房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償債能力分析

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 摘要伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，與時俱進(jìn)的經(jīng)營模式是企業(yè)發(fā)展中必不可少的方式，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可缺少的因素。相對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其需要大量的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，大部分企業(yè)會選擇貸款，所以很多開發(fā)商都會選擇負(fù)債經(jīng)營成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的經(jīng)營模式。分析房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力能夠更直觀的發(fā)現(xiàn)企業(yè)的問題所在從而為這些問題找到相應(yīng)的解決對策，有利于提高公司的信譽(yù)度，為企業(yè)的發(fā)展帶來有利的影響。本文將采用案例分析的方法結(jié)合S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的具體情況對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力可能出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行分析和評價，最后根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題提出解決意見。本論文將從四個方面進(jìn)行闡述，第一部分介紹了償債能力的各項(xiàng)概述，包括定義、內(nèi)容、影響因素和意義。第二部分主要從流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率、資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和利息保障倍數(shù)入手計算了短期償債能力和長期償債能力各項(xiàng)指標(biāo)的比率，并對比其他房地產(chǎn)公司進(jìn)行研究分析。第三部分是針對第二部分分析的數(shù)據(jù)提出問題，最后一部分是對出現(xiàn)的問題提出解決方法。通過上述四個方面的分析了解到S房地產(chǎn)企業(yè)償債能力存在諸多不合理的地方，導(dǎo)致償債能力低下。關(guān)鍵詞：償債能力；短期償債能力；長期償債能力AbstractAlongwiththerapiddevelopmentofthemarketeconomy,keepingupwiththetimesisanessentialwayofbusinessdevelopmentandeconomicdevelopmenttheindispensablefactor.Asopposedtorealestatecompanies,whichneedalotofmoneytoworkaround,mostofthemwillchoosetotakeoutloans,somanydevelopersareWillchoosedebtmanagementbecomethemainbusinessmodelofrealestatedevelopmententerprises.Theanalysisoftherealestateenterprise'sabilitytorepaydebtcanbemoreintuitivetofindenterprise'sproblemssoastofindthecorrespondingsolutionfortheseproblems,whichisconducivetoimprovingthecredibilityofthecompanyandbringingfavorableimpactonthedevelopmentoftheenterprise.ThispaperwillusethecasestudymethodcombinedwiththespecificsituationofDalianHaomaiRealEstateDevelopmentCo.Someoftheproblemsthatmayariseareanalyzedandevaluated,andfinallysolutionsareproposedbasedontheidentifiedproblems.Thispaperwillbepresentedinfourareas,thefirstpartpresentsanoverviewofthevariousaspectsofsolvency,includingdefinition,content,influencingfactorsandsignificance.PartIIfocusesonthecalculationofthecurrentratio,thequickratio,thecashratio,thegearingratio,theequityratioandtheinterestcoveragemultiplier.Theratiosofvariousindicatorsofshort-termandlong-termsolvencyarepresented,andthestudyisanalyzedincomparisonwithotherrealestatecompanies.Thethirdpartistoraisequestionsforthedataanalyzedinthesecondpart,andthelastpartistoproposesolutionstotheemergingproblems.Throughtheanalysisoftheabovefouraspects,itisunderstoodthattherearemanyunreasonableplacesinthedebt-servicingcapacityofDalianHaomairealestateenterprise,whichleadstotheproblemofdebt-servicing.Lowcapacity. Keywords:Solvency;Short-termLiquidity;Long-termsolvency引言隨著社會人口的急速增加以及政治文化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也占有越來越重要的地位，預(yù)計以后在中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展當(dāng)中會發(fā)揮著不可或缺的作用。但是快速發(fā)展會帶來的問題也是不可小覷的，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠負(fù)債經(jīng)營，這樣就需要大量的資金，但是大部分企業(yè)的資金并不是很充足這就需要通過銀行貸款來解決資金問題，這樣的經(jīng)營方式如果處理不好就可能會使企業(yè)面臨倒閉風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)償債能力是企業(yè)發(fā)展好壞關(guān)鍵性因素之一。通過分析償債能力能夠更好地了解企業(yè)的發(fā)展情況以及企業(yè)存在的問題，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者、投資者、債權(quán)人等都比較關(guān)注企業(yè)的償債能力，通過對償債能力的分析給投資者進(jìn)行投資決策和債權(quán)人進(jìn)行借貸抉擇都提供了一個良好的方向，也能使經(jīng)營者實(shí)行更好的管理方法，給各方都提供了一個完整全面的財務(wù)信息。通過分析償債能力可以衡量企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展方式是否健康，是企業(yè)發(fā)展中的一個重要的標(biāo)志，通過計算企業(yè)償債能力的各項(xiàng)指標(biāo)的比率能夠更好的了解企業(yè)資金的多少以及償還債務(wù)的能力，所以對房地產(chǎn)企業(yè)來說分析企業(yè)的償債能力有利于企業(yè)管理者更加了解企業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)。并對優(yōu)勢加以維持，劣勢加以改正，可以讓管理者更加了解自己的經(jīng)營方式是否合理，結(jié)合現(xiàn)在的發(fā)展情況對以后的發(fā)展做出更全面的戰(zhàn)略決策，也能更全面的分析企業(yè)在一定時間段內(nèi)存在的問題，為這些問題提出解決方案。在國外對于償債能力分析可以追溯到二十世紀(jì)初，亞歷山大提出了沃爾評分法，之后人們對這種方法做出了改進(jìn)，在短期償債能力分析中加入了速動比率。國外將償債能力的研究應(yīng)用到企業(yè)經(jīng)營的各個方面中，償債能力是衡量企業(yè)是否能夠合理發(fā)展的關(guān)鍵因素，是一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家對企業(yè)的償債能力研究也已經(jīng)有了很長的歷史，JamesD和Hamilton,BaidevRaj（2016）提到短期償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，如果企業(yè)的短期償債能力弱，說明企業(yè)的資產(chǎn)流動性差，對流動負(fù)債償還的保障力弱[13]。在國內(nèi)方面，李偉中（2018年）提到償債能力是企業(yè)到期還錢的承受能力。企業(yè)有沒有可支撐長期可持續(xù)發(fā)展的能力是企業(yè)能否生存和健康發(fā)展的關(guān)鍵，其衡量的方法主要是將企業(yè)資產(chǎn)中可供于清償債務(wù)的資產(chǎn)與企業(yè)經(jīng)營中需要清償債務(wù)的存量相比較[1]。張昭媛（2018年）提出隨著我國經(jīng)濟(jì)市場的不斷增長，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了連年增長的趨勢，商品房的價格不斷攀升，在為我國經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)的同時，也為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展積累了一定的風(fēng)險，因此，政府應(yīng)及時針對這一現(xiàn)象采取調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)的未來健康有序發(fā)展[3]。趙帥、王樂、王帥（2019年）在房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析研究中提到在社會主義經(jīng)濟(jì)體制下，內(nèi)外部的復(fù)雜環(huán)境對企業(yè)的影響也越來越大，現(xiàn)如今是信用經(jīng)濟(jì)時代，負(fù)債經(jīng)營成為了大多數(shù)企業(yè)的重要融資手段和經(jīng)營策略，對于現(xiàn)在火熱的房地產(chǎn)企業(yè)來說，就是主要靠這種負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)形式，當(dāng)然，這種經(jīng)營方式會存在一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱，得到了利益相關(guān)主體的逐漸重視與重點(diǎn)關(guān)注[9]。