某大廈物業(yè)管理標書

目錄第一章中信介紹及優(yōu)勢‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥０３第二章主要管理工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥０７第三章參謀效勞的目的及重點‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥１２第四章工程參謀效勞運作模式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥１４第五章物業(yè)管理效勞模式及效勞內容‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥１５第六章參謀效勞費及支付方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥２４第七章管理目標‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥２５附件一：參謀專家素質一覽表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥２６附件二：員工培訓‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥２７附件三：管理體系文件目錄‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥３１公司總部所在地——中信大廈第一章中信介紹及優(yōu)勢一、中信介紹中國中信集團公司是國務院下屬重要國際化骨干企業(yè)，總資產(chǎn)近７０００億。涉及領域有銀行、證券、保險、基金、信息產(chǎn)業(yè)、重型機械、航運、礦產(chǎn)、生物、衛(wèi)星、足球、電信、房地產(chǎn)、物業(yè)管理、網(wǎng)絡等行業(yè)，目前擁有４４家子公司，下轄有９家上市公司，分公司遍布全國各大中城市,其中包括設在香港、美國、加拿大、澳大利亞等地的分公司,公司還在東京、紐約、鹿特丹設立了代表處。中信深圳〔集團〕公司是中國中信集團公司于１９８７年月１１月在中國深圳經(jīng)濟特區(qū)設立的全資子公司，注冊資本人民幣１.３億元，現(xiàn)總資產(chǎn)逾８０億元。主要下屬公司有：深圳市中信城市廣場投資、深圳中信房地產(chǎn)開發(fā)、深圳市中信物業(yè)管理〔以下簡稱中信物業(yè)〕、中信惠州路橋、中信深圳〔集團〕公司北京公司、珠海中國西南資源聯(lián)合開發(fā)、香港嘉信、長沙中信湘雅生殖與遺傳?？漆t(yī)院等。曾先后被國家外經(jīng)貿(mào)委、深圳市委、市政府管理機構評為“深圳市出口創(chuàng)匯大戶〞、“深圳市AAA企業(yè)〞、“深圳市先進基層黨組織〞、“深圳市文明單位〞等，是中信公司在深圳經(jīng)濟特區(qū)的重要窗口之一。中信物業(yè)總部位于深圳市福田區(qū)深南中路市委對面標志性建筑物——中信大廈城市廣場。目前，所管理的物業(yè)遍布深圳市五個區(qū)、珠海市和湖南省長沙市，包括寫字樓、大型商場、工業(yè)區(qū)、中高層商住樓以及政府辦公樓等各類型物業(yè)，管理面積近二百萬平方米。中信物業(yè)憑借強大的實力、卓越的管理水平，在社會上樹立了品牌物業(yè)管理企業(yè)形象。二○○一年，中信物業(yè)成為全國首家一次性通過質量/環(huán)境/職業(yè)安康平安衛(wèi)生〔ISO９００１/ISO１４００１/OHSAS１８００１〕三個標準管理體系國際、國內雙重認證的物業(yè)管理企業(yè)，與國際管理接軌，同時通過了荷蘭RVA的質量認證，目前物業(yè)管理資質是國家一級。中信物業(yè)擁有種類齊全的各類專業(yè)人才四百余人，其中經(jīng)理級以上管理人員均是本科以上學歷。包括各項質量管理、經(jīng)營、推廣、運營、機電、租賃等各方面的人才，提倡以人為本，人性化效勞，本著“誠信的物業(yè)人，可信賴的管家〞效勞理念，為效勞工程提供各方面的技術支援。二、優(yōu)勢〔一〕中信是全國性的品牌公司，熟悉各種社會環(huán)境中信于１９７９年在北京成立，至今已有二十六年的歷史，由前國家副主席榮毅仁一手創(chuàng)立，有著廣泛的社會關系，熟悉各種環(huán)境，與地方政府保持著良好的關系，有能力處理好政企之間的相關關系?！捕尘C合管理能力強中信本身涉及的行業(yè)非常廣，綜合管理能力強，具有自我抗風險能力，盈利能力很高。我司管理物業(yè)的類型有星級寫字樓、大型高檔商場、工業(yè)區(qū)、中高層商住樓以及政府辦公樓等。例如管理的中信大廈城市廣場是一座綜合性的物業(yè)，有高檔商場、星級寫字樓、大型停車場以及室外市民廣場，效勞的客戶多數(shù)是一些國內國際知名公司，如：國家開發(fā)銀行、美國花旗銀行、荷蘭銀行、香港PCH國際、港鐵軌道交通深圳公司、中國證券登記結算有限責任公司等，我司為這些知名公司提供高水平的效勞，獲得一致好評?！踩持行盼飿I(yè)是全國第一家一次性通過質量/環(huán)境/職業(yè)平安安康體系認證的專業(yè)物業(yè)管理公司通過質量/環(huán)境/職業(yè)平安安康管理體系作為參謀工作標準的起點，使管理水平、員工素質和效勞質量朝著科學化、專業(yè)化、標準化的方向開展，并將專業(yè)標準化的物業(yè)管理體系及專業(yè)參謀建議引入貴司?！菜摹橙Υ蛟臁叭A融大廈〞寫字樓品牌，注重社會效益和經(jīng)濟效益我司目前管理的中信大廈城市廣場與華融大廈的功能構造及檔次相近，具備了大量豐富的寫字樓、高檔商場專業(yè)管理經(jīng)歷，完全有信心做好華融大廈的各項綜合參謀效勞工作〔包括寫字樓、商業(yè)局部及酒店〕，并確保華融大廈的物業(yè)管理及運營管理在業(yè)內處于領先地位，奠定華融大廈在中心區(qū)的寫字樓地位，樹立良好的“華融大廈〞地域品牌。我司提供專業(yè)的參謀效勞，控制本錢，小投入大回報，使開展商的投入利潤最大化。中信是一家多元化公司，涉及行業(yè)非常廣，與貴司合作，強強聯(lián)手，不僅僅可以在物業(yè)管理方面合作，還可以延伸至多種經(jīng)營、房地產(chǎn)合作、工程融資等方面。

