第三章資產(chǎn)評估基本方法

第三章資產(chǎn)評估基本方法基本方法

市場法

收益法方法的選擇資產(chǎn)評估方法體系市場法直接法間接法一種特征現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法成新率價(jià)格調(diào)整法市場售價(jià)類比法價(jià)值比率法綜合資產(chǎn)評估方法體系成本法重置成本貶值的測算方法重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值類比法實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性觀察法年限法修復(fù)費(fèi)用法超額運(yùn)營成本方法超額投資成本法間接法—規(guī)模效益指數(shù)直接法—收益損失估計(jì)收益法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。評估思路:根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法?；驹?任何一個(gè)正常的投資者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí),所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場上具有相同用途替代品的現(xiàn)行市價(jià)。最直接、最具有說服力的方法第一節(jié)市場法（SalesComparisonApproach）一、市場法的基本涵義二、市場法的基本前提㈠公開的活躍的市場排除了個(gè)別交易的偶然性㈡可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且資產(chǎn)或業(yè)務(wù)相同或相近功能可比：用途、性能類似，可避免張冠李戴市場條件可比：供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件，可明確評估結(jié)果的市場類型成交時(shí)間可比：近期、影響可調(diào)整，可降低影響是不是所有的資產(chǎn)都可用市場法？如果不是，有哪些情況？在資本市場不活躍和評估對象為有限市場資產(chǎn)或?qū)Ｓ觅Y產(chǎn)的情況。三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)㈤綜合分析確定結(jié)果㈡選擇比較因素對評估價(jià)值影響大的㈢

指標(biāo)對比、量化差異數(shù)量化、貨幣化㈣調(diào)整差異初步評估結(jié)果㈠選擇參照物數(shù)量：三個(gè)以上，避免偶然因素影響,統(tǒng)計(jì)上可檢驗(yàn)性可比性:功能、市場條件、成交地域與時(shí)間等三、評估單項(xiàng)資產(chǎn)考慮的可比因素1.

功能因素——在社會(huì)需求前提下，以資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用的角度功能與其價(jià)值成正比2.

實(shí)體特征和質(zhì)量4.交易條件——交易批量、交易動(dòng)機(jī)和交易時(shí)間3.市場狀況——供求關(guān)系等市場變化市場法應(yīng)用的條件、方法及要求（選擇可比性強(qiáng)的案例）1、存在一個(gè)完善、充分的市場，可以搜集最近時(shí)期、與估價(jià)對象類似的估價(jià)比較案例；（市場要求）2、比較案例的選擇，在交易時(shí)間上要接近估計(jì)基準(zhǔn)日（時(shí)點(diǎn)），這樣，才更準(zhǔn)確；（交易時(shí)間要求）3、比較案例的選擇，要盡量類似于估價(jià)對象，可比性強(qiáng)，這樣，修正后結(jié)果越接近估價(jià)對象價(jià)值；這里的類似、可比性，比如區(qū)位、功能、修舊程度等！市場法比較案例修正因素的選擇1、時(shí)間因素（比較案例、評估基準(zhǔn)日）比較案例交易時(shí)間應(yīng)盡可能接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；以消除價(jià)格波動(dòng)影響2、區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上，應(yīng)盡可能選擇與估價(jià)對象處于同一區(qū)域里、同一區(qū)段案例，以提高其可比性；如商鋪價(jià)值評估，應(yīng)選擇同一條街相鄰商鋪?zhàn)鳛楸容^案例；3、功能因素比較案例的選擇，在功能、用途等方面，應(yīng)盡可能與估價(jià)對象相同，提高可比性；如商鋪價(jià)值評估！

就是比較評估對象與比較案例之間差異因素，將其調(diào)整為評估對象的情況！例：要評估一商品房在2010年9月30日轉(zhuǎn)讓價(jià)值，在選擇案例上，就要選擇與估價(jià)對象處在同一地段，用途相同，結(jié)構(gòu)相同（似），面積相同（當(dāng)），建成年份相同（近）等成交案例，然后再將選擇比較案例，修正到估價(jià)對象情況下，最終計(jì)算估價(jià)對象價(jià)值。例1：

資產(chǎn)評估和市場的關(guān)系是（C）A.以市場為基礎(chǔ)但高于市場B.模擬市場條件有時(shí)接受市場檢驗(yàn)C.模擬市場條件但又必須接受市場檢驗(yàn)D.和市場無關(guān)例2：最大最佳效用是基于資產(chǎn)評估的(C)