本文通過對S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的償債能力進(jìn)行分析，并將分析得到的數(shù)據(jù)對公司的短期償債能力和長期償債能力對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中償還債務(wù)方面存在的問題提出解決方案，在一定方面有助于房地產(chǎn)開發(fā)商提升對風(fēng)險管理的水平和風(fēng)險化解的能力，增強(qiáng)和改善企業(yè)的償債能力，保障投資者的利益，使公司能更好的實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展。1償債能力概述1.1償債能力分析的含義償債能力是指企業(yè)按時、足額還付負(fù)債并且有效應(yīng)對或許可能產(chǎn)生的負(fù)債風(fēng)險的能力。公司的債務(wù)償付能力是其是否能合理生存和穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。除此以外，分析償付能力還能使公司投資者、管理人員和債權(quán)人更好地了解其財務(wù)狀況和償還債務(wù)的能力。只有找到適合發(fā)展的償債計劃，企業(yè)才能長期有效的發(fā)展，此外償債水平的高低也是體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營情況，財會情況的主要指標(biāo)。1.2償債能力分析的內(nèi)容1.2.1短期償債能力企業(yè)的短期償債能力是指企業(yè)償還短期到期債務(wù)的能力，也指企業(yè)償還流動負(fù)債的能力,簡單來說就是企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的速度越快，短期償債能力也就越強(qiáng)。通過對流動比率、速動比率以及現(xiàn)金比率的計算來反映企業(yè)短期償債能力的強(qiáng)弱，流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率主要是通過計算流動資產(chǎn)、速動資產(chǎn)以及貨幣資金與流動負(fù)債的比來衡量企業(yè)短期償債能力指標(biāo)的高低。短期償債能力的強(qiáng)弱對于銀行等金融企業(yè)來說尤為重要，意味著是否能夠及時收回出借的資金，對于企業(yè)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。1.2.2長期償債能力長期償債能力是指企業(yè)償還長期到期債務(wù)的能力，是指企業(yè)償還一年及一年以上的債務(wù)，包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等，通過計算資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)、權(quán)益乘數(shù)和長期資產(chǎn)負(fù)債率來分析企業(yè)長期償債能力的強(qiáng)弱，提高長期償債能力有利于確定企業(yè)償還債務(wù)本金和支付債務(wù)利息的能力，提高資金的周轉(zhuǎn)能力。1.3影響償債能力的因素1.3.1影響企業(yè)短期償債能力的因素企業(yè)短期償債能力的影響因素有很多，其中比較主要的有，企業(yè)準(zhǔn)備可變現(xiàn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重、企業(yè)在銀行貸款的貸款指標(biāo)以及企業(yè)的信譽(yù)度問題，這三個因素是短期償債能力考慮的比較多的因素，一個企業(yè)的償債能力高說明這個企業(yè)的信譽(yù)好，在面對銀行借款的時候，銀行更愿意把資金投入到信譽(yù)度高的企業(yè)，使借出去的資金有一個很好的保障。1.3.2影響企業(yè)長期償債能力的因素影響企業(yè)長期償債能力的因素主要有管理層的領(lǐng)導(dǎo)力和決策力、對主要客戶的依賴程度還有企業(yè)股東結(jié)構(gòu)的合理性，企業(yè)是否能夠得到發(fā)展的能力有很大一部分要依靠管理者的領(lǐng)導(dǎo)能力，主要體現(xiàn)在管理者的決定是否能給企業(yè)帶來資金的流入，優(yōu)秀的管理者的決定能使企業(yè)的業(yè)績蒸蒸日上，會使公司朝著正確的方向發(fā)展，其次公司不能對客戶有依賴性，這樣一旦失去一個主要的客戶就會給公司帶來很大的損失，要全方位的發(fā)展自己的客戶群體，股東對于企業(yè)的償債能力也發(fā)揮著很大的作用，所以企業(yè)應(yīng)該吸收更多的股東進(jìn)行投資，擴(kuò)大自己的優(yōu)勢。1.4償債能力分析的意義1.4.1投資者進(jìn)行正確的投資決策投資者通過分析償債能力的強(qiáng)弱來了解企業(yè)的財務(wù)狀況，能更直接更全面的反映出企業(yè)經(jīng)營狀況的好壞，對于一些業(yè)務(wù)量繁多的公司來說，有助于投資者更全面的更直觀的了解資產(chǎn)的多少以及未來投資的收益情況，有助于投資者進(jìn)行正確的投資決定。1.4.2債權(quán)人進(jìn)行正確的借貸抉擇債權(quán)人通過企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱來分析企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)的償債能力強(qiáng)說明企業(yè)能夠及時償還債務(wù)，對于企業(yè)來說能夠及時償還債務(wù)表明企業(yè)的信譽(yù)度良好，債權(quán)人通常愿意把資金借給這樣的企業(yè)，而不愿意把資金借給信譽(yù)度差的企業(yè)，這對于債權(quán)人來說是一個很好保障。