第二章主要管理工程一、中信大廈城市廣場中信城市廣場位于深南中路深圳市委正對面,由建筑面積萬平方米的中信大廈、萬平方米的商業(yè)購物中心、４.２萬平方米的停車場及３萬平方米的星光廣場組成，是目前深圳市最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的SHOPPINGMALL１、完善的配套設施多功能廳會議室會所游泳池２、主要獲獎情況２００４年被評為“中國購物中心示范工程〞２００４年被評為“中國購物中心示范工程〞榮獲“省優(yōu)〞稱號被媒體及市民測評為“購物中心主力店〞４、主要商家購物中心主要包括西武百貨、吉之島、新南國電影城、中航健身會等知名店；以及豫園上海飯莊、逸和軒食府、王子廚房、星巴克咖啡、肯德基等上百家國際化與外鄉(xiāng)化的頂尖品牌店。二、REEL百貨商場〔深圳館〕REEL百貨商場〔深圳館〕是由臺商投資的一家大型時尚高檔購物商場，它位于深圳市深南大道華潤萬象城內〔地王對面〕，這里世界時裝品牌云集，是都市女性購物的天堂。該商場于２００４年９月對商場物業(yè)管理權進展公開招標，我司經(jīng)過與幾家外資物業(yè)公司展開劇烈競爭，最終得到臺商的青睞獲得該商場的物業(yè)管理權，于當年１０月正式進駐該商場。三、海濱花園海濱花園矗立于鹽田區(qū)沙頭角大鵬灣之濱，東鄰鹽田港，西連沙頭角口岸，南靠著名中外的中英街。該花園總建筑面積４０５８８.４４㎡，由兩棟塔樓組成，總高２８層，其中１～３層面積為６０００㎡的商業(yè)裙樓，４～２８層為商住塔樓，由中信物業(yè)提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理效勞。主要商家有招商證券、國通證券以及名典咖啡等。中信物業(yè)一直按照“高起點、高質量、高標準、高要求〞的管理方針，在建立健全各項規(guī)章制度的根底上對花園進展了科學的管理。１９９８年獲國家建立部“城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈〞稱號，目前是鹽田區(qū)唯一獲得“國優(yōu)〞稱號的示范大廈。四、其它管理工程一覽序號單位名稱地址類型１長城大廈六號樓福田區(qū)百花二路高層住宅２八卦嶺租賃中心福田區(qū)八卦三路工業(yè)區(qū)３海天一色雅居鹽田區(qū)沙頭角海景路住宅４鹽田區(qū)國土局辦公樓鹽田區(qū)沙頭角寫字樓５鹽田區(qū)工商局辦公樓鹽田區(qū)沙頭角寫字樓６海天明月居鹽田區(qū)沙頭角住宅７棕櫚灣鹽田區(qū)沙頭角高層住宅８海濱花園鹽田區(qū)沙頭角沙深路高層商?。购Ｎ幕▓@南山區(qū)后海路住宅１０華僑海景山莊龍崗區(qū)土洋村別墅１１工業(yè)城寶安區(qū)福永鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１２海闊天空南山區(qū)科技園高層商住１３西南大廈珠海市拱北區(qū)寫字樓１４錦湘·國際星城湖南省長沙市天心區(qū)綜合住宅１５果嶺假日別墅龍崗區(qū)別墅··········

