高檔寫字樓物業(yè)設備管理標準

高檔寫字樓物業(yè)設備管理標準高檔寫字樓物業(yè)設備管理標準高檔寫字樓物業(yè)設備管理標準高檔寫字樓物業(yè)設備管理標準物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會發(fā)展的客觀需要。物業(yè)管理最實質(zhì)的意義，是經(jīng)過物業(yè)管理的全過程，達到物業(yè)自己的保值增值，讓人類的建設成就的使用價值得以最充分地表現(xiàn)。物業(yè)管理的主要對象是建筑物，關(guān)于高層建而言，其設計壽命可長達70-1年，保持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設備系統(tǒng)，所以對設備設備的管理收效怎樣，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主的資產(chǎn)可否保值增值。同時我們還應當注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設備管理擁有的長久的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業(yè)設備管理的各項基礎工作做好。在物業(yè)管理的所有內(nèi)容中，設備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不單對物業(yè)自己的價值表現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務水平的保障起到了不可以取代的作用?，F(xiàn)在，高層建筑的設備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個領(lǐng)域中先進的科學技術(shù)在應用技術(shù)方面的成就。每一個設備系統(tǒng)都擁有其特別鮮亮的專業(yè)特點，有著它內(nèi)在的、獨到的運轉(zhuǎn)規(guī)律。設備管理工作就是要依照這些客觀規(guī)律來進行規(guī)范的管理，才能達到物業(yè)管理的目的。我們在這里奉獻給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設備管理過程中研究出來的一1022.03.07408418888899910101010111111111212121213131414151515161617BACCTV(1818184.219191920212.42122..222222232323242424252525262728282930CCTV3030CCVT30324.3323233333333335.03451345.234343435355.336363737385.439393939405.540404142425.643434343445.7444444半年保護保養(yǎng)項目（45）年度保護保養(yǎng)項目（45）6.0外判項目6.1外判項目的定義6.2外判項目的核查故障的認定故障率核查電梯故障率的計算公式1．0術(shù)語：1．1.技術(shù)責任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責任人對該系統(tǒng)的安全、正常運轉(zhuǎn)所應當擔當?shù)呢熑巍Ｔ敿毭枥L能夠從以下幾個方面理解；⑴責任人對自己所負責的專業(yè)系統(tǒng)的情況必定是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點的設備的技術(shù)狀態(tài)必定是認識的，所以對自己所負責的設備系統(tǒng)的安全運轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢應當有自己的技術(shù)判斷。⑵對波及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必定負責地提出自己的技術(shù)建議。⑶對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負有技術(shù)交底的責任。⑷對系統(tǒng)設備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)建議。1.2系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指依照必然的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”等。按上述系統(tǒng)的所有組成，從始端到尾端，按必然的設定周期及不同樣專業(yè)的技術(shù)要求，對系統(tǒng)所有組成節(jié)點為對象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以除去故障為目的的操作行為，而是為延伸設備壽命、保證設備正常運轉(zhuǎn)為目的的操作種類。1．3.運轉(zhuǎn)管理：運轉(zhuǎn)是指設備周而復此地運轉(zhuǎn)。依照物業(yè)設備不同樣專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，經(jīng)過對設備設備有關(guān)動向參數(shù)的記錄、察看、分析、調(diào)整來推行對系統(tǒng)設備的詳細操作行為的管理。為除去設備故障而進行的維修工作、檢修工作也應當歸入運轉(zhuǎn)管理的內(nèi)容之中。1．4.保養(yǎng)的工藝要求：在推行物業(yè)設備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個保養(yǎng)環(huán)節(jié)的詳細操作要求。1．5.維修：維修是在運轉(zhuǎn)管理范圍內(nèi)的一件工作。是指在運轉(zhuǎn)中的設備出現(xiàn)了故障后進行的維修行為。其目的是趕快將設備故障除去，恢復系統(tǒng)運行。1．6．檢修：是特指一些設備設備在必然的運轉(zhuǎn)周期內(nèi)，有計劃地按該設備的技術(shù)要求進行解體調(diào)整、修復、改換被磨損件的工作行為。被檢修設備不用然是故障狀態(tài)。1．7．監(jiān)測：經(jīng)過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運轉(zhuǎn)的設備的各樣技術(shù)參數(shù)進行記錄、分析、比較的過程。達到對設備運轉(zhuǎn)動向的情況的認識的目的。1．8．檢測：經(jīng)過應用技術(shù)的手段和對應的儀表，對設備固有的技術(shù)參數(shù)進行測量，以達到對被檢設備的圓滿程度和性能利害的判斷的目的。1．9．展望：經(jīng)過對設備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的時間段內(nèi)設備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運轉(zhuǎn)的可靠程度的工作過程和結(jié)果。1．10．技術(shù)協(xié)調(diào)：當出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時，組織有關(guān)專業(yè)工程師進行技術(shù)討論，解決有關(guān)問題的過程。2.0物業(yè)設備的運轉(zhuǎn)管理2.1設備運轉(zhuǎn)的環(huán)境標準要求設備運轉(zhuǎn)的環(huán)境要求的見解高層建筑的各系統(tǒng)的主要設備在投入運轉(zhuǎn)后，必定具備一個合適的工作環(huán)境，從物業(yè)設備長壽運轉(zhuǎn)的基本要求出發(fā)，為保證各樣不同樣專業(yè)設備的運行需要而提出對設備放置的環(huán)境的詳細要求。供配電系統(tǒng)設備房環(huán)境要求高低壓配電房門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動垂簾（或其他防火間隔舉措）。防火門及金屬門應保持圓滿，防腐油漆如期翻新。門外應有顯然的表記：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”。墻身：刷白，無施工遺留印跡。無顯然的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只贊同掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。天花：刷白，無漏水印跡，無蜘蛛網(wǎng)。地板：可依照實質(zhì)情況選以下一種辦理方法；水泥地板所有油灰色地板漆。鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的戒備線。在操作范圍內(nèi)鋪上對應電壓等級的絕緣膠墊。樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必定做好防水浸的攔水基。