香港的物業(yè)管理準(zhǔn)則

第一講香港物業(yè)的樓宇管理和維修一、樓宇管理

樓宇——不管是住宅還是商業(yè)性大廈，或是上層做寫字樓、底層或底下三四層做店鋪的混合性大廈，或是集商場和其他設(shè)施為一體的物業(yè)場所——的日常管理主要是對樓字進展有效運作，使租住者得到充分享用。物業(yè)經(jīng)理的責(zé)任范圍包括樓字的平安控制，清潔運作，建筑構(gòu)造、設(shè)備、廠房和公用設(shè)施的日常維護。他／她通過下屬部門履行這些職責(zé)。

〔一〕平安控制

提供平安效勞和控制，要么由直接保安人員負責(zé)，要么讓承包商負責(zé)。除了只配一個看門人這樣簡單的管理外，還可以通過承包商雇請專業(yè)保安人士負責(zé)平安問題。警衛(wèi)或門衛(wèi)必須承受正規(guī)的防止犯罪和物業(yè)管理職能的培訓(xùn)。顯然，在現(xiàn)代化、智能化的大樓里，計算機自動化系統(tǒng)和閉路電視等高科技已用到了平安控制上，所以更多的，且經(jīng)常性的培訓(xùn)是不可少的。給租住者提供高水平的平安控制是必要的。對任何新樓字工程，在其設(shè)計階段就考慮到應(yīng)用平安控制專業(yè)知識是很有益的。物業(yè)經(jīng)理，如果是大型開發(fā)工程，最好是平安專家，應(yīng)該被列為工程協(xié)調(diào)小組的成員之一，這樣，他／她在平安控制方面的專業(yè)知識就可以在工程設(shè)計階段得以運用，從而防止工程完工之后修修補補?？上У氖?，這種早期的平安輸入在新工程中常常被無視。

(二)看守條例

？香港法律？第２９９章規(guī)定：“看守人〞是“除第三局部條款規(guī)定的人之外的任何人，受雇于陸上或水上任何地方，保護任何財產(chǎn)，或防止犯罪或維護秩序。〞保安員屬于這一類別。所以，任何想干看守這個差事都要到警察署領(lǐng)看守許可證〔注：第三局部條款規(guī)定的人指：公共官員及駐港軍隊〕。

(三)保安效勞范圍

通常，按兩班倒提供２４小時保安效勞，如，從早上７點到下午７點為一班。從管理的角度出發(fā)，保安人員分三班倒更可取。商業(yè)性或辦公大摟往往可以考慮雇三班保安員，而大局部的主宅樓有兩班就夠了，可以節(jié)省預(yù)算開支。

(四)保安主管的職責(zé)

１.保安主管當(dāng)班和下班都要與控制中心通話，并簡要匯報青況。有些承包公司還提供保護效勞，在不同樓字或屋郊設(shè)多個檢測點，通過線與控制中心連接。保安主管按事先定好內(nèi)時間表向控制中心匯報。

２.安排保安員輪流值班，使工作平均分配到每個人。

３.下班前向管理人員或樓字監(jiān)管簡要匯報情況，每班未填虧一份“每日報告單〞送管理處。４.與物業(yè)管理人員或樓字監(jiān)管保持密切聯(lián)絡(luò)，這在有效協(xié)周任何平安問題或其他有關(guān)租住戶的問題上非常重要。每日面對面地非正式的交流是正常的。物業(yè)經(jīng)理或他／她的代理與保安公司高級人員的定期會議，視需要可每周或每月舉行一次，解決諸如勞動力缺乏和人員不稱職等問題。在規(guī)程制定之前，要通過自掃討論提出改進平安控制的方法和手段。

(五)住宅樓進出控制

１.保安員必須警覺可疑之人或情況。如有人在大樓的任何也方行跡可疑，都要禮貌地加以詢問，讓其出示證件，陳述理由。如遇對方拒絕或回避，那么需立即報告并請示大樓監(jiān)管或控制中心。

２.晚間值班時，保安員更需警覺大樓周圍的陌生人，要先驗明他們的身份及來訪理由才允許他們進入大樓。

３.保安員要注意大樓和大樓公用局部潛在的危險，特別是有小孩的地方，必須隨時防止發(fā)生事故，向大樓監(jiān)管報告可能發(fā)生的危險情況。

４.大樓監(jiān)管要保管一本鎖匙記錄簿，記錄向每位住戶發(fā)放的全部鎖匙。為便于管理，通常在控制中心或管業(yè)處留一份主要人口鎖匙，以備出現(xiàn)緊急情況時用。

５.住戶搬遷或裝修期間，保安員或大樓監(jiān)管要特別注意人員進出情況，保證搬家和／或裝修承包公司承受監(jiān)視。不觸犯規(guī)章。

６.保安員必須每天對每幢大樓進展檢查，而大樓監(jiān)管那么須根據(jù)每日檢查報告進展定期檢查，目的是保證平安標(biāo)準(zhǔn)的實施，同時對其他事情，如清潔，小修理。電梯。升降梯維修等進展跟(六)商業(yè)大樓進出控制

住宅樓的平安措施可用在商業(yè)大樓，辦公室和購物中心。由于商業(yè)樓字的構(gòu)造和用途更復(fù)雜，有更多的人進出，所以要求保安人士更認(rèn)真，專業(yè)技能更出色。大型證券場所的管理還需要建立以保安主管為首的保安部門。保安主管向高級管理人員匯報，在保安問題上他是物業(yè)經(jīng)理的專家參謀。

以下是商業(yè)大樓平安控制指導(dǎo)：

１.在大樓裝修或維修期間，承包商和施工人員須經(jīng)同意才能進入大樓。

２.正常情況下效勞人員不許使用顧客電梯和升降梯。

３.當(dāng)效勞人員電梯出故障時，大樓監(jiān)管可允許效勞人員使用顧客電梯但須密切關(guān)注，以防給其他乘客造成不必要的麻煩。

４.運送建材貨料只能使用效勞梯，運送大件材料要有操作人員監(jiān)視。大樓監(jiān)管如果認(rèn)為電梯有可能受損或貨件過大或有危險性，他有權(quán)制止使用效勞梯。

５.貨物或材料如要運出大樓須有許可證，并經(jīng)得物業(yè)經(jīng)理或他／她的代理同意。

６.辦公時間完畢之后進入大樓和／或租戶辦公室，須當(dāng)班保案員出示他／她的辦公室主任簽發(fā)的許可證及他／她的身份證。來訪者進入和離去時均須在來訪登記簿上登記。

７.樓內(nèi)和樓周圍不許有人閑蕩。讓乞丐，街邊小販。街頭寄宿者和衣冠不整者離開大樓。８.對辦公時間過后關(guān)閉所有進出口門窗，卷閘和大門要制定標(biāo)準(zhǔn)程序。主要人口處。出口處和卷閘的開啟，關(guān)閉時間須在日志上記錄。

(七)拍照

沒有物業(yè)經(jīng)理事先許可不許在大樓內(nèi)拍照或攝影

(八)通訊系統(tǒng)

１．保安和物業(yè)管理人員之間通常使用電信。系統(tǒng)及步話機進展聯(lián)系〔須向政府申請許可證，每年更新〕。

２．須讓所有的租用者或居住者知道管理處的號碼；如果需要的話可在大樓和控制中心之間設(shè)熱線。大樓監(jiān)管須備一份緊急情況聯(lián)系，另須備一份最新的住戶登記簿〔其內(nèi)容包括遇火災(zāi)、煤氣泄漏。盜竊或水管破裂等緊急情況時與誰聯(lián)系〕。

３.作人員當(dāng)班時宜穿制服并佩戴效勞證，有利證明身份，搞好與租住戶的關(guān)系

(九)火災(zāi)預(yù)防

防患于未然，成功預(yù)防火災(zāi)是保安或物業(yè)管理人員的責(zé)任，須定期提醒住戶警覺火災(zāi)的發(fā)生。每年枯燥季節(jié)到來之前，在十月份左右，物業(yè)經(jīng)理要考慮給租住戶散發(fā)傳單，甚至在大堂張貼防火命令和指導(dǎo)。

(十)租住戶防火指導(dǎo)

１．最后離開辦公室的辦公人員必須檢查關(guān)閉所有電源開關(guān)和包括計算機、打字機。復(fù)印機等電器開關(guān)。

２．確保辦公室里不留冒煙的煙頭和煙草。

３．不在樓字內(nèi)放置不該放的易燃材料。

４．不得在過道堆積垃圾或物件，防止阻礙行人通行。物業(yè)工作人員須確保堆積于樓梯和大堂的廢棄物品及時清理干凈。

５．如發(fā)現(xiàn)有缺損的電源插頭或電線須立即報告電工或大樓監(jiān)管，進展緊急修理或更換。

６．不要使用轉(zhuǎn)換器以免增加電負荷。

７．不得在辦公室煮食〔應(yīng)另設(shè)小廚房供職員煮飯煮水〕。

８．不要將松脫電線接到墻上插座，須使用相配的插頭。

９．開場裝修之前，須通過物業(yè)管理人員或承包商添加滅火設(shè)備，如滅火器和沙桶。

(十一)遇火災(zāi)具體指導(dǎo)

