金地物業(yè)工程標準化工作手冊

金地物業(yè)工程標準化工作手冊金地物業(yè)工程標準化工作手冊金地物業(yè)工程標準化工作手冊工程標準化工作手冊金地物業(yè)管理企業(yè)住處物業(yè)管理部編制二零一三版目錄04040405060810121321222327304142434445474748495054第一篇：服務(wù)文化篇質(zhì)量目標：以顧客為中心，連續(xù)改良我們的管理服務(wù)質(zhì)量，以知足顧客不斷增加的需求，實現(xiàn)我們不懈的質(zhì)量追求：服務(wù)敏捷滿意，管理盡善高效，環(huán)境安全暢快，品牌美名一流?？蛻舴?wù)理念：優(yōu)選服務(wù)，真情關(guān)愛客戶滿意是檢查我們工作的最后標準服務(wù)質(zhì)量目標：1、重要責任性質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理事故、事件02、各項設(shè)備圓滿率99%3、干凈保潔合格率99%4、綠化圓滿率98%以上5、治安重要案件發(fā)生率06、靈便車輛因管理責任拋棄率07、年度火災(zāi)發(fā)生率不高出住戶數(shù)的0.3%8、顧客投訴辦理率達到100%第二篇：服務(wù)禮儀篇（一）職業(yè)形象項目要求嚴禁圖例1、自然大方得體，精神飽滿，1、上班前吃異味食品；充滿活力，整齊整齊，符合工作2、在工作場所內(nèi)抽煙、整體需要及安全規(guī)則；飲酒；要求2、注意個人衛(wèi)生，身體、面部、3、嚴禁當客戶面或在公手部保持干凈，勤洗浴，無領(lǐng)會；共場所整理儀容儀表。3、保持口腔干凈，無異味。1、制服有異味、顯然污跡、縐痕、損壞、掉扣，按企業(yè)規(guī)定著新款崗位制服，混季搭配，私自改變制制服的衣著形式，外露出服保持干凈、整齊、平展，紐扣、著裝個人物品，口袋裝過多掛鉤齊備扣好，工牌正直佩戴于物品；外套左胸袋居中地點，衣袋內(nèi)不放置物品。2、披衣、挽袖、敞胸、光腳、穿拖鞋、戴歪帽或?qū)⒚弊幽迷谑稚希?、非當值時間著制服。1、保持頭發(fā)干凈，梳理整齊，發(fā)型無頭皮屑、無雜物；染發(fā)2、前發(fā)可是眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸后衣領(lǐng)。容顏臉、頸及耳朵保持干凈。留胡子佩戴除手表和婚戒以外飾物工作時期可欽帶手表和婚戒。的其他飾物。手手掌、指甲保持干凈、整齊，指部涂有色指甲油。甲長不高出指尖2mm。鞋襪

須穿深色襪子，著未露腳趾、腳跟的鞋，鞋面、鞋底與鞋側(cè)保持干凈。

1、穿涼鞋、拖鞋，鞋跟訂金屬掌；2、鞋襪有損壞。（二）行為規(guī)范項目要求嚴禁圖例1、姿態(tài)正直、自然大方；整體2、工作中做到：走路輕、說話要求慢、操作穩(wěn)，盡量不發(fā)出物品相互碰撞的聲音。1、仰頭、挺胸、含顎、夾肩、收腹、提臀，兩眼平視雙手交叉抱胸或雙手插前面，雙臂自然下垂；兜、歪頭駝背、依壁靠站姿2、雙腳自然分開與肩同寬，兩墻、七顛八倒，手里拿眼平視前面，雙手自然下垂放與工作不有關(guān)的物品。于身體兩側(cè)或重疊放于腹前身后。仰頭、挺胸、收腹，目視前低頭、手臂不擺或擺幅走方，面帶微笑,行走時雙肩平過大、手腳不協(xié)調(diào)、步姿子過大、過小或聲響過穩(wěn)、挺直腰桿、擺臂自然，腳步利落輕穩(wěn)。大。1、工作中行走一般靠右行，勿1、走過道中間、與客走中間，與客戶相遇時要稍停戶搶道并行、工作場合步，側(cè)身立于右側(cè)，點頭微笑，內(nèi)奔跑，跳躍、邊走邊主動讓路；吃東西；2、與客戶同時進出門（廳、樓1、將手放入口袋梯、電梯）時，應(yīng)注意禮讓客與別人勾肩搭背、嬉戲行走戶先行，不與客戶搶道并行，打鬧、高聲喧華；有急事要超越客戶，應(yīng)先在口3、有影響客戶通行、客頭致歉“對不起”，爾后再加緊戶正?；顒有袨?、舉止。步伐超越；3、手拉貨物行走時，勿擋住視線；4、在小區(qū)內(nèi)排隊行走，三人成列、兩人成行。1、一腳在前，一腳在后，兩腿波折向下蹲；蹲姿2、前腳全著地，小腿基本垂直彎腰塌背或頭手下垂于地面，后腳跟提起，腳掌著地，臀部向下。1、盤腿、脫鞋、斜靠在椅背上、翹二郎腿、腿上身應(yīng)保持矗立姿勢，男士兩搭座椅扶手、趴在臺面腿自然并攏或分開與肩同寬，坐姿上或雙手撐頭；2、前俯女士腳后跟和膝蓋并攏，手勢后仰、半躺半坐斜靠在自然。椅背上或把腳翹放在工作臺上。1、對客戶不論何時都應(yīng)面帶笑臉，怡顏悅色，熱情主動，微笑應(yīng)貫串禮儀行為的整個過程；2、微笑打招呼，眼睛應(yīng)正視對微笑

方，并接受對方的眼光，自然大方、真切平易；

皮笑肉不笑、態(tài)度僵直。、微笑時聯(lián)合語言和肢體動作：點頭、15度鞠躬，說“早上好”、“您好”、“下午好”、“再見”等。為客戶指引方向或指點地點時，手指并攏挺直，用手掌指用手指或使用工具戳指引向所指示方向，手臂微曲、低點。于肩部，身體向所指示方向微微前傾。1、敬愛對方，雙目凝望對方，雙手遞物或接物；遞2、遞尖利的物品時，需將尖端送物朝向自己握在手中，而不要指品向?qū)Ψ剑?、遞交文件、名片等，應(yīng)使文字正面朝著對方，不能夠倒置。（三）服務(wù)規(guī)范項目規(guī)范用語嚴禁1、在任何工作場所，見到客戶應(yīng)主動問候：“您好，先生/小姐！”、1、聲量過高或過低；“歡迎蒞臨！、“請坐！”、“請進！”、“請慢走！”；2、口出粗話，講過分的玩笑，使問候;用歧視或污辱性的語言；2、與同事首次會面應(yīng)主動問好1、腔調(diào)要自然、清楚、輕柔、平易。3、模擬別人的語語言調(diào)解講話；男性稱呼“先生”、女性稱呼為“女士”、老年人稱呼視地域習慣（尊4、以任何借口頂嘴、嘲諷、挖苦稱呼客戶；重和禮貌的方言）、對少兒稱呼為“小朋友”。1、使用十字禮貌語：您好、請、對不起、感謝、再見，任何情況5、在服務(wù)工作中，對客戶說“不下嚴禁用“喂”招呼客戶；知道”、“不能夠”等字詞，碰到不清禮貌2、接受別人的幫助或夸贊，應(yīng)實時道謝：“感謝！”、“特別感謝！”、楚的問題時，第一直客戶表示歉用語意，待請較別人或查閱資料后再做“多謝您！”、“感謝你的夸耀！”；3、因自己原因給對方造成不便，應(yīng)實時致歉：“對不起！”、“真抱回復(fù)，防備使用“大概”、“可能”、歉！、“很愧疚！”。懇求對對方體諒，可說：“請您體諒！”“請您別介懷！”；4、主動供給服務(wù)時：“請問有什么能夠幫您？”當為客戶完成一項服務(wù)后，應(yīng)主動咨詢對方“請問可否仍是其他事需要幫忙？”；

“憂如”等類的詞語；6、客戶到來時，專心書案或與人聊天，須立刻停止手頭事項，站立問好。5、與客戶作別時主動講：“先生/小姐，再見！”、“歡迎您再來！”、“請止步！”、“請您慢走！”、“請走好！”；6、工作中原則上要講一般話；如客戶主動講家鄉(xiāng)話，可用家鄉(xiāng)話與客戶進行交流。1、接聽電話：拿起話筒——“您好！金地物業(yè)管理服務(wù)中心（部門）/姓名”——確認對方——聽取、記錄對方來電內(nèi)容——確認電話接重要內(nèi)容正確——“再見”；聽、撥2、撥打電話：接通電話——自報家門（“您好！我是金地物業(yè)公打*？）司（物業(yè)管理服務(wù)中心”）——確認電話對象（請問您是——表達電話內(nèi)容——“再見”。1、面對客戶發(fā)性情時，應(yīng)耐心禮讓，友善安慰和說明，注意語氣平易；2、客戶有過激行為時，應(yīng)巧妙地化解，嚴禁與客戶語言和肢體沖突；3、敬愛客戶，與客戶建議發(fā)生疏歧時，不予當面爭論，更不應(yīng)說面對客客戶錯、自己正確之類的語言；戶態(tài)度4、與客戶講話時，應(yīng)態(tài)度誠意，耐心聆聽，不輕易打斷別人的話語；5、對客戶的咨詢或投訴，須立刻停止工作，耐心聆聽，認真回答，誠意幫助解決問題，不懂則禮貌說明“我會把您的建議趕快轉(zhuǎn)達有關(guān)管理人員，相信會很快聯(lián)系您的”，嚴禁說“不知道”、“不歸我們管”、“這是上頭的事”之類的語言。第三篇：內(nèi)部管理篇(一)崗位職責1、工程主管：負責兼?zhèn)涔こ叹S修部的平時運作，擬訂年度工程維修工作方案和計劃，并組織推行；負責擬訂設(shè)備、設(shè)備的年、月檢修養(yǎng)護計劃和備用資料計劃，并組織推行；負責本部門所需維修物料/設(shè)備零配件的申購；負責擬訂《建修筑物本體維修養(yǎng)護年度計劃》，并組織推行；如期巡視各設(shè)備系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況，檢查班組的質(zhì)量記錄；負責本部門團隊建設(shè)，組織平時培訓(xùn)和核查；負責擬訂工程維修有關(guān)應(yīng)急方案，如期組織操練；負責收集、整理項目設(shè)備設(shè)備技術(shù)資料；監(jiān)監(jiān)工程施工質(zhì)量，解決工程難題；輔助辦理工程維修類客戶投訴；完成上級交辦的其他工作。2、工程班長：負責工程維修部的平時工作安排；每周巡視設(shè)備、設(shè)備的運轉(zhuǎn)及養(yǎng)護情況，檢查工作質(zhì)量記錄情況；負責收集、分析項目水、電等能耗數(shù)據(jù)，輔助主管擬訂節(jié)能舉措；負責項目外委、外包工程現(xiàn)場工作監(jiān)察、記錄；負責本部門工用具及維修資料的平時管理；負責本部門安全作業(yè)管理；完成上級交辦的其他工作。3、強弱電維修工：負責按操作規(guī)程和工作計劃操作、維修、養(yǎng)護各樣公共設(shè)備設(shè)備，并做好工作記錄；嚴格履行交接班規(guī)定，完滿交接手續(xù)，做好交接記錄；負責設(shè)備房和值班室的干凈衛(wèi)生；負責完成臨時檢修，并輔助其他工種完成設(shè)備設(shè)備檢修任務(wù)；完成上級交辦的其他工作。4、空調(diào)工：依照機組操作程序、規(guī)定、空調(diào)運轉(zhuǎn)時間表，控制空調(diào)機組的各項性能指標在規(guī)定的標準值范圍內(nèi)；負責對標準層空調(diào)溫度檢測，并依照客戶需求進行溫度調(diào)治，保障供給質(zhì)量；負責空調(diào)系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)操作和管理；負責空調(diào)及隸屬設(shè)備的運轉(zhuǎn)、維修養(yǎng)護、零零件耗資和故障檢修工作，辦理空調(diào)運轉(zhuǎn)中發(fā)生的異樣情況，做好工作記錄；負責空調(diào)機房和值班室的干凈衛(wèi)生；完成上級交辦的其他工作。5、裝飾管理員：負責裝飾房的裝飾方案及圖紙審察工作；負責裝飾過程的監(jiān)理工作，保證裝飾工程依照裝飾備案內(nèi)容施工；負責裝飾工程的查收；完成上級交辦的其他工作。6、電梯安全管理員：負責小區(qū)內(nèi)所有電梯的運轉(zhuǎn)及保護管理；負責與電梯維保單位的工作對接；負責電梯及隸屬設(shè)備的維修養(yǎng)護和故障檢修工作；負責電梯運轉(zhuǎn)中發(fā)生的異樣情況辦理；完成維修工作記錄及零零件耗資記錄；完成上級交辦的其他工作。7、居家維修工：?依照有關(guān)規(guī)章制度以及上門維修服務(wù)的工作流程要求，為客戶供給入戶維修服務(wù)；與客戶成立優(yōu)秀客戶關(guān)系；真切完滿填寫維修工作單；完成上級交辦的其他工作。（二）宿舍管理規(guī)定項目內(nèi)務(wù)要求宿舍紀律宿舍值日宿舍檢查

