商品房買賣合同中定金條款陷阱

第頁共頁商品房買賣合同中定金條款陷阱商品房買賣合同中定金條款陷阱。一、定金的性質購房者與開發(fā)商簽訂了一份認購協(xié)議書，該協(xié)議書約定了房屋面積、價格等合同內容。購房者以定金的形式繳付了一部分款項,并約定七日后雙方簽訂正式預售合同，逾期那么視為購房者違約，開發(fā)商有權沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時，購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認購書時知曉的情況不一致，經協(xié)商不能最終達成購房協(xié)議，購房者要求開發(fā)商退還已繳付的定金，但開發(fā)商認為是購房者不履行購置義務，而回絕退還定金。分析^p本案有兩種不同觀點，一種觀點認為開發(fā)商不應返還定金，因為這是由定金的性質決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;假設不交付那么合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據，即定金的交付那么證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，那么收受定金的一方有權沒收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時應當雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當事人一方保存解除合同權利的代價。即交付定金的一方得以喪失定金為代價而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據《擔保法》司法解釋第一百一十五條關于立約定金的規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方回絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方回絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。故本案中購房人回絕訂立合同，那么無權要求返還定金。第二種觀點認為開發(fā)商應當返還定金，因為定金罰那么的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應當返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯。在我國司法理論中多理解為，當事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規(guī)定，只有在不履行合同方有過錯時，才適用定金罰那么。當事人雙方非因其過錯導致合同不能履行的，不適用定金罰那么。如《德國民法典》第338條第1款規(guī)定，因可歸責于付定金的當事人的事由致其負擔的給付不能時或者契約因付定金人的過失而撤銷時，受定金人有權保存定金。我國____現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定，契約因不可歸責于雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。為了適應各國及社會開展趨勢，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。故認為，在本案中，認購協(xié)議書中約定的是雙方應于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內容是購房者前往開發(fā)商處與開發(fā)商協(xié)商合同的詳細事宜。由于在協(xié)商過程中，存在分歧，達不成協(xié)議，并非任何一方的過錯，故不應適用定金罰那么。筆者認為第一種觀點忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違背了定金罰那么。在雙方無過錯的情況下，可以不適用定金罰那么。第二種觀點忽略了開發(fā)商的過錯。故不贊成上述兩種觀點。筆者也主張開發(fā)商應當返還定金，其原因是購房者在簽訂認購協(xié)議書時已理解到相應的小區(qū)規(guī)劃設施，而在簽訂正式預售房合同時，開發(fā)商對此卻不予認可。購房者是基于信任開發(fā)商所述的詳細情況才愿意繳納定金，購置開發(fā)商的房屋。但由于開發(fā)商缺乏最根本的誠信，將小區(qū)規(guī)劃任意更改，從而導致購房者不愿意購房。根據《民法通那么》中的老實信譽原那么，由于開發(fā)商的不誠信，違背了民事行為中的帝王原那么即老實信譽，應承當締約過失責任，應當返還購房人的定金。又根據《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和許諾詳細確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約。假如開發(fā)商不按照相應的說明履行義務，那么存在對購房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發(fā)商應當返還定金。二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因由于房屋都是期房，在我國現(xiàn)階段，又是賣方市場，因此，買受人在并未完全理解房屋及周邊配套設施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權益損失。比方，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金。或者由于補充協(xié)議不能達成，開發(fā)商就以買受人的原因此不退還定金。因此，在房屋買賣合同中開發(fā)商慣以格式條款的形式約束購房人。根據合同法關于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應當遵循公平原那么確定當事人之間的權利和義務。而開發(fā)商的一些不誠信行為導致格式條款并未遵守老實信譽及公平原那么。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表如今以下幾個方面：第一，開發(fā)商的不誠信。如今房屋還處于賣方市場的環(huán)境下，購房人往往看到開發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對樓盤的理解，最多只能通過開發(fā)商沙盤模型、置業(yè)參謀的介紹來進一步理解樓盤。并且開發(fā)商還會在不起眼的地方附加注明以規(guī)劃為準。當購房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時，開發(fā)商會引用以規(guī)劃為準作為借口，不會返還購房人定金。實際上一開初開發(fā)商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進入圈套。在預售合同中出現(xiàn)不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時，購房人一般是不理解合同的詳細內容的。在民法通那么中，總那么第四條明確規(guī)定民事活動應當遵循老實信譽的原那么。在合同法第六條也規(guī)定了當事人行使權利、履行義務應當遵循老實信譽原那么。老實信譽在民法領域是帝王原那么，是為了維護當事人的合法權益，是不能動搖的。因此，開發(fā)商在購房合同中對定金制定的目的只為了限制購房人，完全違犯了民法的帝王原那么，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。第二，沒有健全的資金監(jiān)管體系。開發(fā)商在房屋還未開工的時候就以賣號的形式獲取一部分資金。這種買號有叫認購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發(fā)商自由支配。這部分資金假如用于開發(fā)房產還是情有可原的，假如用于其他用處，就不能保證所買的房號可以變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時，應當如數(shù)返還，后一種假如非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發(fā)商應當雙倍返還定金。但假如開發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發(fā)商的預售收入全都自由支配，使預售款收入與開發(fā)商自有資金帳戶混為一體時，而沒有相應的監(jiān)管部門進展監(jiān)管，這樣就導致開發(fā)商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導致嚴重損害購房人的利益。第三，購房人缺乏相關的購房知識。