要求擁有對整個配電室阻水的防水門檻。備用發(fā)電機組機房地面應做好防塵辦理，發(fā)電機臺架應高于地面，在距離臺架20CM處應有黃色的戒備線，發(fā)電機組的槽鋼底座不應有銹蝕現(xiàn)象。關(guān)于水冷發(fā)電機組的臺架周圍應有完滿的排水渠，其寬度不宜高出15CM。發(fā)電機組的日用油箱應設在有門的獨立房間，門外側(cè)應有顯然的警告牌：“嚴禁煙火”。發(fā)電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。發(fā)電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入保證回路，以保證發(fā)電機組送電后，能保證這些設備的運轉(zhuǎn)用電。中央空調(diào)系統(tǒng)設備間中央空調(diào)系統(tǒng)主機房天花、墻身刷白，在對外面可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪舉措。地面宜做防塵的油漆辦理、并應做好疏水、防水辦理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應噴上顯然的字樣，并用不同樣的顏色標示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應掛上用比較耐用的資料做成的標示牌，標示牌內(nèi)應有對應設備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門地點的地面應有優(yōu)秀的排水明溝。屬于冷凍水系統(tǒng)的設備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應當是優(yōu)秀的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎、泵臺架應保持干凈、干燥。新風機房及空氣辦理機（風柜）房設備房門應外開，門檻應為不低于10cm高的防水地坎，基座周圍應設置排水明溝、地漏圓滿，新風入口、回風百頁應干凈無塵。設備房內(nèi)的維修照明圓滿，應設置作為維修用的專用插座。二次冷凍泵及熱互換器機房同中央空調(diào)系統(tǒng)主機房。排風機房機身應噴涂防銹漆（關(guān)于非鍍鋅機件）。風機機座細風管支撐件均要防潮防腐辦理，用水泥制作的機座墩,應用專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風機的標示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容），設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持干凈、干燥。露天的加壓送風機及排煙風機露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。機身應噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）。對風機機座細風管支撐件均要防水防腐辦理。在合適的地點上應懸掛標示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。設備和設備附件應保持干凈、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)零件、進（出）風口應有安全警告標志。給排水系統(tǒng)設備間生活水泵房生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有攪亂的情況下，應做吸音設備）。房內(nèi)嚴禁放置雜物，正常照明優(yōu)秀，并有應急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水辦理。水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房內(nèi)管道應噴上防腐油漆，并用箭頭注明水流方向。閥門應掛上用耐用資料做成的標示牌，標示牌應注明該閥門正常工作時的應處狀態(tài)。水泵的泵體、電機外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護油漆面應保持優(yōu)秀。不應有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，防備造成散熱不良。減壓閥房減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)嚴禁放置雜物，且照明優(yōu)秀，門扇為外開門，應設置不低于10CM的防水門檻。地面做好防滑、防水辦理。地面應有通至地漏的排水明溝。減壓閥閥體油漆應保持優(yōu)秀，不得有銹蝕，并掛適用耐用資料做成的標示牌。標示牌上要注明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標。在閥前或閥后壓力表上應在設定值的地點上用紅油漆劃上顯然的戒備紅線。減壓閥房內(nèi)管道應噴上防腐油漆，并注顯然水流方向。水表房水表房的天花、墻身刷白，嚴禁放置任何雜物，且照明優(yōu)秀。門扇圓滿，門前不應放置阻擋物。水表房內(nèi)所有閥門無漏水現(xiàn)象，水表油漆優(yōu)秀無銹蝕，在干管管道上應噴有水流流向的箭頭。水表面板無積塵埃，表內(nèi)數(shù)字清楚易讀。樓層管井房管井照明燈具圓滿。管井門為外開防火門，無損壞，門板油漆保持優(yōu)秀。門栓、門鎖圓滿。水管井應設置不低于10CM的防水門檻。地面齊整，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼圓滿，金屬管道的防腐油漆覆蓋圓滿并有正確的分色。各樣閥門圓滿，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清楚、正確。排污泵房排污泵房的集水井應有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應保持油漆覆蓋，不應有銹蝕。集水井內(nèi)應無廢膠袋、木塊等雜物?？刂齐娤潺R整無塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應掛狀態(tài)表記牌。消防系統(tǒng)設備間消防中心門：外開，金屬門應保持圓滿，防腐油漆如期翻新。門外應有顯然的表記“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”。墻身：潔白，無施工遺留的印跡。無顯然凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只贊同懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊迫事故辦理程序”。地板：無垃圾，積塵。高臺板及地溝：線路敷設齊整，地板下或地溝內(nèi)無施工遺留印跡，無施工垃圾、雜物、塵埃，地板蓋平展圓滿。天花：潔白，無漏水印跡，無蜘蛛網(wǎng)。消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊迫情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機后邊的維修通道應保持暢達。所有設備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機柜內(nèi)放置所有與運轉(zhuǎn)設備沒關(guān)的雜物。各分類尾端設備的電源插座應安裝為永遠的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板取代，更不得一個電源拖板帶三個以上的尾端設備。電池組表面應保持干凈，箱體圓滿，無生銹。照明：電源應接入保證回路，應急燈齊備圓滿，室內(nèi)照明應保持足夠光照度。氣體滅火設備間氣瓶間嚴禁堆放雜物。門：門鉸無松動，門鎖圓滿，門外應有顯然表記（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只贊同懸掛“操作規(guī)程”。地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持干凈無塵。天花：潔白，無蜘蛛網(wǎng)。氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清楚，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不有關(guān)物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應的瓶體上的合適地點應懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。照明：電源應接入保證回路，應急燈齊備圓滿，室內(nèi)照明無故障。