A．繼續(xù)使用假設(shè) B．持續(xù)經(jīng)營假設(shè)C．公開市場假設(shè) D．清算(清償)假設(shè)例3：在資產(chǎn)評估中，市場法較適用于(C)A.專用設(shè)備 B.大部分無形資產(chǎn)C.通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)

D.受地域、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn)例4：下列資產(chǎn)中，最適宜采用市場法評估的是(B)

A.專有技術(shù) B.商業(yè)用房C.專用設(shè)備 D.公益性用地四、市場法的具體評估方法㈠直接比較法㈡類比調(diào)整法，即間接比較法以參照物與評估對象的相似程度（一）直接比較法利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征或若干基本特征直接與評估對象的同一基本特征或若干基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價(jià)值的方法。評估對象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1

×修正系數(shù)2

×···×修正系數(shù)n或者評估對象價(jià)值=參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±

···±基本特征差額n優(yōu)點(diǎn)：直觀簡潔，便于操作缺點(diǎn)：可比性要求高—相同或基本相同；或其差異主要體現(xiàn)在某幾項(xiàng)明顯的因素上對信息資源的數(shù)量和質(zhì)量要求高

直接比較法可以具體表現(xiàn)為以下幾種：現(xiàn)行市價(jià)法：當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市價(jià)或與其參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格時(shí)，可直接利用評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市價(jià)為評估對象的評估價(jià)值。例如：上市流通的證券；批量生產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備等2.市價(jià)折扣法：一般只適用于僅存在交易條件方面的差異的情況

3.功能價(jià)值類比法（類比估價(jià)法）據(jù)功能與價(jià)值之間的關(guān)系分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系線性關(guān)系——生產(chǎn)能力比例法指數(shù)關(guān)系——規(guī)模效益指數(shù)法

例：被評估設(shè)備年生產(chǎn)能力100萬件，成新率60%。已知一臺年生產(chǎn)能力80萬件的同類全新設(shè)備價(jià)值為120萬元，且價(jià)格與生產(chǎn)能力是線性關(guān)系，則被評估資產(chǎn)的評估值為多少？90萬元例：某被評估的化工設(shè)備，生產(chǎn)能力為月產(chǎn)20噸某化工產(chǎn)品，成新率80%?，F(xiàn)在市場上已沒有相同生產(chǎn)能力的設(shè)備。生產(chǎn)能力為月產(chǎn)30噸的同類型新設(shè)備，市場售價(jià)150萬元。經(jīng)測算，該類型設(shè)備的規(guī)模指數(shù)為0.65。計(jì)算該化工設(shè)備的評估價(jià)值。被評估設(shè)備評估價(jià)值=150×(20/30)0.65×80%=115×80%=92(萬元)

4.價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）（1）資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))=參照物成交價(jià)格×(

1+評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù))/

(1+評估基準(zhǔn)日參照物定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù))=參照物成交價(jià)格×

參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期（1+環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘積（2）資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*價(jià)格指數(shù)

=參照物成交價(jià)格×評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)/評估基準(zhǔn)日參照物定基價(jià)格指數(shù)=參照物成交價(jià)格×參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積適用范圍：僅有時(shí)間差異，可為市場售價(jià)類比法所用例:

某設(shè)備于2008年購置，價(jià)格為38000元,評估基準(zhǔn)日為2011年。該種設(shè)備已不再生產(chǎn)，同類設(shè)備的價(jià)格變化為：2011年的物價(jià)指數(shù)115%,2008年的物價(jià)指數(shù)103%。計(jì)算評估對象在基準(zhǔn)日的價(jià)值。(保留2位小數(shù)點(diǎn))該設(shè)備在基準(zhǔn)日的價(jià)值=38000×（115%/103%）=42427.18（元）例：被評估房地產(chǎn)2012年6月30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)在2012年上半年各月月末的價(jià)格同2011年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%，參照物房產(chǎn)在2012年3月的價(jià)格為3800元/平方米。計(jì)算評估對象在基準(zhǔn)日的價(jià)值。(保留2位小數(shù)點(diǎn))房地產(chǎn)在基準(zhǔn)日的價(jià)值=3800×(1+2.5%)×(1+5.7%)×(1+6.8%)×(1+7.3%)×(1+9.6%)×(1+10.5%)=5713.82(元/平方米)5.成新率價(jià)格調(diào)整法資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評估對象成新率/參照物成新率（二）類比調(diào)整法，也稱間接比較法注：當(dāng)差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上時(shí)，上述評估方法可以演變?yōu)楦鱾€(gè)基本特征修正系數(shù)的計(jì)算。當(dāng)參照物與評估對象的差異體現(xiàn)在某幾項(xiàng)明顯特征上或某一綜合特征時(shí)，在具體操作中使用頻率較高的有以下兩種:1、市場售價(jià)類比法

