工程項目策劃作業(yè)指引

頁碼：第1頁共37頁日期日期日期日期修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人頁碼：第2頁共37頁工程策劃作業(yè)指引1.指引概況范公司工程策劃管理。適用于公司項目工程各種策劃的管理。工程策劃是在工程施工前，對整個工程管理過程進(jìn)行戰(zhàn)略性的總體策劃，使施工總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容有章可循、有據(jù)可依，從而使整個項目的工程管理更加規(guī)范。項目管理部指引中承擔(dān)職責(zé)負(fù)責(zé)編制《項目工程策劃報告》并組織相關(guān)部門評審。參與《項目工程策劃報告》評審。適用范圍主導(dǎo)部門開發(fā)技術(shù)分管領(lǐng)導(dǎo)項目管理分管領(lǐng)導(dǎo)項目管理部相關(guān)部門2.工程策劃涉及范圍2.1工程管理策劃概述2.1.1工程管理策劃時間及適用范圍2.1.2工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系2.1.3工程管理策劃作用2.2總平面管理策劃2.2.1總平面管理策劃概念2.2.2總平面管理策劃作用2.2.3總平面管理策劃內(nèi)容2.2.4布置原則2.3工程進(jìn)度管理策劃2.3.1工程進(jìn)度管理策劃概念2.3.2工程進(jìn)度管理策劃作用2.3.3工程進(jìn)度管理策劃內(nèi)容2.3.4施工過程中的進(jìn)度管控措施策劃2.4工程質(zhì)量管理策劃頁碼：第3頁共37頁工程策劃作業(yè)指引2.4.1工程質(zhì)量策劃概念2.4.2工程質(zhì)量策劃作用2.4.3工程質(zhì)量策劃內(nèi)容2.4.4施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃2.5安全文明施工管理策劃2.5.1安全文明施工管理策劃概念2.5.2安全文明施工管理策劃作用2.5.3安全施工管理策劃內(nèi)容2.5.4文明施工管理策劃內(nèi)容2.5.5安全與文明施工管控措施3.工作程序3.1工程策劃概述3.1.1工程管理策劃時間及適用范圍3.1.2工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系工程管理策劃包括總平面布置、工程質(zhì)量、安全文明施工、工程成本、工程進(jìn)度、項目管理部架構(gòu)進(jìn)度策劃等方面來進(jìn)行闡述，重點是對各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進(jìn)行說明，對項目“如管理策劃、安全文明管理策劃、工程進(jìn)度管理策劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。3.1.3工程管理策劃作用(1)統(tǒng)一安排，從而促進(jìn)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)。選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標(biāo)的要求。(3)甲供材采購、工程合約造價等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項頁碼：第4頁共37頁工程策劃作業(yè)指引(4)銷售入市實際等方面提出建議，促使?fàn)I銷策劃能更好地滿足公司項目銷售利潤指標(biāo)的要求。(5)為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)能在工程項目管理全過程中得到更好地落實，使項目開發(fā)進(jìn)度能按照公司總體進(jìn)度目標(biāo)全面如期推進(jìn)。(2)《項目工程策劃報告》初稿進(jìn)行評審后，項目管理部根據(jù)評審意見對《XX項目工程劃報告》初稿進(jìn)行修訂后，上報項目管理部分管領(lǐng)導(dǎo)審核、開發(fā)技術(shù)部分管領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)審批后開始執(zhí)行。3.2總平面管理策劃3.2.1總平面管理策劃概念總平面管理策劃是在設(shè)計方案及營銷需求等針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平明確總包單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約策劃及現(xiàn)場工程管理的方施工組織設(shè)計中的施工總平面布置。3.2.2總平面管理策劃作用(1)總平面管理策劃是工程管理策劃的重要內(nèi)容之一，具有前瞻性的合理總平面管理策劃可以有效地降低項目管理成本，保證項目開發(fā)有序進(jìn)展?？偲矫婀芾聿邉澴饔镁唧w體現(xiàn)為：提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達(dá)成共識。通過項目總平面管理策劃，與開發(fā)技術(shù)、營銷管理、合約造價等部門提前溝通，對項目的施工順序、道路組織等達(dá)成共識，有利于各部門及時、有效地相互配合；作為合約策劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本?？偲矫婀芾聿邉澲械膬?nèi)容基本都與造價相內(nèi)容應(yīng)作為總包單位招標(biāo)重要依據(jù)；在招標(biāo)時明確與造價相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過程中的措施費簽證，便于合約造價?？偘鼏挝环謪^(qū)、場內(nèi)土方平衡、施工順序安排等內(nèi)容對合約策劃起重要的指導(dǎo)作用。同時，總平面管理策劃也是后續(xù)進(jìn)度管理策劃、質(zhì)量管理策劃的基礎(chǔ)；作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)?？偲矫婀芾聿邉澴鳛榭偘贤母郊?，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容總包單位均在措施頁碼：第5頁共37頁工程策劃作業(yè)指引費清單內(nèi)逐項報價。項目管理部要求總包單位采取安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應(yīng)清單造價，具有較強(qiáng)的執(zhí)行力。3.2.3總平面管理策劃內(nèi)容(1)合理劃分項目工程同一開發(fā)周期或不同開發(fā)周期的總包單位、標(biāo)段的總平面管理策劃問(2)臨時施工道路組織：在綜合考慮成本、進(jìn)度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，沉砂池、排水溝等具體做法和位置)，施工車輛行車路線、回車點等交通組織方式。(3)場內(nèi)土方平衡：在設(shè)計已對場內(nèi)土方平衡進(jìn)行考慮的前提下，項目管理部應(yīng)綜合考慮基礎(chǔ)或地下室開挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時堆土點選擇、土質(zhì)情況和施工順序等因(4)鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場：明確鋼筋加工廠和模板、鋼筋、砂石等材料堆場(5)施工機(jī)械布置：綜合考慮總包單位標(biāo)段劃分、成本、進(jìn)度等因素，明確包括塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵、砂漿攪拌機(jī)的數(shù)量及大概位置。(6)特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式：明確樣板房范圍外架懸挑方式、范圍和為保證室外工程提前插入，綜合考慮成本、進(jìn)度因素，明確高層、多層類型住宅懸挑外架的范圍。(7)臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設(shè)置：按照分期分區(qū)開發(fā)施工進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)性運行的原則，壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應(yīng)；根據(jù)現(xiàn)場工程標(biāo)段的劃分，綜合考慮臨時給水的供應(yīng)；為保障現(xiàn)場安全文明施工，需確?，F(xiàn)場雨、污水及時排放無積水。(8)施工順序安排：綜合考慮項目分期開發(fā)、成本、進(jìn)度等因素，結(jié)合營銷要求，提前策劃明確項目各部分的開工順序及室外插入施工的時間節(jié)點。(9)分階段場地布置：由于營銷和分期開發(fā)的需要及場地條件的制約，項目的總平面管理策的場地布置。3.2.4布置原則各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計方案的差異，故總平面管理策劃的內(nèi)容針對性很強(qiáng)，差異性較大，提煉出通用的原則并不多。