè)的融資能力對資金成本和資金流動性具有決定性作用，因此，長租公寓行業(yè)企業(yè)打通多元化融資渠道，提高資金周轉(zhuǎn)率，將是促進長租公寓行業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的重要舉措。融資渠道拓展的主要方式主要包括以下三點：

拓展技術(shù)服務(wù)領(lǐng)域長租公寓行業(yè)屬于領(lǐng)域中發(fā)展最快的細分領(lǐng)域之一，隨著長租公寓的市場環(huán)境日趨成熟，行業(yè)競爭日趨激烈，多家長租公寓企業(yè)開始擴張產(chǎn)品相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域，提升企業(yè)的行業(yè)競爭力，主要舉措包括：提高產(chǎn)品定制服務(wù)能力提升技術(shù)服務(wù)能力供科研咨詢服務(wù)長租公寓行業(yè)企業(yè)開始在定制型服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，鞏固行業(yè)地位長租公寓行業(yè)企業(yè)面向多元化的科研實驗需求，建立多種技術(shù)服務(wù)平臺，向客戶提供除了所需的原材料以外的提取、分析等技術(shù)服務(wù)，形成企業(yè)特有競爭力通過進行細化分工，為客戶制定科研問題解決方案，使客戶能更加專注于其擅長的領(lǐng)域，提高科研效率，且?guī)椭袠I(yè)大幅節(jié)省醫(yī)學(xué)科研投入聚焦投資業(yè)務(wù)行業(yè)資源優(yōu)勢金融資源優(yōu)勢服務(wù)優(yōu)勢長租公寓行業(yè)廠商長期參與采購與評估，積累了較為豐富的上游廠商資源儲備，且與多家廠商建立長期合作關(guān)系長租公寓行業(yè)商依托本身提供的資金服務(wù)，具備融資渠道暢通的資金優(yōu)勢，可為行業(yè)建設(shè)提供初期資金支持，且可通過杠桿提升資金效率長租公寓行業(yè)企業(yè)憑借多年的客戶服務(wù)經(jīng)驗，服務(wù)體系日趨完備，信息化服務(wù)于一身的綜合服務(wù)體系，能夠進行有效遷移，為投資業(yè)務(wù)的長期健康發(fā)展提供有力支持長租公寓行業(yè)頭部企業(yè)已形成完善的的服務(wù)體系，在中國政府逐步放寬企業(yè)的準入條件，鼓勵并支持的政策背景下，長租公寓行業(yè)企業(yè)開拓投資業(yè)務(wù)，通過產(chǎn)融結(jié)合向?qū)崢I(yè)運營縱深發(fā)展，長租公寓行業(yè)未來的重要發(fā)展趨勢。&&&

頁巖氣革命后，乙烷價格持續(xù)走低。美國是世界上最大的乙烷生產(chǎn)國，也是唯一的乙烷出口國。美國乙烷主要來自濕天然氣經(jīng)過天然氣廠分離后得到的天然氣液（NGL,Naturalgasliquids）和原油開采副產(chǎn)的凝析油經(jīng)過煉廠處理后得到的液化煉廠氣（LRG,Liquefiedrefinerygases），其中前者貢獻了絕大部分。自2010年以來，美國NGL產(chǎn)量幾乎翻了一番，超過了天然氣產(chǎn)量增長率，并創(chuàng)下了2017年370萬桶/天的年度記錄。由于頁巖氣產(chǎn)量不斷增加，同時受管道運輸中乙烷比例不能超過12%的限制，美國乙烷產(chǎn)量也持續(xù)提升。并且乙烷相對較低的熱值及沸點使其作為液化燃料無法與丙烷和丁烷競爭，分離費用也降低了其作為管道氣的吸引力，乙烷自身產(chǎn)量又高于其它NGL組分，其供給過剩的情況日益凸顯。這導(dǎo)致美國乙烷價格在2011年底開始下降，并且在2013年至2015年由于乙烷產(chǎn)量超過消費量，乙烷價格一度低于天然氣價格，直到隨后乙烷需求增加價格才逐漸回升至2016年平均150美元/噸和2017年平均184美元/噸。2018年6月份開始乙烷價格受供需影響迎來一波大漲，目前處于高位回落階段。

競爭趨勢隨著科技不斷發(fā)展，長租公寓企業(yè)對長租公寓行業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)投入不斷加大，企業(yè)形成自己的技術(shù)堡壘是在未來市場中取得市場份額的重要收到，因此技術(shù)競爭也是未來行業(yè)競爭的重要方向之一。長租公寓行業(yè)的競爭促進了產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)的持續(xù)優(yōu)化與創(chuàng)新，在滿足客戶需求的同時也給行業(yè)服務(wù)帶來不斷的新體驗。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是長租公寓行業(yè)競爭的重要焦點與未來趨勢?？蛻羰巧系?，滿足客戶的需求是長租公寓行業(yè)企業(yè)的價值實現(xiàn)，長租公寓行業(yè)競爭趨勢首先在需求的分析與客戶痛點的把握。小眾運動場景日益崛起，帶動了新的長租公寓行業(yè)產(chǎn)品需求。隨著行業(yè)的競爭不斷加劇，企業(yè)競爭的本質(zhì)是人才的競爭，長租公寓行業(yè)企業(yè)都在不斷提升專業(yè)員工的技術(shù)水平。通過專項培訓(xùn)、高薪招聘吸引高端優(yōu)質(zhì)人才加入。人才競爭是未來長租公寓行業(yè)競爭的核心點之一。