１．如果遇上火災(zāi)，要保持平靜：

〔１〕擊破最近處的火警報警玻璃，警報聲隨之響起，向附近的人喊“著火了〞。

〔２〕在自身沒受到威脅的情況下，用報警點旁的滅火裝置滅火。

〔３〕電著火時不要潑水。

〔４〕如果火勢無法控制，從就近樓梯下到地面等候消防人員，向他們介紹火勢情況。

２．如果聽到著火警報，要保持冷靜。警報鈴會在著火層和其他樓層響起。你的樓層可能不會受到影響

(１)警告你的家人或職員和鄰居，隨時準(zhǔn)備撤離到底層或空地或避難層。

(２)清點你的家人或職員，以便于撤離。

(３)不要擠開通往樓梯的出口門，一定要將其關(guān)上。

(４)不要使用電梯。

疏散撤離揩導(dǎo)

如果必須撤離你的大樓時：

(１)鎖好所有貴重物品。

(２)停頓使用。

(３)關(guān)掉所有電器，但不關(guān)燈。

(４)假設(shè)時間允許，離開時鎖上門。

(５)不要使用電梯，以防電梯中途斷電停頓運作。

(６)從最近處樓梯走，不要閑蕩。

(７)走，不要跑。

(８)考慮周到，防止驚慌失措。

(９)不要攜帶大件物品。

(１０)聽從保安或物業(yè)管理人員或消防人員的指示。

注意：關(guān)上門可減少空氣中的氧氣，有助于防止火勢蔓延。是否鎖上門完全由個人自己決定。消防設(shè)備、報警系統(tǒng)和火警出口

(１)報警器：

——手動報警器設(shè)在顯眼處，緊鄰水管柜。報警器玻璃屏擊破后大樓每層報警器一齊響起。--一每個人都要熟悉報警器放置的地方。

(２)滅火設(shè)備：

——救火水管軸圈設(shè)在大樓內(nèi)各顯眼處，通常緊鄰火警出口。

——各人都要熟知滅火設(shè)備放置的地方。

(３)出口和通道：

——如果發(fā)生火警需要撤離，樓內(nèi)有足夠的出口和通道供所有的人使用。

——每個出口都設(shè)有自動關(guān)閉的門，以防濃煙進入通道。要保證所有出口的門都關(guān)上。

(４)電梯：

——火警時不準(zhǔn)使用電梯撤離。樓內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時電梯很容易失靈。警報響后；大樓電梯要下到電梯倉關(guān)閉，直到警報解除后再重新啟用。

(十二)炸彈威脅

即時即地作出反響

如何對炸彈威脅〔即威脅用炸藥破壞或毀壞大樓〕作出適當(dāng)?shù)姆错?，有必要制定旨在指?dǎo)保安和物業(yè)管理人士的周全的方案或程序，并確保正確的程序得到有效的實施，把對人員和大樓的危險減至最低，盡量減少影響大樓的正常運作。一套完備的準(zhǔn)備工作包括以下幾個方面：

１．負責(zé)實施反響方案的人定期知會。

２．〔如果條件允許〕定期舉行模擬演習(xí)，測試直接負責(zé)人員的應(yīng)變能力。這種演習(xí)包括設(shè)置模擬炸彈。

３．緊急反響方案實施之后，需要對該方案進展評估和更新，去除缺乏之處，并作必要的改進。

報告炸彈威脅

收到炸彈威脅之后，須立即準(zhǔn)確地向物業(yè)經(jīng)理或指定上級部門報告。收到報告之人可自行決定向哪位高級管理人員匯報具體情況。在反響方案實施的同時，物業(yè)經(jīng)理須向警察局報告收到炸彈威脅。

人員撒離程序

物業(yè)經(jīng)理可能會作出全部或局部人員撤離大樓的決定。在作決定前，只要時間許可，應(yīng)先與警察局商量。根據(jù)平安專家和當(dāng)?shù)鼐炀值慕ㄗh，須制定工作人員緊急撤離程序，并讓他們熟悉這些程序和其他有關(guān)他們自身平安的安排。

１．撤離路線：

——主要的或可選用的撤離路線須讓所有居住者熟悉。

２．撤離信號：

——有時可用火警警報鈴作為撤離信號，但建議使用不同的響鈴方式以與火災(zāi)警報相區(qū)別。３．如遇炸彈事件，人員撤離時要敞開門窗以減少爆炸碎片造成傷害〔如遇火災(zāi)那么關(guān)閉門窗?！?/p>

４．離開辦公室之前，工作人員要關(guān)閉各種機器，但不關(guān)燈。

５．撤離人員須放下所有的箱子。旅行包。手袋等個人物件；這些物件可能給在大樓內(nèi)搜索引爆裝置藏匿之處造成額外的負擔(dān)。

６．集合地：

——撤離人員集合的平安地帶。平安地帶離受到威脅的圍堵或大樓的距離最短也要有１００米。７．停頓公共設(shè)施運轉(zhuǎn)：

〔１〕要關(guān)閉除照明線路以外的所有電源，關(guān)閉燃氣。燃料管道總閥或開關(guān)。

〔２〕所有爐灶、鍋爐及類似設(shè)備進展平安關(guān)閘。該項工作要由合格的技術(shù)人員操作。

８．控制進入撤離地區(qū)。當(dāng)撤離完畢后要嚴(yán)格控制未經(jīng)許可的人進入撤離地區(qū)，直到準(zhǔn)許重新入住。

(十三)通訊

在實施針對炸彈威脅的反響方案過程中，必須迅速建立起負責(zé)人員撤離的物業(yè)經(jīng)理與保安或其他管理人士之間的雙向通訊系統(tǒng)，通常使用現(xiàn)有或大樓內(nèi)電訊設(shè)備。但必須注意，不能使用手提收發(fā)兩用無線電〔這種無線電收發(fā)機有可能引起電啟動炸彈的提前爆炸。〕

(十四)公共關(guān)系

讓傳媒或群眾知道確切情況很重要。但作為官方發(fā)言人只能是某一位高層物業(yè)管理人員，其他有關(guān)人士不得向外泄露事件的任何信息。

臺風(fēng)應(yīng)急

每年５月至１０月之間是香港的臺風(fēng)季節(jié)。臺風(fēng)季節(jié)開場之前，為慎重起見，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)向他／她的管理人員發(fā)出指示，應(yīng)召集所有有關(guān)人員開個特別會議，讓他們有時機提意見和問問題。其目的是讓他們熟悉自己的職責(zé)及臺風(fēng)降臨時應(yīng)采取什么必要行動。如有必要，可根據(jù)管理人員的建立性意見對物業(yè)經(jīng)理的指示作進一步的修改。

(十五)臺風(fēng)應(yīng)急隊?！睺.E.T〕

最好指定兩位級別不低于助理經(jīng)理的高層人員作為協(xié)調(diào)員。一旦３號臺風(fēng)信號掛起，他們就要協(xié)調(diào)和指導(dǎo)臺風(fēng)應(yīng)急隊進展工作。勞工協(xié)調(diào)員在第一協(xié)調(diào)員值班８小時后接替他／她的工作。按規(guī)定，誰都不需要２４小時超時限待命不休息。臺風(fēng)應(yīng)急隊由兩隊人馬組成，一隊是技術(shù)隊，一隊是住戶效勞隊。各隊人數(shù)根據(jù)物業(yè)類型的要求而定。如果大廈〔通常是商業(yè)大廈和辦公大樓〕里有很好的設(shè)備，就需要有一個合格的有經(jīng)歷的住宅工程師和他／她的技術(shù)隊伍在臺風(fēng)期間進駐大廈。根據(jù)大廈的實際情況成立臺風(fēng)應(yīng)急隊是物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)，不是外行人所能做得了的事情。成立一支有效的臺風(fēng)應(yīng)急隊確實需要相當(dāng)多的工作經(jīng)歷。判斷能力和相關(guān)知識。

(十六)技術(shù)隊的職責(zé)

當(dāng)掛３號臺風(fēng)信號時，技術(shù)隊要到控制室向協(xié)調(diào)員報到，并執(zhí)行以下平安準(zhǔn)備工作：

１.檢查所有抽水房。電掣室，冷氣工作室。空氣處理器室和緊急發(fā)電機房，確保這些機器設(shè)備正常運作和備用發(fā)電機處在工作狀態(tài)、

２.檢查并確保公共照明燈管正常。

３.如愿意，可關(guān)閉冷氣系統(tǒng)和額外燈管。

(十七)住戶效勞隊職責(zé)