作為購房者，沒有專業(yè)的房產知識，認為廣告或者沙盤模型就是開發(fā)商的承諾，而未注意開發(fā)商的附加注明以規(guī)劃為準這樣的用語。在簽訂認購合同或者預售合同時，對開發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產生糾紛時，才意識到合法權益受到剝奪。三、完善商品房買賣合同中定金條款的對策定金的各種效力與作用說明定金在當今的社會生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有缺乏之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷?，F(xiàn)針對缺乏之處提出以下建議：第一，加快開發(fā)商的誠信制度建立。開發(fā)商應遵守老實信譽原那么，將真實信息披露給購房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設施，房屋根本情況等。購房合同中應明確如下內容：簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等;有定金條款的，應約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比方立約定金的效力是合同成立的條件，當合同不成立時，將按照《擔保法》的有關規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買賣雙方權利與義務，一般而言賣方的義務應包括：保存雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式買賣合同;在約定的期限內洽談訂立買賣合同;在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原那么確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承當何種責任。另外，加快開發(fā)商的誠信制度建立，購房者投訴多、不守信的開發(fā)商由相應的主管機關建立黑，使其信譽度彰顯于世，購房者根據開發(fā)商的誠信度決定購房。第二，建立完善的開發(fā)商資金監(jiān)管體系。開發(fā)商資金應?？顚Ｓ谩ｋm然有不少企業(yè)運用無資本運作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下，開發(fā)商自有資金需要到達一定比例才能開發(fā)房屋。對開發(fā)商開發(fā)工程進展嚴格審查，對資金帳戶和預售款帳戶進展及時監(jiān)控，以進步信貸資金的平安性和贏利性。違背者應承當相應的法律后果。因為法律制度的重要性就是要為每一個市場參與主體創(chuàng)造一個平等、自愿、公平及老實守信的市場環(huán)境。對不履行合約、不老實者和違法者就要給予應有的懲治，否那么一切規(guī)章制度都將形同虛設，公正的市場秩序也很難建立起來。第三，購房人自身的法律意識亟待增強。購房人在簽訂認購書或者定金合同之前，應該對商品房的實際情況進展實地詳細的考察，有可能的話，請專業(yè)的購房律師陪同。在購置商品房時也應當有意識的抵抗顯失公平、違犯誠信的條款，對任何合同的訂立都應當嚴格審查其內容，而對于某些暗含風險的條款那么應當經過慎重分析^p后選擇承受或者回絕。商品房侵權問題一旦出現(xiàn)，最有效的解決途徑是通過訴訟解決。另外，處于弱勢群體的購房者，為了有效地維護自己的合法權益，有必要成立購房者民間組織，集體____、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過購房人的法律意識的增長促進開發(fā)商誠信制度的建立。商品房買賣合同中應明確的內容這篇商品房買賣合同中應明確的內容由合同范本網整理提供，有所啟發(fā)！?。∩唐贩抠I賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經開工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。一、商品房買賣合同說明1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a開發(fā)主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出售的房屋。3、為表達合同雙方的自愿原那么，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進展修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。5、對合同文本中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定。中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。7、本合同條款由中華人民共和國建立部和國家工商行政管理局負責解釋。二、商品房買賣合同中應明確的內容(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房根本情況;(三)商品房銷售方式;(四)商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套根底設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建筑的產權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。商品房買賣合同商品房買賣合同〔合同編號：〕合同雙方當事人：出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿企業(yè)資質證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)絡：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)絡：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理機構：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)絡：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)絡：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【委托代理人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條工程建立根據出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式獲得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)劃用處為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。出賣人經批準，在上述地塊上建立商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建立工程規(guī)劃答應證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工答應證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第二條商品房銷售根據買受人購置的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預售答應證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第三條買受人所購商品房的根本情況買受人購置的商品房〔以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準〕為本合同第一條規(guī)定的工程中的：第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號房。該商品房的用處為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿構造，層高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑層數(shù)地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套內建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米〔有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第四條計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計算該商品房價款：1.