(正式講授)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)課程(上午)

(正式講授)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)課程(上午)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)

—策略篇目錄三、營(yíng)銷(xiāo)理論的實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用二、什么是營(yíng)銷(xiāo)？一、為什么要做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)？（一）網(wǎng)絡(luò)對(duì)我們?nèi)粘Ｉ畹挠绊憻o(wú)

處不在，并將進(jìn)一步深入影響類(lèi)別以前現(xiàn)在銀行窗口辦理業(yè)務(wù)、等待時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)費(fèi)較高實(shí)時(shí)查詢(xún)、一鍵匯款，簡(jiǎn)單、方便、快捷、省錢(qián)購(gòu)物實(shí)體店購(gòu)買(mǎi)、商品有限、價(jià)格較高、辛苦、費(fèi)時(shí)費(fèi)力自由挑選、隨時(shí)購(gòu)物、送貨上門(mén)、價(jià)格實(shí)惠繳費(fèi)至不同部門(mén)辦公地點(diǎn)繳納，費(fèi)時(shí)費(fèi)力網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬即可搞定閱讀紙質(zhì)閱讀、信息更新不及時(shí)、價(jià)格較高、選擇性少在線(xiàn)閱讀、隨時(shí)隨地、信息量大、更新及時(shí)、免費(fèi)或價(jià)格優(yōu)惠學(xué)習(xí)至學(xué)校課堂學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)自學(xué)、遠(yuǎn)程教學(xué)、隨時(shí)隨地學(xué)習(xí)娛樂(lè)花費(fèi)較大、選擇性少、受時(shí)間和空間限制網(wǎng)絡(luò)選擇性多、自由挑選、隨時(shí)隨地、免費(fèi)或價(jià)格優(yōu)惠（二）網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)成為成交新主流，

并推動(dòng)房產(chǎn)中介模式的發(fā)展

傳統(tǒng)客戶(hù)與網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)的變化趨勢(shì)對(duì)比（二）網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)成為成交新主流，

并推動(dòng)房產(chǎn)中介模式的發(fā)展

房地產(chǎn)中介發(fā)展對(duì)比（三）移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展改變

未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)形式

根據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心(CNNIC)的發(fā)布《第29次中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截止至2011年年底，中國(guó)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)到5.3億，手機(jī)網(wǎng)民規(guī)模為3.56億。未來(lái)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？客戶(hù)足不出戶(hù)，網(wǎng)上360度情景看房、視頻看房客戶(hù)網(wǎng)上支付、監(jiān)控交易過(guò)程及進(jìn)度客戶(hù)手機(jī)地圖找房經(jīng)紀(jì)人隨時(shí)隨地移動(dòng)辦公（四）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)較傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)

有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)類(lèi)別客戶(hù)群特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)電話(huà)1、客戶(hù)群大，但準(zhǔn)客戶(hù)需要洗；

2、客戶(hù)需求不確定1、量大，覆蓋面廣；

2、成本低，節(jié)約時(shí)間1、容易遭到拒絕和不信任；

2、只靠聲音傳遞信息，對(duì)溝通技巧和聲音特點(diǎn)要求較高；

3、在短時(shí)間需內(nèi)引起客戶(hù)的興趣；報(bào)紙1、準(zhǔn)客戶(hù)不好把握1、客戶(hù)群大；2、有一定針對(duì)性1、成本高2、被動(dòng)接受電視1、客戶(hù)群大；

2、準(zhǔn)客戶(hù)不好把握；1、直觀、有感召力2、印象深刻。1、成本高，價(jià)格昂貴；

2、被動(dòng)接受，不易把握傳播效果；拜訪1、客戶(hù)群集中；

2、準(zhǔn)客戶(hù)率較多1、需求容易把握；

2、成交幾率較大；1、時(shí)間消耗比較大；

2、拜訪客戶(hù)群的資料不易獲取。門(mén)店1、客戶(hù)需求明確1、需求容易把握；2、成交幾率較大1、客戶(hù)群較小，不穩(wěn)定；網(wǎng)絡(luò)1、客戶(hù)目的性較強(qiáng)

2、客戶(hù)可選擇性較多

3、客戶(hù)的地域性教強(qiáng)1、覆蓋廣，回報(bào)高；2、客源量大，時(shí)效長(zhǎng)

3、省時(shí)省力

1、需要具有一定覆蓋量；

2、對(duì)電腦操作能力有要求。（四）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)較傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)