第三章參謀效勞的目的及重點物業(yè)管理效勞可以說是一門專業(yè)學問，中信物業(yè)的參謀效勞就是要使華融大廈的物業(yè)管理效勞水準到達國內先進水平，為開展商帶出一支高水準的物業(yè)管理隊伍，并以中信物業(yè)標準化的物業(yè)管理體系，實現(xiàn)華融大廈與國際接軌的管理模式。針對華融大廈所具備地段優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢及自身配套設施等特點，參考開展商提供的資料，我司認為以下三方面為參謀重點：·日常管理提供我司物業(yè)管理品牌。協(xié)助及指導物業(yè)管理公司做好日常租賃事務管理、保安、清潔、綠化、客戶效勞、突發(fā)事件處理等方面的工作?！C電設備管理協(xié)助及指導物業(yè)管理公司做好設備選型、選購機電工程用具及器材清單、設備驗收、日常維護保養(yǎng)工作；并制定華融大廈首年度和三年期防范性維修保養(yǎng)方案?！ね＼噲龉芾砩钲谑型＼噲龅脑O備大多采用先進的管理系統(tǒng)，實施自動化管理，可以減少人為舞弊，節(jié)約人力資源，加快車輛的流量，從而使物業(yè)管理更順暢。我司建議在停車場安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和停車場自動管理系統(tǒng)，保障車輛的平安以及加強對外來人員的監(jiān)控。華融大廈備用發(fā)電機需與停車場自動化管理系統(tǒng)及照明系統(tǒng)連接，以緊急停電時停車場各項操作都能及時運轉。

第四章工程參謀效勞運作模式根據(jù)華融大廈的規(guī)劃、開展商和物業(yè)管理公司的需求以及我司的物業(yè)管理經(jīng)歷，參謀效勞運作模式如以下圖：工作指令深圳市中信物業(yè)管理深圳市時軒達實業(yè)公司工作指令深圳市中信物業(yè)管理深圳市時軒達實業(yè)公司簽約委任定期反響工程參謀組建章健制前期介入工程驗收員工培訓人事管理機電運行平安管理清潔管理綠化管理客戶效勞物業(yè)管理公司指導、協(xié)作、建議物業(yè)管理效勞模式有以下兩種。一、全權委托式物業(yè)管理效勞方式：由中信物業(yè)直接為業(yè)主/客戶提供一流的全方位的專業(yè)化物業(yè)管理效勞，中信物業(yè)將秉承“誠信的物業(yè)人，可信賴的管家〞的物業(yè)管理效勞理念，通過卓越的質量/環(huán)境/職業(yè)平安衛(wèi)生管理體系，為業(yè)主營造一個平安、文明、舒適、祥和的生活和工作氣氛。效勞內容：１、積極的前期介入，從物業(yè)管理角度，協(xié)助開發(fā)商進展工程的規(guī)劃及有關設備選型；２、營銷推廣的配合，以一流的物業(yè)管理品牌，幫助開發(fā)商增強業(yè)主對未來工作質量的信心，有力地提升樓盤的檔次，為開展商贏得最大的經(jīng)濟效益和最為廣闊的銷售市場空間；３、中信員工具備高水準的職業(yè)道德、專業(yè)性知識和效勞經(jīng)歷，提倡隱性化效勞模式，將對業(yè)主工作的干擾降低到最小限度；４、以質量/環(huán)境/職業(yè)平安衛(wèi)生管理體系為標準，提供高品質的物業(yè)管理。二、參謀式物業(yè)管理參謀式管理又分為駐場式和巡場式兩種，根據(jù)開展商的要求，考慮到將來為開展商打造一支專業(yè)化的物管隊伍，我司建議采用駐場式參謀管理，針對華融大廈擬駐場三人，擔任職務分別為工程總經(jīng)理、工程部經(jīng)理和管理部經(jīng)理〔參謀專家素質詳見附件一〕。效勞方式：中信物業(yè)將自己卓有成效的質量/環(huán)境/職業(yè)平安衛(wèi)生管理體系，以參謀模式輸出和嫁接，使開展商開發(fā)的工程物業(yè)管理迅速到達行業(yè)一流水平。效勞內容概要：１、幫助設計科學的組織架構并協(xié)助評估工程；