頁碼：第6頁共37頁工程策劃作業(yè)指引(1)總包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則(售樓區(qū)域等進(jìn)度緊張的標(biāo)段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進(jìn)幾家總包單位，這樣項目管理部現(xiàn)場可以靈活調(diào)配施工人力，有利于進(jìn)度控制。根據(jù)以往經(jīng)驗，多層m萬m2，高層項目一家總包承建面積不宜超過5萬m2。在引進(jìn)未與我司合作過的新總包單位時，建議先在非售樓區(qū)域內(nèi)嘗試，同時，建議不要讓新總包單位獨立承建一個項目，以減少風(fēng)險。綜合考慮各個標(biāo)段臨時施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。施工難度大與難度小的部分在一個標(biāo)段內(nèi)要合理搭配。例如：對于一個混合型的住宅，在不影響項目分期分區(qū)開發(fā)的情況下，建議高層可以與多層或別墅合理搭配成一個標(biāo)段，盡量不要出現(xiàn)單獨高層或多層、TH的標(biāo)段；同時各總包單位標(biāo)段的建筑面積要均衡，不宜相差太如項目的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外景觀等需要多家承建，建議其標(biāo)段的劃分范圍可與總包單位一致，避免分包單位與多個總包單位配合，減少項目協(xié)調(diào)工作量。占地面積小，場地布置緊張的項目建議由一家總包單位承建。分期開發(fā)的項目，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項目，生活區(qū)也應(yīng)盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證項目進(jìn)度及現(xiàn)場安全文明管理。另外，生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施部分建議由公司在總包單位進(jìn)場前完成，以縮短搭接時間?；A(chǔ)設(shè)施一般包括場地平整、水電接駁點設(shè)置、臨時道路及化糞池等。時施工道路組織原則盡量在各自總包單位標(biāo)段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)置獨立的出入口，便于各總包單位現(xiàn)場封閉管理。盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進(jìn)度能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或為瀝青，可先施工至砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或瀝青以免施工過程中破壞；如道，臨定位一致。臨時施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時路面維護(hù)，保證安全文明施工形象。象頁碼：第7頁共37頁工程策劃作業(yè)指引臨時施工道路及相應(yīng)配合措施(包括洗車池、沉砂池、排水溝等)建議由公司在總包單位進(jìn)場前完成，以縮短臨建時間。但應(yīng)在總包及前期進(jìn)場的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時施工道路各自的維護(hù)范圍和責(zé)任。應(yīng)重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，并進(jìn)行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。則協(xié)調(diào)開發(fā)技術(shù)部門在方案階段要先要進(jìn)行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地建筑。場地內(nèi)設(shè)置合理的土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設(shè)置在相鄰、較晚開發(fā)的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護(hù)，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工。一般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，合約造價難度較大。建議在基礎(chǔ)土方開挖及回填施工前，項目管理部應(yīng)結(jié)合總平面策劃中的土方平衡考慮，認(rèn)真審核總包單挖范圍，土方轉(zhuǎn)運方式等與造價相關(guān)的內(nèi)容后，不利于合約造價，并易引起合約糾紛。通過勘察報告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差的部分要進(jìn)行外運，實際操作中應(yīng)做好實測對于別墅或多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目私家花園數(shù)量較多，私家花園內(nèi)的土方回填量較大。(4)鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場布置原則售樓區(qū)域內(nèi)盡量少設(shè)置材料堆場，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運。鋼筋堆場及其加工場地要進(jìn)行場地硬化(100厚C10砼)，砂石等其他材料堆場地面可用石材料堆場及其加工場的位置應(yīng)盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直運輸覆蓋范圍之則機(jī)械位置布置時要充分考慮到售樓區(qū)域開放以后材料的水平、垂直運輸能否順暢，并要保證頁碼：第8頁共37頁工程策劃作業(yè)指引作業(yè)時售樓區(qū)域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機(jī)械要盡量遠(yuǎn)離按機(jī)械利用率最大化原則，在保證垂直運輸暢通無阻，保證不間斷施工的前提下，綜合考慮成本和進(jìn)度，確定機(jī)械數(shù)量。例如，多層一般每兩個單元不大于十米，設(shè)置一個井架，高層一般一棟設(shè)置一臺雙籠施工電梯，塔吊一般按50~60米垂直運輸覆蓋進(jìn)行合理布置。由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質(zhì)量控制，砂漿必須采用集中攪拌方式，砂漿攪拌機(jī)集中設(shè)置，一臺攪拌機(jī)只能供應(yīng)單品種砂漿，不得混合供應(yīng)。各砂漿集中攪拌點要保證到相應(yīng)各棟的運輸路線合理、通暢。提前規(guī)劃確定大型機(jī)械的基礎(chǔ)位置及做法，特別是塔吊。如經(jīng)承載力復(fù)核，機(jī)械基礎(chǔ)部分需基施工過程中完成相應(yīng)的機(jī)械基礎(chǔ)部分施工，既保證進(jìn)度又節(jié)約成本。(6)特殊部位外腳手架搭設(shè)布置原則多層和高層住宅建議在二層以上均要進(jìn)行外架懸挑(如本棟有樣板房，應(yīng)在樣板房的上一層懸挑)這樣室外部分的管線、部分景觀工程針對多層和高層住宅，至少可以提前兩個月的時間插入施工，有效地縮短工期；部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡單，考慮成本因素，可以不進(jìn)行外架懸挑。售樓準(zhǔn)備工程由于進(jìn)度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。高度重視懸挑部位的防護(hù)措施必須按要求及時完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉-施工的情況，安全隱患較大。樣板房范圍內(nèi)的懸挑架更加要重視防護(hù)安全性，建議此部分的防護(hù)具體措施以詳圖的形式在招標(biāo)前明確，例如后附詳圖。防護(hù)要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。(7)臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)設(shè)置原則臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，變壓器一般采用A量的電容器來進(jìn)行功率因數(shù)補償，不但提高變壓器負(fù)載能力，而且能降低電度單價。臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，一般供電線路超過200米就將產(chǎn)生較大線路電壓降而不利于機(jī)械設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運行。