有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)成本低，收益大易于樹(shù)立個(gè)人品牌覆蓋廣，資源多，易積累網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì)網(wǎng)上看房，節(jié)省時(shí)間隨時(shí)隨地營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)時(shí)間空間障礙目錄三、營(yíng)銷(xiāo)理論的實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用二、什么是營(yíng)銷(xiāo)？一、為什么要做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)？（一）什么是營(yíng)銷(xiāo)“營(yíng)”=包裝“銷(xiāo)”=推廣（二）營(yíng)銷(xiāo)和推銷(xiāo)的區(qū)別推銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)見(jiàn)到客戶(hù)就說(shuō)業(yè)務(wù)；更重視產(chǎn)品并將買(mǎi)賣(mài)放首位；見(jiàn)到客戶(hù)就捕魚(yú)，不論魚(yú)大魚(yú)小、網(wǎng)是否合適；拿著產(chǎn)品跟著客戶(hù)跑。首先問(wèn)需求；更關(guān)注客戶(hù)特點(diǎn)并始終經(jīng)營(yíng)客戶(hù)感覺(jué)；根據(jù)魚(yú)的特點(diǎn)先織網(wǎng)，再捕魚(yú)；用業(yè)務(wù)吸引客戶(hù)并做客戶(hù)的專(zhuān)屬顧問(wèn)。案例：中原婚房策劃；區(qū)經(jīng)林福連鎖定萬(wàn)科、華為的潛在客戶(hù)銷(xiāo)售山水華府（三）營(yíng)銷(xiāo)的基本流程目錄三、營(yíng)銷(xiāo)理論的實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用二、什么是營(yíng)銷(xiāo)？一、為什么要做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)？（一）長(zhǎng)尾理論長(zhǎng)尾理論：只要存儲(chǔ)和流通的渠道足夠大，需求不旺或銷(xiāo)量不佳的產(chǎn)品所共同占據(jù)的市場(chǎng)份額可以和那些少數(shù)熱銷(xiāo)產(chǎn)品所占據(jù)的市場(chǎng)份額相匹敵甚至更大。典型案例：騰訊長(zhǎng)尾理論在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的應(yīng)用：熱門(mén)房源要大量發(fā)，非主流、冷門(mén)房源也要發(fā)。主流網(wǎng)站要大量發(fā)，非主流的網(wǎng)站也要發(fā)。任何房源都可以找到買(mǎi)家，網(wǎng)絡(luò)制造了這種可能性。（二）選擇性注意選擇性注意：受眾對(duì)媒介的接觸具有很強(qiáng)的選擇性，

他們會(huì)根據(jù)自身的想法和興趣出發(fā)去

選擇自己想要關(guān)注的信息，而忽略其余信息。典型案例：特價(jià)和促銷(xiāo)產(chǎn)品吸引力更大。選擇性注意在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的應(yīng)用：調(diào)研總結(jié)，在客戶(hù)最常用的信息獲取渠道中發(fā)布房源。注重房源的發(fā)布數(shù)量和覆蓋面，提高房源展示成功率。注重房源的包裝策劃（標(biāo)題、房源描述等的獨(dú)具特色）。（三）凡勃倫效應(yīng)凡勃倫效應(yīng)：一般來(lái)講，商品價(jià)格越低消費(fèi)者越愿

意購(gòu)買(mǎi)，但有些商品價(jià)格越高反而消

費(fèi)者越愿意購(gòu)買(mǎi)。典型案例：三亞萬(wàn)科森林度假公園、LV包、

勞斯萊斯凡勃倫效應(yīng)在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的應(yīng)用：不一味發(fā)布低價(jià)房源。注重房源的包裝策劃，挖掘特色，賦予房源特殊價(jià)值。房源介紹不止步于房子本身，更重視經(jīng)營(yíng)客戶(hù)的體驗(yàn)

和感覺(jué)。（四）競(jìng)爭(zhēng)差異化策略競(jìng)爭(zhēng)差異化策略：就是你提供的產(chǎn)品、服務(wù)或者策

略在同類(lèi)型中是獨(dú)一無(wú)二、獨(dú)具

特色的。典型案例：寶潔、海底撈競(jìng)爭(zhēng)差異化策略在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的應(yīng)用：在別人做得好的時(shí)候，自己做得更好，在標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再拔高一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；逆向思維，做別人不敢做，不愿做，不能做或還沒(méi)有做的；創(chuàng)造出有自己風(fēng)格、與眾不同的業(yè)務(wù)技巧。搞定客戶(hù)的能力要素一約見(jiàn)客戶(hù)的量要素二×＝成交量結(jié)論（五）營(yíng)銷(xiāo)基本原則備注：增加行動(dòng)或提高能力均可提高業(yè)績(jī)。（五）營(yíng)銷(xiāo)基本原則營(yíng)銷(xiāo)基本理論給我們的啟示如下：