內(nèi)容和要求1、保持宿舍干凈衛(wèi)生，不隨處吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙優(yōu)等雜物；2、所有服飾、鞋帽、床上用品必定準時沖刷，保持整齊無異味；3、蚊帳必定掛之有形，起床后收起，嚴禁掛放飾物；4、起床后，被子要求折疊一致放于離門遠側(cè)床頭，店面保持干凈平展，嚴禁擺放雜物；5、鞋子應(yīng)擺放在鞋架上或床下，鞋頭向內(nèi)成“一”字型；6、洗漱及洗漱用具須按指定地點一致擺放，防備擺放紛亂；7、衣物須放置在規(guī)定箱柜內(nèi)或在指定地點一致掛放；8、宿舍住宿人員要穩(wěn)當保存好個人現(xiàn)金及名貴物品。1、非經(jīng)工程維修部負責人贊成，嚴禁任意過夜外來人員；2、住宿人員在外過夜須向工程負責人申報，并留下緊迫聯(lián)系電話；3、嚴禁私自占用、挪用公共物品，損壞公物照價補償；4、嚴禁在宿舍內(nèi)私拉電線，亂接開關(guān)、燈炮，嚴禁使用大功率電器；5、室內(nèi)嚴禁放有易燃、易爆、損害及其他危險品；6、嚴禁在室內(nèi)高聲喧華、放大音響等影響別人歇息行為；7、嚴禁在宿舍內(nèi)賭博。1、工程維修部負責人負責編制每個月《宿舍值日安排表》，并依照各宿舍人員的變化實時對值日安排進行調(diào)整；2、宿舍值日人員職責：每天對宿舍公共地域衛(wèi)生進行很多于一次的干凈打掃；檢查外出時期的水、電、煤氣閥門等可否封閉；對個人內(nèi)務(wù)整理不合格的人員進行提示；對損壞宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生的情況實時遏止。1、工程維修部負責人每周組織一次工程職工宿舍的內(nèi)務(wù)大檢查，形成《宿舍內(nèi)務(wù)檢查記錄表》，檢查結(jié)果內(nèi)部通知；2、項目每個月組織宿舍內(nèi)務(wù)大檢查，檢查結(jié)果在項目內(nèi)進行通知，獎優(yōu)罰劣。（三）設(shè)備房管理規(guī)定項目內(nèi)容和要求圖示設(shè)備房門口顯然地點須有對應(yīng)名稱表記和責任人表記，且有“機房重地，閑人免進”的表記。設(shè)備房管理制度、操作指引、應(yīng)急方案須掛貼在各設(shè)備房顯然地點?；疽笤O(shè)備房須上鎖管理，鑰匙由設(shè)備責任人及中控室保存，其他職工不得擁有或配置設(shè)備房鑰匙。設(shè)備房照明須知足規(guī)定要求，保持空氣流通、干凈整齊，物品擺放整齊無雜物，通道和出入口保持暢達無阻。設(shè)備房內(nèi)須裝備消防電話、感煙探測器、足夠的滅火器和應(yīng)急照明。設(shè)備開、停等運轉(zhuǎn)，須掛運轉(zhuǎn)狀態(tài)表記，停機檢修時須掛檢修表記。設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等單體設(shè)備須有顯然的狀態(tài)標志。流體管道須標有流向表記。易燃易爆、高溫、高壓等設(shè)備，須在明顯地點掛貼有警示表記。設(shè)備房內(nèi)設(shè)備保持圓滿、外觀干凈，表面無積塵、無油污，油漆無零散。設(shè)備的轉(zhuǎn)動部位、高壓危險等部位須做好安全防備。設(shè)備房須設(shè)置干濕、溫度測量儀器，設(shè)備房內(nèi)溫度應(yīng)不高于40攝氏度，相對濕度小于80%。各系統(tǒng)設(shè)備須在顯然地點張貼一致規(guī)格的設(shè)備表記。設(shè)備操作專用工具及安全用品須放置在指定地點并有表記。發(fā)電機房、配電房及重要機房門應(yīng)安裝400MM防鼠板。生活水泵房、消防泵房水池（箱）、樓頂水箱必定安裝高、低水位報警裝置；設(shè)備房排污泵設(shè)置高水位報警裝置，并將所有報警信號引至中控室（水箱水位計用φ25mm管）。高、低壓配電柜、控制柜、發(fā)電機設(shè)備前鋪標準寬1m的絕緣墊，在最邊緣處貼深黃寬5cm的警示帶，并有請勿湊近的警示表記。發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須如期進行充放電保養(yǎng)檢查。發(fā)電發(fā)電機油箱內(nèi)應(yīng)最少儲備８小時滿負荷機房用油量。油箱間地面應(yīng)鋪設(shè)消防砂，使用防爆燈具和開關(guān)。發(fā)電機房安裝逼迫進風、排風裝置，發(fā)電機逼迫散熱風機在機組停機后須有延時裝置，并與滅火系統(tǒng)聯(lián)鎖。柴油箱有可靠的接地。高壓環(huán)網(wǎng)柜上要注明市政引入線號和供電局緊迫維修電話，高壓環(huán)網(wǎng)柜要上鎖管理。配電房低壓配電進線斷路器柜、市發(fā)電變換斷路器柜、聯(lián)系斷路器柜須張貼原理圖；現(xiàn)場須懸掛高、低壓供電系統(tǒng)圖。電梯雙電源柜有獨立的接地線，安裝電源防雷器；安裝降溫設(shè)備（空調(diào)、散熱風機裝備時控器）。電梯機房及底坑底坑找平并做1.2米高墻面防水；消防電梯旁積水井標高應(yīng)低于電梯底坑地面50cm；電梯底坑面與積水井有連通管；井道內(nèi)周圍墻面平展無異物凸出。檢查水泵控制柜的指示燈指示，察看停泵時水泵壓力指示，正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動地點；水泵房水池出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防備網(wǎng)或罩；現(xiàn)場須懸掛給排水管道系統(tǒng)圖。正壓風機、排煙風機的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動地點。風機正壓風機進風口須加裝防備網(wǎng)或罩。房風機電源為雙電源控制。氣體滅火控制盤或火災(zāi)報警控制器應(yīng)置于“自動”狀態(tài)，當發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)誤報警時，須立刻停止設(shè)備；當發(fā)生火災(zāi)，但氣體滅火設(shè)備未自動啟動時，須立刻啟動設(shè)備；發(fā)現(xiàn)防備地域有人員時，嚴禁手動啟動設(shè)備或立刻停止設(shè)備。對二氧化碳和其他有害氣體，設(shè)備滅火前防備區(qū)現(xiàn)場的人員必定實時撤退，噴放后輩員嚴禁進入氣體滅火地域內(nèi)?；饸怏w警除掉后，應(yīng)立刻翻開門窗及通風裝置滅火將廢氣排凈后，方能夠進入防備區(qū)。設(shè)備間氣體瓶間的溫度應(yīng)為0℃-40℃。設(shè)備值班室、過道走廊干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，2只/50平米滅火空調(diào)機房、水泵房、泳池泵房干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，1只/25平米器配配電房、帶電設(shè)備干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，1只/20平米置2只/5儲油間、易燃物品砂、干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，平米（四）主要設(shè)備圓滿率統(tǒng)計方法項目內(nèi)容和要求主要設(shè)備指設(shè)備房內(nèi)安裝的設(shè)備及尾端連帶隸屬設(shè)備。主要設(shè)備圓滿率主要設(shè)備圓滿率=主要設(shè)備中圓滿的計算點總數(shù)÷主要設(shè)備計算點總數(shù)×計算方式100%。圓滿標準設(shè)備的功能和參數(shù)能達到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標或國家有關(guān)規(guī)范標準視為圓滿。每年年關(guān)，由物業(yè)管理服務(wù)中心工程負責人組織有關(guān)人員對公用設(shè)施設(shè)備進行檢查要求一次檢查，檢查結(jié)果按公式進行統(tǒng)計計算，并于12月15日以前，將《公用設(shè)施設(shè)備圓滿率統(tǒng)計表》報職能業(yè)務(wù)主管部門，職能業(yè)務(wù)主管部門按10%抽樣核查，并統(tǒng)計全企業(yè)公用設(shè)備設(shè)備圓滿率。主供配電高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、直流操作電源、備用發(fā)電機組、主要動力要系統(tǒng)開關(guān)柜或動力分派柜。設(shè)中央空調(diào)冷凍泵、冷卻泵及控制柜；冷卻塔及控制柜；冷水機組及控制柜；尾端空調(diào)風備系統(tǒng)柜和控制箱。計給排水供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。算系統(tǒng)點泳池、水景單臺水泵及控制箱；單臺過濾隸屬裝置（砂缸）。系統(tǒng)1、消火栓泵及控制柜；2、噴淋泵及控制柜；3、消防送風系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；4、消防排煙系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；消防系統(tǒng)5、消防控制主機以整體臺套為計算點（贊成故障點或間隔點不得高出總數(shù)的3％，不得間隔單元回路）；6、消防廣播、電話主機系統(tǒng)回路單元；7、消防聯(lián)動柜整體控制回路；8、切割系統(tǒng)各防火卷簾門及控制箱；9、氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備及報警主機。1、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以實質(zhì)安裝的攝像機數(shù)量為單元設(shè)備；2、BA系統(tǒng)以一個系統(tǒng)為單元設(shè)備；樓宇智能3、門禁對講系統(tǒng)以終端門口機為單元設(shè)備；4、車場道閘控制系統(tǒng)設(shè)備以每臺進、出口讀卡機及閘機為計算點；化系統(tǒng)5、周界紅外報警系統(tǒng)以設(shè)備的防區(qū)為計算點；6、背景音樂系統(tǒng)以整臺設(shè)備為計算點；7、巡更系統(tǒng)以整臺設(shè)備為計算點。電梯以整體每臺(套)設(shè)備（包括控制箱）為計算點。（五）設(shè)備管理規(guī)定項目內(nèi)容和要求1、墻面刷白，地面找平；強、弱電井、管道2、管道井有排水地漏，樓層設(shè)置干凈取水口；井2、強、弱電井樓層之間有防火棉間隔。1、外墻面保持外觀圓滿、整齊、無裂痕，建材貼面的，無零散；玻璃幕墻，干凈光明、無損壞；涂料外墻，無零散、無污漬、無亂張貼、亂涂畫和亂懸掛現(xiàn)象；2、桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信報箱、宣傳欄、少兒游樂設(shè)備、健身路徑房子本體、建筑小等公共配套設(shè)備須保持圓滿，無污跡、無松動、無脫漆；品3、門窗、扶手、攔桿無松動，開關(guān)靈便，玻璃圓滿；4、樓層地面、地磚平展、無裂痕、無起殼、無損壞；5、天臺隔熱層圓滿、無滲漏，通風口無擁擠，防備罩圓滿，屋面排水暢達，無擁擠?；S池、污水井池、井口蓋板應(yīng)蓋好，并保持蓋板圓滿，嚴禁任意開啟池蓋。1、構(gòu)造完滿，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證；水池、水箱2、水池、水箱出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防備網(wǎng)或罩；3、如期檢查水池、水箱的情況，防備溢漏、滲漏，并在《水泵房運轉(zhuǎn)記錄》上做好記錄。（六）房子（鋼筋混凝土構(gòu)造）完損等級評定項目房子圓滿率房子圓滿率計算方式房子完損標準區(qū)分房子完損等級分類完完損好標準房

