重慶地票交易價格問題研究的論文

重慶地票交易價格問題研究的論文原文張澤梅〔內(nèi)容內(nèi)容摘要〕重慶地票起拍單價與成交單價二者之間的特征呈現(xiàn)出2010年底前相對穩(wěn)定，2010年底及2011年初成交單價大幅超過起拍單價，但總體上二者相互促進(jìn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。影響重慶地票交易價格的成因主要包括地票用途、競價累積效應(yīng)、地票票面面積、拍賣方式和市場需求?！脖疚谋疚年P(guān)鍵詞語語〕重慶地票；交易價格；地票用途；競價累積效應(yīng)；地票票面面積；拍賣方式；市場需求〔中圖分類號〕f301.4〔文獻(xiàn)標(biāo)識碼〕a〔文章編號〕1000-4769〔2012〕06-0030-03一、重慶地票起拍單價與成交單價的關(guān)系根據(jù)〔重慶市耕地開墾費(fèi)、耕地閑置費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)收取與使用管理辦法〕中相關(guān)規(guī)定推算，重慶市最最近幾年新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)兩項(xiàng)之和的最低標(biāo)準(zhǔn)為每畝1.33萬元，最高標(biāo)準(zhǔn)為每畝7.33萬元。在重慶農(nóng)村土地交易所發(fā)布的地票交易公告中，并沒有規(guī)定地票交易基準(zhǔn)價格，取而代之的是起拍價格。地票交易價格由起拍價格和成交價格兩部分組成。根據(jù)重慶農(nóng)村土地交易所資料，除了第一次交易外，起拍價格一般依據(jù)上一次交易情況制定。因此，起拍價格和成交價格之間存在緊密聯(lián)系。一般而言，成交單價不會低于起拍單價，但是，重慶地票交易中，成交單價與起拍單價之間的關(guān)系存在如下特征：一是2010年底前，起拍單價與成交單價相對穩(wěn)定。前十八次交易會共交易130張地票，其中成交單價平均較起拍單價高出每畝0.988萬元；溢價幅度8.6%。二是2010年底及2011年初，成交單價大幅超越起拍單價。11665.cOM尤其是第十九次交易會，平均溢價達(dá)到每畝12.77萬元，溢價幅度達(dá)80.5%，其中最高溢價達(dá)到每畝16.5萬元，溢價幅度達(dá)103.1%。三是起拍單價與成交單價相互促進(jìn)穩(wěn)步上升。除了第一次交易外，重慶地票起拍單價在上一次交易會平均單價上下略為浮動，具體為上還是為下，依據(jù)交易趨勢和地票面積確定。由于在2010年底前沒有下降趨勢，所以地票起拍單價呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，這樣，只要拍賣有溢價，則下次交易會的起拍價不會降低；如果溢價較高，則起拍單價相應(yīng)上升，也確保成交單價上升。參見圖1。二、重慶地票交易價格成因重慶地票價格處于每畝8.03-32.5萬元之間，其最低價格每畝8.03萬元，最高價格每畝32.5萬元，差不多是其生產(chǎn)成本的10多倍。重慶地票為什么出現(xiàn)如此高的價格？分析其成因大致由以下幾項(xiàng)因素構(gòu)成。1.地票用途根據(jù)〔重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法〕對城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)用途的規(guī)定，重慶地票主要有兩點(diǎn)作用：一是可以增加等量的城鄉(xiāng)建設(shè)用地，二是在地票落地時，沖抵使用建設(shè)用地的新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。除此之外，根據(jù)重慶地票落地實(shí)際操作情況，重慶地票還具有選擇地塊的權(quán)利，具體用途如下：〔1〕增加國有建設(shè)用地。按照〔重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法〕規(guī)定，持有城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)后，可以增加等量的國有建設(shè)用地。相應(yīng)地，農(nóng)村集體建設(shè)用地會等面積減少，其結(jié)果是增加國有建設(shè)用地，減少農(nóng)村建設(shè)用地?！?