廣州天河路麥歐小鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略提案學(xué)習(xí)

廣州天河路麥歐小鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略提案學(xué)習(xí)

跳出區(qū)域作大盤

----天河路項(xiàng)目提案2007-10同致行對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)通過(guò)本項(xiàng)目有計(jì)劃的分期開發(fā)，首期價(jià)格期望突6000元/M2，后期提高容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。如何在首期刺破市場(chǎng)、建立金山品牌的市場(chǎng)地位，項(xiàng)目高價(jià)值形象價(jià)值建立，拉動(dòng)項(xiàng)目后期開發(fā)。目標(biāo)下帶來(lái)的問題：市場(chǎng)中高端物業(yè)及現(xiàn)狀？購(gòu)買群體特征？市場(chǎng)的引爆點(diǎn)在哪？我項(xiàng)目是否有承接市場(chǎng)大勢(shì)的條件？怎么做？怎樣合理安排產(chǎn)品布局及開發(fā)節(jié)奏？如何實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠和資金鏈的穩(wěn)固？怎樣實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？怎樣提高開發(fā)商品牌，建立金山地產(chǎn)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)？如何有效針對(duì)的展開營(yíng)銷，鎖定我們的目標(biāo)客戶？報(bào)告研究思維路徑市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目開發(fā)策略附加值建議營(yíng)銷建議思考一：市場(chǎng)中高端物業(yè)的現(xiàn)狀？市場(chǎng)的引爆點(diǎn)在哪？PARTONE：市場(chǎng)分析高端物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析高端物業(yè)客戶研究市場(chǎng)掃描：市場(chǎng)上均價(jià)6000的樓盤在哪里？中凱華府：6000普羅旺世：5000別墅區(qū)：8000以上康橋華橋：6000遠(yuǎn)大理想城：5000綠都城：5000以華城康橋、中凱華府為代表的城市中心區(qū)樓盤，憑借地段優(yōu)勢(shì)均價(jià)達(dá)到6000