同時，臨時變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷移”。施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時還需預(yù)埋鋼套管以頁碼：第9頁共37頁工程策劃作業(yè)指引保護(hù)電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要便于安全文明施工的管理。如果經(jīng)常會發(fā)生停電、短路跳閘等故障，可在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)提前進(jìn)場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各總包單位能單獨供水計量的原則來布雨水溝渠要按照有利于施工場地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設(shè)置雨水溝渠，施工道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側(cè)壁倒塌；場地內(nèi)雨水溝渠與市政雨水置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。施工場地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設(shè)置專門的污水管，對污水進(jìn)行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關(guān)手續(xù)，避免施工過程中手續(xù)不全而遭致處罰。則盡量遵循“先地下，后地上”原則，即正式道路、管線先行施工，再開始主體部分施工；基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部分完成后，先完成土方回填再往上施工；高差大的項目，施工應(yīng)按先低后高的順序，尤其是有人工挖孔樁的項目。對于場地布置緊張的項目，可以提前策劃，適當(dāng)推遲部分棟號的開工時間，以作為其它棟號的臨時施工場地布置或作為臨時土方堆放點；對于分期開發(fā)的項目，要充分考慮各期之間聯(lián)動開發(fā)的關(guān)系，提前考慮推進(jìn)下一期的各項前期工作如下：?利于后續(xù)施工，加快后一期的開發(fā)進(jìn)度。一般項目首期進(jìn)度緊張，設(shè)計出圖進(jìn)度很難實現(xiàn)路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。?保證在售樓區(qū)域開放或上一期入伙前完成外立面裝修，拆除外架。頁碼：第10頁共37頁工程策劃作業(yè)指引分階段場地布置原則存在較多重新布置和二次搬運的情況，則應(yīng)每個階段單獨形成總平面布置圖，作為總包合同提前重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進(jìn)行封閉管理時，后續(xù)施工，保證道路通暢；各階段的總平面策劃均應(yīng)重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置，售樓區(qū)場地布置原則如下：井架等利用時間較長的施工機(jī)械也應(yīng)盡量遠(yuǎn)離售樓區(qū)域。?設(shè)有樣板房的棟號一般主體施工及裝修仍未完工，故獨立于看房通道路線以外的施工通道應(yīng)提前規(guī)劃好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工人員仍可進(jìn)入該棟號樓層施工；對于TH住宅，售樓區(qū)域內(nèi)的棟號在開放前必須達(dá)到完工狀態(tài)。?保證停電時售樓處和樣板房的電力供應(yīng)。在售樓期間應(yīng)采用專用回路供電、總包單位臨時發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)提前進(jìn)場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等售樓區(qū)域的電力供應(yīng)。3.3工程進(jìn)度管理策劃持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制形成工程進(jìn)度計劃并將計劃付諸實施，在工程實施的過程中定期或不定期地檢查實際進(jìn)度是否按照進(jìn)度計劃來進(jìn)行，如出現(xiàn)偏差則對偏差原因進(jìn)行分析，從而采取糾偏措施或調(diào)整、同時在工程進(jìn)度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。3.3.2工程進(jìn)度管理策劃作用(1)按照指標(biāo)的要求，使建設(shè)工程早日竣工入伙，從而提高資金、資源的快速周轉(zhuǎn)。頁碼：第11頁共37頁工程策劃作業(yè)指引(2)可使公司各部門圍繞進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行提前溝通，在設(shè)計出圖、合約分判、選材定樣、分期銷售等方面采取哪些措施以保證進(jìn)度目標(biāo)方面達(dá)成共識，以便在施工過程中進(jìn)行有效地協(xié)調(diào)配合，從而確保建設(shè)工程如期完工。(3)提供依據(jù)：為進(jìn)行合約招標(biāo)策劃、工程標(biāo)段劃分、選擇招標(biāo)方式提供依據(jù)；為進(jìn)行報批報建策劃，選擇報批報建方式提供依據(jù)，為現(xiàn)場選定優(yōu)化施工方案、進(jìn)行合理的總平面布置(4)按策劃進(jìn)行審查，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運及時糾正進(jìn)度偏差，為順利實現(xiàn)預(yù)定工期目標(biāo)提供良好的條件。3.3.3工程進(jìn)度管理策劃內(nèi)容(1)項目發(fā)展進(jìn)度計劃策劃編制時機(jī)、分判及開工時間等關(guān)鍵節(jié)點將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來力保完成。期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)達(dá)到對外開放條件的時間節(jié)點將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來力保完成。情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進(jìn)行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來力保完成。編制程序部組織各相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評審和修改?！俄椖堪l(fā)展進(jìn)度計劃(第X版)》經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后正式發(fā)布，作為對各相關(guān)部門和項目管理部進(jìn)行年度進(jìn)度考核的依據(jù)。2)發(fā)展進(jìn)度計劃編制原則頁碼：第12頁共37頁工程策劃作業(yè)指引地使用權(quán)后，公司將從年度銷售利潤、開工面積、竣工面積等角度出發(fā)，編制項目年度銷售利潤和竣工備案面積等總體進(jìn)度指標(biāo)要求。因此，在編制《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》時，需要對進(jìn)度計劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，按照倒排工期的方式來合理壓縮工期，以滿足公司總體進(jìn)度指標(biāo)的設(shè)計出圖計劃需要滿足項目分期分區(qū)銷售進(jìn)度目標(biāo)的要求?一般而言，售樓區(qū)先出圖，非售樓區(qū)按照正常工期出圖；樁基施工圖提前出圖，以辦理樁基提前開工許可證，在主體施工之前提前進(jìn)行樁基施工。由于大面積的人防地下室施工周期較長(一般需要30~60天施工時間)，故±0.00以下的地下室施工圖還可提前出圖，以便盡快進(jìn)行地下室的施工。建筑開發(fā)技術(shù)方案的選擇要滿足進(jìn)度目標(biāo)要求?建筑開發(fā)技術(shù)方案的選擇除了要滿足建安合約造價目標(biāo)要求外，還需綜合考慮現(xiàn)場地質(zhì)條件、工藝施工水平、工程質(zhì)量、安全文明施工等現(xiàn)場施工條件的影響，同時還需要滿足項目發(fā)展進(jìn)度目標(biāo)的要求?；A(chǔ)、鋼筋、模板、砼澆筑施工方案的選擇及材料設(shè)備的選型定工程標(biāo)段劃分需要滿足進(jìn)度目標(biāo)要求?為了滿足項目發(fā)展進(jìn)度目標(biāo)的要求，需要在滿足項目成本、質(zhì)量控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行開競爭，便于項目管理部加強(qiáng)進(jìn)度管理，從而減少進(jìn)度風(fēng)險。