隸屬設備：報警主機、聯(lián)動屏、緊迫廣播控制屏、供電設備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體圓滿，無生銹。箱內(nèi)走線有序、不紛亂。消防水泵房加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄露，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術(shù)參數(shù)的標示牌。閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級閥門地點”等內(nèi)容的標示牌。管道：油漆無剝落，標有工作介質(zhì)流向指示。控制箱：無積塵，表面無弊端，無生銹。功能表記清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清楚便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不紛亂。室外消防栓等設備水泵接合器房:門：無損壞，門鉸無松動，門鎖圓滿，門外有“消防水泵接合器”標示牌。水泵接合器：無滲漏、配件齊備，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設備房內(nèi)嚴禁堆放雜物。室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊備，周圍3米范圍內(nèi)不應有阻截物和障礙物。電梯設備間電梯機房電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚?？刂乒瘛⒅鳈C周圍區(qū)分黃色戒備線。門外開，并有鎖緊裝置，門上應有顯然標志：“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”。機房內(nèi)不應寄存沒關(guān)的設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。機房內(nèi)應有優(yōu)秀通風，保證室內(nèi)最高溫度不高出40℃。當使用排電扇通風時，如安裝高度較低時，應布防備網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔周圍應筑有不低于10CM的永遠性防水圍攔。主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永遠的方式注明最大贊同載荷。盤車工具齊備，并應掛在對應主機周邊的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的地點，用顯然的箭頭標出盤車輪的轉(zhuǎn)動方向與轎廂運動方向一致的表記。電梯機房內(nèi)應設有詳細說明，指出當電梯發(fā)生故障時應依照的挽救操作規(guī)程，包括電梯困人的挽救的步驟。當同一機房內(nèi)設置有數(shù)臺曳引機時，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應設置注明各開關(guān)所對應的電梯編號及對應控制設備名稱的標牌。轎廂轎廂照明正常，天花及地板干凈無損壞。電扇運轉(zhuǎn)可靠且無噪聲和異樣振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監(jiān)察器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用優(yōu)秀。轎廂掛應有標有本梯限載的表記牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)察部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。廳門和轎門地坎的導槽應保持干凈、無雜物、無沙礫。通訊設備機房通訊總機房（1）通訊互換機機房機房內(nèi)應當設有二扇對出門入的門。如其中一扇門在正常情況下封閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應有顯然的表記；“通訊互換機房”、“機房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”，互換機房內(nèi)應懸掛“室內(nèi)嚴禁抽煙”等標示牌及“互換機機房管理規(guī)定”。進入機房應換穿機房裝備的專用拖鞋。地板應為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應無施工遺留的印跡，并保持干燥，地板下敷設的管線應齊整有序。應安裝專用空調(diào)，保證室內(nèi)全天候在必然的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持優(yōu)秀的通風狀態(tài)。室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水印跡，無蜘蛛網(wǎng)。機房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應無滲水現(xiàn)象。機房內(nèi)的照明要求接入保證回路之內(nèi)，并保持優(yōu)秀狀態(tài)。機房內(nèi)不應堆放沒關(guān)的雜物。但應按要求裝備滅火器。2）通訊機房內(nèi)的電源室門外應標示“通訊機房電源室”室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。墻身及地面、天花無滲漏水現(xiàn)象。電池組應放置在專用的電源架上，并保持干凈。室內(nèi)嚴禁堆任憑何雜物。按要求裝備手提消防滅火器。3）通訊機房內(nèi)的話務員室門外應有標牌“話務員室”，“非工作人員，嚴禁入內(nèi)”，門應使用向外開的縱火門。室內(nèi)應安裝專用空調(diào)保證室內(nèi)保持必然的溫度及濕度，并保持優(yōu)秀的通風狀態(tài)。地面、墻身、天花、應無滲水漏水的印跡和無蜘蛛網(wǎng)。墻身應掛上“話務員職責”等規(guī)章制度。室內(nèi)應按要求裝備消防滅火器。通訊管井房門洞應有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應標“通信管井房”。地板應用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應用白色涂料刷白。經(jīng)過樓板的管線孔洞應采用柔性填充資料進行密封。通訊電纜應固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房內(nèi)如有配線架。在該配線架應注明每對線的編號。井房內(nèi)應有足夠的照明并應配置有維修用插座。樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設備間CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設置在設備管理部門合適的地點?？刂浦行模ê珻CTV、FA、BAS）機房門外應有“控制中心計房”或“非值班人員，嚴禁入內(nèi)”等標示牌，室內(nèi)應有“室內(nèi)嚴禁抽煙”或禁煙標示牌。防火門應向外開，如期使用專用油漆刷新。使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的印跡，并且無滲水、潤濕等現(xiàn)象，地板下敷設的管線應分別用標牌表記注明，線管內(nèi)的各類信號線、電源線應齊整有序。墻身及天花無滲水、漏水的印跡。室內(nèi)應使用專用的空調(diào)，保證室內(nèi)全天候保持在必然的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持優(yōu)秀的通風狀態(tài)。墻上應懸掛BA自動控制的模擬屏或有關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。UPS不中斷電源的電池表面干凈、無塵?！，F(xiàn)場應有有關(guān)電池電量的測量記錄。自控系統(tǒng)用的電腦、打印機，應保持優(yōu)秀的狀態(tài)，機內(nèi)外齊整干凈，無浮塵。CCTV的主機設備，保持優(yōu)秀的狀態(tài)，設備上無塵埃，電源線、信號線齊整，并做好分類。室內(nèi)及所有機柜內(nèi)嚴禁放置沒關(guān)的雜物。室內(nèi)按規(guī)定裝備消防滅火器。3.2設備運轉(zhuǎn)管理運轉(zhuǎn)管理的見解為負責設備系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)而設置詳細操作要求,并規(guī)范在設備系統(tǒng)運轉(zhuǎn)過程中對數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運轉(zhuǎn)方案設定、調(diào)整等詳細操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來指導管理者和操作者的過程。