2、價(jià)值比率法

交易條件和時(shí)間區(qū)域功能個(gè)別主要調(diào)整因素(1)成本市價(jià)法(2)市盈率倍數(shù)法考慮這兩種方法的適用范圍是什么？市場售價(jià)類比法資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+……+交易情況差異值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×?xí)r間差異修正系數(shù)×……×交易情況差異修正系數(shù)=參照物售價(jià)×待估資產(chǎn)各因素值/參照物各因素值m為待估資產(chǎn)的使用年限；n為參照物資產(chǎn)使用年限；r為折現(xiàn)率市場售價(jià)類比法舉例交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D估價(jià)對象交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3價(jià)格總價(jià)19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元單價(jià)870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面積225m2380m2320m2450m2600m2剩余使用年限35年30年35年30年30年區(qū)域因素打分10088108100100估價(jià)對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。評估該地塊2007年10月3號的市場價(jià)值?！灰讓?shí)例A、D為正常買賣，交易實(shí)例B較正常買賣價(jià)格偏低2%，交易實(shí)例C較正常價(jià)格偏低3%※2006年10月以來土地價(jià)格平均每月上漲1%修正前單價(jià)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正因素1因素2交易實(shí)例A870交易實(shí)例B820交易實(shí)例C855交易實(shí)例D840100/100100/100100/98100/97106/100110/100107/100113/100100/100100/100100/88100/108102/100102/100102/100102/1000.9659--0.9659修正后單價(jià)A：909B：1038C：901D：942評估單價(jià)=(A+B+C+D)÷4=948元/m2評估總價(jià)=948×600=568800元市場售價(jià)類比法舉例成本市價(jià)法利用價(jià)格與成本之間的比例關(guān)系。資產(chǎn)評估價(jià)值=評估對象現(xiàn)行合理價(jià)格×（參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本）例：企業(yè)有一批存貨，成本為20萬元。同類貨物的單位成本為10元，市場售價(jià)14元。則該批存貨的評估價(jià)值為多少？市盈率乘（倍）數(shù)法資產(chǎn)評估價(jià)值=評估對象年收益額×參照物市盈率主要用于企業(yè)（非上市公司）價(jià)值的評估例：某非上市公司年收益額300萬元。同類上市公司的每股收益1.2元，每股市價(jià)為15。則該企業(yè)的評估價(jià)值是多少？第二節(jié)收益法一、收益法的基本涵義1、定義：收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。以利求本的逆向思維思路資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率＝收益資產(chǎn)＝資產(chǎn)收益率收益資產(chǎn)＝收益2、基本原理一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報(bào)。3、收益法的理論基礎(chǔ):效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。二、收益法的基本前提

⒈被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；可預(yù)測、可量化⒉資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；⒊被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

有限期和無限期

三、收益法的基本程序和參數(shù)

搜集并驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財(cái)務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等；分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；確定折現(xiàn)率或資本化率；確定預(yù)期收益持續(xù)時(shí)間；用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；

分析確定評估結(jié)果。三、收益法的基本程序和參數(shù)參數(shù)收益額折現(xiàn)率

收益期限

在理解資產(chǎn)評估中的收益的涵義時(shí),要注意以下幾點(diǎn)：

從資產(chǎn)種類上去認(rèn)識。

如果將企業(yè)整體視作一項(xiàng)資產(chǎn),則收益可以是企業(yè)的凈利潤或企業(yè)的凈現(xiàn)金流量。如果是單項(xiàng)資產(chǎn)(如一幢建筑物)，收益表現(xiàn)為該項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)帶來的凈利潤。

從時(shí)間上去認(rèn)識。

資產(chǎn)評估中的收益是指資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，而不是歷史收益。所謂未來，既可以是有限期的，也可以是無限期的。