〕沖抵費(fèi)用。購買重慶地票的金額，可以沖抵新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。如果地票總金額低于新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)之和，則以地票金額為限；如果地票總金額高于新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)之和，則以新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)之和為限，高于部分由地票競買者自行承擔(dān)?！?〕選擇地塊。重慶地票權(quán)利人可以持城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)，根據(jù)自身建設(shè)項(xiàng)目的需要，在重慶40個區(qū)縣范圍內(nèi)，選擇不大于地票面積的、符合相關(guān)規(guī)劃的地塊，作為自身建設(shè)項(xiàng)目的準(zhǔn)備用地。如果建設(shè)用地性質(zhì)為農(nóng)村集體建設(shè)用地，則按農(nóng)村集體建設(shè)用地程序落地，地票沖抵耕地開墾費(fèi)；如建設(shè)用地性質(zhì)為國有建設(shè)用地，則按照地票權(quán)利人的要求，對相應(yīng)地塊實(shí)施征轉(zhuǎn)程序，然后再按照土地出讓的程序進(jìn)行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓。如果地票持有人在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓競爭中獲勝，則在獲得該地塊使用權(quán)的同時，地票沖抵新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)；如果在該地塊使用權(quán)競爭中失敗，則地票以原價轉(zhuǎn)讓給地塊使用權(quán)獲得者?！仓貞c農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法〕明確規(guī)定了重慶地票具有在落地時沖抵新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)的功能。地票的該功能對于其價格，尤其是第一次交易價格具有決定性的影響作用。[論文網(wǎng)]重慶市的這種地票成本補(bǔ)償方式，奠定了重慶地票的價格基礎(chǔ)：對于第一次交易而言，如果重慶市制定的起拍價格低于可沖抵費(fèi)用，那么可沖抵費(fèi)用為地票競購者們的真實(shí)起拍價格。據(jù)王守軍在其博士論文〔重慶地票交易機(jī)制研究〕中的詳細(xì)測算，如果地票在重慶主城區(qū)落地，則相應(yīng)的地票沖抵費(fèi)用高達(dá)每畝7.33萬元，高于重慶市制定的第一次交易的起拍價。顯然，如果重慶地票要在重慶主城區(qū)落地，則其最低價格需要每畝7.33萬元，即使以該價格成交，開發(fā)者其實(shí)也是零價格獲得地票——因?yàn)楹鸵郧皼]有地票相比，其使用建設(shè)用地需要付出的成本完全相同：同樣需要按照每畝7.33萬元的標(biāo)準(zhǔn)交納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)，只不過此前是在競爭建設(shè)用地使用權(quán)的時候繳納，現(xiàn)在是在地票競購中繳納。不過在重慶非主城區(qū)一些地票落地的區(qū)域，其可沖抵費(fèi)用甚至低于每畝7.33萬元標(biāo)準(zhǔn)，比如在合川區(qū)〔非重慶主城區(qū)〕落地，可沖抵費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)僅為每畝3萬元左右。即便開發(fā)者選擇一個經(jīng)濟(jì)相對落后的地方使用地票，也不得不在地票環(huán)節(jié)面臨其他競爭者的挑戰(zhàn)——如果其他競爭者要在重慶主城區(qū)選擇，則其競爭者的可沖抵費(fèi)用為每畝7.33萬元，他們的報(bào)價必定不會低于這一水平，因此，試圖在合川等地使用地票的開發(fā)者，不得不接受地票在重慶主城區(qū)落地的機(jī)會成本。2.競價累積效應(yīng)王守軍在研究重慶地票交易價格時，提出重慶地票交易價格存在競價累積效應(yīng)。