１．檢查并確保所有門窗關(guān)好，平安可靠。

２．檢查并確保下水道。排水溝和出入孔沒有堵塞。

３．必要時進展全面檢查。

(十八)設(shè)備

１．技術(shù)隊和住戶效勞隊均配置，無線電收發(fā)機和一系列緊急聯(lián)系，包括與消防部門。警察局，救護車庫等的聯(lián)系。

２·須給工作人員配置隨時可用的應(yīng)急工具：防護衣、衣、會盔、靴子、電子火把、應(yīng)急燈等。

３.備記事本，記錄臺風(fēng)造成的任何事件或損失。

(十九)刮１０號臺風(fēng)信號時臺風(fēng)應(yīng)急隊的職責(zé)遇刮１０號臺風(fēng)信號時，應(yīng)急隊隊員或其他斑次工作人員不能離開住處去報到上班，如果正在值班貝那么不能離開崗位回家，要等到１０號臺風(fēng)信號取消才由協(xié)調(diào)員宣布自由。應(yīng)急隊員如要暫離崗位去吃飯或休息，須經(jīng)協(xié)調(diào)員同意，最長時間不超過一小時，除非每幢大樓都已經(jīng)有足夠的人手值班。作為指導(dǎo)，一次離崗工作人員不能多過大樓里全部工作人員的３０％。他們離開大樓時，確保他們的人身平安。

(二十)臺風(fēng)后應(yīng)急隊的職責(zé)

１．對樓字及周圍進展全面檢查，并匯報估計損失情況。

２．在向保險公司呈遞公用局部和個別業(yè)主的損失賠償單前，物業(yè)經(jīng)理要先建議住戶搞清楚保險條例所負責(zé)的損失類型和程度。

３.物業(yè)經(jīng)理進展膳后修復(fù)工作

４.及時去除瓦礫垃圾。

二、樓字維修要到達物業(yè)管理的目標(biāo)，業(yè)主或物業(yè)經(jīng)理必須重視對大樓和它的效勞設(shè)施進展有方案的維修。如果沒有方案那么肯定會出現(xiàn)越來越多的特別維修，花費也更大。大樓樓體的損壞會不斷給業(yè)主和租戶造成不便。慘淡經(jīng)營的物業(yè)投資工程對投資者沒有吸引力，出租率和物業(yè)價值也會隨之跌至市場價率以下，而投資收入或樓屋售價也將下降。維修費越來越貴，如果經(jīng)濟下滑，這種物業(yè)將首當(dāng)其沖——高空房率必將出現(xiàn)。

〔一〕預(yù)防性維修

預(yù)防性維修正常情況下是在每年做財政預(yù)算時作方案，是經(jīng)物業(yè)經(jīng)理認(rèn)可的實際需要。須對開支或行市進展估計預(yù)算，制訂工程時間表，并做好準(zhǔn)備工作以保證工程按期完工。預(yù)防性維修包括周期性維修，維修工程有大樓外墻全面粉刷、進口通道路面翻新等。物業(yè)經(jīng)理要作長期工程方案，一個工程至少維持五年以上，維修頻率要征求業(yè)主的意見。由于這些工程本錢很高，物業(yè)經(jīng)理必須考慮住戶利益，給住戶提供有關(guān)維修工工作的時間安排，開支及其他事項的合理建議?！捕吵C正性維修

如果預(yù)防性或有方案的維修工作做得好，幾乎不需要再有什么矯正性維修。但是我們知道，損壞的發(fā)生有時是不可防止的，并非由管理方面的原因造成。當(dāng)發(fā)生諸，，水管爆裂。油漆剝落。門鎖失靈、建筑物、玻璃門、灑水滅火系統(tǒng)意外損壞。電梯故障時，必須馬上進展維修，管理處可雇請幾個小工負責(zé)這些小修小補，也可選擇與可靠的承包商按協(xié)定的費率或在本錢加成根底上簽合同，由他們提供必要和緊急的維修效勞。如果發(fā)生大的損壞，當(dāng)然要請適宜的技術(shù)人員維修。

〔三〕維修方案

每年的檢查能給維修方案提供根底。維修方案其實就是對設(shè)備、效勞設(shè)施和建筑表層何時及如何維修的詳細說明。做維修方案時，必須注意以前的維修記錄，假設(shè)有些工程不斷修理，那么說明需要進展更換。

〔四〕監(jiān)視實施

為了向業(yè)主顯示有效的管理得以實現(xiàn)及維修開支是現(xiàn)金價格，物業(yè)經(jīng)理必須考慮何種工作可直接請小工以節(jié)省開支，何種工作須請承包公司。為保證在公平競爭的根底上簽訂合同，應(yīng)建立合同招標(biāo)制。除特殊情況外，合同要在最低投標(biāo)價位簽訂。在招標(biāo)開場之前，有必要與未來的承包商一起進展地盤視查，保證讓承包商在遞交最后投標(biāo)書之前了解工程的范圍。簽標(biāo)后要召開地盤會議，制定開工時間。承包商要拿出目標(biāo)完工時間表，該表須由同時作為工程協(xié)調(diào)員的技術(shù)人員同意。更重要的是，工程協(xié)調(diào)員要與承包公司密切合作，保證工程符合規(guī)格，進展順利，同時保證高質(zhì)量。交工前要進展最后的聯(lián)合檢查和測試。工程交工后可算是實際上完成了。自交工之日起的六個月或更長時間〔視實際合同條款而定〕是缺陷責(zé)任期。在主要的工程上，合同中通常有這樣的條款，即在缺陷責(zé)任期過后，缺陷彌補工作完成且令雇主滿意之后，保存金額才交至承包商手中。

〔五〕內(nèi)部控制

物業(yè)經(jīng)理有責(zé)任控制預(yù)算，并要對正當(dāng)?shù)拈_支負責(zé)。沒有物業(yè)經(jīng)理的批準(zhǔn)和授權(quán)不得超支或轉(zhuǎn)移資金。因此，必須建立制度對所有工作上的要求和審批進展記錄或電腦存檔，以備審計。為使手續(xù)完善可制定標(biāo)準(zhǔn)格式對每個工程或工程進展記錄。每月初，上月的財政承諾匯總表和購貨定單號碼須呈遞物業(yè)經(jīng)理與其工作人員或業(yè)主委員會的交流會議進展復(fù)查。第二講香港物業(yè)的財務(wù)管理物業(yè)管理的好壞，最重要的因素之一是財務(wù)管理。物業(yè)管理效勞的收入主要來自物業(yè)業(yè)主每月上繳的管理費，而管理費是根據(jù)公契條款事先規(guī)定的費率確定的。其他收入包括管理基金存款的銀行利息。提供暫時性使用如場地攝影的執(zhí)照費、游泳池門票費、網(wǎng)球場出租費等。公契起草綱要明確規(guī)定了物業(yè)經(jīng)理須做年度預(yù)算、年款，正常會計記錄等，并定期向業(yè)主公布。但在綱要出臺之制定的許多契據(jù)在這方面都做得不夠，而且對購樓時就簽了契據(jù)的業(yè)主還具有約束力。無疑，這方面的缺陷已經(jīng)引起對管理收支失控的不滿和抱怨。

讓我們來看看物業(yè)經(jīng)理須做的財務(wù)記錄的內(nèi)容。

一、年度預(yù)算

在財政年度開場之前，物業(yè)經(jīng)理必須根據(jù)過去的有關(guān)數(shù)秀對以后１２個月開支的預(yù)測做出年度預(yù)算，他／她須決定方案廣預(yù)防性維修工程所需的資金數(shù)額，然后還要對所要進展的工例出估計。通常，物業(yè)經(jīng)理或他／她的代表需征求業(yè)主的意見，贏得他們對預(yù)算的支持。

預(yù)算樣本

大廈名稱：

〔財政年度〕收支預(yù)算

１.支出工程

廣告〔用于招聘工作人員等〕

壞帳

拖車效勞合同

清潔

社區(qū)和節(jié)日活動

折舊

房門維修合同

電〔公用局部〕

花草〔環(huán)境〕

總務(wù)處各種費用〔租金。、用電等〕

保險〔火警、第三者責(zé)任保險、公共責(zé)任保險〕

電梯維修合同

法律咨詢費、審計費

水泵維修

維修和養(yǎng)護〔一般性〕

重新裝修〔方案內(nèi)工程〕

差餉

薪金，工資、退休和醫(yī)療救濟金

保安效勞合同

文具、印刷和辦公用品

游泳池運作費用

網(wǎng)球場地運作費用

水費〔公用局部〕

物業(yè)經(jīng)理薪水〔管理代理的凈收入：

大廈改進基金〔或重置儲金)

意外事故總支出的２％～５％

２.收入

拖車費

儲蓄利息

游泳池門票費

網(wǎng)球場租

其他收入

３.凈開支

預(yù)計剩余

管理費用

按本年利率收繳的管理費

由增加管理費用彌補之缺乏局部

下個財政年度的增加百分比

注：以上所列收支項并非全部，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)根據(jù)會計要求決定

最正確呈式和工程組合

收支賬目樣本

大廈名稱：

從〔日期〕至〔日期〕收支帳戶

１.收入

管理費

其他

總收入

２.支出

薪水和工資

清潔合同

等等

總支出

運作盈余〔逆差〕

盈余

總盈余〔逆差〕

資產(chǎn)負債表樣本

大廈名稱：

〔日期〕資產(chǎn)負債表

１.現(xiàn)行資產(chǎn)

應(yīng)收管理費

應(yīng)收帳款

預(yù)付款

經(jīng)理往來帳戶

總資產(chǎn)

