常見的物業(yè)糾紛及其解決方法

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普通的住所小區(qū)都由物業(yè)公司對(duì)其舉行管理，業(yè)主需要每月支付一定的物業(yè)費(fèi)。由于雙方存在利益關(guān)系，所以，在日常生活中會(huì)由于各方面的緣由導(dǎo)致物業(yè)糾紛的發(fā)生，筆者將延續(xù)兩期介紹幾種在日常生活中常見的物業(yè)糾紛以及解決辦法。

物業(yè)管理費(fèi)糾紛

物業(yè)管理費(fèi)糾紛主要包括兩個(gè)方面：一是物業(yè)管理費(fèi)包含的費(fèi)用項(xiàng)目，二是物業(yè)管理費(fèi)收取不到。物業(yè)管理費(fèi)，普通來說是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)和管理費(fèi)4項(xiàng)，但對(duì)于無數(shù)業(yè)主來說，很簡(jiǎn)單把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備修理費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營(yíng)能耗費(fèi)等摻合在一起。同時(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有些開發(fā)票，有些給收據(jù)，使得無數(shù)業(yè)主對(duì)于自己繳納的物業(yè)管理費(fèi)畢竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清晰。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)?，有些甚至低?0%～30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條只講了合理藏匿收費(fèi)問題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒有排列出來，造成應(yīng)當(dāng)付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。

同時(shí)，造成物業(yè)管理費(fèi)的欠費(fèi)糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題緣由外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的原則是重要緣由。

解決辦法：在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在賦予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)名目名稱和費(fèi)用所有排列清晰，不能以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來取代其中各類費(fèi)用的名稱。物業(yè)合同簽訂的糾紛

目前，無數(shù)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“托付合同”。

這主要是由于對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同的熟悉不同。據(jù)分析，假如雙方簽訂的是物業(yè)托付合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主托付物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)舉行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是托付與被托付關(guān)系。一旦小區(qū)的管理浮現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系。同時(shí)，因?yàn)橥懈逗贤耐懈度艘婪呻S意終止合同，而不需要任何理由，不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。解決辦法：在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注重的是合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為服務(wù)合同，而不是托付合同。其最容易的辦法是先看物業(yè)合同的名稱，假如是服務(wù)合同，普通這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理托付合同”。同時(shí)，在合同的條款中，假如是托付合同，普通會(huì)表現(xiàn)為“甲方托付乙方”，而服務(wù)合同則普通是“甲方為乙方提供服務(wù)”。

公共配套設(shè)施

權(quán)利人不明確的糾紛比如，某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價(jià)，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接傷害了業(yè)主的利益。

其實(shí)，這類糾紛牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“仆人”到底是開發(fā)商還是全體業(yè)主的問題。在物業(yè)管理?xiàng)l例中，目前只對(duì)停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫），應(yīng)該提供應(yīng)本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車位有空余的，可以暫時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人”。而沒有對(duì)公用設(shè)施和公用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。

解決辦法：這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)規(guī)矩。不過總的來說，業(yè)主們還需要提升自身的維權(quán)意識(shí)，準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺問題舉行解決。開發(fā)商與物業(yè)公司的

關(guān)系糾紛

如今部分與開發(fā)商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很簡(jiǎn)單浮現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問題不重視以及開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間相互“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對(duì)開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)沖突加重。物業(yè)管理?xiàng)l例其次十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分別的原則，應(yīng)利用招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即便采取招投標(biāo)，因?yàn)殡y以真正建立公正競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)機(jī)制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢(shì)地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依舊普遍存在。

解決辦法：人住小區(qū)的業(yè)主們?cè)诜蠗l件后，也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建造面積在50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已經(jīng)滿兩年的，一定要準(zhǔn)時(shí)召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，來維護(hù)自身權(quán)益。

物業(yè)公司的社會(huì)角色不明確的糾紛

因?yàn)槲飿I(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴(yán)格按物業(yè)服務(wù)合同履行、不按規(guī)則制度辦事等忽略業(yè)主的合法權(quán)益的大事時(shí)有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)含糊不清，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，隨意調(diào)價(jià)；處理問題和解決沖突辦法容易生硬，甚至打罵業(yè)主的行為時(shí)有發(fā)生。

物業(yè)管理?xiàng)l例除規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)義務(wù)，同時(shí)給予了其維護(hù)物業(yè)平安、物業(yè)合理使用的一定社會(huì)管理責(zé)任，但規(guī)矩并未給予物業(yè)管理企業(yè)任何權(quán)力。這表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主違