２、配合工程推廣及銷售；

３、協(xié)助順利完成工程入伙；

４、提供并協(xié)助建立高素質、高標準的管理制度和效勞標準；

５、提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)軟件；

６、日常物業(yè)管理及運作；

７、協(xié)助提高經(jīng)濟效益，并進展財務分析、本錢控制指導；

８、提供系統(tǒng)的物管專業(yè)培訓；

９、標準業(yè)務程序，協(xié)助建立ISO９００１國際質量保證體系；

１０、協(xié)助建立ISO１４００１國際環(huán)境管理體系；１１、協(xié)助建立OHSA１８００１國際職業(yè)平安衛(wèi)生管理體系；

１２、提供物業(yè)管理行業(yè)評比、創(chuàng)優(yōu)指導。

三、參謀效勞范圍中信物業(yè)根據(jù)開展商要求，派遣專業(yè)人員協(xié)助對華融大廈工程工程進展驗收，并且為入伙營商做好各項準備，以及為迎接交付使用進展籌備。具體工作如下：〔一〕準備及進展物業(yè)驗收方面１、指導貴司制訂該物業(yè)移交驗收標準。２、指導貴司制訂及推行該物業(yè)驗收方案，包括：〔１〕驗收工作日程；〔２〕物業(yè)總體驗收方案；〔３〕機電設備驗收方案；〔４〕機電設備測試及試運行方案。３、專業(yè)人員出席及監(jiān)視機電及物業(yè)設備的功能測試及指導貴司做好記錄。４、指導貴司設備選型及安裝建議。５、指導貴司確保各個機電及物業(yè)設備生產(chǎn)廠商均提供詳細的操作流程。６、指導確保各個機電及物業(yè)設備生產(chǎn)廠商均為每項設備提供合規(guī)格的操作手冊。７、指導確保各個機電設備生產(chǎn)廠商均為每項設備提供合規(guī)格的線路圖。８、指導貴司要求各承建單位均提供合規(guī)格的竣工圖紙。９、指導貴司鎖定各項缺失、遺漏或未達標工程及做出紀錄。１０、指導貴司將上述缺失、遺漏或未達標工程資料整理歸檔。１１、指導貴司督導施工、設備安裝遺留問題的整改工作?！捕橙牖餇I商各項準備工作１、審閱物業(yè)平安系統(tǒng)設備資料及設計圖紙，并提出意見及建議。２、審閱物業(yè)總體廣告牌/燈箱、指示牌/燈箱的設計及安裝位置，并提出意見及建議。３、審閱貴司為該工程定出的宣傳推廣方案，并提出意見及建議。４、審閱工程裝卸貨區(qū)設計及垃圾收集處理方案，并提出意見及建議。５、審閱工程主要租戶及運輸方式，并提出意見及標準建議。６、審閱物業(yè)停車場車輛行駛線路規(guī)劃、停車位規(guī)劃、收費處位置，并提出意見及建議。７、審閱物業(yè)地面車輛進出及停泊下車位置，并提出意見及建議。８、審閱各區(qū)域分區(qū)管理和規(guī)劃方案。９、審閱貴司各級員工制服設計，并提出意見及建議。１０、審閱貴司的保險方案，并提出意見及建議?！踩澄飿I(yè)交付使用前籌備工作建章健制１、指導貴司制訂各部門的規(guī)章制度，特別是崗位責任、操作規(guī)程、匯報制度及平安守那么等。２、指導貴司制訂管理公約，明確業(yè)主、商戶及管理公司的權利和義務。３、指導貴司制訂整體運作方案。４、指導貴司制訂運作手冊。５、指導貴司制訂管理手冊。６、指導貴司制訂裝修指南。７、指導貴司制訂交付使用時各類文件及表格。８、指導貴司制訂各級員工的崗位責任。９、指導貴司制訂員工守那么。１０、指導貴司制訂常用緊急應變方案。１１、指導貴司制訂外包工作管理方法。維修保養(yǎng)及工程１、指導貴司制訂工程部日常運作方案。２、指導貴司制訂首年度防范性維修保養(yǎng)方案。３、指導貴司制訂該物業(yè)首年度防范性維修保養(yǎng)執(zhí)行表格。４、指導貴司制訂該物業(yè)必須購置的維修工程用具及器材清單。５、指導貴司制訂機電設備運行管理方案。財務１、建議及指導貴司進展物業(yè)管理費和經(jīng)營收支預測。２、建議及指導貴司進展租金政策及收取方案。運營１、在合作期間，貴司可以無償使用中信物業(yè)管理公司管理品牌。２、指導貴司進展華融大廈物業(yè)管理制度建立及實施。３、指導貴司進展商業(yè)配套設施規(guī)劃。４、指導貴司進展商鋪統(tǒng)一布局以及調整。５、指導貴司進展統(tǒng)一經(jīng)營管理規(guī)劃及實施。６、指導貴司進展商業(yè)促銷活動方案的制定。７、指導貴司進展形象宣傳籌劃及市場推廣。８、指導貴司制訂人流統(tǒng)計分析方案。９、指導貴司開源節(jié)流工作方案。１０、指導貴司制訂租賃事務管理及租戶調整方案。１１、指導貴司制訂客戶投訴處理程序。人事１、指導貴司完善員工總體架構及人員編制。２、指導貴司執(zhí)行員工招聘方案，包括招聘廣告內容、學歷及技術要求、工作經(jīng)歷等。３、指導貴司制訂員工招聘政策及人事運作流程。４、指導貴司招聘員工，包括面試及提出聘用意見。５、指導貴司進展顧客效勞根本培訓。６、指導貴司自有管理隊伍的建立和培訓。行政１、指導貴司制訂處理來電或查詢的程序和方法。２、指導貴司制訂文件存檔標準。３、指導貴司制訂倉庫收發(fā)制度。４、指導貴司制訂辦公室文儀器材購置清單。５、指導貴司員工食堂管理程序。平安管理協(xié)助及指導物業(yè)管理公司制訂及推行總體防火方案，包括消防演練、消防培訓、巡查規(guī)定、各級防火責任人制度。清潔管理依據(jù)三個管理體系協(xié)助及指導物業(yè)管理公司制訂一整套系統(tǒng)的清潔操作規(guī)程：？管理處清潔工作內容？和？管理處清潔效勞環(huán)境檢驗標準？。綠化管理依據(jù)三個管理體系協(xié)助及指導物業(yè)管理公司制訂一整套系統(tǒng)的綠化操作規(guī)程：？日常綠化工作標準？、？綠化工作檢驗標準和方法？以及？綠化四季養(yǎng)護工作內容？?！菜摹痴竭\營后參謀效勞按上述的效勞范圍，物業(yè)在落成交付使用時，中信物業(yè)已為其建立一套健全的運作制度。在物業(yè)交付使用后，中信物業(yè)將持續(xù)為該物業(yè)提供專業(yè)參謀效勞。準備派出資深的有豐富物業(yè)管理經(jīng)歷的管理人員，從物業(yè)交付使用前常駐該物業(yè)，帶著各級員工執(zhí)行日常管理工作?！ふw管理及培訓〔詳見附件二〕１、督導貴司各部門在運營、人事、行政、財務、維修保養(yǎng)、租戶、宣傳推廣、公共關系等方面的日常管理工作。２、定期檢查管理工作是否達標，對未達標的工程做出整改。３、出席貴司定期會議，為管理運作提供專業(yè)意見與指導。４、制訂年度運作方案、季度/每月工作安排，作出審閱，提供意見和建議。５、持續(xù)監(jiān)管培訓管理人員工作，我司主持重點培訓工程?！の飿I(yè)運營１、每季一次指導貴司檢查機電設備的維護與保養(yǎng)工作，并在檢查后一周內提出書面意見〔含建議〕。２、每季一次指導貴司檢查保安運作，并在檢查后一周內提出書面意見〔含建議〕。３、每月一次指導貴司檢查清潔綠化水平，并在檢查后一周內提出書面意見〔含建議〕。４、每季一次指導貴司檢查宣傳推廣活動成效，并在檢查后一周內提出書面意見〔含建議〕。５、每季一次指導貴司檢查客戶效勞工作，并在檢查后一周內提出書面意見〔含建議〕。６、每月一次指導貴司檢查日常突發(fā)事件的處理情況，并在檢查后一周內提出書面意見〔含建議〕。７、在主要節(jié)日慶典或大規(guī)模宣傳推廣活動前指導物業(yè)管理籌劃與布置。·管理審核１、每月定期巡察，確保管理水準。２、每年派出專人全面檢視機電設備及物業(yè)設施的運作情況，并提交狀況審核報告和建議。３、每年派出專人全面檢定該物業(yè)的能源效益狀況及提交改善建議。４、每年派出專人全面檢查該物業(yè)的平安管理，并提交審核報告和建議。５、每年定期進展客戶意見反響/征詢，并按結果跟進改善，確保達標。６、每年向貴司提供全年的物業(yè)管理工作報告。

