某樓盤營(yíng)銷策劃

某樓盤營(yíng)銷策劃前言一、周邊樓盤價(jià)格調(diào)查1.價(jià)格調(diào)查匯總二、天泰馥香谷與調(diào)查樓盤評(píng)估1.樹圖解析與權(quán)重系數(shù)計(jì)算1.2銀都景園1.3金帝山莊1.6錦園1.7千禧龍?jiān)?.8蔚蘭海岸1.9新貴都花園三、評(píng)估與價(jià)格修正1.修正公式2.修正過程3.修正結(jié)果四、天泰馥香谷價(jià)格定位建議五、價(jià)格策略與執(zhí)行方案購房最敏感因素.3樓層差價(jià)率與差價(jià)系數(shù)六、價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng)價(jià)格是公司效益與客戶之間的一座橋梁高了，能走過這座橋的人就少——沒有市場(chǎng)低了，公司損失利潤(rùn)——沒有效益如何在兩者之間達(dá)到一種平衡如何讓我們的樓盤即叫好又叫座這永遠(yuǎn)是我們解析的重心……第二部分：天泰馥香谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略與執(zhí)行方案一、周邊樓盤價(jià)格調(diào)查單位樓盤名稱統(tǒng)計(jì)面積M2最高標(biāo)價(jià)/M2最低標(biāo)價(jià)/M2平均標(biāo)價(jià)/M2折實(shí)均價(jià)修正均價(jià)元/M2備注一次性%銀行按揭%銀都景園0不僅不打折，如不是一次性付款還要+10%金帝山莊0頤景園00名仕花園錦園0千禧龍?jiān)肺邓{(lán)海洋新貴都0綠島花園00礦泉花園0表只是調(diào)查中的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤。采用按揭付款方式等因素?！魠⒄諛潜P以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。3、一次評(píng)估與加權(quán)(平均分)樓盤評(píng)估項(xiàng)銀都景園園園錦園千禧龍?jiān)肺堤m海岸新貴都園礦泉園馥香谷周邊社區(qū)交通條件價(jià)格與付款方式營(yíng)銷水平小區(qū)內(nèi)綠化情況小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況小區(qū)公共配套設(shè)施顧問代理水平物業(yè)管理水平合計(jì)(加權(quán)分)樓盤評(píng)估項(xiàng)銀都景園金帝山莊園名仕花園錦園千禧龍?jiān)肺堤m海岸新貴都綠島花園礦泉花園馥香谷加權(quán)評(píng)估加權(quán)因素包含：開盤時(shí)間、目前執(zhí)行價(jià)格、銷售率(2)加權(quán)修正：三、評(píng)估與價(jià)格修正*比較樓盤均價(jià)四、天泰馥香谷價(jià)格定位建議*為配合分批銷售和低開高走的價(jià)格策略，第一批提出價(jià)格定位如下：*本案設(shè)計(jì)的是銷售實(shí)價(jià)，銷售價(jià)格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。五、定價(jià)策略與執(zhí)行方案(一)定價(jià)策略1、價(jià)格是消費(fèi)者購房最敏感因素著在采用了1)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格評(píng)估；2)萃辰樹圖；3)成本利潤(rùn)法；4)差價(jià)設(shè)計(jì)法。四種方法結(jié)合，我們得出了上述價(jià)格(均價(jià))定位，并建議分批推出樓盤。合計(jì)308套。根據(jù)以上戶型統(tǒng)計(jì)，可以看出200平米以上的大戶型占的比例還是很大的，這就關(guān)系到5如預(yù)定情況非?；鸨?也可全面推出。這種配比，一是保證幾類戶型都有，二是將不太好銷的及戶型較大的推出比例大些，借為我們價(jià)格的差價(jià)原則做了很好的鋪墊。根據(jù)這種情況我們也分別請(qǐng)?zhí)焯﹩T工對(duì)各單元的朝向差，景觀差與樓層差做了評(píng)估(見后表)，并根據(jù)評(píng)估分位，將各單元價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，得出平均價(jià)，并根據(jù)均價(jià)算出每棟每單元每樓層價(jià)格表。(二)執(zhí)行方案評(píng)估人評(píng)估單元玉田吳占峰莉華黃天華姜鸝史偉王海燕李林劉冰辰平均分55476669778777777798979888777789876664966664-8887588899888888877八層評(píng)估人評(píng)估單元玉田吳占峰莉華黃天華姜鵬史偉王海燕李林劉冰辰平均分5777976987769788758988998899898五層評(píng)估人評(píng)估單元玉田吳占峰莉華黃天華姜鵬史偉王海燕李林劉冰辰平均分67877688988888789983、樓層差價(jià)率與差價(jià)系數(shù)八層樓層評(píng)估得分差價(jià)率差價(jià)系數(shù)備注五層樓層評(píng)估得分差價(jià)率差價(jià)系數(shù)備注4、各單元平均價(jià)計(jì)算表樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)樓層層差價(jià)(元/m2)計(jì)算價(jià)(元/m2)開盤推出價(jià)(元/m2)裝修價(jià)(元/m2)持續(xù)期上漲價(jià)(元/m2)銷控銷控表銷售會(huì)議銷售日記電話記錄六、價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng)由于市場(chǎng)目前較為復(fù)雜，各種類型的樓盤都同時(shí)存在，我們必須對(duì)價(jià)格有一個(gè)可調(diào)整的系統(tǒng)。而此系統(tǒng)存在于推廣和銷售過程當(dāng)中，保證上我們的價(jià)格貼近市場(chǎng)并保持較高利潤(rùn)。價(jià)格運(yùn)行銷售過程銷售控制第一種情況戶型外外部信息收集財(cái)務(wù)計(jì)劃競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目形象推廣分析反饋重新調(diào)整2、價(jià)格執(zhí)行:在推出量和價(jià)格控制上做到既要能產(chǎn)生脈沖性又要能保持樓盤在市場(chǎng)上的恒溫效應(yīng)，策A、馥香谷定位于國際化住宅特區(qū)，那么目標(biāo)客戶一類為外籍業(yè)主；一類是公司總裁、的品質(zhì)。B、推出的次序是先“兩側(cè)后中間，先西面后南面”位置及朝向較好的單元盡量放在后免價(jià)格做空。量推廣一兩種戶型，做到有的放矢，避免由于戰(zhàn)線過長(zhǎng)而達(dá)不到應(yīng)有的促銷效果。3、應(yīng)變方案準(zhǔn)備推出套數(shù)(假設(shè))銷售比例這種情況表明馥香谷的第一批推出量取得很好的市場(chǎng)反映。應(yīng)變方案：立即調(diào)整價(jià)格，根據(jù)具體情況可平均上漲100元/平方米以上第二種情況戶型推出套數(shù)(假設(shè))銷售比例應(yīng)變方案：加大推廣力度，加強(qiáng)大戶型的優(yōu)惠措施，(不用現(xiàn)金打折，可乘取贈(zèng)送實(shí)物)第三種情況戶型推出套數(shù)(假設(shè))銷售比例需求大，而中、小戶型及大戶型分別是由于戶型較差和消費(fèi)面狹窄，造成需求量相對(duì)減少，應(yīng)變方案：以特優(yōu)價(jià)迅速消化小戶型，加大對(duì)大戶型的宣傳平穩(wěn)加推中戶