從主、客觀去認(rèn)識。

資產(chǎn)評估中的收益指的是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)目前的實(shí)際或現(xiàn)實(shí)收益。

客觀收益是指排除了實(shí)際收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。實(shí)際收益則是在目前各種因素條件下實(shí)際取得的收益，它受到一些主觀因素的影響，故又稱為主觀收益。確定折現(xiàn)率常用的方法:市場比較法資本資產(chǎn)定價(jià)模型法加權(quán)平均資本成本法三、收益法的主要技術(shù)方法每年收益相同未來年期無限收益年期相同不同無限有限每年收益不同未來年期無限每年收益相同未來年期有限每年收益不同未來年期有限P=Ar條件：每年純收益不變,資本化率固定,收益期無限每年收益相同未來年期無限每年收益不同未來年期無限每年收益相同未來年期有限每年收益不同未來年期有限每年收益相同未來年期無限例：某處于穩(wěn)定期的企業(yè)，年收益額300萬元，并將持續(xù)下去。確定的資本化率為8%。則該企業(yè)的評估值是多少？3750萬元P=A×（P/A,r,n）（P/A,r,n）=r11-(1+r)n1每年收益相同未來年期無限每年收益不同未來年期無限每年收益相同未來年期有限每年收益不同未來年期有限每年收益相同未來年期有限P=rA1-(1+r)n1例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵債，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益均為300萬元，折現(xiàn)率為6%。則該企業(yè)的評估值是多少？(P/A,6%,3)=2.673∑（前n年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)）+Ar×折現(xiàn)系數(shù)第n年(1+r)i11234n評估基準(zhǔn)日每年收益相同未來年期無限每年收益不同未來年期無限每年收益相同未來年期有限每年收益不同未來年期有限每年收益不同未來年期無限(1+r)n1例：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元，假設(shè)從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營下的評估值。（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.6209;首先確定未來五年收益額的現(xiàn)值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（萬元）其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理=14/10%=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值=49.2777+140×0.6209=136.2（萬元）每年收益相同未來年期無限每年收益不同未來年期無限每年收益相同未來年期有限每年收益不同未來年期有限每年收益不同未來年期有限∑（各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)）1234t評估基準(zhǔn)日n優(yōu)點(diǎn)：充分考慮了資產(chǎn)的未來收益和貨幣的貨幣的時(shí)間價(jià)值，真實(shí)準(zhǔn)確反映企業(yè)本金化的過程。折現(xiàn)過程與投資過程相吻合，因此得到的結(jié)果易為雙方接受。過程相對簡單，結(jié)果準(zhǔn)確。缺點(diǎn)：收益額和收益率的預(yù)測難度較大，且受到主觀判斷和不可預(yù)測因素的影響。一般只適于整體資產(chǎn)或可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)經(jīng)營性資產(chǎn)的評估。四、收益法的優(yōu)缺點(diǎn)第三節(jié)成本法一、成本法的基本涵義1、定義以被評估資產(chǎn)的重置成本，扣除被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。2.計(jì)算

評估值＝重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值評估值=重置成本×成新率

3.基本思路重建或重置被評估資產(chǎn)影響資產(chǎn)價(jià)值變化的因素有：有形損耗（實(shí)體性貶值）無形損耗（功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值）

（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。（2）資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。4.

基本原理

即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。二、使用成本法的前提條件1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。

3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。

（一）資產(chǎn)重置成本

重置成本的基本涵義是指資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，包含了取得資產(chǎn)所耗費(fèi)的合理的必要費(fèi)用及合理必要的資金成本和利潤。

分為：復(fù)原重置成本和

更新重置成本。三、成本法中的基本要素

復(fù)原重置成本，是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)（基準(zhǔn)日）價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

更新重置成本，是指采用與評估對象并不完全相同的材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)（基準(zhǔn)日）價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

一般更新重置成本大于、等于、小于復(fù)原重置成本？無論是選擇復(fù)原重置成本還是更新重置成本，關(guān)鍵是資產(chǎn)的功能不應(yīng)發(fā)生變化。兩者的區(qū)別例：