按建筑面積計算，該商品房單價為〔＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣〕每平方米＿＿＿＿＿＿元，總金額〔＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣〕＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。2.按套內建筑面積計算，該商品房單價為〔＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣〕每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，總金額〔＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣〕＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。3.按套〔單元〕計算，該商品房總價款為〔＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣〕＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第五條面積確認及面積差異處理根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】〔本條款中均簡稱面積〕為根據進展面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進展處理：1.雙方自行約定：〔1〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；〔2〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；〔3〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；〔4〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。2.雙方同意按以下原那么處理：〔1〕面積誤差比絕對值在3％以內〔含3％〕的，據實結算房價款；〔2〕面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內〔含3％〕部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承當，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內〔含3％〕部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產權登記面積－合同約定面積面積誤差比＝─────────────100％合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。第六條付款方式及期限買受人按以下第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式按期付款：1.一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。2.分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。3.其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第七條買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按以下第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理：1.按逾期時間，分別處理〔不作累加〕〔1〕逾期在＿＿＿＿＿日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；〔2〕逾期超過＿＿＿＿＿日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的＿＿＿＿＿％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿＿＿＿〔該比率應不小于第〔1〕項中的比率〕的違約金。本條中的逾期應付款指按照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第八條交付期限出賣人應當在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，按照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備以下第＿＿＿＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經歷收合格。2.該商品房經綜合驗收合格。3.該商品房經分期綜合驗收合格。4.該商品房獲得商品住宅交付使用批準文件。5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。但如遇以下特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起＿＿＿＿＿日內告知買受人的；2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第九條出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下第＿＿＿＿＿＿種方式處理：1.按逾期時間，分別處理〔不作累加〕〔1〕逾期不超過＿＿＿＿＿日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；〔2〕逾期超過＿＿＿＿＿日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起＿＿＿＿天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿＿＿＿＿〔該比率應不小于第〔1〕項中的比率〕的違約金。2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十條規(guī)劃、設計變更的約定經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致以下影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：〔1〕該商品房構造形式、戶型、空間尺寸、朝向；〔2〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；〔3〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；〔4〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；〔5〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；〔6〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；〔7〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同承受變更。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十一條交接商品房到達交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進展驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權回絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承當。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承當全部責任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定〔附件三〕的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第＿＿＿＿＿＿種方式處理：1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十四條出賣人關于根底設施、公共配套建筑正常運行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的以下根底設施、公共配套建筑按以下日期到達使用條件：1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。