以思念果嶺山水、九郡弘為代表的別墅群，憑借自身景觀優(yōu)勢(shì)均價(jià)達(dá)到8000以上以普羅旺世、遠(yuǎn)大理想城、綠都城為代表的環(huán)線大盤，憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)營(yíng)造自身氣質(zhì)，以高品質(zhì)社區(qū)、精細(xì)化產(chǎn)品、及綜合營(yíng)銷的手法跳出區(qū)域限制，樹立豪宅風(fēng)范，在分期銷售中將均價(jià)拔至5000，朝6000發(fā)展。與項(xiàng)目目標(biāo)吻合的物業(yè)來(lái)自城中豪宅。競(jìng)爭(zhēng)格局——高端物業(yè)三足鼎立中心居住區(qū)和鄭東新區(qū)不是純正意義上的高端居住區(qū)，它們是在優(yōu)越的地理位置上，為了滿足周邊居住人群生活、工作上的需求，形成的高尚居住區(qū)。收入中等偏高的客戶為主力消費(fèi)群體；建筑形態(tài)以高層、小高層為主，低密度住宅較少。價(jià)格在5000-7000之間鄭州市的別墅群，占鄭州市別墅項(xiàng)目的80%以上。憑借獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境和自然景觀，在功能上已不僅是居住，而是集休閑、度假等功能為一體，面向省內(nèi)高端客戶銷售。產(chǎn)品類型：早期獨(dú)棟別墅開發(fā)較多，后期類別墅增多。價(jià)格一般在8000-15000之間。環(huán)線大盤是鄭州城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，因規(guī)模大而在社區(qū)建設(shè)、產(chǎn)品開發(fā)上自成一脈，但是人工雕鑿痕跡明顯，自然景觀缺乏。多為區(qū)域內(nèi)或輻射區(qū)域的中高端客戶購(gòu)買。其產(chǎn)品多樣化，大多為類別墅、多層、小高層的綜合體，滿足不同客戶層次的需求。價(jià)格在4000-6000元之間。項(xiàng)目占地規(guī)模容積率主要產(chǎn)品面積范圍價(jià)格銷售情況大河龍城400畝14萬(wàn)0.6聯(lián)排、雙拼、寬景HOUSE（華亭溪谷）159-3714500-8000聯(lián)排：6000-6500九郡弘200畝3萬(wàn)0.25獨(dú)棟320-10008000售罄盈家水岸118畝11萬(wàn)1.4疊拼200-3004500售罄果嶺山水5000畝10萬(wàn)（二）0.2獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房260-3303700-7000剩余20%左右中原桂冠100畝10萬(wàn)1.5多層、類別墅90-150平層150-230疊墅3000-3200約25%陽(yáng)光逸苑400畝別墅、洋房小高層未推出以低密類產(chǎn)品為主，高端物業(yè)形態(tài)豐富；原有項(xiàng)目消化速度一般，今年新開低密項(xiàng)目消化較快；競(jìng)爭(zhēng)格局——區(qū)域市場(chǎng)，資源獨(dú)一無(wú)二，價(jià)格制高點(diǎn)，但品質(zhì)參差不齊，需提高居住功能及產(chǎn)品細(xì)節(jié)面積過(guò)大總價(jià)過(guò)高銷售周期較長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局——區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)節(jié)項(xiàng)目園林風(fēng)格建筑風(fēng)格配套產(chǎn)品特色推廣語(yǔ)核心競(jìng)爭(zhēng)力大河龍城以水景為題園林歐式+現(xiàn)代元素1000平森林場(chǎng)，2000平泛會(huì)所，3000平高爾夫練習(xí)場(chǎng)；4000平中心湖4000平米水系；前庭后院，層層退臺(tái)；大面寬、高挑高；森林溪谷田園生活成熟低密大社區(qū)，臨近三所旁九郡弘水景園林九支水系貫穿社區(qū)美式風(fēng)格4000平九龍會(huì)館，6000平商業(yè)配套規(guī)劃、水景園林、產(chǎn)品設(shè)計(jì)極少數(shù)人的領(lǐng)袖別墅塔尖級(jí)物業(yè)形象和產(chǎn)品盈家水岸以水景為主題意大利風(fēng)格時(shí)尚雙會