一張桌子是2000年生產(chǎn)，當(dāng)時(shí)用料１立方米，當(dāng)時(shí)單價(jià)50元／立方米，用了３個(gè)人工，當(dāng)時(shí)一個(gè)人工50元；現(xiàn)在生產(chǎn)同樣一張桌子，用料為０.７立方米，單價(jià)80元／立方米，使用１個(gè)人工，一個(gè)人工70元，計(jì)算Ａ的歷史成本、復(fù)原重置成本、更新重置成本。（1）歷史成本50×1+50×3=200元（2）復(fù)原重置成本80×1+70×3=290元（3）更新重置成本

80×0.7+70×1=126元物理性能的損耗或下降Physicaldeterioration（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值

亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。實(shí)體性資產(chǎn)的實(shí)體性貶值貶值率資產(chǎn)重置成本=實(shí)體性資產(chǎn)的實(shí)體性貶值貶值率資產(chǎn)重置成本=實(shí)體性資產(chǎn)的實(shí)體性貶值貶值率資產(chǎn)重置成本=實(shí)體性資產(chǎn)的實(shí)體性貶值貶值率資產(chǎn)重置成本=實(shí)體性資產(chǎn)的實(shí)體性貶值貶值率資產(chǎn)重置成本=技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致功能下降Functionalobsolescence（三）資產(chǎn)的功能性貶值由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失，包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營成本的超支額。包括兩部分：（1）超額投資成本（2）超額運(yùn)營成本資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素Economicobsolescence（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

由于外部條件的變化而引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。如：1.市場競爭加劇，產(chǎn)品滯銷導(dǎo)致開工不足，使設(shè)備利用率下降、閑置，收益額減少。2.原材料、公用事業(yè)費(fèi)上漲而產(chǎn)品價(jià)格沒有提高。3.政府的經(jīng)濟(jì)政策的變化。

重置成本評估方法四、各個(gè)參數(shù)的評估方法重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值類比法統(tǒng)計(jì)分析法生產(chǎn)能力比例法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

復(fù)原重置成本更新重置成本四、各個(gè)參數(shù)的評估方法各種貶值評估方法實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值觀察法年限法修復(fù)費(fèi)用法超額運(yùn)營成本超額投資成本間接法—規(guī)模效益指數(shù)直接法—收益損失估計(jì)四、成本法的具體評估方法㈠重值成本的估算方法

①重置核算法(細(xì)節(jié)分析法、核算法)：是指利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。將被評估資產(chǎn)按成本歸集的原理劃分成若干成本項(xiàng)目，按現(xiàn)行市價(jià)對每個(gè)成本項(xiàng)目的金額進(jìn)行估算。

兩種類型：購買型和自建型。購買型，是以購買的資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程，購買的結(jié)果一般是資產(chǎn)的購置價(jià)（購置價(jià)=現(xiàn)行購買價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+其他必要的費(fèi)用）。自建型，是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)以及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算。（合理收益以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)）功能不變能獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。重置成本一般公式：重置成本=直接成本+間接成本。直接成本：購買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、人工費(fèi)等可以直接構(gòu)成資產(chǎn)成本的部分。間接成本：為購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)等需要分配計(jì)入的成本。間接成本的計(jì)算方法：1.

人工成本比例法間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本額÷人工成本額2.

單位價(jià)格法間接成本=工作量×單位價(jià)格3.

直接成本百分率法間接成本=直接成本×間接成本占直接乘成本百分率缺點(diǎn)：直接計(jì)算法能比較真實(shí)地計(jì)算出評估資產(chǎn)的重置成本價(jià)值，其缺點(diǎn)是工作量較大，而且忽視了資產(chǎn)的實(shí)用性，并不是從使用的角度出發(fā)的。重置核算法的適用范圍：一般適用于對建筑物、大中型機(jī)器設(shè)備等的評估。建筑物的特點(diǎn)是市場上參照物少，大中型機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)是具有較多的附屬及配套設(shè)施。因此采用成本法進(jìn)行評估較為適宜。重置核算法即適用于計(jì)量復(fù)原重置成本，也適用于更新重置成本。【例1】重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價(jià)格每臺400

000元，運(yùn)雜費(fèi)3

000元，直接安裝成本900元，其中原材料300元，人工成本600元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，安裝成本中的間接成本相對于直接成本的比率一般為50%，該機(jī)器設(shè)備重置成本為？如果已知安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，又怎么求？重置核算法舉例