1.4.3經(jīng)營者進(jìn)行正確的經(jīng)營決策償債能力可以直接反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，特別是一些大的企業(yè)業(yè)務(wù)量繁多，管理者不可能時刻監(jiān)督做到事事兼?zhèn)?，通過分析償債能力來了解企業(yè)的發(fā)展情況以及資金的流動情況，能給經(jīng)營者提供很好的保障。1.4.4正確評價企業(yè)的財務(wù)狀況償債能力的強(qiáng)弱是度量當(dāng)今企業(yè)資金實(shí)力的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，一個企業(yè)如果發(fā)展的好負(fù)債就會少，通過償債能力的強(qiáng)弱能更清楚的了解企業(yè)的發(fā)展情況，正確評價企業(yè)的財務(wù)狀況，便于投資者和債權(quán)人做出更好的決策。2S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償債能力指標(biāo)分析與計算S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“豪脈地產(chǎn)”）創(chuàng)立于2002年，注冊資本1000萬元，在職員工120多人，該企業(yè)主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。豪脈地產(chǎn)總公司旗下子公司有：S物業(yè)管理有限公司、莊河市新天地商業(yè)城有限公司、莊河市新天地物流有限公司等。雖然公司運(yùn)行體系比較完善但是償債方面一直存在問題，所以分析解決償債問題對公司的發(fā)展有積極的作用。同行業(yè)的萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科A”）1984年成立于深圳，1988年開始逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)市場，注冊資本1099521萬元，主要業(yè)務(wù)范圍國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)。下面將會對兩個公司的償債能力指標(biāo)進(jìn)行計算分析，并將對比分析的數(shù)據(jù)用于提出和解決S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會出現(xiàn)的問題和對策。2.1短期償債能力指標(biāo)的計算與分析2.1.1流動比率的計算與分析流動比率是流動資產(chǎn)總額和流動負(fù)債總額的比率，用來預(yù)測企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前可變現(xiàn)用于償還負(fù)債的能力。流動比率越高，說明企業(yè)資產(chǎn)的可變現(xiàn)能力越強(qiáng)，流動資產(chǎn)用于償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)，資金周轉(zhuǎn)的能力越強(qiáng)，說明企業(yè)對流動資產(chǎn)的管理比較合理。相反，說明企業(yè)的流動資產(chǎn)的流動性越弱，資金的周轉(zhuǎn)能力也越弱。同樣流動比率應(yīng)該控制在一個合理的比例之內(nèi)，通常比率應(yīng)該在2：1，這樣說明流動負(fù)債過多時流動資產(chǎn)至少有一半可以償還。流動比率計算公式=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債×100%S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2017-2019年流動比率情況如表2.1所示：表2.1豪脈地產(chǎn)與萬科A流動比率分析對比金額：萬元年份2017年2018年2019年流動資產(chǎn)2985.873590.443399.57流動負(fù)債2709.453185.392904.54豪脈地產(chǎn)流動比率1.101.131.17萬科A流動比率1.961.71.78圖2.1豪脈地產(chǎn)與萬科A流動比率分析對比由表2.1可以看出，豪脈地產(chǎn)2017-2019年的流動比率相對萬科A較低，說明企業(yè)流動資產(chǎn)的流動性弱，2018年對比2017年上漲了0.03，2019年對比2018年上漲了0.04，雖上漲幅度較小但是也說明企業(yè)的流動資金逐年增加，流動資產(chǎn)的流動性逐年增強(qiáng)，說明可能是企業(yè)的管理體系越來越完善，吸引了更多的投資，2019年的流動資金相較于以前減少但是流動負(fù)債也下降，說明企業(yè)的流動資金在后續(xù)的發(fā)展中可能得到了合理的運(yùn)用，但是近三年的流動比率還是較低。2.1.2速動比率的計算與分析速動比率是企業(yè)流動資產(chǎn)中可立即變現(xiàn)的資產(chǎn)與企業(yè)流動負(fù)債的比值，是對流動資產(chǎn)的補(bǔ)充，速動資產(chǎn)主要是指流動資產(chǎn)當(dāng)中一些變現(xiàn)能力較快的資產(chǎn)。比如有些企業(yè)的存貨會出現(xiàn)積壓的情況，這就很可能導(dǎo)致資產(chǎn)很難變現(xiàn)。企業(yè)的速動比率過高并不能說明企業(yè)資產(chǎn)當(dāng)中的可變現(xiàn)資金多。同時也應(yīng)該考慮應(yīng)收賬款的質(zhì)量，因?yàn)榭赡軙泻芏嗖荒苁栈氐膽?yīng)收賬款，相反企業(yè)的速動比率過低，說明企業(yè)的可變現(xiàn)資產(chǎn)比較少，企業(yè)的償債存在很大的風(fēng)險。