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)循環(huán)水系、雙庭院中央別墅區(qū)、至尊水生活水居生活、性價(jià)比果嶺山水生態(tài)、自然歐陸鄉(xiāng)村格高爾夫球場(chǎng)；300畝運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)；野外滑雪場(chǎng)露天溫泉集高爾夫運(yùn)動(dòng)度假酒店居住為一體的休閑園區(qū)全景式、國(guó)際雅派、生活圈規(guī)模、生態(tài)景觀、休閑渡假生活方式中原桂冠公園式景觀歐式維多利亞風(fēng)格Vip會(huì)所，九重安防，雙語(yǔ)幼兒園錯(cuò)落布局，獨(dú)立景觀，十大主題公園，疊疊家樓中樓性價(jià)比客戶分析：區(qū)域集聚了鄭州市絕大部分中高端客戶群體；/客戶以政府高級(jí)官員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高層為主；/外來(lái)客戶占有一定比例；/注重物業(yè)形象，追求高品質(zhì)生活，由舒適型向享受型過(guò)渡；/二次及二次以上置業(yè)，不作為第一居所使用；缺乏生活配套及交通配套競(jìng)爭(zhēng)格局——中心區(qū)及鄭東新區(qū)，價(jià)格高開高走，黃金地段，居住條件成熟，但自然環(huán)境欠缺，產(chǎn)品容積率高項(xiàng)目名稱總建面容積率產(chǎn)品類型／面積／均價(jià)配套／附加值建筑／園林客戶層次曼哈頓廣場(chǎng)80萬(wàn)6.5高層/37—74㎡；80—102㎡；125—143㎡；150—200㎡；/5700元商業(yè)街、豪華會(huì)所、幼兒園、小學(xué)歐式中凱華府12.5萬(wàn)2.03多層+高層/96-136㎡；83-87㎡；144-158㎡/5288—6218元商業(yè)，會(huì)所中式康橋華城30萬(wàn)高層、商業(yè)/酒店商業(yè)、會(huì)所自然景觀中高端客戶分析：客戶多為一次置業(yè)者，公司白領(lǐng)、企業(yè)中層干部居多，地緣性不強(qiáng)，但隨交通流線而變化環(huán)境嘈雜，缺乏生活舒適度競(jìng)爭(zhēng)格局——環(huán)線大盤，價(jià)格低開高走，規(guī)模制勝，產(chǎn)品多樣化，滿足多層次客戶需求，但人工雕琢痕跡重，缺乏自然景觀項(xiàng)目名稱總建面容積率產(chǎn)品類型／面積／均價(jià)配套／附加值建筑／園林客戶層次綠都城38萬(wàn)1.6純多層/一房44㎡左右；二房75—90㎡；三房87—124㎡；復(fù)式83—120㎡；4500元/㎡（均價(jià)）幼兒園、小學(xué)、室內(nèi)游泳館、雙會(huì)所新古典主義建筑、現(xiàn)代街區(qū)景觀普羅旺世1.69別墅、多層、高層180㎡左右；4800元/㎡商業(yè)廣場(chǎng)、中學(xué)、會(huì)所法式園林遠(yuǎn)大理想城76萬(wàn)2.2多層、小高層、高層二房80左右；三房120—150㎡；復(fù)式209㎡，價(jià)格未定商業(yè)街新古典主義地中海風(fēng)情中高端客戶分析：客戶區(qū)域特征明顯／區(qū)域客戶以政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層為主／外地、地市客戶以交通流線為特征分布／外地客戶以行政單位領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主為主缺乏自然景觀競(jìng)爭(zhēng)格局——高端物業(yè)客戶綜合分析本地客戶以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層、白領(lǐng)為主外地、地市客戶以交通流線為特征分布外地客戶以行政單位領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主為主理性、穩(wěn)重、素質(zhì)較高，多二次置業(yè)，注重產(chǎn)品舒適度高端物業(yè)客戶需要培養(yǎng)，隨產(chǎn)品變化而改變；競(jìng)爭(zhēng)格局——高端物業(yè)綜合特征分析類別物業(yè)類型價(jià)格優(yōu)勢(shì)不足客戶群價(jià)格策略近郊大盤獨(dú)棟別墅，聯(lián)排、疊加等類別墅，花園洋房7000-15000投放量小，產(chǎn)品稀缺