內(nèi)容和要求指圓滿房子的建筑面積與基本圓滿房子建筑面積之和，占總的房子建筑面積的百分比。21、計算房子完損等級，一律以建筑面積（M）為計算單位，評準時以幢為評定單位；2、房子圓滿率=（圓滿房建筑面積+基本圓滿房建筑面積）÷總的房子建筑面積×100%；、房子完損等級評定每三年一次，由職能業(yè)務(wù)主管部門組織落實，評定結(jié)果在《構(gòu)造部分完損等級評定表》、《裝飾部分完損等級評定表》、《設(shè)備部分完損等級評定表》和《房子完損等級匯總表》中予以記錄。、房子完損標準是依照房子的構(gòu)造、裝飾、設(shè)備三個部分的圓滿或損壞程度來區(qū)分的；、房子完損標準共分為圓滿、基本圓滿、一般損壞和嚴重損壞四個標準；、房子的構(gòu)造組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；4、裝飾組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細木裝飾；5、設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。依照各樣房子的構(gòu)造、裝飾和設(shè)備等組成部分的圓滿、損壞程度，房子完損等級分為圓滿房、基本圓滿房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。構(gòu)造部分：、地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無高出贊成范圍的不平均沉降；、承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂痕、松動、腐敗、蛀蝕；、非承重墻：預(yù)制墻板節(jié)點安裝牢固，拼縫處不滲漏；磚墻平直圓滿，無風化損壞；、屋面：不滲漏，基層平展圓滿，積塵甚少，排水暢達。、樓地面：整風光層平展圓滿，無空鼓、裂痕、起砂；磚、混凝土塊料面層平展，無碎裂；裝飾部分：、門窗：完滿、無損，開關(guān)靈便，玻璃、五金齊備，紗窗完滿，油漆圓滿；、外抹灰：完滿、牢固，無空鼓、剝落、損壞和裂痕，勾縫砂漿密實；、內(nèi)抹灰：完滿、牢固，無損壞、空鼓和裂痕；、頂棚：完滿、牢固，無損壞、變形、腐敗和下垂零散，油漆圓滿；、細木裝飾：完滿、牢固，油漆圓滿。設(shè)備部分：、水衛(wèi)：上、下水管道暢達，各樣衛(wèi)生用具圓滿，零件齊備無損；、電照：電器設(shè)備、線路、各樣照明裝置圓滿牢固，絕緣優(yōu)秀；、暖氣：設(shè)備、管道、煙道暢達、圓滿，無堵、冒、漏，使用正常；、特種設(shè)備：現(xiàn)狀優(yōu)秀，使用正常。構(gòu)造部分：地基基礎(chǔ)：有承載能力，稍有高出贊成范圍的不平均沉降，但已牢固；承重構(gòu)件：鋼筋混凝土個別構(gòu)件有略微變形、微小裂痕，混凝土有輕度剝落、露筋；鋼屋架平直不變形，各節(jié)點焊接圓滿，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點牢固圓滿，鋼桿件表面稍有銹蝕，木屋架的各零件，節(jié)點連結(jié)基本圓滿，稍有隙縫，鐵件齊備，有少量生銹；承重磚墻（柱）、砌塊有少量細裂痕。非承重墻：預(yù)制墻板稍有裂痕、滲水、嵌縫不密實，間隔墻面層稍有損壞；外磚墻面稍有風化，磚墻體輕度裂痕，勒腳有損害；石墻稍有裂痕、弓凸?；疚菝妫浩轿菝娓魺釋?、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口圓滿不嚴，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；房樓地面：整風光層稍有裂痕、空鼓、起砂；裝飾部分：1、門窗：少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光；2、外抹灰：稍有空鼓、裂痕、風化、剝落，勾縫砂漿水量酥松零散；3、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂痕、剝落；4、頂棚：無顯然變形、下垂，抹灰層稍有裂痕，面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有零散；5、細木裝飾：稍有松動、殘缺，油漆基本圓滿。設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上、下水管道基本暢達，衛(wèi)生用具基本圓滿，個別零件殘缺損壞；2、電照：電氣設(shè)備、線路、照明裝置基本圓滿，個別零件損壞；3、暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢達，稍有銹蝕，個別零件損壞，基本能正常使用；4、特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本優(yōu)秀，能正常使用。構(gòu)造部分：、地基基礎(chǔ)：地基承重力不足，基礎(chǔ)局部強度不足，有高出贊成范圍的不平均沉降，對上部構(gòu)造有變形、裂痕等影響；、承重構(gòu)造：鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂痕、裂痕值稍高出設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以內(nèi)，有露筋銹蝕。鋼筋砼球一般（孤）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕；損害?承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂痕、傾斜、弓凸、風化、腐化房和灰縫勾縫酥松剝落損壞。3、非承重墻：鋼筋砼墻板的邊、角有裂痕，有滲漏，間隔墻面層部損壞；磚墻（砌磚）有裂痕、弓凸、傾斜、風化、腐化、灰縫勾縫有剝落酥松，勒腳有部分損害剝落。、屋面：局部漏雨，積塵很多，水泥砂漿基層局部裂痕，空鼓；屋面高低不平，排水不暢達，設(shè)備銹蝕、斷裂；屋面的隔熱層、保溫層、有很多損壞；剛性水層面層部分有裂縫、起殼；塊體防水層部分有松動、裂痕、風化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。、樓地面整體水泥面層部分有裂痕、空鼓、剝落、嚴重起砂；木地板部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動和稀縫，局部變形，有抖動；塊料面層磨損、部分損壞、裂痕、零散、高低不平。裝飾部分：、門窗：有部分翹裂，榫頭松動，木質(zhì)腐敗，開關(guān)不靈；鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺，油漆老化起皮剝落；、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂痕、風化、剝落，勾縫砂漿部分酥松零散，嵌縫條部分零散；、內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂痕、剝落；、頂棚：灰板條、各樣裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有顯然變形下垂，抹灰局部有裂痕，面層局部有脫釘、翹角、松動，部分壓條零散，油漆老化；、細木裝飾，護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐敗、蛀蝕、破裂、松動，油漆老化；設(shè)備部分：、水衛(wèi)：上下水管道不夠暢達，管道內(nèi)有很多積垢、銹蝕，個別滴漏；衛(wèi)生用具零零件損壞、殘缺；、電照：電器設(shè)備迂腐、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺；、空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴重，零零件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風不正常；、特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)備、發(fā)電機、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)備，部分損壞、殘缺、無效，不能夠正常使用。構(gòu)造部分：、地基基礎(chǔ)：地基承載力不足，有較顯然滑動；基礎(chǔ)強度不足，不顯然的不平均沉降或有壓碎、折斷、腐化等損壞，仍有發(fā)展趨勢，對上部構(gòu)造有顯然影響；、承重構(gòu)造：鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有顯然下垂變形、裂痕，砼剝落和嚴重露筋銹蝕嚴重，下垂變形，裂痕值高出設(shè)計規(guī)定的規(guī)定，砼剝落面積占全損壞面積的10％以上。鋼筋砼球（?。┬螒衙嬗袃A斜或變形，砼嚴重腐化剝落、房露筋銹蝕；鋼屋架顯然傾斜或變形，部分支撐波折松脫，銹蝕嚴重；承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強度和牢固性嚴重不足，有嚴重裂痕、傾斜、弓凸、風化、腐化和抹灰層大片零散。、非承重墻：鋼筋砼墻板的邊、角有嚴重裂痕、變形，嚴重漏水，面層嚴重損壞；磚墻（砌塊）有嚴重裂痕、弓凸、傾斜、風化、腐化，抹灰層大片零散，勒腳嚴重損害。、屋面：嚴重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴重裂痕、空鼓、風化；屋面高低不平，排水設(shè)備嚴重銹蝕、斷裂、殘缺不全；屋面的隔熱層、保溫層嚴重損壞；剛性防水層嚴重開裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂零散。塊料防水層嚴重松動、裂痕、腐化、損壞。冷膏、油膏等防水層寬泛老化、纖維玻璃布露出，封口嚴重脫開。卷材防水層寬泛老化、裂痕、翹邊、封口脫開，瀝青流淌。、樓地面整體水泥面層嚴重起砂、剝落，裂痕、沉陷、空鼓；木地板嚴重磨損、蛀蝕、翹裂、松動和稀縫，變形和抖動；塊料面層嚴重松動、零散、下沉、高低不平、破裂、殘缺不全；裝飾部分：、門窗：木質(zhì)腐敗，開關(guān)寬泛不靈，榫頭松動翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆老化剝落風底；、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴重空鼓、裂痕、風化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重酥松零散，嵌縫條寬泛零散；、內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴重空鼓、裂痕、剝落；、頂棚：灰板條、各樣裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴重變形下垂，龍骨波折翹裂、腐敗、蛀蝕、面層嚴重損壞，壓條零散，油漆見底；、細木裝飾：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐敗、蛀蝕、破裂、松動，油漆見底；設(shè)備部分：、水衛(wèi)：上下水管道嚴重擁擠、銹蝕、漏水；衛(wèi)生用具零零件嚴重損壞、殘缺；、電氣照明：設(shè)備迂腐殘缺，電線寬泛老化、紛亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求；、空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴重，零零件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴重，已無法使用；、特種設(shè)備：電梯、避雷裝置、對講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)備、發(fā)電機、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備嚴重損壞、殘缺、無效，已無法使用。、房子的構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房子的完損等級就是該分項所評定的完損等級；、房子的構(gòu)造部分各項完損程度符合同一個完損標準，但裝飾、設(shè)備部分中有一、兩項完損程度下降一個等級完損標準，其他各項仍和構(gòu)造部分符合同一個完損標準，則該房室的完損等級應(yīng)按構(gòu)造部分的完損等級來確評定完損等級方定；法、房子的構(gòu)造部分各項完損程度符合同一個完損標準，但構(gòu)造部分中的非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級；裝飾或設(shè)備部分中也有一項完損程度下降一個等級，其他各項仍同構(gòu)造部分符合一個等級的完損標準，則該房子的完損等級應(yīng)按構(gòu)造部分的完損等級來確定；、房子構(gòu)造部分中的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等級的完損程度符合嚴重損壞標準，其他各分項完損程度均符合一般損壞標準，則房子完損等級應(yīng)評為嚴重損壞房子。（七）工程維修工具管理、操作和保護規(guī)定1、工程維修工具管理規(guī)定項目內(nèi)容和要求1、部門負責人須成立工具臺帳，如期檢查維修工具的使用、保存情況，做到帳實符合；2、工具保存人和使用人須愛惜工具、正確使用工具，如期檢修并養(yǎng)護工具，整體要求保證工具圓滿、使用正常；3、維修工具未經(jīng)部門負責人贊成，嚴禁外借或挪作他用；4、維修工具在使用中正常損壞或達到使用年限時，由部門負責人確認后，能夠舊換新，經(jīng)查實屬人為損壞，破歹人須照價補償。1、維修人員須配置一個工具箱/包，箱/包蓋注明編號及姓名；2、責任人須保持工具箱/包外觀整齊，工具無缺失；個人使用3、增補工具須由部門負責人審批后發(fā)放；工具4、職工調(diào)離工作崗位時，須將工具箱