假如在規(guī)定日期內未到達使用條件，雙方同意按以下方式處理：1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十五條關于產權登記的約定出賣人應當在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內獲得房地產權屬證書的，雙方同意按以下第＿＿＿＿＿＿項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的＿＿＿＿＿＿％賠償買受人損失。2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金。3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十六條保修責任買受人購置的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承當相應的保修責任。買受人購置的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承當責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購置人承當。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十七條雙方可以就以下事項約定：1.該商品房所在樓宇的屋面使用權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；3.該商品房所在樓宇的命名權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；4.該商品房所在小區(qū)的命名權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；6.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十八條買受人的房屋僅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體構造、承重構造和用處。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承當義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿種方式解決：1.提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會仲裁。2.依法向人民法院起訴。第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議〔附件四〕第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條本合同連同附件共＿＿＿＿＿＿頁，一式＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人＿＿＿＿＿＿份，買受人＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份。第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申請登記備案。出賣人〔簽章〕買受人〔簽章〕【法定代表人】：【法定代表人】：【委托代理人】：【委托代理人】：〔簽章〕〔簽章〕＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日簽于簽于〔商品房買賣合同內容由建立部提供〕附件一：房屋平面圖附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明附件三：裝飾、設備標準1.外墻：2.內墻：3.頂棚：4.地面：5.門窗：6.廚房：7.衛(wèi)生間：8.陽臺：9.電梯：10.其他：附件四：合同補充協(xié)議買賣合同:淺析商品房買賣合同中的房屋質量糾紛[【摘要】：^p]近年來房地產開發(fā)企業(yè)(下稱開發(fā)商)與購房者(下稱業(yè)主)之間因房屋質量問題而引起的糾紛日趨增多。房屋質量也就漸成為廣闊業(yè)主所關注的焦點。而我國目前現(xiàn)有的法律法規(guī)對于開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房應當具備何種質量標準，尚沒有明確的規(guī)定，也沒有制定統(tǒng)一的國家標準，這就給解決此類糾紛帶來一定難度。本文結合我國目前有關司法理論以及相關的法律法規(guī)、司法解釋提出一些解決此類糾紛的思路和方法，供廣闊讀者討論。[【關鍵詞】：^p]商品房質量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵擔保近年來隨著房地產市場的迅猛開展，商品房市場需求量與供給量也在逐年增長，隨之而來發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間因房屋質量問題而引發(fā)的糾紛也隨之增加，歸納起來主要有以下兩種情況：一、房屋交付后出現(xiàn)質量問題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務遭到開發(fā)商回絕或開發(fā)商無故拖延拒不履行維修義務而引發(fā)的爭議。二、商品房交付時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質量問題，回絕接收房屋而引發(fā)的爭議。對于上述兩種因質量問題而引起的糾紛中，作為開發(fā)商應承當什么樣的法律后果?以及業(yè)主又如何來維護自身的合法權利?是我們接下來所要討論的問題。首先，關于第一種情形，房屋交付后出現(xiàn)質量問題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務遭到開發(fā)商回絕或開發(fā)商無故拖延拒不履行維修義務而引發(fā)的爭議。筆者認為，此類爭議，法律規(guī)定較為明確，解決起來相對簡單。根據《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干規(guī)定問題的解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應承當修復責任，出賣人回絕修復或者在合理期限內拖延修復，修復費用和修復期間造成的損失由出賣人承當?！备鶕撍痉ń忉尩囊?guī)定，對于已經交付使用的房屋只要在保修期限內，開發(fā)商都有義務進展維修，假如開發(fā)商不履行維修義務或者在收到業(yè)主正式通知(書面或口頭)后在合理期限內仍沒有上門維修，那么，業(yè)主可以找第三人進展維修，由此所產生的維修費用以及應維修而給業(yè)主造成的損失都應當由開發(fā)商承當。其次，我們著重要討論一下第二種情形，商品房交付時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質量問題，業(yè)主回絕接收房屋而引發(fā)的爭議。此類糾紛在目前商品房質量糾紛中比擬普遍，也比擬突出。遇到上述情況，開發(fā)商通常會以“商品房已經由國家相關質檢部門驗收合格為由，堅持要求業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)?！保偃鐦I(yè)主不同意辦理房屋交接手續(xù)，那么開發(fā)商會向業(yè)主提出承當逾期收房期間房屋管理費或承當合同約定的其他違約責任等要求。而作為業(yè)主，一般都會要求開發(fā)商先將房屋修復后再辦理房屋交接手續(xù)，如因房屋維修、整改而造成開發(fā)商逾期交房的，業(yè)主會要求開發(fā)商按合同約定承當逾期交房的違約責任。那么,當房屋確實存在一定的質量問題時，開發(fā)商是否可以將有質量問題的房屋交付給業(yè)主?業(yè)主是否有權拒收房屋?遇到此種情況,開發(fā)商又應承當何種法律責任?對于上述諸多問題，筆者認為可以根據以下幾個原那么來出處理。一、按照合同的約定處理。首先，我們應該考察一下開發(fā)商與業(yè)主之間的《商品房買賣契約》對于房屋交付的質量標準是如何約定的，假如《商品房買賣契約》對房屋交付的質量標準有明確約定，房屋交付時只要存在不符合合同約定的質量標準，那么業(yè)主就可以拒收房屋，待開發(fā)商將房屋質量問題解決，并到達合同約定的交付標準后再辦理房屋交接手續(xù)，假如因開發(fā)商對房屋進展維修、整改而造成延期交付的，業(yè)主還可以要求開發(fā)商按合同約定承當“逾期交房違約責任”(《商品房買賣契約》對開發(fā)商逾期交付房屋所應承當?shù)姆韶熑我话愣紩忻鞔_的約定)。但是在大多數(shù)情況下開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《商品房買賣契約》對房屋交付的質量標準沒有明確約定，而且我們前面也談到，我國目前現(xiàn)有的法律法規(guī)對開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質量標準尚沒有明確的規(guī)定，也沒有統(tǒng)一的國家標準，那么在這種情況下如何來確定開發(fā)商向業(yè)主交付房屋的質量標準，就成為解決開發(fā)商與業(yè)主之間此類爭議的關鍵。