群效應(yīng)形成高尚居住氣氛獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境和景觀資源

容積率低，產(chǎn)品舒適度高；居住功能淡薄缺乏與市中心的聯(lián)系面積偏大，多在250平方以上，總價(jià)高產(chǎn)品創(chuàng)新不足面向省內(nèi)高端客戶，市內(nèi)中高端客戶群體高形象入市，價(jià)格高開高走環(huán)線大盤多層為主，花園洋房、類別墅、小高層為輔4000-6000形象鮮明，產(chǎn)品創(chuàng)新、附加值高產(chǎn)品多樣化，滿足不同層次客戶需求位置不佳

缺乏自然景觀區(qū)域或輻射區(qū)域的中端、中高端客戶高形象入市，價(jià)格低開高走中心區(qū)樓盤小高層、高層5000-7000地位佳，通大性強(qiáng)居住條件成熟，生活方便缺乏生態(tài)環(huán)境及自然景觀

生活舒適度不高周邊區(qū)域中高端、高端客戶高形象入市，價(jià)格平開高走，或高開高走競(jìng)爭(zhēng)格局——競(jìng)爭(zhēng)切入點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)生活條件成熟，但是缺乏生態(tài)環(huán)境及自然景觀競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分論點(diǎn)結(jié)論市場(chǎng)缺少一個(gè)在功能上集居住、休閑度假于一體，在產(chǎn)品上創(chuàng)新領(lǐng)先、并擁有高享受的自然環(huán)境的全新樓盤環(huán)境好，但是產(chǎn)品創(chuàng)新度低，缺乏居住氛圍和生活、交通配套綜上所述，同致行發(fā)現(xiàn)，鄭州樓市，高端物業(yè)三足鼎立，各有優(yōu)勢(shì)，但缺乏一類集居住和休閑功能一體、既擁有生態(tài)環(huán)境、又有能滿足生活需求、能夠引領(lǐng)鄭州人居全新生活的全新樓盤！我項(xiàng)目，是否有承接市場(chǎng)大勢(shì)的力量？2007，鄭州樓市強(qiáng)敵四起，逐鹿中原因此，同致行認(rèn)為：沒有建立獨(dú)特的話語(yǔ)權(quán)，就沒有在硝煙彌漫的高端市場(chǎng)拉動(dòng)大量需求的能量！小結(jié)思考二：我項(xiàng)目是否有承接市場(chǎng)大勢(shì)的條件？怎么做？PARTTWO：項(xiàng)目分析區(qū)域價(jià)值分析地塊價(jià)值分析綜合價(jià)值提煉２００６年鄭州城市發(fā)展規(guī)劃中，城市北區(qū)被規(guī)劃為“未來(lái)核心居住區(qū)，”惠濟(jì)區(qū)被定義為“人居生態(tài)示范區(qū)”，把惠濟(jì)區(qū)建設(shè)成為“人居生態(tài)建設(shè)區(qū)”、“旅游休閑風(fēng)情區(qū)、發(fā)展環(huán)境最優(yōu)區(qū)”。而在本區(qū)域內(nèi)，依黃河沿線而建的別墅群，也促就了區(qū)域“高尚居住區(qū)”的群效應(yīng)。區(qū)域前景——城市核心居住區(qū)，人居示范區(qū)，高尚住宅區(qū)中心城區(qū)板塊北區(qū)板塊東區(qū)板塊西區(qū)板塊西南板塊東南板塊惠濟(jì)區(qū)獨(dú)有的生態(tài)濕地環(huán)境被公認(rèn)為市區(qū)最佳人居環(huán)境，同時(shí)良好的自然環(huán)境、濃厚的人文氛圍、被譽(yù)為鄭州市的“綠肺”和省會(huì)“后花園”，已成為居民休閑、度假、居住的首選地。本案區(qū)域價(jià)值——鄭州后花園，生態(tài)資源和景觀價(jià)值獨(dú)一無(wú)二地塊現(xiàn)狀——容積率適中，擁有一定規(guī)模和景觀資源地塊現(xiàn)狀：地上無(wú)建筑物，平坦規(guī)整，利于規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)：容積率1.7給項(xiàng)目帶來(lái)較大產(chǎn)品組合空間可用資源：三面被綠化帶圍合，防噪音，防污染