２.儲金和保存基金

管理費儲金

公共設(shè)施儲金

大廈改造基金

運作盈余〔逆差)

３.現(xiàn)行負債

應(yīng)付帳款和增值

４.總負債

二、資本基金

對于每一個須做預(yù)算的物業(yè)經(jīng)理來說，準(zhǔn)備特別基金是慎重明智之舉。這是為困難時日做準(zhǔn)備，在需要用資本基金支付主要更換工程時防止大幅增加管理費，如修茸和刷新主要外墻、水泵、發(fā)電機、電梯等。但是準(zhǔn)備特別基金應(yīng)注意儲藏適量資金以應(yīng)付已獲準(zhǔn)的如某一工程使用期限已到時的翻新或更換工程。換句話說，就是儲存適量現(xiàn)金收取利息，在上一年底應(yīng)己存夠現(xiàn)金以支付更換工程。需要估計每一資本工程的實際年限，如一個水泵可用五年以上，然后計算更換的費用，還要考慮到那時的通貨膨脹率。在確定了儲蓄金應(yīng)付利息率后，可用償債基金要素計算出每月需儲蓄的金額。

三、信用控制

通常，公契和／或管理協(xié)議里有條款規(guī)定，業(yè)主要在每月的第一天向管理代理繳納一定的金額，其數(shù)量是業(yè)主該年度按預(yù)算比例應(yīng)上繳債務(wù)的１／１２，這筆金額就叫管理費或效勞費。如果業(yè)主沒有在規(guī)定的期限內(nèi)繳納管理費，物業(yè)經(jīng)理或者管理代理可對未歸還債務(wù)加收利息及催繳費以支付因業(yè)主違約造成的額外工作。公契條款須對此加以規(guī)定，便于物業(yè)經(jīng)理按章行事。物業(yè)經(jīng)理要給他／她的下屬〔通常是負責(zé)該地區(qū)的物業(yè)職員〕擬定書面的征繳管理費的手續(xù)，以及隨后發(fā)放的征繳提醒通知。管理職員一個及時客氣的通知常常能促使問題得以盡早解決，以防止向業(yè)主發(fā)最后的征繳通告乃至采取法律措施。有經(jīng)歷說明，對征繳管理費給予密切關(guān)注能有效減少拖欠交費現(xiàn)象的產(chǎn)生，這樣也就減少了需交小額錢債審裁處處理的案件數(shù)量。盡管發(fā)了最后催繳通知，管理人員又屢次口頭提醒，但還會有個別業(yè)主習(xí)慣性拒繳或拖欠超過３０天。為了執(zhí)行收繳，可采取以下手段：

１．根據(jù)公契條款，物業(yè)經(jīng)理通?？傻降卣鸬怯浺环葆槃襁`約業(yè)主名下股份的備忘錄。這種根據(jù)公契或管理協(xié)議登記的指控，作為物業(yè)經(jīng)理向有關(guān)司法部門提起的正當(dāng)?shù)闹缚?，是可以強制?zhí)行的。物業(yè)經(jīng)理代表所有業(yè)主利益要求對違約業(yè)主的股份進展出售，并對違約業(yè)主的住房和店鋪有絕對的使用。占住和享有權(quán)利；間或通過香港法院的法律程序討回債務(wù)也是可取的。

２．小額錢債審裁處〔sCT〕。對于不超過１５００O港元的債務(wù)，小額錢債審裁處有獨立的審裁權(quán)，如果涉及復(fù)雜的法律問題，審判官有權(quán)將案子移交地區(qū)法院。律師無權(quán)出席小額錢債審裁處，當(dāng)事人必須自己出面，或分別指定代表，但不能指定律師做代表。如果是公司〔如管理公司〕提起或被起訴，那么須派該公可的官員或職員做代表。在這種情況下，代表須出示他／她的授權(quán)書。首先，要向法院呈遞按規(guī)定格式寫的償債請求一式三份，內(nèi)容包括：

〔１〕債權(quán)人姓名、地址；

〔２〕被告人姓名、地址；

〔３〕歸還金額；

〔４〕向被告人說明提出償債的理由及歸還金額的計算方法。提呈償債請求之后，法院通知債權(quán)人審理的時間和地點。審理由具有法律資格的審判官主持，采取非正規(guī)的方式。不過，債權(quán)人必須以口頭和書面形式提供證詞，他／她可以提供債務(wù)人的帳目，出示諸如公契副本。欠款帳單本。催繳函等有關(guān)文件。審理之后，審判官會盡快作出他／她認(rèn)為適宜的裁決。通常審理之后即刻作出裁決。任何有利于債權(quán)人的仲裁裁決，可作為判決執(zhí)行，與一般法院判決棺同。判決執(zhí)行情況在這里不作表達。裁決受害一方提出上訴的程序是：自小額錢債審裁處作出判決之日起七天內(nèi)，向高級法院提呈上訴。

３．其他法院。對于債務(wù)超過１５０００港元少于１２０D００港元的案子，地方法院有獨立審判權(quán)。債務(wù)在１２００００港元以上的案子，高等法院才有獨立審判權(quán)。這些案子的審理程序這里不作詳述。物業(yè)經(jīng)理或債權(quán)人按照他／她的律師的指點進展操作。律師有權(quán)出席旁聽。第三講香港物業(yè)的人力資源管理一、物業(yè)管理的社會目標(biāo)

物業(yè)管理中除了法律和經(jīng)濟目標(biāo)以外，第三個重要目標(biāo)是社會目標(biāo)。到達這個目標(biāo)需通過物業(yè)經(jīng)理的下屬與他／她的客戶物業(yè)的住戶或業(yè)主的配合。如何處理好與個人，團體及個人和團體之間的相互關(guān)系，是物業(yè)經(jīng)理特別需要注意和運用管理技巧的地方。

１.情況經(jīng)理

物業(yè)經(jīng)理必須學(xué)會做一個情況經(jīng)理。這是說他／她必須很好地了解自己的下屬人員及他們的作用或職責(zé)，以便確認(rèn)他們是否有繼續(xù)承受培訓(xùn)和開展的能力，并在他們作決策過程中給予幫助。人們常說，在一個機構(gòu)里如果存在玩政治手段和人際關(guān)系問題，那么順利的管理運作就會受到逆向影響。那些狀況對物業(yè)經(jīng)理來講是非常熟悉的，如缺乏面對面的交流。缺乏信心和動力。工作沒有積極性和緊迫感等。這些都是管理不善的突出表現(xiàn)，最后導(dǎo)致管理失敗。這些狀況會在職員中滋生疑惑，必須盡早覺察和杜絕，防止蔓延。所以物業(yè)經(jīng)理應(yīng)該估計每個情境，在解決問題和作決策過程中多智多謀；找出問題的根源，快速作出決定。拖延不僅消耗時間，還會滋生更多的問題和糾葛。更重要的是，如果前個決定沒有取得預(yù)想的結(jié)果，那么物業(yè)經(jīng)理必須采取應(yīng)急方案。每個決定都需預(yù)備應(yīng)急方案。在日常運作和處理人際問題中，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)該尋找時機教導(dǎo)其下屬如何處置棘手的人和情況。有時碰到一些情況，物業(yè)經(jīng)理不如采取一種參謀性或支持性姿態(tài)，而非直接和主導(dǎo)的角色，讓職員對參與決策過程逐漸產(chǎn)生信心。因為決定是在多數(shù)職員的共識上作出的，所以他們會對自己參與決策過程感到自豪。

２.授權(quán)

讓你的工作人員有時機充分施展才能，給予適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)，并讓每項任務(wù)制定具體目標(biāo)。把工作委任給你的屬下，同時監(jiān)視他們的工作進程。誠懇地檢測他們所完成的工作，共同制定下一步的戰(zhàn)術(shù)。管理職員的工作需從體恤\體諒的角度出發(fā)。

３.團隊精神

有了好的領(lǐng)導(dǎo)和足夠的訓(xùn)練，管理人員才能在團隊里展開有效的工作。領(lǐng)導(dǎo)水平的提高會導(dǎo)致團隊精神的相應(yīng)提高。所有工作人員都會把同事視為一個大家庭的成員，為了一個共同的目標(biāo)而努力，管理目標(biāo)物業(yè)經(jīng)理——他們的上司制定的。