/包交回部門負責人，拋棄或損壞須照價補償。公用工具

1、公用工具由班長負責保存，大修工具或?qū)Ｓ霉ぞ唔氈付▽Ｈ素撠煴４?，領(lǐng)/借用須依照有關(guān)管理規(guī)定履行，并做好領(lǐng)/借用記錄；2、工具責任人每個月全面檢查一次，每季度最少全面養(yǎng)護一次，并做好記錄；3、公用工具送還時，須由班長和借用人共同進行查驗，如有拋棄或損壞，須由借用人照價補償；4、電動工具須寄存在指定的干燥貨架上，做好表記，分類擺放。2、工程維修工具安全操作與保護規(guī)定項目

內(nèi)容和要求1、使用前須檢查電源漏電保護器可否可靠，

檢查工具的護罩、手柄或其他部件，如有損壞實時維修或改換；2、保持工作場所和工作臺面整齊，電動工具須保持干燥，嚴禁用水沖刷，禁止拆掉或改換電動工具原有插頭，嚴禁在可燃液/氣體積蓄地使用；3、電源線路、插頭、開關(guān)須絕緣可靠，防備觸電事故發(fā)生；4、在易燃易爆場所作業(yè)時，須做好相應(yīng)的防火舉措，并裝備足夠的滅火器材；、嚴禁踐踏、拖動、拉扯導(dǎo)線，防備導(dǎo)線波及高熱體、尖利金屬邊緣或沾整體要求油脂等情況；6、使用中出現(xiàn)高熱、異聲異響等異樣現(xiàn)象時，須立刻停止使用，故障除掉后方可使用，非專職人員嚴禁私自拆卸和維修工具；7、電氣裝置遇跳閘時，須查明原因，除掉故障后方可合閘；8、在潤濕環(huán)境、金屬構(gòu)架、壓力容器、管道等場所作業(yè)時，須使用雙重絕緣或加強絕緣的電動工具；9、使用電壓須與銘牌上規(guī)定電壓符合；10、鉆孔或切割前須認識隱蔽敷設(shè)管線的走向，注意避動工作物中的鋼筋、電（網(wǎng)）纜線、管線等；11、在高空作業(yè)時須做好必要的防備舉措，如搭設(shè)腳手架、系好安全帶等，并有專人現(xiàn)場監(jiān)護；12、注意自己防備工作，身體嚴禁接觸接地的金屬體，嚴禁帶病、疲倦作業(yè)。1、使用前須檢查手柄、開關(guān)、導(dǎo)線及插頭完滿無缺，進行空載試驗，待運轉(zhuǎn)正常后方可使用；2、裝卸鉆頭時，須切斷電源在完滿停止轉(zhuǎn)動后進行，嚴禁戴手套操作；電鉆、臺鉆、沖擊3、遇停電、走開或轉(zhuǎn)移工作地點、傳達時，須切斷電源在完滿停止轉(zhuǎn)動后進鉆、電錘行；4、鉆孔時先將鉆頭抵在工作物表面，握緊手柄，爾后開動，使勁適當，防備晃動；轉(zhuǎn)速若急劇下降，應(yīng)減少使勁，防備電機過載，嚴禁長時間連續(xù)使用。1、使用前須檢查調(diào)整刀具的工具和固定扳手可否取出，進行空載試驗，待運轉(zhuǎn)正常后方可使用；電鋸、電刨、云石2、通電前須保證工具處于封閉狀態(tài)；機3、使用夾鉗固定要加工的工件作業(yè)，鋸片要加裝安全防備罩和擋板，嚴禁使用有裂痕和缺齒的鋸片；4、作業(yè)時嚴禁戴手套。1、螺絲及砂輪夾板要牢固，砂輪片無裂紋、不獨愛，嚴禁使用不圓或厚薄不均的砂輪片，砂輪片磨損至距夾板邊緣25mm時，須實時改換砂輪片；2、使用前須檢查砂輪與夾板間的軟墊，并安裝牢固，螺帽不得過緊；角磨機、手砂輪3、嚴禁使用受潮、變形、裂紋、破裂、磕邊缺口或接觸過油、堿類的砂輪，嚴禁將受潮的砂輪片自行烘干使用；4、作業(yè)時須配戴防備眼鏡，嚴禁戴手套；5、嚴禁用砂輪機的側(cè)面打磨工件，操作時嚴禁反轉(zhuǎn)逆行。1、使用前須檢查并確認電動機、電纜線均正常，保護接地優(yōu)秀，防備裝置安全有效，鋸片采用符合要求，安裝正確；2、啟動后須空載運轉(zhuǎn)，檢查并確認鋸片運轉(zhuǎn)方向正確，起落機構(gòu)靈便，運轉(zhuǎn)中無異樣、異響方可作業(yè)；2、道路切割機須設(shè)電源控制開關(guān)，使用絕緣資料扶手；3、切割厚度須按機械出廠銘牌規(guī)定進行，嚴禁超厚切割；4、電源線嚴禁在地上拖動，無人扶機的情況下嚴禁運轉(zhuǎn)；5、操作及整理電源線時，須保證電源處于斷開狀態(tài)，嚴禁在運轉(zhuǎn)中檢查、維道路切割機、云石修各零件；切割機6、作業(yè)時須防備雜物、泥塵混入電動機內(nèi)，鋸臺上和構(gòu)件鋸縫中的碎屑須采管道勸導(dǎo)機

用專用工具實時除掉；7、當機殼溫度過高、碳刷產(chǎn)生火花時，須立刻停機檢查辦理；8、切割過程中使勁應(yīng)平均合適，當發(fā)生刀片卡死時，須立刻停機，慢慢退出刀片，從頭對正后再切割；9、作業(yè)時嚴禁帶手套；10、作業(yè)后須干凈機身，擦干鋸片，排放水箱余水，回收電纜線，寄存在干燥、通風處。1、在狹窄場所、潤濕或有積水等特別環(huán)境下操作，須有可靠的安全防備舉措，并安排專人在現(xiàn)場監(jiān)護；2、操作完成后，先拔下電源插頭，再作場所清理，嚴禁用水直接沖刷機器；3、在戶外使用用具時，采用戶外專用的橡套電纜作為延伸導(dǎo)線，并使用搬動開關(guān)箱(座)。1、接電源通電前，須確認焊機電壓等級和電源分接口地點；2、嚴禁使用受潮焊條；電焊機3、作業(yè)時須穿防備服、防備手套，戴防備面罩，嚴禁在易燃易爆地域進行焊接作業(yè)；4、現(xiàn)場做好防火舉措，裝備相應(yīng)數(shù)量的干粉滅火器。第四篇：工程設(shè)備運轉(zhuǎn)操作和養(yǎng)護作業(yè)篇（一）供配電系統(tǒng)1、倒閘操作流程倒閘操作時，嚴格履行操作票制度和現(xiàn)場監(jiān)護制度，填寫《倒閘操作（停電）》《倒閘操作（送電）》表。分斷低壓配電柜斷路器分斷高壓開關(guān)柜安全保護維修養(yǎng)護撤掉安全保護合閘高壓開關(guān)柜合閘低壓配電柜斷路器檢查監(jiān)察

分斷配電柜各負載斷路器、空氣開關(guān)、進線端總斷路器。分斷變壓器進線端高壓開關(guān)柜負荷開關(guān)，合接地開關(guān)。1、進行變壓器驗電、放電，依照先裝接地端，再裝導(dǎo)電端的次序裝設(shè)臨時接地線；2、懸掛“有人工作、嚴禁合閘”的警示牌，并將高壓開關(guān)上鎖。按第四篇第一章第3節(jié)“高壓配電系統(tǒng)保護養(yǎng)護流程”進行保護養(yǎng)護。1、依照先拆導(dǎo)電端，再拆接地端的次序拆掉臨時接地線；2、取下“有人工作、嚴禁合閘”的警示牌，保護養(yǎng)護人員帶齊工用具撤退工作現(xiàn)場。斷開高壓側(cè)開關(guān)柜接地開關(guān)，合負荷開關(guān)。合閘低壓側(cè)配電柜總斷路器及各配電柜負載斷路器。監(jiān)察低壓側(cè)配電柜運轉(zhuǎn)情況，并在《高低壓配電室運轉(zhuǎn)記錄》上做運轉(zhuǎn)記錄。結(jié)束操作2、變壓器投運操作流程倒閘按第四篇第一章第1節(jié)“倒閘操作流程”操作。用經(jīng)過查驗并現(xiàn)場試驗的高壓驗電器，檢測變壓器高壓側(cè)無驗電電。安全保護在變壓器高壓側(cè)裝設(shè)臨時接地線，先接接地端，后接導(dǎo)體端，拆掉相反。1、斷開變壓器高壓側(cè)母線連結(jié)螺絲，檢測變壓器高壓對地、低壓對地、高壓對低壓及高壓相與相之間的絕緣電阻；維修養(yǎng)護2、檢查瓷套管有無損壞、放電印跡，檢查接地線有無銹蝕，緊固變壓器鐵芯螺絲；3、檢查完成后，恢復(fù)變壓器原有接線狀態(tài)。撤掉安全清點工用具、器材無誤、無拋棄，依照先拆導(dǎo)體端，后拆接保護地端的次序拆掉變壓器高壓側(cè)臨時接地線。1、斷開接地刀閘；運轉(zhuǎn)2、取下“有人工作，嚴禁合閘”標示牌，合上高壓開關(guān)柜變壓器開關(guān)。1、檢測變壓器輸出電壓，應(yīng)為400V(贊成±5%)；2、檢查溫控器可否為三相循環(huán)顯示，B級絕緣的工作溫度不大于100℃，最高溫度不大于130℃，F(xiàn)級絕緣的平時工作溫度不大于120℃，最高溫度不大于150℃；3、監(jiān)聽變壓器工作聲音，正常運轉(zhuǎn)時聲音不大、清楚，發(fā)出有規(guī)律的“嗡嗡”聲；檢查監(jiān)察4、用紅外溫度探測器，檢測引線接頭、電纜，溫升不高于25℃，鐵芯溫度測量值應(yīng)與溫控器顯示一致；5、檢查高壓開關(guān)柜三相輸出指示燈可否正常；6、檢查工作電流在額定電流范圍內(nèi)；7、SF6做絕緣資料的高壓開關(guān)柜，須檢查SF6的壓力指示在壓力表的綠線范圍內(nèi)；8、在《高壓設(shè)備養(yǎng)護記錄》上做好記錄。結(jié)束操作3、高壓配電系統(tǒng)保護養(yǎng)護流程填寫電氣作業(yè)工作票倒閘操作應(yīng)急供電干凈保護養(yǎng)護恢復(fù)送電