二、按照法律、法規(guī)的規(guī)定處理。我國《城市房地產管理法》第26條規(guī)定：“房地產開發(fā)工程開工，經歷收合格后，方可交付使用。"《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程開工經歷收合格后，方可交付使用;未經歷收或者驗收不合格的，不得交付使用。”國務院公布的《建立工程質量管理條例》第16條和第58條規(guī)定，建立工程經歷收合格的，方可交付使用，建立單位違背規(guī)定，未組織開工驗收或者驗收不合格，擅自交付使用的，責令改正。綜合上述法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定，開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房首先必須是通過開工驗收，并獲得房屋質檢部門頒發(fā)的相關合格證書，這是商品房交付的最根本的質量條件。假如不具備這一根本條件，那么開發(fā)上就不能將房屋交付給業(yè)主。三、按照是否影響業(yè)主正常使用的原那么處理。在現(xiàn)實生活中開發(fā)商向業(yè)主交付的房屋雖然已經歷收合格，但又確實存在一定的質量問題的情形也較為常見，比方最常見的屋面滲漏、樓板、墻體開裂、墻體存在空鼓等等諸多問題，而且這些質量問題又確實有可能影響到業(yè)主對房屋的正常使用，遇到這中情況，大多數(shù)業(yè)主都會回絕接收房屋，要求開發(fā)商整改后再交付，同時都會要求開發(fā)商承當逾期交房違約責任。那么是不是業(yè)主在接收房屋時只要遇到上述質量問題都可以拒收呢?筆者認為，對于此種情況，應根據詳細情況詳細分析^p：(一)假如房屋確實存在質量問題，而且該質量問題已經嚴重影響業(yè)主對房屋的正常使用，比方房屋存在多面積、易發(fā)性的滲漏、又如房屋出現(xiàn)構造性裂縫可能影響到業(yè)主對房屋的平安使用的。類似上述質量問題都有可能導致業(yè)主在接收房屋后無法裝修入住或者即使裝修入住仍然需要返工維修，有可能進一步擴大損失，假如出現(xiàn)這種情況，筆者認為業(yè)主完全有權拒接收房屋，并有權要求開發(fā)商先履行維修義務，后辦理房屋交接手續(xù)，假如因房屋維修造成遲延交付的有權要求開發(fā)商承當逾期交房違約責任。對于開發(fā)商交付給業(yè)主的房屋是否應當具備“使用條件”這個問題，建立部《商品房銷售管理方法》第三十條事實上也已經作了明確規(guī)定，根據該條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承當違約責任?！?。因此，開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質量標準除了滿足前面所講的應當是“開工驗收合格”的房屋之外，還必須是具備使用條件的房屋，即業(yè)主在收房后就可以正常入住使用。另外，我國《合同法》第六十二條對于合同標的質量要求約定不明確時，如何確定標的物的質量標準，也有作了相應的規(guī)定，根據該條規(guī)定“對于質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行，沒有國家標準、行業(yè)標準的，按通常標準或符合合同目的的特定標準履行”，而對于業(yè)主來說，購置商品房的主要目的大多數(shù)情況下都是為了居住使用，假如業(yè)主所購置的房屋不能正常入住使用，那么其購房目顯然不能實現(xiàn)。因此，我們無論是從法律規(guī)定，還是從業(yè)主與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》的特定目的角度來分析^p這個問題，筆者認為，開發(fā)商交付的商品房也應當具備可以入住使用的條件。否那么業(yè)主有權拒收房屋，并可以要求開發(fā)商承當逾期交房違約責任。(二)假如開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房僅存在一些小的質量問題比方小的質量瑕疵，而該房屋質量瑕疵又并不影響業(yè)主對房屋的正常使用，那么此種情況下，業(yè)主拒收房屋，并要求開發(fā)商承當“逾期交房的違約責任”，顯然不具有合理性。因為，開發(fā)商對其售出的每一套商品房在保修期限內都承當法定的保修義務，即所謂的房屋瑕疵擔保義務。此種情況下，業(yè)主可以先行收房，然后根據合同約定要求開發(fā)商承當保修義務，假如因維修而對其正常使用房屋造成一定影響的可以要求開發(fā)商承當相應的賠償責任。2023年房屋買賣合同：商品房定金協(xié)議本文是合同范本網為大家整理的關于《2023年房屋買賣合同：商品房定金協(xié)議》的文章，希望大家可以喜歡！2023年房屋買賣合同：商品房定金協(xié)議房屋代碼：甲方：〔賣方〕：住所：：法定代表人：聯(lián)絡：乙方(預訂方)：聯(lián)絡：住所：：證件名稱：證號：甲、乙雙方遵循平等自愿和老實信譽的原那么，經協(xié)商一致，就乙方向甲方預訂商品房事宜，訂立本協(xié)議。第一條乙方預訂區(qū)街〔路〕號《》工程幢層室〔以下簡稱該房屋〕。甲方已獲得該房屋的商品房預售答應證〔證書號：〕，并經測繪機構預測，該房屋建筑面積為平方米，套內建筑面積為平方米。該房屋甲方定于年月日交付給乙方。第二條乙方預訂的該房屋每平方米套內建筑面積單價為人民幣元，總房價為人民幣元，乙方采取[一次性][分期][按揭]方式付款。第三條乙方同意簽訂本協(xié)議時，支付定金人民幣元，作為甲、乙方雙方當事人訂立商品房買賣合同的擔保，簽訂商品房買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款。簽訂商品房買賣合同時，買賣單價應以本協(xié)議第二條約定的單價為準。第四條甲、乙雙方商定，預訂期為天，乙方于年月日前到與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同。超過預訂期，乙方未與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同的，甲方有權解除本協(xié)議。甲方解除本協(xié)議的，定金不予返還。第五條甲方同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、模型、樣板房所標明的房屋平面布局、構造、建筑質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房買賣合同的附件。第六條有以下情形之一，乙方回絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應全額返還乙方已支付的定金。1、甲乙雙方在簽訂商品房買賣合同時，因面積誤差處理、戶型構造、土地使用年限、房屋交付、房屋質量、違約責任、爭議解決方式等條款存在分歧，不能協(xié)商一致的；2、甲乙雙方簽訂本協(xié)議后、簽訂商品房買賣合同前，由司法機關、行政機關依法限制該房屋房地產權利的。第七條有以下情況之一，乙方回絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金：1、甲方未以本協(xié)議第二條約定的單價作為商品房買賣價格的；2、甲方未遵守第五條約定的；3、甲方未告知乙方在簽訂本協(xié)議前該房屋已存在抵押、預租、查封等事實的。第八條除本協(xié)議第六條、第七條約定的情形外，乙方在預訂期內提出解除本協(xié)議的，無權要求甲方返還定金。第九條其他約定。第十條甲乙雙方簽訂商品房買賣合同后，本協(xié)議自行終止。本協(xié)議一式份，甲乙雙方各持份，各執(zhí)一份。第十一條本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第種方式解決：1、向重慶仲裁委員會申請仲裁。2、依法向人民法院起訴。甲方：〔簽章〕乙方：〔簽章〕年月日年月日買賣合同:商品房買賣合同合同說明1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a開發(fā)主管部門咨詢。2．本合同所稱商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出售的房屋。3．為表達合同雙方的自愿原那么，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進展修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。5．對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。6．在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。7．本合同條款由中華人民共和國建立部和國家工商行政管理局負責解釋。