要想在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)上贏得出彩，逆向思維必不可少，別人不敢做，不愿做，不能做或還沒(méi)有做的就是機(jī)會(huì)，任何時(shí)候總要跟別人不一樣，這才是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)真正的秘訣。

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)篇

—認(rèn)識(shí)你的產(chǎn)品，挖掘房源賣(mài)點(diǎn)目錄二、實(shí)操案例解析一、產(chǎn)品屬性就是賣(mài)點(diǎn)的來(lái)源（一）針對(duì)不同客戶(hù)類(lèi)型提煉房源賣(mài)點(diǎn)怎么樣挖掘房源賣(mài)點(diǎn)？物業(yè)檔次人文環(huán)境小區(qū)內(nèi)部配套房源面積小區(qū)風(fēng)格房型

？？？？？？單價(jià)？裝修

？……（一）針對(duì)不同客戶(hù)類(lèi)型提煉房源賣(mài)點(diǎn)低層次需求客戶(hù)：多為首次置業(yè)，預(yù)算比較少，傾

向于租房或者購(gòu)買(mǎi)一居、二居等

面積較小、總價(jià)較低的房子。房源賣(mài)點(diǎn)可從以下入手挖掘：價(jià)格因素（首付、月供、周邊價(jià)格對(duì)比、市場(chǎng)價(jià)對(duì)比、性?xún)r(jià)比等）。付款方式（一次性、分期、按揭等）。交易成本（稅費(fèi)高低等）。交通狀況（周邊公交車(chē)路線(xiàn)、地鐵路線(xiàn)、城市主干道等）（一）針對(duì)不同客戶(hù)類(lèi)型提煉房源賣(mài)點(diǎn)中層次需求客戶(hù)：極可能是首次置業(yè)，也可能是為

了改善生活而再次置業(yè)，傾向于

購(gòu)買(mǎi)兩居、三居，除對(duì)價(jià)格關(guān)注

外，還關(guān)心小區(qū)環(huán)境，周邊配套、

教育環(huán)境、鄰里情況、房子升值

潛力等“軟性”因素。房源賣(mài)點(diǎn)可從以下入手挖掘：區(qū)位價(jià)值（片區(qū)發(fā)展規(guī)劃、CBD概念、中心區(qū)概念、大運(yùn)村概念、地鐵概念等）。配套設(shè)施（停車(chē)位、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、泳池、花園、會(huì)所、超市、小學(xué)、中學(xué)等）。人文氛圍（社區(qū)內(nèi)居住人群層次：工薪階層、精英階層、政府官員、創(chuàng)意人士等）。（一）針對(duì)不同客戶(hù)類(lèi)型提煉房源賣(mài)點(diǎn)高層次需求客戶(hù)：大都為了追求更高、更好的生活

品質(zhì)，傾向于購(gòu)置著名高端社區(qū)

的房源或者別墅，而居住環(huán)境、

人文環(huán)境、鄰里素養(yǎng)、隱私與安

全等因素是他們非?？粗氐摹７吭促u(mài)點(diǎn)可從以下入手挖掘：建筑風(fēng)格（德國(guó)風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格等）。自然景觀（海景、江景、湖景、山景等）。產(chǎn)品品質(zhì)（產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品知名度、開(kāi)發(fā)商品牌和信譽(yù)等）。物業(yè)管理（服務(wù)內(nèi)容、物管品牌、管理科技化水平、服務(wù)口碑等）。社區(qū)檔次（社區(qū)、高檔社區(qū)）。（二）常見(jiàn)挖掘房源獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)的方法從房源的獨(dú)特性出發(fā)：強(qiáng)調(diào)“最”、“唯一”、“獨(dú)一無(wú)二”、“絕無(wú)僅有”。舉例：房子的戶(hù)型在小區(qū)中是稀缺的；房子是小區(qū)中唯一能看公園全景

的；使用的建筑材料是最高端的；是有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)的；附近的商場(chǎng)是某個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)最大、最繁華的；知名人

士XXX也選擇了這邊的房源安家置業(yè)等等。（二）常見(jiàn)挖掘房源獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)的方法從利益與需求的角度出發(fā)：闡述房源給客戶(hù)帶來(lái)的利益，或者能滿(mǎn)足客戶(hù)的某種主導(dǎo)性的需求。舉例：房源的優(yōu)惠力度非常大；大部分業(yè)主是高素養(yǎng)人士，對(duì)孩子的成