填寫《電氣作業(yè)票》。按第四篇第一章第1節(jié)“倒閘操作流程”操作。1、對有應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的，須啟動發(fā)電機供電，并在應(yīng)急聯(lián)絡(luò)柜處懸掛“有人工作，嚴禁合閘”的警示牌，保證發(fā)電機不向電網(wǎng)反送電；2、在《發(fā)電機運轉(zhuǎn)記錄》做好記錄。先拂去高壓開關(guān)柜表面的浮灰，爾后用擰干的濕抹布干凈柜表面、電纜管線、變壓器本體、母排等，最后干凈地面。1、檢查變壓器本體、套管表面有無裂紋、放電印跡或脫漆等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)弊端實時辦理；2、檢查變壓器高、低壓引線接觸可否可靠，對螺絲松動的須緊固好，接觸面應(yīng)用砂布除掉氧化層并涂上導(dǎo)電膏；察看電纜及母排有無變形，有變形的須恢還原狀；3、檢查變壓器接地線，緊固連結(jié)螺絲，銹蝕部位須除銹刷漆，銹蝕嚴重須改換接地線；4、對變壓器固定螺絲、銷子等固定件進行緊固，保證接觸優(yōu)秀，連結(jié)可靠；5、除掉變壓器本體內(nèi)部空隙塵埃；6、用接地電阻測量儀測量變壓器接地電阻，要求接地電阻值不高出4Ω，并確認鐵芯只有一點接地；7、斷開高、低壓側(cè)的接地開關(guān)，用2500V兆歐表測量絕緣電阻，并將其值與變壓器出廠前測定的值進行比較，絕緣電阻不得低于出廠時原始數(shù)據(jù)的70%。1、保護養(yǎng)護完成后，檢查有無工具等遺留在變壓器護欄內(nèi)，檢查完成須封閉護欄并上鎖；2、所有工作完成后，依照第X篇第X節(jié)“倒閘操作流程”操作。填寫記錄在《高壓設(shè)備養(yǎng)護記錄》上做好記錄。4、低壓配電系統(tǒng)運轉(zhuǎn)操作流程斷電前檢查設(shè)備操作驗電倒閘送電

1、檢查發(fā)電機組可否在自動待發(fā)狀態(tài)，發(fā)動機的啟動按鈕可否在自動地點；2、檢查市、發(fā)電切換柜聯(lián)鎖開關(guān)可否在自動地點，需雙回路供電設(shè)備的抽屜柜開關(guān)可否在合閘狀態(tài)。1、漸漸斷開有關(guān)負荷開關(guān)，必要時拉出抽屜柜，造成一個顯然的斷開點，記錄各抽屜柜負荷開關(guān)的原始狀態(tài)；2、逐級斷開聯(lián)系柜上的斷路器，把聯(lián)系柜上變換開關(guān)打到停止狀態(tài)；3、手動漸漸切除運轉(zhuǎn)中的電容器，把電容自動補償控制器打到停止狀態(tài)，電容柜總閘刀開關(guān)打到“分閘”狀態(tài)；4、斷開進線柜的斷路器，用手柄搖出，造成一個顯然的斷開點，并在操作手柄或按鈕上懸掛“有人工作，嚴禁合閘”等警示牌，取出合閘開關(guān)控制線路的熔斷器；5、斷開部分聯(lián)系柜斷路器或進線柜斷路器時，檢查發(fā)電機可否在規(guī)準時間啟動運轉(zhuǎn)，市、發(fā)電切換柜斷路器的變換可否正常，市電斷路器自動斷開，發(fā)電斷路器自動合閘；6、漸漸搖出各聯(lián)系柜上斷路器，形成顯然的斷開點并掛牌。停電時，必定把可能將電源返至檢修線路的所有開關(guān)斷開；對沒有顯然斷開點的設(shè)備，須將其操作機構(gòu)鎖住或采用其他可靠舉措。在進行電氣作業(yè)工作前，用合格的試電筆驗電，保證設(shè)備和各回路不帶電。依照第四篇第一章第1節(jié)“倒閘操作流程”操作。1、合上高壓柜上與變壓器相對應(yīng)的負荷開關(guān)，高壓柜指示燈顯示正常；2、查察低壓柜上電壓表，旋轉(zhuǎn)電壓變換開關(guān)，檢查三相電壓有無缺相、是否平衡，若對變壓器進行了檢修、養(yǎng)護，在低壓柜送電前，檢查變壓器輸出相序可否與原來符合；3、取下進線柜上斷路器的操作手柄或按鈕上懸掛的“有人工作，嚴禁合閘”等警示牌，裝上合閘開關(guān)控制線路的熔斷器，用手柄搖進進線柜的斷路器，柜門上分閘指示燈顯示正常；4、按下合閘按鈕，斷路器儲能電機工作，合閘指示燈顯示正常；5、把電容柜總閘打到“合閘”狀態(tài)，電容自動補償控制器設(shè)置成自動狀態(tài)；6、把聯(lián)系柜上變換開關(guān)打到與需投入的進線柜相對應(yīng)地點，聯(lián)系柜分閘指示燈顯示正常，逐級合上斷路器，合閘指示燈顯示正常；7、進線柜及聯(lián)系柜斷路器合閘后，發(fā)電斷路器自動斷開，市電斷路器自動合閘；8、依照各抽屜柜負荷開關(guān)的原有狀態(tài)，合上負荷開關(guān)，檢查各抽屜柜的指示燈工作及負荷情況；9、逐級查察聯(lián)系柜及進線柜的工作電流，認真察看設(shè)備運轉(zhuǎn)情況。記錄將停電操作中的設(shè)備參數(shù)及有關(guān)情況，在《發(fā)電機組運轉(zhuǎn)記錄》上做好記5、低壓配電系統(tǒng)保護養(yǎng)護維保等級內(nèi)容和要求1、檢查儀表、指示燈，保證正常；2、檢查配電柜內(nèi)母排、電纜接頭，保證無發(fā)熱變色等異樣情況；3、檢查接地線，保證無銹蝕、松動；4、檢查電容器，保證無滲漏、膨脹、放電等情況，保證電容器外殼接地可靠、電容器平時保護工作溫度正常；養(yǎng)護5、測試無功補償控制器，保證工作正常；6、用紅外測溫儀測量從變壓器到電源柜間封閉母排的溫度，保證工作溫度不高出規(guī)定值；7、干凈配電柜表面，保證干凈、整齊；8、將檢查情況記錄在《高低壓配電室運轉(zhuǎn)記錄》“特別情況記錄”中。一級保護養(yǎng)護二級保護養(yǎng)護

依照設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護周期推行，除平時保護養(yǎng)護的內(nèi)容外，還包括以下內(nèi)容：1、檢查母線及其引下線，保證連結(jié)優(yōu)秀；2、檢查、緊固電纜頭、接線栓頭，確定牢固可靠；3、檢查二次回路接線，保證連結(jié)可靠，對地絕緣電阻大于0.5MΩ；4、檢查電容柜，進行手動測試，保證正常；5、檢查受電柜、聯(lián)系柜的控制器開關(guān)，保證正常；6、手動調(diào)試機械聯(lián)鎖分合閘，保證可靠；7、檢查各空氣開關(guān)和中間繼電器，保證正常；8、對配電柜內(nèi)部設(shè)備進行干凈，保證無塵埃、雜物；9、擰緊設(shè)備上所有緊固螺絲，保證無松動；10、對應(yīng)急配電柜做養(yǎng)護時，須把發(fā)電機的控制開關(guān)打在手動地點；11、將檢查情況在《低壓配電柜養(yǎng)護記錄》做好記錄。依照設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護周期推行，除一級保護養(yǎng)護的內(nèi)容外，還包括以下內(nèi)容：1、檢查抽屜式開關(guān)柜，保證拉出和推入靈便，機械閉鎖可靠，接觸器觸頭優(yōu)秀，開關(guān)到位；2、檢查斷路器，保證觸頭彈力正常，滅弧柵圓滿；3、緊固抽屜式開關(guān)內(nèi)的各連結(jié)螺釘和互感器、測量儀表、指示燈等二次回路各接線頭，保證連結(jié)可靠；4、用搖把對斷路器進行搖入和搖出檢查，保證靈便操作；5、手動調(diào)試機械聯(lián)鎖分合閘，保證可靠；6、對配電柜內(nèi)部及各元器件進行干凈，保證無塵埃、雜物；7、將檢查情況在《低壓配電柜養(yǎng)護記錄》做好記錄。6、發(fā)電機組運轉(zhuǎn)操作流程1、把機組啟動控制變換開關(guān)置于手動地點，斷開機組輸出準備工作檢查蓄電池檢測控制面板啟動機組運轉(zhuǎn)機組