商品房買賣合同GF—2000—0171合同編號：____________________合同雙方當事人：出賣人：______________________________________________________注冊地址：______________________________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________企業(yè)資質證書號：________________________________________________法定代表人：____________________________聯(lián)絡：______________郵政編碼：______________________________委托代理人：____________________________地址：__________________郵政編碼：______________________________聯(lián)絡：______________委托代理機構：__________________________________________________注冊地址：______________________________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________法定代表人：____________________________聯(lián)絡：______________郵政編碼：______________________________買受人：________________________________________________________【本人】【法定代表人】姓名：____________國籍：__________________【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】____________________地址：__________________________________________________________郵政編碼：______________________________聯(lián)絡：______________【委托代表人】【】姓名：____________國籍：__________________地址：__________________________________________________________郵政編碼：______________________________：__________________根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條工程建立根據。出賣人以________方式獲得位于________、編號為________的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為____________________________。該地塊土地面積為________，規(guī)劃用處為________，土地使用年限自____年____月____日至____年____月____日。出賣人經批準，在上述地塊上建立商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】________。建立工程規(guī)劃答應證號為________，施工答應證號為________。____________________________________________________________________________________________________________________________________________。第二條商品房銷售根據。買受人購置的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為________，商品房預售答應證號為________。____________________________________________________________________________________________________________________________________________。第三條買受人所購商品房的根本情況。買受人購置的商品房〔以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準〕為本合同第一條規(guī)定的工程中的：第________【幢】【座】________【單元】【層】________號房。該商品房的用處為________，屬________構造，層高為________，建筑層數(shù)地上____層，地下____層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共________平方米，其中，套內建筑面積________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________平方米〔有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二〕。____________________________________________________________________________________________________________________________________________。____________________________________________________________________________________________________________________________________________。第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第________種方式計算該商品房價款：1．按建筑面積計算，該商品房單位為〔________幣〕每平方米________元，總金額〔________幣〕____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。2．按套內建筑面積計算，該商品房單價為〔________幣〕每平方米________元，總金額〔________幣〕____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。3．按套〔單元〕計算，該商品房總價款為〔________幣〕千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。4．______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。相關的合同范本·買賣合同的定義(什么是買賣合同)·英文版買賣合同·標準商品買賣合同·貨物買賣合同·車輛汽車買賣合同·水果買賣合同第五條面積確認及面積差異處理。根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】〔本條款中均簡稱面積〕為根據進展面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____種方式進展處理：1．雙方自行約定：〔1〕______________________________________________________________________________________________________________________________________；〔2〕______________________________________________________________________________________________________________________________________；〔3〕______________________________________________________________________________________________________________________________________；〔4〕______________________________________________________________________________________________________________________________________。2．