重置成本=買價(jià)400000元運(yùn)雜費(fèi)3000元安裝成本900元原材料300元人工600元900×0.5=450元間接成本600×0.8=480元直接成本+答案：1.重置成本=直接成本+間接成本=（400000+3000+900）+900×0.5=404350(元)2.重置成本=直接成本+間接成本=（400000+3000+900）+600×0.8=404380(元)【例2】重置構(gòu)建機(jī)床1臺，現(xiàn)行市價(jià)12萬元/臺，運(yùn)雜費(fèi)4000元，直接安裝成本5000元,根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析計(jì)算安裝間接成本占直接成本的5%，該機(jī)床全部重置成本是多少？答案:直接成本=120000+4000+5000=129000元間接成本=129000×5%=6450元重置成本=129000+6450=135450元㈠重值成本的估算方法

②價(jià)格指數(shù)法：是指利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本(賬面原值)調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本=賬面原值×價(jià)格指數(shù)重置成本=賬面原值×（1+綜合價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）定基價(jià)格指數(shù):以固定期價(jià)格指數(shù)為基數(shù)；

=評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)綜合環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)（X）:以上期為基數(shù)。

X=(1+a1)(1+a2)……(1+an)

（a每年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)）【例3】某被估資產(chǎn)購建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95%,評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為160%，求被評估資產(chǎn)的重置成本。價(jià)格指數(shù)法舉例

答案:被估資產(chǎn)重置成本＝50000×(160%/95%)×100%＝84210（元）【例4】被估資產(chǎn)賬面原值為200000元，2004年建成，2009年進(jìn)行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分別為：2005年：11.7%，2006年：17%，2007年：30.5%，2008年：6.9%，2009年：4.8%，則求計(jì)算被評估資產(chǎn)的重置成本。答案:被估資產(chǎn)重置成本＝200000×(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%）(1+6.9%)(1+4.8%)＝200000×191%＝382000（元）運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法應(yīng)該注意的問題：資產(chǎn)的歷史成本要真實(shí)、準(zhǔn)確，并符合社會(huì)平均的合理成本。物價(jià)指數(shù)應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)，即范圍盡可能小，與被評資產(chǎn)相關(guān)的分類價(jià)格指數(shù)或者個(gè)別價(jià)格指數(shù)盡可能接近。一定選擇同類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)，是否可以應(yīng)用通貨膨脹指數(shù)？價(jià)格指數(shù)適用范圍僅適用于數(shù)量多、價(jià)值低的大宗資產(chǎn)（如機(jī)器設(shè)備等）的評估，而且經(jīng)常是在其他評估方法難以采用時(shí)才使用價(jià)格指數(shù)法。價(jià)格指數(shù)法與重置核算法的關(guān)系：區(qū)別：1）價(jià)格指數(shù)法估算的是復(fù)原重置成本；重置成本法？2）價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類、甚至全部資產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)水平上重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與構(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上共同點(diǎn)：建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。③功能價(jià)值法（類比估價(jià)法—指數(shù)估價(jià)法）：是指利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價(jià)格或重置成本，以及功能價(jià)值關(guān)系估測評估對象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法。

功能價(jià)值法的理論假設(shè)：

假定資產(chǎn)的功能表現(xiàn)為生產(chǎn)能力。資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應(yīng)相同。資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與構(gòu)建成本存在一定同向比例關(guān)系，即資產(chǎn)具有的功能越大，構(gòu)建的成本也越大。1.生產(chǎn)能力比例法：前提條件：資產(chǎn)的成本與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系2.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×被評估資產(chǎn)的年產(chǎn)量參照資產(chǎn)的年產(chǎn)量x美國：0.4—1.2加工業(yè)為0.7，房地產(chǎn)業(yè)為0.9重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×被評估資產(chǎn)的年產(chǎn)量參照資產(chǎn)的年產(chǎn)量公式中的X是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。

功能價(jià)值法舉例【例4】現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，與被評估資產(chǎn)相同的機(jī)器設(shè)備的價(jià)格為50000元，年產(chǎn)量5000件。由此可以計(jì)算其重置成本是多少？答案：被評估資產(chǎn)的重置成本=50000×4000/5000=40000（元）功能價(jià)值法舉例【例5】被評估資產(chǎn)為一年產(chǎn)量為8萬件的生產(chǎn)線，經(jīng)市場調(diào)查，類似年產(chǎn)量15萬件的生產(chǎn)線的成本為25萬元，如果該類生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，則被評估資產(chǎn)的重置成為約為多少？答案：被評估資產(chǎn)的重置成本=25×（8/15）0.7≈16.1（萬元）④統(tǒng)計(jì)抽樣分析方法1.分類2.抽樣3.計(jì)算出資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)K。