供配電系統(tǒng)系統(tǒng)表記：1）高低壓配電室主要進出門外應有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴禁入內(nèi)”等白底紅字的標志牌。2）高壓進線如敷設在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險”的表記牌。3）在高壓配電柜的進線柜的正面和反面，要在合適的地點上標進步線回路的名稱。例：“龍?zhí)禙9”“天河F4”等，并與系統(tǒng)圖上的注明一致。（4）對已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已退出運轉(zhuǎn)的高壓開關(guān)，要掛上一致的有“投入”“正在工作、嚴禁合閘“的標示牌。5）高低壓配電柜的頂部應明確標示該柜在系統(tǒng)中的編號，并必定和竣工圖上的標號相一致。有條件的情況下還應注明該柜的功能和用途，比方：“聯(lián)系柜”“計量柜”“饋電柜”等。6）在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應當用一致的字樣表示該路開關(guān)的回路名稱。7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應可靠地扎上已經(jīng)注明上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同樣的合適地點，扎上同一標示。8）樓層配電室及專用管井應當有明確的標示牌。9）高低壓配電室及其他獨立的配電室內(nèi)的接地點應有明確一致的“接地點#號”的表記。10）關(guān)于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應保持干凈，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免保護電池應如期檢查）。發(fā)電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入保證回路，以保證發(fā)電機組送電后，能保證這些設備的運轉(zhuǎn)用電。高低壓配電運轉(zhuǎn)記錄要求運轉(zhuǎn)技術(shù)參數(shù)：高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄電壓（KV）、電流（A）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。低壓側(cè)受電端總開關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每日固準時間記錄主要回路的電能耗用情況。運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計電能耗用統(tǒng)計表（附表）月總負荷變化情況曲線表（附表）××回路月負荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運轉(zhuǎn)情況統(tǒng)計表（附表）交接班記錄與檢查當班運轉(zhuǎn)人員要對其記錄負責，仔細簽字，每個月由系統(tǒng)工程師對其運轉(zhuǎn)記錄、各樣統(tǒng)計表格進行審察并簽字。設備圓滿標準設備外觀干凈完滿，各樣標示清楚，各樣指示燈圓滿無缺，各樣儀表圓滿、指示正確。各級開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完滿無缺。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補嘗電容柜能正常投入運轉(zhuǎn)，各電容器組完滿無缺。高壓操作工具齊備，且有查驗合格證。配電間內(nèi)照明燈具齊備，防小動物的舉措圓滿。配電間內(nèi)的滅火設備處在有效期內(nèi)，火災報警設備有效。變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設備房內(nèi)照明燈具完滿，通風設備圓滿。運轉(zhuǎn)情況分析每年年關(guān)到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對今年度的系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運轉(zhuǎn)分析報告。系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況分析報告必定擁有以下內(nèi)容：全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運轉(zhuǎn)時數(shù)（H）、總用電量、重點用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設備的故障率（%）（從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設備）分析系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的主要技術(shù)特點分析出現(xiàn)故障的主要原因?qū)θ晗到y(tǒng)運轉(zhuǎn)的討論依照今年的系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況提出來年運轉(zhuǎn)管理的展望性建議。中央空調(diào)系統(tǒng)系統(tǒng)表記在空調(diào)設備地應有“主機房（冷凍站）”、“二次熱互換機房”、“新風機房”、“空調(diào)機房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標示牌機房設備的主供電導線上應有分相標準（紅色、黃色、綠色）的色彩鑒識。安全地區(qū)邊緣應有黃色的安全戒備線。關(guān)于旋轉(zhuǎn)零件、易觸電地點等必定懸掛警告牌冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必定在顯然、重點地點設置有水流方向和供水地區(qū)的標志（注）冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必定懸掛包括系統(tǒng)唯一編號和功能的表記牌（隸屬系統(tǒng)、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)表記牌空分派電柜在有關(guān)回路懸掛其運轉(zhuǎn)狀態(tài)和警告牌、中央空調(diào)系統(tǒng)運轉(zhuǎn)記錄要求（一）、運轉(zhuǎn)技術(shù)參數(shù)制冷主機、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設備的運轉(zhuǎn)電流（A）、電壓（V）、功率因數(shù)COSφ，冷卻（凍）進出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2/H）等冷壓縮機運轉(zhuǎn)中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度主機電能耗資數(shù)量（KWH）室外溫度、濕度、天氣情況（晴、陰等）空調(diào)風機的進出冷凍水溫度、送（回）風溫度、新風溫度、一次混淆溫度（在自動化條件贊同的情況時）變頻系統(tǒng)的檢測變頻器的溫度、運轉(zhuǎn)頻次、機柜溫度（對擁有變頻系統(tǒng)部分）（二）運轉(zhuǎn)狀態(tài)記錄經(jīng)過固定表格對以下情況進行記錄：主機（含二次熱互換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調(diào)風機、新風機開停機時間空分派電系統(tǒng)各回路運轉(zhuǎn)狀態(tài)各控制閥門啟閉狀態(tài)對有變頻系統(tǒng)的檢測變頻器運轉(zhuǎn)和異樣狀態(tài)（三）交接班記錄當班運轉(zhuǎn)中所發(fā)生的異樣情況的原因及辦理情況當班的設備操作記錄（操作設備、時間等）運轉(zhuǎn)中遺留問題，需下一班辦理的事項（包括上級的指令、運轉(zhuǎn)調(diào)動情況等）當班系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況的綜合討論簽字、系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況分析能源統(tǒng)計分析空調(diào)主機（條件贊同時，按空調(diào)系統(tǒng)進行統(tǒng)計）的日、月、年的用電、用水情況進行統(tǒng)計并與從前同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等拘束條件）進行比較。