雙方同意按以下原那么處理：〔1〕面積誤差比絕對值在3％以內〔含3％〕的，據實結算房價款；〔2〕面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按________利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內〔含3％〕部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承當，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內〔含3％〕部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產權登記面積－合同約定面積面積誤差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。第六條付款方式及期限。買受人按以下第____種方式按期付款：1．一次性付款____________________________________________________________________________________________________________________________________________。2．分期付款____________________________________________________________________________________________________________________________________________。3．其他方式____________________________________________________________________________________________________________________________________________。第七條買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按以下第____種方式處理：1．按逾期時間，分別處理〔不作累加〕〔1〕逾期在____日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之____的違約金，合同繼續(xù)履行；〔2〕逾期超過____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的____％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之____〔該比率應不小于第〔1〕項中的比率〕的違約金。本條中的逾期應付款指按照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2．__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第八條交付期限。出賣人應當在________年____月____日前，按照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備以下第____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1．該商品房經歷收合格。2．該商品房經綜合驗收合格。3．該商品房經分期綜合驗收合格。4．該商品房獲得商品住宅交付使用批準文件。5．____________________________________________________________________。但如遇以下特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起____日內告知買受人的；2．____________________________________________________________________；3．____________________________________________________________________。________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第九條出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下第____種方式處理：1．按逾期時間，分別處理〔不作累加〕〔1〕逾期不超過____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之____的違約金，合同繼續(xù)履行；〔2〕逾期超過____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的____％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之____〔該比率應不小于第〔1〕項中的比率〕的違約金。2．__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十條規(guī)劃、設計變更的約定。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致以下影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：〔1〕該商品房構造形式、戶型、空間尺寸、朝向；〔2〕____________________________________________________________________；〔3〕____________________________________________________________________；〔4〕____________________________________________________________________；〔5〕____________________________________________________________________；〔6〕____________________________________________________________________；〔7〕____________________________________________________________________。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同承受變更。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起____天內將買受人已付款退還給買受人，并按________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十一條交接。商品房到達交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進展驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權回絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承當。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承當全部責任。__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定〔附件三〕的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第____種方式處理：1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。2．________________________________________________________________________________________________________________________________________。3．________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十四條出賣人關于根底設施、公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的以下根底設施、公共配套建筑按以下日期到達使用條件：1．____________________________________________________________________；2．____________________________________________________________________；3．____________________________________________________________________；4．____________________________________________________________________；5．_______________________