４.如何管理客戶

即使工作人員在日常管理工作中發(fā)揮出色，入員內(nèi)部問題得到恰當(dāng)?shù)慕鉀Q，物業(yè)經(jīng)理的工作也只是做好了一半。最后的成功取決于對客戶〔住戶、業(yè)主或租戶〕的管理。常常有人對管理角色產(chǎn)生錯誤的認(rèn)識，這是缺乏為奇的。他們會錯誤地認(rèn)為經(jīng)理關(guān)心更多的是他們的經(jīng)營利潤，而不是正常的日常管理，所以他們對控制運作費用不會給予充分的關(guān)注，等到預(yù)算不夠支付費用時，就會要求增加管理費〔公契和／或管理協(xié)議里有這樣的條款〕。但現(xiàn)在的趨勢是，增加管理費需要征得業(yè)主的同意。不信任會引起疑惑——這種情況往往掩蓋在對某一管理決定或開支缺乏了解，信息缺乏和不全面的外表之下。與個別業(yè)主。住戶或租戶之間的溝通障礙會因為管理人員不注重“社會心理學(xué)〞而變得嚴(yán)重。人們在遇到管理上的問題時需要別人的幫助和理解；一個有耐心。能體恤人且愿意聽別人訴苦的管理人員肯定大受歡送。有時候只需要一點點幫助或一個友好的姿態(tài)，例如，讓有意見的客戶填張表而不要求正式的意見書，或打個或禮節(jié)性地拜訪，問問某個投訴的問題是否已經(jīng)解決，這樣做能為將來解決問題鋪平道路。成功的關(guān)鍵在于讓業(yè)主。住戶或租戶了解情況，讓他們站在你的一邊，支持管理決定的執(zhí)行。然而積極參與和直接干預(yù)之間是有界限的；物業(yè)經(jīng)理須特別注意不要過分遷就而無視管理準(zhǔn)那么。那種“尾巴搖狗〞的情況，就是說業(yè)主或業(yè)主委員會在日常管理運作上扮主導(dǎo)角色的情況，是危險的，必須防止。物業(yè)經(jīng)理的作用是像任何一個專家或?qū)I(yè)人員一樣履行專業(yè)職責(zé)，他／她首要的目標(biāo)是為了業(yè)主最大的利益管理好物業(yè)。

５.社區(qū)精神

香港的物業(yè)經(jīng)理與管理一個市鎮(zhèn)的經(jīng)理相差不遠。像管理杏花郊、第一城、太古城那樣的大型房地產(chǎn)，物業(yè)經(jīng)理要管理一個有四五萬人舊的社區(qū)。這規(guī)模其實已經(jīng)是一個擁有全部根底設(shè)施和康樂設(shè)施的小市鎮(zhèn)或自治區(qū)。所以物業(yè)經(jīng)理的社會作用很重要，要給住戶創(chuàng)造和諧和歸屬感。在一年里，特別是節(jié)日，如圣誕節(jié)、春節(jié)、中秋節(jié)和端午節(jié)，要組織社區(qū)活動讓住戶參加。博覽會、教育展覽等都要事先方案，爭取管區(qū)董事會的贊助和政府機構(gòu)如警察局、消防局的支持。物業(yè)經(jīng)理很有必要與管區(qū)辦事處、管區(qū)董事會、業(yè)主委員會和其他政府機構(gòu)保持良好的合作關(guān)系，促使合作的社區(qū)精神的形成。這是房地產(chǎn)管理成功的要素。物業(yè)管理終究是對那些享有物業(yè)權(quán)利的人的管理。了解和注重社會心理學(xué)并試圖把它運用于指導(dǎo)人類行為，將有助于物業(yè)經(jīng)理在事業(yè)上取得成功。

二、物業(yè)管業(yè)處〔EMO〕

〔一〕緒論

怎樣成立一個物業(yè)管業(yè)處呢？理論上，物業(yè)管業(yè)處的大小決定了它實際管理活動的職能的大小，涉及多種專業(yè)的人力資源，其根本的因素不僅僅局限于以下幾個方面：

１.物業(yè)的單位或套房總數(shù)；

２.購物中心商業(yè)用地的總平方英聽數(shù)；

３.運動和娛樂設(shè)施管理；

４.泊車管理；

５.總辦公單位數(shù)等；及更重要的；

６.使用各種設(shè)施的住戶／租戶總數(shù)。

如果開展工程有足夠的商場面積不僅供鄰區(qū)而且供地區(qū)性購物之用，那么對該物業(yè)的密集使用明顯會出現(xiàn)更大的沖擊力。公共節(jié)假日期間其他區(qū)域的顧客也會前來購物，這樣會在某種程度上影響住宅區(qū)的平安管理。交通管理?？禈吩O(shè)施〔如花園或風(fēng)景區(qū)〕的使用和享受。像這上類綜合性物業(yè)的典型例子有太古城的城市廣場和沙田的新城市廣場。上千人，有些還拖家?guī)Э诘娜杭谶@些購物中心，常常轉(zhuǎn)悠幾個小時，作為度假的一個內(nèi)容。舒適購物，或只是在購物中心例覽商品櫥窗，已經(jīng)成為香港人的正常生活方式。另外，物業(yè)管理可能只涉及一兩幢同底座設(shè)停車位的高層住宅樓。在這種情況下，所需管理人員很少，可直接由業(yè)主法人雇請和管理。這種小型物業(yè)管理構(gòu)成代理物業(yè)管理公司合同管理的大型投資配搭的一局部，所以，它與物業(yè)管理公司的指揮部相聯(lián)系。指揮部和分散的管業(yè)處的關(guān)系和逐級控制將在“連接桿〞概念一節(jié)中作進一步解釋。

二)組織理論

在現(xiàn)代社會的巨大變化過程中，香港在組織和構(gòu)造形式上也發(fā)生了相應(yīng)的變化。如過去的２０年里，傳統(tǒng)的組織方式和充滿宗族色彩的大家庭企業(yè)已經(jīng)逐漸承受現(xiàn)代組織，培訓(xùn)和教育概念。那些已經(jīng)面臨劇烈的競爭者和這個大社會新的挑戰(zhàn)的企業(yè)，因為沒有給自己的組織引入“新血液〞，最終被淘汰，讓對手取而代之。？缺乏理智的時代？一書的作者查爾斯·漢迪在書上寫道，變化是學(xué)習(xí)的同義詞；并指出“聯(lián)邦〞組織正在開展。作為旁白，讓我們先看看官僚模式。有些人會說，如果一個管業(yè)處室要有效地運作，官僚政治是必要的。然而，事實上，一個只有幾個主要人員的管業(yè)處可能會比一個既有經(jīng)理又有房地產(chǎn)官員、社區(qū)官員、大廈監(jiān)管、運動主管、工程師、技術(shù)員等的龐大機構(gòu)更有效率。在一個理想的官僚模式里，必要的權(quán)威只局限于在明確規(guī)定的范圍內(nèi)發(fā)揮作用。組織形式遵循等級原那么，即每個低級官員處在高一級官員的管理和監(jiān)視之下。這種組織管理缺乏伸縮性，促成不帶感情成分的非人性化關(guān)系。官僚建制中的這些內(nèi)在特點會阻礙職員間及職員與住戶或租戶間的交流。管理人員循規(guī)蹈矩的工作方式會使大多數(shù)投訴者。業(yè)主，住戶。租戶和來訪者感到失望。那么，管業(yè)隊伍就不可能有效地開展工作，他們的效率會降至被普遍承受的管理水平之下。如今這種東西就叫代議制政府，或叫民主制。官僚作派或官僚體制必須糾正，無論何時何地只要可能就要消除。物業(yè)經(jīng)理必須對此有所準(zhǔn)備，采取非官僚行為，利用和人際關(guān)系，減少官樣文章。

〔三〕聯(lián)邦組織

隨著組織構(gòu)造簡而精的原那么，出現(xiàn)了開展聯(lián)邦組織的世界性趨勢。就像政府的聯(lián)邦形式，如美利堅合眾國、加拿大和德國，各州、省在共同利益的根底上以聯(lián)邦契約聯(lián)在一起——聯(lián)邦政府提供國防和經(jīng)濟保障。對于跨國公司和許多地方物業(yè)管理公司來說，他們管理的樓字投資擴大或者縮小，聯(lián)邦組織給它們提供了理想的構(gòu)造形式，在讓各管理機構(gòu)有適當(dāng)?shù)淖灾螜?quán)的同時，對用錢和主要人員配置保持足夠的控制。物業(yè)經(jīng)理負責(zé)各自手下的物業(yè)投資配搭，還負責(zé)向中央管業(yè)處說明各自如何獲得最大利潤和有效管理的途徑。分散管理也使主要管理者有更多的時間致力于政策制定和創(chuàng)造性思考。在實際操作過程中，要掌握分散管理的度，要根據(jù)具體情況而定。這就需要高級管理人員有足夠的工作經(jīng)歷、預(yù)見和判斷能力。

〔四〕利潤中心的分散管理

１９８１年，香港土地聽取了管業(yè)參謀的建議，按這個構(gòu)造概念進展了重新組合，六個自給自足的利潤中心相繼成立。雖然這個體制根據(jù)具體情況幾經(jīng)修改，但是以利潤中心為形式的分散管理概念的根本原理已在香港的物業(yè)管理中被證明是成功的為了支持利潤中心還成立了三個部門，其中只有兩個值得一提-----市場和管理部。負責(zé)開展和執(zhí)行物業(yè)管理政策，下設(shè)五個科室：

·市場分析和研究

·租約管理

·租戶關(guān)系

·預(yù)算和管理信息系統(tǒng)