長(zhǎng)是最有利的；附近就有地鐵與公交車(chē)，出行非常方便；靠近大

型公園，自然環(huán)境優(yōu)越等等。（二）常見(jiàn)挖掘房源獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)的方法從與競(jìng)爭(zhēng)房源的對(duì)比角度出發(fā)舉例：房源的價(jià)格是某個(gè)區(qū)域內(nèi)最低的，建筑密度與綠化情況是附近所

有房源中最理想的；方位與朝向比其他樓盤(pán)設(shè)計(jì)得更科學(xué)；銷(xiāo)售

情況比其他的房源都要好等等。目錄二、實(shí)操案例解析一、產(chǎn)品屬性就是賣(mài)點(diǎn)的來(lái)源（一）一手樓項(xiàng)目：翠嶺華庭【翠嶺華庭】是由深圳市合強(qiáng)地產(chǎn)顧問(wèn)開(kāi)發(fā)的一手樓項(xiàng)目（軍產(chǎn)房），項(xiàng)目位于梅林關(guān)西南側(cè)，新區(qū)大道小關(guān)旁邊，出小區(qū)大門(mén)后，穿過(guò)門(mén)前天橋即到達(dá)地鐵四號(hào)線(xiàn)民樂(lè)站，且項(xiàng)目毗鄰南坪快速、新區(qū)大道、福龍路等，到達(dá)福田CBD僅需3分鐘，在建中的新彩隧道（彩田路延長(zhǎng)段），連接新區(qū)大道，建成后項(xiàng)目為龍華區(qū)第一個(gè)受益樓盤(pán)。項(xiàng)目靠近上河坊商業(yè)中心，擁有家樂(lè)福、肯德基、電影院、必勝客等系列生活配套。項(xiàng)目為大型花園式小區(qū)，擁有健身中心、文體娛樂(lè)中心、幼兒園，且入戶(hù)可優(yōu)先入讀羅湖螺嶺小學(xué)（深圳市前三甲學(xué)校）。項(xiàng)目均價(jià)12000元/平，單價(jià)為11000-15000/平（周邊樓盤(pán)均價(jià)：上河坊：均價(jià)23000；萬(wàn)科*金域華府：均價(jià)24000；星河丹堤均價(jià)35000；豐澤湖山莊均價(jià)25000）。地理位置佳、交通方便周邊配套完善小區(qū)內(nèi)部配置完善、學(xué)位房、花園式景觀軍產(chǎn)房不限購(gòu)，無(wú)交易稅費(fèi)單價(jià)低、總價(jià)低（二）二手樓：梅林一村的多層復(fù)式梅林一村是深圳市住宅局開(kāi)發(fā)興建的大型國(guó)家機(jī)關(guān)福利房、微利房住宅區(qū)，具有智能化、園林型、標(biāo)志性三大特點(diǎn)，被譽(yù)為“亞洲第一村”。小區(qū)南臨市東西大動(dòng)脈梅林路，且是三個(gè)公交總站交口處和地鐵9號(hào)線(xiàn)必經(jīng)之路。整個(gè)小區(qū)實(shí)行室內(nèi)室外門(mén)禁管理、保安自動(dòng)巡更等智能化管理，由深圳最早的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。小區(qū)位于深圳市梅林水庫(kù)南面，依山傍水，綠化率高達(dá)45%,而且后山就是梅林生態(tài)公園（秋季滿(mǎn)山荔枝碩果累累），附近還有下梅林文體公園。小區(qū)正南方向有一座大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，且周邊還有家樂(lè)福，國(guó)美等大型超市和購(gòu)物中心。小區(qū)居民大都是公務(wù)人員、人民教師等素質(zhì)極高的人群，且?guī)в忻飞街行W(xué)位（省一級(jí)）。此房是處級(jí)四房，戶(hù)型方正，客廳出陽(yáng)臺(tái)，主臥次臥均朝南，豪華居家裝修，保養(yǎng)極佳，現(xiàn)因業(yè)主工作單位調(diào)動(dòng)，故現(xiàn)低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)出售，且房子房齡超過(guò)五年，紅本無(wú)稅。大社區(qū)、交通方便物業(yè)檔次高配套設(shè)施完善，景觀一流房源面積大，戶(hù)型周正、朝南光線(xiàn)好，裝修豪華總價(jià)低、業(yè)主急賣(mài)、紅本無(wú)稅公務(wù)員住宅區(qū)、人文環(huán)境好、身份象征