K=R`/R式中：R`—某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；

R—某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。某類抽樣資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本4.根據(jù)調(diào)整系數(shù)K被估算資產(chǎn)的重置成本，被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K1、實(shí)體性貶值的測算方法

實(shí)體性貶值的決定因素：使用時(shí)間使用率，也叫利用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法①觀察法：也稱成新率法。它是指帶著專家實(shí)地勘查，進(jìn)行技術(shù)鑒定打分，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。資本實(shí)體性貶值=重值成本×實(shí)體性貶值率或=重值成本×

(1-實(shí)體性成新率)

通過觀察確定新舊程度兩種方式：總體觀察法(一般適用于簡單資產(chǎn))加權(quán)平均法②使用年限法：是指利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實(shí)體貶值率(程度)，進(jìn)而估測資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值率=實(shí)體性貶值=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)×實(shí)體性貶值率實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率截至評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截至評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100%總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限【例】某資產(chǎn)1985年2月購進(jìn)，1995年2月評估時(shí)，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此計(jì)算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率＝7.5/8×100%＝93.75%殘值：資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)的凈回收額。總使用年限：自然壽命又稱物理壽命，是指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間技術(shù)壽命是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間經(jīng)濟(jì)壽命是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。所謂經(jīng)濟(jì)上不合算是指使用該設(shè)備不能獲得收益會(huì)計(jì)壽命是指財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度上規(guī)定的折舊年限名義已使用年限

是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時(shí)的年限實(shí)際已使用年限資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限尚可使用年限：

尚可使用年限有兩種含義：一種是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素預(yù)計(jì)的資產(chǎn)的繼續(xù)適用年限另一種是綜合考慮了資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗以及其他因素后的預(yù)計(jì)的資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。在估計(jì)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值因素時(shí)，尚可使用年限指的是前一種。當(dāng)然一項(xiàng)資產(chǎn)的尚可使用年限可以從不同的角度去認(rèn)識。例如，從被評估資產(chǎn)的自然壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命等。從不同的角度認(rèn)識會(huì)得出不同的資產(chǎn)繼續(xù)使用年限。一般來講，通常要結(jié)合被評估資產(chǎn)未來的無形損耗、維修成本以及運(yùn)營成本等因素，來對其繼續(xù)使用年限綜合考慮。③修復(fù)費(fèi)用法：是指通過技術(shù)修理恢復(fù)其功能，并在經(jīng)濟(jì)上是合算的。修復(fù)費(fèi)用：包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。如果通過修復(fù)可以恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用2、功能性貶值的測算方法（1）定義資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。功能方面的差異造成的成本增加或效益降低（2）表現(xiàn)形式：超額投資成本；超額運(yùn)營成本（3）步驟：年?duì)I運(yùn)成本比較——被評估資產(chǎn)與功能相通、性能更好的新資產(chǎn)計(jì)算差異：凈超額年運(yùn)營成本=超額年運(yùn)營成本×（1-所得稅稅率）估計(jì)剩余壽命折現(xiàn)：得到功能性貶值額功能性貶值額=∑(年凈超額經(jīng)營運(yùn)成本×折現(xiàn)系數(shù))超額投資成本：由于勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，生產(chǎn)相同資產(chǎn)所需的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間減少，從而使得原有資產(chǎn)的生產(chǎn)成本相對較高，原有資產(chǎn)就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本問題：如使用復(fù)原重置成本受否考慮超額投資成本引起的功能性貶值？如使用的是更新重置成本，這種貶值因素是否考慮？如使用現(xiàn)行市場價(jià)格作為重置成本，是否考慮超額投資成本？超額運(yùn)營成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于原有設(shè)備。超額運(yùn)營成本＝各年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)【例】某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料如下表。 項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量10000件10000件單件工資0.80元1.2元月工資成本8000元12000元月差異額12000－8000＝4000元年工資成本超支額4000×12＝48000元減：所得稅（25%）12000元扣除所得稅后年凈超額工資36000元資產(chǎn)剩余使用年限5年折現(xiàn)率10%