第六章參謀效勞費及支付方式根據(jù)開展商的要求和華融大廈的工程進度，我司建議參謀效勞期限為二年，兩年內擬派駐三名參謀專家駐場提供物業(yè)管理參謀效勞。參謀效勞期限為兩年〔二十四個自然月〕，參謀效勞具體時間根據(jù)開展商的需求而定〔經(jīng)調研，我司建議宜盡快介入〕，總參謀費為人民幣壹佰叁拾萬元整〔RMB￥１,３００,０００.００元〕，其中：第一年參謀費為柒拾萬元整〔RMB￥７００,０００.００元〕，自簽約之日起第一年內分兩次〔分別在前半年和后半年首七個工作日內，每次支付RMB￥３５０,０００.００元整〕由深圳市時軒達實業(yè)公司支付給我司；第二年參謀費為陸拾萬元整〔RMB￥６００,０００.００元〕，于簽約后第二年內分兩次〔分別在前半年和后半年首七個工作日內，每次支付RMB￥３００,０００.００元整〕由深圳市時軒達實業(yè)公司支付給我司。參謀效勞費已包含我司三名參謀專家的工資、各項福利、社保、餐費、交通費、稅金等，參謀專家在工作期間辦公用品〔如：電腦、、打印機、紙、筆、辦公桌椅等〕由開展商配置，參謀專家工作時間為一周五天，法定節(jié)假日及周末需要加班，費用由開展商負責。

第七章管理目標一、從工程入伙之日起兩年內取得“區(qū)優(yōu)〞、“市優(yōu)〞。二、從工程入伙之日起三年內通過質量/環(huán)境/職業(yè)平安衛(wèi)生〔ISO９００１：２０００、ISO１４００１：１９９６、OHSAS１８００１：１９９９〕標準化管理體系認證。三、參謀效勞期內為開展商培養(yǎng)出一支能夠獨立運作、管理水平專業(yè)化物業(yè)管理隊伍。四、為表達我司合作的誠意，同時穩(wěn)固華融大廈的物業(yè)管理體系和管理水平，我司將在參謀效勞期滿后免費提供三個月的巡場參謀效勞。