速動比率計算公式=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債×100%S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2017-2019年速動比率情況如表2.2所示：表2.2豪脈地產(chǎn)與萬科A速動比率分析對比金額：萬元年份2017年2018年2019年流動資產(chǎn)2985.873590.443399.57存貨2577.443005.873089.70速動資產(chǎn)408.43584.57309.87流動負(fù)債2709.453185.392904.54豪脈地產(chǎn)速動比率0.150.180.11萬科A速動比率0.430.460.44圖2.2豪脈地產(chǎn)與萬科A速動比率分析對比由表2.2可以看出，S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的速動比率相對于萬科A較低，說明公司的存貨占有很大的比重，2018年雖然比2017年上漲了0.03，但是根據(jù)表中的數(shù)據(jù)顯示存貨并沒有減少，可能是銷售情況不樂觀，導(dǎo)致公司的存貨積壓，2019年更是再創(chuàng)新低，比2018年下降了0.07，更是說明公司對存活的管理已經(jīng)失控，導(dǎo)致之前累積的存貨也沒有銷售出去，說明企業(yè)的償債意識薄弱，償債計劃不合理，企業(yè)應(yīng)該針對問題加強(qiáng)管理。2.1.3現(xiàn)金比率的計算與分析現(xiàn)金比率是企業(yè)的貨幣資金與流動負(fù)債的比值，現(xiàn)金比率相對于流動比率和速動比率而言是最可以直接反映出企業(yè)償債能力的一項(xiàng)指標(biāo)[10]。因?yàn)楝F(xiàn)金比率是排除了企業(yè)的存貨以及應(yīng)收賬款之外的貨幣資金，最能反應(yīng)企業(yè)直接償還流動負(fù)債的能力。企業(yè)發(fā)展當(dāng)中現(xiàn)金是否得到了合理運(yùn)用主要是看現(xiàn)金比率是否過高，現(xiàn)金比率太高則說明企業(yè)沒有好好利用現(xiàn)金類資產(chǎn)，忽視了現(xiàn)金能給企業(yè)帶來的收益。但是企業(yè)的現(xiàn)金比率也不能提低，太低就說明企業(yè)的貨幣資金不充足，可能出現(xiàn)償還債務(wù)困難等情況，所以應(yīng)該保持在一個合理的比率上下?，F(xiàn)金比率計算公式=貨幣資金/流動負(fù)債×100%S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2017-2019年現(xiàn)金比率情況如表2.3所示：表2.3豪脈地產(chǎn)與萬科A現(xiàn)金比率分析對比金額：萬元年份2017年2018年2019年貨幣資金278.07364.44225.66流動負(fù)債2709.453185.392904.54豪脈地產(chǎn)現(xiàn)金比率0.100.110.08萬科A現(xiàn)金比率0.180.120.13圖2.3豪脈地產(chǎn)與萬科A現(xiàn)金比率分析對比由表2.3可以看出，S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的現(xiàn)金比率波動不大，2018年比2017年上漲了0.01，2019年又比2018年下降了0.03，近三年一直在0.1左右浮動，貨幣資金占總資產(chǎn)一直都比較少，說明豪脈房地產(chǎn)的貨幣資金不充足，企業(yè)沒有對貨幣資金進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致企業(yè)的貨幣資金太少。通過分析豪脈地產(chǎn)的流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率和同行業(yè)的對比可以得出，企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)都低于合理比率，存貨占資金的大部分，資金的可變現(xiàn)能力較弱，說明豪脈地產(chǎn)總體的短期償債能力較弱，償債結(jié)構(gòu)不合理，償債意識薄弱。2.2長期償債能力指標(biāo)的計算與分析2.2.1資產(chǎn)負(fù)債率的計算與分析資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額相比得出的比率，又稱負(fù)債比率。資產(chǎn)負(fù)債率越低說明企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，對債權(quán)人來說有一定的保障。通常對于企業(yè)來說，資產(chǎn)負(fù)債率太高會導(dǎo)致企業(yè)資不抵債，債權(quán)人的利益相對缺乏保障，對外的能夠吸引的投資就會變少，但是如果流動資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比例較高，說明企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)并且可變現(xiàn)速度快，所以計算資產(chǎn)負(fù)債率的同時還要結(jié)合流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重進(jìn)行分析。資產(chǎn)負(fù)債率計算公式=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2017-2019年資產(chǎn)負(fù)債率情況如表2.4所示：表2.4豪脈地產(chǎn)與萬科A資產(chǎn)負(fù)債率分析對比金額：萬元年份2017年2018年2019年負(fù)債總額3300.783590.093276.88資產(chǎn)總額3768.994167.603755.21豪脈地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率(%)87.5886.1487.26萬科A資產(chǎn)負(fù)債率(%)77.277.770.8