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)篇

—學(xué)會(huì)包裝房源標(biāo)題目錄三、常見(jiàn)房源標(biāo)題類(lèi)型二、寫(xiě)好房源標(biāo)題的小技巧一、房源標(biāo)題的常見(jiàn)結(jié)構(gòu)房源標(biāo)題的常見(jiàn)結(jié)構(gòu)房源標(biāo)題常見(jiàn)結(jié)構(gòu)有哪些？1、小區(qū)名稱(chēng)（片區(qū)名稱(chēng)、樓盤(pán)名稱(chēng)、地標(biāo)建筑）+房源賣(mài)點(diǎn)+吸引語(yǔ)（最常見(jiàn)）2、小區(qū)名稱(chēng)（片區(qū)名稱(chēng)、樓盤(pán)名稱(chēng)、地標(biāo)建筑）+房源賣(mài)點(diǎn)3、小區(qū)名稱(chēng)（片區(qū)名稱(chēng)、樓盤(pán)名稱(chēng)、地標(biāo)建筑）+吸引語(yǔ)備注：1）為什么一定會(huì)有小區(qū)名稱(chēng)（片區(qū)名稱(chēng)、樓盤(pán)名稱(chēng)、地標(biāo)建筑）呢？——用戶(hù)搜索房源時(shí)習(xí)慣輸入片區(qū)、小區(qū)、樓盤(pán)和地標(biāo)建筑進(jìn)行查詢(xún)。2）以上僅為常見(jiàn)結(jié)構(gòu)，但如果想在千百萬(wàn)條信息中脫穎而出則需別具一格、與眾不同，經(jīng)紀(jì)人可充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造力編寫(xiě)房源標(biāo)題。目錄三、常見(jiàn)房源標(biāo)題類(lèi)型二、寫(xiě)好房源標(biāo)題的小技巧一、房源標(biāo)題的常見(jiàn)結(jié)構(gòu)寫(xiě)好房源標(biāo)題的小技巧賣(mài)點(diǎn)直擊：直接寫(xiě)出房源最大賣(mài)點(diǎn)。獨(dú)樹(shù)一幟，與眾不同：可加入網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)、時(shí)事新聞動(dòng)態(tài)等。利用推薦詞：店長(zhǎng)推薦、今日推薦、本周推薦等。利用夸張?jiān)~：最、超、經(jīng)典、僅、絕對(duì)（絕版）、極品、難得、精美、唯一、稀缺。目錄三、常見(jiàn)房源標(biāo)題類(lèi)型二、寫(xiě)好房源標(biāo)題的小技巧一、房源標(biāo)題的常見(jiàn)結(jié)構(gòu)（一）課堂實(shí)操案例一：【翠嶺華庭】是由深圳市合強(qiáng)地產(chǎn)顧問(wèn)開(kāi)發(fā)的一手樓項(xiàng)目（軍產(chǎn)房），項(xiàng)目位于梅林關(guān)西南側(cè)，新區(qū)大道小關(guān)旁邊，出小區(qū)大門(mén)后，穿過(guò)門(mén)前天橋即到達(dá)地鐵四號(hào)線(xiàn)民樂(lè)站，且項(xiàng)目毗鄰南坪快速、新區(qū)大道、福龍路等，到達(dá)福田CBD僅需3分鐘，在建中的新彩隧道（彩田路延長(zhǎng)段），連接新區(qū)大道，建成后項(xiàng)目為龍華區(qū)第一個(gè)受益樓盤(pán)。項(xiàng)目靠近上河坊商業(yè)中心，擁有家樂(lè)福、肯德基、電影院、必勝客等系列生活配套。項(xiàng)目為大型花園式小區(qū)，擁有健身中心、文體娛樂(lè)中心、幼兒園，且入戶(hù)可優(yōu)先入讀羅湖螺嶺小學(xué)（深圳市前三甲學(xué)校）。項(xiàng)目均價(jià)12000元/平，單價(jià)為11000-15000/平（周邊樓盤(pán)均價(jià)：上河坊：均價(jià)23000；萬(wàn)科*金域華府：均價(jià)24000；星河丹堤均價(jià)35000；豐澤湖山莊均價(jià)25000）。（一）課堂實(shí)操案例二：梅林一村是深圳市住宅局開(kāi)發(fā)興建的大型國(guó)家機(jī)關(guān)福利房、微利房住宅區(qū)，具有智能化、園林型、標(biāo)志性三大特點(diǎn)，被譽(yù)為“亞洲第一村”。小區(qū)南臨市東西大動(dòng)脈梅林路，且是三個(gè)公交總站交口處和地鐵9號(hào)線(xiàn)必經(jīng)之路。整個(gè)小區(qū)實(shí)行室內(nèi)室外門(mén)禁管理、保安自動(dòng)巡更等智能化管理，由深圳最早的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。小區(qū)位于深圳市梅林水庫(kù)南面，依山傍水，綠化率高達(dá)45%,而且后山就是梅林生態(tài)公園（秋季滿(mǎn)山荔枝碩果累累），附近還有下梅林文體公園。小區(qū)正南方向有一座大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，且周邊還有家樂(lè)福，國(guó)美等大型超市和購(gòu)物中心。小區(qū)居民大都是公務(wù)人員、人民教師等素質(zhì)極高的人群，且?guī)в忻飞街行W(xué)位（省一級(jí)）。此房是處級(jí)四房，戶(hù)型方正，客廳出陽(yáng)臺(tái)，主臥次臥均朝南，豪華居家裝修，保養(yǎng)極佳，現(xiàn)因業(yè)主工作單位調(diào)動(dòng)，故現(xiàn)低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)出售，且房子房齡超過(guò)五年，紅本無(wú)稅。（一）課堂實(shí)操答案1、從常見(jiàn)結(jié)構(gòu)入手寫(xiě)標(biāo)題：“翠嶺華庭地鐵口稀缺物業(yè)HOLD不?。　?、“梅林關(guān)口0稅費(fèi)0交易費(fèi)0傭金，產(chǎn)權(quán)私有不等人！”、“翠嶺華庭離地鐵口１分鐘？”2、從核心賣(mài)點(diǎn)入手寫(xiě)標(biāo)題：“地鐵口學(xué)位房，不限購(gòu)不限貸”、“武警幫您看家，隔壁住的就是首長(zhǎng)！”、“限購(gòu)的朋友，為錢(qián)找出路的朋友，走過(guò)路過(guò)不要錯(cuò)過(guò)！”案例一參考標(biāo)題！1、從核心賣(mài)點(diǎn)入手寫(xiě)標(biāo)題：“亞洲第一村絕版處級(jí)四房，豪華裝修，紅本無(wú)稅！”、“裝修豪華，業(yè)主急賣(mài)，紅本無(wú)稅”2、從吸引語(yǔ)入手寫(xiě)標(biāo)題：“梅林一村樓王單位驚現(xiàn)江湖，這樣的房子你HOLD住嗎？”、“好盤(pán)推給懂盤(pán)的人，多層復(fù)式顯示您尊貴”案例二參考標(biāo)題！不同客戶(hù)群喜歡的標(biāo)題會(huì)不同，我們可從多個(gè)角度去打造同一套房源，編寫(xiě)不同的房源標(biāo)題進(jìn)行發(fā)布，吸引不同客戶(hù)群的點(diǎn)擊。（二）常見(jiàn)房源標(biāo)題類(lèi)型中規(guī)中矩型：操作技巧：按照前面介紹的標(biāo)題常見(jiàn)結(jié)構(gòu)依葫蘆畫(huà)瓢編寫(xiě)即可。（二）常見(jiàn)房源標(biāo)題類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)直擊型：舉例：以景觀為賣(mài)點(diǎn)（世界級(jí)生態(tài)谷養(yǎng)生墅-豐泰橡樹(shù)溪谷；依山傍水，