開關(guān)和浮充電電源；2、檢查柴油油量，保證機組滿負荷運轉(zhuǎn)8小時，油質(zhì)合格；3、檢查油底殼機油油量，保證機油油面不低于下限位；4、檢查冷卻水水量和水質(zhì)，保證水量充分，水質(zhì)干凈；5、檢查機組外觀，保證無滲漏；6、無自動排空系統(tǒng)的機組，須手動泵油。1、檢查蓄電池接線端，保證接觸優(yōu)秀；2、檢查蓄電池電解液液面，保證在極板上10～15mm，比重在1.27～1.29g/ml之間，單個電池端電壓在12.65V左右，極板無變色、變形等異樣現(xiàn)象。檢測機組控制面板各預(yù)警、報警指示燈，保證正常，緊迫停機按鈕靈便。關(guān)于擁有自動復(fù)位功能的啟動按鈕或控制開關(guān)，啟動操作時間2～3秒為宜，不得高出30秒。1、啟動機組時測量蓄電池組的電壓降，保證不高出10V；2、機組啟動后空載運轉(zhuǎn)5分鐘暖機，爾后加載大于或等于額定負載的35%，待柴油機組溫度牢固后才可正常漸漸加載；3、察看并記錄機油壓力、水溫、輸出電壓、負載電流、頻率的變化，以及機組發(fā)出的異樣聲音；4、機組在運轉(zhuǎn)中，嚴禁翻開水箱泛水口、機油檢查口和注油口；5、如屬試機運轉(zhuǎn)，運轉(zhuǎn)時間須控制在15分鐘以內(nèi)。1、滿負載運轉(zhuǎn)的機組在停機前，須將負載漸漸減去，5分鐘左右增壓器轉(zhuǎn)速降低后，方可停機；停機2、對有怠速要求的機組，負載減去后，將機組置于怠速狀態(tài)運轉(zhuǎn)5～10分鐘后，方可停機；3、停機后，合上機組輸出開關(guān)和浮充電電源開關(guān)，將機組置于自動控制狀態(tài)，排煙管道有水過濾系統(tǒng)的機組，須封閉進水閥；4、將運轉(zhuǎn)情況在《發(fā)電機組運轉(zhuǎn)記錄》做好記錄。7、發(fā)電機組保護養(yǎng)護維保等級內(nèi)容和要求1、斷開發(fā)電機組輸出開關(guān)，將控制開關(guān)置于“停機”狀態(tài)，并按下“緊迫停機”按鈕，拆掉啟動用蓄電池負極接線；2、檢測控制板上各電源指示燈、直流電壓表指示，保證正常；3、用萬用表的直流電壓檔，測量浮充電電壓，在《柴油發(fā)電機組養(yǎng)護記錄》做好記錄；4、斷開浮充電，測量蓄電池單組電壓、電解液比重、液位，在《發(fā)電機組保護養(yǎng)護記錄》做好記錄；平時5、檢查各蓄電池組接頭，保證無松動、銹蝕，導(dǎo)電膏養(yǎng)護優(yōu)秀；6、翻開輸出斷路器前蓋，檢查動靜觸頭，調(diào)整觸頭壓力，并進行斷路器分斷試驗，確保護養(yǎng)護保正常；7、檢查燃油、潤滑油的油質(zhì)和油量，冷卻水水質(zhì)及水量，保證油量、水量充分，油質(zhì)、水質(zhì)合格；8、進行運轉(zhuǎn)測試，并在《發(fā)電機組運轉(zhuǎn)記錄》做好記錄；9、干凈柴油發(fā)電機組，保證無塵埃、無滲漏；10、將機組恢復(fù)到“自動”狀態(tài)，合上輸出開關(guān)。依照設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護周期推行，除平時保護養(yǎng)護的內(nèi)容外，還包括以下內(nèi)容：1、檢查各傳動部分的潤滑油，保證油量充分，油質(zhì)合格；2、檢查各皮帶傳動部分的皮帶，保證松緊度合適；3、檢查運轉(zhuǎn)送、排風機，保證風量足，轉(zhuǎn)動靈便，無異樣噪聲；4、檢查柴油機空氣擁塞指示器，保證在正常范圍工作；一級5、斷開控制柜內(nèi)所有電源、熔斷器，干凈控制柜，保證無塵埃、雜物，檢查所有接頭、保護養(yǎng)護觸點，保證接頭無燒壞和發(fā)熱等現(xiàn)象；6、啟動機組，空載運轉(zhuǎn)15分鐘左右，用萬用表檢測機組啟動時蓄電池的電壓降，將運轉(zhuǎn)時的油壓、水溫、輸出電壓、頻次、轉(zhuǎn)速，及累計運轉(zhuǎn)時間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機組養(yǎng)護記錄》和《發(fā)電機組運轉(zhuǎn)記錄》做好記錄；7、將本次機組運轉(zhuǎn)的參數(shù)與前一次運轉(zhuǎn)記錄對照較，分析有無異樣情況；8、將機組控制開關(guān)置于自動待機狀態(tài)，并合上輸出開關(guān)。依照設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護周期推行，除一級保護養(yǎng)護的內(nèi)容外，還包括以下內(nèi)容：1、對蓄電池組進行“兩充兩放”養(yǎng)護；2、檢測發(fā)電機繞組對地絕緣電阻，保證阻值不低于1MΩ，檢查發(fā)電機內(nèi)部各接線端，保證無發(fā)熱，絕緣層無斷裂等異樣情況；二級3、對發(fā)電機內(nèi)部進行干凈，保證無塵埃、雜物；保護養(yǎng)護4、測試機組的自動啟動功能，保證在斷電后4～8秒鐘內(nèi)啟動，運轉(zhuǎn)15分鐘左右，將運轉(zhuǎn)時的油壓、水溫、輸出電壓、頻次、轉(zhuǎn)速，及累計運轉(zhuǎn)時間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機組養(yǎng)護記錄》和《發(fā)電機組運轉(zhuǎn)記錄》做好記錄；5、將本次機組運轉(zhuǎn)的參數(shù)與前一次運轉(zhuǎn)記錄對照較，分析有無異樣情況；6、將機組控制開關(guān)置于自動待機狀態(tài)，合上輸出開關(guān)。（二）安防系統(tǒng)保護養(yǎng)護流程1、門禁對講系統(tǒng)保護養(yǎng)護流程準備工作依照養(yǎng)護計劃和故障情況，進行安全技術(shù)交底。1、檢查對講主機、門口機、樓層解碼器等各零件，保證工作正常；保護養(yǎng)護2、檢查電源電壓，保證處于正常工作電壓范圍內(nèi)，斷開主電源后，備用電源能正常切換；3、如屬故障，查找故障原因，針對性進行維修。1、檢測門卡和主機開鎖功能，保證靈便；2、檢測可視對講系統(tǒng)的圖象信號，保證清楚、牢固；運轉(zhuǎn)檢測3、檢測對講系統(tǒng)聲音，保證音質(zhì)清楚、通話順暢、無噪音攪亂等；4、將檢測情況在《門禁及對講系統(tǒng)養(yǎng)護記錄》做好記錄。2、監(jiān)控系統(tǒng)保護養(yǎng)護流程準備工作依照養(yǎng)護計劃和故障情況，進行安全技術(shù)交底。1、檢查室外設(shè)備情況，保證密封圓滿，無銹蝕；2、干凈鏡頭及冷卻電扇，調(diào)校鏡頭焦距，保證圖像清楚；保護養(yǎng)護3、檢查避雷針接地線、設(shè)備線纜，保證連結(jié)可靠；4、檢查中控室監(jiān)察器、錄像機、云臺控制器等設(shè)備功能，保證符合工作要求；5、如屬故障，查找故障原因，針對性進行維修。1、檢測中控室監(jiān)察器圖像質(zhì)量，保證清楚、牢固；運轉(zhuǎn)檢測2、檢測錄像機錄像質(zhì)量和儲藏量，保證錄像收效和儲藏時效；3、將檢測情況在《閉路監(jiān)控系統(tǒng)養(yǎng)護記錄》做好記錄。3、停車場系統(tǒng)保護養(yǎng)護維保等級內(nèi)容和要求1、干凈設(shè)備設(shè)備表面，保證無塵埃、無污漬；一級2、檢查設(shè)備設(shè)備，保證無脫漆、銹蝕、變形等情況；保護養(yǎng)護3、檢查道閘，保證擋車桿平直、反光膜無零散，讀卡器門箱蓋密封優(yōu)秀；4、檢查各轉(zhuǎn)動軸，保證潤滑，正常運轉(zhuǎn)；5、整理箱內(nèi)線路，緊固接線端子，保證各電路板、接插件連結(jié)可靠；6、檢查地感裝置和感覺式讀卡機，保證感覺敏捷；7、檢查道閘手動控制器，保證正常工作；8、檢測圖像比較、語音提示、對講系統(tǒng)、中文顯示、自動出卡等功能，保證符合工作要求；9、將檢測結(jié)果在《停車場管理系統(tǒng)養(yǎng)護記錄》做好記錄。依照設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護周期推行，除一級保護養(yǎng)護的內(nèi)容外，還包括以下內(nèi)容：1、檢查各電容器，保證觸點接觸優(yōu)秀，無漏液，接地優(yōu)秀；2、檢查齒輪箱，保證齒輪圓滿，各零件緊固，限位開關(guān)緊固；3、檢查齒輪箱內(nèi)機油油量和油質(zhì)，保證油量充分，油質(zhì)合格；4、檢查進、出口設(shè)備設(shè)置參數(shù)（設(shè)備聯(lián)接串口、設(shè)備地點號、監(jiān)控計算機IP地點等）二級的有效性；保護養(yǎng)護5、測試設(shè)備反應(yīng)速度，保證通訊延時不高于200ms；6、檢查地感檢測器的“COM”端和道閘控制器的“GND”端接地線，保證連結(jié)可靠。7、測試圖像自動比較功能，保證正常；8、檢測防砸車功能，保證安全可靠；9、將檢測結(jié)果在《停車場管理系統(tǒng)養(yǎng)護記錄》做好記錄。（三）給水泵運轉(zhuǎn)操作流程1、將水泵設(shè)置成手動狀態(tài)；2、檢查螺釘、螺栓，保證緊固件無松動；3、檢查導(dǎo)體、絕緣物，保證無腐化、過熱，無變色、損壞；4、檢查電機絕緣電阻，保證在正常范圍；準備工作5、檢查冷卻電扇、濾波電容器、接觸器等，保證圓滿。6、檢查端子排，保證無損害，觸點平展。7、檢查電源電壓，保證電壓符合銘牌要求，并進行次序保護動作試驗；8、檢查變頻器在單體運轉(zhuǎn)時輸出的電壓，保證平穩(wěn)；9、檢查電機轉(zhuǎn)動，保證靈便。1、按以下次序閉合開關(guān)：主電源斷路器—電機工頻運轉(zhuǎn)空氣開關(guān)—PLC電源開關(guān)—變頻器電源開關(guān)；2、測量電源電壓，保證在規(guī)定范圍內(nèi)；開機3、把PLC電源變換開關(guān)置于自動地點，PLC電源指示燈亮后，把變頻器電源變換開關(guān)置于自動地點；4、變頻器輸出頻次較牢固，電機工作電流正常，啟動運轉(zhuǎn)成功。1、停止變頻器運轉(zhuǎn)時，先把變頻器和PLC變換開關(guān)置于手停機動地點，手動啟動水泵電機工頻運轉(zhuǎn)，爾后斷開變頻器和PLC的電源開關(guān)；2、停止水泵運轉(zhuǎn)時，將控制按鈕置于停止地點或切斷主電源。（四）給排水系統(tǒng)保護養(yǎng)護流程1、給水泵保護養(yǎng)護維保等級內(nèi)容和要求1、檢查泵體，保證外觀整齊、油漆圓滿、標志清楚，泵體無擁擠現(xiàn)象；2、檢查電機，保證接地優(yōu)秀，螺絲無銹蝕，電纜接頭牢固可靠、無過熱；3、檢查潤滑油油量和油質(zhì)，保證油量充分，油質(zhì)合格；4、清理泵體軸承室外面雜物，勸導(dǎo)排水口、排氣閥、水杯，保證干凈、整齊，無堵塞；5、檢查水泵動力配電柜，保證各電器無過熱、受潮、發(fā)霉及損壞等情況；一級6、檢查水泵盤根松緊度，保證緊固、無滲水等情況；保護養(yǎng)護7、檢查泵出入口管道，保證無銹蝕；8、檢查水泵出口軟連結(jié)和金屬軟連結(jié)，保證緊固、安裝可靠；9、檢查出入口閥門，保證開關(guān)靈便，止回閥及過濾閥圓滿，消音止回閥動作時無震動及噪音；10、檢查電機連軸器，保證連結(jié)螺栓無松動，減震膠皮無損壞；11、用兆歐表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，保證大于0.5MΩ；12、將檢測結(jié)果在《水泵養(yǎng)護記錄》做好記錄。依照設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護周期推行，除一級保護養(yǎng)護的內(nèi)容外，還包括以下內(nèi)容：1、檢查控制柜中各交流接觸器、時間繼電器，保證動作正常，動作時間合理、可靠；2、用鉗形電流表檢測電動機運轉(zhuǎn)電流值，保證與控制柜上的電流表值一致；二級3、檢查水泵聯(lián)軸器彈性膠圈，保證圓滿；4、干凈整理各線路，保證號碼端子清楚，接線整齊，內(nèi)無塵埃、雜物等；保護養(yǎng)護5、檢查電機端子板、聯(lián)接片，保證連結(jié)可靠，無松動；6、檢查接觸器觸點，保證無損壞；7、檢查調(diào)整聯(lián)軸器空隙及同心度，保證電機及泵體軸承無噪音；8、將檢測結(jié)果在《水泵養(yǎng)護記錄》做好記錄。2、變頻控制柜保護養(yǎng)護維保等級內(nèi)容和要求1、干凈柜體內(nèi)設(shè)備表面，保證無塵埃、無污漬；2、檢查主線路，保證無松動和變色；3、檢查指示燈，保證圓滿；一級4、檢測控制柜內(nèi)溫度，保證不高出40攝氏度；5、檢查各接觸器動、靜觸頭，保證無損壞；保護養(yǎng)護6、檢查二次回路接線，保證連結(jié)可靠；7、檢查空氣開關(guān)，保證動作正常；8、檢查變頻器、觸摸屏等操作控制器，保證設(shè)定值在規(guī)定范圍內(nèi)；9、將檢測結(jié)果在《變頻控制柜養(yǎng)護記錄》做好記錄。依照設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護周期推行，除一級保護養(yǎng)護的內(nèi)容外，還包括以下內(nèi)容：二級1、檢查各樣開關(guān)、變換器，保證動作正常；保護養(yǎng)護2、檢查變頻控制柜，保證能在工頻狀態(tài)下工作，切換正常；3、檢查變頻器壓力控制，保證變頻收效及正確度；4、檢查泵體投入、切除的延時時間溫次序啟動控制，保證正常；5、測試過流保護、壓力保護、退出運轉(zhuǎn)、緊迫停機等參數(shù)設(shè)定，保證動作可靠；6、將檢測結(jié)果在《變頻控制柜養(yǎng)護記錄》做好記錄。3、污水泵保護養(yǎng)護項目內(nèi)容和要求1、檢查控制箱，保證外觀干凈，指示燈顯示正常，變換開關(guān)處于自動地點；2、清理集水坑，保證坑內(nèi)無淤泥，防渣網(wǎng)無損壞、擁擠；3、檢查污水泵中的彈性密封膠圈，保證無老化、損壞等情況；4、檢查浮球閥控制，保證動作靈便，高度合適；5、檢查排污水泵各連結(jié)收道和止回閥，保證管道無滲漏，止回閥動作可靠；6、檢查配電箱，保證電纜接線連結(jié)可靠，各電器和接觸器觸點無過熱、受潮、發(fā)霉污水泵和損壞等情況；7、測量電源三相電壓，保證在電機額定電壓的±5%范圍內(nèi)；8、用500伏兆歐表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，保證絕緣電阻大于0.5MΩ；9、檢查電機端子板聯(lián)接片，保證連結(jié)可靠、接觸優(yōu)秀，無發(fā)熱變色等情況；10、將檢測結(jié)果在《排污泵組養(yǎng)護記錄》做好記錄。（五）消防設(shè)備運轉(zhuǎn)操作工作流程1、防火卷簾門操作項目內(nèi)容和要求消防中心1、啟動卷簾門控制按鈕－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限地點后自動停止；2、上漲操作須現(xiàn)場復(fù)位；操作控制3、發(fā)生異樣情況后立刻報工程人員維修。現(xiàn)場手動1、現(xiàn)場啟動下/上按鈕－卷簾門開始降/升動作－卷簾門抵達下/上限位后自動停止；操作控制2、發(fā)生異樣情況后立刻報工程人員維修。發(fā)生火警1、煙感和溫感感覺到火警信號－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限位后自動停止；情況的聯(lián)2、上漲操作須現(xiàn)場復(fù)位；動控制3、發(fā)生異樣情況后立刻報工程人員維修。2、火災(zāi)自動報警控制系統(tǒng)運轉(zhuǎn)操作確認火警