正對(duì)500畝古樹苑公園，休閑寶地【對(duì)面活水人工湖】【地塊現(xiàn)狀】【市政綠化帶】【古樹苑公園】地塊位置——行政中心區(qū)，道路通達(dá)性強(qiáng)，交通展示性佳；不足的是公交體系不完善本案鄭東新區(qū)金水區(qū)開元路天河路清華園路優(yōu)勢(shì)：天河路、開元路為區(qū)域交通主干道，道路寬闊平坦，到市區(qū)的交通極為便利，貫通南陽(yáng)路、文化路、花園路、經(jīng)三路、中州大道等，與市區(qū)的金融區(qū)、行政區(qū)、鄭東新區(qū)（CBD）等主要區(qū)域聯(lián)系在一起，具有極強(qiáng)的道路通達(dá)性，和形象對(duì)外展示效果。不足：只有游16、91兩條線路通往該區(qū)域，公交體系不完善，對(duì)外聯(lián)系弱?！镜缆肥疽鈭D】【公交路線示意圖】周邊配套——正對(duì)區(qū)政府，市政配套齊全，但缺乏居住氛圍及生活配套【正對(duì)區(qū)政府】【市政配套齊全】【規(guī)劃起點(diǎn)高】【村莊較多】【居住氛圍不足】【匱乏中檔生活配套】?jī)?yōu)勢(shì)不足項(xiàng)目綜合價(jià)值分析——區(qū)域擁有獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境和自然景觀項(xiàng)目緊鄰大型生態(tài)公園和活水湖地塊平坦，有一定規(guī)模和市中的容積率，利于開發(fā)，營(yíng)造自身氣質(zhì)緊鄰天河路，直貫?zāi)详?yáng)路，道路通達(dá)性強(qiáng)，形象展示面佳。優(yōu)勢(shì)(S)：生活氛圍缺乏；市政配套處于規(guī)劃中，沒有形成直觀印象。缺乏成規(guī)模的商業(yè)及生活配套，缺乏公交體系同類樓盤分流客戶；區(qū)域建設(shè)速度。區(qū)域內(nèi)放量增加利用項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，作好產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)造大社區(qū)生活氣氛；充分發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地塊特征，注重社區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造，以高起點(diǎn)打造項(xiàng)目形象；利用社區(qū)內(nèi)商業(yè)規(guī)劃，彌補(bǔ)生活配套不足；加強(qiáng)發(fā)展商品牌建設(shè)，增強(qiáng)客戶信心；豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好分期開發(fā)規(guī)劃；利用輿論影響政府，充分借助政府勢(shì)力。劣勢(shì)(W)：機(jī)會(huì)(O)：高端物業(yè)需求穩(wěn)定，市場(chǎng)前景良好；高端市場(chǎng)缺乏全新物業(yè)；區(qū)域是未來(lái)的核心居住區(qū)，居住日益明顯項(xiàng)目位于行政中心區(qū)，也是人居生態(tài)示范區(qū)，其成功開發(fā)將促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，鮮明區(qū)域功能形象；威脅(T)：我們具備高端物業(yè)的基礎(chǔ)，但缺乏內(nèi)部核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要我們后天的完善！競(jìng)爭(zhēng)分析本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)生活條件成熟，但是缺乏生態(tài)環(huán)境及自然景觀競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分論點(diǎn)結(jié)論市場(chǎng)缺少一類在功能上集居住、休閑度假于一體，在產(chǎn)品上創(chuàng)新領(lǐng)先、并擁有高享受的自然環(huán)境的全新樓盤環(huán)境好，但是產(chǎn)品創(chuàng)新度低，缺乏居住氛圍和生活、交通配套突破6000意味著：打造鄭州高端項(xiàng)目回顧我們的目標(biāo)本項(xiàng)目的切入點(diǎn)。集中市場(chǎng)上所有高端物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，整合開發(fā)，跳出區(qū)域大盤!思考三:以6000元/M2為首期價(jià)格的前提下，怎樣合理安排產(chǎn)品布局及開發(fā)節(jié)奏？如何實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠和資金鏈的穩(wěn)固？怎樣實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？怎樣提高開發(fā)商品牌，建立金山地產(chǎn)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)？PARTTHERR：項(xiàng)目開發(fā)策略類似案例借鑒項(xiàng)目開發(fā)模式項(xiàng)目綜合定位案例借鑒–深圳·萬(wàn)科城VS鄭州·普羅旺世案名深圳萬(wàn)科城普羅旺世選擇理由深圳高端物業(yè)代表，產(chǎn)品線豐富，和本項(xiàng)目位置相似鄭州環(huán)線大盤典范，也是距離本息項(xiàng)目最近的成功環(huán)線大盤規(guī)劃異國(guó)風(fēng)情組團(tuán)異國(guó)風(fēng)情組團(tuán)產(chǎn)品變化Townhouse、寬景house、情景花園洋房、透天小高層、LOFT別墅、樓中樓、花園洋房、小高層、高層價(jià)格12000-18000-25000-300002800-3600-4000-4400客戶城市中產(chǎn)階級(jí)，香港客戶，內(nèi)地客戶私企業(yè)主，政府公務(wù)員，外來(lái)置業(yè)者營(yíng)銷特點(diǎn)展示先行，景觀、樣板間、體驗(yàn)中心在營(yíng)銷中占主導(dǎo)地位廣告語(yǔ)萬(wàn)科在建一座城買房，看了普羅旺世再?zèng)Q定推廣活動(dòng)產(chǎn)品展示會(huì)、形象發(fā)布會(huì)等系列事件營(yíng)銷社區(qū)配套商業(yè)街、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、活動(dòng)中心、物業(yè)萬(wàn)科物業(yè)海南珠江物業(yè)案例借鑒–深圳萬(wàn)科城開放式廣場(chǎng)九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層萬(wàn)科城策略之三——啟動(dòng)產(chǎn)品組合，情景洋房為主，少量toho檢驗(yàn)市場(chǎng)，提升形象主景觀體系前移，將未來(lái)的居住意境充分展現(xiàn)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目自身資源不足的先天劣勢(shì)，同樣鄰近的中海日輝臺(tái)項(xiàng)目銷售價(jià)格較萬(wàn)科城低1000元/平方米，品牌差異和展示體驗(yàn)的不同是造成差距的根源。萬(wàn)科城策略之一——實(shí)景展示，景觀中心首先完成，看得見的未來(lái)居住體驗(yàn)萬(wàn)科城策略之二——啟動(dòng)區(qū)配套商業(yè)的建立，彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足的劣勢(shì)服務(wù)于片區(qū)功能的商業(yè)中心在第一期便全部建設(shè)完成，盡早展示；而售時(shí)機(jī)則放在一期住宅入伙之際，銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)度大大提升；整個(gè)策略可謂開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資金實(shí)力的結(jié)合。一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能，類型組合上可謂恰到好處，既控制了風(fēng)險(xiǎn)，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。二期產(chǎn)品明顯走高，低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項(xiàng)目的品牌塑造和帶動(dòng)啟動(dòng)至關(guān)重要的作用；案例借鑒–鄭州普羅旺世一期等于整體,一舉奠定大盤氣勢(shì)規(guī)劃先行,讓市場(chǎng)充滿信心與期望各類產(chǎn)品價(jià)值定位清晰，迎合不同客戶群展示先行,提前展示后期的生活環(huán)境開發(fā)節(jié)奏的合理安排,保證持續(xù)的市場(chǎng)亮點(diǎn)案例借鑒—帶給我項(xiàng)目的啟示大盤開發(fā)大盤客戶客戶廣度與項(xiàng)目開發(fā)深度成正比區(qū)域外持續(xù)的拉動(dòng)力大盤形象一期=整體項(xiàng)目=區(qū)域運(yùn)作要點(diǎn)如何確立長(zhǎng)期地位，面對(duì)后來(lái)者狙擊多期開發(fā)的持續(xù)性大盤對(duì)企業(yè)要求資金實(shí)力開發(fā)經(jīng)驗(yàn)先期投入核心競(jìng)爭(zhēng)力從想象——到兌現(xiàn)大盤之道，綜合考慮，持續(xù)發(fā)展資金鏈的延續(xù)：首期開發(fā)要“量小質(zhì)地精”，快打快銷，快速回籠資金，帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)，保持項(xiàng)目資金的連續(xù)性。

