租賃合同的法律風險防控

第頁共頁租賃合同的法律風險防控租賃合同的法律風險防控。隨著現(xiàn)今租賃市場的日益活潑，租賃合同成為市場交易中最活潑的合同之一，但其中的法律風險常不能被當事人重視到而引發(fā)了一系列的爭議，給當事人帶來了經(jīng)濟損失。根本案情：我司將一地塊租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉(zhuǎn)租給B司。合同到期后，B司不搬離場地，且欠A司數(shù)月租金。A司將B司訴之法院，我司是地塊的所有權(quán)人，與本案有直接的利害關(guān)系，法院追加為第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬離場地歸還地塊。本案的爭議的焦點是支付租金及合同到期后場地返還。筆者反思整個合同簽訂履行全過程，確實存在著瑕疵。下面僅是筆者對租賃合同瑕疵的個人分析^p，希望能為將來租賃性質(zhì)的合同簽訂降低法律風險，提供一定的參考作用。一、租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同。顧名思議，僅發(fā)生財產(chǎn)使用收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，不失財產(chǎn)所有權(quán)。承租人使用完畢后，仍應交還財產(chǎn)，無權(quán)對之處分。二、常見租賃合同條款在訂立時存在的瑕疵及風險筆者將工作理論中所經(jīng)歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進展了比照，分析^p，總結(jié)，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進展列明如下：1.租賃范圍不夠明確。在筆者經(jīng)歷的一份場地和岸線租賃合同中，僅約定棧橋、墩子及碼頭邊沿線長度。無細節(jié)的描繪，無示意圖示說明確切的租賃范圍，約定范圍不明導致這成為雙方爭議之一。租賃合同中最根本的標的物條款不明確，給合同埋下了風險。導致雙方權(quán)利義務不明確，引發(fā)糾紛的。2.場地出租無交接的書面手續(xù)留存。標的物的交接狀態(tài)不明確，無法區(qū)分何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同終止的歸還狀態(tài)的不確定性。3.租賃期限過長。例如上述案例中合同租期長達八年，導致合同雙方當事人受合同拘謹?shù)臓顩r長期不能改變，從而不利于保護當事人的權(quán)益和發(fā)揮財產(chǎn)的效用。4.不重視轉(zhuǎn)租條款的內(nèi)容。訂立制止轉(zhuǎn)租條款，但實際上發(fā)生轉(zhuǎn)租事實。對轉(zhuǎn)租方的選擇未做任何的前期調(diào)查。從本案可以看出，對真正實際承租人的資產(chǎn)和信譽情況不明，導致了長期拖欠租金行為的發(fā)生及不肯歸還標的物的行為。5.押金條款約定、違約金約定數(shù)額較低。換句話說，就是違約本錢過低，承租人繼續(xù)使用標的物得來的利益，遠遠大于違約金，無畏違約行為。6.在合同履行過程中，對承租人要對租賃物狀態(tài)改變的懇求，無明確無書面、肯定的回復，以導致默認了承租人的行為。在合同終止時對標的物的狀態(tài)確認上遇到了障礙。這是出租人在合同履行過程中，對租賃物的狀態(tài)控制不善，導致風險的產(chǎn)生。7.通常為合同執(zhí)行，出租人會與實際承租人另簽訂租賃合同，如辦理某答應證所需，常常會有一個三方協(xié)議的存在。且不說三方協(xié)議的有效性存在爭議，但一個標的物出現(xiàn)了兩份租賃合同，就不符合法律規(guī)定。這也是上述案例中導致我司以第三人身份參加訴訟的主要____。三、以后簽訂租賃合同所需考前須知1.租賃期限不宜過長。租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)容之一，租賃合同的期限原那么上由租賃合同當事人約定?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過局部無效。”“租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年?！弊赓U期限過長會導致承租雙方的狀態(tài)長時間不能改變，不利于新情況的發(fā)生，調(diào)整合同的相關(guān)條款。承租人在訂立租賃期限條款時，應結(jié)合自身的詳細情況，合理確定租期。待合同終止后，雙方均有意，可以續(xù)訂，及時修訂上份合同中的缺陷之處。2.對租賃物的描繪明晰準確，做好交接書面確認。