·辦公室和人員管理一確保團體用人政策的實施或適應(yīng)團體的需要。技術(shù)和租賃效勞部。它負責(zé)技術(shù)管理運作，并監(jiān)視利潤中心運轉(zhuǎn)的技術(shù)水平和政策實施。由管業(yè)參謀提出的主要目標(biāo)是通過分散權(quán)禾怖決策權(quán)，使各管業(yè)處之間掌握更普遍的管業(yè)專業(yè)知識?！麧欀行膶υ摻M織的日?；顒佑兄苯拥臋?quán)力，主要集中在如何最大限度增力收入和減少開支方面。這些工作部門有職務(wù)權(quán)力或技術(shù)專長，負責(zé)研究“法規(guī)〞以標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)經(jīng)理的工作，通過預(yù)算和管理信息“保持點數(shù)〞。

〔五〕工作說明

好的管理方法是讓每個工作人員都了解他／她的工作性質(zhì)和范圍，以便知道該怎么做。通常，工作內(nèi)容和職責(zé)包括在特意為該職務(wù)制定的工作說明里。所以有必要讓他／她及他們的主管有時機閱覽工作說明，明確該說明對各方當(dāng)事人都合理。適宜。除了定期復(fù)閱工作說明與實際所做工作相對照外，最好在職員剛被錄用首次與物業(yè)經(jīng)理或主管見面時審閱他／她的職責(zé)。如果以后工作內(nèi)容有所變動，工作說明須重新擬定。一個管業(yè)處如不實行這種工作說明制度的話，對工作人員的工作就無法評估。有時因為工作開展和業(yè)務(wù)拓展，工作人員所做的工作隨之提高了一個層歡而又未能被高層管理人員覺察到。如果盡早注意到這種變化并且增加相應(yīng)的責(zé)任，就能很好地調(diào)開工作人員的積極性，使之在工作中投入更大的熱情。

〔六〕工作說明樣本

物業(yè)管理中每個工作說明都要根據(jù)具體職位的要求來制定。下面幾個主要職位的工作說明僅提供一般性參考，給你在制定具體工作說明時作為指導(dǎo)。這些樣本提供了根本職責(zé)框架。

１.辦公室管理和人事效勞

·辦公室經(jīng)理

·會計主管，助理會計主管

·收款員

２.行政助理

·私人秘書、秘書

·高級職員、職員１、職員２

·接待員／打字員

司機／聽差

３.租戶效勞和社區(qū)關(guān)系

·物業(yè)經(jīng)理助理〔物業(yè)效勞部〕

·高級物業(yè)助理〔住屋部〕、物業(yè)助理〔住屋部〕物業(yè)助理〔商場部〕、物業(yè)助理〔車位管理部〕

·物業(yè)總監(jiān)管、物業(yè)高級監(jiān)管、物業(yè)監(jiān)管

·主園藝師、園藝師

·社區(qū)關(guān)系官員

４.運動與娛樂

·運動中心經(jīng)理、運動中心主管

·游泳池主管

·運動中心效勞員

·救生員

５.技術(shù)效勞、維修與保養(yǎng)

·物業(yè)經(jīng)理〔技術(shù)效勞部〕

·工程師

·維修官員

·技術(shù)員

辦公室管理和人事效勞

職務(wù)：辦公室經(jīng)理

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)

職責(zé)范圍：

１．辦公室行政管理：

〔１〕協(xié)助拓展組織和制定方法；

〔２〕辦公室自動化系統(tǒng)、辦公室設(shè)備和程序評估；

〔３〕辦公室規(guī)章制度。

２．會計效勞：

〔１〕預(yù)算的準(zhǔn)備，評估和分析報告；

〔２〕與會計部門聯(lián)絡(luò)，監(jiān)視會計工作情況、現(xiàn)金流量情況和信用控制等。

３．人事效勞：

〔１〕協(xié)助征聘職員，控制工資總額和操作退休儲藏基金和醫(yī)療方案；

〔２〕協(xié)助制定人事政策。人力規(guī)劃，職員培訓(xùn)和開展及職工福利；

〔３〕工資與薪金管理、工作分析和評估等。

職務(wù)：會計主管

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)并承受辦公室經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕主管收款室工作，擬定負責(zé)職員名單；

〔２〕管理收款室或游泳池收款室的收費工作；

〔３〕按辦公室經(jīng)理指示，當(dāng)著管業(yè)處代表的面查對每天存入夜間存款保險箱的收款；

〔４〕按照上級指示和手續(xù)將所收錢款存入銀行；

〔５〕擬定每月帳單并提供情況分析；

〔６〕保存住宅和／或商場收支帳本以備預(yù)算控制之用；

〔７〕與辦公室經(jīng)理密切聯(lián)系，關(guān)注職員的紀(jì)律。工作負擔(dān)、動機和一般程序的改進；

〔８〕協(xié)助辦公室經(jīng)理擬定預(yù)算；

〔９〕物業(yè)經(jīng)理所交待的其他工作。

職務(wù)：會計主管助理

復(fù)命于：對屋祁經(jīng)理負責(zé)，直接承受會計主管的領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕協(xié)助會計主管管理收款室和會計工作

〔２〕協(xié)助培訓(xùn)收款員；

〔３〕按照經(jīng)理助理／經(jīng)理的指示擬定和發(fā)寄欠款帳單；

〔４〕更新債主名單并追蹤欠款；

〔５〕根據(jù)一慣指示擬定和開出臨時收據(jù)；

〔６〕保管庫存品記錄；

〔７〕按照一慣指示和手續(xù)協(xié)助將錢款存入銀行；

〔８〕會計主管指示的其他會計工作；

〔９〕物業(yè)經(jīng)理指示的其他工作。

職務(wù)：收款員

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受會計主管的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕點收并記錄收款室所收全部現(xiàn)金；

〔２〕按照一慣指示和手續(xù)開出收據(jù)；

〔３〕按照手續(xù)要求向下一班收款員正規(guī)移交現(xiàn)金收款；

〔４〕發(fā)現(xiàn)收款有誤立即報告會計主管；

〔５〕會計主管指示的其他工作；

〔６〕物業(yè)經(jīng)理指示的其他工作〕

職務(wù)：行政助理

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受辦公室經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕協(xié)助辦公室經(jīng)理總管辦公室行政事務(wù)；

〔２〕主管文書工作，與各科室主管密切聯(lián)絡(luò)以減輕工作任務(wù)；

〔３〕協(xié)助辦公室經(jīng)理做好職員福利工作，特別關(guān)注職員培訓(xùn)和職業(yè)開展；

〔４〕經(jīng)手辦公器械維修合同談判和更新；

〔５〕協(xié)助擬定預(yù)算；

〔６〕根據(jù)指示起草機要報告；

〔７〕人事效勞：

①保管并更新所有人事檔案和記錄；

②協(xié)助制作工資總額表單證；

③協(xié)助制作職員退休儲藏單證；

④保管職員工作變動和請假記錄；

⑤將島內(nèi)收入表退回給職員；

③安排人員征聘。面談和后續(xù)工作；

〔８〕零用金額入帳和管理；

〔９〕協(xié)助實施辦公室自動化系統(tǒng)；

〔１０〕協(xié)助實施人事政策。

職務(wù)：私人秘書／秘書

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受行政助理的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕打字和存檔〔包括機要通信〕；

〔２〕提請物業(yè)經(jīng)理注意；

〔３〕保管請假記錄，協(xié)助擬定每年請假單；

〔４〕接，為屋郊經(jīng)理安排社交／商務(wù)約見；

〔５〕作會議記錄和速記；

〔６〕登記每日所收信件并發(fā)送給有關(guān)人員或科室作進一步行動；

〔７〕協(xié)助行政助理監(jiān)視書記員工作；

〔８〕任何其他秘書工作。

職務(wù)：高級文書

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受行政助理的直接收理

職責(zé)范圍：

〔１〕打字；

〔２〕監(jiān)視購貨訂單操作系統(tǒng)；

〔３〕訂購文具，保持最新庫存記錄和貨物清單；

〔４〕保管辦公用具的清單；

〔５〕保證會議室使用前后整潔；

〔６〕保持存物室整潔有序；

〔７〕主管辦公室清潔和蟲害控制；

〔８〕其他由行政助理指定的文書工作。

職務(wù)：文員１

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受物業(yè)經(jīng)理助理技術(shù)效勞部〕／行政助理的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕接聽維修室；

〔２〕打印信件、文件等；

〔３〕歸檔、存檔；

〔４〕管理維修室檔案系統(tǒng)；

〔５〕維修室一般文書工作；

〔６〕行政助理布置的其他工作

職務(wù)：文員２

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受行政助理的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕打印信件。文件等；

〔２〕存檔、歸檔；

〔３〕更新娛樂卡，辦理新卡申請；

〔４〕答復(fù)方案中的教育或游泳課程有關(guān)問題；

〔５〕協(xié)助高級文員工作；

〔６〕協(xié)助更新停車許可證及新證申請；

〔７〕將信息輸入電腦；

〔８〕文字處理；

〔９〕行政助理布置的其他文書工作、

職務(wù)：接待員／打字員

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受行政助理的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕接；

〔２〕處理問詢并把問題轉(zhuǎn)給有關(guān)負責(zé)人員處理；

〔３〕接收來信。來函，協(xié)助私人秘書對郵件進展分類；

〔４〕協(xié)助打??；

〔５〕在接待柜臺接待客戶、住戶、租戶及來訪者；

〔６〕保持接待房整潔；

〔７〕行政助理布置的其他工作占

職務(wù)：司機／聽差

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受行政助理的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕每日向總部遞送取回備忘錄、信件等；