傳世之墅，觀音山前，橡樹(shù)溪谷） 以戶(hù)型為賣(mài)點(diǎn)（親友會(huì)羨慕你住在宮殿中——挑高6米的大廳；您

可以在房間里蕩秋千——房子很大） 以?xún)r(jià)格為賣(mài)點(diǎn)（0稅費(fèi)0交易費(fèi)0傭金；紅本在手，業(yè)主急賣(mài)） 以裝修為賣(mài)點(diǎn)（千萬(wàn)不要以為照片是假的——裝修超豪華） 以功能用途為賣(mài)點(diǎn)（婚房首選、投資首選） 以配套為賣(mài)點(diǎn)(您可以穿著睡衣逛商場(chǎng)！——針對(duì)樓下有商場(chǎng))操作技巧：找出房源的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)體現(xiàn)最大賣(mài)點(diǎn)以及賣(mài)點(diǎn)疊加的方式編寫(xiě)即可。（二）常見(jiàn)房源標(biāo)題類(lèi)型夸大其辭型：舉例：遇見(jiàn)好房一聲吼，該出手時(shí)就出手！ 結(jié)婚不買(mǎi)房，等于耍流氓！ 零首付重出江湖:抄底了抄底了?。x烏小商品城） 你買(mǎi)房我付首期，首付1.6就搞掂 此房只應(yīng)天上有，人間難得幾回尋 10年在觀望，11年在觀望，12年還要再觀望么？機(jī)會(huì)僅此一次！ 買(mǎi)房送深戶(hù)，買(mǎi)房送首期，給力不給力！操作技巧：加入一些夸張?jiān)~或網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)進(jìn)行編寫(xiě)，重在吸引客戶(hù)眼球。