在合同中要有詳細的條款對租賃物的相關(guān)屬性做出明確的規(guī)定，這些內(nèi)容主要涉及租賃物的名稱、租賃物的數(shù)量、性質(zhì)、用處等涉及到可能影響合同效力的問題，尤其應規(guī)定所租賃的財產(chǎn)應具備承租方所擬使用的目的，防止因雙方對租賃物的特性和用處理解上的分歧而影響合同的效力，利于防止索賠時，出現(xiàn)糾紛。假設是出租時應履行特別程序或準備的出租物，應事先辦理相關(guān)手續(xù)，如1995年建立部規(guī)章《城市房屋租賃管理方法》第13條規(guī)定：房屋租賃實行登記備案制度。3.慎重選擇合同承租方，盡量防止訂立轉(zhuǎn)租條款。對方當事人的履約才能及資信狀況對租賃合同的履行是至關(guān)重要的。在合同訂立前，要理解對方資信情況，可以通過查看其營業(yè)執(zhí)照，理解注冊資金、經(jīng)營范圍、企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)，可到當?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)去查詢，或通過對方的老客戶，從側(cè)面理解對方的資信狀況。在合同簽字蓋章時應及時審查合同上的承租人是否與簽字蓋章的姓名或名稱一致。確信對方具有履約才能，商業(yè)信譽良好，合同履行較有保障才能與之簽約。4.明確租金支付條款，發(fā)現(xiàn)違約立即采取措施。租金條款可能發(fā)生爭議的情形主要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時彌補因承租人違約行為而造成的損害后果，出租人應在合同中明確承租人支付租金的時間和方式，并對其拒付租金或延付租金時可以采取的救濟措施作較為詳細的規(guī)定，《合同法》規(guī)定對承租人無正當理由拒付租金或延付租金時，經(jīng)出租人催告后的合理期限內(nèi)，承租人仍不支付時，出租人可以解除合同。這是一項法定解釋權(quán)，但要注意的是，對于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方可以事先在合同中訂明這一期限。法律對此另有規(guī)定的依法律的特別規(guī)定，例如根據(jù)《城市私有房屋管理規(guī)定》，承租人累計6個月拒不交納租金的，出租人有權(quán)解除合同。應根據(jù)法律規(guī)定訂立合同條款。5.加大違約本錢的約定，守約者的保護力度增加。合同中應該對可能出現(xiàn)的違約情形，規(guī)定詳細違約責任的承當方式、違約金或是損失賠償金的計算方法，防止簡單地陳述“假如承租方違約應承當違約責任”的高度概括性條款，以免在發(fā)生合同糾紛時對承租人如何承當違約責任產(chǎn)生爭議。____關(guān)于〈適用中華人民共和國合同法〉假設干問題的解釋(二)中第二十九中關(guān)于違約責任的約定中“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般會認定為”過分高于造成的損失。人民法院可能不予以支持，所以在訂立違約責任條款時，應注意違約金比例不予過高。6.合理選擇管轄地。該條款常會被無視，但管轄地的合理選擇對合同糾紛的順利解決有較大影響。不管是仲裁，或是法院管轄，應從便利訴訟及降低合同爭議解決本錢的角度，綜合合同的詳細內(nèi)容選擇合同的簽訂地、履行地、被告住所地、原告住所地、不動產(chǎn)所在地等與合同親密相關(guān)的地點的法院管轄。7.關(guān)注時效特殊性。根據(jù)《民法通那么》第一百三十五條規(guī)定，通常當事人向人民法院懇求保護民事權(quán)利的訴訟時效為二年。但《民法通那么》第136條規(guī)定訴訟時效期間為1年的情況包含延付或者拒付租金。應積極跟蹤合同的履約過程，發(fā)現(xiàn)有延付或拒付租金情況時，應及時向?qū)Ψ桨l(fā)出通知函或催討函或提起相關(guān)的訴訟，確保時效內(nèi)積極行使該合法權(quán)利。8.重視在履約過程中對合同相對方財產(chǎn)狀態(tài)的關(guān)注，及時采取財產(chǎn)保全手續(xù)，有助于執(zhí)行程序的開展。通常在租賃糾紛中，因為合同相對方不能按時支付租金，拖欠租金數(shù)額較大而訴之法院，因訴訟期限較長，承租人可能通過各種手段隱匿財產(chǎn)，損害出租人的利益。我國《民事訴訟法》專章規(guī)定的財產(chǎn)保全制度，就是為了防止當事人在起訴法院后，可能遭受難以彌補的損害而要求法院對承租人的財產(chǎn)進展查封、扣押、凍結(jié)等，防止承租方惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。