運轉(zhuǎn)指標分析（成本核算）指單位能耗成本計算系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計分析溫、濕度統(tǒng)計（室內(nèi)、外）對今年度的日、月、年的溫濕度進行統(tǒng)計，為能源統(tǒng)計分析、運轉(zhuǎn)指標分析供應基礎依照負荷運轉(zhuǎn)統(tǒng)計與展望分析依照各年度的能源統(tǒng)計、運轉(zhuǎn)指標、溫濕度統(tǒng)計、使用率等基礎數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運轉(zhuǎn)方式和運轉(zhuǎn)曲線。系統(tǒng)運轉(zhuǎn)綜合討論給排水系統(tǒng)系統(tǒng)表記所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應有房間功能表記牌。水泵房內(nèi)應有系統(tǒng)圖懸掛墻上。系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標上表記。系統(tǒng)巡檢記錄要求給排水系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)管理的內(nèi)容主假如進行巡檢管理。運轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運轉(zhuǎn)情況，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)象。電氣檢查：所有水泵控制箱的自著手動投入情況可否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器可否正常工作閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，可否按表記牌表記所示狀態(tài)。管道檢查：特別是供水壓力管道，要如期檢測管壁厚度，排水管保持暢達，不漏水，特別地漏地點。用水量記錄：每個月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與過去幾年同期用水量作比較（附用水記錄表）。對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每個月由系統(tǒng)工程師對其運轉(zhuǎn)記錄及統(tǒng)計表格進行審察并簽署。系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況分析每年年關(guān)到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對今年度的系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況進行分析，提交系統(tǒng)運轉(zhuǎn)分析報告。系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況分析報告必定擁有以下內(nèi)容：全年用水量統(tǒng)計，各分表用水量統(tǒng)計，與過昨年作比較，采用了何種節(jié)水舉措，收效怎樣。全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。對壓力管道壁的測厚要每年比較，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。對全年系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的討論。依照全年的系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況提出來年運轉(zhuǎn)管理的展望性建議。消防系統(tǒng)系統(tǒng)表記消防中心：門外應有“消防中心”“非值班工作人員不由入內(nèi)”白底紅字的標示牌。(2)BTM氣瓶間：門外應有“BTM氣瓶間”標示牌，氣瓶應懸掛氣體“保護地區(qū)”的標示牌。泵接合器應標有“送水樓層范圍”的標示牌。濕式報警閥應標有“送水樓層范圍”的標示牌。消防管道主管應所有為紅色油漆，并標有“工作介質(zhì)流向”的指示。閥門應有注明內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級閥門地點”的標示牌。報警主機應標有“探測地區(qū)”的標示牌。減壓閥應標有“供水范圍”標示牌。防火卷簾應標有“防火卷簾下嚴禁堆放雜物”的標示牌。消防泵應在合適地點上掛有注明內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保護范圍”的標示牌，電機運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。防、排煙風機在合適地點上掛有注明內(nèi)容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。室內(nèi)消防栓箱應在合適地點上掛有注明內(nèi)容包括“消防栓”“請愛惜消防設備僅供滅火時使用”的標示牌。消防主管應標有“工作介質(zhì)流向”指示。消防中心記錄要求(一)報警主機運轉(zhuǎn)記錄：1、記錄探測器報警確實切時間，相應的地點碼，通知保安員的時間與保安員抵達現(xiàn)場信息反應的時間。假如屬于誤報，應記錄辦理結(jié)果。2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警確實切時間，相應的地點碼，通知保安的時間與保安抵達現(xiàn)場信息反應的時間。假如屬于誤報，應記錄辦理結(jié)果。3、記錄探測器的障蔽時間、相應的地點碼和解封的時間，操作人員的姓名（附障蔽煙、溫感探測器申請表）。4、記錄工程人員保護保養(yǎng)檢測的時間、人員名單，保養(yǎng)設備的名稱和范圍。5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設備的名稱和結(jié)果。6、記錄當值人員姓名和交接班時的運轉(zhuǎn)狀態(tài)。(二)消防聯(lián)動系統(tǒng)設備運轉(zhuǎn)記錄：記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運轉(zhuǎn)時間，通知保安員的時間與保安員抵達現(xiàn)場后信息反應的時間。假如誤報，應記錄辦理結(jié)果。記錄防、排煙閥的動作時間、相應樓層和辦理結(jié)果。記錄BTM氣系通通探測器報警確實切時間、相應地點，通知保安抵達現(xiàn)場信息反應的時間，氣體放氣的時間。假如誤報，應記錄辦理結(jié)果。記錄所有聯(lián)動設備（防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊迫消防廣播）的動作時間和相應的地點。記錄其他特別情況的故障。系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況分析系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集；每個月抵消防系統(tǒng)進行測試，詳細測試項目以下：報警主機正常工作與故障情況的比較記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。聯(lián)動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。自動報警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。聯(lián)動柜控制設備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。水泵、防、排煙風機、防火卷簾電機的電源測試（檢查電源可否缺失和電壓可否符合要求）和對地絕緣電阻測試。自動報警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報警、設備故障誤報與探測器總數(shù)的誤報率分析。(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各樣聯(lián)動設備的測試。每年12月到次年1月由系統(tǒng)工程師應依照以上數(shù)據(jù)的信息反應，對系統(tǒng)的全年工作情況進行評定運轉(zhuǎn)情況。評定的內(nèi)容應有：1、依照系統(tǒng)主機的正常運轉(zhuǎn)與故障情況的比較，評定系統(tǒng)的可靠性。2、依照所測的電源電壓可否符合系統(tǒng)要求。3、依照所測的絕緣電阻評定設備正常與否。4、依照自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數(shù)來評定探測器的正常與否。5、依照所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。6、依照各樣聯(lián)動設備手/自動的檢測結(jié)果，評定系統(tǒng)正常與否。電梯及提升設備3．2．6．