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)篇

—學(xué)會(huì)包裝房源描述目錄三、經(jīng)典房源描述模板解析二、寫(xiě)好房源描述的注意點(diǎn)一、房源描述的常見(jiàn)結(jié)構(gòu)房源描述的常見(jiàn)結(jié)構(gòu)房源描述常見(jiàn)結(jié)構(gòu)有哪些？1、樓盤(pán)描述+房型特點(diǎn)+推薦理由（賣(mài)點(diǎn)直擊）+感情化煽情說(shuō)辭+專(zhuān)業(yè)分析+優(yōu)勢(shì)自薦2、推薦理由（賣(mài)點(diǎn)直擊）+優(yōu)勢(shì)自薦3、推薦理由（賣(mài)點(diǎn)直擊）房源描述的常見(jiàn)結(jié)構(gòu)

【樓盤(pán)描述】可從小區(qū)的風(fēng)格、物業(yè)、檔次、人文、小區(qū)內(nèi)部配套、周邊配套、交通狀況等入手，【房型特點(diǎn)】可從房源面積、房型、朝向、格局、單價(jià)、總價(jià)、景觀、裝修、配置等入手，【專(zhuān)業(yè)分析】可從應(yīng)交納稅費(fèi)、投資回報(bào)率等入手，【優(yōu)勢(shì)自薦】可從從業(yè)年限、片區(qū)專(zhuān)家、個(gè)人網(wǎng)站推薦等入手。要點(diǎn)一以上僅為常見(jiàn)結(jié)構(gòu)，但如果想在千百萬(wàn)條信息中脫穎而出則需別具一格、與眾不同，經(jīng)紀(jì)人可充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造力編寫(xiě)房源描述。要點(diǎn)二目錄三、經(jīng)典房源描述模板解析二、寫(xiě)好房源描述的注意點(diǎn)一、房源描述的常見(jiàn)結(jié)構(gòu)寫(xiě)好房源描述的注意點(diǎn)與房源標(biāo)題的風(fēng)格一致，互相呼應(yīng)條理清晰，簡(jiǎn)潔明了，一目了然租房講內(nèi)部，售房講外部客戶(hù)為先，引導(dǎo)想象化體驗(yàn)換位思考，換位描述細(xì)節(jié)決定成?。ㄗ煮w、內(nèi)容、重點(diǎn)……）目錄三、經(jīng)典房源描述模板解析二、寫(xiě)好房源描述的注意點(diǎn)一、房源描述的常見(jiàn)結(jié)構(gòu)（一）課堂實(shí)操案例一：【翠嶺華庭】是由深圳市合強(qiáng)地產(chǎn)顧問(wèn)開(kāi)發(fā)的一手樓項(xiàng)目（軍產(chǎn)房），項(xiàng)目位于梅林關(guān)西南側(cè)，新區(qū)大道小關(guān)旁邊，出小區(qū)大門(mén)后，穿過(guò)門(mén)前天橋即到達(dá)地鐵四號(hào)線(xiàn)民樂(lè)站，且項(xiàng)目毗鄰南坪快速、新區(qū)大道、福龍路等，到達(dá)福田CBD僅需3分鐘，在建中的新彩隧道（彩田路延長(zhǎng)段），連接新區(qū)大道，建成后項(xiàng)目為龍華區(qū)第一個(gè)受益樓盤(pán)。項(xiàng)目靠近上河坊商業(yè)中心，擁有家樂(lè)福、肯德基、電影院、必勝客等系列生活配套。項(xiàng)目為大型花園式小區(qū)，擁有健身中心、文體娛樂(lè)中心、幼兒園，且入戶(hù)可優(yōu)先入讀羅湖螺嶺小學(xué)（深圳市前三甲學(xué)校）。項(xiàng)目均價(jià)12000元/平，單價(jià)為11000-15000/平（周邊樓盤(pán)均價(jià)：上河坊：均價(jià)23000；萬(wàn)科*金域華府：均價(jià)24000；星河丹堤均價(jià)35000；豐澤湖山莊均價(jià)25000）。（一）課堂實(shí)操案例二：梅林一村是深圳市住宅局開(kāi)發(fā)興建的大型國(guó)家機(jī)關(guān)福利房、微利房住宅區(qū)，具有智能化、園林型、標(biāo)志性三大特點(diǎn)，被譽(yù)為“亞洲第一村”。小區(qū)南臨市東西大動(dòng)脈梅林路，且是三個(gè)公交總站交口處和地鐵9號(hào)線(xiàn)必經(jīng)之路。整個(gè)小區(qū)實(shí)行室內(nèi)室外門(mén)禁管理、保安自動(dòng)巡更等智能化管理，由深圳最早的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。