這時就需要出租人能提供被執(zhí)行財產(chǎn)線索，假設無，法院無法啟動保全措施，即便出租人在訴訟中獲得勝訴，因出租人無法向法院提供相應的財產(chǎn)線索，最終導致執(zhí)行無法開展，出租人的收取租金的權(quán)益仍無法得到保障。所以在合同履行過程中和發(fā)生訴訟后，出租人應積極關(guān)注并搜集承租人的財產(chǎn)信息，也是為將來發(fā)生爭議做好訴訟準備。9.做好合同履行過程中的各類證據(jù)材料的搜集工作。在合同履行中合同文本、補充協(xié)議、會議紀要、雙方的郵件、來往，每月租金的支付憑證，各類帶有公章的各類文件等都是合同履行的重要證據(jù)。在平時的工作中一定要做好留存，假設在將來爭議發(fā)生時，都是重要的證據(jù)。這也需要合同經(jīng)辦人及合同履行人提升證據(jù)意識，多為公司保存一些證據(jù)資料，形成嚴謹?shù)淖C據(jù)鏈，使自己成為訴訟的主動者，為公司挽回更多的損失。四、結(jié)語筆者通過理論中經(jīng)歷的真實案例的真實感受和客觀分析^p現(xiàn)租賃合同條款的瑕疵點，讓讀者理解到如何降低租賃合同法律風險，即從訂立時對租賃合同風險把控和履約過程中的時時跟蹤。當然這僅僅只是筆者工作理論的體會，目的是能讓讀者從中汲取一點經(jīng)歷，在將來的工作和生活中，都不要因合同條款的不完善或合同履行中過程出現(xiàn)了問題而引發(fā)經(jīng)濟損失，這對企業(yè)的安康開展來說，具有十發(fā)重要的意義。延伸閱讀租賃合同解除和撤銷的法律風險租賃合同解除和撤銷的法律風險合同的解除，有正常履行完畢解除、協(xié)商一致解除、法定解除和約定解除四類。合同正常履行完畢解除。雙方協(xié)商一致解除，是指合同本來沒有履行完畢，但雙方當事人均認為解除合同更加符合自己的利益，或者一方提出要解除合同，經(jīng)協(xié)商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。這兩個比擬簡單。下面著重講一下法定解除。法定解除主要有以下幾種情況：1、《合同法》第68條、第69條規(guī)定的解除情形。內(nèi)容：應領(lǐng)先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有以下情形之一的，可以中止履行；中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復履行才能并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。〔一〕經(jīng)營狀況嚴重惡化；〔二〕轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務；〔三〕喪失商業(yè)信譽；〔四〕有喪失或者可能喪失履行債務才能的其他情形。這條的內(nèi)容主要是說，假如一方有證據(jù)說明另一方已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的根本條件，繼續(xù)堅持履行將會導致重大經(jīng)濟損失的，可以暫時先中止履行。中止后一段時間內(nèi)對方仍無好轉(zhuǎn)跡象，不能繼續(xù)履行合同的，可以宣告解除。這條規(guī)定假如用的好，可以極大降低因經(jīng)營商業(yè)風險帶來的法律風險，是一個有力武器。但行使的程序比擬復雜，對證據(jù)的要求也比擬高，假如把握不好，也容易帶來違約的風險。2、《合同法》第94條規(guī)定的法定解除情形?！?〕因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。不可抗力主要是指人力不能預見，或者即使可以預見也不能防止的情形。一般情況下，發(fā)生地震、海嘯、臺風等自然災害，或者發(fā)生戰(zhàn)爭、罷工或者重大社會事件導致不能正常履行合同的，應認定為不可抗力，雙方對沒有履行合同的局部均可以免責。但有一點要提醒，在不可抗力發(fā)生之前對方已經(jīng)存在違約行為的，那么不能由于發(fā)生不可抗力而免責?！?〕在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務。雙方當事人應當根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定的期限履行合同。但假如該期限尚未屆滿，一方當事人已經(jīng)明確表示自己不會履行合同的，這時另一方當事人便可以行使合同的解除權(quán)。這種情況比擬少見。〔3〕當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。這種情況也不多見，因為合理期限終究是多長時間，沒有一個明確的解釋，要參考詳細情況確定。而不同的情況又是千差萬別，法院在審理過程中也常常會出現(xiàn)不同理解，故除非在合同中可以明確約定合理期限終究是多長〔比方一個月或者三個月都是可以的〕，否那么該條款的適用面也不是太廣?！?