圖2.4豪脈地產(chǎn)與萬科A資產(chǎn)負(fù)債率分析對比由表2.4可以看出，S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率每年都高于60%的警戒線，2017-2018年的資產(chǎn)負(fù)債率降低了0.01，2019年又上漲了0.01說明企業(yè)在經(jīng)營中屬于所有者的資金較少，債務(wù)較多，財務(wù)風(fēng)險相與萬科A來說較高，可能會出現(xiàn)現(xiàn)金鏈斷裂，不能即使償還債務(wù)等情況。2.2.2產(chǎn)權(quán)比率的計算與分析產(chǎn)權(quán)比率是指企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)的股東權(quán)益總額相比的比率，這一指標(biāo)可以充分反映企業(yè)股東持股是否合理等情況。產(chǎn)權(quán)比例呈反比變化，產(chǎn)權(quán)比例高則企業(yè)的長期償債能力弱，公司股東的持股數(shù)就越少，這樣不能很好的保障債權(quán)人的權(quán)益，產(chǎn)權(quán)比例低則表示企業(yè)償還債務(wù)的能力越強(qiáng)，企業(yè)的經(jīng)營狀況好，公司股東的持股數(shù)比較多，對債權(quán)人有保障，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率是衡量企業(yè)償還債務(wù)的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)比率計算公式=負(fù)債總額/所有者權(quán)益×100%S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2017-2019年產(chǎn)權(quán)比率情況如表2.5所示：表2.5豪脈地產(chǎn)與萬科A產(chǎn)權(quán)比率分析對比金額：萬元年份2017年2018年2019年負(fù)債總額3300.783590.093276.88股東權(quán)益總額468.21577.51478.33豪脈地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率7.056.226.85萬科A產(chǎn)權(quán)比率3.584.224.45圖2.5豪脈地產(chǎn)與萬科A產(chǎn)權(quán)比率分析對比由表2.5可以看出，S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的產(chǎn)權(quán)比率過高，雖然2018年比2017年下降了0.83，但是2019年又比2018年上漲了0.63，說明企業(yè)的償債能力較弱，企業(yè)股東所有的資本不足以償還負(fù)債，對債權(quán)人來說權(quán)益保障程度低，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險比較高。2.2.3利息保障倍數(shù)計算與分析利息保障倍數(shù)又稱已獲利息倍數(shù)，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費(fèi)用之比。利息保障倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付利息費(fèi)用的能力越強(qiáng)。越小則說明企業(yè)支付利息費(fèi)用的能力越弱。因此，債權(quán)人需要合理分析利息保障倍數(shù)指標(biāo)，以此來衡量企業(yè)償還債務(wù)利息的能力。利息保障倍數(shù)計算公式=息稅前利潤/利息費(fèi)用×100%S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2017-2019年利息保障倍數(shù)情況如表2.6所示：表2.6豪脈地產(chǎn)與萬科A利息保障倍數(shù)分析對比金額：萬元年份2017年2018年2019年利潤總額4322.893742.094005.57財務(wù)費(fèi)用588.7435.92443.29利息費(fèi)用588.7435.92443.29豪脈地產(chǎn)利息保障數(shù)8.349.5810.04萬科A利息保障倍數(shù)10.6216.0224.68圖2.6豪脈地產(chǎn)與萬科A利息保障倍數(shù)分析對比由表2.6可以看出豪脈地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)在逐年上升，2018年比2017年上漲了1.24，2019年比2018年上漲了0.46，雖然總體的利息保障倍數(shù)相比同行業(yè)的萬科A還是比較低，但是逐年上漲的趨勢說明企業(yè)的發(fā)展的越來越好，財務(wù)風(fēng)險相較于以前降低了很多，說明企業(yè)的償債能力可能會越來越強(qiáng)。通過分析S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的長期償債能力得知，目前公司的長期償債能力較弱，負(fù)債太多，說明企業(yè)的財務(wù)狀況差。綜上所述，S房地產(chǎn)的償債能力跟同行業(yè)相比較弱，負(fù)債率較高，這樣的財務(wù)狀況會嚴(yán)重阻礙企業(yè)的發(fā)展，如果不加改進(jìn)對以后的發(fā)展會有很大的挑戰(zhàn)。3S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償債能力存在的問題3.1存貨積壓嚴(yán)重，短期償債能力差結(jié)合以上的計算分析了解到S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的存貨積壓過多，主要包括已完工尚未出售的房屋和尚未完工正在建造的房屋，未出售的房屋說明企業(yè)的管理層沒有對公司過多的存貨重視，管理層沒有認(rèn)清存貨變現(xiàn)的重要性，導(dǎo)致貨物銷售的少，存貨積壓。