售樓區(qū)的設(shè)置應(yīng)滿足售樓區(qū)搶工進(jìn)度計劃的要求?在編制項目發(fā)展進(jìn)度計劃時，需要對分期分區(qū)和建筑形式方面進(jìn)行針對性的調(diào)整和策劃，以滿足售樓區(qū)開盤銷售的進(jìn)度要求。一般可采取的措施有：將售樓區(qū)設(shè)置在多層、小高層相對集中的區(qū)域，帶地下室的高層因施工工期較長故盡量設(shè)置在售樓區(qū)外；樣板房盡量設(shè)計在第一個標(biāo)準(zhǔn)層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進(jìn)行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進(jìn)行樣板房裝修創(chuàng)造條件。各單位工程的施工順序需要滿足項目發(fā)展進(jìn)度的要求。在編制項目發(fā)展進(jìn)度計劃時，需要對幼兒園、地下室、室外道路、化糞池等單位單項工程的施工順序進(jìn)行合理的策劃，并對分期出圖、工程分判等計劃進(jìn)行針對性安排，以滿足項目發(fā)展進(jìn)度目標(biāo)的要求。頁碼：第13頁共37頁工程策劃作業(yè)指引售樓區(qū)樁基、主體工程等合約分判需滿足進(jìn)度目標(biāo)的要求。按照常規(guī)的項目開發(fā)程序，樁基和施工圖出圖后才能進(jìn)行樁基和主體工程的招投標(biāo)程序(樁基工程分判需15~20天，主體在綜合考慮成本和進(jìn)度控制的基礎(chǔ)上，對售樓區(qū)域關(guān)鍵線路上的樁基采取邀請招標(biāo)等方式來進(jìn)行分判，以便施工單位可提前雨季和臺風(fēng)等不利氣候條件、基礎(chǔ)地質(zhì)情況復(fù)雜、物資和材料供應(yīng)短缺等不利因素，故在進(jìn)度計劃編制之前要對項目開發(fā)過程中的重點、難點進(jìn)行分析，提前制定應(yīng)對措施，并充分考慮各種不利因素的影響，在進(jìn)度計劃編制時適當(dāng)留有余地。不同物業(yè)類型的合理開發(fā)周期需要保證。由于各分部分項工程施工需要合理的工期才能滿足了滿足進(jìn)度目標(biāo)而無限制的壓縮工期，各種不同物業(yè)類型項目的合理開發(fā)周期需要保證。為保證進(jìn)度計劃的合理性和可行性，在進(jìn)度計劃編制前,除了對當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鲞M(jìn)度管理水平應(yīng)有所了解外，還需對公司已建項目的進(jìn)度工期經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。3)發(fā)展進(jìn)度計劃實施管控措施a)進(jìn)度目標(biāo)責(zé)任制及考核制度取適當(dāng)?shù)?~6個關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點，形成各相關(guān)部門及項目管理部的年度進(jìn)度考核目標(biāo)，簽訂《部門/項目管理部年度經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任狀》。在年終部門和項目管理部考核時，通過進(jìn)度考核目標(biāo)與實際完成時間的對比，來對各相關(guān)部門及項目管理部的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行考核。b)進(jìn)度計劃月度評價和動態(tài)調(diào)整措施的月度分析，對項目每月進(jìn)度超前或滯后的原因進(jìn)行分析和預(yù)警，對其中存在的偏差及時予以糾正，使得項目開發(fā)進(jìn)度總是沿著計劃的軌道前進(jìn)；對由于不可抗因素造成項目進(jìn)度計劃重大延誤的，可對《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》進(jìn)行及時調(diào)整，使進(jìn)度計劃更具有實際指導(dǎo)c)項目協(xié)調(diào)例會制度頁碼：第14頁共37頁工程策劃作業(yè)指引進(jìn)度節(jié)點的延誤和相互干擾，由項目管理分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭召集開發(fā)技術(shù)部、投資拓展部、合約造價部、營銷管理部等部門及項目管理部每周舉行一次項目發(fā)展協(xié)調(diào)例會。在會中，對各部門的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行檢討，對進(jìn)度實施過程中存在的問題進(jìn)行討論并擬定解決措施，從而加強(qiáng)各部門之間的溝通，確保項目發(fā)展進(jìn)度計劃全面、均衡的推行。4)發(fā)展進(jìn)度計劃編制注意事項a)理清關(guān)鍵線路和關(guān)鍵任務(wù)?一個項目的各個分部分項工程千頭萬緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯綜復(fù)雜，其中關(guān)鍵線路直接影響著進(jìn)度總目標(biāo)的能否按時實現(xiàn)，故編排進(jìn)度計劃時要對關(guān)鍵任務(wù)的工期進(jìn)行重點及計劃的編排時也需要重點安排。b)關(guān)鍵線路工期的優(yōu)化調(diào)整?按照分部分項工程的正常工期來編排進(jìn)度計劃，工期往往不能滿足施工進(jìn)度總目標(biāo)的要求，故需要按照施工進(jìn)度控制總目標(biāo)來對進(jìn)度計劃的工期進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。例如：按照正常由流程在關(guān)鍵線路的耗用時間，從而有效縮短工期。c)施工資源投入的優(yōu)化調(diào)整?除充分考慮關(guān)鍵線路上的時間控制外，還應(yīng)對非關(guān)鍵線路上的工作任務(wù)在自由時差范圍內(nèi)避免施工資源投入驟起驟落、忽高忽低的現(xiàn)象發(fā)生。?一味壓縮工期將造成工程費用的提高，各分部分項工程的合理工期得不到保證也將造成工費。因此，控制目標(biāo)基礎(chǔ)上編排合理工期，合理安排各項工作任務(wù)的起止時間。例如：在未取得施工許可證之前，應(yīng)合理安排樁基礎(chǔ)提前施工的時間；如樁基礎(chǔ)提前施工完畢，而總包單位遲進(jìn)場進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)的施工，必將造成樁機(jī)設(shè)備和資金的閑置浪費。e)進(jìn)度計劃要符合實際、松緊適度頁碼：第15頁共37頁工程策劃作業(yè)指引時還需要考慮復(fù)雜地質(zhì)條件、建筑市場勞動力短缺、雨季等氣候條件、春節(jié)等節(jié)假日等不利因素的影響，故施工進(jìn)度計劃的編排要安排應(yīng)適當(dāng)、符合實際，既不能太緊，又不能太松，計劃太緊造成無法完成，計劃太松則不能發(fā)揮施工效率。f)工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰?在工程施工過程中，各分部分項工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，應(yīng)通過合理編排，使各分組工序不能有效搭接以致大型設(shè)備的反復(fù)進(jìn)出場、勞動力停工窩工嚴(yán)重現(xiàn)象的發(fā)生。(2)出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃策劃5)計劃編制內(nèi)容在項目開工前，項目管理部需要相應(yīng)編制《項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表》；在進(jìn)行調(diào)整，則《項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表》也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整?！俄椖砍鰣D、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表》的編制依據(jù)為《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》和開發(fā)a)設(shè)計出圖及圖紙交付計劃?在《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》中對方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計等主要設(shè)計進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行了規(guī)計劃表》將該項目各分期分區(qū)施工過程中所有需要的施工圖和二次深化設(shè)計圖的出圖時間進(jìn)行一一列舉，并通過計劃交付時間與實際交付時間的對比，來督促開發(fā)技術(shù)部b)材料、施工樣板確認(rèn)計劃?