〔２〕遞送辦公室內(nèi)部郵件〔如，送到維修室和收費室〕；

〔３〕遞送郵件給店鋪租戶和住宅樓住戶、

〔４〕郵寄信件并在郵寄記錄本上登記；

〔５〕安排租約印花稅繳付；

〔６〕操作模板復(fù)印機或大宗印刷；

〔７〕清潔。保養(yǎng)公司車輛；

〔８〕駕駛員職責(zé)。

租戶效勞和社區(qū)關(guān)系

職務(wù)：物業(yè)經(jīng)理助理〔物業(yè)部〕

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)

職責(zé)范圍：

１．住宅物業(yè)管理：

〔１〕擬定住屋管理預(yù)算；

〔２〕與會計部門聯(lián)絡(luò)，并監(jiān)視營業(yè)帳目情況；

〔３〕通過手續(xù)或使用其他法律手段追償債務(wù)卜

〔４〕與維修科聯(lián)絡(luò)處理維修事宜；

〔５〕處理物業(yè)管理投訴問題；

〔６〕主管管理人員在崗培訓(xùn)。

２．停車場管理和許可證：

〔１〕擬定許可證文件；

〔２〕采取法律措施或其他法律手段追討固定許可證費；

〔３〕處理停車位管理投訴問題；

〔４〕與維修科聯(lián)絡(luò)處理維修事宜；

〔５〕分配停車空間，決定重新分配。

３．監(jiān)管物業(yè)監(jiān)管的工作：

〔１〕為物業(yè)監(jiān)管擬定責(zé)任人員名單；

〔２〕管理監(jiān)管科的庫存品、設(shè)備及工具；

〔３〕監(jiān)視職員紀(jì)律和制服整潔；

〔４〕給物業(yè)監(jiān)管布置小宗修聾任務(wù)；

４.園藝效勞：

〔１〕核準(zhǔn)園藝師的責(zé)任人員名單；

〔２〕監(jiān)視物業(yè)內(nèi)的植物、灌木叢、花草等的養(yǎng)護工作；

〔３〕監(jiān)視苗圃運作情況；

〔４〕向物業(yè)經(jīng)理推薦購置植物等；

〔５〕協(xié)調(diào)節(jié)日裝飾或促銷活動。

５．清潔工作：

〔１〕擬定合同文件、投標(biāo)等；

〔２〕挑選投標(biāo)承包公司；

〔３〕監(jiān)視承包公司的清潔工作；

〔４〕定期約見承包商一同解決問題；

〔５〕與城區(qū)／區(qū)域效勞部門聯(lián)絡(luò)。

６.平安管理：

〔１〕擬定合同文件，投標(biāo)等；

〔２〕挑選投標(biāo)承包公司；

〔３〕監(jiān)視保安員工作；

〔４〕與承包商定期會面解決問題；

〔５〕協(xié)助警察局處理屋郊平安問題；

〔６〕規(guī)劃防止犯罪的程序／活動；

〔７〕監(jiān)視拖車工作。

７．公共關(guān)系：

〔１〕聯(lián)絡(luò)地方組織，如業(yè)主立案法團或住戶協(xié)會等；

〔２〕聯(lián)絡(luò)政府部門，如區(qū)域市政局、警察局、城市公共事業(yè)局、樓字條例處等；

〔３〕給住戶發(fā)送通知函；

〔４〕訪問住戶，幫助他們解決問題；

〔５〕與物業(yè)住戶保持友好關(guān)系；

〔６〕聯(lián)絡(luò)其他管業(yè)處，增進友情，交流經(jīng)歷。

職務(wù)：高級物業(yè)助理〔住屋管理部〕

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受物業(yè)經(jīng)理助理〔物業(yè)部〕的領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

１．監(jiān)視：

〔１〕監(jiān)視、協(xié)調(diào)物業(yè)助理小組的工作；

〔２〕建議、協(xié)助物業(yè)助理處理住戶投訴；

〔３〕給物業(yè)助理分配任務(wù)；

〔４〕協(xié)助培訓(xùn)物業(yè)助理；

〔５〕監(jiān)視清潔公司的工作并向物業(yè)總監(jiān)管匯報。

２．日常巡視／檢查：

〔１〕執(zhí)行住屋和商業(yè)區(qū)的一般性檢查；

〔２〕檢查、查看不遵守規(guī)那么的使用和非許可的裝修；

〔３〕聯(lián)系維修室作必要的修耷；

〔４〕協(xié)同維修室跟蹤修茸情況；

〔５〕有必要時起草通知函。

３．清潔管理：

〔１〕定期與清潔公司召開協(xié)作會，討論解決問題；

〔２〕保持整座物業(yè)高水平的清潔；

〔３〕聯(lián)絡(luò)城市公共事業(yè)局／區(qū)域公共事業(yè)部門；

〔４〕監(jiān)視蟲害管理和跟蹤。

４．征收管理費：

〔１〕核對屋郊助理呈遞的報告；

〔２〕就拖欠款提起訴訟；

〔３〕準(zhǔn)備將案子報送小額錢債審裁處；

〔４〕出席小額錢債審裁處；

〔５〕更新信用管理報告。

５．社區(qū)關(guān)系：

〔１〕探訪住戶建立感情；

〔２〕幫助住戶解決管理問題。

職務(wù)：物業(yè)助理〔住屋管理〕

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受高級物業(yè)助理／物業(yè)經(jīng)理助理〔物業(yè)部〕的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

１．住屋物業(yè)管理：

〔１〕查對每日報告本，采取適當(dāng)行動；

〔２〕每日巡視，確保物業(yè)清潔平安〕

〔３〕協(xié)同維修室擬定和跟蹤修聾情況；

〔４〕觀察、檢查不按規(guī)定使用和非許可的裝修；

〔５〕處理問詢和住戶投訴，通過高級屋郊助理向物業(yè)經(jīng)理助理如實匯報；

〔６〕不斷更新業(yè)主／住租戶記錄。

２．征收管理費：

〔１〕聯(lián)絡(luò)會計科對繳付固定款項的住戶進展跟蹤；

〔２〕答復(fù)詢問管理費問題；

〔３〕日常到期管理費征收；

〔４〕擬定交繳管理費提醒通知和收費信；

〔５〕為小額錢債審裁處提供情況；

〔６〕必要時執(zhí)行土地搜索；

〔７〕擬定每月管理費報告。

３．社區(qū)關(guān)系：

〔１〕探訪住戶，與之建立友好關(guān)系；

(２)幫助住戶解決問題。

職務(wù)：物業(yè)助理〔商場管理〕

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受辦公室經(jīng)理或商場管理經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

１．商場／日常檢查：

〔１〕清潔工作；

〔２〕治安管理；

〔３〕執(zhí)行租約及租戶關(guān)系；

〔４〕維修——發(fā)出修茸通知及后續(xù)工作；

〔５〕處理租戶問詢、投訴和后續(xù)工作。

２.出租和執(zhí)行租約：

〔１〕距首次復(fù)核之日提前１２個月提起租賃更新事宜：

〔２〕準(zhǔn)備租戶信息，輸入電腦；

(３)更新租戶登記檔案；

〔４〕追討欠款；

〔５〕擬定標(biāo)準(zhǔn)租賃和許可協(xié)議；

〔６〕核對、安排繳納差飽和印花稅；

〔７〕關(guān)注租戶的要求，關(guān)注租期混合和商業(yè)活動；

〔８〕裝修期間經(jīng)常查看以確保符合守那么和條件。

３．市場和促銷：

〔１〕協(xié)助商場經(jīng)理推出商場鋪位；

〔２〕協(xié)助商場經(jīng)理做好節(jié)日促銷和裝飾工作；

〔３〕協(xié)助籌劃宣傳商場的好形象，如裝飾店面、櫥窗燈光等。

職務(wù)：物業(yè)助理〔車位管理〕

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

(１〕擬定停車許可協(xié)議；

〔２〕與指定車位租戶保持聯(lián)絡(luò)；

〔３〕處理有關(guān)車位管理的問詢和投訴；

〔４〕實施停車規(guī)那么和許可協(xié)議；

〔５〕每天檢查停車位，向維修室報寫修聾單；

〔６〕監(jiān)視持證洗車工的工作；

(７〕擬定洗車工洗車用水承諾書，并安排他們簽字；

〔８〕擬定欠款帳單；

〔９〕追過拖欠的執(zhí)照費；

〔１０〕擬定電腦輸入單并操作鍵盤；

〔１１〕更新持證者信息登記；

〔１２〕擬定統(tǒng)計報告；

〔１３〕就有關(guān)執(zhí)照押金退款與會計部門聯(lián)絡(luò)。

職務(wù)：物業(yè)總監(jiān)管

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕協(xié)助物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕對平安、清潔、交通及商場和住屋區(qū)其他租賃效勞工程進展全面管理和控制；