附件一：中信物業(yè)華融大廈物業(yè)管理參謀專家素質一覽表序號職位職業(yè)經(jīng)歷１工程總經(jīng)理大學本科，從事物業(yè)管理８年，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)歷和培訓經(jīng)歷，曾在國內大型物業(yè)工程擔任參謀工程負責人，熟悉ISO９００１、ISO１４００１、OHSAS１８００１管理體系，有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。２工程部經(jīng)理大學本科，高級工程師，從事物業(yè)管理行業(yè)５年，熟悉ISO９００１、ISO１４００１、OHSAS１８００１管理體系，曾采取許多措施為公司節(jié)能降耗做出積極的奉獻，熟悉５A智能化、電梯、中央空調、消防監(jiān)控、給排水、燈光、音響等系統(tǒng)的維保與運行管理，有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。３管理部經(jīng)理大學本科，從事物業(yè)管理３年，有主持大型物業(yè)整體運作工作經(jīng)歷，熟悉ISO９００１、ISO１４００１、OHSAS１８００１管理體系，有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。

附件二：員工培訓中信物業(yè)將協(xié)助及指導物業(yè)管理公司為員工提供系統(tǒng)培訓，培訓范圍及時間協(xié)定如下。第一部份：員工入職培訓·物業(yè)管理概述·物業(yè)管理公司主要負責人介紹·物業(yè)管理公司組織框架圖·工作部門關系介紹·物業(yè)管理公司員工守那么第二部份：部門培訓——副主任級以下人員〔一〕保安員·培訓內容：固定崗位職責停車場制度貨運電梯使用規(guī)定巡邏崗崗位職責巡檢路線巡檢流程對講機呼叫標準·專題培訓：消防設備了解，消防器材使用，消防設施位置，消防制度，報警程序，緊急疏散程序和路線。交接班工作本卷須知華融大廈各類設施說明二次裝修管理災害天氣應急事項〔二〕客戶效勞人員培訓內容：崗位職責租戶，顧客投訴接待本卷須知日常工作禮儀〔三〕中控/消防人員·培訓內容：消防播送及警報系統(tǒng)設備了解中央監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控中心職責〔四〕財務人員〔含收銀員〕·培訓內容：根本了解財務管理工作流程緊急情況處理，投訴處理停車費結算、車庫運營管理、收費日常操作程序〔五〕人事行政人員·培訓內容：人事管理規(guī)定錄用、晉升、調動、辭工制度福利制度獎懲制度考勤制度員工培訓方法倉庫管理規(guī)章制度物品領用登記制度〔六〕清潔綠化人員·培訓內容：清潔工職責地下車庫清潔工職責公用廁所清潔要求清潔劑使用要求〔七〕工程部人員·培訓內容：工程部工作制度工程部鑰匙領用制度報修單操作流程交接班制度崗位職責二次裝修管理災害天氣應急情況維修保養(yǎng)方案設備操作第三部份：部門培訓——副主任級或以上人員管理部·培訓內容：工作質量監(jiān)視檢查制度上下級員工間溝通技巧團隊精神布置消防演習運作制度培養(yǎng)屬下員工，開掘其長處預算編制及費用本錢控制工程部·培訓內容：設備的大修，更新改造方案編制節(jié)約能源合理化工程設備建檔二次裝修審核其余參照管理部的培訓安排物業(yè)的竣工驗收與接收驗收