這就會導(dǎo)致了企業(yè)的速動比率低，影響了企業(yè)的短期償債能力，因?yàn)榇尕浽诹鲃淤Y產(chǎn)占有的比重大所以流動比率不是很低，但是大量的存貨會導(dǎo)致企業(yè)資金的快速變現(xiàn)能力差，公司發(fā)展會出現(xiàn)很多的不確定性因素，比如出現(xiàn)突發(fā)狀況需要現(xiàn)金，就很可能會導(dǎo)致公司的資金鏈斷裂，很不利于公司的發(fā)展。3.2資本結(jié)構(gòu)不合理，長期償債能力弱通過上述對S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長期償債能力分析可知，豪脈地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率相對于同行和正常水平來說都比較高，每年都超過了警戒線，雖然利息保障倍數(shù)有增長的趨勢可以維持企業(yè)正常的償債能力，但是相較于同行業(yè)來說還是比較低，在利息保障倍數(shù)方面應(yīng)該注重分析本金和利息兩個方面，根據(jù)上述分析數(shù)據(jù)顯示，豪脈地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)只從償還利息方面考慮，導(dǎo)致企業(yè)在該項(xiàng)指標(biāo)的分析上不透徹，說明企業(yè)在發(fā)展中屬于投資者的利益少，這對于企業(yè)來說很難吸引投資者對企業(yè)進(jìn)行投資，對于借款方面也是很大的挑戰(zhàn)，企業(yè)的管理層沒有對此類問題有充分的認(rèn)識，而且企業(yè)的資金來源單一，融資渠道較窄，當(dāng)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難只能靠銀行存款來彌補(bǔ)虧空，長此以往，企業(yè)承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險也會日漸增加。通過計算還發(fā)現(xiàn)豪脈地產(chǎn)的發(fā)展缺乏長期的戰(zhàn)略目標(biāo)，對未來的發(fā)展規(guī)劃不明確，房地產(chǎn)企業(yè)主要靠負(fù)債經(jīng)營，但是不負(fù)責(zé)任的過度舉債，會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，這對債權(quán)人和投資者來說都會帶來不利的影響，如果企業(yè)的負(fù)債能力使投資者和債權(quán)人不滿意，企業(yè)很可能面臨倒閉的風(fēng)險。3.3償債意識薄弱，償債計劃不合理通過上述對S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償債能力指標(biāo)分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的長期償債能力指標(biāo)和短期償債能力指標(biāo)的各項(xiàng)比率相對于合理指標(biāo)相差很多，說明企業(yè)的償債意識不高，償債能力規(guī)劃不合理，企業(yè)的管理層沒有充分重視償債能力帶給企業(yè)的影響，從而影響了企業(yè)的發(fā)展。對于房產(chǎn)宣傳方面，公司并沒有進(jìn)行過實(shí)質(zhì)性的宣傳，管理層對于銷售房產(chǎn)方面也沒有提出好的解決辦法，沒有結(jié)合當(dāng)今社會市場的大方向進(jìn)行有效的分析，提出合理的解決方法，這更不利于企業(yè)的償債。企業(yè)的管理者沒能夠有效的避開經(jīng)營風(fēng)險，說明經(jīng)營者的管理存在問題，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營方式僵化，營銷觀念落后，企業(yè)缺乏創(chuàng)新性管理，這也影響著企業(yè)的后續(xù)發(fā)展，一方面企業(yè)的償債能力不合理，容易給企業(yè)的發(fā)展帶來負(fù)面影響，造成資金鏈的斷裂，另一方面給股東也帶來了負(fù)面利益，加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，企業(yè)的償債計劃合理與否會直接影響企業(yè)的發(fā)展。

4S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償債能力存在問題的解決對策4.1加強(qiáng)存貨的周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)短期償債能力對于房地產(chǎn)公司來說，企業(yè)的負(fù)債率相對于一般的公司會更高，一般在70%左右，極高的負(fù)債率也說明償債能力有更大的風(fēng)險，但是合理的安排房地產(chǎn)企業(yè)的存貨會使企業(yè)的發(fā)展事半功倍。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要是一些待建成房屋和一些已經(jīng)建成但未出售的房屋，這些存貨在企業(yè)總資產(chǎn)的價值大，所以應(yīng)該加強(qiáng)對存貨的管理，合理安排房屋的銷售和建造，把建造完成的房屋盡快銷售出去再進(jìn)行新的房屋建造，這樣可以減少存貨的數(shù)量也緩解企業(yè)的資金壓力，企業(yè)因存貨過多占用大量的資金會使存貨的可變現(xiàn)能力低，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的償債能力下降，管理層應(yīng)該重視存貨過多給企業(yè)帶來的負(fù)面影響。