他認(rèn)為，地票成交價格不斷上升的趨勢，源于地票基準(zhǔn)交易價格〔即本文的起拍價格〕與成交價格之間的相互作用：重慶市在制定首次交易拍賣起拍價格之后，其余的地票交易起拍價格則主要依據(jù)上一次交易會的平均價格，再綜合地票票面面積和地票交易價格趨勢確定。如此而來，在地票交易價格節(jié)節(jié)攀升期間，這種起拍價格確定法則，能夠?qū)⒌仄苯灰字械母們r結(jié)果累積起來，導(dǎo)致下一次交易的起拍價格總是高于上一次交易的起拍價格〔同面積地票〕。在2010年底之前，地票競價累積效應(yīng)都在發(fā)生作用，比如，第十一次的成交單價全部不低于每畝14萬元，第十三次成交單價就全面超過前十次的峰值，此后除了4張票面面積超過500畝的地票外，其余成交單價均在14萬元以上，并且呈現(xiàn)穩(wěn)步上升之勢，直到2010年底達(dá)到最高值。3.地票票面面積前文已經(jīng)分析，同一場地票交易會中，票面面積較大的地票，成交單價較低。然而，重慶地票在同一次交易會中，即便是面積相同的地票，也存在價格不同的情形。該結(jié)果一方面取決于地票在交易會中所處的交易秩序，另一方面則取決于地票打包方式。如此而來，重慶農(nóng)村土地交易所的地票打包方式，對于地票的成交價格將會產(chǎn)生較為重要的影響。如果取消大額地票，取而代之小面積地票，則重慶地票的成交單價水平肯定會上升。但是令人奇怪的是，重慶農(nóng)村土地交易所已經(jīng)意識到大面積地票不利于拍出較高單價，仍然頻頻推出大面積地票。第十四次交易會居然出現(xiàn)了一張面積2000畝的地票，第十七、十八次交易會也推出了面積為1000畝的地票，第二十一次交易會推出了面積為10000畝的地票，居然有8張1000畝的大面積地票，這些大面積地票大大降低了成交單價，對于地票出售人而言，實(shí)際上降低了其溢價收入，剝奪了他們獲得更高層次層次價格的機(jī)會。4.拍賣方式重慶地票交易開始采取總價優(yōu)先方式進(jìn)行增價拍賣，后來逐步發(fā)展出單價優(yōu)先拍賣方式。該方式對于提高拍賣價格具有一定的作用，例如第十五次交易會的前三張地票，即采用這種方式成交，其中第一、二張是迄今為止重慶出現(xiàn)的面積最小的成交地票，面積共8畝，第一張價格達(dá)到每畝20萬元，溢價16%，高出本次交易會成交均價18%；第二張成交單價達(dá)到17.5萬元，溢價近10%，為同場交易會中第二高成交單價。不過這種趨勢只有在情形不變的時候才具有一致性。當(dāng)?shù)仄毙枨筮^于旺盛時，需求會導(dǎo)致拍賣方式的選擇沒有多大的明顯效果，比如2010年12月3日舉行的第十九次交易會，盡管采取了單價優(yōu)先和總價優(yōu)先兩種方式，但是，在旺盛的市場需求下，兩種方式并沒有明顯的差異。5.政策因素的影響2010年8月6日之前，即第十五次交易會之前，重慶地票成交單價維持在8.03-15萬元之間，從第十五次交易會到第二十一次交易會，重慶地票成交單價則維持在14.5-32.5萬元之間。究其原因，2010年8月后，重慶市規(guī)定，重慶主城區(qū)商業(yè)開發(fā)用地招拍掛，參與企業(yè)必須持有地票才能入場。有此硬性規(guī)定，地票價格旋即上漲，交易量也逐漸增加。6.市場需求2010年底，國家對房地產(chǎn)市場實(shí)行了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，導(dǎo)致各地出現(xiàn)國有建設(shè)用地看漲的態(tài)勢，各大房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一段時期的積極“搶地〞行動。一直表現(xiàn)平穩(wěn)的重慶地票市場也發(fā)生了顯著的波動。其中市場需求最為旺盛的是第十九次交易會。此前2010年10月29日舉行的第十八次交易會成交單價為每畝14.5萬元，而2010年12月3日舉行的第十九次交易會均價達(dá)到每畝28.77萬元，漲幅高達(dá)98.4%，接下來的2011年1月7日舉行的第二十次交易會均價下降到每畝27.23萬元，下降5.4%；2011年3月2日舉行的第二十一次交易會均價下降到每畝17.54萬元，與第十九次交易會比較，成交單價下降幅度達(dá)到39%。在第十九次交易會中，國內(nèi)建設(shè)用地市場的走高，導(dǎo)致了需求的突然釋放，引起重慶地票價格大幅上漲，各地票競購者積極參與競爭，使得需求