附件三：深圳市中信物業(yè)管理質量/環(huán)境/職業(yè)平安衛(wèi)生管理體系文件清單〔ISO９００１/ISO１４００１/OHSAS１８００１〕文件類別編號標題管理手冊管理手冊封面管理手冊目錄管理手冊的管理管理手冊的發(fā)放清單質量手冊修改記錄術語及縮略語企業(yè)概況質量/環(huán)境/平安方針組織機構和職責組織機構職責描述管理體系管理體系過程流程圖質量/環(huán)境/平安管理體系文件構造文件和資料的控制質量/環(huán)境/平安記錄管理管理職責客戶需求與法律法規(guī)要求環(huán)境因素與平安危害的識別與指標的籌劃質量/環(huán)境/平安方針目標與指標的籌劃信息溝通與協(xié)商管理評審資源管理人力資源管理６.２信息、設施、工作環(huán)境６.３能源與資源管理產(chǎn)品實現(xiàn)過程７.１與顧客相關過程７.２采購控制７.３物業(yè)管理效勞運作７.４標識和可追溯性７.５監(jiān)視和測量裝置的控制環(huán)境/職業(yè)平安衛(wèi)生運行控制８.１環(huán)境污染控制８.２職業(yè)平安衛(wèi)生風險控制文件類別編號標題８.３環(huán)境/平安潛在事故控制測量、分析和改進９.１顧客滿意測量９.２內部審核９.３效勞及其過程監(jiān)視和測量９.４環(huán)境/職業(yè)平安衛(wèi)生績效測量與監(jiān)測９.５事故、事件及不合格的控制９.６數(shù)據(jù)分析９.７改進附：ISO９００１：２０００/ISO１４００１：１９９６/OHSAS１８００１：１９９９要素對照表程序文件ZHX—QEO—０１文件控制程序ZHX—QEO—０２記錄控制程序ZHX—QEO—０３環(huán)境平安因素識別與評價因素ZHX—QEO—０４質量環(huán)境平安管理方案管理程序ZHX—QEO—０５信息溝通與信息統(tǒng)計控制程序ZHX—QEO—０６管理評審程序ZHX—QEO—０７人力資源管理程序ZHX—QEO—０８建筑物及公共設施管理程序ZHX—QEO—０９機電監(jiān)控管理程序ZHX—QEO—１０物業(yè)管理方案控制程序ZHX—QEO—１１計量器具管理程序ZHX—QEO—１２平安護衛(wèi)工作管理程序ZHX—QEO—１３停車場管理程序ZHX—QEO—１４清潔綠化消殺管理程序ZHX—QEO—１５平安衛(wèi)生護具管理程序ZHX—QEO—１６物業(yè)租賃管理控制程序ZHX—QEO—１７物業(yè)接收驗收管理程序ZHX—QEO—１８空置房管理程序ZHX—QEO—１９合同評審程序ZHX—QEO—２０采購控制程序ZHX—QEO—２１消防設施運行及管理程序ZHX—QEO—２２維修效勞管理程序ZHX—QEO—２３社區(qū)文化效勞管理程序ZHX—QEO—２４效勞標識管理程序ZHX—QEO—２５質量環(huán)境平安監(jiān)測控制程序ZHX—QEO—２６對相關方環(huán)境施加影響程序ZHX—QEO—２７員工職業(yè)平安安康管理程序ZHX—QEO—２８危險作業(yè)控制程序ZHX—QEO—２９變更〔作業(yè)狀態(tài)〕管理程序ZHX—QEO—３０應急準備和響應控制程序ZHX—QEO—３１顧客滿意度調查程序文件類別編號標題ZHX—QEO—３２內部審核程序ZHX—QEO—３３目標的制定與評價程序ZHX—QEO—３４不合格或糾正預防措施控制程序ZHX—QEO—３５電梯設備管理程序ZHX—QEO—３６租賃房屋維修管理程序ZHX—QEO—３７污染控制程序ZHX—QEO—３８能源與資源管理程序ZHX—QEO—３９裝修管理程序ZHX—QEO—４０新改建筑目環(huán)境影響控制程序ZHX—QEO—４１供給商管理與評審程序作業(yè)指導書ZHX—QEO—０３D１環(huán)境因素識別指引ZHX—QEO—０３D２重大環(huán)境因素評價規(guī)定ZHX—QEO—０３D３危害辨識方法指引ZHX—QEO—０３D４風險評價方法指引ZHX—QEO—０７D１部門崗位設置及職責規(guī)定ZHX—QEO—０７D２管理處崗位設置及職責規(guī)定ZHX—QEO—０７D３各類員工考核及獎懲方法ZHX—QEO—０９D１電工平安技術操作規(guī)程ZHX—QEO—０９D２低壓配電裝置檢修保養(yǎng)規(guī)程ZHX—QEO—０９D３柴油發(fā)電機運行平安操作規(guī)程ZHX—QEO—０９D４柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程ZHX—QEO—０９D５給排水設備〔設施〕操作規(guī)程ZHX—QEO—０９D６給排水設備〔設施〕維修保養(yǎng)規(guī)程ZHX—QEO—０９D７水泵操作規(guī)程ZHX—QEO—０９D８水泵維護保養(yǎng)規(guī)定ZHX—QEO—０９D９二次供水管理ZHX—QEO—０９D１０空調設備〔設施〕操作規(guī)程ZHX—QEO—０９D１１空調設備〔設施〕維修保養(yǎng)規(guī)程ZHX—QEO—１２D１平安管理作業(yè)指導書ZHX—QEO—１２D２平安員言行標準ZHX—QEO—１３D１停車場管理規(guī)程ZHX—QEO—１４D１清潔作業