〔２〕管理和協(xié)調(diào)物業(yè)監(jiān)管小組；

〔３〕向物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕提供物業(yè)監(jiān)管責(zé)任單；

〔４〕根據(jù)要求承擔(dān)緊急任務(wù)和防臺風(fēng)、暴雨的任務(wù)

(５)控制手工工具的使用，保管庫存的記錄；

〔６〕協(xié)助培訓(xùn)物業(yè)助理監(jiān)管／物業(yè)監(jiān)管；

〔７〕根據(jù)工作要求指導(dǎo)物業(yè)助理監(jiān)管／物業(yè)監(jiān)管；

〔８〕檢查、協(xié)調(diào)物業(yè)內(nèi)次要修耷和養(yǎng)護工作；

〔９〕協(xié)助解決與租住戶或租住戶之間的爭端：

〔１０〕物業(yè)經(jīng)理布置的其他工作。。

職務(wù)：物業(yè)高級監(jiān)管〞

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受物業(yè)總監(jiān)管／物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕輪班管理包括住屋樓、商場、停車場、抽水房、花草房垃圾收集室、運動場地等物業(yè)

〔２〕執(zhí)行物業(yè)總監(jiān)管／物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕的指令；

〔３〕按要求參加緊急任務(wù)和防臺風(fēng)、暴雨工作；

〔４〕監(jiān)視、協(xié)調(diào)物業(yè)監(jiān)管和物業(yè)助理監(jiān)管小組的工作；

〔５〕負責(zé)非辦公時間和假日物業(yè)監(jiān)管辦公室工作；

〔６〕處理非辦公時間和假日投訴；

〔７〕協(xié)助記錄每日事件報告；

〔８〕物業(yè)經(jīng)理布置的其他工作。

職務(wù)：物業(yè)監(jiān)管

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受物業(yè)總監(jiān)管的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕輪班管理包括住屋樓、商場、停車場、抽水房、花草房垃圾收集室、運動場地等物業(yè)；

〔２〕按要求參加緊急任務(wù)和防臺風(fēng)、暴雨工作；

〔３〕核查報告有關(guān)設(shè)備如電梯、風(fēng)、照、升降機等的投訴；

〔４〕巡視物業(yè)或大樓內(nèi)公用局部，如電梯間、樓道抽煙室、屋頂?shù)龋?/p>

〔５〕協(xié)助保安員防止犯罪、騷擾；

〔６〕驅(qū)走街頭小販，疏導(dǎo)管區(qū)內(nèi)交通；

〔７〕根據(jù)上級指示做些次要的工作，如更換燈泡等；

〔８〕非辦公時間回復(fù)租住戶投訴；

〔９〕協(xié)助保安公司做好拖車工作；

〔１０〕給住／租戶寄發(fā)通知布告；

職務(wù)：主園藝師

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕就日?；▓@草地的保養(yǎng)種植和播種機保養(yǎng)問題向物業(yè)助理經(jīng)理匯報；

〔２〕管理和協(xié)調(diào)園藝工；

〔３〕制定園藝工責(zé)任名單并分配任務(wù)；

〔４〕園藝工在崗培訓(xùn)；

〔５〕就景物設(shè)計要求向物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕提出建議；

〔７〕維護改進屋郊的園藝區(qū)；

〔８〕做好臺風(fēng)預(yù)防；

〔９〕管理花草培養(yǎng)室；

〔１０〕為節(jié)日裝飾、促銷活動和辦公室等準(zhǔn)備安排花草；

〔１１〕物業(yè)經(jīng)理布置的其他任務(wù)。

職務(wù)：園藝工

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受主園藝師／物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕每日特定時間向主園藝師匯報，聽取上司的具體工作指示或有關(guān)園藝區(qū)和播種機日常維護工作的建議；

〔２〕在主園藝師或物業(yè)助理經(jīng)理〔物業(yè)效勞部〕的指導(dǎo)下履行園藝工全部日常職責(zé)；

〔３〕完成有關(guān)或偶而涉及花園或康樂區(qū)維護種植的其他工作：

〔４〕物業(yè)經(jīng)理布置的其他工作。

職務(wù)：社區(qū)關(guān)系官員

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)

職責(zé)范圍：

〔１〕協(xié)調(diào)宣傳活動，特別是關(guān)系到社區(qū)辦公室、職能室、青年活動中心的活動；

〔２〕處理有關(guān)向社區(qū)或以娛樂或展銷活動為目的的物業(yè)出租和辦理執(zhí)照等問詢；

〔３〕協(xié)助編寫簡訊或其他出版物，吸引廣告；

〔４〕保管剪報并對之進展分類；

〔５〕有需要時起草通知函；

〔６〕必要時提供信件。通知函等的翻譯效勞；

〔７〕與社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，如住戶協(xié)會、政府機構(gòu)等保持聯(lián)絡(luò)；

〔８〕屋郊經(jīng)理布置的其他任務(wù)。

運動和娛樂

職務(wù)：運動中心經(jīng)理

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)

職責(zé)范圍：

負責(zé)運動中心，提供以下娛樂設(shè)施：

一一游泳池

——網(wǎng)球場

一一籃球場

——溜冰場

----社區(qū)禮堂

一一機能室

——兒童活動場地

１．正常工作范圍：

〔１〕管理運動中心的工作人員——１名運動中心主管、２名游泳池主管、５名救生員和９名其他人員；

〔２〕與其他助理經(jīng)理或經(jīng)理協(xié)理運動娛樂／員工／維修事宜；

〔３〕擬定已獲準(zhǔn)的各種培訓(xùn)課程告示，如通知函；

〔４〕與政府部門，私人公司和運動機構(gòu)聯(lián)絡(luò)，向市場推出娛樂設(shè)施；

〔５〕聯(lián)絡(luò)培訓(xùn)班指導(dǎo)員；

〔６〕為運動中心及其他各方，如香港匯豐銀行、？南華早報〕和教育署擬定和組織培訓(xùn)方案；

〔７〕答復(fù)并解決由培訓(xùn)課和持證者使用而引發(fā)的問題；

〔８〕擬定員工責(zé)任名單，并為員工推介每年的休假；

〔９〕就帳目問題與收款室聯(lián)絡(luò)；

〔１０〕擬定和分析每月運作收支；

〔１１〕制定運動中心年度預(yù)算，對已獲準(zhǔn)的預(yù)算實行控制；

〔１２〕為員工安排促成福利活動；

〔１３〕評估特殊人力需求，提出改進意見；

〔１４〕檢查并保證游泳他的運作符合政府有關(guān)要求；

〔１５〕保證物業(yè)的活動場地得到正常使用和養(yǎng)護

〔１６〕保證救生員和游泳池主管的素質(zhì)符合要求

〔１７〕為游泳池員工提供在崗培訓(xùn)

２．促銷和市場

〔１〕復(fù)審、改進訂票手續(xù)，提出費率以求取得通過

〔２〕復(fù)核并最大限度減少運作開支

〔３〕提出盈利性活動建議

〔４〕制定年度方案

〔５〕協(xié)助商場的全部促銷活動

〔６〕組織和促成年度游泳比賽。

職務(wù)：運動中心主

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受運動中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕協(xié)助運動中心經(jīng)理管理所有活動和運動中心員工；

〔２〕處理有關(guān)培訓(xùn)課程的咨詢；

〔３〕擬定，保管請假記錄和責(zé)任人員名單；

〔４〕保管游泳池日常記錄；

〔５〕管理娛樂設(shè)施：

游泳池綜合設(shè)施；網(wǎng)球場；籃球場；溜冰場；社區(qū)禮堂；機能室；兒童游樂場所；

〔６〕按固定指示和手續(xù)監(jiān)視游泳池主管的工作；

〔７〕監(jiān)視運動娛樂設(shè)施的清潔工作；

〔８〕協(xié)助促成運動中心的良好形象；

〔９〕運動中心經(jīng)理布置的其他工作。

職務(wù)：游泳池主管

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受運動中心主管／運動中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕協(xié)理運動中心所有運動和娛樂活動；

〔２〕監(jiān)視游泳池綜合設(shè)施的清潔工作；，。

〔３〕監(jiān)視救生員和效勞員；

〔４〕記錄游泳池運作數(shù)據(jù)；

〔５〕負責(zé)游泳池水質(zhì)試驗，檢查循環(huán)系統(tǒng)；

〔６〕必要時履行救生員的職責(zé)；

〔７〕運動中心經(jīng)理布置的其他工作。

職務(wù)：運動中心效勞員

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受游泳池主管／運動中心主管的直接領(lǐng)導(dǎo)

職責(zé)范圍：

〔１〕保持運動中心良好的衛(wèi)生狀況；

〔２〕在游泳池更衣室、溜冰場、網(wǎng)球場或社區(qū)禮堂值班；

〔３〕協(xié)助修耷和對運動娛樂設(shè)備重新油漆；

〔４〕散發(fā)有關(guān)運動和／或娛樂活動的通知函和告示；

〔５〕運動中心經(jīng)理布置的其他工作。

職務(wù)：救生員

復(fù)命于：對物業(yè)經(jīng)理負責(zé)，承受游泳池主管／運動中心主管的直接領(lǐng)導(dǎo)