小區(qū)位于深圳市梅林水庫(kù)南面，依山傍水，綠化率高達(dá)45%,而且后山就是梅林生態(tài)公園（秋季滿(mǎn)山荔枝碩果累累），附近還有下梅林文體公園。小區(qū)正南方向有一座大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，且周邊還有家樂(lè)福，國(guó)美等大型超市和購(gòu)物中心。小區(qū)居民大都是公務(wù)人員、人民教師等素質(zhì)極高的人群，且?guī)в忻飞街行W(xué)位（省一級(jí)）。此房是處級(jí)四房，戶(hù)型方正，客廳出陽(yáng)臺(tái)，主臥次臥均朝南，豪華居家裝修，保養(yǎng)極佳，現(xiàn)因業(yè)主工作單位調(diào)動(dòng)，故現(xiàn)低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)出售，且房子房齡超過(guò)五年，紅本無(wú)稅。案例一參考房源描述：【推薦理由】：梅林關(guān)口，地鐵4號(hào)線(xiàn)民樂(lè)站，出小區(qū)大門(mén)后步行2分鐘即達(dá)。南坪快速、新區(qū)大道、福龍路交匯，到達(dá)福田CBD僅需3分鐘。小區(qū)自帶幼兒園，可優(yōu)先入讀羅湖螺嶺小學(xué)（深圳市前三甲學(xué)校）。軍產(chǎn)房。不限購(gòu)，無(wú)交易稅費(fèi)，保證產(chǎn)權(quán)私有。項(xiàng)目均價(jià)12000元/平，僅為周邊商品房?jī)r(jià)格的50%。本人從事房地產(chǎn)行業(yè)8年，竭誠(chéng)為您服務(wù)，不是物廉價(jià)美的物業(yè)絕對(duì)不向您推薦！本公司還代理深莞惠80%以上樓盤(pán)，無(wú)需支付中介費(fèi)，您只需一個(gè)，即可看房。案例二參考房源描述一、樓盤(pán)描述【交通優(yōu)勢(shì)】：交通四通八達(dá)（深圳任您游），幾乎每一條線(xiàn)路都從小區(qū)門(mén)口經(jīng)過(guò)，而且是未來(lái)的地鐵口物業(yè)?！经h(huán)境優(yōu)勢(shì)】：成熟大社區(qū)，號(hào)稱(chēng)“亞洲第一村”，依山傍水，背靠梅林生態(tài)公園，梅林水庫(kù)，綠化率高達(dá)45%?！九涮變?yōu)勢(shì)】：大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，且周邊還有家樂(lè)福，國(guó)美等大型超市和購(gòu)物中心，社區(qū)和周邊配套完善，且?guī)∫患?jí)學(xué)位，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一一具備。二、房型特點(diǎn)【結(jié)構(gòu)】：處級(jí)四房，珍藏單位，稀有放盤(pán)出售，戶(hù)型實(shí)用，格局分布合理，客廳出陽(yáng)臺(tái)，主臥次臥均朝南?！狙b修】：豪華居家裝修，保養(yǎng)極佳，可拎包即住。案例二參考房源描述三、推薦理由1、處級(jí)四房，罕有戶(hù)型；2、業(yè)主工作調(diào)動(dòng)急賣(mài)，低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)，投資回報(bào)率高；3、房子房齡超過(guò)五年，紅本無(wú)稅。4、小區(qū)居住的大都是公務(wù)人員、人民教師等素質(zhì)極高的人群，彰顯身份地位。

本人從事不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)多年，對(duì)該區(qū)域中的大部分樓盤(pán)都有自己獨(dú)特的認(rèn)識(shí)。由于近期成交量活躍,部分房源已售或價(jià)格有調(diào)整,所以本人已發(fā)房源可能會(huì)和網(wǎng)站上其他同行價(jià)位有相差性,但可以保證本人所發(fā)一切房源均為真實(shí)房源和真實(shí)價(jià)格！議價(jià)是本人的強(qiáng)項(xiàng)！PS：如您還想查看其余類(lèi)似房源，請(qǐng)點(diǎn)擊此處進(jìn)入我的個(gè)人網(wǎng)店，歡迎隨時(shí)來(lái)電！不同客戶(hù)群喜歡的房源描述會(huì)不同，我們可從多個(gè)角度去打造同一套房源，編寫(xiě)不同的房源描述進(jìn)行發(fā)布，吸引不同客戶(hù)群的點(diǎn)擊。（二）經(jīng)典房源描述模板解析【納威人的幸福】：