1系統(tǒng)表記：電梯機房東要進出門外應有“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”的標志。首層電梯廳門外應有電梯的編號。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)察部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。關(guān)于外墻用的提升設備多于一臺的應做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應有“非操作人員嚴禁開啟”的警告。電梯設備運轉(zhuǎn)記錄要求：電梯設備以巡檢為主。（一）運轉(zhuǎn)技術(shù)參數(shù)：記錄每日巡檢電梯的運轉(zhuǎn)情況，包括電梯運轉(zhuǎn)的暢快感、電源、空調(diào)、照明、對講、回降控制功能。（二）運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其表格：電梯月巡檢表（應參照各品牌電梯企業(yè)的有關(guān)要求）電梯故障停梯記錄表電梯保養(yǎng)停梯記錄表電梯保養(yǎng)報告表（由電梯保養(yǎng)企業(yè)供應）其他提升設備的記錄與檢查（如外墻吊船，應每使用一次，做好一次的記錄）當班運轉(zhuǎn)人員要對其記錄負責，仔細簽字，每個月由系統(tǒng)工程師對其運轉(zhuǎn)記錄、各樣統(tǒng)計表格進行審察并簽字。運轉(zhuǎn)情況分析每個季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)企業(yè)提交對大廈電梯今年度的系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運轉(zhuǎn)分析報告。系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況分析報告必定擁有以下內(nèi)容：全年電梯運轉(zhuǎn)的故障率（%）故障率=故障停梯時間/必定保證正常運轉(zhuǎn)時間×100%分析該時段系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的主要技術(shù)特點分析該時段出現(xiàn)故障的主要原因?qū)θ晗到y(tǒng)運轉(zhuǎn)的討論依照今年的系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況提出來年運轉(zhuǎn)管理的展望性建議。通訊系統(tǒng)系統(tǒng)表記：設備運轉(zhuǎn)記錄要求運轉(zhuǎn)情況分析電池組應放置在專用的電源架上，并保持干凈，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應如期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作如期的充、放電。樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。系統(tǒng)表記樓宇的控制中心室的主要進出門外應有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設備房”，“非值班人員，嚴禁入內(nèi)”、“室內(nèi)嚴禁抽煙”等白底紅字的標志牌。在控制中心室內(nèi)的進線線槽的合適地點上應注明“CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個監(jiān)察器上要注明樓層攝像槍的地點，如“大堂南，“21F/南”等。(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號線在出線口，在每路信號線上注明攝像槍所處地點，如28F/中筒，31F/北面。樓層的設備間及專用管井應有明確的標示牌。樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運轉(zhuǎn)記錄要求。（一）運轉(zhuǎn)技術(shù)參數(shù)記錄1、自控中心電腦，每年應付自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨立的監(jiān)察器不中斷進行監(jiān)察及錄像，一般部位經(jīng)過切割器進行每隔5秒進行連續(xù)錄像。采用數(shù)字錄象的除外。3、自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應系統(tǒng)部門進行歸檔。4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門辦理。（二）運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計1、每個月空調(diào)運轉(zhuǎn)時間統(tǒng)計2、每個月每臺空調(diào)主機負載情況變化曲線表。3、每個月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計表。（三）運轉(zhuǎn)記錄與備份1、自控系統(tǒng)當班運轉(zhuǎn)人員要仔細做好運轉(zhuǎn)資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同樣的物理記錄介質(zhì)上，比方備份資料與原始記錄在兩個不同樣的硬盤上，或許備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽字，每天由控制中心負責人對其運轉(zhuǎn)記錄各樣統(tǒng)計表格進行審察，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導簽字后，歸檔。2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)當班值班人員要仔細察看每路攝像槍傳回的圖像可否清楚，并做好錄像備份，當發(fā)現(xiàn)某部位有設備異樣情況，應立刻通知維修人員和有關(guān)人員到現(xiàn)場，并做好文字記錄（故障記錄）簽字，對當天各班的運轉(zhuǎn)記錄情況進行檢查、簽字，每個月集中交給系統(tǒng)工程師，對當月該系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)記錄，各樣統(tǒng)計表格等進行審察，再交給部門負責人簽字，并交到資料管理人員歸檔。3、運轉(zhuǎn)故障報告當自控系統(tǒng)或CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)在運轉(zhuǎn)時期出現(xiàn)故障時，當班運轉(zhuǎn)人員，應在系統(tǒng)運轉(zhuǎn)故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場辦理，無法實時解決的應實時通知系統(tǒng)工程師輔助維修人員除去故障，簽字后，最遲在故障發(fā)生后的次日，將故障報告上交給系統(tǒng)工程師及部門負責人簽字、歸檔。3．運轉(zhuǎn)情況分析每年的1月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對上年度的系統(tǒng)運轉(zhuǎn)情況進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運轉(zhuǎn)分析報告，該報告必定包括以下內(nèi)容：1、全年由自控系統(tǒng)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)的時間。2、全年自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的故障率。3、分析系統(tǒng)出故障的主要原因，及解決方法。4、分析系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的主要技術(shù)特點。5、分析存在的問題及解決方法。6、對全年系統(tǒng)運前進行綜合的討論。7、依照該系統(tǒng)昨年全年運轉(zhuǎn)情況，提出當年運轉(zhuǎn)管理的建議，針對該系統(tǒng)存在的弊端，提出可預示性的預防舉措，以及系統(tǒng)升級的建議及建議。4.3設備檔案物業(yè)設備檔案由物業(yè)設備臺賬、物業(yè)設備年度綜合討論、維修記錄和隸屬資料四部分組成。設備臺帳的見解設備臺帳是設備管理的基礎資料。臺帳全面、完滿地反應了物業(yè)的所有設備、設備的原始情況和動向變化情況，是設備運轉(zhuǎn)管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完滿記錄。設備臺帳應列的項目內(nèi)容4.3.2．1設備設備的原始技術(shù)參數(shù)。