大盤成長(zhǎng)性：一期撬動(dòng)市場(chǎng)，回籠資金，中期通過(guò)社區(qū)的落成和對(duì)區(qū)域的促進(jìn)價(jià)格提升及品牌成長(zhǎng)，最終達(dá)到利潤(rùn)最大化及品牌成長(zhǎng)品牌成長(zhǎng)：高位切入-強(qiáng)勢(shì)引領(lǐng)-快速攻城策略高調(diào)銷售，期期新亮點(diǎn)，期期新形象核心競(jìng)爭(zhēng)力：展示先行，形象先行、配套先行，強(qiáng)調(diào)資源，豐富產(chǎn)品，客戶多層次我項(xiàng)目總體開發(fā)定位–高端形象+中高端產(chǎn)品=中等售價(jià)+較快消化速度引領(lǐng)鄭州市全新生活方式---居住+休閑度假+情景住宅打造區(qū)域標(biāo)志物業(yè)，鮮明區(qū)域形象，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展高端形象+中高端產(chǎn)品=中等售價(jià)+較快消化速度1.代表區(qū)域板塊價(jià)值：“大鄭州，大交通”

城市CLD核心區(qū)

城市綠肺，花園地帶2.代表未來(lái)居住發(fā)展方向：改變傳統(tǒng)不完美居住生活

引領(lǐng)全新綠色生活主義3.代表未來(lái)開發(fā)發(fā)展的方向：大盤開發(fā)模式

項(xiàng)目品牌，帶動(dòng)企業(yè)品牌我項(xiàng)目分期開發(fā)策略–平開高走，首期啟動(dòng)高端物業(yè)提升形象，后期提高產(chǎn)品容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化首期啟動(dòng)強(qiáng)勢(shì)資源區(qū)，樹立形象標(biāo)桿中期啟動(dòng)次資源區(qū)，中高端產(chǎn)品后期提高土地利用率，利益最大化稀缺資源，建立區(qū)域形象標(biāo)桿，完善配套，弱化配套不足劣勢(shì)樹立高端產(chǎn)品形象奠定了高端物業(yè)的形象開發(fā)價(jià)值得以提升弱化地塊資源不均衡性利用項(xiàng)目形象吸引客戶銷售價(jià)格得以最大拉升/項(xiàng)目品牌和形象完全樹立/提升土地利用率，增加收益產(chǎn)品類型：TOWN-HOUSE、聯(lián)排別墅、復(fù)式樓中樓賣點(diǎn)：賣小區(qū)規(guī)劃、賣社區(qū)概念、賣生活方式與身份奠定知名度、聚人氣穩(wěn)健的開發(fā)適度的規(guī)模主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)先行產(chǎn)品類型：景觀洋房、花園洋房賣點(diǎn)：賣建筑形式、賣社區(qū)園林、賣小區(qū)商業(yè)配套、賣項(xiàng)目升值潛力

引領(lǐng)市場(chǎng)，創(chuàng)行業(yè)標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值提升項(xiàng)目品牌產(chǎn)品類型：空中院落、高層生活賣點(diǎn)：賣鄰里、賣社區(qū)文化、賣服務(wù)關(guān)注市場(chǎng)，隨時(shí)變化社區(qū)成長(zhǎng)性物業(yè)管理根據(jù)快速攻城原則，同致行建議，首期開發(fā)量控制在5-6萬(wàn)平方內(nèi)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，快速回款！分期開發(fā)策略建議–產(chǎn)品布局開元路天河路