〕當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。遲延履行債務是理論中出現(xiàn)的數(shù)量最多的一種法定解除合同的情形。由于租賃合同雙方當事人的合同目的一般來說比擬容易理解，出租人是為了獲取收益，而承租方是為理解決經(jīng)營場地問題，因此假如延遲履行債務的行為已經(jīng)導致雙方難以實現(xiàn)合同目的的，即可以要求單方解除合同。當然，這里所說的遲延履行債務還必須具有一定程度的嚴重性，違約金額必須到達合同總金額的一定數(shù)量。假如僅僅是細微違約，那么法院一般也會要求繼續(xù)履行合同，而不會支持解除合同?！?〕法律規(guī)定的其他情形。不多說。從上述規(guī)定看，法律根本上確認只有在一方存在比擬嚴重的違約行為的前提下，另一方才有相應的解除合同的權(quán)利。假如一方?jīng)]有違約行為，或者僅有細微的違約行為，另一方那么沒有解除合同的權(quán)利。另外，還可以看出，嚴重違約的一方自己是沒有權(quán)利要求解除合同的，否那么就容易給違約方自行撕毀合同、逃避合同責任創(chuàng)造了借口。另外，能否在合同中約定，本合同履行期間雙方均不得單方解除合同？我們認為，這種規(guī)定與《合同法》規(guī)定的當事人享有單方合同解除權(quán)的規(guī)定是相矛盾的，也不利于保護因違約而受到損失的守約一方當事人的合法權(quán)益，故這類條款應屬無效。3、《合同法》分那么租賃合同一章中規(guī)定的可以解除合同的情形。《合同法》分那么租賃合同一章中主要有六處地方提到了法定的可以解除合同的情形。第219條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。這里所說的情況與前面提到的違背規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的情況有所不同，前面所說的是房屋自身的使用性質(zhì)不能改變，不能將居住用房改為商業(yè)用房。這里包含上述情況，但還可以有其他情況，如同一類型的房屋不能在同一使用性質(zhì)下改成其他用處，如房屋為商業(yè)用房，但只合適作倉儲而不合適作餐飲；假如承租人未經(jīng)答應擅自將房屋改變?yōu)椴惋嬘梅康?，出租人也可以解除合同。?24條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。這條在上面已經(jīng)提到，不能擅自轉(zhuǎn)租；承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第227條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這條實際上就是由于承租人不支付租金導致出租人不能實現(xiàn)營利的目的，故可以解除合同。第231條：因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物局部或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物局部或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。這條除了涵蓋了不可抗力的情況外，還包括由于承租人意志以外的其他原因?qū)е路课輾p的情況。比方樓下租戶擅自改變房屋構(gòu)造導致樓上房屋嚴重變形毀損，不能繼續(xù)用于出租的，承租人也可以解除。第232條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。租賃合同期限的問題上面也談過了。第233條：租賃物危及承租人的平安或者安康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。這是為了保護承租人的人身權(quán)利不受傷害而可以單方解除的情形。4、《租賃司法解釋》里面規(guī)定的可以解除租賃合同的情形。第6條：由于一房數(shù)租，也就是出租人在與承租人簽訂租賃合同后，又與其他承租人就同一房屋簽訂了其他多份租賃合同，導致不能順利履行合同的，最終被確認不能履行合同的承租人，有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同。第7條：承租人擅自變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同并要求賠償損失。