包括設備種類、品牌、型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時間、購置時間、安裝時間、竣工查收時間、投入運轉(zhuǎn)時間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購置合同編號、購置合同原件或復印件的寄存地點、原安裝調(diào)試記錄資料的寄存位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。4.3.2．2運轉(zhuǎn)、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動向記錄包括每個月、每季度、每半年、每年的運轉(zhuǎn)情況（故障率、運轉(zhuǎn)正常率），為保證設備正常運轉(zhuǎn)所進行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在履行系統(tǒng)保護保養(yǎng)計劃后，對該設備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。物業(yè)設備系統(tǒng)的分類依照專業(yè)用途進行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防備系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機電設備自動控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計算機與網(wǎng)絡系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設備系統(tǒng)等。4.3.3．1供配電系統(tǒng)：1）供電子系統(tǒng)主要包括：變壓器、發(fā)電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。2）配電子系統(tǒng)主要包括：低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。3）照明子系統(tǒng)戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外面射燈、水池燈、航標燈等；4）戶內(nèi)的燈具：大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警告燈或臨時需求電光源等。4.3.3．2空調(diào)系統(tǒng)：1）中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：制冷主機、二次熱互換、及隸屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣辦理機（空調(diào)機）、送風機（新風機）、抽風機、送（通）風引誘器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的辦理設備、配套電氣控制設備等。2）專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機、分體空調(diào)機、配套電氣控制設備。3）專用空氣辦理系統(tǒng)主要包括：正負壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設備。4）采暖子系統(tǒng)：鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設備。4.3.3．3給排水系統(tǒng)：1）給水子系統(tǒng)升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；3）管道。4）排污子系統(tǒng)抽升設備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設備衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設備排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水渠蓋）通氣系統(tǒng)（通風設備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井4.3.3．4消防系統(tǒng)：1）報警系統(tǒng)：火災報警控制器（主機）；火災探測器（感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器）；網(wǎng)絡通訊設備模塊。手動火災報警按鈕警鈴輔助指示裝置間隔器消防緊迫電話電梯回降控制系統(tǒng)停非消防電裝置應急廣播設備（2）滅火系統(tǒng).自動噴淋滅火系統(tǒng)噴淋泵濕式報警閥水流指示器、檢修閥噴淋頭監(jiān)控閥壓力繼電器水力警鈴延緩器試驗及泄露裝置管網(wǎng)及閥門壓力表Ⅱ消火栓子系統(tǒng)消防水泵穩(wěn)壓泵氣壓罐消火栓接合器消防水箱管網(wǎng)及閥門壓力表Ⅲ氣體滅火容器瓶頭閥釋放閥噴嘴配管檢測控制器失重裝置泡沫滅火滅火器具粉末滅火器其他滅火器具Ⅳ防火分區(qū)風機（正壓送風機、排煙風機）風道送、排風閥、余壓閥防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁控制系統(tǒng)Ⅳ安全分別系統(tǒng)分別指示燈應急照明4.3.3．5公共安全技術(shù)防備系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）：Ⅰ傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其他；Ⅱ控制設備：電子警察、攝像機、監(jiān)察器、錄像機、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、切割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其他；Ⅲ對講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機、系統(tǒng)管理機、門鈴、可視對講、其他；Ⅳ周邊器材；控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其他；Ⅴ安防軟件；報警軟件、監(jiān)控軟件、其他；Ⅵ防盜報警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統(tǒng)、感覺器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破裂探測器、其他；Ⅶ門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；Ⅷ其他產(chǎn)品：安全防備產(chǎn)品、珠寶柜臺、金庫保險、其他。4.3.3．5電梯系統(tǒng)：乘客電梯載貨電梯客貨兩用電梯IV.病床電梯住處電梯VI.服務電梯（雜物電梯）VII.特種電梯:參觀電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自感人行道VIII.其他提升設備（液壓起落平臺、高空作業(yè)車）IX.電氣控制系統(tǒng)4.3.3．7樓宇機電設備自動控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：I.計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央辦理模塊、遠程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設備、大屏幕電視機）；傳感器、電動（磁）閥等履行機構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）；家庭電器自動化、自動抄表系統(tǒng)、防煤氣泄露。4.3.3．8通訊系統(tǒng)：語音與傳真服務系統(tǒng)、電話信息服務系統(tǒng)、傳真信箱系統(tǒng)、無線對講機、通訊線纜、管井、XI.XII.