清華園路ABD1D2C地塊產(chǎn)品理由A廣場(chǎng)、商業(yè)裙樓正對(duì)惠濟(jì)區(qū)政府，展示性強(qiáng)人氣聚集力高，可作廣場(chǎng)，與政府廣場(chǎng)呼應(yīng)，添加商業(yè)街，同時(shí)開動(dòng)商業(yè)街，滿足社區(qū)及周邊需求B多層洋房為主、連排、疊加別墅為輔按照大盤開發(fā)均以中央景觀為景觀軸中心的規(guī)律，中央地帶，社區(qū)景觀最好，噪音小，地塊價(jià)值最高，適合開動(dòng)較高產(chǎn)品C花園洋房、類別墅等私密性強(qiáng)，可獨(dú)立管理，且近鄰天河路，道路通達(dá)性強(qiáng)，適合開動(dòng)高端、中高端產(chǎn)品D小高層地塊價(jià)值相對(duì)較弱，但高空觀景價(jià)值高，尤其D1地塊正對(duì)古樹公園，視覺效果極佳。附注：小區(qū)可設(shè)置人車分流交通體系，分別在天河路、開元路、和尚元路社區(qū)入口，開元路與廣場(chǎng)相呼應(yīng)，設(shè)為主入口。產(chǎn)品策略–產(chǎn)品多樣化，功能多樣化，滿足不同層次客戶與價(jià)格的需求產(chǎn)品功能定位類別墅居住、度假高形象、高品質(zhì)的中高端產(chǎn)品情景洋房（多層的升級(jí)版）居住、休閑中高端居住瞰景洋房（小高層升級(jí)版）居住、投資普通小高層的升級(jí)版類別墅：本項(xiàng)目的引爆產(chǎn)品，奠定項(xiàng)目市場(chǎng)地位，產(chǎn)生溢價(jià)多層洋房：本項(xiàng)目的主要產(chǎn)品，延續(xù)項(xiàng)目高價(jià)值、高形象，并產(chǎn)生溢價(jià)瞰景洋房：提高容積率，利潤(rùn)最大化產(chǎn)品示意——情景洋房產(chǎn)品示意——情景洋房產(chǎn)品定位——疊墅洋房層層退臺(tái)設(shè)計(jì)———在家里即可享受“有天有地”的寬景生活；多重私家庭院———且庭院分布錯(cuò)落有致，同位置住戶不會(huì)有視覺上沖突、障礙；私家獨(dú)戶門廊———高度尊重業(yè)主的居家私密，讓業(yè)主在進(jìn)入家門前便可登樓賞景；廊橋院落———構(gòu)成兩棟建筑之間的院落空間。樓臺(tái)園景——將園林環(huán)境引入樓上

價(jià)格策略–普羅旺世為價(jià)格平臺(tái)，思念果嶺山水橇動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值作為一個(gè)區(qū)域內(nèi)，乃至鄭州市內(nèi)全新樓盤的面世，在市場(chǎng)上沒有一個(gè)和標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，我項(xiàng)目初期入市，需要搭建一個(gè)價(jià)格平臺(tái)，方能在后期通過(guò)系列手段達(dá)到價(jià)格的拉升，并建立自己的市場(chǎng)衡量標(biāo)準(zhǔn)。操作策略如下：普羅旺世是本項(xiàng)目最近的環(huán)線大盤，其價(jià)格已經(jīng)成為市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，也是本項(xiàng)目?jī)r(jià)格平臺(tái)，而本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的高端樓盤，思念果嶺山水，則成為本項(xiàng)目同類產(chǎn)品的價(jià)格撬動(dòng)點(diǎn)。果嶺山水普羅旺世量變質(zhì)變量變本案年代價(jià)格052200060708111310普羅旺世３８００280044005000本案成長(zhǎng)階層特征：30—40歲左右，家庭人口2-3人，準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久，職業(yè)：外地來(lái)鄭的生意人，企業(yè)中高層、醫(yī)生、大學(xué)退休教師購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自住為主，占到8成以上置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主意向戶型：三房、四房關(guān)注因素：景觀、配套、品質(zhì)、私密性穩(wěn)定階層特征：35-50歲和，家庭人口在2-4人職業(yè)：處于事業(yè)巔峰的金領(lǐng)、私企業(yè)主、名企高管、政府高層購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自住為主置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主，投資為輔意向戶型：4房、5房為主關(guān)注因素：景觀、社區(qū)、配套、社區(qū)尊貴感主力客戶群輔助客戶群項(xiàng)目綜合定位–客戶定位

項(xiàng)目綜合定位–市場(chǎng)地位中原人居新典范，優(yōu)尚生活領(lǐng)跑者釋義：本項(xiàng)目融合居住功能、休閑功能為一體，聚集交通、商業(yè)及其他配套條件，為居家者打造全新的生活享受，作為“新生活的領(lǐng)跑者”當(dāng)之無(wú)愧。而社區(qū)的發(fā)展，對(duì)于本區(qū)域的人口聚集、商業(yè)流通、區(qū)域形象建設(shè)都有極大的帶動(dòng)，項(xiàng)目形象與區(qū)域形象不謀而合，項(xiàng)目理所當(dāng)然的成為“鄭州人居生活典范”！項(xiàng)目綜合定位–形象主題麥歐小鎮(zhèn)－－60萬(wàn)平米·優(yōu)尚北歐情景小城優(yōu)尚：高品質(zhì)的/稀缺的/新派的/現(xiàn)代的/時(shí)尚的優(yōu)尚北歐情景小城：演繹現(xiàn)代歐式風(fēng)情的尊貴生活情景小城：異域風(fēng)情的建筑/商業(yè)/園林/生活品味項(xiàng)目綜合定位–形象主題何謂麥歐？麥歐，即ＭＩＬＤ緣由：MILD生活，來(lái)自北歐的問候