第8條：因以下情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人可以懇求解除合同：〔一〕租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭議的；〔三〕租賃房屋具有違背法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強迫性規(guī)定情況的。上述情況，假如要求承租人必須繼續(xù)履行合同，那么有可能導致承租人承當難以意料的法律風險，對于承租人來說明顯不公平，故承租人可以解除合同。5、合同約定解除約定解除的情形，主要是雙方當事人在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)，考慮到合同的詳細情況，假如出現(xiàn)了某些情形，將導致一方當事人的合法權(quán)益嚴重受損的，雙方可以考慮在合同中約定，由一方行使合同解除權(quán)。由于合同內(nèi)容的廣泛性，建議當事人在簽訂租賃合同時可以充分利用約定解除權(quán)的重要作用，對某些嚴重損害合同當事人合法權(quán)益、但又沒有被法律法規(guī)明確作為法定合同解除權(quán)理由的行為，以約定解除條款的方式進展明確。在這邊我試舉一例說明約定解除權(quán)的情形。在1994年建立部公布了一個規(guī)章叫做《城市房屋租賃管理方法》，這個《方法》的第二十四條規(guī)定，承租人如有以下情形，出租人具有合同解除權(quán)。內(nèi)容有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借別人或擅自調(diào)換使用的；拖欠租金累計六個月以上的；利用承租房屋進展違法活動的；成心損壞承租房屋的。20xx年12月,住房和城鄉(xiāng)建立部公布了《商品房屋租賃管理方法》，并聲明《城市房屋租賃管理方法》這個規(guī)章予以廢止。但這個規(guī)章的上述內(nèi)容詳細、明確，且并不違背相關(guān)法律強迫性規(guī)定，仍然具有一定的合理性。假如當事人可以將上述內(nèi)容在雙方的租賃合同中以合同約定的方式加以明確，那么更加有利于保護合同當事人的合法權(quán)益。租賃合同及其法律風險概述租賃合同及其法律風險概述合同是人們?nèi)粘Ｉ钜约皬氖律虡I(yè)活動最重要的法律行為和根據(jù)之一。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同是最常見的合同種類之一。雖然國家對標準合同行為，已經(jīng)有了《民法通那么》、《合同法》以及其他許許多多的法律、法規(guī)、司法解釋、地方性法規(guī)等規(guī)定，許多政府機關(guān)為標準和指導合同行為，還訂立了許多合同范本，供大家選用、參考，但由于人們?nèi)粘Ｉ詈蜕虡I(yè)活動的復雜性、法律法規(guī)的抽象性和社會生活的超前開展，因此我們?nèi)匀恍枰贤瑏韺ξ覀兊娜粘Ｉ詈蜕虡I(yè)活動進展規(guī)制，并充分利用合同可以約定范圍的廣泛性，彌補法律法規(guī)和范本合同的局限性，標準更多的合同內(nèi)容，充分行使自己的合同權(quán)利。當事人在訂立合同的過程中，需要經(jīng)過雙方充分的協(xié)商，將自己的需求和真實的意思充分在合同中表述出來；訂立了合同之后，雙方也應該根據(jù)法律的規(guī)定與合同的約定，全面地行使自己的合同權(quán)利、履行自己的合同義務，以到達雙方訂立、履行合同的目的，獲取各自的利益。當然，在簽訂、履行合同的過程中，特別是一些大型、重要、權(quán)利義務復雜的合同的簽訂、履行過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)一些爭議，比方：雙方對合同條款的效力、解釋或履行過程看法不一，造成合同無法正常履行；或者一方或者雙方出現(xiàn)了違背法律規(guī)定或者合同約定的情況導致另一方的損失，需要雙方協(xié)商解決，甚至需要到法院、仲裁機構(gòu)通過訴訟、仲裁等方式解決。這些情形，我們統(tǒng)稱為合同的法律風險。合同的法律風險種類很多，我們今天講課主要將其歸類為以下五個方面的內(nèi)容：租賃合同效力方面的法律風險、租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風險、租賃合同解除的法律風險、租賃合同違約損害賠償方面的法律風險、租賃合同訴訟法律風險。租賃合同訴訟法律風險租賃合同訴訟法律風險在違約行為發(fā)生之后，雙方可以先就如何進展救濟進展協(xié)商。假如協(xié)商無法達成一致意見的，那么只能通過訴訟或者仲裁方式，通稱爭議解決方式解決雙方之間的爭議。雙方的權(quán)利義務將在訴訟或者仲裁過程中得到最終的解決，無論這個結(jié)果是否可以令人承受。由于仲裁必需要有仲裁條款，其效力的內(nèi)容較為復雜，故今天不提仲裁的詳細內(nèi)容，只講訴訟的相關(guān)法律風險，仲裁的有關(guān)問題可以參照訴訟。