電源、計費系統(tǒng)。．9計算機與網(wǎng)絡系統(tǒng)：綜合布線；計算機網(wǎng)絡、小區(qū)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；互換機、服務器、路油器、調(diào)制調(diào)停器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源；IV.視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統(tǒng)；信息服務系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子通知牌等系統(tǒng)。4.3.3．10視聽廣播會議系統(tǒng)：包括會議系統(tǒng)會議討論系統(tǒng)、會議同聲傳譯系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)。公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；周邊（調(diào)音臺、收效器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分派器、混音臺）；功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）；IV.音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物顯現(xiàn)臺、電子白板）；VI.音源（卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機）；VII.輔助設備（機柜、話筒、耳機、線材）；VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機、接收機、輻射機、系統(tǒng)主機（標準、加強型、標準數(shù)字化型、加強型數(shù)字化型）、耳機、電纜、分路器)；4.3.3．11土木建筑設備系統(tǒng)：房子的承重構(gòu)造(包括住處的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理地區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設備，物業(yè)管理地區(qū)的外面護欄及圍墻等。4.3.4.2.物業(yè)設備臺帳的格式和內(nèi)容⑴依照不同樣分類，物業(yè)設備臺帳格式包括以下內(nèi)容：設備的規(guī)格型號；設備的名稱；制造單位；IV.出廠日期及編號；設備的技術(shù)規(guī)范；VI.安裝地點（部位）；VII.數(shù)量；VIII.特別備注等。設備設備的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、更正等記錄要求做到詳細、正確，成為該設備最有價值的原始檔案，所以物業(yè)設備臺帳詳細內(nèi)容最少包括5個方面：檢修記錄：包括設備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報告等；系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設備如期切換、履行系統(tǒng)保養(yǎng)項目等；技術(shù)改造記錄：包括設備的技術(shù)改造、運轉(zhuǎn)方式的調(diào)整；IV.更正記錄：包括設備的損壞改換、技術(shù)取代、項目增減等；運轉(zhuǎn)記錄：包括調(diào)試記錄、投運日期、運轉(zhuǎn)狀態(tài)、運轉(zhuǎn)周期、參數(shù)變化、事故記錄、弊端登記等。設備正常、故障、大修、更新的界定4．3．4設備正常4．3．5故障4．3．6大修4．3．7更新故障報告故障報告的格式故障報告表上應有企業(yè)名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故（故障）發(fā)生時間（年代日并要精準到幾時幾分幾秒）；表格內(nèi)有現(xiàn)場人員名單、發(fā)生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復正常時間、報告上級情況、系統(tǒng)工程師辦理建議、領(lǐng)導辦理建議。故障報告的歸檔故障報告表是故障發(fā)生后的次日以書面形式上交給檔案資料員辦理，檔案資料員收到報告表后發(fā)散給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導批閱辦理建議，批好的故障表復印件發(fā)給發(fā)生故障部門。爾后檔案室資料員是依照文件夾里的部門、時間、編號進行歸檔工作。5.0系統(tǒng)保養(yǎng)5.1系統(tǒng)保養(yǎng)的見解按高層物業(yè)內(nèi)部不同樣的專業(yè)設備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設定周期的時間內(nèi)，對系統(tǒng)內(nèi)設備的基本單元進行技術(shù)保養(yǎng)和干凈衛(wèi)生，保證每一個單元設備和系統(tǒng)處在優(yōu)秀的運轉(zhuǎn)狀態(tài)。5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目月度保護保養(yǎng)項目檢查各樓層和機房應急燈、分別指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。檢查地基層排風機和送風機運轉(zhuǎn)情況和機房照明。發(fā)電機：機身干凈除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機組運轉(zhuǎn)十分鐘、停機后檢查有無漏水漏油。季度保護保養(yǎng)項目。各層配電母線槽接頭：檢測運轉(zhuǎn)溫度。外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱干凈除塵。噴水池燈：檢查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、改換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱干凈除塵。公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱干凈除塵。干凈各層配電房：干凈母線槽表面：檢測運轉(zhuǎn)溫度。高壓配電房：檢查干凈直流屏、電池。地基層送風機：檢查電機風機軸承有無異響，軸承打黃油、干凈風機房和設備、控制箱干凈除塵。半年保護保養(yǎng)項目各層配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、變換開關(guān)、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運轉(zhuǎn)溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、打掃電柜塵埃。年度保護保養(yǎng)項目。變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，打掃變壓器塵埃。高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線圓滿、試驗開關(guān)分合閘。低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關(guān)等接口除塵緊線、試驗開關(guān)分合閘。摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。各層其他功能的設備配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、變換開關(guān)、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關(guān)接口有無過載過熱、打掃電箱內(nèi)塵埃、接口除塵緊線。高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。發(fā)電機：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機架除銹油漆、機座防震彈簧打黃油。地基層送風機：檢查調(diào)校風機皮帶，控制箱接口和電支機接口緊線，測量電機運轉(zhuǎn)電流、設備除銹油漆。建筑物外面射燈：鐵架、線管除銹油漆。天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。外面噴水池燈：開關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目月度保護保養(yǎng)項目消防栓泵和噴淋泵：手/自動運轉(zhuǎn)、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。加壓排煙風機：手動運轉(zhuǎn)、消防中心啟動、返回信號、機前風閥自動開啟、主備電源投入。減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補齊貼封條。防火卷閘：手動運轉(zhuǎn)下降上漲、消防中心啟動下降、下降返回信號、運轉(zhuǎn)情況。5.3.1.7BTN氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運轉(zhuǎn)、氣瓶壓力。消防主機、聯(lián)動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風、備用電源測試。濾毒室人力風機：人力和電動啟動風機運轉(zhuǎn)情況季度保護