在施工前需要設(shè)計師對所采用的各項材料設(shè)備進(jìn)行樣板確認(rèn)，在施工過程中需要設(shè)計誤、返工等現(xiàn)象的發(fā)生，故在《項目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場計劃表》中對所有材料、施工樣板的確認(rèn)時間進(jìn)行控制。c)工程分判及承建商進(jìn)場計劃頁碼：第16頁共37頁工程策劃作業(yè)指引?在《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》中對樁基、主體、精裝修、室外工程等合約分判節(jié)點進(jìn)行了規(guī)定，但還需要對各分期分區(qū)中所有總、分包工程的細(xì)化分判節(jié)點和承包商具體進(jìn)場程招標(biāo)月度計劃》提供依據(jù)，以便使工程分判進(jìn)度能更好地滿足現(xiàn)場施工的要求。d)甲供材分判及進(jìn)場計劃表?為了滿足項目施工進(jìn)度的要求，需要對各種甲供材料、設(shè)備的招標(biāo)時間和進(jìn)場時間進(jìn)料、設(shè)備等物資采購月度計劃》提供依據(jù)，同時能更好地控制各項甲供材料、設(shè)備的進(jìn)場時間，以避免材料、設(shè)備供應(yīng)不及時影響現(xiàn)場施工現(xiàn)象的發(fā)生。6)計劃編制原則a設(shè)計出圖及圖紙交付時間順序要滿足《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》內(nèi)各分期分區(qū)施工順序的要求。例如：XX項目三期地下室施工圖需要提前到與二期主體施工圖同時出圖，XX項目室外總圖(包括室外管線、消防道路、擋土墻施工圖)需要在主體施工圖設(shè)計之前出圖，以滿足工順序的要求。b)設(shè)計出圖及圖紙交付計劃要滿足《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》內(nèi)各分期分區(qū)施工的進(jìn)度要求。c)設(shè)計出圖及圖紙交付計劃由項目管理部負(fù)責(zé)編制，但編制過程中需要與設(shè)計師進(jìn)行充分溝通，要求既能滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度的需要，又能綜合考慮設(shè)計單位的資源投入、造價成本，不能因為片面追求出圖速度而忽視圖紙質(zhì)量。d)材料、施工樣板的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于材料、施工樣板內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場設(shè)計效果、工程質(zhì)量和施工進(jìn)度；材料樣板的確認(rèn)時間應(yīng)盡量提前，爭取在施工前將所有的材料樣板進(jìn)行確認(rèn)，為項目施工盡早施工創(chuàng)造條件；施工樣板確認(rèn)的時間安排也需要結(jié)合現(xiàn)場各分部分項工程施工進(jìn)度進(jìn)行合理安排，避免由于施工樣板確認(rèn)不及時而造成現(xiàn)場返工、誤現(xiàn)象的發(fā)生。e)總、分包工程分判及承建商進(jìn)場計劃要滿足《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》內(nèi)各分期分區(qū)施工的進(jìn)f)各項總、分包工程的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于總、分包工程內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場施工場工程協(xié)調(diào)管理的難度。g)甲供材料、設(shè)備的分判和進(jìn)場計劃要滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度的要求，避免出現(xiàn)由于甲供材料、頁碼：第17頁共37頁工程策劃作業(yè)指引設(shè)備的供應(yīng)不及時而造成現(xiàn)場窩工、待料現(xiàn)象。例如：電梯、扶梯等大型設(shè)備的供貨周期一般在2~3個月，如果不能按照要求的時間提前訂貨，將造成電梯安裝工期的延誤。h)甲供材料、設(shè)備的分判和進(jìn)場計劃由項目管理部負(fù)責(zé)編制，但編制過程中需要與合約造價部進(jìn)行充分溝通，既要能滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度的需要，又要能綜合考慮鋼材、電纜等價格敏感材料的市場價格漲跌因素，不能按照“一味求快”的思路進(jìn)行甲供材料、設(shè)備的采購。否則，一方面將造成材料設(shè)備采購成本的升高，另一方面甲供材料設(shè)備提前進(jìn)場將造成資金的積壓、保管費用的提高。7)計劃實施管控措施a)在項目施工過程中，將各項設(shè)計出圖、材料施工樣板確認(rèn)、工程和甲供材分判的計劃時間和實際時間進(jìn)行逐項對比，隨時對設(shè)計出圖、合約分判工作進(jìn)行預(yù)警和調(diào)整，可使設(shè)計、合約工作的各項進(jìn)度節(jié)點得到有效控制。b)在項目施工過程中，可組織設(shè)計、合約、項目等相關(guān)部門定期召開項目協(xié)調(diào)周例會或不定期召開專題協(xié)調(diào)會，對各項設(shè)計出圖、材料施工樣板確認(rèn)、工程和甲供材分判計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行檢討，確保項目發(fā)展進(jìn)度計劃的全面推進(jìn)。(3)施工進(jìn)度計劃策劃8)施工進(jìn)度計劃編制內(nèi)容在《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》中，對項目分期分區(qū)的開工、主體封頂、達(dá)到預(yù)售條件、竣工驗收等主要進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行了明確。為了更好地對工程施工進(jìn)度進(jìn)行中間控制，在工程施工前，項行調(diào)整，以便能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場施工進(jìn)度。通過《項目施工總進(jìn)度計劃》的編制，項目管理9)施工進(jìn)度計劃編制原則a)《項目施工總進(jìn)度計劃》中的各項進(jìn)度節(jié)點要滿足《項目發(fā)展進(jìn)度計劃》的進(jìn)度要求，特別是要對售樓區(qū)內(nèi)各項工程的施工順序進(jìn)行精心策劃，為各項工程的有效搭接、節(jié)省工期創(chuàng)造條件，力爭按期達(dá)到預(yù)售條件。例如：在編制售樓區(qū)施工進(jìn)度計劃時，可考慮在第一個標(biāo)準(zhǔn)層處設(shè)置外挑腳手架，以便室外管線工程、道路能夠提前插入施工；泳池、水景、廊橋等大型室外景觀結(jié)構(gòu)工程可與主體結(jié)構(gòu)同時施工，以節(jié)省室外景觀工程在關(guān)鍵線路上頁碼：第18頁共37頁工程策劃作業(yè)指引b)在編制《項目施工總進(jìn)度計劃》時，應(yīng)對各分部分項工程進(jìn)行細(xì)化分解，具體分解成多少中間控制節(jié)點可根據(jù)項目施工特點、建筑物業(yè)形式、分期銷售節(jié)點、合約標(biāo)段劃分等實際c)在編制《項目施工總進(jìn)度計劃》時，充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關(guān)系，以保證施工進(jìn)度計劃的可操作性，減少因工作沖突而引起的計劃滯后。d)在編制《項目施工總進(jìn)度計劃》時，還需考慮當(dāng)?shù)亟ㄖこ淌袌龅倪M(jìn)度控制水平，各分部分項工程的工期安排要合理可行，合理工期時間需要保證，否則將無法有效保證設(shè)計效果10)施工進(jìn)度計劃實施管控措施a)工程進(jìn)度獎金制度景觀工程設(shè)立的工程進(jìn)度獎金制度。根據(jù)項目實際需要，總包工程進(jìn)度獎可細(xì)化分解不設(shè)中間進(jìn)度節(jié)點獎而約定為工程竣工后一次性給付。?工程進(jìn)度獎原則上按設(shè)定的各個進(jìn)度節(jié)點來分階段給付獎金，每按時完成一個進(jìn)度節(jié)在約定時間內(nèi)趕上進(jìn)度，也可對進(jìn)度節(jié)點獎金進(jìn)行補發(fā)。