在訴訟過程中當事人經(jīng)常會遇到的法律風險種類有：1、起訴不符合法律規(guī)定的條件?！睹袷略V訟法》第一百零八條規(guī)定，起訴必須符合以下條件：〔一〕原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；〔二〕有明確的被告；〔三〕有詳細的訴訟懇求和事實、理由；〔四〕屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。這條規(guī)定看似明白，但實際上比擬抽象，在立案的過程中當事人、律師和法院經(jīng)常會就其中的理解發(fā)生歧義。簡化來說，租賃合同的當事人應當是出租人和承租人雙方，一般是權(quán)利受到損害的一方為原告，違約一方為被告。訴訟懇求一般有三類：確認之訴、變更之訴、給付之訴。確認之訴，一般為確認某一法律關(guān)系存在或者不存在。例如，承租人起訴要求確認租賃合同無效，就是一種確認之訴。變更之訴是要求對合同的某些權(quán)利義務的內(nèi)容予以變更。例如，出租人起訴要求承租人按照合同約定增加租金，即為變更之訴。給付之訴最好理解，要求支付租金即為給付之訴，但是在法律上，要求對方當事人施行一定行為也可以作為給付之訴。例如，承租人要求出租人及時修復租賃房屋出現(xiàn)的瑕疵。管轄那么是指案件應當由哪個法院受理的問題。就租賃合同來說，一般應適用不動產(chǎn)專屬管轄，即承租的房屋在哪個區(qū)，就去哪個區(qū)的基層法院起訴。假如案件的金額較大、影響較大或有其他情形的，那么應當去相應的中級法院起訴。假如法院認為當事人的起訴符合上述規(guī)定的四個條件的，予以立案受理。認為不符合其中的一個或一個以上的條件的，法院可以不予受理；已經(jīng)受理的，可以裁定駁回起訴。2、訴訟時效。訴訟時效是指當事人的權(quán)益受到損害后必須在規(guī)定的時間內(nèi)要求解決或者訴訟的期間段。假如超過這個規(guī)定的期間段，權(quán)益受到損害的當事人將喪失獲得法院判決維護其合法權(quán)益的時機，也就是說，法院將判決駁回原告的訴訟懇求。因此超過訴訟時效是非常重要的法律風險之一，建議予以重視。根據(jù)《民法通那么》的規(guī)定，一般案件的訴訟時效為二年，自當事人知道或者應當知道自己的合法權(quán)益受到損害之日起計算。這句話又比擬難以理解，我不作過多解釋了，大家只要理解為爭議發(fā)生之日就行了。延期支付或者回絕支付租金案件的訴訟時效是一年，比一般案件的訴訟時效期間要短很多，這個也需要特別注意。租賃案件的訴訟時效還有一個比擬重要的問題就是分期支付租金的案件，假如有數(shù)期租金沒有支付，那么應該是數(shù)期租金自應該支付之日起分別計算訴訟時效，還是在整個合同到期之后一并計算未支付的數(shù)期租金的訴訟時效。很顯然，后者的保護力度較大，比前者要方便得多。從相關(guān)規(guī)定來看，最高法院在一個關(guān)于訴訟時效的司法解釋里面曾經(jīng)規(guī)定過，當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。但上海法院不成認這個觀點，他們認為該規(guī)定適用的前提是同一債務分期履行，而分期支付的租賃合同的租金不屬于同一債務分期履行。因此，上海法院還是堅持第一種觀點，即數(shù)期租金如沒有支付應分別計算訴訟時效。詳細理由我不多說了，總之這個原那么請在場的各位注意。3、財產(chǎn)保全。由于法律訴訟需要的時間較長，而我國的執(zhí)行法律制度、財產(chǎn)調(diào)查制度不盡完善，因此在訴訟過程中當事人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、導致判決最終無法執(zhí)行的情況較為多見。為保護當事人的合法權(quán)益，《民事訴訟法》在執(zhí)行程序之外，專章規(guī)定了財產(chǎn)保全制度，即當事人可以在起訴到法院之后，為防止遭受難以彌補的損害而要求法院對另一方當事人的財產(chǎn)進展查封、扣押、凍結(jié)等措施的行為。財產(chǎn)保全對于及時控制被告方的財產(chǎn)防止惡意轉(zhuǎn)移的作用是非常明顯的。申請財產(chǎn)保全除了需要提供相應的保全費、財產(chǎn)擔保之外，更加重要的是需要提供被執(zhí)行人的財產(chǎn)線索。假如沒有財產(chǎn)線索，法院也將難以采取保全措施。因此在發(fā)生訴訟后及時注意搜集被執(zhí)行人的財產(chǎn)線索也是防止保全風險的重要措施之一。4、證據(jù)。但凡可以認定案件事實的一切事物都是證據(jù)的表現(xiàn)形式。沒有證據(jù)，就無法認定案件的事實，法院也就難以作出公正的判決保護合同當事人的合法權(quán)益，當事人就要承當敗訴的風險。因此打官司就是打證據(jù)這句話是非常有道理的。