1、接到消防報警主機發(fā)出火災(zāi)報警；2、對報警點現(xiàn)場確認火警。1、檢查主機，保證在自動狀態(tài)；系統(tǒng)運轉(zhuǎn)2、檢查有關(guān)設(shè)備聯(lián)動情況，保證正常運轉(zhuǎn)。1、將現(xiàn)場設(shè)備復(fù)位；后續(xù)工作2、消防系統(tǒng)主機復(fù)位。（六）設(shè)備設(shè)備外包維?？词毓ぷ髦敢椖抗ぷ髀氊熎綍r維?？词毓收限k理監(jiān)察

內(nèi)容和要求1、職能業(yè)務(wù)主管部門負責維保單位的招標，物業(yè)管理服務(wù)中心負責與中標維保單位簽署維保合同；2、物業(yè)管理服務(wù)中心負責對駐場維保責任人的維修專業(yè)資格進行審察，并復(fù)印存檔專業(yè)資格證；3、職能業(yè)務(wù)主管部門和物業(yè)管理服務(wù)中心分別指定專人負責維保單位維保工作的監(jiān)管，電梯看守人員須獲取電梯安全管理員資格；4、物業(yè)管理服務(wù)中心負責審察、職能業(yè)務(wù)主管部門負責審批維保單位的設(shè)備設(shè)備如期維保計劃和整改方案；5、物業(yè)管理服務(wù)中心負責監(jiān)察維保計劃和整改方案的履行情況；6、物業(yè)管理服務(wù)中心負責擬訂、職能業(yè)務(wù)主管部門負責審批設(shè)備設(shè)備突發(fā)事件應(yīng)急處理方案；7、物業(yè)管理服務(wù)中心負責如期組織進行設(shè)備設(shè)備安全風險排查，并擬訂落實整改舉措；8、職能業(yè)務(wù)主管部門負責組織質(zhì)量事故發(fā)生原因檢查、分析，并制定防備舉措，物業(yè)管理服務(wù)中心負責組織落實；9、物業(yè)管理服務(wù)中心負責維保單位平時工作情況核查評分，職能業(yè)務(wù)主管部門負責維保單位的季度工作評估和核查評分，提出工作改良建講和建議；10、物業(yè)管理服務(wù)中心負責依照核查結(jié)果支付維保單位維?？睿?1、職能業(yè)務(wù)主管部門負責每半年組織維保單位召開一次工作交流會。1、要求維保單位依照物業(yè)管理服務(wù)中心設(shè)備設(shè)備現(xiàn)狀擬訂月度、季度維保計劃和工作改良計劃；2、物業(yè)管理服務(wù)中心依照計劃監(jiān)察維保單位推行維保工作，當計劃需要更正時，維保單位須提早書面向物業(yè)管理服務(wù)中心、職能業(yè)務(wù)主管部門提出計劃更正申請，經(jīng)審批贊成后方可推行；3、維保責任人進行維保工作時須按規(guī)定要求著裝、配帶工牌，言行舉止符合企業(yè)規(guī)范要求；4、維保責任人在推行現(xiàn)場維保作業(yè)前，須提早與物業(yè)管理服務(wù)中心維?？词厝诉M行交流，將本次維保作業(yè)內(nèi)容及需配合或注意事項進行說明；5、維?？词厝藢S保責任人現(xiàn)場維保工作進行跟進，包括維保過程、抵達和走開現(xiàn)場時間；6、維保作業(yè)完成后，物業(yè)管理服務(wù)中心維?？词厝隧殞Ρ敬尉S保內(nèi)容進行檢測，符合要求后署名確認；7、如需改換設(shè)備設(shè)備零零件，職能業(yè)務(wù)主管部門和物業(yè)管理服務(wù)中心的維?？词厝隧毈F(xiàn)場確認零零件損壞情況，并控制零零件改換的過程，確認所改換零零件為原廠零件或與原廠零件質(zhì)量相當?shù)牧慵?、當月維保工作結(jié)束后，維保看守人須將本月有關(guān)維保記錄進行存檔，并按要務(wù)實時報備政府有關(guān)行政主管部門，職能部門維?？词厝隧毑蝗缙诔椴榫S保記錄；9、維?？词厝隧殞︼L險排盤問題點和職能部門檢盤問題點限制整改日期，要求維保單位按要求進行整改，并進行整改收效考證；10、由于設(shè)備設(shè)備維保不到位惹起的質(zhì)量事故，維保單位須向物業(yè)管理服務(wù)中心出具事件報告和整改舉措，維保看守人負責進行整改收效考證。1、維?？词厝巳缙趯S保責任人和維保單位的通訊情況進行檢查，保證通訊暢達；2、接到應(yīng)急信息后，消防維保責任人須在1小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行搶修；3、一般故障須趕快解決完成，最長不高出24小時；4、消防系統(tǒng)嚴重故障須在故障出現(xiàn)一周內(nèi)明確解決時間、解決方案，解決時間原則上不得高出三個月，解決方案中須有故障期內(nèi)針對政府消防主管部門的消防檢查及突生氣災(zāi)事故的有效應(yīng)急舉措；5、維保單位在接到物業(yè)管理服務(wù)中心的報修通知后，須在30分鐘內(nèi)抵達，如高出35分鐘，物業(yè)管理服務(wù)中心有權(quán)對維保單位予以扣款處分，第一次爽口頭警示；第二次扣除￥100元；第三次￥300元。緊迫情況下，困人高出45分鐘抵達扣除該電梯當月養(yǎng)護費。同一臺電梯當月困人次數(shù)2次或以上，扣除該電梯當月養(yǎng)護費。同時物業(yè)管理服務(wù)中心對維保質(zhì)量和服務(wù)的談?wù)?，可作為支付維?？铐椀囊勒罩?。1、職能業(yè)務(wù)主管部門每季度組織一次對各物業(yè)管理服務(wù)中心消防和電梯系統(tǒng)的檢查；2、物業(yè)管理服務(wù)中心每個月組織一次對項目消防和電梯系統(tǒng)的檢查；維保質(zhì)量3、消防系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括設(shè)備報警和設(shè)備聯(lián)動兩部分，報警設(shè)備抽查檢查比率為總設(shè)備數(shù)的10%，將抽查結(jié)果在《消防自動報警系統(tǒng)測試記錄表》做好記錄；4、電梯系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括：機房、井道、底坑、轎廂和層門等，檢查覆蓋管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有電梯。維保工作核查

1、物業(yè)管理服務(wù)中心每個月25日前完成對維保單位的月度綜合核查，并填寫《保工作（月度）核查評估表》；2、職能業(yè)務(wù)主管部門每個季度最后一個月28日前，完成對維保單位的季度核查，并填寫《維保工作（季度）核查評估表》；