MILD，英語(yǔ)含義指溫和、緩慢、隨意；

MILD生活，源生于北歐純凈土壤上的一種生活居家態(tài)度，

以原生、唯我和閑居的口號(hào)開創(chuàng)現(xiàn)代人更加“柔軟”的美好時(shí)光。

秉承：首創(chuàng)MILD社區(qū)，流行在世界人居前沿

晶座，秉承風(fēng)靡世界前沿的MILD生活理念，

致力于打造城北風(fēng)景板塊首創(chuàng)的MILD風(fēng)情社區(qū)，構(gòu)筑綠色生活典范，

給每一個(gè)熱愛生活的生命，回報(bào)以人文的尊重與自由的舒展。M----Mature

MILD----M，mature（交通、板塊）成熟、成長(zhǎng)，成熟是一種氣質(zhì)，也是一種標(biāo)桿，更是一種享受，風(fēng)馳電摯的暢快，未來(lái)理想生活的期待。

I----Ideal

MILD----I，ideal（配套）理想、完美追求完美是痛苦的一件事情，還好他們已經(jīng)做得夠好了，美味的牛排、漂亮的裙子、快樂的健身房……

L----Luxury

MILD----L，luxury奢侈品，有些東西注定不屬于我們，除了大自然賦予的無(wú)限風(fēng)景，當(dāng)城市逐漸被鋼筋水泥侵占，綠地、樹林、湖泊都成了奢侈品，值得慶幸，我們還有得選擇。

D----Design

MILD----D，design（自我）DIY自己動(dòng)手，生活到了一定的時(shí)候，快樂與金錢的關(guān)聯(lián)就不再明顯了，不用頻頻光顧花店卻一樣讓滿屋生綠飄香。

一片風(fēng)景，一座地標(biāo)，一種生活

原生大風(fēng)景，方有原味Mild生活

北城風(fēng)景林地，鄭州人居生態(tài)示范區(qū)

麥歐小鎮(zhèn)，直面５００畝大型原生態(tài)公園，

活水湖、游樂場(chǎng)、與藍(lán)天相融合．．．．

原生的風(fēng)景方能演繹原味的Mild生活……

風(fēng)景板塊地標(biāo)建筑，融于６００畝大社區(qū)

麥歐小鎮(zhèn)，首創(chuàng)居?。燃僖惑w的風(fēng)情大社區(qū)

不僅生活條件完善，交通配套發(fā)達(dá)，還可以與自然景觀為鄰，天天度假！

春花做酒、夏綠為餐、秋黃為被、冬雪棲眠，品讀四季；

唯有更高的視角，才有更美的風(fēng)景，Mild生活亦如此。

項(xiàng)目綜合定位–形象與主題生活綠色主義，享受更多健康生活空間

園林里到處都是樹，種滿各式各樣的花兒，

可以躺在湖邊的草地上舒服的曬太陽(yáng)，聽聽鳥鳴，聞聞花香；

也可以和愛人牽手漫步湖邊，沿著水系，穿過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)的林蔭路，踏過(guò)古樸的青石橋；

可以和朋友在休閑吧坐下，談?wù)劰ぷ?，聊聊生活，擺個(gè)痛快地龍門陣。

誰(shuí)說(shuō)都市里不能享受大園林？

麥歐小鎮(zhèn)以居住的綠色主義，賦予您健康生態(tài)的生活空間！項(xiàng)目綜合定位–建筑與景觀示意項(xiàng)目以歐洲文化與中原人文居住空間的完美結(jié)合，營(yíng)造一種博大的人文居住理念，充分運(yùn)用大盤資源，樹立自然、和諧、民主、成熟、交流的生活模式本項(xiàng)目就是新住宅和新文化的代表【時(shí)尚洋氣的外立面，箭頭是成本較低的旱地噴泉】【陽(yáng)臺(tái)及建筑頂部體現(xiàn)歐陸元素】項(xiàng)目綜合定位–建筑細(xì)節(jié)示意項(xiàng)目綜合定位–