b)審核施工進(jìn)度計劃，完善進(jìn)度保證措施在工程施工前，項目管理部應(yīng)對總、分包施工單位的施工進(jìn)度計劃和勞動力、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備投入等資源投入計劃進(jìn)行嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度計劃是否合理，有無可能實現(xiàn)，是否適合工程的實際條件和現(xiàn)場情況，避免以空有無制定節(jié)假日(如春節(jié))期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風(fēng)等惡劣氣候條件下施工的應(yīng)急補救預(yù)案，對外墻磚、石材等訂貨期較長的材料設(shè)備有無提3.3.4施工過程中的進(jìn)度管控措施策劃(1)事前控制頁碼：第19頁共37頁工程策劃作業(yè)指引2)設(shè)立中間進(jìn)度控制節(jié)點巡視等工具和手段來形成書面記錄。在各中間進(jìn)度節(jié)點施工完成后，應(yīng)及時組織節(jié)點驗收，并根據(jù)完成情況予以考核評價，不能如期完成的應(yīng)實施處罰措施。3)組織圖紙會審，提高圖紙質(zhì)量由于工程進(jìn)度的壓力很大，目前開發(fā)商對建筑工程項目的設(shè)計工期要求普遍偏緊，故施工圖一推后到后續(xù)施工過程中大量暴露，從而將導(dǎo)致大量設(shè)計變更的出現(xiàn)，甚至造成返工、4)關(guān)鍵線路上的工程需重點考慮技術(shù)方案對關(guān)鍵線路上的工程更是需要重點考慮技術(shù)方案，以確保進(jìn)度計劃的如期推進(jìn)。5)樣板先行制度故在工程開工前就先確定材料、施工樣板則可以節(jié)約大量時間。6)提前規(guī)劃好所有承建商的后勤保障措施后勤保障是工人進(jìn)場施工的前提條件，一個承建商在進(jìn)場前常需要2~3個星期進(jìn)行后勤保障7)提前規(guī)劃勞動力計劃和材料進(jìn)場計劃頁碼：第20頁共37頁工程策劃作業(yè)指引在合同中要求施工單位提前備貨。8)完善施工手續(xù)，做好現(xiàn)場準(zhǔn)備工作的條件，從而節(jié)省工期，避免人員窩工、設(shè)備閑置等現(xiàn)象發(fā)生。例如：提前辦好臨時土方開工提前開通、施工臨時道路建設(shè)等現(xiàn)場準(zhǔn)備工作。(2)事中控制位工程和專項工程等控制性施工進(jìn)度計劃細(xì)化、分解、落實成年、季、月、周等實施性施工進(jìn)度計劃，以便于按年、月、周對現(xiàn)場施工進(jìn)度進(jìn)行分析對比和動態(tài)控制。在每周固定時間，由項目(監(jiān)理)部召集所有的總、分包施工單位召開施工進(jìn)度監(jiān)理協(xié)調(diào)例位的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行復(fù)核和評價，對施工單位提出的進(jìn)度問題提出解決辦法，要求對進(jìn)度偏差情況提出補救措施；在會后，責(zé)任落實到具體人，對進(jìn)度補救措施進(jìn)行跟蹤落實。2)建立定期的進(jìn)度巡查制度在售樓區(qū)搶工期間，工期進(jìn)度非常緊張。為了切實控制施工進(jìn)度，可以采取每天現(xiàn)場巡查的方式來了解各總、分包單位的現(xiàn)場進(jìn)度實際情況，通過實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度的對比，來發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工進(jìn)度控制方面存在的問題，例如：勞動力投入不夠、材料供應(yīng)不及時、各單位交叉施，“短、平、快”地及時糾正進(jìn)度偏差，使實際進(jìn)度盡量沿著計劃的軌道推行。3)監(jiān)控事前和事中施工單位安排措施施工單位在實際操作時由于受自身利益考慮和本身素質(zhì)的影響往往會出現(xiàn)進(jìn)度滯后現(xiàn)象，故在項目開工前需提前規(guī)劃好各個控制環(huán)節(jié)和控制措施，如出現(xiàn)進(jìn)度滯后應(yīng)及時約談糾正。4)對施工單位采取多方式、多層次協(xié)調(diào)措施確保工程進(jìn)度度。一般由項目管理部先進(jìn)行協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)未果則需上升到公司層面來進(jìn)行協(xié)調(diào)，施工單頁碼：第21頁共37頁工程策劃作業(yè)指引(3)事后控制1)現(xiàn)場進(jìn)度獎懲平衡制度將施工進(jìn)度與每月進(jìn)度款掛鉤。主管監(jiān)理工程師在月度進(jìn)度款申請單上將施工單位現(xiàn)場進(jìn)度減未完工程量款項，以督促施工單位加強(qiáng)施工進(jìn)度管理。進(jìn)度不能滿足進(jìn)度要求則進(jìn)行罰款，如另一施工單位施工進(jìn)度控制較好則進(jìn)行獎勵，獎罰金組工人直接發(fā)放現(xiàn)金獎勵的方式，以充分調(diào)動現(xiàn)場施工班組人員的工作積極性。2)進(jìn)度計劃調(diào)整、采取工期補救措施施來縮短后續(xù)關(guān)鍵工作任務(wù)的工期。3.4工程質(zhì)量管理策劃3.4.1工程質(zhì)量策劃概念(1)工程質(zhì)量概念對于房地產(chǎn)發(fā)展商而言，工程質(zhì)量不僅僅指施工單位的施工質(zhì)量，它反映的是包括建筑產(chǎn)品施工質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)品綜合品質(zhì)。其驗收標(biāo)準(zhǔn)是基于現(xiàn)行國家驗收規(guī)范即所謂國家標(biāo)準(zhǔn)之上的用戶標(biāo)準(zhǔn)。相對于通常意義上的“施工質(zhì)量”而言，工程質(zhì)量包含的范疇更廣泛，其驗收標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，且目前尚未形成統(tǒng)一的驗收標(biāo)準(zhǔn)。主要包括以下四部分內(nèi)容：1)施工質(zhì)量頁碼：第22頁共37頁工程策劃作業(yè)指引2)產(chǎn)品效果質(zhì)量室內(nèi)露梁等)；設(shè)計引起的建筑產(chǎn)品用戶舒適性質(zhì)量問題(例如開關(guān)面板位置布置不合理、燈具位置布置不合理等)；建筑美觀質(zhì)量問題(例如節(jié)點及細(xì)部構(gòu)造的處理、涉及到外立面分色、水電空調(diào)管線布置、生活陽臺開關(guān)插座布置等)3)不滿足政府主管部門竣工驗收要求的質(zhì)量問題(例如出入口凈高、通道凈寬、電梯前室窗開啟面積)4)設(shè)計出圖質(zhì)量(例如圖紙設(shè)計矛盾等)(2)工程質(zhì)量策劃概念工程質(zhì)量策劃是站在發(fā)展商的角度，根據(jù)項目的不同情況，針對項目不同發(fā)展時期的特點，工程質(zhì)量管理策劃特點是：質(zhì)量策劃出發(fā)點必須立足于發(fā)展商；不同項目的情況不同，質(zhì)量策劃的重點及難點不盡相同；同一項目的不同發(fā)展時期，質(zhì)量策劃的重點及難點不盡相同。3.4.2工程質(zhì)量策劃的作用減少因設(shè)計缺陷影響建筑功能性或用戶舒適性；減少因設(shè)計缺陷造成工程質(zhì)量；減少設(shè)計不符合規(guī)范影響驗收；減少設(shè)計與銷售不符引起住戶投訴；減少設(shè)計與報建不符影響規(guī)劃或消防驗收；加強(qiáng)細(xì)部構(gòu)造處理，提升項目精品形象；減少施工技術(shù)層面的安全事故及技術(shù)性質(zhì)量問題；將施工控制措施真正落實到位，減少施工質(zhì)量問題。3.4.3工程質(zhì)量策劃的意義為工程質(zhì)量始終處于可控狀態(tài)、質(zhì)量目標(biāo)得以順利實現(xiàn)提供強(qiáng)有力的技術(shù)保障。提升項目質(zhì)量水準(zhǔn)，對項目銷售及公司品牌做出貢獻(xiàn)。前瞻性解決質(zhì)量及技術(shù)問題，為項目發(fā)展進(jìn)度及驗收入伙順利實現(xiàn)提供有力支持；前瞻性解決質(zhì)量及技術(shù)問題，避免返工造成的損失，節(jié)約了工程成本。頁碼：第23頁共37頁工程策劃作業(yè)指引3.4.4工程質(zhì)量策劃內(nèi)容(4)設(shè)計優(yōu)化及完善設(shè)計優(yōu)化及完善是項目質(zhì)量策劃中一項非常重要的工作。公司一般通過內(nèi)部會審的形式開展這一工范方面的問題。而外部會審則以施工單位、監(jiān)理單位提問為主，主要是解決涉及施工方面的設(shè)計問題。復(fù)核首層、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層，方法是將本層建筑圖與上一層結(jié)構(gòu)圖對照比較)廚房門及首層客廳門是否考慮設(shè)置門鎖等；水電：室內(nèi)有無房間未考慮電話、電視、網(wǎng)絡(luò)，室內(nèi)開關(guān)、插座位置布置是否合理，陽臺給水、排水有無考慮并是否合理等；其他：衛(wèi)生間有無排氣扇洞、廚房有無煙道洞；空調(diào)位寬度是否夠擺放室外機(jī)等。b)樓梯間/電梯廳：門牌號及門鈴有無考慮；電梯到站燈、樓層指示燈在結(jié)構(gòu)設(shè)計中有無預(yù)留，屋面是否考慮有檢修孔或檢修通道等；大堂/電梯廳：有無考慮信報箱及可視對講機(jī)等。