維3、核查評分表須有維保責任人署名確認；4、核查標準以合同條款為準，如主合同未約定核查細則，則須簽署增補合同。（七）電梯運轉(zhuǎn)管理項目內(nèi)容和要求1、維修養(yǎng)護合同齊備，電梯安全檢查合格證在有效期內(nèi)；2、電梯設(shè)備看守人熟悉電梯合同條款，非維修養(yǎng)護人員嚴禁私自進行維修作業(yè)；3、電梯轎廂內(nèi)各樣設(shè)備圓滿，電梯運轉(zhuǎn)暢快牢固，無異響，開關(guān)門靈便、平層正確、整體轎廂通風、照明圓滿；要求4、頂部照明罩內(nèi)干凈無雜物，轎廂內(nèi)壁衛(wèi)生干凈光明，無手印、污跡、各樣表記齊全；5、維保單位按計劃推行維修養(yǎng)護，維保記錄完滿；6、嚴禁非持證人員進行盤車、開層門、進入井道和底坑等違規(guī)操作。1、高溫天氣：機房室內(nèi)溫度高出35℃,須加強通風或啟動降溫設(shè)備，保證室內(nèi)溫度適特別宜；天氣2、潤濕天氣：機房室內(nèi)濕度高出70%時須啟動除濕設(shè)備，保證室內(nèi)干燥；3、雷暴天氣：在接到雷暴天氣預(yù)警通知時，檢查機房子頂避雷系統(tǒng)，保證牢固可靠。1、對電梯運送資料和垃圾的看守，保證無重載、垃圾散落、刮損轎廂等情況；2、對電梯運轉(zhuǎn)的看守，保證無人為卡住層門、損壞轎廂設(shè)備及在轎廂內(nèi)蹦跳等違規(guī)電梯行為；使用3、對電梯轎廂裝飾的看守，保證不影響轎廂照明、通風，未使用過重的裝飾資料，未阻截電梯安全窗正常使用。（八）中央空調(diào)運轉(zhuǎn)操作流程1、檢查供電電源，保證正常；工作準備2、檢查冷凍水及冷凝水進出水壓力及溫度，保證正常；3、檢查冷凍油油位及油溫度，保證正常；4、檢查機組，保證無漏油、漏水等異樣情況。啟動機組按以下次序啟動機組：開啟電動閥－開啟冷凍泵－開啟冷卻泵－開啟冷卻塔－開啟主機。1、檢查電流、電壓、水量、水壓，保證正常，準時對機組進行抄表、記錄，保證機組在最正確節(jié)能狀態(tài)下運轉(zhuǎn)；運轉(zhuǎn)監(jiān)察2、準時對機組及配套設(shè)備進行巡檢，發(fā)現(xiàn)異樣情況實時進行檢修，并作好記錄；3、如期檢測冷卻水、冷凍水的水質(zhì)，保證水質(zhì)合格。1、按以下次序封閉機組：封閉主機－封閉冷卻塔－封閉冷封閉機組卻泵－封閉冷凍泵－封閉電動閥－切斷控制電源；2、將運轉(zhuǎn)情況在《冷凍機組運轉(zhuǎn)記錄》做好記錄。（九）空調(diào)尾端設(shè)備保護養(yǎng)護項目內(nèi)容和要求1、干凈機組、過濾網(wǎng)、冷卻塔，保證干凈、無雜物、無損壞等；2、檢查保溫層，保證無損壞；3、檢查緊固機組支架、機腳螺栓，保證無松動、無銹蝕；4、用風速儀測試出風口風速，保證風速不小于2m/s；5、檢查制冷收效，保證翅片干凈、無積塵；平時6、檢查清理接水盤，保證排水暢達；保護養(yǎng)護7、檢查冷卻塔集水池和噴淋裝置，保證無滲漏、無雜物、無擁擠；8、檢查電動閥內(nèi)的控制線路、電源電壓，保證線路連結(jié)可靠，電源電壓牢固，機器齒輪潤滑優(yōu)秀；9、檢查電動機，保證各防備蓋安裝優(yōu)秀，接線緊固，運轉(zhuǎn)無雜音；10、將檢測結(jié)果在《中央空調(diào)尾端裝置養(yǎng)護記錄》、《冷卻塔養(yǎng)護記錄》做好記錄。依照設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護周期推行，除平時保護養(yǎng)護的內(nèi)容外，還包括以下內(nèi)容：1、檢查風柜風輪，保證轉(zhuǎn)動平穩(wěn)、無雜音、潤滑油脂充分；2、檢查養(yǎng)護電氣控制柜內(nèi)電氣線路和元器件，保證線路連結(jié)可靠，元器件動作正常；一級3、停機檢查冷卻塔電扇傳動，保證皮帶松緊度合適，無損壞；若使用齒輪箱傳動，須保護養(yǎng)護檢查齒輪箱中的油位，保證油位達到指線以上；4、檢查電動機，保證運轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無雜音，三相電流值相差不大于10%；5、將檢測結(jié)果在《中央空調(diào)尾端裝置養(yǎng)護記錄》、《冷卻塔養(yǎng)護記錄》做好記錄。二級依照設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護周期推行，除一級保護養(yǎng)護的內(nèi)容外，還包括以下內(nèi)容：保護養(yǎng)護1、干凈風輪，檢查葉輪軸向和經(jīng)向空隙，保證風輪干凈，空隙對稱；2、檢查電動調(diào)治閥和水流開關(guān)，保證工作正常；3、檢查風柜軸承并加油，爾后檢查調(diào)整皮帶，保證轉(zhuǎn)動平穩(wěn)、無雜音，潤滑油充分，皮帶無損壞；4、用500V兆歐表檢測電動機絕緣及電氣線路，保證絕緣電阻值不小于0.5MΩ；5、用紅外線測溫儀檢測電動機外殼溫度，保證不高于75℃；6、對冷卻塔電動機表面和各支架進行全面除銹刷油漆，沖刷填充資料；7、檢查管道過濾器，保證無損壞；8、將檢測結(jié)果在《中央空調(diào)尾端裝置養(yǎng)護記錄》、《冷卻塔養(yǎng)護記錄》做好記錄。（十）家政維修工作流程接收接到派工單后，正常情況下須在30分鐘內(nèi)上門服務(wù)，緊迫維修須派工單在15分鐘內(nèi)上門服務(wù)。1、確認客戶報修詳盡事項，準備好相應(yīng)的維修工具和所需的零配準備工作件和資料等；2、整理儀容儀表，調(diào)整精神狀態(tài)，保證符合企業(yè)規(guī)范要求。1、敲門：輕敲客戶入戶門或按響門鈴，嚴禁敲門太急或太重；2、留言條：如確認客戶家中無人，須填寫維修服務(wù)留言條，塞入客戶門縫；上門服務(wù)XXX，3、自我介紹：“您好！我是物業(yè)管理服務(wù)中心的維修人員服務(wù)供給

前來為您服務(wù)?！?、進門：進門前須穿上鞋套，進入室內(nèi)腳步要輕，所帶的維修工具或設(shè)備嚴禁在地上拖行。1、問題查對：現(xiàn)場查對報修內(nèi)容，與客戶確定維修方案；2、維修方案確定：能實時修復(fù)的，按《有償維修收費標準》與客戶確認維修花銷后推行；不能夠?qū)崟r修復(fù)的，須與客戶交流，另行約定維修時間后推行；高出服務(wù)供給范圍的，須向客戶詳盡說明，并依照情況供給外面維修信息。1、推行維修：維修作業(yè)前，須做好維修現(xiàn)場的防備工作；維修過程中，須將維修噪音控制在最低，嚴禁無故走開維修現(xiàn)場；維修完服務(wù)供給畢后，須做到工結(jié)束清；2、維修結(jié)果確認：問題修復(fù)后，請客戶查收，并對維修結(jié)果及維修花銷署名確認。1、溫馨服務(wù)：主動提示客戶維修后注意事項，咨詢客戶可否還有服務(wù)結(jié)束其他需求；2、作別客戶：向客戶道謝作別，隨身帶走維修所產(chǎn)生的垃圾；3、維修反應(yīng)：維修完成后，維修結(jié)果須在10分鐘內(nèi)反應(yīng)客服中心。1、回訪率：要求100%回訪；維修回訪2、回訪時限：正常情況下，須在維修任務(wù)單封閉當天進行回訪；其他情況，須在維修任務(wù)封閉后36小時內(nèi)進行回訪。（十一）公共建筑設(shè)備保護養(yǎng)護操作指引1、公共建筑設(shè)備維修養(yǎng)護周期項目外玻璃幕墻墻立外墻面面屋頂女兒墻屋頂隔熱層天防水層臺屋頂泄水渠設(shè)施屋頂水箱屋頂排氣管、煙道樓層地面樓層踢腳線地踏步面臺階雨水總管排污水總管水給水總管設(shè)雨水井及蓋、施污水井及蓋化糞池人行道交通車行道設(shè)路牙石施停車位樓梯扶手門窗窗扶手防火門欄桿出入口大門大堂門

維保保護養(yǎng)護查驗管理標準周期外觀圓滿，無脫膠，無破裂，干凈年每年進行一次全面沖刷、檢光明，安裝牢固。查外觀圓滿，墻面干凈平展，無零散，無滲漏。墻面無裂痕、灰縫飽滿、不傾斜平時報修與半年度檢修相結(jié)牢固平展，無滲漏合半年暢達無擁擠每半年沖刷、除銹、油漆一箱體設(shè)備無滲漏，爬梯無銹蝕，水次箱蓋圓滿加固頂端網(wǎng)罩網(wǎng)罩牢固，無零散，轉(zhuǎn)動靈便平展，無破裂，無松動年平時報修與年度檢修相聯(lián)合接縫應(yīng)親密、平展、無零散平展，無裂痕平展圓滿，無起殼清理、勸導(dǎo)、補漏無擁擠，無滲漏出墻橫管每半年勸導(dǎo)一次，無擁擠，無滲漏補漏無擁擠，無滲漏半年檢查滲漏井蓋每年除銹油漆一次及清暢達，井蓋無損壞，不松動理污泥一次依照情況外委清理無擁擠，無溢滿實時維修路面圓滿，無損壞，表記完滿年維修損壞路面平展，無開裂維修損壞,補刷車位線車位線及表記清楚無零散，無裂痕，無損壞，油漆完好校正窗框，每年對配件上油無松動、翹曲，鉸鏈開關(guān)靈便，玻一次，改換損壞玻璃璃圓滿年損壞零件實時改換、鉸鏈每門鉸鏈開關(guān)靈便，防火門無生銹、年上油一次掉漆，閉門器圓滿平時報修與年度檢修相聯(lián)合門牌齊備，開關(guān)靈便玻璃、門扇、合頁圓滿，地彈簧、項目市政景觀燈照公共室內(nèi)、樓道燈明室外泛光燈設(shè)施路燈滅蚊燈避雷針

維保保護養(yǎng)護查驗管理標準周期閉門器圓滿，鎖具可靠半年平時報修與年度檢修相聯(lián)合安裝牢固，圓滿率98%1、檢查避雷針有無銹蝕、松脫現(xiàn)象、可否有波折；2、檢查避雷針與避雷帶焊結(jié)安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕可否牢固，有無脫焊現(xiàn)象；3、對避雷針除銹、涂刷一層保護漆。避雷避雷帶系統(tǒng)引下線接地線雨水管網(wǎng)排水系統(tǒng)生活管網(wǎng)

1、檢查有無銹蝕、斷裂、松脫無波折；每2、保證各支撐柱間距一致，安裝牢固；年3．焊結(jié)牢固，無虛焊。1、檢查可否牢固，有無松脫、銹蝕現(xiàn)象；2、檢查隱蔽部位可否有裸露現(xiàn)象。1、檢查各樣主要設(shè)備接地線連結(jié)可否牢固、牢固；2、接地線涂刷一次保護漆，做一次接地電阻測試。1、檢查天面及平臺地漏可否完滿無缺、有無雜物擁擠；2、暴雨時前雨水井、排水渠，防備雜物擁擠；3、改換或維修損壞的地漏、年雨水蓖子；4、檢查井裙、井蓋可否圓滿，爬梯有無腐化、銹跡，安裝可否牢固；5、檢查雨水豎管，有損壞及托架松脫時實時維修改換。1、檢查建筑物內(nèi)有水源的場所排水渠（口）可否暢達；2、除掉雜物，檢查污水主管年和支管、污水井可否暢達；3、對井蓋及檢查口除銹、油漆；4、化糞池進行完整清理。

1、安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；2、支撐柱沿建筑物墻體或女兒墻面平均散布，間距一致安裝牢固、連結(jié)可靠、無銹蝕、隱蔽性好1、安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；2、不得影響維修或通行；3、接地電阻小于4