服務(wù)技術(shù)需求人才投資機會專家服務(wù)模式更側(cè)重借助專家的實際從業(yè)經(jīng)驗與洞察，針對企業(yè)遇到的實際問題給出一針見血的建議。全方位賦能，尤其是在服務(wù)能力的提升上，以更加完善的服務(wù)體系建設(shè)，為消費者帶來更好的產(chǎn)品體驗。010203投資機會投資機會投資機會長租公寓行業(yè)資源整合長租公寓行業(yè)咨詢管理長租公寓行業(yè)產(chǎn)品服務(wù)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和市場需求對有關(guān)的資源進行重新配置，以突顯企業(yè)的核心競爭力，并尋求資源配置與客戶需求的最佳結(jié)合點。目的是要通過組織制度安排和管理運作協(xié)調(diào)來增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，提高客戶服務(wù)水平。行業(yè)發(fā)展建議ABC發(fā)展建議1發(fā)展建議2發(fā)展建議3租約證券化租約證券化是在長租公寓收租的基礎(chǔ)上衍生出來的金融產(chǎn)品，例如用租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募或私募ABS為企業(yè)融資。已經(jīng)形成一定規(guī)模的長租公寓品牌開始試水ABS，以租金為底層資產(chǎn)向市場融資。2017年上半年，魔方公寓發(fā)型了中國首單ABS產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營的30處物業(yè)4000多間公寓未來三年的租金收入。該項目采用轉(zhuǎn)向計劃+信托受益權(quán)的雙SPV架構(gòu)設(shè)計，發(fā)行規(guī)模5億元，全部優(yōu)先級證券AAA評級。同年8月自如也成功發(fā)行了租房市場房屋租金分期類ABS——中信證券-自如1號。自如的ABS產(chǎn)品，以房屋分期消費貸款為底層資產(chǎn)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級，占比90%。融資渠道少，但政策導(dǎo)向正逐步改善現(xiàn)狀國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進一步防范風(fēng)險加強監(jiān)管和服務(wù)實體經(jīng)濟有關(guān)工作的通知》，要求積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。在政策的引導(dǎo)下，長租公寓的融資渠道正在逐步打開，后續(xù)融資方式將更多元化。政府對住房租賃的支持力度加大，利用金融產(chǎn)品融資成為一大趨勢。積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品機構(gòu)化的租賃服務(wù)商前期成本壓力大，收房到出租存在時間差，并且前期收房、設(shè)計、改造、裝修、配置、出租營銷、人工等成本都要提前支付，擴張階段的企業(yè)收入成本的時間不匹配會更突出，現(xiàn)金流趨緊，面臨很大財務(wù)壓力。積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品將有助于企業(yè)化解財務(wù)壓力。4行業(yè)格局及前景趨勢行業(yè)格局行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)代表企業(yè)行業(yè)趨勢公寓智能化、信息化制度日漸完善，行業(yè)標準統(tǒng)一實現(xiàn)規(guī)模化與資產(chǎn)證券化國內(nèi)大多長租公寓運營商采用重資產(chǎn)運營模式，前期投入占比較大，財務(wù)風(fēng)險較高。企業(yè)要想縮短投資回報期，公寓需要規(guī)?；瘉斫档瓦呺H成本，從而達到對成本和費用的管控和分攤。在長租公寓行業(yè)負杠桿運作的大環(huán)境下，目前長租公寓運營商還在致力于提高居住體驗、搶占市場份額和提升品牌調(diào)性的階段。長租公寓行業(yè)還是一片紅海市場，今后將迎來整合階段，簡單的收租轉(zhuǎn)租模式的企業(yè)將會被脫穎而出、實力雄厚的品牌公寓收購或者雙方達成合作，品牌公寓的逐步擴張，使得長租公寓行業(yè)漸漸朝著規(guī)?；l(fā)展。