2)復(fù)核設(shè)計圖紙是否滿足強(qiáng)制性條文及各類報建批文要求。a)通道的凈高是否滿足規(guī)范(應(yīng)特別注意建筑裝修層對凈高、凈寬的影響)；陽臺欄桿有效防護(hù)高度是否滿足，落地窗是否設(shè)計有護(hù)欄、凸窗是否設(shè)計有兒童防護(hù)網(wǎng)，欄桿的樣式(包括立桿凈距及防攀爬)是否滿足規(guī)范要求等；接面向電梯前室的戶數(shù)有通，塔式住宅自然通風(fēng)筑屋某一面是否路徑過長中間穿越建筑物時洞口凈構(gòu)或室外環(huán)境設(shè)計有高大喬木而不滿足規(guī)范要求等。頁碼：第24頁共37頁工程策劃作業(yè)指引c近而3)以往項目成功做法或經(jīng)驗教訓(xùn)的借鑒?？偨Y(jié)以往項目在施工過程中或各類驗收時出現(xiàn)的問題及入伙前后業(yè)主的投訴，及時優(yōu)化和完善設(shè)計，可避免本項目重犯以前出現(xiàn)的老毛病。4)空調(diào)管線、生活陽臺及衛(wèi)生間水電布置、室外管井布置等。部位分體機(jī)采取上供上的關(guān)系空調(diào)管線相對短些，對外立面的影響小一些。b)這些部位水電開關(guān)面板及水電設(shè)備相對集中一些，且墻、地面面層材料一般為面磚或石材等塊體裝飾材料，布置合理一方面使用方便，另一方面顯得美觀精細(xì)。c可能解決方式是提前將兩項設(shè)計拼在同一張圖上，發(fā)現(xiàn)沖突及時調(diào)整。(5)合同招標(biāo)質(zhì)量技術(shù)要求在各項招標(biāo)工作開始之前，需要將公司關(guān)于本招標(biāo)項目的成功做法及特別要求以招標(biāo)要求的方式提于為今后能在工程實施中得到較好的貫徹落實提供最有利及有力的保障，同時在保障工程質(zhì)量的前提下也能最大限度地節(jié)約工程成本。5)土建方面鋼筋馬凳要求帶塑料套，樓板分布筋底部要求墊成品塑料墊塊，屋面結(jié)構(gòu)澆注要求原漿壓光，室內(nèi)設(shè)構(gòu)造柱，外墻滴水凹槽要求采用塑料成品線槽等。6)鋁合金門窗對型材、五金配件、玻璃的品牌及質(zhì)量性能指標(biāo)等方面的要求均作出明確規(guī)定。7)欄桿鐵藝鋅工藝作出明確規(guī)定。8)木門或木地板規(guī)定外，還對木材加工防腐方面作出明確規(guī)定。頁碼：第25頁共37頁工程策劃作業(yè)指引(6)方案審查及技術(shù)交底工序的主要控制環(huán)節(jié)傳達(dá)給現(xiàn)場工程師及施工單位，便于現(xiàn)場控制及實施。9)地下室方案距、框支梁支撐立桿扣件數(shù)量、后澆帶處門架支撐等受力計算復(fù)核，并應(yīng)注意橫桿、斜撐等構(gòu)造措施是否設(shè)置合理。并應(yīng)重點考慮框支梁柱柱頭處鋼筋密集情況下澆砼措施、大體積砼澆注的溫度控制。重點復(fù)核外架受力安全計算，檢查外架形式(落地架、挑架、爬架等)是否滿足項目發(fā)展要求及售防水塞縫方案及控制措施等。(7)樣板先行確認(rèn)所有景觀及精裝修材料均需經(jīng)材料樣板確認(rèn)后方可定貨及進(jìn)場；所有裝修工程包括粗裝修的砌筑、樣板為參照。樣板確認(rèn)包括質(zhì)量確認(rèn)和效果確認(rèn)兩個方面。后的風(fēng)險，保證施工質(zhì)量及進(jìn)度。要，確認(rèn)過程可能來回反復(fù)多次，確認(rèn)周期較長，有時甚至還可能更改已確定的材料樣板。頁碼：第26頁共37頁工程策劃作業(yè)指引，件較獨特時，在做加工樣板的過程中可能會陸續(xù)發(fā)現(xiàn)型材和配件匹配方面的設(shè)計及技術(shù)問題，提前作樣板有助于在大面積開工前有充裕的時間解決，有時甚至還可能更改已確定的材料樣板，且這些解決方案中可能涉及造價問題，在分判前暴露這些問題使得這些成本因素能在投標(biāo)報價中確定。門窗施工樣板能進(jìn)一步檢驗門窗設(shè)計中還存在哪些問題，并能及時暴露安裝系變得非常直觀，哪些部位露梁或露柱、哪些構(gòu)件空間交接后需處理、哪些部位開關(guān)線盒使用不便、哪些部位需增加砼等構(gòu)造措施一目了然，便于尋求處理方案。多景觀裝修材料定貨周期較長，因此事先需考慮這一因素，提前將各種景觀裝修材料做出施(8)關(guān)鍵質(zhì)量指標(biāo)的監(jiān)控及檢驗辦法對監(jiān)理細(xì)則的考量和評價，重點突出其具體檢查監(jiān)督措施的可操作性及實施性，避免簡單引用規(guī)范17)加氣砼養(yǎng)護(hù)時間加氣砼出爐時間作好標(biāo)記，出爐15天后方可運入現(xiàn)場。制，進(jìn)場時要求防水單位按理論用量將材料一次進(jìn)到位。19)外墻防水層施工針對外墻用聚合物膠結(jié)粉粘貼面磚時粘貼層在工序施工時即被隱蔽的問題，可要求將粘貼工序分解成兩步，先在墻面滿刮部分厚度，檢驗后再用剩余厚度貼磚。20)欄桿鐵藝、木構(gòu)件、鋁合金門窗加工采取不定期突然襲擊到加工廠檢查，查看加工工藝或材料品牌與公司要求有無出入。(9)施工驗收及工序控制頁碼：第27頁共37頁工程策劃作業(yè)指引工程的施工質(zhì)量在公司的可控制范圍內(nèi)。21)鋼筋工程：隱蔽工程驗收。檢查是否滿足設(shè)計要求及質(zhì)量要求。22)模板工程：檢查模板平整度及支撐安全性。23)外架拆除：檢查已完部分施工質(zhì)量是否滿足，有無相關(guān)其他未完工程。要原因之一。料。料26)門窗施工：檢查門窗的安裝質(zhì)量，并控制門窗周邊塞縫工序，以保證門窗防滲漏的效果。27)管洞封堵：檢查是否按工序施工,不按工序施工是管洞滲漏最主要的原因。(10)聯(lián)合驗收技術(shù)要求傳達(dá)到現(xiàn)場執(zhí)行層；另一方面，必須高度重視現(xiàn)場執(zhí)行的程度及落實的效果，對重要部位及關(guān)鍵工序，均由項目管理部經(jīng)理/副經(jīng)理(主任工程師)、技術(shù)負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位總監(jiān)/總監(jiān)代表、各專業(yè)威一些；另一方面，大規(guī)模聯(lián)合驗收可反映出公司狠抓質(zhì)量的決心，從而觸動施工單位提升質(zhì)量意識。28)地下室：驗收鋼筋、模板的施工質(zhì)量，支撐搭設(shè)的安全性，各類預(yù)埋預(yù)留是否滿足功能性等。30)防水：檢查防水層施工質(zhì)量、材料真?zhèn)渭昂穸鹊取?11)防滲漏、防沉降、防開裂專項策劃31)防滲漏專項策劃a)管洞封堵，電梯井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景。應(yīng)特別注意中間退臺樓層的露空平臺應(yīng)做防水，露空電梯廳或地下室局部露空部位的頂棚及側(cè)墻裝修材料應(yīng)有防水性材料防水均應(yīng)自成封閉體系。b)根據(jù)不同防水部位對防水材料的要求不同，選取合適的防水材料。如屋面選取涂膜類防水材料頁碼：第28頁共37頁工程策劃作業(yè)指引取聚合物水泥基材料可能既能防水又能保證粘貼強(qiáng)度。窗要求分兩次塞縫等措施多管齊下。32)防沉降專項策劃a)部位：天然基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)、首層地坪、基坑或管線回填、室外道路、室外景觀結(jié)構(gòu)(包括臺階踏步等)。b)嚴(yán)格控制天然基礎(chǔ)持力層地耐力是否滿足設(shè)計，嚴(yán)格控制樁基礎(chǔ)貫入度及入巖深度是否滿足收錘標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)格控制首層地坪、基坑及管線、室外道路及景觀結(jié)構(gòu)按要求分層回填，并復(fù)核持力層地耐力是否滿足設(shè)計，必要是采取換填石粉或砂甚至加設(shè)鋼筋砼構(gòu)造層。33)防開裂專項策劃(12)售樓工程質(zhì)量專項策劃束，達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證預(yù)定的售樓目標(biāo)順利實現(xiàn)。一般措施有：34)為壓縮墻體砌筑時間，墻體砌筑一次成活。加強(qiáng)措施為墻面滿掛鋼絲網(wǎng)；35)為壓縮墻體抹灰時間，墻體抹灰一次成活。加強(qiáng)措施為墻面抹灰滿掛海吉布；36)為保證樣板房不發(fā)生滲漏，要求將樣板房上一層管洞臨時封堵并滿做防水層；37)如樣板房設(shè)在首層，首層樓板直接做成結(jié)構(gòu)板；38)在成本超支處于可接受的范圍內(nèi)，室外關(guān)鍵部位基層采用石粉或砂回填。3.4.5施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃(13)施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃1)督促施工單位建立并完善自身的質(zhì)量管理體系施工單位自身的質(zhì)量管理體系是整個項目質(zhì)量管理體系的最基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是項目工程目標(biāo)得以實現(xiàn)的最基本的保障，在項目質(zhì)量管理中具有非常重要的作用。