(yè)指引ZHX—QEO—１４D２綠化管理作業(yè)指引ZHX—QEO—１４D３清潔作業(yè)標準ZHX—QEO—１５D３電開工具作業(yè)指引ZHX—QEO—１７D１房屋接收驗收標準ZHX—QEO—２１D１用戶入/退伙作業(yè)指引ZHX—QEO—２１D２用戶投訴處理工作規(guī)程ZHX—QEO—２１D３文體設施管理指引ZHX—QEO—３０D１事故事件報告制度ZHX—QEO—３５D１電梯機房管理規(guī)定文件類別編號標題ZHX—QEO—３５D２電梯平安操作規(guī)程ZHX—QEO—３５D３電梯困人救援規(guī)程ZHX—QEO—３５D４電梯維修保養(yǎng)主要標準ZHX—QEO—３５D５電梯定期保養(yǎng)操作規(guī)程ZHX—QEO—３５D６電梯故障維修規(guī)程ZHX—QEO—３５D７電梯維修保養(yǎng)檢驗規(guī)程表格ZHX—QEOP—０１—１/A文件發(fā)放登記表ZHX—QEOP—０１—２/A文件編寫申請表ZHX—QEOP—０１—３/A文件更改申請表ZHX—QEOP—０１—４/B體系文件發(fā)放清單ZHX—QEOP—０１—５/A文件領〔借〕用審批表ZHX—QEOP—０１—６/A文件作廢申請表ZHX—QEOP—０１—７/A作廢文件登記表ZHX—QEOP—０１—８/D文件處理表ZHX—QEOP—０１—９/A外來文件接收登記表ZHX—QEOP—０２—１/A質量環(huán)境平安記錄表格清單ZHX—QEOP—０３—１/A環(huán)境因素清單ZHX—QEOP—０３—２/A環(huán)境因素評價表ZHX—QEOP—０３—３/A資源消耗類環(huán)境因素評價表ZHX—QEOP—０３—４/B危害辨識與風險評價表ZHX—QEOP—０３—５/B相關方環(huán)境平安情況調查表ZHX—QEOP—０４—１/B質量環(huán)境平安管理方案表ZHX—QEOP—０４—３/B質量環(huán)境平安方案實施跟蹤記錄表ZHX—QEOP—０５—１/A會議〔培訓〕簽到表ZHX—QEOP—０５—２/A會議〔培訓〕記錄表ZHX—QEOP—０５—３/B不合格糾正預防措施報告ZHX—QEOP—０７—１/A人員需求表ZHX—QEOP—０７—２/A面試考核表ZHX—QEOP—７１—３/A員工入職登記表ZHX—QEOP—０７—４/A試用〔見習〕人員轉正定級呈批表ZHX—QEOP—０７—５/B培訓意見征詢表ZHX—QEOP—０７—６/A崗位證書登記表ZHX—QEOP—０７—７/B員工培訓檔案ZHX—QEOP—０７—８/C培訓方案ZHX—QEOP—０７—９/A考核情況登記表ZHX-QEOP-０７-１０/A員工警告通知書ZHX-QEOP-０７-１１/A員工過失通知書ZHX—QEOP—０８—１/B建筑物及公共設施檢查表ZHX—QEOP—０８—２/B建筑物及公共設施巡查記錄表ZHX—QEOP—０８—３/B維修情況統(tǒng)計表ZHX—QEOP—０８—４/B維修通知單文件類別編號標題ZHX—QEOP—０８—５/B建筑物及公共設施完好率統(tǒng)計表ZHX-QEOP-０９-１５/A消防器材檢查表ZHX—QEOP—０９—１/C報廢申請表ZHX—QEOP—０９—２/A機電設備臺帳ZHX—QEOP—０９—３/C設備維護保養(yǎng)記錄ZHX—QEOP—０９—４/D設備對外委托維修申請單ZHX—QEOP—０９—５/B設備設施驗收單ZHX—QEOP—０９—６/A設備卡ZHX—QEOP—０９—７/A低壓配電運行記錄ZHX—QEOP—０９—８/A柴油發(fā)電機運行記錄ZHX—QEOP—０９—１０/B臨時用電申請表ZHX—QEOP—０９—１１/B水泵運行記錄ZHX-QEOP-０９-１２/C空調運行記錄表ZHX-QEOP-０９-１３/A水池〔箱〕清洗及消毒記錄表表格ZHX—QEOP—０９—１４/A變壓器、電動機、電纜和接地保護電阻檢測記錄ZHX—QEOP—０９—１６/B中控室消防設備監(jiān)空運行記錄表ZHX—QEOP—０９—１７/A弱電設備設施系統(tǒng)日巡查記錄表ZHX—QEOP—０９—１８/A水質檢測中心二次供水申請取樣登記表ZHX—QEOP—１１—１/A計量器清單ZHX—QEOP—１１—２/A計量器停用證ZHX—QEOP—１１—３/A計量器具準用報告ZHX—QEOP—１１—４/A計量器具準用證ZHX—QEOP—１２—１/A平安員巡查記錄表ZHX—QEOP—１２—２/B夜間查崗情況登記表ZHX—QEOP—１２—３/A物資搬運放行條ZHX—QEOP—１２—４/B來訪人員登記表ZHX—QEOP—１２—５/B平安工作值班及交按班記錄表ZHX—QEOP—１２—６/A拾遺物品登記表ZHX—QEOP—１３—１/C車輛進場登記表ZHX—QEOP—１３—２/C車輛出場登記表ZHX—QEOP—１３—３/A車輛出入卡ZHX—QEOP—１４—１/A清潔綠化工作記錄表ZHX—QEOP—１４—２/B消殺工作記錄ZHX—QEOP—１６—１/A物業(yè)租賃月報表ZHX—QEOP—１６—２/A合同評審表ZHX—QEOP—１７—１/A樓宇接收資料移交清單ZHX—QEOP—１７—２/A房屋接收驗收遺留統(tǒng)計表ZHX—QEOP—１７—３/A房屋接收驗收表ZHX—QEOP—１７—４/A公共設