在移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮下，長租公寓平臺一大趨勢是積極擁抱移動互聯(lián)，線上應(yīng)用加大創(chuàng)新研發(fā)，應(yīng)用自有APP作為整個租房流程和租客入口。移動簽約，租房與服務(wù)全流程互聯(lián)網(wǎng)化、移動化，整個租房流程中，只有看房是線下服務(wù)，其他流程全部線上化。系統(tǒng)平臺在長租公寓的運營中扮演重要角色。完善的平臺系統(tǒng)可以大大節(jié)約長租公寓運營期間的人工成本。一個成熟的網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)，可以做到前端產(chǎn)品設(shè)計，即網(wǎng)絡(luò)簽約形成電子合同、租賃期間保修等和客戶維持高頻互動并及時反饋客戶各類需求。也可以做到后端客戶數(shù)據(jù)信息搜集用于未來產(chǎn)品改善和財務(wù)數(shù)據(jù)整理等。全鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺在可以大量節(jié)省運營過程中各類成本。系統(tǒng)平臺的搭建需要前期資本投入和研發(fā)，已經(jīng)擁有較成熟的長租公寓企業(yè)在成本端較競爭者具備先發(fā)優(yōu)勢，長租公寓企業(yè)全線移動平臺化。擁抱移動互聯(lián)網(wǎng)，布局APP線上應(yīng)用建設(shè)2021年，《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》下發(fā)，文件指出，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應(yīng)當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。同時，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費貸款。這在很大程度上制止了長租公寓企業(yè)不合理預(yù)收房租的行為，扼住病態(tài)擴張的源頭，保護了租戶的權(quán)益。在如今大數(shù)據(jù)、人工智能、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動下，長租公寓的運營管理會更加簡便化。租戶的偏好、市場需求、房源信息等因素都能夠通過技術(shù)手段獲取和分析。同時，完善的征信系統(tǒng)和健全的雙向反饋信息平臺的搭建，能夠促進運營商和租戶的交流，讓公寓和租戶雙向選擇，加速品牌公寓的整合和改善租戶的居住環(huán)境。通過引入政府監(jiān)管入口，更好地使租戶的權(quán)益得到保障。未來，長租公寓會轉(zhuǎn)向智慧型公寓，即長租公寓與智能家居等結(jié)合，針對租戶的個性提供差異化服務(wù)，通過裝修和家具的優(yōu)化來提高租戶的體驗感。同質(zhì)化競爭激烈價格戰(zhàn)授信加大行業(yè)并購新進企業(yè)（1）價格戰(zhàn)引發(fā)收益率報價逐年下降：部分長租公寓行業(yè)公司為抓住優(yōu)質(zhì)客戶資源，依靠價格戰(zhàn)取得競爭優(yōu)勢，導(dǎo)致行業(yè)毛利率下降，選擇合作企業(yè)時“唯價格論”，不利于行業(yè)良性發(fā)展；（2）過高授信加大財務(wù)風(fēng)險：長租公寓行業(yè)公司對各家醫(yī)院的總體授信額度偏高，甚至超過醫(yī)院的償還能力，為自身帶來較大財務(wù)風(fēng)險，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。未來，長租公寓行業(yè)行業(yè)要想獲得突破，首先需要企業(yè)間形成差異化競爭優(yōu)勢。長租公寓行業(yè)受經(jīng)濟周期影響較弱，于長租公寓企業(yè)而言具有“低風(fēng)險、高收益”的特點，吸引眾多新興市場參與者加入其中。目前中國長租公寓行業(yè)市場企業(yè)數(shù)量眾多，同質(zhì)化競爭現(xiàn)象日趨嚴重，成為制約中國長租公寓行業(yè)行業(yè)發(fā)展的主要原因。中國長租公寓行業(yè)公司數(shù)量眾多，但大多以簡單融資租賃為主要業(yè)務(wù)方式，服務(wù)模式單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，為中國長租公寓行業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來以下不良影響：&&&行業(yè)競爭格局由于租賃市場潛力巨大，加上租售同權(quán)等政策的出臺，多方涌入長租公寓市場并推動行業(yè)的快速發(fā)展。中國關(guān)于土地開發(fā)的基本流程為，國家將國有土地出讓給使用者，使用者一般指房地產(chǎn)商經(jīng)過開發(fā)建設(shè)將房產(chǎn)出租或出售，商品房首次進入流通，房產(chǎn)在市場上流通后再次進入流通領(lǐng)域