要求施工單位在工程一開始就嚴(yán)格按照工程規(guī)模大小，配備相應(yīng)數(shù)量的合格的專職質(zhì)檢員(多層一般每3萬平米配備1~2名，高層一般每5萬平米配備1~2名)。頁碼：第29頁共37頁工程策劃作業(yè)指引質(zhì)檢員必須具備充分授權(quán)，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)時可行使質(zhì)量否決權(quán)。項目管理部幫助樹立施工單位質(zhì)檢員的權(quán)威，凡施工單位申請驗收，均要求由質(zhì)檢員提出申請并簽字認(rèn)可，未經(jīng)質(zhì)檢員簽字認(rèn)可的驗收申請一律不予驗收。要求質(zhì)檢員提出驗收申請之前，嚴(yán)格執(zhí)行施工班組的自檢、互檢、交接檢的“三檢”制度。同時項目管理部考察質(zhì)檢員的責(zé)任心、工作態(tài)度和能力，對多次出現(xiàn)質(zhì)檢員驗收合格、經(jīng)項目管理部復(fù)驗不合格的人員予以警告，對屢教不改的不稱職2)對重要部位或重要工序的操作工人實行考核上崗。對于一些對工人操作技能有較高要求的重要部位或重要工序的施工，對操作工人實行考核上崗。比如，對于鋁合金門窗塞縫，工人的工藝操作水平對門窗塞縫質(zhì)量的影響至關(guān)重要，且塞縫不好就可能發(fā)生滲漏，影響嚴(yán)重，因此有必要對操作工人實行考核上崗。方法是：先審查塞縫工人的工作經(jīng)歷，檢查塞縫工人以往有無門窗塞縫的工作經(jīng)驗，以往從事的項目門窗塞縫有無滲漏或是否嚴(yán)重；然后讓相關(guān)塞縫工人實際做施工樣板，并派經(jīng)驗豐富的工程師全過程觀察其塞縫過程是否正確及熟練，且對塞完縫后的樣板進(jìn)行淋水試驗以檢查塞縫質(zhì)量。3)旁站監(jiān)理方面是對重要施工工序或重要部位的施工質(zhì)量進(jìn)行全過程控制；另一方面，對于施工過程不允許中斷、必須連續(xù)施工的作業(yè)起到一旦發(fā)生突發(fā)事故能得到有效協(xié)調(diào)解決，從而避免事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大。4)現(xiàn)場巡視項目管理部專業(yè)工程師根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行日巡視。將巡視發(fā)現(xiàn)的安全、質(zhì)量問題、解決措施、將信息傳遞給各相關(guān)施工單位，項整改方案報甲方和監(jiān)理單位審核，經(jīng)審核同意后再進(jìn)行現(xiàn)場整改?，F(xiàn)場巡視一方面可以及時發(fā)現(xiàn)及解決現(xiàn)場存在的問題，另一方面，促進(jìn)現(xiàn)場質(zhì)量意識的提高及責(zé)任心的加強(qiáng)。5)質(zhì)量管理重心前移、范圍外移質(zhì)量管理必須抓住根本，抓住質(zhì)量問題的源頭。對原材料，嚴(yán)格執(zhí)行原材料進(jìn)場審批手續(xù)。對幾項對工程質(zhì)量有較大影響的半成品，如：欄桿、鋁合金門窗、木門/木地板等，將工廠加工過程納入項目質(zhì)量管理的范疇內(nèi)，將質(zhì)量管理的范圍覆蓋至加工廠。定期/不定期或關(guān)鍵節(jié)點頁碼：第30頁共37頁工程策劃作業(yè)指引6)建立質(zhì)量預(yù)警的長效機(jī)制管解決；7)設(shè)立工程質(zhì)量效果專項獎金制度為了促進(jìn)公司在建各項目的工程質(zhì)量，公司應(yīng)制定《工程獎金管理辦法》。該辦法適用于公司a)工程質(zhì)量效果獎的設(shè)立首先由項目經(jīng)理提出意見，然后由招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組就獎金金額和質(zhì)量標(biāo)評定情況決定支付與否，工程質(zhì)量效果獎的金額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、評定辦法應(yīng)在工程合同中予以明量獎評判時增加工程管理部主管土建工程師一名；對景觀工程質(zhì)量效果獎評判增加開發(fā)技術(shù)部主管景觀工程師一名；對精裝修工程質(zhì)量效果獎評判時增加開發(fā)技術(shù)部主管裝修設(shè)計師一名。各項工程質(zhì)量效果獎原則上由樓區(qū)精裝修及景觀工程可根據(jù)實際情況在首次開盤后提前進(jìn)行評判。c)工程質(zhì)量效果獎的給付。首先由施工單位向項目管理部提出申請，經(jīng)項目管理部初審后由項目效果獎，則應(yīng)簽發(fā)不予給付書面通知(通知內(nèi)包括不予給付的理由)給施工單位。3.5安全文明施工管理策劃3.5.1安全文明施工管理策劃概念安全與文明形象管理策劃是指建設(shè)工程開工階段，對安全與文明形象管理過程提出預(yù)定目標(biāo)、檢核頁碼：第31頁共37頁工程策劃作業(yè)指引標(biāo)準(zhǔn)與管控措施，保證工程建設(shè)范圍內(nèi)人、機(jī)、物等相關(guān)主客體有序、健康、規(guī)范的持續(xù)運行。但是，安全文明的具體實施建立在成本投入到位的基礎(chǔ)上，同時又對進(jìn)度、質(zhì)量有著相輔相成的影響。3.5.1安全文明施工管理策劃作用旨在規(guī)范施工現(xiàn)場的安全作業(yè)環(huán)境和內(nèi)外形象，本著“安全第一、預(yù)防為主”的方針，以規(guī)范的要象。(1)切實保障人身和工程財產(chǎn)的安全，并為工程項目有序、健康發(fā)展提供有力支持。(2)安全文明與施工形象則是工程管理水準(zhǔn)的直觀反映，強(qiáng)化安全與文明形象管理有利于品牌維護(hù)。(3)作為住宅，良好的施工安全和文明形象管控是提升住宅樓盤賣點的重要支持。安全為質(zhì)量服務(wù)，質(zhì)量需要安全保證。施工過程哪一頭都不能丟，否則，將陷于失控狀態(tài)。(5)安全與進(jìn)度互促：施工中違背客觀規(guī)律，盲目蠻干、亂干，在僥幸中求得的進(jìn)度，缺乏真實與可靠的安全支撐，往往容易造成不幸，不但無進(jìn)度可言，反而會延誤時間，影響施工，進(jìn)度應(yīng)以安全做保(6)安全與效益同在：安全措施的實施，會不斷改善勞動條件，調(diào)動員工的積極性，提高工作效率，3.5.3安全施工管理策劃內(nèi)容(14)現(xiàn)場安全的日常管理方面臨時用電施工機(jī)具現(xiàn)場防火防爆基坑模板/高支模、拆模及支撐體系腳手架垂直運輸設(shè)備(如塔吊、井架和電梯等)高空作業(yè)與三寶四口頁碼：第32頁共37頁工程策劃作業(yè)指引資料(15)建設(shè)單位的安全責(zé)任a)“四個應(yīng)當(dāng)”應(yīng)當(dāng)向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視整。建設(shè)單位在編制工程概算時，應(yīng)當(dāng)確定建設(shè)工程安全作業(yè)環(huán)境及安全施工措施所需費用。建設(shè)單位在申請領(lǐng)取施工許可證時，應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)工程有關(guān)安全施工措施的資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將拆除工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工單位。b)“三個不得”和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求，不得壓縮合同約定的工期。建設(shè)單位不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護(hù)用具、機(jī)械設(shè)備、施工機(jī)具及配件、消防設(shè)施和器材。3.5.4安全策劃內(nèi)容當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)的競爭日漸激烈，競爭不僅表現(xiàn)在資金和技術(shù)方面，企業(yè)綜合管理水平的高低將是開發(fā)和占有市場最重要的條件。而企業(yè)開發(fā)項目安全穩(wěn)健的發(fā)展則是反映開發(fā)商綜合管理水平和品牌的重要指標(biāo)。從開發(fā)商的角度，應(yīng)對所開發(fā)項目進(jìn)行如下安全策劃：(16)多工序交叉搶工的安全策劃出于把握市場先機(jī)與資金回收的需要，公司項目歷來工期十分緊張，這種情況下勢必存在密集的多墜物對地面施工人員依然存在安全風(fēng)險，出戶管道或臨近外架且管線過密的溝槽開挖也極易對外腳手架造成失穩(wěn)風(fēng)險。(17)售樓工程安全策劃有對應(yīng)的安全防范措施。比如，施工塔吊不應(yīng)朝向售樓景觀區(qū)域擺臂，如遇主體腳手架搭設(shè)或拆頁碼：第33頁共37頁工程策劃作業(yè)指引架時，應(yīng)有專職安全人員巡視警戒并設(shè)置安全隔離帶；免產(chǎn)生墜物打擊、跌落、物品丟失、亂拍照等不必要的問題；項檢查。例如水景有無兒童跌落的安全隱患，陽臺或樓梯間欄桿安全距離