通過分析可知S房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率雖然有逐年上升的趨勢但不代表企業(yè)的償債能力高，存貨的積壓導(dǎo)致速動比率低，企業(yè)應(yīng)該提高速動比率，加強(qiáng)房屋的銷售，制定合理的銷售策略，還應(yīng)該加強(qiáng)應(yīng)收應(yīng)付賬款的管理，在現(xiàn)金方面，減少現(xiàn)金被占用，充分發(fā)揮閑置現(xiàn)金的作用，制定符合市場的資金預(yù)算，增強(qiáng)企業(yè)的短期償債能力。4.2優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)長期償債能力針對上述對長期償債能力提出的問題，我認(rèn)為S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還應(yīng)該優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，想讓公司更快更好的發(fā)展不能只存在單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，應(yīng)該在資金允許的情況下擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，從其他渠道引進(jìn)資金，擴(kuò)展融資渠道，吸引更多的投資，減低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，這樣可以最大可能緩解企業(yè)因?yàn)閱我坏漠a(chǎn)業(yè)而導(dǎo)致資金短缺的問題，還應(yīng)該建立健全財務(wù)應(yīng)急措施，對外還要樹立良好的企業(yè)形象，對提高企業(yè)長期償債能力會有一定的改善。除此之外企業(yè)的還要預(yù)測經(jīng)濟(jì)前景，建立穩(wěn)定長遠(yuǎn)的負(fù)債約束機(jī)制，為企業(yè)的長期發(fā)展做出明確規(guī)劃，比如建造一所房屋會帶來的預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益，分析投資的回報和風(fēng)險情況，建立完善的融資機(jī)制，對于閑置資金應(yīng)該合理運(yùn)用，在今后的發(fā)展當(dāng)中合理的進(jìn)行舉債經(jīng)營，降低財務(wù)風(fēng)險。4.3加強(qiáng)償債意識，制定合理的償債計劃企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r制定合理的償債計劃，這樣能夠有效的提高企業(yè)的償債能力，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)企業(yè)破產(chǎn)的主要原因是企業(yè)制定的計劃和安排不合理，導(dǎo)致企業(yè)不能按時償還債務(wù)，不能償還債務(wù)對企業(yè)的信譽(yù)會帶來不好的影響，對于這種情況企業(yè)應(yīng)該制定符合公司發(fā)展的償債計劃，對管理層制定合理的要求，比如一個時間段以內(nèi)應(yīng)該達(dá)到什么樣的經(jīng)營業(yè)績?nèi)绻_(dá)不到這個業(yè)績應(yīng)該整合一套獎罰分明的制度，這樣既可以提高員工的積極性也可以解決公司因?yàn)楣芾韺拥乃缮⒊霈F(xiàn)的一系列問題，而且管理層應(yīng)該及時為公司的發(fā)展提出合理的解決方案，為公司提出與時俱進(jìn)的管理方案。各部門之間相互協(xié)作共同努力，根據(jù)財務(wù)報表提供的數(shù)據(jù)制定出符合公司發(fā)展的計劃，對外企業(yè)還應(yīng)該樹立良好的形象，提高公司的信譽(yù)度，盡可能避免因?yàn)閭鶆?wù)引起的資不抵債情況。

結(jié)論在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的興起讓企業(yè)的償債能力受到社會公眾的關(guān)注，償債能力是衡量現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的核心內(nèi)容之一，企業(yè)管理層應(yīng)該充分重視償債能力給企業(yè)帶來的影響，利用償債能力分析企業(yè)強(qiáng)勢方面和薄弱方面，要對自身的償債能力有一個正確的認(rèn)識，只有認(rèn)識到企業(yè)的不足才能根據(jù)問題對癥下藥，從根本解決問題，企業(yè)的后續(xù)發(fā)展才能保證經(jīng)久不衰。本次論文通過分析S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長期償債能力和短期償債能力指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)S房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動能力雖然有逐年遞增的趨勢，但是距離正常標(biāo)準(zhǔn)還是有一定的距離，企業(yè)的存貨過多導(dǎo)致企業(yè)的可用資金較少，速動比率較低，企業(yè)沒有制定合理的償債計劃，這樣下去很可能面臨倒閉的風(fēng)險，針對這些問題企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)管理，對于過多的存貨應(yīng)該制定銷售計劃。還要盡可能的把企業(yè)積壓的存貨轉(zhuǎn)變成可利用的現(xiàn)金，一方面增強(qiáng)企業(yè)資金的流動性，另一方面多余的現(xiàn)金可以進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)錢生錢，綜合提高企業(yè)的償債能力。企業(yè)的發(fā)展不能只靠借鑒成功的例子，還應(yīng)該結(jié)合自身的發(fā)展情況對企業(yè)制定相應(yīng)的計劃，這樣企業(yè)才能長遠(yuǎn)持久的發(fā)展下去。

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