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，證據(jù)的種類有：書證、物證、視聽資料、證人證言、當事人的陳述、鑒定結(jié)論、勘驗筆錄七類。但在理論中，證據(jù)的種類可能還要更多些，比擬說手機短信、____、當事人在法庭上認可的事實都是可以作為證據(jù)的。證據(jù)的關(guān)鍵特征是證據(jù)三性，也就是真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性。真實性，即證據(jù)的內(nèi)容反映的必須是真實的、客觀存在的事實，假如證據(jù)反映的事實不真實、沒有發(fā)生過，那么不符合真實性的要求。關(guān)聯(lián)性，指證據(jù)反映的事實必須與本案的事實和訴請有關(guān)系和聯(lián)絡，與案件沒有關(guān)聯(lián)的證據(jù)那么不符合關(guān)聯(lián)性的要求。合法性，那么是指搜集證據(jù)的手段和方法必須符合法律規(guī)定，不能采用非法的手段搜集證據(jù)。證據(jù)三性的內(nèi)容看似簡單，但由于各類案件的案情千差萬別，難以一眼斷定哪些證據(jù)是符合上述要求的應當采納，哪些又是不符合上述要求應當剔除的，這些工作需要辦理案件的公司法務、律師和法官仔細琢磨。對于當事人來說，必須養(yǎng)成平時搜集證據(jù)的良好習慣；簽訂、履行合同和訴訟的每一個步驟，都應當附有相應的證據(jù)來作證；平時所做的工作，應當盡量結(jié)合萬一日后假如發(fā)生訴訟應當如何取證的角度，保存相應的證據(jù)。這樣在訴訟中方可以獲得較高的勝訴率。5、執(zhí)行。法院判決生效后，假如被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)沒有履行或者沒有完全履行判決書確定的義務的，債權(quán)人可以申請法院強迫執(zhí)行。但在執(zhí)行過程中，也有可能因為被執(zhí)行人沒有可以執(zhí)行的財產(chǎn)，或者查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)無法變更而無法受償，導致法院裁定中止執(zhí)行或者終結(jié)執(zhí)行，使得申請執(zhí)行人的財產(chǎn)權(quán)益無法獲得實現(xiàn)。上面這些訴訟過程中可能涉及的風險，僅是最簡單的狀況，請大家在理論中加以重視。租賃合同效力方面的法律風險租賃合同效力方面的法律風險一般來說，合同在雙方當事人簽字或蓋章后，即具有法律效力，雙方當事人具有合同約定的權(quán)利義務；雙方當事人也希望合同簽訂之后，可以順利地發(fā)生效力，并順利完成履行。但這并非必然的情況。有些時候，合同在雙方當事人簽字或蓋章后，由于這樣那樣的原因，暫時還不能發(fā)生法律效力，要等到一定的條件滿足以后才能發(fā)生法律效力。有些合同那么根本沒方法發(fā)生法律效力，而且是無論經(jīng)過多少時間，均不能發(fā)生，就如同合同沒有簽訂一樣的效果，當事人于是不具備相應的合同權(quán)利和義務。有些時候，合同雖然已經(jīng)發(fā)生法律效力了，但是由于種種原因合同解除或者撤銷了，此后合同對雙方不再具有法律效力了。因此我們把合同效力方面的法律風險放在第一位來闡述。1、與合同效力有關(guān)的幾個概念?！?〕合同成立：合同經(jīng)雙方〔或者多方，下同〕簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者說合同發(fā)生法律效力，但個別情況下合同不一定生效。成立是一個時間點。〔2〕合同生效：合同符合法律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護。生效也是一個時間點?！?〕合同有效：合同生效后，在履行過程中具有法律效力，可獲法律保護。與生效不同，有效是一段期間?！?〕合同無效：合同從簽訂開場，或者從某一時間點開場，沒有法律效力，不受法律保護。〔5〕合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內(nèi)滿足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否那么屬于無效合同。〔6〕合同解除或撤銷：合同具有法律效力，從解除或撤銷之日起不再具有法律效力。對于合同當事人來說，合同成立、生效和有效是當事人追求、希望實現(xiàn)的目的。合同無效是合同當事人盡量需要防止的情況。合同解除或者撤銷，那么要視詳細情況而定，有些時候，合同解除或者撤銷對當事人不利；但有些時候，合同解除或者撤銷是對當事人有利的，這時就要合同當事人充分利用法律規(guī)定和合同約定的權(quán)利，行使解除權(quán)或者撤銷權(quán)；作為另一方當事人來講，那么應該充分考慮到合同解除或者撤銷給自己帶來的風險，并事先加以防范。2、合同效力方面的法律風險防范。〔1〕合同成立方面。合同成立方面的法律風險我們提四點。第一，主體合格。假如合同簽訂主體是公司，應當提供公司經(jīng)過最新年檢確認的工商營業(yè)執(zhí)照，或者在工商注冊登記的機讀根本資料。假如簽訂主體是事業(yè)單位、社會團體、民辦非企業(yè)單位的，應該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書、社會團體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書。假如簽訂主體是個人的，應該提供身份證，證實年滿18周歲。第二，雙方當事人真實的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時，雙方在合同上的蓋章原那么上應該是公司的公章，或者是公司的合同專用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財務專用章，這就有問題了，嚴格來說在合同上加蓋財務專用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要防止。假如合同的簽訂主體是個人的，那么個人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個人簽字、自己的私章沒有在有關(guān)管理部門登記備案過，難以事后區(qū)分真?zhèn)?，因此最好是請當事人來當面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時對照對方的身份證、確認身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當然身份證也有可能是假的。第三，要經(jīng)過合法受權(quán)。假如單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供由單位加蓋公章的受權(quán)委托書，并在其中載明具有簽訂合同的明確受權(quán)。在理論情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門經(jīng)理、業(yè)務人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時提供受權(quán)委托書。第四，假如要簽訂的合同金額宏大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注意的情況外，還必須搜集對方當事人的公司章程、公司經(jīng)過工商登記備案的公章樣本、對方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對方的股東會決議或者董事會決議等等法律文件，或者要求提供擔保，以降低簽訂合同可能帶來的法律風險。〔2〕合同生效方面。生效方面我們提四點。第一，口頭合同是否有效力的問題。從合同法規(guī)定看，合同法是認可口頭合同的效力的。雙方即使沒有書面的合同，但只要雙方在實際履行合同，一方將房屋出租，另一方實際入住、使用該房屋，并按時交納租金的，合同也是有效的?！逗贤ā返?14條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。從由于口頭合同在很多詳細問題方面不容易講清楚，一方假如不予成認的，另一方很難主張權(quán)利，因此租賃合同應該盡量簽署書面，防止口頭合同。第二，實際履行的合同的效力問題。這種情況主要表達在雙方達成租賃房屋的一致意見，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼續(xù)履行合同，出租人沒有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問題。根據(jù)《合同法》第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續(xù)履行，合同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，應當提早合理時間通知承租人，以便承租人及時尋找新的租賃場所。第三，電子合同的效力問題。合同的形式除了書面和口頭之外，還可以通過____等方式簽訂。這種情況如今也很多見，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提供____、手機短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法認可這種形式的效力